（企业管理专业论文）GIS支持下的大中型超市选址研究——以福州金山新区为例.pdf

华侨大学 2009 届硕士学位论文 gis 支持下的大中型超市选址研究以福州金山新区为例 i 论文摘要 论文摘要 超级市场简称超市，作为世界零售业的一种新兴方式正在我国兴起， 并成为全国商业最主要的增长点。中国是世界上超市功能和模式发展最快 的国家，在加入世界贸易组织后，同业之间以及与其他零售业形式的竞争 也日渐激烈。超市被称为“选址的产业” ，面对竞争激烈的市场环境，我国 超市怎样才能生存下来并谋求发展，前期的选址好坏至关重要，关系着超 市经营发展的前景，是其成功的关键。地理信息系统（gis）技术自 20 世 纪 60 年代出现以后，在诸多领域有着广泛的应用，特别是 gis 的空间分析 功能非常适用于城市规划工作，满足了超市选址分析对技术支持的需求， 使得基于空间的地理分析模型变得简单与实用，为超市选址提供了更加方 便快捷的手段。 超市选址问题是一个很复杂的综合性商业决策过程， 既需要定性分析， 又需要定量分析。本文通过对超市选址有关要素的研究，提出一个解决选 址问题的方法，即在 gis 软件的支持下，确定超市选址指标并建立选址模 型，用可视化的方法清晰、直观地解决选址问题。 本文运用空间内插技术，应用反距离加权插值算法，实现了人口数据 空间分布化研究，将人口数据通过空间插值分布于研究区域内，使人口空 间分布更接近于实际；应用公交站点权重值结合空间相互作用模型分析计 算公交站点与吸引点直接的网络可达距离， 实现了超市的公交可达性研究， 将交通对超市的影响定量化；在综合考虑人口空间分布、超市公交可达性 的基础上，基于赫夫模型实现了超市商圈定量分析；通过输入地类斑块性 质等属性数据，实现了基于 gis 的土地利用研究。 论文摘要 ii 最后本文以福州金山新区为例进行超市选址实证研究， 应用前述模型， 通过收集金山新区人口、交通、土地规划等信息，应用 gis 软件录入有关 数据并进行处理，通过人口数据的处理拟定超市预选地址 7 个，计算 7 个 预选点 1200 米缓冲区的公交可达性系数，将预选点与现有超市的 1000 米 缓冲区进行叠加， 初步筛选出 4 个备选地址， 在其他约束条件下再筛选出 2 个备选地址，最后综合分析确定了其中一个超市最佳区位。通过实证研究 证明了应用以上模型进行超市选址是比较合理的，运用 gis 软件进行超市 选址是科学的、可行的，为决策者和规划者提供了一种基于 gis 研究大中 型超市空间布局的方法供其参考。 关键词：超市选址；人口空间分布；公交可达性；商圈；土地利用 关键词：超市选址；人口空间分布；公交可达性；商圈；土地利用 华侨大学 2009 届硕士学位论文 gis 支持下的大中型超市选址研究以福州金山新区为例 iii abstract as an uprising method of world retailing industry, supermarket becomes more and more popular in china. it has become the most important economic growth point of the business in the whole country. the functions and patterns of supermarkets in china are developing faster than any other countries in the world. after joining the wto, the competition in the same business as well as with other patterns of retail industry is becoming more and more furious. supermarket is also called the “ locating industry”, with the market environment of furious competition, the locating at the beginning is very important to the survive and development of chinas supermarkets. it has much to do with the prospect of supermarkets and is the key to success. since the introduction of gis technology in the 1960s, it has been using widely in many domains. especially its function of spatial analysis suits to urban planning. it can meet the demand of technology support in the analysis on the locating of supermarket and makes the model of geographical analysis based on the space simple and practical. the locating of