深圳星河时代时代金街商铺价格策略案(汇报稿).ppt

【时代金街】商铺价格策略及开盘建议2012年02月,时代金街基本情况,时代金街,位置：B区7，8，9，10栋裙楼底商；属性：住宅底商；可售面积：2447.6m可售间数：39间面积区间：26-112m现状：纯街铺，门阔进深比合理，铺位较为方正实用，有独立洗手间，实用率高，紧邻商业中心和学校；,竞品分析,时代金街开盘建议,认筹客户分析,价格表制定,整体认筹情况,截止2012.02.21，共95批客户认筹商铺106个;有9批客户认2个及2个以上的筹；,认筹客户意向商铺面积集中于26-60平米，60平米以上少,（备注：其中认筹客户意向面积区间不止一个）,客户需求,商铺供应,建议：尽量引导客户购买大面积商铺；小面积商铺在单价上建议调高，通过价格引导客户；,客户第一意向,客户第二意向,认筹客户意向商铺面积段较集中，意向商铺主要以60平米以下为主，60平以上较少；需求与供应量不成比例，26-40商铺的供应量7个，而需求高达51个；其中40-60、60-80的需求中有不少是认筹客户的第二、第三选择，未来销售过程中可以通过现场氛围进行引导；,认筹客户意向价格：客户意向单价集中于4-5万，大面积（60平米以上）客户意向总价较低,各面积段客户意向总价26-40平意向总价100-200万为主；40-60平意向总价200-300万为主；60-80平意向总价200-300万为主；80平以上意向总价为200-400万为主；,认筹客户类型：主要以星河系业主重购、中原二、三级市场转介为主,认筹客户区域及渠道：认筹客户以福田和龙岗为主,除了打电话向业主释放商铺销售信息，时代业主重购，中原三级市场转介外，其次是老带新、短信、户外、楼体等了解商铺信息,9批认多个筹客户情况：主力需求40-60平面积的商铺，非连铺需求购买者，可考虑不优先选铺。,其中龙岗5个，福田3个，盐田1个其中4个为中原转介，4个为时代业主重购，1个时代老带新其中有1个客户认筹4个，其余均认筹2个其中26-40平面积需求3个，40-60平面积需求6个，60-80平面积需求2个,星河员工推荐到访情况：共推荐8个客户到访,员工介绍的客户认筹共8个,竞品分析,时代金街开盘建议,认筹客户分析,价格表制定,绿景大公馆商铺概况沿黄阁路住宅底商，昭示性较好，整体商铺面积偏大，主力面积80-110平米，销售均价4.3万元/平米,黄阁路,龙翔大道,绿景大公馆大运第一街位置：沿着黄阁路住宅底商可售面积：24791平米可售间数：20间面积区间：50-230平米主力面积：80-100平米开盘时间：2011年8月均价：4.3万元产品概况：开间9米，层高6米，赠送2-2.4米高地下室，不可做餐饮及搭建两层；,绿景大公馆商铺VS时代金街商铺,销售情况：由于面积较大，总价过高，销售速度缓慢,15,绿景NEO异地开盘,2011年8月7日,认筹方式缴纳2万元诚意金，填写认筹协议，享受开盘98折优惠，认筹协议明确租户优先购买权每个商铺最多认3个筹，一批客户可同时认多个筹或重复认筹,正式启动蓄客，交2万申请98折优惠,2011年7月12日,销售情况：推出20套，共销售12套，其中10套为110平以下单位，2套110平以上单位成交均价4.3万元,万科天誉商铺概况46套街铺，主力面积21-60平米，销售均价5.5万元/平米,万科天誉道位置：1号楼住宅底商可售面积：6000平米首期共78个铺，其中46个单层（首层）街铺，32个复式铺。首层街铺面积区间：10-94平米首层街铺主力面积：20-60平米开盘时间：2011年12月首层街铺均价：5.5万元首层街铺产品概况：开间2-8米，层高4.8米，径深8-14米，部分可做餐饮；,万科天誉商铺VS时代金街商铺,销售情况：商铺产品较好，因其定价合理（低于周边商铺），销售速度较快。,18,现场开盘,2011年12月13日,认筹方式缴纳5万元诚意金，填写认筹协议，5万抵10万,正式启动蓄客，交5万抵10万,2011年11月,销售情况：推出46套首层街铺，全部售完整体均价5.5万以低于周边市场定价（周边商铺定价6万），实现快速走货,大型购物中心30%,时代金街,世贸百货万科广场商业,离地铁口仅50米,世贸百货风临国际商业街，俪景鸿都商业街等周边大量成熟小区项目,以20-60居多，开间在2-8米，进深约8-14米，进深比不合理部分可做餐饮层高4.8米,Cocopark的即将开业,对面为爱联村小商铺，商业非常不成熟,沿爱联村分布,非城市主干道离地铁口300米,昭示性10%,片区商业成熟度20%,产品10%,交通30%,主力面积40-80不可做餐饮柱子过多层高4.5-4.8,与万科广场的距离较近,非主要干道且对面为爱联村，昭示性较差；与cocopark的距离相对较远但与深圳实验学校相邻,25,25,25,15,16,5,8,6,8,8,82,59,万科天誉道5.5万/平,通过对比万科天誉道商铺，得出本项目街铺均价约39000元/平米,大型购物中心30%,时代金街,Cocopark，但距离较远,主要沿主干道分布，通达度高当前离地铁口较远未来轨道12号线地铁口商业,片区商业氛围较差100米对望大运场馆和大运体育公园,主力面积80-110平，面积较大，不可做餐饮层高6米，产品开间9米每户赠送2-2.4米高地下室,离Cocopark最近的商业街,对面为爱联村小商铺，商业氛围及形象较差,沿爱联村分布,非城市主干道，通达性较差离地铁口300米,昭示性10%,片区商业成熟度20%,产品10%,交通30%,主力面积40-80，面积小不可做餐饮柱子较多层高4.5-4.8,紧邻主干道，昭示性强产品开间较大，铺的昭示性强,非主要干道且对面为爱联村，昭示性较差；与cocopark的距离相对较远与深圳实验学校相邻,15,25,25,15,5,5,6,6,9,5,60,56,绿景大公馆4.3万/平,通过对比绿景公馆商铺，得出本项目街铺均价约40000元/平米,通过对比万科天誉道街铺，得出本项目街铺均价约39000元/平米通过对比绿景公馆商铺，得出本项目街铺均价约40000元/平米,时代金街商铺价格建议,综合以上两个商铺项目的对比，建议时代金街商铺实收均价约40000元/平米,天誉道,大公馆,时代金街,时代金街开盘建议,竞品分析,认筹客户分析,价格表制定,时代金街定价原则,1、参考周边竞品项目价格（天誉道街铺均价5.5万元/平，大公馆复式街铺均价4.3万元/平）；2、根据认筹客户的情况，关注小面积段（26-60平）的诚意客户90个，关注大面积段（60平以上）的诚意客户24个，需通过价格进行合理引导；3、项目需实现高解筹率，本月底清盘；,因此，本项目商铺按照40000元/平进行价格制定。