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房地产开发走势及国家调控走向 2010年06月29日 【高原兰：2010年下半年房产走势最新研判】1【“降温”房价存争议 房产税对百姓购房影响几何】2【成思危：中国经济不可能去房地产化】3【郎咸平：房地产税根本就不合法】8【房地产企业被迫转型 商业地产成主攻方向】9【赵亚平：房地产绑架不了中国经济】10【新华社：利益集团大肆炒作房租上涨 以图阻止房产税】11【叶檀：房地产市场要一控到底】11【人民日报：新政作用下 房产税能否挤掉楼市泡沫惹争议】12【高原兰：2010年下半年房产走势最新研判】一、2010年下半年开发商与富人都要做好积极纳税的准备对开发商而言，国家税务总局要求加强土地增值税征管，要求税务系统深入贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益。意在藉此收紧房产开发商的资金链而使其降价出货。对富人而言，国家税务总局于二一年五月三十一日成文的国税发201054号 “关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知”近日各媒体纷纷解读。其中第二条要求“切实加强高收入者主要所得项目的征收管理”中第3点提到：加强房屋转让所得征收管理。要切实按照国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号）、国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知(国税发200733号)等相关文件规定，继续做好房屋转让所得征收个人所得税管理工作。由此合理避税将成为2010年下半年乃至更长时间内房产开发商和富人不能回避的重要功课。可以预见房产税的重心也将落在富裕阶层身上，或者说这样才更合民心。中国要均贫富将成为未来主要话题。二、2010年下半年房产价格维稳并有下降是主基调。政府方面目标主要在于达到抑制再次出现涨幅，而非急剧回落。现在银行报出可承担30%的下跌是一种打肿脸充胖子的说法。6月9日银行股因农行10号的过会而引发的一日红后上涨乏力十分明显的说明了这一点：市场仍大部分看空高负债的地产板块和背负房地产泡沫前进的银行板块，并将之视为烫手山芋。维持房产价格高位盘整运行也是迫不得已的下策，如果引发大量抛售，土地价格急剧下跌或零成交，房贷大量坏账，那也不是政府希望看到的局面，所以可以得出的结论是国家税务总局将广开税源，现在房产开发商和全体富人是逃不掉的“稽查”对象，而房产保有税作为其中一种，届时会反倒显得不那么扎眼。三、2010年下半年企图通过转战投资2、3线城市获暴利将彻底变成一种美好的理想。有价无市，变现困难是未来的趋势。对于落后地区的商业更充满了风险，与付出的时间成本对冲之后，亏损的比例将远远大于一线城市市中心豪宅的风险。2、3线城市的发展主要在于满足当地发展，阻止全国性流动的游资轻易介入。失去房贷放大杠杆后，投资人、投机人都在此领域变得变现不灵活或低收益并逐渐失去兴趣，市场在满足了刚需和改善型需求后将趋于理性，如果保障型住房快马加鞭，更将分化一部分因担忧未来房价不断上涨而被迫加入举债购房行列的客户群，整个房产市场将泾渭分明，富人住富人区，百姓住百姓区。价格将进一步拉开差距。四、2010年下半年房产的投机机会全线减少。不得不清醒的认识到房地产市场的各种机会在减少，投机更将被扼住咽喉。房地产市场开发呈现集团化垄断在不可抑制的形成。未来趋势是在一线城市大力发展豪宅，并缴纳重税。未来一线城市豪宅将成为富人大赌的游戏，趋势是投资门槛的不断提高，价格不断看齐香港、新加坡等地。上海、北京等一线城市能否胜出将由中国整个经济大背景决定。2010-06-11【“降温”房价存争议 房产税对百姓购房影响几何】近来，有关房产税的消息不断触动股市的神经。5月23日,一句“国家发改委称三年不征房产税”，让第二天低迷的股市开始反弹，房地产板块飘红。5月25日，国家发改委紧急辟谣，股市立刻刹车，掉头直下，继续之前的下跌走势。 敏感股市背后，表明开征房产税是中央近期调控楼市的压轴大戏。果然，5月31日,国务院批准并公布了国家发改委制定的2010年深化经济体制改革重点工作的意见，文件将“逐步推进房产税改革”列入了今年的财税体制改革的目标当中。消息一出，让之前满城风雨的房产税暂时有了定论。那么这个房产税到底是什么？能否左右房价的走势？对百姓购房有何影响？千万别以为房产税是个新税种。早在1986年国务院正式发布的中华人民共和国房产税暂行条例中，就对房产税作了详细定义和缴纳说明。人们不熟悉的主因是该税种一直只针对经营性房，对个人所有的非营业用房是免征的。房产税的“旧事”重提，旨在通过经济杠杆抑制炒房行为。简单理解，就是房产税产生一定的购房负担。比如，假如按照现行对经营性房计算方式，一套50万元的房屋大约每年要缴纳4200元的房产税。这样的话，拥有住房越多，负担也就越重，也就会尽快出手闲置空房。 “从房地产调控的角度而言，房产税指向的是房产持有环节，这是房产税相比之前出台的各项调控政策备受关注的重要原因。从理论上来看，这笔不小的税负可以有效抑制炒房行为，尤其对太原这样的二三线城市，提早打压投机炒房有着积极的作用。”