supermarkets is a very complex and comprehensive business decision-making process. it calls for qualitative analysis and quantitative analysis. this article is to put forward a solution to the locating problem through studies on the important elements of the locating of supermarkets, that is with the help of gis software, to decide the target of locating supermarket and set up a model of locating and settle the problems of locating directly and clearly with a visible method. in this article, i got the spatial distribution map of population density by spatial interpolation, in which the population data are distributed on the grids. the results of the distribution of interpolated based on gis is closer to a real population distribution. the combination of the spatial interactive models and the shortest path algorithm for public transit network analyzed by supermarket accessibility based on pedestrianism and public transit. the quantitative analysis about the supermarketsmarket area realized based on trade mode of laslulzanan and hansen， which mainly includes spatial distribution of population, the accessibility of public transits. through inputting data such as the characters of the land, we can realize the study on the utilization of land based on gis. at the final part of this article, i took jinshan new district of fuzhou as an example to 英文摘要 iv make some positive analysis on the locating of supermarket. by applying the mode we have motioned, i collected the information such as population , traffic and urban planning and so on and input the data concerned to be processed by gis software and then choose 7 alternative places for the supermarket through the process of population data. after calculating the accessibility of public transits of the1,200 meters of buffer zone of the 7 alternative places and overly the buffer zones of the alternative places with the now-existing supermarkets, i choose 4 alternative places in them. and further decide 2 places after taking other bounding conditions into consideration. finally, i decided a best place after comprehensive analysis. i have proved that its reasonable to locate supermarket through gis mode by positive analysis. the locating supermarket through gis software is scientific and practical. it can be a reference for the planner and decision-maker on the spatial distribution of the large and medium-sized supermarkets based on gis study. key words： locating supermarket； spatial distribution of population； accessibility of buses； business area；utilization of land 2 原创性声明 原创性声明 本人声明兹呈交的学位论文是本人在导师指导下完成的研究成果。 