论加大房地产价格在CPI统计指标中的权重.doc

目录 中英文摘要中英文摘要 .1 1 一、引言一、引言 .2 2 二、对二、对 CPICPI 的总体介绍的总体介绍 .3 3 （一）编制 CPI 的理论框架 .3 （二）我国 CPI 统计指数权重 .4 三、房地产价格的形成三、房地产价格的形成与与 CPICPI 的对应关系的对应关系 .7 7 （一）我国目前房地产价格形成和变动情况 .7 （二）对房地产价格和 CPI 相关性研究 .8 四、四、改进改进 CPICPI 统计指标的建议统计指标的建议 .1010 （一）建议提高 CPI 中居住类权数到 25%以上.10 （二）直接将房地产价格列入 CPI 核算指标 .10 五、结束语五、结束语 .1111 参考文献参考文献 .1212 论加大房地产价格在 CPI 统计指标中的权重 统计 031 张敏 指导老师 朱龙杰 中英文摘要中英文摘要 摘摘 要要：近年来，房地产价格成为国家宏观调控的重点。同时，消费者价格值数 CPI 是频频见于报端的统计指标，反映了社会消费的水平。国内外很多知名学者，如经 济学家哈继铭指出：CPI 指标有偏颇，通货膨胀压力大；中科院金融研究院研究员 易宪容也撰文住房价格的变化应反映在 CPI 上，建议统计当局修改 CPI 统计指 标。本文从分析 CPI 和房地产价格的构成入手，分别阐述了二者在最近几年来的变 化情况，同时结合房地产价格在 CPI 中权重和影响力说明了目前我国在 CPI 编制 上存在的问题。本文的特点在于运用实证研究，将房地产价格和 CPI 两者之间的关 系进行分析对比，从而找到合适的指标设置和统计方法。 关关键词键词：房地产价格；统计指标；权重 Abstract: In recent years, the real estate price becomes a nation a macro view to adjust to control of point.In the meantime, the consumer price is worth few CPIs is again and again is see in the report carry of covariance index sign, reflected the level of society consumption.A lot of domestic and international well-known scholars, such as economist admire Ha Jiming point out:The CPI index sign is one-sided and the inflation pressure is big;Medium financial institute for research researcher Yi Xianrong in the section hospital permit to also write the variety of housing price should reflect on the CPI , suggestion statistics authorities modification CPI statistics index sign.This text from analysis CPI and the composing of real estate price commence and elaborated respectively two at recent the variety circumstance of several in the last yearses, in the meantime combine real estate price power is heavy in the CPI with the influence explained currently our country draw up the last and existent problem in the CPI.The textual characteristics lies in making use of a substantial evidence research, real estate price and CPI both of the relation carry on analytical contrast and find out suitable index sign a constitution and statistics a method thus. Key words:House estate price CPI statical indicators Weighing 一、引言一、引言 CPI 是“全国居民消费价格总水平指数”,它是对涉及居民消费的诸多商品的价 格进行统计后按照预先设定的计算模式计算出来的。CPI 是一个重要的影响货币 政策的经济指标，与公众利益和经济全局血脉相连，社会各方面对 CPI 的变化自然 十分关注，从某个方面来说，CPI、PPI（生产者价格指数）都可影响整个经济走势， 从而促使国家做出经济政策调整。 