清华大学人文学院经济研究所经济学博士后杨伟鲁说。在此之前，还有一个同样高曝光率的名词物业税。这两者都涉及房地产，也都是调控楼市平稳健康发展的经济手段。两者区别何在？ “最大的不同，就是目前法规中还没有物业税一说。如果新增物业税，则需要全国人大立法的批准。”省地税局一位税务干部解释，“物业税在国外并不新鲜。它的实质应该是现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费的综合体。” “物业税是不动产的持有环节的税收。目前，我国土地费用都是一次性交付，导致了购买与交易环节成本高，而持有环节成本低的现状。如果开征物业税，考虑到避免重复缴税，就必须废止一些税种，所以物业税改革是一个更为复杂的过程。房产税的征收则相对简单，并不涉及取消哪一个税种的问题。”杨伟鲁说。房产税之难，在于如何征收。这需要兼顾公平与公正，既照顾到首套住房者，又要调控多套住房持有者。目前媒体报道最为详细的征收细则来自上海。A方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。B方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。从政策效力来看，A方案比较温和，B方案比较严厉。“从现在的情况来看，这些办法是依照各地实情而定的。对山西来说，并不具备通用性。”杨伟鲁说。但不管怎样，很多人在为拥有一套住房而焦头烂额时，房产税的出现却让他们更担忧了。太原教师张先生说:“辛辛苦苦攒钱才买下一套房子，现在好不容易拿到手了，以为可以踏踏实实地住下来，谁知道今后还可能要缴房产税。”一些专家表示，开征房产税的目标就是针对炒房者，促使他们将手中的住房脱手，从而改变目前供应紧张的局面。记者采访了太原炒房者王经理，言语中并没有感觉出他的压力。“我们炒房都是短期行为，没过多久就出手了。即使征收房产税也不怕，自然会转移到下一家。”在王经理看来，房产税对于抑制投资需求的作用不会太明显。“要是住房市场一直处于求大于供的局面，征收房产税确实有可能在未来成为房价抬高的一个因素。毕竟，要抑制房价过快上涨，根本的措施要从加大供应量入手。”杨伟鲁表示出这样的担心，“推行房产税的同时，也要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革。这才是建立房地产市场平稳发展的长效机制、治本之策。如果这些问题不解决，靠中短期政策调节，房地产市场波动仍会比较大。” 2010-06-29 【成思危：中国经济不可能去房地产化】著名经济学家成思危在“中国房地产2010夏季峰会”表示，住房在我们国家的重要性是不可否认的，有人说发达国家不一定都拿住房作为支柱产业，有一些人甚至提出，中国的经济要去房地产化。我个人不敢认同，因为发达国家住房问题基本解决了，人口增长也很慢，有的甚至是负增长，所以住房相应的重要性就体现不出来了。从中国来看，起码在十年，甚至更长时间内，住房将一直是拉动国民经济发展、满足人民群众日益增长的物质需求的支柱产业。以下为成思危发言全文：首先请大家原谅，我已经75岁，站着讲可能不大舒服，所以请大家允许我坐着讲。我很高兴，今天来参加这个论坛。因为这个论坛正如刚才主持人所说，是学术性的论坛。因为当前对我们国家房地产的发展政策问题，有许多不同的解读，有着不同的意见。我认为，在学术探讨上，我们应该做到实事求是、科学分析、理性思考、民主讨论。首先得实事求是，把数据拿出来，这是基础。然后是进行科学分析，然后做理性的思考，不是情绪化的思考，最后是民主讨论。民主讨论是说，我可以不同意你的意见，但是我尊重你讲话的权力。否则，搞人生攻击，或者谩骂，这都不是学术讨论。我在十年前和房地产学术界的一些专家学者，对中国的住房改革问题进行过研究，出过一本书叫做中国住房制度改革。其中的观点，我认为到现在还是基本正确的。近年来，我一直在关注我们中国住房问题的发展。所以，今天借这个机会谈一些我个人的观点。我今天讲的题目就叫中国住房政策探讨，基本观点和优先顺序。大家知道制定政策很重要的一个是，基本的判断、基本的观点，再一个是政策实际就是优先顺序。首先优先解决什么问题，其次是什么问题，再次是什么问题。因此，我就这个问题谈一点个人的看法，供大家参考，也是希望大家能够共同讨论在这儿讲三个基本观点，和优先顺序的三个优先顺序。第一个基本观点，房地产在国民经济中的重要作用，应当充分的肯定。大家知道，我们国家人口众多，现在还处在发展阶段。住房问题可以说是每个人都必须的，我们说不可能做到居者有其屋，最起码要做到居者有其所。我们翻译过来的时候，居者有其屋，说明每一个人都要有自己的住房。居者有其房，是每个人都要有的放住。在世界来看，每个人都有自己的房子是不大可能的。美国住房自有率最高的时候也只有64%，这两年因为次贷的原因，有一些房子被没收了，也下降了。德国只有50%多，我们国家的统计数据是72%。所以不可能每个人都有自己的住房，但是每一个人都要有住的地方。这是联合国几次提出来的口号。从我们国家来看，这个问题更加重要。因为我们国家每年新增的劳动力就将近1000万，从农村转移到城市的劳动力又是1000万。