新世界价格专案0708.ppt

新世界南市项目价格论证,2,市场供应分析,竞争板块分布,泰达城板块,小伙巷板块,老城厢板块,和平区市场分析,南开区市场分析,价格走势分析,市场价格情况分析,和平区价格,市内重要区域价格,重点项目价格走势,本案价格预测,土地市场分析,3,北部板块,老城厢板块,南市和平路板块,区域市场格局,黄河道板块,4,市场格局分析,北部中心区,金领国际,万通上游国际,国泰恒生,泰达城项目位于三岔河口，地块被子牙河南运河环抱,是海河的起点。四至范围：东至子牙河，南至南运河，西至赵家场大街，北至西青道快速路。占地面积85.1公顷，建筑面积150万平米。公建约40万平米，住宅110万平米（公司大高端住宅板块）,5,易买得超市,6,市场格局分析,小伙巷地区北邻海河，其范围东起北门外大街，西至大丰路，南起南运河南路，北至北马路；占地约42公顷；规划总建筑面积约80万平方米；其中63%以上为公建设施，整个区域分为中心商务区、地铁商业区、生活休闲区、高档居住区和教育服务区，将建设大型写字楼、商贸餐饮、高档公寓等。沿河和周边区域将建宽10米到25米的绿化带，滨河建亲水平台，区域中央将建线性绿化带和休憩公园。,小伙巷地块,7,市场格局分析,老城厢区域,8,壹街区,富力城,9,市场格局分析,和平区,10,犀地,同方瞰和平,阁莱美,吉利经典,11,市场格局分析,南开区,12,金色家园,13,周边区域土地供应情况分析,项目所处区域土地供应总量约为3274205平方米（建筑面积），其中和平区6块土地总建筑面积约为676463.12平方米（建筑面积），但其规划用途多为商业金融用地，可见，在寸土寸金的市中心区域内，住宅项目的供应将是越来越为紧俏。,土地市场供应情况,14,未来市场供应情况,15,周边市场未来供应分析,16,通过以上土地市场及商品房市场情况分析项目所属区域市场特点如下：1.由于区域整体定位，目前和平区整体的住宅市场供应量相对较小，且由于其土地稀缺性严重，项目也多为体量较小、容积率较大的高层产品，在未来两年住宅供应也将持续下降。2.由于项目所属的和平区为天津市高端项目，其销售价格也相对较高。,17,和平区商品房价格走势分析,单位：元/平方米,18,和平区与市内六区商品房价格走势分析,和平区均价水平始终处于六区的前列，尤其从2006年开始其势头更加猛烈，远远超出其他五区的价格水平。而通过城市中心部分价格涨幅变化我们也可以看出，该区域的商品房价格虽然在全市都处于较高的水平，但是从价格的走势来看，依然存在升值空间。,19,富力城（精装）,周边市场价格分析,数据来源天津市房地产综合信息网,20,周边市场价格分析,犀地,数据来源天津市房地产综合信息网,21,壹街区,金领国际,周边市场价格分析,数据来源天津市房地产综合信息网,22,瞰和平,华门名筑,周边市场价格分析,23,23,市场价格分析,区域别墅项目价格为1600018000元/，目前仅有两个项目在售（堂中堂、11号公馆）。区域其他项目价格均已突破8500元/，部分项目万元以上的价格触手可及。富力城项目和即将开盘的上城豪苑项目及仁恒广场项目为精装修，其他均为毛坯交房。,24,24,以同期楼盘的市场销售价格为参考，本项目目前的比准价格（项目均价）10800元/平方米,本案价格预期,25,25,根据长期趋势法来推算：2007年天津市商品房平均价格约为5495元/平方米，相比2006年的涨幅在10.1%左右。,2004年、2005年天津商品房价格同比分别上涨19.75%和27.9%，保持了较高的增长态势，2006年房价增速有所回落，增幅降为18.57%。在2005年以前，价格增幅一直保持加速变化的态势，而在2006年出现了价格增幅大幅回落的现象，2007年的预测的10-15%的增幅完全符合这一变化趋势。,本案价格预期,26,26,本项目目前的比准价格（项目均价）10800元/平方米,依据市场数据的反馈，和平区在05-06年这一较为特殊的市场周期里，年均涨幅达到30.6%，考虑到未来政策调控、市场成交量趋缓、区域项目竞争激烈的变化情况，我司预测未来两年的年均涨幅在10-15%左右：,以同期楼盘的市场销售价格为参考,项目2009年开盘均价14000元/,本案价格预期,27,27,本案价格预期,老城厢及本案周边项目均于2008年-2009年完成入住，因此区域内与本案工程及销售进度较为邻近的项目较少，根据区域规划情况仁恒集团的海河广场项目为本案的最大竞争对手：其预期销售均价为12000-15000元/平方米，为全精装产品,本案预计入市均价