（企业管理专业论文）个人住房消费贷款市场风险研究.pdf

摘要 个人住房消费贷款市场风险是一种宏观的、系统性的风险，主要通过信用风险表现 出来，其影响是全面而集中的，银行以通常的信用风险防范机制无法加以控制和应付。 个人住房消费贷款市场风险直接来自于房地产市场和金融市场。在抵押房物的市场 价值低于贷款的市场价值，即l t v 大于1 和违约交易成本时，如果借款人违约，银行 即使处置抵押房屋也会受到损失。 影响l 1 1 v 大小的一个因素是市场房价的变动。由于我国实行国有土地有偿和有限 期使用的制度，假设建筑物的使用年限和土地使用权年限一致，在土地使用权年限内， 房产的价值趋向于零。通过实证分析可以得出，针对房价下跌的风险，通过降低贷款比 例，银行遭到违约或理性违约损失的风险期限均有缩短。 固定利率的住房消费贷款在市场利率下降的情况下，其市场价值上升，既可能因 l t v 上升到一定程度而使借款人通过拒绝还款违约，还可能因为贷款的市场价值高于帐 面价值，促使借款人提前还贷，重新融资。当市场利率提高时，固定利率贷款必须按原 定利率执行，而融资成本却必然上升，使收益减小，甚至可能 现利率倒挂，使银行损 失惨重。 可调整利率的住房消费贷款，随着利率的上升，借款人月还款额有所增加，而收入 并不一定同步增加，导致还款负担加重，可能无力负担而被迫违约。 市场风险防范从减少其发生和减轻其后果两方面入于，双管齐下。防范的股对策 t 要包括：区分f 再场风险敏感性和非敏感性借款人，提出不同的贷款条件：控制合理的 贷款比例及偿还收入比，加大应对市场风险影】栅的缓冲余地：建立个人信用制度，提高 违约成本，减少主动违约：规定提莳还贷违约金，限制提新还贷；加强对利率风险的预 测和防范，不仅要掌握防范利率风险的一般常舭措施，还要针对住房消费贷款的特点， 根据利率波动( 特别是利率上涨) 对住房消费贷款的影响，在住房消费贷款的管理c p 及 早采取应对措施：推进住房消费贷款的证券化，实现 x l l ；k 的分散。 政府为此可采取的措施包括：提高中低收入居民的收入及贷款购房的负担能力，增 强对市场风险的抵抗能力：建立房地产市场及住房消费贷款风险监测的专门机构，针对 房地产市场容易波动以及受f h 场预期影响大的特点，及时公布预警，通过预警进行凋控， 并发析j 亍旨导性意见，指导会融机构提前采取必要的措施：监控和限制投机这导致房地 产市场波动的重要因素；建立风险救助体系。使用适合中团国情保险和担保柬分散住房 消费贷款的风险。 关键词个人住房消费贷款贷款房价比贷款市场风险风险防范 a b s t r a c t t h em a r k e tr i s kf r o mp e r s o n a l h o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a n i sak i n d o f m a c r os y s t e m a t i cr i s k w h e nt h em a r k e tr i s kt a k e sp l a c e ，i tm a i n l yc o m e so u t t h r o u g ht h ec r e d i tr i s kw h i c hm a k e st h ec r e d i tr i s ko c c u rm o r ef r e q u e n t l yt h a ni n as t a b l em a r k e t a sar e s u l t ，t h eb a n kc a n tc o n t r o lo rc o p ew i t hs u c has i t u a t i o n w i t ht h eu s u a lc r e d i tr i s kg u a r d i n gs y s t e m t ot h eb a n k ，i ti sm o r ed i f f i c u l tt o a n t i c i p a t et h em a r k e tr i s k t h em a r k e tr i s ko f p e r s o n a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a nd i r e c t l yc o m e sf r o m t h er e a le s t a t em a r k e ta n df i n a n c i a lm a r k e t s a tt h em a r k e tv a l u eo ft h eh o u s e m o r t g a g ei sl o w e rt h a nt h em a r k e tv a l u eo f 出el o a n 。n a m e l yt h el t vi sb i gi n 1 ：o i ft h el o a n e eb r e a k st h ec o n t r a c t ，t h eb a n kw i l ls t i l lb es u b j e c t e dt ot h el o s s e v e ni th a n d l e st h em o r t g a g eh o u s e af a c t o rt h a ta f f e c t st h el t vi st h ef l u c t u a t i o no ft h em a r k e th o u s ep r i c e i no u r c o u n t r yt h ep r a c t i c eo ft h es y s t e mt op a yf o rt h el a n dt ob eu s e d d e t e r m i n e