论文写作中不包含其他人已经发表或撰写过的研究内容，如参考他人或 集体的科研成果，均在论文中以明确的方式说明。本人依法享有和承担 由此论文所产生的权利和责任。 学位论文作者签名： 日期： 学位论文版权使用授权声明 学位论文版权使用授权声明 本人同意授权华侨大学有权保留并向国家机关或机构送交学位论文 和磁盘，允许学位论文被查阅和借阅。 论文作者签名： 指导教师签名： 签 名 日 期： 签 名 日 期： 华侨大学 2009 届硕士学位论文 gis 支持下的大中型超市选址研究以福州金山新区为例 1 第一章 绪论 1.1 论文研究的背景 第一章 绪论 1.1 论文研究的背景 超级市场是 20 世纪最后一个 10 年中国商业最耀眼的亮点。 从 20世纪 90 年代开始， 我国的连锁超市经营经历了发展、停滞、再发展的不同阶段，现已进入了快速发展的时 期，形成了一大批先进的连锁超市经营企业，给流通领域注入了新的活力。超市作为世 界零售业的一种新方式正在我国兴起，自 1995 年超级市场在全国开始发展，到今天几 乎世界上所有的超级市场模式在中国都已出现，即使在亚洲金融风暴后的经济低迷时 期，我国超市仍保持着年平均 68%的高增长速度，成为全国商业最主要的增长点，这表 明中国是世界上超市功能和模式发展最快的国家。从国际经验来看，人均 gdp 越高，超 级市场的数量越多，近年来国际零售巨商沃尔玛、家乐福、麦德龙等纷纷在我国大城市 开设分店，不断加大投资力度，并取得了很好的经济效益。因此，无论是从近期还是长 期来看， 超级市场已成为我国零售业发展的主流趋势。 目前， 超级市场已遍布我国各地， 其单店规模和整体数量仍在不断增加， 同业之间以及与其他零售业形式的竞争也日渐激 烈。 超市被称为“选址的产业” ，选址的好坏关系着超市经营发展的前景，是其成功的 关键。超市选址在经营活动中属于投资性决策的范畴，其重要性远远高于一般的经营性 决策，选址的成功在很大程度上可以决定其整个项目的成功与否。如果说超市要对经营 策略进行调整， 可以从产品品种、 价格、 广告促销手段、 顾客服务甚至人员等方面着手； 相比之下，超市选址工作的灵活性就会差很多，因为选址本身资金投入大，同时又与企 业后期经营战略的制定，以及适应消费趋向变动所作的经营决策的调整都息息相关，很 容易受到长期的约束。因此无论是跨国的零售巨头还是本土的商业企业，都非常重视其 前期的选址工作。 地理信息系统（gis）技术自 20 世纪 60 年代出现以后，无论是在理论上还是在应 用上都处在一个飞速发展的阶段，在城市规划管理、环境整治等各个领域得到广泛的应 用。地理信息成为信息时代的重要组成部分之一，应用的领域不断扩大，如一些商业部 门开始利用 gis 进行客户研究。此外同遥感、cps 的结合，为 gis 开拓了更广泛的应用 空间，如汽车导航、环境监测等。gis 的出现满足了超市选址分析对技术支持的需求， 使得基于空间的地理分析模型变得简单与实用，为超市选址提供了更加方便快捷的手 段。 第一章 绪论 2 中国加入世界贸易组织后，国外零售巨头携带雄厚的资金、先进的管理技术、优秀 的专业人才加盟中国零售行业。面对竞争激烈的市场环境，我国超市怎样才能生存下来 并谋求发展？怎样选址才能吸引最大量的客流？怎样设计卖场才能使顾客尽量多地购 买？怎样运用促销策略才能使顾客尽快转换所使用商品的品牌， 形成现实的购买力？怎 样运用服务营销策略来提高顾客对企业的忠诚度？怎样在具体的经营活动中培育出其 他企业难以模仿的经营风格？这些问题都是超市经营者及学术研究者必须面对的问题。 本文正是从超市目前面临的诸多问题中，选取超市选址这个问题，通过 gis 系统进行分 析研究，希望能对超市的经营管理起到一定的指导作用。 1.2 论文研究的意义 1.2 论文研究的意义 随着我国参与世界经济一体化的深入，超市作为最具活力、最具发展前景的新生商 业力量也面临着前所未有的机遇和挑战。 我国超市要采取什么战略才能在竞争中立于不 败之地，这引起诸多专家和学者的关注。而超市的选址直接影响着投资的效益，关系到 超市的进一步发展，以至于生死存亡。有资料表明国外零售商在开设新店之前，花一年 左右的时间进行立地调查， 而我国有不少业内人士在开店过程中仅作一些笼统的可行性 分析，不作详细的立项调查，直观地模仿国外，因此在经营过程中出现了很多问题，直 接影响了超市的经营效益和正常运行。 在西方发达国家，选址早已成为一门独立的学科，经历了近百年的研究历程。现阶 段迫切需要一套符合我国国情、 比较合理的超市选址理论和方法来解决实际中的一系列 问题，从而以理论指导实践。本研究将通过实地调查，取得第一手资料，结合国内外超 市选址的方法与理论，借助 gis 技术的支持，对超市选址的几个重要因素进行分析，确 定超市的最佳位置，这正是本选题研究的意义所在。 