房地产企业工程项目管理(1)

1,房地产企业工程项目管理,成控二部魏学磊,2,房地产企业工程项目管理,3,工程项目管理是管理者（企业与项目经理部）运用系统工程的观点、理论和方法对房地产项目寿命周期内的所有工作（特别是施工阶段）及其资源进行计划、组织、协调、控制和总结评价，以达到保证工程质量、加快工程进度、提高投资效益的目的。工程项目管理的主要任务是三控（进行项目的质量控制、投资控制和进度控制）、两管（合同管理、信息管理）、一协调。有必要指出的是：1）工程项目有三大目标（投资目标、质量目标、进度目标），它们之间是对立统一关系；2）推行工程项目管理必须要有项目管理机构项目经理部，必须分清企业与项目经理部的管理职能；3）三大目标的分析论证是企业的管理职能，项目经理部的管理职能就是实现三大目标，即通过计划、组织、协调、控制的手段实现三大目标。,第一项工程项目管理,一、工程项目管理及其任务,4,项目经理是企业委派的领导和组织一个工程项目建设的负责人。他所处的地位是企业法人在一个项目上的代表。工程项目重大问题的管理决策由企业作出，项目经理采取措施确保决策的执行，其主要任务是为实现企业的建设意图，进行项目的组织协调，控制投资、进度和质量，进行合同管理等。项目经理具体行使以下职权：1）在企业管理职能的大框架下，具体负责组织工程建设活动；2）进行合同管理，组织协调设计单位、监理单位、施工单位及其他相关单位的关系；3）编制并组织实施项目年度施工进度计划、用款计划；4）组织工程建设实施，负责控制工程投资、工期和质量；5）按时向企业有关部门报送项目建设信息和统计资料；6）提请企业聘任或解聘项目管理人员；7）根据企业授权处理项目实施中的重大紧急事件，并及时向企业报告。项目经理部是项目经理领导下的项目管理层,职能是协助项目经理开展工作。项目经理部的工作一定要与监理单位的工作相互协调、相互配合，并对监理单位进行监督。项目经理部应配备预算管理、合同管理、质量控制、进度控制人员，最好一人多岗。明确项目经理部管理人员的责任、权利和利益。,第一项工程项目管理,二、项目经理与项目经理部,5,（一）管理职能（干什么）控制施工活动使施工活动在项目经理部的控制下进行；2）协调与设计单位、监理单位、施工单位、政府部门之间的关系；3）督促、控制监理单位的工作。监理单位的主要工作：具体地控制施工质量、进度、安全、文明施工;初步审核工程款；编制与汇总工程资料（二）工作方式工作例会；现场检查；信息流通：施工单位监理单位项目经理部；在监理单位汇报的基础上进行决策。,第一项工程项目管理,三、工程项目现场管理,6,（三）项目现场管理的主要工作1、开工前（3项）1）组织设计交底与图纸会审（注意：要求监理单位审图）；2）督促监理单位审核施工组织设计（施工方案、工期、施工措施、安全措施重点复审；要求施工单位按照施工组织设计组织施工）；3）督促监理单位检查施工单位的开工准备情况（重点把握：管理机构、机械设备、人员持证上岗等）。2、施工中（6项）1）材料要先检验后使用；2）是否按施工组织设计施工，施工前有无交底；3）监理单位是否检查质量、进度、安全，审核工程款；4）把握重点部位的质量（质量控制点）、节点工期、安全隐患；5）重点抓好分部、分项工程验收；6）审核工程款（不多付款）。3、竣工后（3项）1）协助企业组织好竣工验收；2）督促监理单位资料归档；3）做好竣工结算（调价与不调价）。,第一项工程项目管理,三、工程项目现场管理,7,（四）项目现场管理应注意的问题1、正确处理与监理单位的关系分工协作关系，地位平等；分工明确，监理单位人员独立开展工作（特别是质量与安全检查）；督促监督2、抓大放小1）抓大（使施工活动在项目经理部的控制下进行）如：监理人员素质及是否正常工作、施工项目经理部是否正常工作、施工项目经理部与劳务企业及分包企业的管理工作是否正常衔接、重点部位的施工方案、节点工期、分部分项工程验收、材料检验2）放小（不要过多干涉监理单位、施工单位的具体工作）3、充分认识工程质量、场容管理的重要性,第一项工程项目管理,三、工程项目现场管理,8,（一）工程项目质量及其特点工程项目质量是指施工项目满足业主需要的，符合国家法律、法规、技术规范、标准、设计文件及合同规定的特性综合。工程项目施工质量是形成房地产项目实体质量的决定性环节。工程项目质量具有如下特点：影响因素多；质量波动性大；质量的隐蔽性；终检的局限性；评价方法的特殊性。,第二项工程项目质量控制,一、工程项目质量控制概述,9,（二）工程项目质量控制及其原则工程项目质量控制是指项目经理部致力于工程项目的质量要求，也就是为了保证施工质量满足国家法律、法规、技术规范、标准、设计文件及合同规定所采取的一系列方法、措施和手段。