再加上还有一些需要改善住房的需求，所以住房的需求是长期存在的。而且满足这个需求，也是我们必须要做的，因为这是人们的基本生活需求。第二，住房的建设对于国民经济的拉动作用是很明显的。我们在十年前做过一次研究，就是说100块钱的房地产投资，可以拉动上下游170到220块钱的投资。住房要有钢铁、物、材、水泥，搬家了家具、家电都需要，再加上搬家公司是服务行业，所以住房对国民经济的拉动作用是非常明显的。我们现在正在进一步做研究，还是用投入产出和一般可计算均衡来算一下他的作用。第三，住房对于就业也有着重要的作用。根据统计一万平方米的建设可以解决一百个人的就业问题。在我们国家，就业是重大的问题，就业是民生之本，所以通过发展住房，可以解决就业问题。第四，住房在我们国家应对金融危机，去年实现保8过程中发挥了重要的作用。去年我们8.7%的增长，根据统计局发布的数据，投资的贡献是8%，消费的贡献是4.3%，外贸的贡献是-3.6%。在消费的贡献中，主要是两个东西，一个是汽车的销售量增长了46%，一个是住房的销售量增长41%。如果没有这两个高的产品大幅度的增长，去年实现保8的目标肯定是有问题。实际上消费的4.3%补偿了外贸的-3.6%和0.7%，再加上8%的投资拉动才实现8.7%。所以说住房在我们国家，在全面建设小康社会这一阶段中，他的重要性是不可否认的。他实际上也是一个重要的支柱产业。有人说发达国家不一定都拿住房作为支柱产业，有一些人甚至提出，中国的经济要去房地产化。我个人不敢认同，因为发达国家他第一，住房问题基本解决了，人口增长也很慢，有的甚至是负增长，所以住房相应的重要性就体现不出来了。因为他城市化问题解决了，住房问题基本解决了。从中国来看，起码在十年，甚至更长时间内，住房作为拉动国民经济发展，满足人民群众日益增长的物质需求的支柱产业，我想这一点可能是不能否认的。所以，中国经济不可能去房地产化。我们要的是按照中央的政策，使中国房地产业健康的发展，这是我的第一个观点。第二个基本观点，住房有双重性，即有保障性，又有商品性。所以我们从一个角度来说，要保障低收入和中低收入群体，通过政府的支持来解决低收入和中低收入住房困难的住房问题。但是另一方面我们要通过市场来解决商品房的供应和需求的问题。所以现在有一个观点，住房是准公共产品，我个人不敢肯定。如果说住房是准公共产品，那就是说政府要对所有人的住房问题给予不同程度的补贴。这不仅是不可能做到，也不应该这样做。对于高收入者，你干什么还要给他补贴，他买房子按照市场规律买。所以我们说，住房实际上要分清这两个界限。从现在来看，廉租房可以说是公共产品，因为完全是政府提供的、补贴的，没有产权的，但是提供给能居住的，经济适用房可以说是准公共产品，因为政府给予补贴，但是个人还要拿一部分钱。至于商品房，那就是商品，怎么说能是公共产品，所以我说在这个问题上，我们一定要把这个概念弄清楚。住房的问题，一方面是要通过保障性住房来解决一部分问题。另一方面，还是要通过市场、商品房来提供。所以这一点，也是我们必须弄清楚的，否则把所有住房都说成是准公共产品，这样即不应当，也不可能。第三个基本观点，从长远来看住房的价格总是要上涨的。这是经济学的一个基本规律，他的上涨是波兰式的前进，螺旋式的上升。为什么我们这么说？从长期来看，土地是一个稀缺资源。大家知道，土地的供应是有限的，我们要保18亿亩的耕地红线，除此以外土地的供应那是有限的。所以在经济学里，土地的价格弹性是刚性的。就是说，土地的价格总是要上涨的。生产资料的价格从长远来看，他也是会上涨的，包括钢材、水泥、木材等等也是会上涨的。尽管有的时候会少一些，但总的趋势是上涨。劳动力价格随着我们国家经济的发展，劳动者的收入需要不断的提高。所以从这些基本的因素来看，他都会上涨，住房价格怎么可能不上涨。不管中外，可以拿十年作为一个周期来看，十年前的房价肯定比现在的房价低，这是没有疑问的。所以在这个问题上，我们应该看到，从长期来看，他肯定是这样一个趋势。另外，从经济学的另外一个角度看，从供应和需求的角度来看，也可以看到这样一个问题。是什么？这是当房价下跌的时候，房价下跌，他必然导致两个结果，一个就是能够买房者的人多了，需求可以有更多的增加。另一点，愿意卖房的人少了，因为利润低了。所以这样的情况下，就会形成需求和供应的差。这样的结果到一定程度以后，就可能造成由于需求的推动使他价格又重新往上走，这个现象我们看了很多，2008、2009年我们看到了这个现象。所以，我们说遏制房价过快的上涨，中央是指部分城市房价过快的上涨，但不可能房价一直往跌，这是不可能的。而且一直往跌也没有什么好处。现在有一些舆论，应该说房价要跌40%-50%，我不知道说这个舆论的根据是什么。2008年也有人说房价要跌40%-50%，当时我说，房价总的来看不会掉，会升，结果事实证明不是这么一回事。现在又有人说跌40%-50%，我不知道根据是什么。但我想，恐怕不容易。根据我刚才的分析，包括从房价的构成来看，我们05年做过研究，北京、上海、福州三个城市的分析，大体上是这样一个数据。就是地下占25%，建安费用占25%，开发商利润占30%，政府税费占20%。后来有了土地增值税以后，可能开发商的利润和政府税费都变成一半、一半，所以简单的说是4个1/4。