1.3 国内外研究动态 1.3.1 国外研究现状 1.3 国内外研究动态 1.3.1 国外研究现状 国外城市商业活动空间结构研究比较成熟，如城市市场空间结构研究、中心地理论 等，加纳（b.j.garner）的商业中心空间模式、赫夫（d.l.huff）的商业零售引力模式 等，加里森（b.j.garrison）等对中心地理论的发展研究中专门针对城市内部商业等级 体系进行了研究。在国外，独具眼光的战略性选址和商圈分析已经具有非常成熟的研究 体系。如家乐福提出的“一次购足”理念，从其进入中国市场那一刻起就一直贯穿于选 华侨大学 2009 届硕士学位论文 gis 支持下的大中型超市选址研究以福州金山新区为例 3 址工作的始终，并在卖场周围形成一个非常完整的小型商业圈，集餐饮、休闲、娱乐、 购物、服务于一体，并带动了周边一系列其他商业活动的发展。然而，由于受到技术分 析手段的限制，这类理论研究的发展及其在指导实践的过程中受到一定的限制。 地理信息系统技术的应用开始于 20 世纪 70 年代，gis 技术开始应用于提高商业的 决策。 20 世纪 80 年代， 许多国家与城市开始将纸质地图转变为电子地图。 在这个时候， 许多有名的零售企业，比如麦当劳公司雇用地理学家和计算机编程者来编写他们的 gis 软件，它是第一个依赖于 gis 的快餐店，这种技术为它的市场竞争提供了明显的优势。 gis 技术在零售商圈上选址上的普遍推广开始于 1990 年，通过使用 gis 技术，零售商 很容易生成地图或研究报告。 随着地理信息系统技术的发展，gis 技术已逐渐应用到城市商业活动空间结构研究 领域中，给此类研究注入更大的活力。在国外，gis 已广泛应用于各个领域，以美国为 例，联邦人口普查资料中包含了全国各地区主要道路网以及人口、社会资料等，政府以 低廉的价格将这些资料提供给大众使用， 是美国地理信息系统在商业中的应用蓬勃发展 的主要因素之一。 1.3.2 国内研究现状 1.3.2 国内研究现状 我国关于城市商业活动空间结构的研究也有很多成果，杨吾杨教授以北京为例，系 统地从城市地域结构和商业中心地结构两方面展开城市网点的研究， 对北京商业网点的 形成机制、空间结构从中心地理论的角度进行了讨论，并利用中心地理论六边形空间等 级结构模型对北京市商业中心做出长期的预测和模拟。 许学强等学者得用 gis 技术作为 手段，对广州市的大型零售店、大型综合超市、购物中心和仓储式商场布局进行研究。 在大量调查研究的基础上，结合理论和定性分析，研究了广州市大型零售商店的空间布 局现状、影响因素和发展走向，提出了广州市大型零售店的未来空间布局与发展走向， 为城市规划提供了借鉴作用。 朱华岚等人基于组件的 gis 开发技术开发了上海市商业地 理信息系统。系统除了具有 gis 基本查询分析功能外，还根据商业管理与分析的特点， 开发了商圈生成、商业网点自动定位、网点分布的集聚度分析等功能。 但目前国内基于 gis 的商业选址研究，大多停留于对 gis 软件的应用层面上，难以 对商业选址模型量化并在实践中予以应用。 国内的零售企业选址更多的仍然采取线性回 归预测、样品店类比、指标打分等相对落后的选址理论和分析方法，这些方法大都依靠 主观判断和经验分析，往往不能真实地反映真实商圈的情况，更不能适应市场瞬息万变 的变化；而且数据收集的过程中还存在数据收集不完整，选址人员难以获得足够的调查 数据和缺乏处理大量调查数据能力等方面的问题。 这些不利因素使零售商在制定选址方 第一章 绪论 4 案这一战略性决策的时候往往落后于国外零售企业， 导致与国外零售企业竞争时往往处 于劣势。 目前国内市场上零售企业选址中采用 gis 技术的零售企业只有家乐福、 沃尔玛等到 少数国际零售巨头。其他国内外零售企业由于各种原因，尚未见有在选址工作中应用 gis 技术。但有不少企业已经开始这方面的尝试，如上海联华，北京物美。实际上零售 企业的选址技术在国外已经发展 50 多年了，而且随着近年来计算机技术的发展普及和 零售相关数据采集的逐渐增多，零售业选址技术已日臻完善，中国零售商完全可以借鉴 这些方法在选址方面做出更理性的选择。 1.4 论文研究的方法 1.4 论文研究的方法 首先，通过查阅有关书籍、文献对大中型超市的选址及 gis 技术进行理论分析。 其次，应用 gis 软件系统，研究大中型超市选址的影响因素。 最后，以福州市金山新区为研究区域，应用 gis 系统，确定一个拟建大型超市的 最佳地点，进行实证研究。 华侨大学 2009 届硕士学位论文 gis 支持下的大中型超市选址研究以福州金山新区为例 5 第二章 超市选址有关理论综述 2.1 超市的产生与发展 2.1.1 有关概念的界定 超市， 第二章 超市选址有关理论综述 2.1 超市的产生与发展 2.1.1 有关概念的界定 超市，全称超级市场，指实行自助服务和集中式一次性付款的销售方式，以销售包 装食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足消费者日常生活必需品需求的零售业态， 普遍实行连锁经营方式。 超市的类型从经营形态上可以分为： （1）单体超市：即独立的超级市场，一般指的是大型综合超级市场。 （2）连锁超市：指在一个城市中出现多家分店的超级市场，规模一般属于中小型。 （3）附属超市：即店中店超市，是指该超市依附于某个公共建筑。 