dt h et r e n do ft h eh o u s ev a l u e s u p p o s et h et i m el i m i to ft h eb u i l d i n g t ob eu s e di si na c c o r d a n c ew i t ht h a to ft h el a n dt ob eu s e d ，t h ev a l u eo ft h e h o u s ep r o p e r t yt e n d st ob ez e r od u r i n gt h ec o n t r o l l i n gt i m eo ft h eh a n d i nt h i s w a y , t h ea u t h o rt h r o u g ha n a l y s i so ft h er e a lc a s e ，s u c hac o n c l u s i o nc a nb e d r a w na sa i m i n ga tt h er i s ko ft h eb u i l d i n gp r i n c ed e c l i n a t i o n ，b yl o w e r i n gt h e l o a nr a t i o t h er i s kt e r mb yd e f a u l ta n db yr e a s o n a b l eb r e a k i n gc o n t r a c tc a nb e s h o r t e n e d u n d e rt h ec o n d i t i o nt h a tt h em a r k e ti n t e r e s tr a t e sd e s c e n d ，t h eh o u s i n 2 c o n s u m p t i o nl o a no faf i x e dr a t em a yf a c et h e s et w oo c c u r r e n c e s o n ei st h a tt h e l o a n e er e f u s e st or e t u r nt h em o n e ya n db r e a k st h ec o n t r a c tb e c a u s et h el t v r i s e t oac e r t a i ne x t e n t t h eo t h e ri st h a tt h el o a n e er e t u r nt h em o n e yh el o a n e db y t h ep r i c eo nt h ea c c o u n tb e c a u s et h em a r k e tl o a np r i c ei sh i g h e rt h a nt h ep r i c eo f t h ea c c o u n t ，i t ss a i dt ob eak i n do fa f r e s hm a r g i nb yr e t u r n i n gt h el o a na h e a do f t h ea p p o i n t e dt i m ea n ds e l l i n gt h el o a na tt h er a i s e dm a r k e tp r i c e t h i st h e s i s a n a l y z e sc h o i c eo ft h el o a n e e sr e f u s i n gt or e t u r nt h el o a na n dr e t u r n i n gt h el o a n a h e a do ft h ea p p o i n t e dt i m ea n dt h el o a n e e s sl o s ss u f f e r e df r o mt h er i s eo f t h ea p p o i n t e dt i m ea n dt h el o a n e e s sl o s ss u f f e r e df r o mt h en s eo fi n t e r e s t r a t et h r o u g hr e a lc a s e s t h el o a n e rt h a to p e r a t e sa tf i x e dr a t em a yn o tb e a b l et og e tt h ea d d i t i o n a li n c o m ef r o mt h e d e c l i n eo ft h em a r k e ti n t e r e s t r a t ej u s tb e c a u s et h el o a n e eb r e a k st h ec o n t r a c tb yr e t u r n i n gh i sl o a n a h e a do ft i m eo rr e f u s i n gt or e t u r nh i sl o a n m i l et h em a r k e ti n t e r e s tr a t e r a i s e ，t h el o a nw i l ls t i l lg oa tt h ef i x e dr a t e ；a n dt h ei n e v i t a b l er i s i n go ft h e m a r g i nc o s tm a k et h ei n c o m el e s s ，o re v e nm a k et h ei n t e r e s tr a t eu