园景园商铺价格方案.ppt

园景园商铺价格方案,2008年11月7日,项目基础资料介绍：本次推售铺位共计12个，总面积为1180平米；,位置：位于深圳南山蛇口,四海公园旁,爱榕路与工业七路交汇处;总用地面积：6343.4总户数：160户建筑面积：29984.47其中住宅面积:16460商业面积:3640本次推出发售的商铺面积为1179.66套均面积：103停车位:150个,12号,58.17,营销节奏安排,24日对外公布商铺发售信息,26日户外、条幅出街,30日现场包装整改到位,1、短信2次2、街铺拜访3、世联资源CALL客,周末对客户诚意度进行摸查,结合客户诚意度调整价格,11月6日,11月9日,根据客户情况发售,24日前蛇口商铺跑盘,一、10月24日前针对蛇口商铺跑盘;24日正式对外发布商铺发售信息；,关键节点：,二、10月2630日户外、条幅及现场包装到位；,三、客户挖掘渠道主要通过短信、街铺拜访、世联客户资源利用；,四、确定对外传播口径，吸引客户上门，对客户诚意度进行摸查，调整价格并确定推售方案；,五、根据客户情况确定发售方案；（预计定于11月中发售）,目标分析,正式发售后1个月内完成商铺销售面积比的50%；,本次可推售的商铺总面积为1179.66平米；,即需要销售的商铺面积为589.83平米；至少要消化6套商铺；,结构,1、蛇口租金市场调查,3、项目的销售策略,4、策略下的价格体系,2、项目本体分析,蛇口片区商铺租金情况：两头大,中间均衡;同街街铺会因为人流不同而致使租金水平存在巨大差异;,兰园东滨路段,租金200-250元,爱榕路段租金80元/平米,工业七路街铺,租金85元/平米左右,招商东路街铺,租金110元/平米左右,此段4个临街铺,租金水平为150230元/平米,此段为米兰寓所及米兰第二季街铺,租金水平为150180元/平米左右,四海宜家临街商铺租金150180元/平米,公园南路街铺,租金100-250元/平米左右,此段街铺租金水平由东向西递减,区间为60250元/平米,花果山附近街铺，租金水平130150元/平米,蛇口新街街铺，租金水平150元/平米,海韵嘉园下街铺，150元/平米左右；,根据对周边租金峰值的调查：卖场和合理的业态规划是租金峰值的必要提条件，而银行和车站则可以最优的提供租金支撑；蛇口中心的商铺租金水平，以公园路和招商路的交汇点为中心，租金高值均集中在方圆500米左右的距离内；租金较高点的经营业态基本以特色餐饮、服装为主；租金水平较低的经营业态以低档餐饮、五金、水果店等为主；,租金价值分析：爱榕路维也纳酒店段,200元/平米左右,爱榕路,东湾小学,金记砂锅面,皇冠蛋糕,九九精武,麦香饼,小卖铺,通讯,维也纳酒店,酒店入口,车站,车行方向,人行方向,工业七路,车站（湾厦站）：22路，70路，K105路，226路，231路；周边人流分析：1.学校师生；2.放学接小孩的家长；3.等车的人路人；4.本地过往人群；5.酒店客户；,原因分析：1、车站使得本地点成为区域客户最高值；2、酒店也为地段带来了大量人群；3、学校带来了大量师生和接学生放学的家长；,硬件条件:公交站点一个;酒店一个;学校一个;,200元/平米左右,租金价值分析：米兰公寓与米兰第二季段,170元/平米左右,招商路,花果山路,人人乐,银行,海王,百里臣,餐饮,蛇口汽车站,药店,中国银行,3个：特色餐饮,空置147,米兰坊,阳光168连锁酒店,哎呀呀,米兰公寓,米兰第二季,车站：蛇口汽车站；周边人流分析：1.购物需要；2.等车的人路人；3.本地过往人群；4.酒店客户；,原因分析：1、车站为本地点带来了人流；2、酒店也为地段带来了大量人群；3、银行、卖场带来了人群；4、经营形式以特色餐饮为主，拉升了档次；,硬件条件:汽车站一个;酒店一个;银行二个;超市一个;新小区二个；,面积区间：127180平米；,面积区间：50平米左右；,租金价值分析：公园南路与蛇口新街交汇段,150-250元/平米,公园南路,蛇口新街,正宗川菜,中国电信,霸王菜系,KFC,面点王,小卖铺,布艺,美发,空置:2,茶庄,深发展,电信,西餐,服装,服装,药行,饰品,服装,特步专卖,南水,服装,五金,餐饮,人人乐,美发,电脑,药店,200250,150元/平米左右,车站：无；周边人流分析：1.购物需要；2.老小区居住人群；3.餐饮带来客户；4.