中环星座推盘及价格方案13.ppt

中环星座推盘及价格方案,一,推盘策略,二,价格策略,一,推盘策略,重大工程节点,项目户型配比,重大工程节点,工程计划,一期（1-5栋）,7月,6月,3月,4月,5月,1-5栋,领取预售证,营销阶段,8月,9月,二期（10-11栋）,10月,三期（6-9栋）,10-11栋,销售道具,三批样板房开放,楼王样板房开放,示范园林区开放,6-7栋,8-9栋,11月,12月,首批样板房开放,策略原则,首推必须全面满足客户需求，开盘必要火爆首批推出单位全面覆盖，大量客户涌入引发火爆，通过低价制造高度市场关注度，开盘必须火爆轰动开场。田忌赛马，战胜对手万科开盘同时趁势推出楼王单位，紧随万科调控售价。产品组合推量拉大价差形成对比达到均匀去化通过楼王树立价格标杆，促进其它普通单位出货，争取销售先机。,方案一,重大工程节点,推盘节奏,一期（1-5栋）,7月,6月,3月,4月,5月,5.1加推2、3栋,3.28首推1、4、5栋,推售情况,营销阶段,8月,9月,二期（10-11栋）,10月,三期（6-9栋）,万科开盘后新推10栋、前期尾货销售,工程节点,三期样板房开放,示范园林区开放,二期样板房开放,示范园林区开放,新推6、7、11栋,新推8、9栋+尾货销售,11月,12月,重大工程节点,产品座向属性,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,110,133,133,123,132,126,124,110,3,4,101,100,126,110,132,122,128,127,132,132,134,94,5,北,东北,北,西北,南,东北,西南,东南,西南,东南,西北,125,133,129,97,135,147,129,97,137,158,124,95,143,156,96,114,131,103,106,129,129,106,104,131,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,110,133,133,124,3,4,126,110,132,122,132,132,134,94,5,东北,北,西北,南,东北,西南,东南,西南,东南,西北,重大工程节点,推盘顺序,户型齐全，基本涵盖所有户型面积1栋给2、3栋推出做价格铺垫,3月28日首推1、4、5栋,在推,未推,已推,北,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,3,4,5,重大工程节点,推盘顺序,少量多推，价格逐步走高补充货源,5月1日加推2栋,在推,未推,已推,北,3,101,100,128,127,东北,北,西北,东北,西南,东南,东南,西北,西南,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,3,4,5,重大工程节点,推盘顺序,万科开盘，推出楼王单位应对，主推景观产品树立价格标杆，提高楼盘档次,6月推出3、10栋,在推,未推,已推,北,东北,北,西北,东北,西南,东南,东南,西北,西南,123,110,126,132,131,103,106,129,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,3,4,5,重大工程节点,推盘顺序,11栋泳池景观楼王单位推出，持续高价支撑价格6、7栋新货补充上市，产品高低搭配持续销售。,8月推出6、7、11栋,在推,未推,已推,北,东北,北,西北,东北,西南,东南,东南,西北,南,西南,125,133,97,135,147,129,97,129,106,104,131,129,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,3,4,5,重大工程节点,推盘顺序,11月推出8、9栋,在推,未推,已推,北,立面呈现，南向大户型推出，挑战高价,东北,北,西北,东北,东南,东南,西北,南,西南,137,158,124,95,156,96,114,143,方案二,重大工程节点,推盘节奏,一期（1-5栋）,7月,6月,3月,4月,5月,5.1加推3栋,3.28首推1、2、4、5栋,推售情况,营销阶段,8月,9月,二期（10-11栋）,10月,三期（6-9栋）,万科开盘后新推10、11栋+前期尾货,工程节点,三期样板房开放,示范园林区开放,二期样板房开放,示范园林区开放,新推6、7栋,新推8、9栋+尾货销售,11月,12月,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,110,133,133,124,3,4,126,110,132,122,132,132,134,94,5,东北,北,西北,南,东北,西南,东南,西南,东南,西北,重大工程节点,推盘顺序,户型齐全，基本涵盖所有户型面积1、2栋推出泳池景观单位提高产品性价比,在推,未推,已推,北,101,100,128,127,3月28日首推1、2、4、5栋,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,3,4,5,重大工程节点,推盘顺序,在推,未推,已推,北,东北,北,西北,东北,西南,东南,东南,西北,西南,123,110,126,132,131,103,106,129,5月1日加推3栋,少量多推，示范园林开放，价格逐步走高补充货源,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,3,4,5,重大工程节点,推盘顺序,万科开盘，推出楼王单位应对，主推景观产品树立价格标杆，提高楼盘档次通过销控处理控制销售，高低价搭配促进前期尾货销售,在推,未推,已推,北,东北,北,西北,东北,西南,东南,东南,西北,西南,123,110,126,132,131,103,106,129,6月推出10、11栋,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,3,4,5,重大工程节点,推盘顺序,10、11栋泳池景观楼王保留单位推出，持续高价支撑价格6、7栋新货补充上市，产品高低搭配持续销售。,在推,未推,已推,北,东北,北,西北,东北,西南,东南,东南,西北,南,西南,125,133,97,135,147,129,97,129,106,104,131,129,131,103,106,129,8月推出6、7栋,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,3,4,5,重大工程节点,推盘顺序,11月推出8、9栋,在推,未推,已推,北,立面呈现，南向大户型推出，挑战高价,东北,北,西北,东北,东南,东南,西北,南,西南,137,158,124,95,156,96,114,143,二,价格策略,首批单位入市价格策略,低开市场价格入市,销售周期短、消化速度快、回款快资金压力少、容易达到市场热销轰动效果,平开市场价格入市,市场环境较好，有一定意向客户存量，销售周期及消化速度不好控制，对比竞争对手价格优势不高,高开市场价格入市,足够的强烈购买意向的的蓄客量，销售速度慢，消化周期长、回款慢资金压力大、后续单位升值空间有限，难以实现高销售率,5000-5200元/,5300-5500元/,5600-5900元/,竞争对手价格分析,项目同类型主要竞争楼盘毛坯折后均价5300-5500元/,建议首批单位开盘折后均价在5000-5200元/之间,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,2,1,3,4,2,1,3,4,2,1,4,3,3,4,2,1,3,4,3,2,1,4,2,1,3,4,3,1,3,4,2,1,1,2,4,3,1,2,4,2,2,1,110,133,133,123,132,126,124,110,3,4,101,100,126,110,132,122,128,127,132,132,134,94,5,北,东北,北,西北,南,东北,西南,东南,西南,东南,西北,125,133,129,97,135,147,129,97,137,158,124,95,143,156,96,114,131,103,106,129,129,106,104,131,5000-5100,5200-5300,5600-5800,5400-5500,5300-5400,6300-6500,6800