大家来看，建安费用和土地价格如果不能掉的话，建安费用肯定是不能掉的，土地价格也不可能掉，政府税费现在也没有说减少，而且从有一些政策来看还是在增加的。所以说怎么来的40%-50%的降价空间呢？我觉得不大现实。还有人说，房价要回到2005年，这个我看也不大可能。就从经济学最基本的知识来看，2005年到现在，物价指数上涨了多少？你怎么可能回到2005年。所以我觉得，对于房价我们应该看到，从长期来看，无论是从通货膨胀角度，还是从供求关系的角度来看，长期来看，他是会上升的。短期可能会下降，但是下降的幅度我认为是不可能很大的。如果说开发商利润都不要，那还是25%左右，当然我讲的是平均，个别来说，个别的房子有的要价很高。我们讲的是平均的情况！所以以上就是我认为我们在考虑住房政策的时候要注意的三个基本观点。这是住房问题，另外我们要考虑他的优先顺序，我们解决住房问题，政策实际就是很重要的一个体现，就是优先顺序。其次解决什么问题，再次解决什么问题。我认为，首先要解决低收入和中低收入，无房户和住房困难的需要首先解决。前几年我跟建设部合作，对廉租房我们做过研究，当时我们在人大提出了一个提案，跟建设部交换了意见，我专门组织了国内的调研、国外的调研，提出了一个报告，在报告送交总理之前，我们又做出一次讨论，当时的分析大概是无房和住房特别困难的住户大概是800多万户，这些人必须要通过廉租房来解决，大数是1000多万户。当时我们提出了六点建议，我们接到总理批示以后，又跟建设部提出讨论，这几年来廉租房政策基本明确，各地对建设廉租房的行动也是在加速。所以廉租房的问题，可以说只要按照现在的政策做下去，资金有保障，那么我想，当时我们提的，希望到2010年能够解决所有的低收入、无房户和住房困难的问题。现在看来，我认为明年，最迟后年应该是可以解决的。但是在经济适用房方面，问题还比较多。经济适用房的问题在哪儿？一个是房的标准，一个是受保障人的标准都不够明确。我曾经提出这个观点，经济适用房，住房的标准不能过高，保障的条件要紧。但是这个问题现在来看还是存在很多问题。所以经济适用房成为一个腐败的高发区，为什么？如果你的房子，现在有的经济适用房，像回龙观，有的有100平方米、130平方米。经济适用房这么高的标准，首先第一就是公务员自己就可能近水楼台先得月。我们最近看到一些报道，一些地方的经济适用房，小区成了公务员的住宅小区。这就是一种不合理，经济适用房本来是保障中低收入群体的住房问题，但是变成了公务员小区。我讲过，掌握分配权不能有优先选择权。如果掌握分配权的人优先选择权的话，那必然要出现腐败。我在电视台上讲过一个故事，两个人买了一块蛋糕，老张要切这块蛋糕，怎么保证切的公平？最好的包括是老张切，但是让老李先挑。也就是说掌握分配权的人没有优先选择权。如果让老张自己切，自己挑，那肯定挑的不公平，把大的挑走。这是容易出现的第一个问题。容易出现的第二个问题，有一些人会千方百计的想，挤进这里头，一挤进就多赚几十万，跟商品房相比，就便宜很多了。所以就产生各种寻租的现象，也是腐败的现象。像我们出现的摇号，6连号的现象。你说背后有这么凑巧吗？肯定是在摇号过程中有猫腻，向掌握分配权的人行贿，这就造成了另外的腐败。经济适用房标准过高的第三个问题，容易使得不够保障条件的人感觉到不公平。大家知道划线总得划到一个道上，超过多少标准就不能拿经济适用房。超过的最低部分和最高部分的差距是多大？这些人说我就差这么点，但是他那边能拿这么好条件的经济适用房，他会不平衡，也会产生问题。所以我一直主张，经济适用房既然是保障性住房，那就是住房本身的规格不能高。应该是和住房差不多，不能太高，另外在保障的条件上要严格。不能拿政府的钱补贴给了一部分的人。所以这是第一个优先顺序，我们一定要解决低收入和中低收入、无房户和住房困难户。有一些人提出来，说我们特别要关注夹心层，这个观点我还不完全同意。我觉得首先要关注的还是低收入和中低收入的无房户和住房困难户。第二个优先顺序，中等收入的无房户。大家知道一般把中等收入说成是夹心层，实际夹心层也有不同的情况。这里头一些人确实是没房，一些人是想改善住房，一些人是想买第二套住房。在中等收入阶层里，我们应该关心是那些无房户，为什么？你要做到居者有其所，首先要保证这些，这些是新就业大学毕业生。他们的收入超过了保障的标准，所以不可能享受保障住房。大学毕业几年之后要结婚，要房子住，要解决这些人的住房，这是第二优先顺序。这些人的住房怎么解决？在这里头我们确实看到，这一些人有不少是买不起房的，因为他没有财产性收入，他的工资收入要买房差距很大。对这些人我们怎么去保障？这里头现在国家也很明确，提出公租房，这是国家增加住房的供应，让他们开始的时候能够有地方主，等他一定程度，他的收入、储蓄到一定程度的时候，有了买房能力以后才去买。所以提出公租房是中央提出非常正确的决策，也确实是解决无房户住房的居住问题。所以我对这个政策是非常赞成的，而且我认为是要抓紧落实的。这部分人里头，有一些人他是有购房能力的，这里头有两种情况，一种是过了几年，特别是两口子工作，过了几年有一定的储蓄。另外一种情况，他的父母或者他的亲戚可以给他一些支持。所以也有一些人是有购房能力的。对于这些人的购房，我认为在政策上应该给予优惠。政策上的优惠，我认为可以有三个方面。第一个是头款降低。现在我们对第一套购房人的头款是20%，我认为还可以适当的降低，降到15%，甚至再低一些，这样减少他的负担。