p s i d e d o w n , w h i c hc a u s et h eb a n ks u f f e rag r e a td e a l w i mt h e i n c r e a s i n g o fi n t e r e s tr a t e t h ea d j u s t a b l e r r a t el o a n s m o n t h l yr e t u r n i n gh a sb e e nr a i s e d ，b u tt h el o a n e e si n c o m eh a s n tb e e n r a i s e ds y n c h r o n o u s l y ，a sar e s u l t ，i tm a ym a k et h ed e b i t sh e a v i e r , s o t h a tt h e yc a nn o tp a yt h el o a n ，a n dt h e nt h e yh a dn oc h o i c eb u tt ob r e a k t h ec o n t a c t b e c a u s et h ei m p o r t a n c eo f p e r s o n a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a nt ot h e r e s i d e n t sa n dt h ef i n a n c i n gi n s t i t u t i o n ，a n dt h eh a r m f u l n e s so fm a r k e tr i s k ， t h e f f m a n c i n g i n s t i t u t i o na n d g o v e r n m e n t s h o u l dv a l u eh i g h l ya n d c o o p e r a t ec l o s e l y t h e ys h o u l dc o m m e n c ef r o mg u a r d i n ga g a i n s tt h e o c c u r r e n c eo ft h em a r k e tr i s ka n de a s ea f t e r w a r dt h er e s u l tb o t hs i d e s ； a c c o r d i n gt ot h em e c h a n i s ma n dt h ef u n c t i o np r o c e s so fm a r k e tr i s ko f t h eh o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a n ，t h eg e n e r a ls t r a t e g yi n c l u d e s ：d i s t i n g u i s h t h es e n s i t i v i t ya n dn o n - s e n s i t i v i t yl o a n e e ，p u tf o r w a r dt h ed i f f e r e n tl o a n c o n d i t i o nt or e “c et h ed e f a u l tr e a c t i o no ft h el o a n e ew h e nt h em a r k e r r i s kh a p p e n s ；k e e par e a s o n a b l el o a nr a t i oa n dt h er e p a y i n gi n c o m e c o m p a r i s o ni nc a s et oe n l a r g et h eo fb u f f e rl e e w a yo ft h ei n f l u e n c eo ft h e m a r k e tr i s k ；b u i l du pc r e d i ts y s t e m ，r a i s et h ec o s to fd e f a u l t ，r e d u c et h e a c t i v ed e f a u l t ；s t i p u l a t et h er e t u r n i n gl o a nd e f a u l tf e ei na d v a n c ei no r d e r t or e d u c et h er e t u r n i n gi na d v a n c e ；s t r e n g t ht h ec a l c u l a t ea n dg u a r d i n g a g a i n s tt ot h ei n t e r e s tr a t er i s k ；n o to n l yn e e dt ou s e t h eg e n e r a ln o r m a l r e g u l a t i o nm e a s u r eo fg u a r d i n ga g a i n s tt h ei n t e r e s tr a t er i s k ，b u ta l s on e e d t oa i ma tt h ec h a r a c t e r i s t i co fh o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a n ，a d o p tt h e m e a s u r ee a r l yi nt h em a n a g e m e n to