进行施工项目质量控制必须遵循以下原则：1）坚持质量第一的原则；2）坚持以人为核心的原则；3）坚持预防为主的原则；4）坚持质量标准的原则。,第二项工程项目质量控制,一、工程项目质量控制概述,10,（三）工程项目质量控制的基本原理三阶段控制原理所谓“三阶段”就是通常所说的事前控制、事中控制和事后控制。这三阶段构成了工程项目质量控制的系统过程。1、事前控制：事前控制要求施工企业预先编制周密的、切实可行的施工组织设计，并把它作为一种行动方案进行部署。特别应该强调的是，目前有些施工企业往往不编制或不按照施工组织设计文件组织施工、监理单位不进行认真审查施工组织设计文件，从而造成工程项目质量预控的先天缺陷，这对工程项目质量控制是相当有害的。2、事中控制：要求施工企业强化自我约束；他人监控（监理单位、业主监督控制）3、事后控制：事后控制包括对施工质量活动结果的评价和对质量偏差的纠正强化验收，采取措施纠正偏差，以保证施工项目质量处于受控状态。,第二项工程项目质量控制,一、工程项目质量控制概述,11,（四）施工项目质量控制的依据1、合同文件体现业主的要求；2、设计文件体现设计单位的要求；3、法律、法规性文件及有关质量检验与控制的专门技术法规性文件强制性标准，特别注意强制性条文；（五）工程项目质量控制的系统过程1、施工准备工作质量控制。主要应做好施工图会审、施工组织设计的编制与审查、施工生产要素配置的检查等工作。2、施工过程质量控制。主要应做好作业技术交底监制、专业施工交接检查监制、隐蔽工程质量验收、分部及分项工程质量验收、工程变更的实施监制等工作。3、竣工验收质量控制。主要包括竣工质量检验、工程质量评定、技术质量文件的整理、归档等工作。,第二项工程项目质量控制,一、工程项目质量控制概述,12,（一）施工准备状态预控做好施工准备状态预控工作，关键是进行施工项目开工前的全面准备工作检查、各分部分项工程施工前的准备工作检查和季节性施工准备检查。通过检查，督促落实施工准备工作的进行，从而为开展施工活动奠定基础。全面施工准备阶段，工程项目开工前要检查以下各项施工准备状态：1）是否认真完成设计交底和施工图纸会审？2）施工组织设计是否已向现场管理人员与施工人员进行交底？3）先期进场的材料、设备、施工机械等是否符合要求？4）施工平面布置是否正确执行施工平面图及有关安全生产的规定？5）分包单位的选择及其进场人员、机械设备是否符合要求？6）施工技术、质量、安全等专业专职管理人员是否到位？其责任与权力是否明确？7）工程计量及测量器具、仪表等的配置数量和质量是否符合要求？8）工程定位轴线、标高引测基准是否明确？实施结果是否已经复核？,第二项工程项目质量控制,二、工程项目质量预控,13,分部分项工程施工准备阶段，施工前要检查以下各项施工准备状态：1）相关技术内容的技术交底是否到位、理解、明确？2）所使用的原材料、构配件等是否已经进行验收和记录？3）规定必须持证上岗的人员是否经过资格核查或培训？4）对前道工序是否已按规定进行交接检查或隐蔽工程验收？5）施工作业环境是否符合要求？6）施工所必须的图纸、资料、规范标准、作业指导书、材料使用说明等是否已准备就绪？相关内容是否理解、明确？7）工种之间的交叉衔接、配合关系是否已经协调明确？,第二项工程项目质量控制,二、工程项目质量预控,14,（二）施工生产要素预控施工生产要素通常是指人、材料、机械、技术、环境和资金。它对施工项目质量具有重大的影响。1、施工人员资格预控首先施工技术人员、专职质检人员、安全员以及与作业活动有关的测量员、材料员、试验员应持证上岗；其次，应对分包单位的人员资格进行考核，严格执行规定工种的持证上岗制度。2、材料物资质量预控在施工作业之前，必须对进场的材料物资进行严格的检查验收，做好使用前的质量把关和预控工作，保证投入使用的材料物资质量符合规定标准的要求，其主要内容包括：1）控制材料物资的性能、标准与设计文件的相符性；2）控制材料物资各项技术性能指标、检验测试指标与标准要求的相符性；3）控制材料物资进场验收程序及质量文件资料的齐全程度；4）控制不合格材料物资的处理程序，及时清退处理，杜绝使用。,第二项工程项目质量控制,二、工程项目质量预控,15,（二）施工生产要素预控3、施工方案预控施工方案预控主要包括以下内容：1）在全面正确地分析工程特征、技术关键的前提下，合理确定施工技术方案和组织方案；2）各分部分项工程施工前必须结合具体条件进一步深化施工方案，并进行具体操作方法的详细交底；3）合理选用施工机械设备和施工临时设施，合理布置施工总平面图和各阶段施工平面图；4）编制施工所采用的新技术、新工艺、新材料的专项技术方案和质量保证措施；5）应针对工程具体情况，分析气象、地质等环境不利因素对施工方案的影响，并制定应对措施。