银行客户；,硬件条件:银行一个;品牌餐饮二个;超市一个;,原因分析：1、本区域具有相对较浓厚的商业氛围；2、面点王、KFC聚集在此；3、银行具有聚集作用；4、人人乐超市具有聚集购物人群的作用；5、整个业态互补性大，且具有一定档次；,面积区间：40-260平米左右；,租金价值分析：海尚国际望昌路与公园南路交汇段,150-250元/平米,海昌街,蛇口老街,公园南路,海尚国际,新一佳,亚洲眼镜,多种餐饮,文华药店,美发,望湘亭,四川美食,兰州拉面,真功夫,工商银行,海韵家园,中联地产,地铺,街糖果坊,足浴,衣服,美容,空置,中原,硬件条件:大型超市一个;品牌餐饮一个;银行一个;新小区两个；,车站：无；周边人流分析：1.购物需要；2.新小区居住人群；3.餐饮带来客户；4.银行客户；,原因分析：1、新一佳超市聚集人气；2、品牌餐饮聚集作用；3、银行聚集一定客户；4、业态规划较合理；,面积区间：30-90平米左右；,租金价值分析总结：可以聚集人流的卖场或车站，以及其他经营业态,经过对蛇口区域内租金价值分析，具有以下特征：基本上都有超市或卖场，具有聚集作用；公交站点也具有一定拉升租金价值的作用；商业氛围浓厚对租金拉升作用明显；业态的整体规划，档次的显现，对租金拉升具有明显作用；,启示,本项目若能对2楼剩余2000多平米的商铺业态予以合理的规划，引进可以聚集人气的卖场等，将给项目商铺价值提供支撑；,结构,1、蛇口租金市场调查,3、项目的销售策略,4、策略下的价格体系,2、项目本体分析,项目本体价值分析：从面积、人流、面宽/进深及层高因素分析，分为四档；,12号,根据对项目本体价值的分析，46号铺为“金角银边”，成为铺王；13号铺面积适中，且临街，成为商铺价值的第二梯队；78、12号铺具有一定昭示性，而且具备隔层条件，因此属于第三梯队；911号铺上台阶，且面积偏大，因此价值相对其他铺位处于劣势；,铺王单位,第二梯队,第三梯队,第三梯队,第四梯队,项目外部条件分析：一个学校，一个车站，一个共享的酒店；一个人流不太旺的小超市；,爱榕路,东湾小学,金记砂锅面,皇冠蛋糕,九九精武,麦香饼,小卖铺,通讯,维也纳酒店,酒店入口,车站,车行方向,人行方向,工业七路,硬件条件:公交站点一个;酒店一个;学校一个;,5号,4号,3号,2号,1号,6号,7-12号,车站,车行方向,人行方向,超市,园景园,从目前上门客户，以及周边商铺经营者的反应看，这些外部条件都还不足以成为支撑本项目租金向上提升的理由；,项目内部条件分析：一个蛇口近年少见的高品质楼盘、完善的商铺设计,项目商铺本体卖点分析：项目前广场阶梯的设计，将使本项目前广场成为连接整个爱榕路附近所有住宅的关键节点，本项目的前广场将取代工业七路成为本区域点的真正人流主干道，为商铺聚集大量人气；项目本身为蛇口近年来少见的稀缺高品质楼盘，在加上商铺本身的稀缺性，这位项目商铺的脱颖而出创造了条件；周边老住宅、南山区地税、国税、工商等部门均聚集此地，保证了本项目商铺会具有大量的稳定支付力的消费群体；在项目商铺本体设计上，所有商铺的面宽进深比设计合理，使本项目商铺将来在业主自行隔层的时候也能顺流通过消防验收，而为本项目增加了额外的附加值；项目各种管线均已预留，从上下水、煤气、专门的餐饮污水口各种管线等全部考虑周到，使本项目商铺可以适用以各种经营业态；在前期与住宅客户的签订文件中（包括风险提示以及合同附件等文件），都约定了商铺可以做餐饮等业态的可能性，这避免了将来经营者若经营餐饮还需征得住宅业主同意的后顾之忧；,关键词：前广场阶梯设计;蛇口稀缺高品质楼盘;稳定支付力人群;面宽进深设计合理;管线已经预留;各种业态均适合;,蛇口商铺的租金体系：分为四个档，在业态规划合理的情况下，本项目可归属第二档（150200元/平米）,租金水平：200230元/平米左右；业态：特色餐饮，品牌服装等业态为主；面积：在50-160平米左右区域：传统蛇口商业旺区（公园南路与蛇口新街交汇处）,租金峰值,租金第二梯队,租金水平：150200元/平米左右；业态：地铺、小卖铺、药店特色餐饮；面积：50-160平米左右区域：00年以后新小区，规划合理；,租金第三梯队,租金水平：120元/平米左右；业态：小卖铺、低档餐饮、美发、水果店等；面积：40-60平米；区域：老小区；,租金第四梯队,租金水平：80元/平米左右；业态：五金、美发、小卖铺等；面积：40-60平米；区域：老小区；,本小区租金水平,结构,1、蛇口租金市场调查,3、项目的销售策略,4、策略下的价格体系,2、项目本体分析,销售模式：“租售并举”，不仅仅是销售，也是一个免费的出租中介；,1.