第二，实行优惠利率，就是现在我们说的打7折优惠利率。第三，还款方式上采取递增的还款方式，也就是说开始还款少，以后逐渐随着他收入的增高提高他的还款数量。这也是正常的，一般收入每年总是在增高，所以开始还款能力差，收入不断增加之后就会提高他的还款能力。所以在政策上，我们实行差别化利率，差别对待，不仅仅是对待提高，而对这一部分人的政策，应该是优惠、降低，让他买房的负担减轻。这也是很有必要的！第三，这一部分人自己也要自己适度消费的问题。现在有一个说法，一买房就是一次到位，一次130平方米到位，那我说你怎么可能买的起，除非你是到处借钱。如果你买一个70平方米，负担一下子就减一半。所以我说，我们的政策应该鼓励这些人适度消费。刚才我说的一些优惠政策，应该是规定头一次买房70平方米以下头款降低，有优惠利率，再加上递增式还款。通过这样，可以解决这一部分人里有购房能力的人有着比较合理的购房问题，这是第二个优先顺序。第三个优先顺序，就是改善性住房。这一次出台的政策，看来对改善性住房的需求没有太多的考虑。但是经过我的分析认为，从中国来看，目前房地产的需求、住房需求很大一块是改善性住房。真正说投机型的，当然有的说的很严重，有的人说一买买40套，我说那有多少人？相对来说人数不会太多。一个是他不一定有这么多钱，第二个是他得向银行借买40套的贷款，不是有特殊的关系是不可能做到。所以中国改善性住房的需求，应该说还是有着很大的需求。这些人多半是什么情况？原来可能通过单位的福利分房，通过原来的房改，有一套住房，但是他住房可能觉得现在小了，住房的条件不是太好，他现在有一定的收入、储蓄，他希望买好一点的房子，这属于改善性住房。这一类需求，现在受到了很多人由于期望房价下降，所以现在来看需求很多人还是持观望的态度。最近大家看到，成交量大量的下降，成交量大量下降，是不是说明需求大量减少？不是。只是说我有钱赚，房价可能还要跌，我先不买。从另一点可以反证，二手房市场成交量大量下滑，原来买旧房买新房，现在先不买新房，那旧房就不卖了。所以这一部分人出现这个情况。对于这一部分人的住房能力，我们不能低估。现在很多人一讲，就讲所谓房价收入比，这是联合国提出的一个概念。实际是讲，中等收入阶层他的房价收入比，并不是讲所有的平均的。因为穷人根本买不起房，他跟你讲房价收入，没有意思。所以是讲，中等收入者购买合理条件下的住房收入比。现在很多学者，一讲住房收入比，就说中国住房收入比太高，这对于没房户是对的，但是对于改善型住房户是不对的，在国外也不能这么算。因为他原来有房子，房子本身就是一个财产房价收入比的时候，不算它能行吗？所以要算，必须要把新房的价钱减掉原有房价的钱，这个房价是和他收入的比。在这样的情况下，有很多人是有购房能力，尽管他原来的房子面积小，可能不那么豪华，但是一般这种房子的位置都比较好。像在北京这种当年的房子都在三环以内，他的二手房卖出去，如果搬到三环以外买房子，相对这个价格差就比较大。这就是说他真正要付出的钱，就比较少！所以，这种改善性住房的人，我认为这一部分的需求是我们下一步应该考虑的。现在我们是不准买第二套房，第二套房提高利率，提高到1.1%，甚至还要收房产税。我认为是不是可以这样考虑？就是说，你要买第二套房，对于改善性住房而言，要把第一套房卖掉，这当然得有一套程序，你在银行要证明，第一套房要卖掉，第一套房经过价格评估是多少。银行按照你新买房价格减掉原来买房的价格来算贷给你的款，而这个贷款不要提高利率，要按正常利率贷，这样能解决部分改善性住房的需求。不然的话，如果不考虑这个问题，实际上是增加了这一部分人买房的负担。这一部分人受到改善性的需求，又是在需求中占比较大的一部分。很可能房价掉到一定程度，这些人一看，值得买了，他就去买，又会使房价往上推。所以这些人的需求，要做很好的解决。今天给我的时间是半小时，我的时间到了。今天我在这儿给大家讲到了购房的重要性，在近期是我们国家的支柱产业。第二我们住房问题的解决不能全部依靠政府，是要依靠政府这只手和市场这只手，依靠保障房和商品房两条腿推进来解决这个问题。第三是从长远来看，房价总是会波浪式的前进，螺旋式上升。所以短期内遏制房价过快上涨，甚至房价短期下跌，凑到一起，从长远来看能够看到这个趋势。从政策的优先顺序来看，首先保障中低收入、和低收入无房户的住房困难，这是政府的职责。第二是要对确实无房的又不够保障条件的人，给予一些优惠政策的支持，让他们能够买得起房，或者降低他们住房的负担。重庆提出了六七年，可以让他买得起房。我想这应该可以做得到。第三是要考虑当前有不少为改善性住需求的人，对于这一部分人的需求，我认为应当采取合理的方式。也就是说，他一定要卖掉他原有住房，以这样的方式帮助他改善。当然其他类型，比如说投资型、投机型，现在我们都不赞成，都是要限制，要从金融的手段上、政策手段上给予限制。但是我想，中国住房在国民经济中有这么重要的作用，住房的需求起码是这十年之内会不断的增长，随着我们的城市化、随着我们国家人民收入的提高。所以关键问题是使我们房地产业健康成长，房价过快上涨在一定程度上不仅对消费者不利、对生产者也是不利的。所以一定要看到这样一个问题，要通过大家认真学习和努力贯彻中央的一系列政策，来促进我们中国房地产业的健康、平稳、持续的增长。今天我就讲这么多，谢谢大家！