二、对二、对 CPICPI 的总体介绍的总体介绍 CPI 并非像数学物理定理那样具有的精确性，采样哪些商品，按什么模式计算， 都是由统计者主观设定的。作为判断宏观经济形势、衡量通货膨胀率的一个关键指 标，CPI 的升与降都引起社会公众越来越多的关注。它与我们每个人息息相关：CPI 增幅上升，表明居民消费的商品和消费的服务价格在涨，再与同期银行存款利率相 对比，就可以得知居民储蓄是否存在负利率。 （一）（一）编编制制 CPI 的理的理论论框架框架 在编制CPI时，有两个不同的理论框架：一个是固定篮子指数(fixedbasket index)理论，另一个是生活费用指数(costofliving index，COLI)理论。 固定篮子指数也称为产品费用指数(cost ofproduct index)，其测度思路是选择 一个具有代表性的产品篮子，考察在不同的时点和不同的价格结构下，购买该产品 篮子的费用变化程度就代表了价格变化。 生活费用指数是指在不同时点，消费者为达到某一效用(或者福利、生活标准) 水平所需要的最小支出之比，有时也称为不变效用指数(constant utility index)、不 变满意度指数(constant satisfaction index)、福利指数(welfare index)等。 美国、荷兰、瑞典等少数国家在编制CPI时认可生活费用指数理论，并将之作 为编制CPI的理论基础。例如，瑞典国家统计局大概从2O世纪4O年代就接受了生活 费用指数理论，近几十年来，美国CPI的理论框架也经历从固定篮子指数理论向生 活费用指数理论的转变。1961年，Stigler委员会在联邦政府的价格统计(The Price Smfisfics of the Federal Govemment)中提出，CPI应以生活费用指数为其测度目标， 美国劳工统计局应进行相关的研究，以使CPI更接近生活费用指数。美国劳工统计 局在其1984年版的CPI方法手册中明确指出，生活费用指数概念为CPI的构建提供 了概念框架。1998年，美国国家科学院(National Academyof Sciences)国家统计委员 会(Committee on National Statistics)应美国劳工统计局的请求，成立了一个专家小 组，“研究生活费用指数开发中的概念、测度和其他统计问题”。美国劳工统计局在 消费者价格指数的测度问题一文中再次明确指出：“许多年来，劳工统计局使用 生活费用指数的概念作为CPI有关决策的框架，将生活费用指数作为CPI的测度目 标”。在美国劳工统计局最新版的方法手册中，美国劳工统计局继续强调生活费用 指数是CPI的理论基础。 与美国、荷兰、瑞典等国形成鲜明对照的是，绝大多数国家的统计机构在编制 CPI时都不使用生活费用指数理论，甚至避免提及生活费用指数。最突出的例子就 是欧盟各国和欧盟统计局(Eurostat)编制的消费者价格协调指数(HarmonizedIndex of Consumer Prices，HICP)。HICP拒绝使用生活费用指数框架，欧盟统计局明确指 出，HICP不是生活费用指数。澳大利亚统计局也明确指出，澳大利亚的CPI测度的 是纯价格变化。 （二）（二）我国我国 CPI 统计统计指数指数权权重重 按照国际通行做法，我国的调查内容包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设 备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居 住八大类个基本分类约个规格品种的商品和服务项目。编制所用权 重是依据全国万户城乡居民家庭调查资料中的消费支出构成确定的。 我国编制工作已经进行了二十多年，其方法制度经过几次重大改革后，在 数据采集、指数计算和权重获取等方面已经基本与国际编制水平较高的国家处 于同一水平。为了保持我国编制方法与国际接轨，国家统计局每年都与国际货 币基金组织（）等国际组织和一些国家的同行进行广泛的讨论与交流，并将数 据和调查方法公布在网站上。随着人民生活水平的提高，我国居民消费结构也 在不断变化。因此，我国的权重每年都做一些小调整，每五年做一次大调整。 表 1 2005 年居民消费价格指数 CPI 表 1 上年同月=100 项目名称 全国城市农村 居民消费价格指数102.4102103.3 一、食 品104.9104.5105.7 粮 食115.7115.5116.2 肉禽及其制品111.5111.5111.5 蛋111.1111111.3 水 产 品111.3111112.1 鲜 菜84.684.983.8 鲜 果100.1100.499.4 二、烟酒及用品100.7100.6100.9 三、衣 着98.398.398.5 四、家庭设备用品及服务98.998.599.9 五、医疗保健及个人用品99.39999.8 六、交通和通信98.697.9100 1数据来源：国家统计局，2006.02 七、娱乐教育文化用品及服务 102.3101.1104.2 八、居 住105.6105.7105.4 表 2 我国 2005 年统计数据 CPI 权重 种类权重(%) 食品33.6 烟酒及用品14.4 居住13.6 医疗保健及个人用品 9.4 交通和通讯 9.3 衣着9 家庭设备用品及其维修服务 6.2 娱乐教育文化用品及服务 4.5 2004年我国CPI统计权重 14% 34% 9% 6% 9% 5% 14% 9% 烟酒及用品 食品 衣着 家庭设备用品及其维修 服务 交通和通讯 娱乐教育文化用品及服 务 居住 医疗保健及个人用品 图 1 2005 年我国 CPI 统计权重图 从上述图表可看出，食品价格在 CPI 权重中最大，食品价格的上涨是推动 CPI 上涨的最大动力。