从经营范围及规模上可以分为： （1）大型综合超市：指采取自我服务和集中式一次性付款的销售方式，以经营食 品和日用品为主，经营商品的品种上万种，营业面积在 2500 平方米以上，并拥有顾客 使用的大面积停车场的自选市场。大型综合超市一般位于城市周围的商业中心，该中心 以其为龙头，辅以大量小型商店及服务设施，如银行、美容业、餐饮娱乐业等。大型综 合超市的收款台一般超过 13 个，即大约 200 平方米营业面积设置一个。 （2）中型综合超市：指采取自我服务和集中式一次性付款的销售方式，以经营食 品为主，包括少量日用品，销售面积一般在 400-2500 平方米之间，收款台配置在 3-13 个之间的超级市场。中型综合超市在发达国家一般设有停车场，服务对象是步行 10 分 钟或开车 5 分钟到达的顾客。 （3）小型超市：指采取自我服务和集中式一次性付款的销售方式，以经营食品为 主，销售面积一般在 120-400 平方米的超级市场。小型超市经营的食品以水果、蔬菜、 卫生用品、营养品以及速冻食品为主，其地理位置一般选择接近居民区，以顾客步行 10 分钟到达为标准，设置收款台 1-3 个。 本文研究的主要为大、中型综合超市。 选址，选址，主要指根据超市发展战略，对可能建店的地址进行调查、分析、比较、选定， 并最终确定该土地或房产使用权，为营业场所的建设做好准备的过程。选择店址有两重 含义：宏观选址和微观选址。宏观选址是对某个地区及某个城市的选择；微观选址则是 对某个街区及具体位置的选择。两部分密切联系，宏观制约着微观，选址最终要落实到 第二章 超市选址有关理论综述 6 微观上来。本文主要讨论微观选址。 2.1.2 国外超市的产生与发展 2.1.2 国外超市的产生与发展 1930 年，美国人迈克库伦在纽约市牙买加皇后区创办了世界上第一家超级市场 “金库伦”联合商店。它一经产生，就以其销售价格低、经营品种多、营业面积大、 选购商品方便而大受欢迎并迅速发展起来。超级市场的诞生，被西方誉为“零售业经营 形式的第二次革命” 。 1932 年，美国的超市发展到 300 家，1939 年达到 5000 家，1941 年达到 8000 家。 第二次世界大战后，超市数量增加，规模扩大，发展更加迅速。1965 年，美国超市的 食品年销售额已占到美国食品年销售额的 76%。1980 年超市达到 37000 家，年销售额占 美国零售总额的 18%。美国超市经过 70 多年的发展，现在超市已遍布美国的各大、中、 小城市和乡镇。它是美国零售业的一种主要经营形式，已成为消费者购买食品和生活用 品的理想场所，与居民生活密切相关。 日本是亚洲最先引入超市的国家。1952 年，日本东京青山区开设了全日本第一家 名为“纪国屋”的超级市场。20 世纪 60 年代以后，日本超市规模不断扩大，发展十分 迅速。1963 年，日本超市数量为 383 个，1980 年发展到 3910 个，现在，超市在日本已 经遍地开花了。 2.1.3 中国超市的产生与发展 2.1.3 中国超市的产生与发展 纵观中国内地超市的发展历程，可以将其概括为以下几个阶段： 第一阶段：引进阶段（1981-1985 年） 。中国内地于 20 世纪 80 年代初从国外引进 了超级市场这一先进的零售经营方式。1981 年上半年，广州友谊商店开办了中国内地 第一家超级市（当时称为自选商场） 。此后，广州、上海、北京和天津等城市的地方政 府将一些原有的副食品和菜市场改建为食品自选商场（即不规范的超级市场） ，通过行 政命令下拨了一些收款机和冷冻柜等。这些自选商场享有一定的政策优惠，出售部分紧 销商品，在当时买市场没有形成的条件下，确实繁荣了一段时间。其中，北京的发展速 度最为迅速，到 1985 年底，北京共有自选商场 51 家，而全国当时共有 155 家。 第二阶段：调整阶段（1986-1990 年） 。由于许多自选商场为了迎潮流，匆忙开业， 在商品供应、加工包装、技术软件等关键方面没有做好充分的准备工作，在实践中暴露 出许多明显的不足： 1、 消费大众的消费水平不高， 还适应不了分捡后的小包装商品； 2、 经营设备跟不上，如收款机、岛式冰柜等；3、规模小，独家经营，投资大，成本高。 这些造成大批自选商场倒闭，超级市场的发展陷入困境。许多零售企业结合自身的实际 情况在不断探索新的发展之路。 华侨大学 2009 届硕士学位论文 gis 支持下的大中型超市选址研究以福州金山新区为例 7 第三阶段：发展阶段（1991 年至今） 。20 世纪 80 年代后期，随着国民经济的持续 高速发展， 居民收水平有了较大幅度的提高， 我国消费品行业出现了大规模的买方市场， 超级市场这种现代化的零售经营形式又在上海、广州等地悄然兴起。1991 年 6 月，原 商业部在广州召开了“开架销售与市场营销经验交流会” ，标志着我国内地超级市场步 入了新生和快速发展的阶段。随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，超级市场不 再是行政干预的结果，而是零售业赢得竞争的手段，成为企业追求利润最大化的产物。 1991 年 9 月，上海联华超市商业公司在居民区内开设了第一家规范的超级市场，出现 了开业后一个月内超级市场顾客盈门的壮观场面。1993 年，中国百货业巨子上海华联 商厦在上海一天内开设 6 家超市，从而将超级市场在内地的再次兴起推向高潮。 