,第二项工程项目质量控制,二、工程项目质量预控,16,（二）施工生产要素预控4、施工设备因素预控施工设备因素预控的内容，试具体设备特点而定，一般包括技术性能参数、计量精度、安全性、可靠性以及日常使用管理制度和措施等。进行施工设备因素预控应特别注意做好以下工作：1）根据工程需要，认真做好各类机械设备的选型并控制好主要性能参数，在施工之前严格按照配置计划所确定的型号、规格和数量落实到位，并做好安装、调试和检测；2）对危险性较大的起重机械、人货两用电梯等，要对其安装方案进行审批，使用前要经专业管理部门验收，管理制度和措施要落实。,第二项工程项目质量控制,二、工程项目质量预控,17,（二）施工生产要素预控5、施工环境因素预控施工环境因素包括客观环境因素和主观环境因素，前者主要是指水文地质状况、气象变化、周边建筑、地下管线及其他不可抗力因素；后者主要是指施工现场的通风、照明、安全、卫生防护等由施工单位自身创设的劳动作业环境因素。客观环境因素对施工质量的不利影响一般难以避免和消除，主要是加强预测预防，如对水文地质方面的影响因素，通常是根据水文地质方面的资料进行分析和预测，采取降水、排水和加固等措施；对气象方面的影响因素，可通过合理安排冬、雨季施工以及制定专项施工方案，从强化施工措施等方面控制其对施工质量的不利影响。主观环境因素的预控，主要是根据施工组织设计的有关要求，认真落实施工现场的通风、照明、安全、卫生防护等措施，以提高施工质量。,第二项工程项目质量控制,二、工程项目质量预控,18,（三）通过设置质量控制点进行质量预控1、质量控制点及其设置所谓质量控制点，是指为了保证施工作业过程的质量而确定的重点控制对象、关键部位或薄弱环节。设置质量控制点是保证达到施工质量要求的必要前提，因此，应根据施工活动的特点事先确定质量控制点，并分析可能造成质量问题的原因，再针对原因制定相应的对策和措施进行预控和跟踪。质量控制点一般应设置在：1）施工过程中的关键工序或环节，以及隐蔽工程，如框架结构中的钢筋工程、大体积混凝土工程、基础工程中的混凝土浇注等。2）施工中的薄弱环节或质量不稳定的工序、部位，如民用建筑的卫生间与屋面、大型设备的基础等。3）关键的作业，如混凝土浇注中的振捣、灌注桩的成孔作业等。4）关键作业中的关键质量特性，如混凝土的强度、回填土的含水量、灰缝的饱满程度等。5）对后续工程施工或对后续工序质量或安全有重大影响的工序、部位。6）采用新技术、新工艺、新材料的部位或环节。7）施工中无足够把握的、施工条件困难的或技术难度大的工序或环节。,第二项工程项目质量控制,二、工程项目质量预控,19,（三）通过设置质量控制点进行质量预控2、质量控制点控制措施设计在设置质量控制点以后，要针对其进行控制措施设计，主要步骤和内容：1）列出质量控制点明细表；2）设计质量控制点施工流程图；3）进行作业分析，找出影响质量的主要因素；4）针对主要影响因素制定出明确的控制范围和控制要求；5）编制保证质量的作业指导书。,第二项工程项目质量控制,二、工程项目质量预控,20,第二项工程项目质量控制,（三）通过设置质量控制点进行质量预控3、质量控制点的实施质量控制点的实施要点如下：1）把质量控制点的设置及其控制措施向有关人员进行交底，使其真正掌握控制意图和控制要点。2）严格要求操作人员按作业指导书进行操作，保证施工质量。3）进行质量控制点跟踪控制，认真记录跟踪结果。质量控制点跟踪控制方式参见表1。4）质量检查人员要在现场进行重点检查、指导和验收。,二、工程项目质量预控,21,（一）施工作业过程的质量控制建筑施工活动是由一系列相互关联、相互制约的施工作业过程所构成，要控制施工过程的质量，必须控制全部作业过程，即各道工序的质量。施工作业过程质量控制的基本程序是：1）进行作业技术交底，包括作业技术要领、质量标准、施工依据和与前后工序的关系等；2）检查施工工序、程序的合理性、科学性，防止由于工序流程错误而导致的工序质量失控；3）检查工序施工条件，即工序投入的材料、使用的工具、设备及操作工艺和环境条件等是否符合要求；4）检查人员操作程序、操作质量是否符合质量规程要求；5）检查工序质量是否符合验收标准的规定；6）质量合格的工序验收后可进入下道工序施工，未经验收合格的工序，不得进入下道工序施工。