根据有关部门统计，2005 年由于构成指数的衣着、家庭设备 用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信价格继续下跌的情况下食品价格上 涨对 CPI 的贡献度达到了 90%。在 CPI 构成中，教育、医疗、房产支出的权重较低， 而这恰恰是近年城市居民支出的大项。因此采用此权重来统计 CPI 具有一定局限 性，并不能真实反映真正的价格变化水平。 三、三、房地产价格的形成房地产价格的形成与与 CPICPI 的对应关系的对应关系 （一）我国目前房地（一）我国目前房地产产价格形成和价格形成和变动变动情况情况 目前房地产市场仍是一个不完全竞争的市场，价格的变化同完全竞争市场不 同，具有市场分散性、区域差异性的特点。从生产价格机制上看，房价主要包括以 下几个部分：生地价、生地开发价成本及利润、房屋建筑成本及利润、房屋销售成 本及利润及相关税费等，其中建安成本中又包含劳动力支出、原材料费用等。目前 我国房价中建安成本所占比重并不高，份额多的则是土地成本和各项税费及开发 商预留的利润。从有关统计数据显示：在整个价格构成中，各项费用占比依具体项 目情况不同而不同，从整体上来看，土地费用一般可占到 30%-60%，税费占比 20%-40%，建安成本占比 30%-60%。 房地产价格可通过房屋销售价格指数来间接反映，房屋销售价格指数主要用 于反映商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。其中，商 品房细分为经济适用房、普通住房、高档公寓等各类住宅，以及商业用房、写字楼 等非住宅。在房屋销售价格指数的计算中，小类指数是以报告期的销售收入作为计 算权数，大类指数和总指数是以上一年全市各类房屋的销售额作为权数，采用加权 算术平均的方法计算出来的。 我国2001-2005年房屋销售价格指数 0 2 4 6 8 10 12 12345 年份 指数 图 2 我国 2001-2005 年房屋销售价格指数图 从实际销售价格上看，据国家统计局公布数字，2005 年全国新建商品房的平均销 售价格增长了 14.08，其中住宅售价上涨 15.24，每平方米提高了 337 元。2005 年全国房屋销售价格一路上扬，上涨 12.3，大部分城市房屋销售价格上涨明显。 有 9 个城市的房价涨幅超过 10，分别是沈阳（15.9）、上海（15.9）、南京 （15.3）、青岛（15.3）、天津（13.5）、重庆（13.9）、宁波（13.9）、杭州 （11.7）、济南（10.3）等。 表 3 我国主要城市房屋销售价格变动情况（）1 1资料来源：中国经济景气月报资料 城市2005 年一季度2004 年四季度 上海28.429.1 沈阳19.615.8 青岛 16.017.5 重庆 14.510.9 天津14.27.5 南京12.113.4 宁波 11.913.4 杭州10.59.0 济南 10.25.2 北京1.80.6 （二）（二）对对房地房地产产价格和价格和 CPI 相关性研究相关性研究 我们将 2001 年到 2005 年 CPI 和房屋销售价格指数的统计数据进行了对比， 见下图。 图 2001-2005年CPI与房屋销售价格指数关系图 0.94 0.96 0.98 1.00 1.02 1.04 1.06 1.08 1.10 2001年2002年2003年2004年2005年 CPI 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 房屋销售价格指数 CPI房屋销售价格指数 图 3 2001-2005 年 CPI 与房屋销售指数关系图 房地产价格与 CPI 存在一定的相关关系，二者变化趋势相当。但就幅度而言， 房地产价格较 CPI 幅度增加许多。可见，CPI 变化较房地产价格幅度小，而且有些 滞后，这是由于在我们统计 CPI 时并未把房价作为一个重要变化因素来考虑，而是 通过建材、能源等来间接反映。同时这里采用的是政府公布的价格，为实际成交的 价格，而顾客询价和在预售前预订（热门楼盘预售时已经没有房子可买了）都是未 来的价格，有些甚至要一年以后才交付使用，所以，在实际中房地产价格变化幅度 将较上表显示更大。 CPI 通常是用来衡量一个国家居民购买食品（主要是粮食、肉禽、蛋奶）、住房 和公用事业（主要是水、电、燃料、公交）等一揽子商品和服务的价格变化。由于各 国经济发展状况的差异，影响 CPI 变动的主要因素也不一样。在我国统计中食品类 占 34%的权重，非食品占 66%的权重，2004 年由于粮食价格的大幅上涨，使得食品 类价格上涨 9.9%，影响 CPI 上涨 3.3%，非食品类价格上涨 0.8%，影响 CPI 上涨 0.6%。