近年来， 我国经济持续高速发展， 居民收入水平不断提高， 城市生活节奏逐渐加快， 消费者对“一次购足”式的零售经营方式有着强烈的需求；并且，由于成熟的现代化技 术和低价格营销策略，超级市场已成为居民购物的首选场所。 2.2 超市选址要素分析 2.2 超市选址要素分析 零售业是“地点位置产业” ，许多人把超市经营成功的秘诀首要因素归结为 “place,place,place”，即选址、选址、最后还是选址。超市选址正确会带来源源不 断的顾客，选址失误则将导致门庭冷落，选址的好坏直接影响到投资的收益，所以是超 市营销的关键。在西方发达国家，选址早已成为一门独立的学科，经历了近百年的研究 历程。超市经营者应在吸收西方研究成果的基础上，结合我国具体情况，选择适合本超 市经营特点的店址，为超市开业后的成功开辟道路。特别是我国加入 wto 后，在洋超市 的冲击下，选好店址，无疑是占尽了地利的先机。 正确的超市选址是从较大区域的地理环境分析到小的商圈地理分析， 综合考虑自然 地理特别是人文地理的各方面因素，以确定最终的地理定位。超市选址的要素包括区域 地理环境要素和商圈地理要素两个方面。 2.2.1 区域地理环境要素分析 2.2.1 区域地理环境要素分析 商业地理环境是指商业组织所处的外部环境，包括背景性环境和运行环境。另外， 商业地理环境也可以理解为一个公司之外的，影响到公司是否成功的全部要素之和。对 于跨地区实施连锁经营的大型零售商业企业，或者准备进行零售商业投资的企业，对预 设区域进行商业区域地理环境的深入了解和分析， 是进行商业地理定位必不可少的第一 步。区域地理环境要素包括以下几个方面： 第二章 超市选址有关理论综述 8 2.2.1.1 宏观经济条件分析 2.2.1.1 宏观经济条件分析 零售商业是经济活动中不可缺少的重要环节，它必然受到宏观经济的影响。主要宏 观经济指标有：区域内的 gdp 值、当前利率水平、就业率、一般经济状况等。零售商业 属劳动密集型行业，就业率能影响售货员的质量和数量，进一步影响顾客的购买倾向； 而一个国家或地区 gdp 的增长，一般会反映到零售总额和储蓄额的增长；利率水平影响 到企业动作成本和消费者的购买成本，当利率上升时，零售企业维持正常库存的贷款成 本增加，同时，消费者购买商品的费用增加等等。 我国作为一个发展中国家，近年来宏观经济一直保持较高的增长，加上中国劳动力 资源充沛等条件，都极有利于零售业的发展。 2.2.1.2 人口统计要素分析 2.2.1.2 人口统计要素分析 侧重对区域内的人口增长率、 人口总量和密度、 人口变化趋势、 消费习惯、 收情况、 总的可支配收、人均可支配收入、家庭特点、居住条件、年龄分布、民族、学历及职业 构成等方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料的分析，有利于把握区域内未 来人口构成的变动倾向，为市场细分提供有用的第一手资料。 其实，人口数量是衡量商圈需求大小的重要参数。网点的顾客可分为：居住人口、 工作人口、路过人口（流动人口） ，这三部分人口的消费特点各有不同。了解商圈内不 同顾客的年龄分布特点、教育水平、收入支配情况、职业分布，可使连锁企业掌握消费 者的惠顾倾向，安排设立适应这些惠顾倾向的连锁分店，以得到最好的布局效益。另外 根据商圈内居民的消费倾向和生活习惯可以预测特定商业行为对现有市场引力的大小。 2.2.1.3 购买力和需求要素分析 2.2.1.3 购买力和需求要素分析 企业需要掌握商圈内是否存在主导产业、是什么产业以及会给商圈带来什么影响。 若商圈内居民多从事与主导产业相关的工和， 那么该主导产业的前景就会直接影响商圈 内居民的收和消费水平，进而影响商圈的市场容量；如果商圈内产业多角化，则消费市 一般不会因某产业市场需求的变化而发生大的波动； 如果商圈内居民从事的工作行业分 散，则居民购买力总体水平的波动就不明显，对企业营业额的影响也就相对较小。 消费者对商品和服务的需求程度直接影响到商店的地理定位。 消费者不仅要有主观 购买需求，还要有足够的购买力。这涉及到区域内经济结构是否合理、区域的经济稳定 性、在较长时间内居民收的增长可能性等。 需求是人口和购买力的函数，比较不同区域的购买力指数，可为发现潜在的消费市 场提供依据： 购买力指数=aa%+bb%+cc% 华侨大学 2009 届硕士学位论文 gis 支持下的大中型超市选址研究以福州金山新区为例 9 其中：a 是区域内可支配收入总和（收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保 险费和不动产消费等） ，b 是区域内零售总额，c 是具有购买力的人口数量。a、b、c 分 别对应 a、b、c 三个因素的比例。 2.2.1.4 文化背景要素分析 2.2.1.4 文化背景要素分析 区域内居民的价值观念、语言、历史、民俗和宗教等文化背景也影响到消费者的购 物方式和所购商品的种类。有些地区具有较单一的文化传统，而有些地区的文化背景较 复杂，如多民族聚集区。对文化背景的分析使零售商在进入市场前，能明确如何适应， 进一步考虑如何实施文化渗透，特别是对青少年和儿童消费者。 2.2.1.5 竞争态势要素分析 2.2.1.5 竞争态势要素分析 不同地理区域，市场竞争的激烈程度不同。一般来说，工业化水平高的地区，市场 竞争更激烈。 影响企业成败的环境因素之一，是市场竞争对手的实力。如果不能有效建立高于对 手的竞争优势，就不可能在该地区长期立足。