2010-06-29【郎咸平：房地产税根本就不合法】“房地产税的阴云不消，中国的楼市、股市都不会好。但房地产税究竟会不会出台，我不知道。我能说的是，房地产税根本就不合法！”在昨日于广东华商学院进行的演讲中，著名经济学家郎咸平如是尖锐地指出。郎咸平认为，中国的楼价与股价之前有虚高的成分，但这有深层次的原因，一个是在产业结构调整中，不少产业资本找不到新的投资领域，二是银行天量信贷需要寻找去处，三是一些担心通货膨胀的资金进入。这三股资金形成了一股高温的岩浆，推动楼市、股市在某种程度上爆发。但是政府没有去解决这些深层次的问题，只是想拿一块现成的石头把火山口堵住。现在看来这块石头就是房地产税。他认为，如果政府一定要征收房地产税，那么不但可以把房价压下来，肯定也可以把股市压下来，因为征收房地产税是不合法的，不合法的政策肯定会将一切合法的经济行为打压下去，所以整个经济毫无疑问就会崩盘。郎咸平说：中国房地产税的这个概念是从美国来的，但是美国搞房地产税的本意是要抬高楼价。政府明确规定征收的房地产税56%要用于当地的教育，40%多用于当于的治安、绿化、卫生等，只有不到2%的钱用于政府监管的行政开支。所以，美国的房地产税征收后，当地的教育好了，治安等各方面条件好了，房价就上去了。中国现在很多人、包括很多学者，根本就没搞清楚房地产税在美国是起什么作用，就盲目鼓吹支持开征这个税，这是非常危险的。他表示，中国的房价过高，一个重要的原因在于中国是一个不许老百姓自己买地建房的国家，只能通过地产商去开发。另一个原因是国家很少花钱盖保障房、廉租房。这种把全体居民推向商品房的后果很可怕，在推高房价的同时也会带来仇富心理。在谈到房地产税为何不合法时，他表示，所有税收征收的法理基础是你赚了钱，要跟政府或是社会共享，要有对社会的回报。但是房地产收税，是要在老百姓没有赚到钱的情况下去收，老百姓住在自己的房子里是不创造收入的，这等于政府直接往人民身上割肉。更何况还不是普通的割肉。以杭州为例，市政府每年卖地的收入是400亿元，而一旦开征这个税，收入就达到500亿元，在监管不到位的情况下，这个税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败！郎咸平认为，资金就是滚烫的岩浆，政府拿税收压得资金没出路，资金就会像岩浆一样，寻找最薄弱的地方爆发，最后的结果就是恶性通货膨胀，经济彻底崩溃。不同于以往只是尖锐地批评，郎咸平这回还指出，重庆市以综合治理的办法解决高房价的模式较为可取，即政府通过多渠道融资把保障房建起来，宽进严出，不住就要把房子还给政府，卖也只能原价卖给政府。他介绍说，中央政府在房地产行业上出台的政策如果编一个号，现在已经出到近百个文件了，还是没有解决问题，就在于我们总是急于根据表面现象去作决策。但如果像重庆这样通过一个系统工程去解决，高房价的问题才有可能终结。未来股市仍然跟房地产市场联动。政府是征收地产税，还是推广重庆模式，投资者要观察两种力量的博弈。2010-06-19【房地产企业被迫转型 商业地产成主攻方向】在中国房地产调控的背景下，地产开发商可能被迫转向商业地产。此轮新政调控下，地产开发商面临着生存和转型的压力，可能被迫转向商业地产。当住宅市场已聚集了大量高风险资金，当开发商已经到了转型的十字路口，新的房地产投资渠道正在形成，处在政策“孤岛”上的商业地产，旋即成为焦点。有业内人认为，以前开发商业地产是开发商多元化策略的一部分，是为了建立稳定现金流而采取的合理财务策略，因而目前可能是被动的选择。另外，未来住宅地产中保障房比例增加，地产开发商在住宅地产的投资占比会下降，所以从长远来看有开发商面临着生存和转型的问题。继万科、华润等房企大佬之后，中粮近期也高调地对外宣布了其向商业地产进军的消息。6月23日，中粮置业高调宣布未来5到10年，在全国拓展20个大型商业地产项目大悦城，总资产将达到700亿元规模。6月24日，中粮集团在上海半岛酒店对外宣布，旗下中粮置业整体收购的上海大悦城项目将于今年年内满铺后正式迎客。未来，包括住宅、工业地产和酒店在内的地产业务拟进入统一融资平台，实现整体上市。根据中粮集团的战略部署，未来510年，该集团将在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿元规模，占中粮集团总资产的30%。事实上，中粮对于商业地产的关注早在去年年初就有所体现。2009年年初，中粮集团就正式提出了打造“全服务链的城市综合体”的战略，全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体，将大悦城品牌进行全国复制。此前，业界一直盛传中粮集团内部正考虑将住宅业务和商业地产业务再度合并，即中粮地产和中粮置业将进行重组。但随后中粮地产发布公告对此加以澄清，表示中粮地产目前仅拟作为中粮集团整合住宅地产业务的平台，没有将集团商业地产业务全部注入的计划。“目前，房地产转型的出路之一是通过行业整合，淘汰一部分开发商，之二是向商业地产转型。”有专家这样认为。同时该专家也指出，中国商业地产发展的正常轨迹也到了它应该成长，应该出现重大转型的阶段。这个阶段重要的标志是华润、保利、招商等地产开发商已经开始进军商业地产，尤其是已经上市或者即将上市的房地产开发商。