fh o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a n ；p u s h t h en a t i o ns h o u l d r e g a r de n c o u r a g i n ga n dp r o m o t i n g t h e d e v e l o p m e n t o f p e r s o n a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a na si t sm a i nc o n t e n di ni t sh o u s i n gp o l i c y i n t h i sf o u n d a t i o n ，h e l p i n gf i n a n c i a li n s t i t u t i o nl o w e ra n dg u a r da g a i n s tt h er i s k b e c o m e sa ni m p o r t a n ta s p e c to ft h eg o v e r n m e n th o u s i n gp o l i c y m e a s u r e st h e g o v e r n m e n t 。c a na d o p t a r e a s f o l l o w s ：r a i s i n gt h em e d i u ma n dl o wi n c o m e r e s i d e n t si n c o m ea n dt h e i r a b i l i t y t o p a y t h el o a nf o r b u y i n gh o u s e ； s t r e n g t h e n i n gt h eh o l d o u ta b i l i t yt ot h em a r k e tr i s k ；b u i l d i n gt h es p e c i a l i z e d o r g a n i z a t i o nf o rt h er e a le s t a t em a r k e ta n df o rm o n i t o r i n gt h er i s ko f t h eh o u s i n g c o n s u m p t i o nl o a n ；a c c o r d i n gt ot h ee a s yc h a n g e a b l eo ft h er e a l e s t a t em a r k e t a n dt h ec h a r a c t e ro ft h em a r k e te x p e c t a t i o ni n f l u e n c e ，a n n o u n c i n gt h ew a r n i n g i n t i m e ，c o n t r o l l i n gt h r o u g h 恤e a r l yw a r n i n g ，a n dp a s s i n gt h eg u i d i n g o p i n i o n ，g u a r d i n gt h ef i n a n c i n g 、i n s t i t u t i o n t oa d o p tt h en e c e s s a r ym e a s u r e s ； s u p e r v i s i n ga n dc o n t r o l l i n g ：s p e c u l a t i o n t h em a i nf a c t o rt h a tl e a d st ot h e m o t i o no ft h er e a le s t a t e i n s u r a n c ea n dg u a r a n t e e m a r k , t ；b u i l d i n gu pt h er i s ks a l v a g es y s t e m ；u s i n gt h e 。 t oa c a t t e rt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a n sr i s ki sa w i d e s p r e a dw a y o fi n t e r n a t i o n a lc o m m u n i t y k e yw o r d s ：p e r s o n a ll l o u s l n g ：c o n s u m p t i o nl o a n ，l o a n t o v a l u e ( l t v ) l o a n st h em a r k e tr i s k ，r i s kg u a r d 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得湖南农业大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名 扔嘭甬一 时间： 2 矿口年，2 月绰日 关于论文使用授权的说明 本人完全了角犁湖南农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或 扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同意湖南农业大学可以用不同方式在不同 媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 研究生签名 导师签名 易雅时间： 多哆，年厂z 月年同 州司： 。