商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题.doc

商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题 摘要商品房预售合同签定以后常常会由于某种原因在房屋竣工交付并办理相关权属证明之前发生合主体的变更情况我国现有法律法规对“楼花”转让问题的规定尚存在缺位现象围绕这一问题对楼花按揭合同中的法律关系以及预售合同主体变革涉及的相关法律问题进行了探讨 关键词商品房预售合同按揭主体变更 自从按揭（mortgage）的房屋销售方式从香港引进以后在中国的“住房分配”向“住房商品化”转变过程中由于按揭方式具有缓解各方资金不足、保证交易安全的特点而被广为采用我国法律对这种新生的事物作出了很多的法律规定各商业银行也相继出台各种规定、办法积极参与到按揭中去一时中国房地产呈现出勃勃生机按揭购房也由楼宇按揭发展到了楼花按揭由于各种原因在签定商品房预售合同以后常会发生合同当事人的主体变更对于这种变更除了在民法通则、合同法、担保法中的普遍性规定我国尚缺乏专门的立法规范笔者试图通过对按揭合同中法律关系的分析对商品房预售合同主体变更行为进行理论上的探讨进而对按揭合同和商品房预售合同转让的法律性质及其相关法律问题进行一番梳理 一、楼花按揭合同中的法律关系 楼花指尚未动工修建或正在建设而尚未竣工的期房“楼花”这一词源于香港立信置业公司的“分层售卖分期付款”销售方式在房屋还在施工建设期间便已经被“拆零”分期分批地预售给消费者或投资者如落英片片坠落故而得名“楼花”这种在房屋竣工之前便先行出售的方式就是今日我们所说的商品房预售而由预购人和房屋开发商订立的合同即商品房预售合同由于房屋开发商与预购人之间很难存在互相信任的关系仅有两方参加的商品房预售活动实际上很难实现因此银行的介入成为必要按揭制度由此产生1992年10月20日交通银行发布的按揭（楼宇、楼花）贷款的办法对这种按揭销售方式作了界定是指房屋预售合同中的买方向房地产开发商交付部分购楼款以后将其依照预售合同取得的期待权让渡给银行作为贷款的保证银行向预购人发放以尚未交付的购楼款为额度的贷款买方在还清所有贷款本息后可以将期待权赎回取得房地产权如果买方未能依约履行还本付息的义务则丧失了赎回这种期待权的权利或者说不能取回房地产所有权银行则可依据抵押合同对按揭所购房屋进行处理并就此利益优先得到清偿的民事法律行为在按揭房屋销售方式中以房屋是否竣工交付为界可以分为两个阶段：在商品房竣工交付以前预购人（置业者）提供给贷款银行作担保标的并不是自己已经现实取得所有权的商品房而是在支付部分购房款或者定金以后根据商品房预售合同而取得的一种附期限的债权是一种期待权因而在这个阶段银行取得的是一种权利质权这种担保是一种权利质押在商品房已经竣工并且交付以后在理论上预购人可能取得商品房的所有权这时候先前预购人之间成立的权利质押关系因为标的的不存在而失去了基础因此在这个时候一般银行都会和预购人重新签定一份不动产抵押合同以代替前面的权利质押继续为贷款提供担保这时候银行取得的是以不动产（房屋）为抵押物的抵押权贷款银行和预购人之间的担保也因而由权利质押变为不动产抵押笔者在这里要讨论的正是商品房竣工交付以前的商品房预售行为通过对其中存在的法律关系和担保链的探析分析商品房再转让产生的法律关系因为第二阶段的法律关系除了担保方式从权利质押转变为不动产抵押以外和第一阶段的法律关系相比没有什么太大的变化所以笔者主要关注的是“楼花”按揭合同“楼花”按揭是如何使得本来不存在任何信任关系的房地产开发商和预购人之间能够成立这么大宗的买卖合同呢原因是有银行的介入在“楼花”按揭中存在三个主体（商品房开发商、预购人、按揭银行）、三个基本的法律关系、三个合同形成了一个有效的担保链首先是房地产开发商和预购人之间的楼花买卖关系房屋预售合同正是这种法律关系的表现形式和证明文件在这个合同中规定的是房地产开发商和预购人之间的一种债权债务关系债权之本质系“债权人对