,时代金街评分体系,时代金街39间铺均为沿街商铺，外部的价值实现资源共享，因此，价格制定考虑的主要因素从自身价值差异进行评分：,时代金街商铺分档,根据商铺的面积区间大：26-112平米，因此，在价格制定中，依据商铺面积的情况，分为四个档进行价格的制定和调整。,26-45平米共8间铺：12、15、17、18、20、26、28、37,45-60平米共10间铺：06、08、09、29、31、38、39、40、41、42,60-80平米共14间铺：07、10、11、13、16、21、25、27、30、32、33、35、36、43,80平米以上共7间铺：01、02、03、05、19、22、23、,时代金街商铺分档26-45平米实收价格,26-45平米共8间铺：12、15、17、18、20、26、28、37,总建筑面积：259.65平米；实收总价：1430万元；实收单价：55074元/平米实收总价区间：155-210万元,1242.37200万47203,1527.13160万58975,1737.14210万56543,1838.23210万54931,2026.23155万59093,2627.62155万56119,2833.54185万55158,3727.39155万56590,时代金街商铺分档45-60平米实收价格,总建筑面积：533平米；实收总价：2290万元；实收单价：42964元/平米实收总价区间：200-280万元,40-60平米共10间铺：06、08、09、29、31、38、39、40、41、42,0654.9280万51002,0851.49225万43698,0948.6215万44239,2950.26245万48747,3154.96200万36390,3859.49225万37821,3949.06250万50958,4055.18220万39870,4157.12225万39391,4251.94205万39469,时代金街商铺分档60-80平米实收价格,总建筑面积：996.33平米；实收总价：3585万元；实收单价：35982元/平米实收总价区间：205-345万元,60-80平米共14间铺：07、10、11、13、16、21、25、27、30、32、33、35、36、43,7,0764.33210万32644,1063.62225万35366,1164,2205万31931,1374.22230万30989,1669.54270万38877,2169.73260万37287,2573.69215万29176,2769,91265万37906,3073.91280万37884,3270.87250万35276,3378.23345万44101,3578.87335万42475,4374.21235万31667,3671.09260万36573,时代金街商铺分档80平米以上实收价格,总建筑面积：658.61平米；实收总价：2490万元；实收单价：37806元/平米实收总价区间：260-425万元,80平米以上共7间铺：01、02、03、05、19、22、23、,0187.59335万38246,0591.16260万28521,1980.52285万35395,2296.37405万42026,2396.98425万43823,0293.69375万40026,03112.3405万36064,0187.59335万38246,实收均价40019元/平米，总实收9795万元,0293.69375万40026,0591.16260万28521,0654.9280万51002,0764.33210万32644,0851.49225万43698,0948.6215万44239,1164,2205万31931,1242.37200万47203,1374.22230万30989,1527.13160万58975,1737.14210万56543,1838.23210万54931,1980.52285万35395,2026.23155万59093,2296.37405万42026,2627.62155万56119,2833.54185万55158,2950.26245万48747,3154.96200万36390,3727.39155万56590,3859.49225万37821,3949.06250万50958,4055.18220万39870,4157.12225万39391,4251.94205万39469,2396.98425万43823,2169.73260万37287,2573.69215万29176,2769,91265万37906,3073.91280万37884,3270.87250万35276,3378.23345万44101,4374.21235万31667,3671.09260万36573,3578.87335万42475,03112.3405万36064,1063.62225万35366,1669.54270万38877,01,02,03,05,06,07,08,09,10,11,12,13,15,16,17,18,19,20,21,22,23,25,26,27,28,29,30,31,32,33,35,36,37,38,39,40,41,42,43,时代金街商铺综合折扣优惠,特殊优惠（294万元）包括关系户、星河系业主购铺优惠（预计15*10=150万元重购优惠）以及转介等其他特殊情况给予的优惠（费用）。时代金街面价总价：10571万元，面价单价：43190元/平米,竞品分析,认筹客户分析,价格表制定,时代金街开盘建议,开盘时间：3月2日周五晚上18:00（待定）当天下午15点通知认筹客户到场解筹，对外3月3日正式公开发售。,开盘时间建议,开盘时间考虑：1、根据认筹筹量较多的情况，需尽快解筹，有效保持客户