涟水世纪名城定价方案.doc

世纪名城首期定价方案（讨论稿）一、定价依据（一）涟水楼盘价格体系调查1、府前御景园物业类别： 住宅装修状况： 毛坯总户数： 1700户地泽苑当前均价格 2500元/ 一楼价格： 东边2558元/ 西边2518元/ 三楼价格： 东边2758元/ 西边2658元/ 阁楼价格： 2000元/ 汽车库价格： 2660元/ 自行车库价格：2080元/ 楼层差价 100元/ 人和苑 下个月开盘 有700套 高层7栋 多层9栋2、幸福里物业类别：住宅建筑类别 多层、小高层装修状况 毛坯总户数 1000户一期、二期均价 2400元/一楼价格： 1900元/ 三楼价格： 2100元/ 阁楼价格： 2330元/ （送阁楼6+7） 汽车库价格： 南边1900元/ 北边1800元/ 自行车库价格： 2080元/ 楼层差价 100元/ 当前价格 小高层 一层价格2620元/ （每层加30元/ ）3、状元府物业类别：住宅建筑类别：多层装修状况：毛坯总户数 ：2000户均价 2700元/ 一楼价格： 2600元/ 三楼价格： 2900元/ 五楼价格 2670元/ 阁楼价格： 2720元/ （送阁楼6+7） 汽车库价格： 未售自行车库价格：17000-18000元/个（12）楼层差价 120元/ 4、帝景蓝湾 物业类别 住宅建筑类别 多层（电梯）、小高层、高层装修状况 毛坯总户数 1600户当前均价 2600元/ 一楼价格： 2400元/ 三楼价格： 2650元/ 五楼价格 2820元/ 自行车库价格： 2万3/个楼层差价 120元/ 单身公寓 2700-2800元/ 5、天下景城物业类别：住宅建筑类别：多层、小高层装修状况 ：毛坯总户数 1200户均价 2700元/ 一楼价格： 2400元/ 三楼价格： 2950元/ 五楼价格 2670元/ 汽车库价格： 2800元/ 自行车库价格：1700-1800元/ 楼层差价 150元/ 北涟水楼盘分布图：（二）市场比较法评估模型 市场比较法评估模型项目权重状元府清华苑名府国际世纪名城地段15%12131210规划品质15%12121314户型设计15%14121312开发商品质10%7877园林景观10%8788区域前景5%5554周边配套5%4543噪音5%3434交通状况5%3433建筑造型5%4444产品稀缺性5%3345升值潜力5%4444总值100%79818078折实均值260026802600比较值256725812535权重100%29%20%51%加权平均值2554评估结论：1、根据市场实际状况，本案多层市场价2554元/2、结合开发商获利要求，本案目标均价：2595元/（毛坯）二、本案首期价格体系（详见价格表）1、多层根据楼层位置（楼差80元/平 3F为基础每层递减80元/平），东西边套（+40元/平，东西边套比中间套增加40元/平），户型结构（40元/平，5F为104平紧凑三房格局面积实用+40元/平）中心水景地带（+150元/平）赠送阁楼（+40元/平）等各种系数多层采用一房一价形式。10#楼西单元如下：楼层单价价格差备注6F+12800+40元/相对于5F价5F2760+40元/相对于4F价4F2720-80元/相对于基准价3F2800基准价2F2720-80元/相对于基准价1F2640-80元/相对于2F2、独栋别墅独立别墅考虑到该业态形式在涟水稀缺性，户型紧凑布局合理其起价为6280元/平。楼栋价格差备注22栋起价23栋￥680/小区中心位置中心水景涟水楼王25栋￥600/中心位置中心水景30栋起价31栋￥600/中心位置中心水景32栋￥300/临水而建3、双拼别墅双拼住宅涟水当地稀缺住宅，身份地位的象征。户型设计大方得体，错越结合其起价为4480元/平。楼栋价格差备注19-08￥100/东边套19-18起价21-08起价21-18￥100/直面小区景观带26-08￥100/东边套26-18￥200/与独立别墅相邻，直面小区景观带50-08￥400/中心位置，依窗而视，水景清晰可见50-18￥200/中心位置51-08￥500/中心位置，临水而建 视野开阔51-18￥300/中心位置 4、排屋联排别墅1-3层218.8平/194.6，其起价为3380元/平，东西边套（+180元/平）楼栋价格差备注2栋￥100/古槐广场边面对中心活动区域3栋 ￥100/环境幽静，周边都为低层建筑视野好5栋起价6栋 ￥100/主入口位置第2栋，进出方便7栋起价13栋起价15栋￥80/古槐广场附件16栋￥200/4联排，环境幽静17栋￥300/与独立别墅相邻，靠近中心位置18栋￥300/4联排靠近中心位置20栋￥400/4联排中心景观带与别墅相邻27栋￥300/别墅双拼环抱，环境幽静37栋起价38栋￥80/古槐广场附件39栋￥300/4联排靠近中心位置5、叠加住宅叠加住宅，户型存在一定缺陷面积与多层相差不大起价为2850元/平，考虑1F有花园等附加值（+200元/平）4F为跃层设计（+300元/平）东西边套（+60元/平）。楼栋价格差备注52栋￥100/环境幽静53栋 起价55栋