施工工序质量控制的要求是：1）设置工序质量检查点，对材料质量状况、工具设备状况、施工程序、关键操作、安全条件、新材料和新工艺的应用、常见质量通病等进行重点检查；2）落实工序操作质量巡视、抽查和重点部位跟踪检查的要求，及时掌握施工质量总体状况；3）对工序产品、分项工程按标准进行目测、实测及抽样试验，并做好原始记录，经分析及时做出是否合格的判断，对合格的产品及时提交监理机构进行验收；4）完善施工中的各项检查记录、检测资料和验收资料，为工程质量验收和质量分析提供依据。,第二项工程项目质量控制,三、施工过程质量控制和验收,22,（二）施工质量的检验、检查与检测1、施工质量检验的主要方法施工质量检验的主要方法包括目测法和量测法。（1）目测法。即用观察、触摸等观感方式所进行的检查。实践中人们把它归纳为“看、摸、敲、照”的检查操作方法。（2）量测法。即使用测量器具进行具体的量测，以获得质量特性数据，分析判断质量状况及其偏差情况的检验方法。实践中人们把它归纳为“量、靠、吊、套”的检查操作方法。2、施工质量检查的方式与内容施工质量检查的方式包括日常检查、跟踪检查、专项检查和综合检查等。1）日常检查。指施工质量管理人员所进行的施工质量经常性检查。2）跟踪检查。指设置施工质量控制点，并指定专人进行的相关施工质量的跟踪检查。3）专项检查。指对某种特定的施工方法、材料、施工环境和某类质量通病等所进行的专项质量检查。4）综合检查。指根据施工质量控制的需要所进行的不定期的或阶段性的全面质量检查。施工质量检查一般内容包括：检查施工依据；检查施工结果；检查整改落实。,第二项工程项目质量控制,三、施工过程质量控制和验收,23,3、分部、分项工程质量检验施工过程中，每一分部、分项工程施工完毕后，质检人员均应根据合同规定、施工质量验收统一标准和专业施工质量验收规范的要求对其进行检验。分部、分项工程质量检验应在自检、专检的基础上，由专职质量检查员或企业的技术质量部门进行核定并经过监理工程师的检查验收后，才能进行后续工程的施工。4、施工质量的检测试验施工质量的检测试验简称“测试”。常见的施工测试有：1）桩基础承载能力的静载和动载试验检测；2）基础及结构物的沉降检测；3）大体积砼的温控检测；4）材料物理力学性能的试验检测；5）砂浆、砼试块的强度检测；6）涉及结构安全和使用功能的重要分部分项工程的抽样检测；7）供水、供气、供油管道的承压试验检测。,第二项工程项目质量控制,三、施工过程质量控制和验收,24,（三）施工技术复核所谓施工技术复核，是指对用于指导施工和提供施工依据的数据、参数、样本等的复查核实工作。如施工测量定位、工程轴线及高程引测点的设置、砂浆及砼配合比、模板位置与尺寸、预留洞口、预埋件的材质与规格、吊装预制构件强度、结构件加工图等。进行施工技术复核的目的在于保证技术基准的正确性，避免因技术工作的疏忽差错而造成工程质量问题。,第二项工程项目质量控制,三、施工过程质量控制和验收,25,（四）施工质量验收1、施工质量验收的程序施工质量验收分为过程验收和竣工验收，其程序及组织包括：1）施工过程中，隐蔽工程在隐蔽前施工项目经理部首先应进行自检，合格后通知监理机构进行验收，并形成验收文件；2）分部分项工程完成后，施工项目经理部首先应进行自检，合格后通知监理机构进行验收，重要的分部分项工程应请设计单位参加验收；3）单位工程完成后，施工企业应自行组织检查、评定，符合验收标准的规定后，向建设单位提交验收申请；4）建设单位收到验收申请后，应组织施工、设计、监理单位等方面的人员进行单位工程验收，明确验收结果，并形成验收报告；5）按国家现行管理制度，房屋建筑工程及市政基础设施工程验收合格后，尚需在规定的时间内，将验收文件报政府管理部门备案。,第二项工程项目质量控制,三、施工过程质量控制和验收,26,建设工程施工质量验收应符合下列要求：1）施工质量验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行；2）参加施工质量验收的各方人员应具有规定的资格；3）检验批、分项工程、分部工程、单位工程的施工质量应符合相关验收标准和验收规范的规定；4）隐蔽工程应在隐蔽前由施工单位通知有关单位共同进行验收，并形成验收文件；5）涉及结构安全的材料及施工内容，应有按规定进行见证取样检测的资料；6）对涉及结构安全和使用功能的重要工程内容，应进行功能性抽样检测；7）工程外观质量应由验收人员通过现场检查后共同确认。8）施工质量保证资料的检查，包括施工全过程的技术质量管理资料，其中又以原材料、施工检测、测量复核及功能性试验资料为重点检查内容。