因此，有必要深入分析区域内竞争态势， 对直接和间接的竞争者了如指掌，如他们为消费者提供商品和服务的种类，其消费人口 数量和营销策略等。对于零售市场较成熟和饱和的地区，再参与竞争会更困难，而到第 三产业相对薄弱的地区，特别在有政策扶持的情况下，进入市场相对容易。 2.2.1.6 基础设施要素分析 2.2.1.6 基础设施要素分析 区域内的基础设施为市场的正常运作提供了基本保障。 零售商业的经营需要相应的 配送系统，这与区域内交通、通讯状况密切相关，有效的配送需要良好的道路和顺畅的 通讯系统。此外，还与区域内软性基础设施有关，包括相关法律、法规、执法情况的完 善等，都需要认真地分析。 2.2.1.7 市区地价要素分析 2.2.1.7 市区地价要素分析 效益是商品网点建设的宗旨，商品网点一般占地面积较大，征地拆迁费用在建设投 资中占有很大的比例。特别针对基于零售考虑的单位而言，既要满足区域对所经营商品 的需求问题，同时也要保证作为独立经营主体的经济效益，因此区位地价是新建商业点 选址时必须考虑的重要因素之一。 2.2.2 商圈地理要素分析 2.2.2 商圈地理要素分析 确定了有潜力的零售区域， 且在明确的市场定位前提下， 就要选取具体的商店地址， 范围包括城镇的商业中心、居民住宅区、交通要道旁等。 2.2.2.1 商圈的概念 2.2.2.1 商圈的概念 商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售店所在地为中心，沿着一定 第二章 超市选址有关理论综述 10 的方向和距离发展，吸引顾客的辐射范围。简单来说，商圈就是零售商吸引其顾客的地 理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。 不同的零售店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同， 使其在商圈的规模和形态上存在很大的差别。同样，某一零售店在不同的经营时期受到 不同因素的干扰和影响，商圈也不是一成不变的，时大时小，其形态多表现为各种不规 则的多角形。为便于分析和研究，一般将商圈视为以零售店为中心的同心圆。 商圈与零售店经营活动有着极其密切的关系。无论是新设或已设零售店，都不应该 忽视对商圈的分析。所谓的商圈分析，就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及 影响商圈规模变化的因素进行实地的调查和分析，为选择店址、制定和调整经营方针和 策略提供依据。 2.2.2.2 商圈的构成 2.2.2.2 商圈的构成 零售店的商圈一般由以下三部分组成： （1） 主要商圈： 这是最接近商店并拥有高密度顾客群体的区域， 通常商店 55%-70% 的顾客来自主要商圈。 （2） 次要商圈： 这是位于主要商圈之外， 顾客密度较稀的区域， 约包括商店 15%-25% 的顾客。 （3）边际商圈：指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸 引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。 商圈的形状如下图所示： 商店 次要商圈 主要商圈 边际商圈 华侨大学 2009 届硕士学位论文 gis 支持下的大中型超市选址研究以福州金山新区为例 11 一般而言，超市的商圈是依超市规模大小来划分的。如中小商圈 500-1000 米，顾 客以徒步或骑车即可到达，超市以出售便利商品、生活必需品为主。大商圈 5000 米， 顾客来店多为坐车，超市以出售日常选购品为主。而超大商圈 5000 米以上，多为高速 公路或便捷的运转系统所形成的广大商圈，超市主要出售特殊器材。三个商圈的顾客组 成情况如下表所示： 商圈层次 所占顾客比例 主要商圈 55-70% 次要商圈 15-25% 边际商圈 5% 一般说来，居民区的方便店几乎没有边际商圈的顾客，而位于商业中心的超市，主 要商圈的顾客密度较小，并不是商圈内顾客的主要组成部分，次要商圈和边际商圈的顾 客密度较大。大型零售商店，边际商圈的顾客往往最多。 2.2.2.3 商圈分析的重要性 2.2.2.3 商圈分析的重要性 超市的销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的超市 由于所 在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，其商圈规模、商 圈形态也就存在 很大差异。 同一个商店在不同的经营时期.会受到不同因素的干扰和影 响，其商圈也就不是一成不变的，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多 角形。为便于分析研究，一般将商圈视为一个以商店本身为中心的同心圆形。 商圈与超市经营活动有着极为密切的关系，无论新设或己设的超级市场，都不应忽 视对商圈的分析。所谓商圈分析，就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响 商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提 供依据。 对超市的商圈进行分析，其重要性主要表现在以下几方面: （1）商圈分析是进行合理选址的前提 经营者在开设超级市场前选择店址时，总是力求有较大的目标市场，以吸号!