在产业结构调整上，出现的重要的“三七”规律，把持有物业、资产性物业调到30%，把住宅降低到70%，这是符合未来中国资本型运营的规律，包括像万科这样的，即使很保守也调整到“二八”比例，这是行业发展成熟的标志阶段。值得注意的是，虽然开发商希望增加商业地产的比重，但是投资商业地产并不容易。因为商业地产的复杂性远远高于住宅，需要具备的投资知识也要较住宅高深。经营者要在未来商业地产中占据一定地位，非一日之功，这是需要有万达地产那样韬光养晦的长期坚持才能开花结果的。但不管怎样，未来的商业地产的开发还存在着上升空间，却是业界普遍承认的事实。2010-06-29【赵亚平：房地产绑架不了中国经济】 牵一发而动全身，四月以来，楼市新政对房地产的影响已经逐渐显现，各个行业开始不同程度的降温。一时间，“房地产绑架了中国经济”之声再起。近日，记者采访了几家国内外权威机构和专家，他们总体认为，“房产绑架论”没有依据。在调控政策之下，房地产不会崩盘反会进入良性发展，这有利于整体经济；银行系统和资本市场也将有更安全和稳定的运行；正在酝酿的新兴产业将把中国带入一个新的产业和经济周期。 5月14日，在一个有关“循环经济”的论坛上，国家发改委有关官员就曾表示，“房地产绑架论毫无依据，其意在不要房地产调控政策。事实是，目前的事实和趋势都在说明，一方面，调整后的房地产有利于中国经济；另一方面，政府和全社会正在推动的科技创新和新兴产业正把中国带入一个新的发展周期。”两个月来，记者采访了多位学者和专家，他们大都表示，近时渐起的“房地产绑架中国经济”的论调认为，在全球金融危机期间，房地产拯救了中国经济，而当前的房地产调控势必拖累中国经济。根据国家统计局的数字，去年房地产企业开发资金来源57128亿元，其中国内贷款11293亿元，自筹资金17906亿元，其他资金27459亿元，其他资金里面还包括了各地购房者的房贷。而房地产企业自筹资金仅占30%，从上市银行的数据中可以看到，资金流向房地产的比例更高。“短期看，楼市调控对经济增长会有影响，但不会很大。”中国宏观经济学会副会长曹玉书乐观地表示。他分析说，首先，房地产投资增速不会大幅放缓。按现行统计口径，房地产业对经济增长的贡献，主要体现为房地产投资的增长，计入投资需求；购房消费不再重复统计计入消费需求。随着城镇化、工业化的推进，人民生活水平的提高，房地产市场在未来相当长时间内都有相当强劲的发展空间。“多数开发商都很乐观，加之资金充裕，2009年房地产开发贷款与个人住房贷款的增量超过1.7万亿元，远高于2008年的5855亿元，因此开发商不会因为近期的调控而放弃房地产投资。”曹玉书表示，政府在调控楼市的同时，将继续大规模推进保障性安居工程建设，今年计划安排保障性住房300万套。一直以来，著名经济学家、国务院发展研究中心研究员多次表示，“民众不要以为资产价格上涨是好事，它的危害不比通胀损害轻。”中信证券最新研究报告指出，“当前调控房地产，实际上也是调整当前的经济结构。”“中国需要建立一个类似调控通货膨胀的机制来对房地产进行宏观调控。”中国发展研究基金会副秘书长汤敏指出，也有“每年不能超过3%至4%”这个非常清晰的目标。2010-06-272010-06-23【新华社：利益集团大肆炒作房租上涨 以图阻止房产税】 据新华社广州6月24日电 近段时间以来，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10，广州部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁价格涨幅甚至达到20。长期研究房地产市场的武汉大学房地产研究所所长周运清说，受国家调控房地产市场影响，近期全国住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房产中介的救命稻草，为了房源房产中介员工互殴的事件近期也屡见报端。周运清认为，目前房屋的租售比仍远离合理区间，这显示房地产价格依旧没有回归理性区间，而此时全国房屋租赁价格跟风上涨则是一个信号，政府对房地产市场调控决不能放松。业内专家指出，按估算，广州、北京、上海等城市每个月房租与房屋总价的比值都大约在1600以上，虽然近期房租上升，但大部分房源的比值仍在1:500以上，仍然远离1:200的合理区间。“关键问题是，房屋租售比缩小应当是房价下跌引发的，而绝不应该以房租的飙升为代价。房价高了可以暂时不买房，但是房租疯涨则会把刚毕业的大学生以及广大社会困难群体逼向绝境。”广州大学公共管理学院2010届毕业生刘孜说。业内专家指出，随着6月房屋租赁高峰期的来到，高企的租房成本将直接影响高校毕业生与城市低收入群体的切身利益，建议加快廉租房等保障性住房建设进度，同时规范租赁市场，避免业主在租赁期内跟风涨价，对哄抬房租的中介进行严厉查处。周运清认为，政府应着手解决房屋空置率高企的问题，将大量存量房逼入市场是本轮房地产调控的重点。业内专家指出，房价未见大幅下调，房租却不断高涨的现象很容易让人们质疑房地产调控的效果，从而影响政府进一步调控房地产的决心。这也许正是某些利益集团在政府房地产调控之初就大肆炒作房租上涨的目的所在。 2010-06-25【叶檀：房地产市场要一控到底】房地产已经成为中国货币调控的独门秘笈，不可能半途而废。