,第二项工程项目质量控制,三、施工过程质量控制和验收,27,以民用建筑为例，下述工程部位进行隐蔽检查时必须重点控制，以防出现质量隐患：1）基础施工前对地基质量的检查，尤其要检测地基承载力；2）基坑回填土前对基础质量的检查；3）混凝土浇注前对钢筋、模板质量的检查；4）混凝土墙、板施工前对敷设在墙、板内的电线管质量的检查；5）防水层施工前对基层质量的检查；6）建筑幕墙挂板施工前对龙骨系统质量的检查；7）覆盖前对直埋于楼地面的电缆、封闭前对敷设于暗井道、吊顶、楼板垫层内的设备管道质量的检查；8）易出现质量通病的部位。,第二项工程项目质量控制,三、施工过程质量控制和验收,28,隐蔽工程的施工质量验收应按规定的程序和要求进行，即施工项目经理部必须先按有关技术规程、规范、施工图纸等进行自检，包括施工班组自检和专职质量管理人员的检查，自检合格后，向监理工程师提交隐蔽工程检查记录及有关材料证明、试验报告、复试报告等文件，监理工程师首先对这些文件进行审查，并在合同规定的时间内到现场检查（检测或核查），施工单位的专职质检员及相应的施工人员随同检查，共同验收签证。必要时，还应约请设计单位参与验收。如检查结果符合质量要求，监理工程师在隐蔽工程检查记录上签字确认后，才能进行隐蔽、覆盖；如经现场检查发现不合格，应按监理工程师的指令进行整改，整改后自检合格再报监理工程师复查。对于基础工程的隐蔽验收，应约请政府工程质量监督部门的监督人员实施全面核查验收，经批准认可后才能隐蔽覆盖，进行后续主体工程施工。,第二项工程项目质量控制,三、施工过程质量控制和验收,29,（一）工程量清单工程量清单也叫工程量表，是将招标项目的全部施工内容按工程部位、性质等列在一系列表内，每个表中既有工程部位和该部位实施时的各个项目的工程量，又有每个项目的计价要求（单价或总价），以及每个项目的报价和每个表的合计等，其中后两个栏目是留给投标者填写的，工程量清单一般由业主在招标文件中提供，作为投标人计算报价的依据。工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单组成。（二）工程量清单中的工程量根据设计文件和工程量清单计价规范规定的计算规则估算。不一定等于实际的工程量。（三）工程量清单中的单价综合单价，包括人工费、材料费、机械费、管理费和利润，并考虑风险因素。属于部分费用综合单价，单价中未包括措施费、规费和税金。（四）工程量清单计价表格：总说明，汇总表，分部分项工程量清单报价，措施项目清单报价表，其他项目清单报价表，规费、税金项目清单报价表，工程款支付申请（核准）表。（五）工程量清单的作用：3个,第三项工程项目投资控制,一、工程量清单计价,30,（一）概念与要求工程项目施工阶段的投资控制是指对工程项目的合同价款依据合同进行工程预付款、支付工程进度款、进行工程竣工价款结算的活动。工程项目施工阶段投资控制的要求是依据合同规定付款、不多付款。（二）工程项目施工投资控制的基本原理与主要工作工程项目施工投资控制的基本原理就是把计划投资额（合同价格）作为项目投资控制的目标值，在施工过程中定期地进行投资实际值与目标值的比较，通过比较发现并找出实际费用的支出额与投资控制目标值之间的偏差，在分析偏差产生原因的基础上，采取措施加以纠正，从而保证项目投资控制目标的实现。工程项目施工投资控制涉及的面很广，与投资控制有关的工作也很多，但其主要工作是：1）编制工程项目施工资金使用计划，确定投资控制目标；2）以工程项目施工资金使用计划为标准，进行投资偏差分析，采取措施控制投资；3）做好工程价款的结算工作；4）做好工程价款调整的控制工作；5）做好工程变更价款的控制工作。,第三项工程项目投资控制,二、工程项目施工阶段的投资控制,31,第三项工程项目投资控制,（三）工程项目施工资金使用计划及其作用1、工程项目施工资金使用计划的编制工程项目施工资金使用计划应包括项目编码、项目名称、计量单位、工程量和计划投资四部分内容，可列表表示。,32,工程项目施工资金使用计划表工程名称第页共页,33,从工程项目施工资金使用计划表中可以看出，编制工程项目施工资金使用计划的关键就是把施工合同价款分解到分项工程上，以确定各分项工程的综合单价。如果施工合同价款是按单价合同确定的，则可根据签订合同时依据的工程量清单上的单价及施工措施费用进行调整，确定分项工程的综合单价。在确定的各分项工程综合单价的基础上，按照工程项目的组成，通过汇总依次得出分部工程计划投资、单位工程计划投资和单项工程计划投资。,34,2、工程项目施工资金使用计划的作用工程项目资金使用计划在项目施工投资控制中处于重要而独特的地位，它对工程造价的重要影响表现在以下几个方面：1）通过编制工程项目施工资金使用计划，可以合理地确定项目施工阶段投资的目标值（包括投资的总目标值、分目标值和各详细目标值），使投资控制有所依据，并为资金的筹集与协调打下基础。