外部条件分析,一个学校，一个车站，一个共享的酒店；一个人流不太旺的小超市；,2.内部条件分析,一个蛇口近年少见的高品质楼盘、完善的商铺设计保证了各种业态经营的可能性；,外部条件支撑不够,各种硬件条件充分具备,我们的销售模式,一个免费的租售中介，为卖铺和有意租铺的客户提供额外的服务；,销售策略：价格杠杆的合理运用，小铺与大铺同时出货；,铺王单位,第二梯队,第三梯队,第三梯队,第四梯队,1、以4-6号铺王作为价格标杆，促进13号、7号商铺的销售；2、在控制总价的前提下，适当拔高面积偏小商铺的单价，通过单价杠杆对比促进812号大面积商铺销售；,结构,1、蛇口租金市场调查,3、项目的销售策略,4、策略下的价格体系,2、项目本体分析,项目的本体分析：17号铺租金150-180元/平米，812号铺租金为120元/平米；,12号,17号铺昭示性较好，面积适中，因此平均租金可考虑去到150-180元/平米；,812号昭示性相对不理想，客户感知价值不充分，建议合理的租金水平为90-120元/平米；,商铺整体合成租金最终为150元/平米；,租金返算：1.基于蛇口租金情况调查；2.基于上门客户置铺目的；,1、蛇口商铺租金调查,在业态合理规划的情况下，本项目在目前市场下可达到的租金水平为100180元/平米；,2、上门客户置铺目的,客户目前上门置铺目的以投资为主；他们关注的点集中在回报率；,以租金为返推基础，然后以租金回报率为判断依据来确定商铺出货的可能性；,价格体系的搭建：以租金为出发点，然后生成以下三套价格体系；,150元/平米,*200-250,30000元/平米,34000元/平米,37500元/平米,明确的几个前提：,租金设置原则：考虑到项目周边租金最高值为200元/平米左右（而且租金峰值均在去年房地产市场向上的情况下签订的）；周边老小区租金为110元/平米；若能够合理规划业态，加以适当引导，本项目临街商铺租金水平可实现170元/平米左右；从目前市场上投资客户的关注点看，投资回报率至少6个点才会考虑；层高原则：具备隔层条件的铺号价格更高；面积原则：在控制总价的前提条件，可适当调整项目单价；,实收37500元/平米、总额44237250元下的具体情况,项目实收37500元/平米的价格水平下，项目实收总额为44237250元；在此价格体系下，项目租金回报率在3.41%-4.88%；（此回报率为峰值考虑）租金月供差额为631219638元；,在考虑租金回报率的情况下，本套价格方案实现难度较大；,实收：37500元/平米,实收34000元/平米、总额40108400元下的具体情况,项目实收34000元/平米的价格水平下，项目实收总额为40108400元；在此价格体系下，项目租金回报率在3.65%-4.87%；（此回报率为峰值考虑）租金月供差额为510315890元；,以租金回报率为标准，在业态合理规划的前提下，本套价格方案具有一定可行性；,实收：34000元/平米,实收30000元/平米、总额35389800元下的具体情况,项目实收30000元/平米的价格水平下，项目实收总额为35389800元；在此价格体系下，项目租金回报率在4.00%-5.31%；（此回报率为峰值考虑）租金月供差额为365211416元；,以租金回报率为标准，本套价格方案理想状况下，可吸引投资客户，提高销售速度；,实收：30000元/平米,销售策略下商铺价格的调整,三套价格体系,30000元/平米,34000元/平米,37500元/平米,此价格方案下具备一定销售速度,此价格方案具备一定可行性,此价格方案在目前市场条件下实现难度较大,项目的销售策略,1、以4-6号铺王作为价格标杆，促进13号、7号商铺的销售；2、在控制总价的前提下，适当拔高面积偏小商铺的单价，通过单价杠杆对比促进812号大面积商铺销售；,最终的出街价格方案,在34000元/平米价格方案基础上，目的性的将46号铺王单位单价拔高，而将812号商铺单位单价下调，通过价格杠杆促进大面积商铺的销售；,最终的实收价格表：实收均价为33910元/平米,实收总金额为40003111元；,价格表说明：以4-6号铺王为价格标杆，通过单价来促进811号铺的销售；通过对总价控制来实现13号铺、7号铺的销售；,折扣率的考虑:综合折扣率为0.881,付款方式折扣分为一次性和按揭,一次性10个点折扣;活动折扣共预留的折扣点为15个；,最终的出街表价：出街表均价为38491元/平米,出街表价总额为45