更多的目 标顾 客也这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、 非市场因素的 有关资料，在此基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值， 按照设计的基本原则， 选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经 营优势。 第二章 超市选址有关理论综述 12 （2）商圈分析有助于制定竞争经营策略 在日趋激烈的市场竞争环境中， 价格竞争手段仅仅是一个方面， 同时也是很有限的。 超级市场为在竞争中取得优势， 己广泛地采取非价格竞争手段， 诸如改善超级市场形象、 完善售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解 顾客的不同需求特点，从而采取竞争性的经营策略，投顾客之所好。赢得了顾客信赖， 也就赢得了竞争优势。 （3）商圈分析有助于制定市场开拓战略 一个超市经营方针、策略的制定或调整，决要立足于商圈内各种环境因素的现状及 其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜 在的顾客群，在制定市场开拓战略时，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾 客群，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。 （4）商圈分析有助于加快资金周转 超市经营的一大特点是流动资金占用多，要求资金周转速度快。超市的经营规模受 到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化。当商圈规模收缩时，如 果超市的经营规模仍维持原状，就有可能导致企业的一部分流动资金的占压，影响资金 周转速度，降低资金利用率。因此，通过商圈分析及时掌握商圈规模的变化，从而及时 调整经营规模，有助于超市加快资金周转。 2.2.2.4 商圈分析内容 2.2.2.4 商圈分析内容 商圈分析内容概括起来主要包括外部环境因素、企业内部因素、消费者因素以及竞 争对手因素四个方面。 （1）外部环境因素 （1）外部环境因素 城市布局。零售商店的商圈要受到城市布局的影响。如果企业选址于市级商业中 心，其商圈范围大，可能涉及全市；如果企业选址于区域性商业中心，则可能仅覆盖该 区域。 城市规划及变迁。城市规划及基础设施的建设是大中型零售商始终关注的，它影 响着不同层次消费者群体地理上的迁移和分布， 进而影响已有商圈的销售和未来商场的 选址方向。很多零售企业都设有政府事务部或相关部门，任务之一是研究政府将来的城 市规划和基础设施建设情况，以便为企业将来的战略部署提供必要信息。 产业结构。一个企业的外部环境是农业区、工业区还是商业区，对商圈的形成有 着重要的意义。一个地区产业结构发生优化和升级，如以第一产业为主导向第二产业为 主导发展， 或由第二产业为主导向第三产业为主导发展， 将引起零售店商圈的较大变化。 华侨大学 2009 届硕士学位论文 gis 支持下的大中型超市选址研究以福州金山新区为例 13 交通地理状况。交通状况对商圈的形成十分重要。要考虑零售店所在地是否有公 共汽车停靠站，是否有地铁站连接着等。位于交通便捷地区的商店，其商圈规模会因此 而扩大，反之会限制商圈规模的延伸。自然和人为的地理障碍，如桥梁、铁路、过街天 桥、地下通道等都会截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的障碍。此外，地势（即道路 状况）的好坏，平地还是洼地，柏油路还是土路，对商圈选址有很大影响。 集客源。商店周围有无集贸市场、娱乐场所，是不是商业集中区或居民区，是否 靠近大型机关、 单位、 厂矿企业， 这些因素影响着商圈及店址选择。 如该店是否和饭店、 24 小时药店、咖啡店、公园、茶艺馆、酒吧、影剧院、体育馆、学校、医院、银行、 邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门 店和公共场所相邻。 客流量。主要分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的 以及本店的吸收量。一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也 就是未来商店的客流量。除固定商圈内居民以外，流动的消费者也是超市一个重要的客 户来源。如果所选择的店址交通便利、人员来往频繁，无疑会给超市带来可观的经济收 益。 （2）消费者因素 （2）消费者因素 人口数、户数及家庭构成。一定商圈范围内的人口数、户数、平均每户人口数、 家庭人口构成、家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况、人口增长速度、自然 增长率等基本情况，对于企业商圈的规模及选址具有决定性意义。 人口结构及人口密度。人口结构，包括现有人口的年龄结构、性别、职业构成、 受教育程度、婚姻状况等。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。人 口