2）通过工程项目施工资金使用计划的编制，可以对未来项目建设资金的使用和进度控制有所预测，消除不必要的资金浪费和进度失控，也能够避免在今后项目施工中由于缺乏依据而进行轻率判断所造成的损失。3）在项目施工进程中，通过工程项目施工资金使用计划的严格执行，可以有效地控制工程造价的上升，最大限度地节约资金，提高投资效益。,35,编制工程项目施工资金使用计划以后，就确定了工程项目施工投资控制目标，为了有效的进行投资控制，项目经理部（或要求监理单位）定期地进行投资实际值与计划值的比较，当实际值超过计划值时，就要进行投资偏差分析，并采取适当的措施纠正投资偏差。1、投资偏差及其分类在工程项目施工投资控制中，把投资的实际值与计划值的差异叫做投资偏差，即：投资偏差=已完工程实际投资-已完工程计划投资已完工程实际投资与已完工程计划投资两个概念中表示它们有相同的实际进度。投资偏差为正时，表示投资增加；投资偏差为负时，表示投资节约。但是，在工程实践中，由于工程投资与工程进度有着密切的关系，如果不考虑进度偏差就不能正确反映投资偏差的实际情况，例如某分项、分部工程投资超支，可能是由于其进度超前引起的。因此，为了准确的反映投资偏差的情况，必须引入进度偏差这一参数。进度偏差可以表示为：进度偏差=已完工程实际时间-已完工程计划时间为了与投资偏差联系起来，进度偏差也可表示为：进度偏差=拟完工程计划投资-已完工程计划投资上述概念中，“已完”是指工程进展中发生的；“拟完”是指计划中规定的。拟完工程计划投资与已完工程计划投资中的计划投资均指工程项目施工资金使用计划中规定的计划投资。进度偏差为正时，表示进度拖延；进度偏差为负时，表示进度提前。,（四）工程项目施工投资偏差分析与纠正,36,在进行工程工程项目投资偏差分析时，具体又要把投资偏差分为：1）局部偏差与累计偏差所谓局部偏差，有两层含义：一是相对于工程项目的投资而言，指各单项工程、单位工程和分部分项工程的偏差；二是相对于工程项目实施的时间而言，指每一控制周期（如一个月）所发生的投资偏差。所谓累计偏差，则是指在工程项目已经实施的时间内累计发生的偏差。2）绝对偏差与相对偏差所谓绝对偏差，是指发生投资的实际值与工程项目施工资金使用计划中的计划值相比较所得的差额。所谓相对偏差，则是指投资偏差的相对数或比例数，通常是用绝对偏差与工程项目施工资金使用计划中的计划值的比值来表示，即：相对偏差=绝对偏差/资金使用计划值绝对偏差与相对偏差的数值均可正可负，且两者符号相同，正值表示投资增加，负值表示投资节约。绝对偏差的结果比较直观，其作用主要是了解工程项目投资偏差的绝对数额，指导调整资金使用计划和资金筹措计划。由于工程项目规模、性质、内容的不同，其投资总额会有很大的差异，因此，绝对偏差就显得有一定的局限性，而相对偏差就能较客观地反映投资偏差的严重程度或合理程度，从投资控制工作的要求来看，相对偏差比绝对偏差更有意义，应当给予更高的重视。,第三项工程项目投资控制,（四）工程项目施工投资偏差分析与纠正,37,2、投资偏差的分析方法投资偏差的分析常用表格法，它将项目编码、名称、各投资参数和投资偏差参数综合归纳入一个表格，并且直接在表格中进行比较。表格法具有灵活、适应性强、信息量大和便于计算机辅助的特点。下表是用表格法进行投资偏差分析的一个例子。,第三项工程项目投资控制,（四）工程项目施工投资偏差分析与纠正,38,投资偏差分析表,3、投资偏差的原因分析投资偏差分析的一个重要目的就是要找出引起偏差的原因，从而采取有针对性的措施，以减少或避免相同原因引起投资偏差的再次发生。一般来讲，引起工程项目投资偏差的原因主要有客观原因、业主原因和设计原因。客观原因主要包括市场情况的变化（如材料涨价、人工费涨价）、客观因素（自然因素、地基因素、交通因素）的影响、政策法规的变化等。尽管有些客观原因对投资偏差的影响是无法避免和很难控制的，但也要尽可能对其进行预测与防范，做到防患于未然，力求减少该原因造成的经济损失。业主原因主要包括增加工程内容、投资规划不当、组织不落实、建设手续不全、组织协调不力、未及时提供场地等。设计原因主要包括设计错误、设计漏项、设计标准变化、图纸供应不及时等。业主原因与设计原因往往是可控制的，是工程项目施工阶段投资控制的主要对象。,39,40,4、投资偏差的纠正对投资偏差进行分析的目的是为了有针对性的采取纠偏措施，从而实现投资控制。投资偏差的纠正首先要确定纠偏的主要对象，然后采取纠偏措施。纠偏措施包括组织措施、经济措施、技术措施和合同措施。组织措施是从投资控制的角度在组织管理方法上采取的措施，例如，落实企业、项目经理部、监理单位投资控制的组织机构和人员，明确各级投资控制人员的任务、职能分工、权利和责任，严格投资控制的流程等。