2005 年服务价格上涨对物价水平的促进作用将明显加强。 图 4 2002-2005 非食品价格涨幅情况 从 2002-2005.1 月份的价格涨幅情况看，居住类（主要包括水电燃料、建房装修 材料及租房）价格的涨幅已由 2002 年初的 0.6%上涨到 2005 年 1 月份的 5.5%，是 非食品类价格涨幅中最高的。根据居住类价格涨幅在 CPI 中 14%的权重，计算各 月居住类价格上涨对当月 CPI 上涨的贡献率情况，可见其贡献率自去年 8 月份开 始逐渐提高，已由去年 7 月份的 13.21%提高到 2005 年 1 月份的 40.53%，这表明 居住类价格的上涨对 CPI 的影响日益增大。 四、四、改进改进 CPICPI 统计指标的建议统计指标的建议 （一）建（一）建议议提高提高 CPI 中居住中居住类权类权数到数到 25%以上以上 目前中国 CPI 也包含了居民居住类价格的变动，包括建房及装修材料、房租、 自有住房以及水、电、燃气等与居住有关的项目。国家统计局有关负责人在 2006 居住 年就居民消费价格指数(CPI)问题接受新华社记者采访时透露，当前居住类价格在 中国 CPI 中权重为 132 ，比 2000 年提高了 35 个百分点。但是，这和发达国 家的差距仍然很大 各国编制 CPI 的分类不完全一致 ，但经过统计口径调整后进行比较仍具有较 强的实证意义。我国与加拿大的 CPI 统计分类几乎完全一致，但与美国存在一定 的差异，文中重点讨论居住类权数在美国 CPI 统计的居住类中，包括住所、水电燃 料和家庭没备。与我围 CPI 统计居住类比较，美国增加了“家庭设备”，同时缺少我 旧居住类所含的“建房及装修材料”。文中分析时扣除美国居住类中的“家庭设备”， 直接进行比较，口径略小于我国。目前各国使用的最新权数中，美国居住类权数为 42.2 ，扣除 “家庭设备”后的居住类权数为 38 ；加拿大、中国居住类权数分 别为 26.8 、13.2。尽管居住类的统计口径大于美国，我国居住类权数依然较 美国低 24.4 个百分点，较加拿大低 13.2 个百分点。 表 4 三国 CPI 中居住类权数的对比 美国加拿大中国 居住类权数3826.813.2 根据我们国家的经济发展水平，和房屋的家庭拥有情况，本文建议适当提高居 住类权数到 25%以上，才能真正反映消费价格指数变化。 （二）直接将房地（二）直接将房地产产价格列入价格列入 CPI 核算指核算指标标 本文将 2002 年到 2005 年居住类价格上涨对 CPI 上涨的贡献情况进行统计， 见下图。可以看到，居住类价格对 CPI 的上涨起到了 40%以上的贡献。 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2002.3 5 7 9 11 2003.1 3 5 7 9 11 2004.1 3 5 7 9 11 2005.1 图 5 居住类价格上涨对 CPI 上涨的贡献率 近年来，教育、医疗、房产这些项目的价格近年来一直处于上涨中，涨幅远超 整体价格水平。房地产具有消费和投资的双重性，其投资性决定了房地产价格水平 的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等决策影响因素的变化，与各种 政治、经济、社会、政策因素相关程度比较大。同时房价的变化具有惯性，上一年的 房价变化往往引起下一年的房价以同样方向变化，感情在买房决策中起重要作用， 即使在商品房大量积压的前提下，跌幅也不大。 国家统计局对房地产价格不列入CPI的解释有两条：一是根据国际上通行的国 民经济核算的需要，CPI的统计口径必须与国民经济核算体系中的消费分类相一致。 根据这个分类，商品房购买属于投资范畴，不属于消费行为。二是商品房购买与当 期消费不同步，购买支出与当期实际住房消费不对等。但是，如果能考虑到我国住 房具体情况与国外相关社会保障制度的差别，以及我国“居者有其屋”的传统理念， 就不难看出：我国绝大多数的居民在住房的开支并非是属投资，而恰恰是出于日常 生活的需要。 五、结束语五、结束语 根据国内社会主义市场经济的实际情况，本文认为，直接将房地产价格列入 CPI 统计指标，一方面可以直接反映房地产在居民消费中的构成，另一方面使 CPI 更加接近真实，为政府决策提供准确地参考。 参考文献参考文献 1 Sehuhze，Cand Mackie，CedsAt What Price Conceptualizing and Measuring Cost一0fLiving and Price IndexesMWashington，DC：National Academy Press，2002 2 Abraham，KGToward a CostofLiving Index：Progress and ProspectsJJournal of Economic Perspectives，2003，(17)：4558 3 ILO，IMF，OECD，UNECE，Eurostat，and the World BankConsumer Price Index Manual：Theory and PracticeMGeneva：International Labor Office，2004 4 Tr