首先抑制房地产是为抑制通胀预期。6月18日，央行发表2009年年报，重申重视保持价格总水平的基本稳定，继续实施适度宽松的货币政策。年报提出中国维持物价总水平具备基本稳定的有利条件，指出物价上涨压力增大，需要根据形势变化增强宏观经济政策的灵活性和针对性，同时加大农产品供给保障力度，遏制部分城市房价过快上涨。可见，农产品与房价是抑制物价上涨的主要领域。抑制房地产更是为了激发中国经济增长的动能。在同一天，央行货币政策委员会委员李稻葵与夏斌都提出了继续抑制房价的主张。夏斌在出席“2010年金融与投资峰会”时称，应做好花两到三年的时间，逐步消化房地产泡沫的准备。在加大保障性住房建设的同时，接下来要尽快出台“简单易行的、便于打击炒作房地产的税收政策”，把市场的投资收益预期压下去。而同一天人民日报刊发的李稻葵专访则从相反的方向，表示房地产调控不会造成经济增长动力匮乏，房地产调控政策是2009年大规模信贷的解毒药，未来政策性住房将被纳入政策调控范畴。按照常理，抑制通胀应该加息而不是打压房地产市场。中国目前加息受到双重掣肘。一是央企、地方政府等既得利益阶层的掣肘。央企利润有下降趋势，去年地方融资平台贷款过多，目前加息则增加央企与地方融资平台的负担，其实质是让不良贷款迅速浮出水面，面临着最大的既得利益阶层与银行自身的压力，央行对于加息必然慎之又慎。央企利润增幅已连续4个月下滑。而截至2009年末，地方融资平台贷款余额为7.38万亿，如果按照3-5年期的贷款标准利率5.76%计算，地方融资平台应支付的贷款利息为4250亿元。若贷款利率分别上调27、54、108个基点，地方融资平台将相应多支付的利息为200亿元、399亿元、797亿元。更重要的是，实体经济领域出现紧缩趋势，6月以来，从上游资源性产品到下游出口均出现价格或者订单下滑趋势，银行间与民间拆借利率居高不下，此时加息无异于火上浇油。汇率上升部分取代了加息的急迫性。6月19日，根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，央行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。如果人民币汇率形成机制回到2005年与一篮子货币挂钩，人民币汇率将出现小幅上升，同样可以收到国内经济与货币紧缩的作用。抑制房地产价格可以控制信贷量，进行抑制货币的周转速度。如果说美国是市场发债为主创造信用货币，中国则是以房地产作为最重要的抵押品发放信贷。银监会在2009年年报上警示房贷风险，2009年有将近10万亿的新增信贷，银行业金融机构房地产贷款余额7.33万亿元，同比增速达38.1%，随着房地产市场不确定性逐步增加，个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧。事实上，房地产业已成为中国金融机构最重要的抵押品，在地方投融资平台上占比高达75%，个人也通过房地产抵押获得各种信贷。如果房地产抵押品折价，甚至政府不允许以房地产作为抵押品种，那么，中国的信贷增量将一落千丈。换句话说，如果房地产价格上升，则以房地产作为抵押的贷款损失会减少，这就增加了银行的资本比率。高的资本比率允许银行从事更多的贷款。许多依赖于银行融资的企业便获得了更多的资金，因而投资支出增加、总需求扩张，最终导致产出增加。也许我们可以说，房地产不幸被选作信贷抵押品，成为中国控制通胀的替罪羊。是的，房地产受到调控主要是金融与货币色彩过于浓厚。话说回来，房地产成为中国非法分配财富最重要的渠道，这只替罪羊本身并非无罪，因此，被献上祭台时没有收获民众一滴同情的眼泪。2010-06-23【人民日报：新政作用下 房产税能否挤掉楼市泡沫惹争议】 征税虽然增大了房产的持有和交易成本，但在需求旺盛尤其是房价上涨预期明确的情况下，这些增加的成本有可能转嫁给购房者,从而进一步推高房价。 随着近期国家对房地产调控政策陆续出台，一度曾像脱缰野马般疯涨的房价开始趋于理性。 与此同时，人们也在关注，被称为房地产调控利器的房产税会在何时出台？ 在北京某高校教书的王先生，提起买房是一肚子郁闷。去年夏天他和爱人准备买房，一路走一路看，等到年底选中房子，房价已经上涨了40%。无奈之下，买房计划只得再次搁浅。 “看看北京住宅楼，晚上黑灯瞎火没人住的房子相当多，有的一座楼能亮灯的住房也就20%至30%。买了房子空在那里不住，显然就是为了炒，等房价高了再卖出去。”王先生认为，政府应该尽快出台房产税，增加房产持有环节的成本，这样才能把炒房者挤出市场，房价泡沫才会随之消失。 记者了解到，很多人对政府已出台的房地产调控政策表示支持，并对房产税充满了期待。他们认为，政府一旦开征房产税，那些手里握有多套房产的“炒客”每年都要支付大笔税款，资金压力加大将迫使他们将房子出手。炒房的少了，房价自然就会回归到合理水平。 不少地方政府也把房产税看作是调控房价、打击炒房的一记重拳。据近日媒体报道，重庆市表示，将考虑对价格高于市场均价3倍的“高端房”收取1%房产税；上海也在考虑将房产税作为调控政策的一部分，通过政策“组合拳”来遏制楼市投机；北京市政协建议，对持有多套住房、高端住房等研究征收房产税或物业税,对闲置房产征收房产税或物业税。 房