组织措施在实践中往往被人们忽视，其实它是其他措施的前提和保障，运用得当可以收到良好的效果。经济措施最易被人们所接受，主要是审核工程量及相应的支付工程款。,第三项工程项目投资控制,（四）工程项目施工投资偏差分析与纠正,技术措施并不仅仅是在发生了技术问题以后才加以考虑的，也可在出现了较大的投资偏差时加以运用。从投资控制的角度来看，不同的技术措施往往会产生不同的经济效果，因此，运用技术措施纠正投资偏差时，要对不同的技术方案进行技术经济分析后加以选择。合同措施在纠正投资偏差方面主要是指反索赔与索赔管理。首先，在工程项目施工过程中，项目经理部和监理单位要从主动控制的角度出发，加强合同管理，履行合同义务，尽量不给施工单位造成索赔的机会，以减少经济损失；其次，如果由于客观原因的影响，发生了施工单位索赔的情况，也要严格审查索赔依据是否符合合同规定，索赔计算是否合理，剔除施工单位不合理的索赔要求。当然，如果施工单位违背了合同规定的要求，也要向施工单位提出索赔，以维护自身的经济利益。,41,42,1、合同价款的约定招标工程的合同价款应当在规定的时间内，依据招标文件、中标人的投标文件，由发包人与承包人订立书面合同约定。发、承包人在签订合同时对于工程价款的约定，可选用总价、单价和成本加酬金等方式。其中调整因素包括：法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；工程造价管理机构的价格调整；经批准的设计变更；发包人更改经审定批准的施工组织设计（修正错误除外）造成费用增加；双方约定的其他因素。通常情况下，发包人、承包人在合同条款中对涉及工程价款结算的约定事项如下：1）预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式；2）工程进度款的支付方式、数额及时限；3)工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式；4)发生工程价款纠纷的解决方法；5)约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整方法；6)工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限；7)工程质量保修金的数额、预扣方式及时限；8)安全措施和意外伤害保险费用；9)工期及工期提前或延后的奖惩办法；10)与履行合同、支付价款相关的担保事项。,第三项工程项目投资控制,（五）工程合同价款的约定与变更,43,2、工程价款的变更工程变更具有一定的强制性特点，且以监理单位签发的工程变更为必要条件。在表现形式上工程变更有以下类型：因设计变更或工程规模变化引起的工程量增减；因设计变更而使得某些工程内容被取消；因设计变更或技术规范改变而导致的工程质量、性质或类型的改变；因设计变更而导致的工程任何部分的标高、位置、尺寸的改变；为使工程竣工而实施的任何种类的附加工作。因工程量变更需调整合同中综合单价时，除合同另有约定外，可按照下列办法确定：1）工程量清单漏项或设计变更引起的新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据；2）由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据。,第三项工程项目投资控制,（五）工程合同价款的约定与变更,44,施工过程中发生工程变更，承包人按照经发包人认可的变更设计文件，进行变更施工，同时应当在工程设计变更确认后的14天内，将调整原因、金额以书面形式通知发包人，发包人应在收到变更工程价款报告之日起14天内予以确认或提出协商意见，未确认也未提出协商意见时，视为变更工程价款报告已被确认。如果工程设计变更确认后14天内，承包人未提出变更工程价款报告，则发包人可根据所掌握的资料决定是否调整合同价款和调整的具体金额，并书面通知承包人。变更合同价款按下列方法进行：1）合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款；2）合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款；3）合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人或发包人提出适当的变更价格，经对方确认后执行。如双方不能达成一致的，双方可提请工程所在地工程造价管理机构进行咨询或按合同约定的争议或纠纷解决程序办理。,第三项工程项目投资控制,（五）工程合同价款的约定与变更,45,1、工程预付款的拨付在建设工程施工合同（示范文本）中，对有关工程预付款作了如下约定，实行工程预付款的，双方应当在专用条款内约定发包人向承包人预付工程款的时间和数额，开工后按约定的时间和比例逐次扣回。预付时间应不迟于约定的开工日期前7天。发包人不按约定预付，承包人在约定预付时间7天后向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不能按要求预付，承包人可在发出通知后7天停止施工，发包人应从约定应付之日起向承包人支付应付款的贷款利息，并承担违约责任。预付款的额度原则上预付比例不低于合同金额的10%，不高于合同金额的30%。,第三项工程项目投资控制,（六）工程价款结算,46,第三项工程项目投资控制,2、工程预付款的扣回业主支付给施工单位的工程预付款属于预付性质，在工程开工后，随着工程所需主要材料储备的逐步减少，应以抵充工程价款的方式陆续扣回。扣回的方法有：1）从未施工工程尚需的主要材料及构件的价值相当于备料款数额时起扣，从每次结算工程价款中，按材料比重扣抵工程价款，竣工前全部扣清。其基本计算公式为：式中:T起扣点，即预付款开始扣回时的累计完成工作量金额；P工程价款总额；M预付款的限额；N主要材料所占比重。2）按建设部招标文件范本的规定，当施工单位完成金额累计达到合同总价的10%以后，由施工单位开始向业主还款。业主从每次应付给施工单位的工程价款中扣回预付款，至少在施工合同规定的工期前3个月将预付款的金额按逐次分摊的办法扣回。当业主一次付给施工单位的余额少于规定扣回的金额时，其差额应转入下一次支付中作为债务结转。,（六）工程价款结算,47,3、工程进度款结算与支付（1）工程进度款结算方式工程进度款结算可以根据不同情况采取多种方式：1）按月结算：即实行按月支付进度款，竣工后清算的办法。合同工期在两年以上的工程，在年终进行工程盘点，办理年度结算。2）一次性结算：施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值在100万元以下的，可以实行工程价款每月月中预支，竣工后一次结算。3）分段结算：即当年开工、当年不能竣工的工程按照工程形象进度，划分不同阶段支付工程进度款。例如某工程建设单位按工程合同造价分段拨付工程款；工程开工后，按工程合同造价拨付20%；工程基础完成后，拨付20%，工程主体完成后，拨付25%，工程竣工验收后拨付30%，5%作为保留金。注意：已完工程计量是控制工程项目投资支出的关键环节。,第三项工程项目投资控制,（六）工程价款结算,48,（2）工程进度款计价方法工程进度款单价的计算方法，应根据由发包人和承包人事先约定的工程价格的计价方法确定。目前我国的工程计价方法可以分为综合单价和工料单价两种方法。当采用部分费用综合单价法时，工程量得到确认后，将工程量与综合单价相乘得出合价后，还需加上单价中未包括的措施费、规费和税金，再累加即可完成当月工程进度款的计算。当采用全费用综合单价法时，计算工程进度款比较方便、省事，工程量得到确认后，只要将工程量与综合单价相乘得出合价，再累加即可完成当月工程进度款的计算。当采用工料单价法（工料机单价法的简称；即直接工程费）时，在确定已完工程量后，可按以下步骤计算工程进度款：1）根据已完工程量的项目名称、分项编号、单价得出合价；2）将当月所完全部项目合价相加，得出直接工程费；3）按规定计算措施费、间接费、利润；4）按规定计算税金；5）累计当月应支付的工程进度款。,第三项工程项目投资控制,（六）工程价款结算,49,50,第三项工程项目投资控制,（3）工程进度款支付根据确定的工程计量结果，承包人向发包人提出支付工程进度款申请，发包人应在14天内向承包人支付工程进度款，并按约定时间扣回工程预付款，工程预付款与工程进度款同期结算诋扣。案例某工程施工合同总额为600万元，计划2010年4月底完工。主要材料及结构件金额占工程造价的62.5%，预付备料款额度为25%，工程保修金为5%，2010年14月该工程实际完成施工产值如表所示。采用按月结算方式，试计算预付备料款、预付备料款的起扣点、14月份工程进度款。,（六）工程价款结算,51,第三项工程项目投资控制,（六）工程价款结算,解（1）预付备料款=60025%=150万元（2）预付备料款的起扣点=600-150/62.5%=600-240=360万元，即累计结算工程款达到360万元以后，开始扣预付备料款。说明：价款总额600万，当完成360万时还剩240万，240万中材料费占150（24062.5%），开工前已支付，所以后面要扣回。（3）1月完成产