舞习师 瓠罐 第一章导论 1 研究背景及意义 个人住房消费贷款简称个人房贷，是银行或其他金融机构为解决消费者购房时资 金不足问题而向消费者发放的贷款，通常以所购住房为抵押品，一般具有金额大、期 限长的特点，是消费信贷的重要组成部分。我国自从1 9 9 8 年7 月lr 起停止实物性住 房分配以来，一个以市场化方式满足居民住房需求的制度己逐步建立起来。以自己的 货币收入购买住房成了绝大多数城镇居民的必然选择。由于购房一次性支出金额巨大， 与居民收入流的分布不相匹配，因而通过住房消费信贷解决居民购房时资金不足的问 题，对于住房消费有着特殊的意义，也是一般市场经济国家普遍的做法。1 9 9 8 年以来， 对房地产开发的银行信贷逐年上升，2 0 0 3 年房地产丌发贷款余额为6 6 5 7 3 5 亿元，是 1 9 9 8 年的3 2 倍。对个人住房消费信贷快速增长，1 9 9 8 年以来，个人住房贷款占个人 消费贷款的比重高达7 5 9 7 ，1 9 9 8 年初全国个人住房贷款余额仅有1 9 0 亿元，2 0 0 4 年1 0 月术，全国个人住房贷款余额已达1 4 9 7 7 亿元，比1 9 9 8 年增加了1 4 5 9 4 亿元， 增长了3 4 倍，其增速远远超过房地产丌发贷款。到2 0 0 4 年米我国个人住房消费贷款 余额达1 6 万亿元，比2 0 0 0 年增加1 3 5 3 7 亿元，增加了4 2 倍。2 0 0 4 年术个人住房消 费贷款余额已经占全部金融机构( 除农村信用社外) 本外币各项贷款余额的8 。虽 然我国的个人住房贷款起步于1 9 9 8 年，但真正发展还是2 0 0 0 年之后。个人房贷的超 常规发展速度，一是源于个人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变。二是源于 银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。 个人住房消费贷款由于期限最长可达2 0 至3 0 年，对金融机构而高，面临着很大 的不确定性，j x l 险防范是个极其重要的问题。由于以所购住房为抵押，其安全性与抵 押物的市场价值关系密切，房地产市场的波动直接影响住房消费贷款的风险。同时， 在漫长的贷款期内，遭受市场利率的波动的可能性很大，而市场利率的波动对住房消 费贷款有着特殊的影响。同时利率的波动还可能影响到房地产市场，两者的影响交织 在一起，加剧住房消费贷款的风险。因此，房地产市场的价格变动以及会融市场的价 格变动( 即市场利率的变动) 是住房消费贷款的重要风险。在本文中，这种风险称为 市场风险。 从我国的实际情况来看，个人住房消费贷款目前尚属银行的优良资产，不良贷款 率很低，但这与其仍然处于发展初期，一些潜在风险还没有暴露有关。按照国际经验， 个人房贷的风险暴露期为3 8 年，而中固的个人住房信贷业务】9 9 8 年才，】：始大舰模 发展，绝大多数贷款尚未到期，短时间内信贷风险尚不突出。随着我国经济的发展和 城市化进程，对住房消费贷款的需求在一个相当长的时期内仍将保持较快增长，住 房消费贷款已经成为各商业银行必争的重要业务品种和利润来源。目前消费信贷业务 已经成为西欧和美国一些银行的主要收入来源，而住房消费贷款则是消费贷款中的主 要部分，占到全部贷款的2 0 - - 3 0 。由于我国商业银行丌办这项业务的时间短，尚 未有经历市场风险的经验，再加之住房消费贷款市场风险的特殊性及短期内的潜在性， 深入分析和研究其规律，未南绸缪地加强对市场风险的防范，建立化解风险的渠道和 方法，对于我国商业银行提高控制风险的能力和手段，以大力丌展这一项业务，改善 资产结构，增加利润来源，防范金融风险，有着重要的意义。对于我国“年轻”的住 房消费贷款，市场风险是一个从未经历过的新课题，相对于信用风险等“古老”的课 题，值得我们更加深入的研究。 2 国内外研究动态 2 1 国外研究动态 住房消费贷款市场风险的形成，与消费贷款的供给和需求状况有关。关于消费贷 款的需求分析最初源于费雪( f i s h e r ) ，其利息理论分析了消费者对于现在消费和未来 消费的时间偏好。而弗兰克莫迪格利安尼( f r a n e om o d i g l i a n i ) 的“生命周期假说” 和米尔顿弗里德曼( m i l t o nf r i e d m a n ) “持久收入假说”都认为，消费者是根据他们 生中所预期获得的长期收入水平和所累集的财产来安排生的消费支出的。住房是 人一生中必不可少的长期性消费，购买住房的一次性支付与住房消费的长期性以及收 入来源的氏期性之间的矛盾，通过信用方式来解决具有内在的合理性，因而住房消费 信贷在我国必然有大的发展，j x l 险问题也将凸现。 目前国外对住房消费贷款的风险的分析主要集中在： ( 1 ) 违约风险微观凶素研究。该研究主要从贷款机构角度探索违约者的职业、 种族、婚姻及其他特征与违约率的关系，以制定合理的个人信用评价体系，控制贷款 风险，主要研究包括：h e r z o g 和e a r l e y ( 1 9 7 0 ) 2 、v a n d e l l ( 1 9 7 8 ) 3 等的论文。g a u ( 1 9 7 8 ) 4 建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评价标准。r o b e r t ( 2 0 0 i ) 研究了邻居特征对 个人住房抵押贷款违约风险的影响。d e n g ( 1 9 9 5 ) 和s a n t o ss i l v a ( 2 0 0 0 ) 币0 用借款人的特 征变量如月付款额与月收入比率来预测违约风险 5 】。 ( 2 ) 违约风险与l t v ( 贷款房价比) 关系研究。研究发现，贷款特征坩违约率的影 响比较明显。有学者通过市场实证研究后认为，住房净资产或贷款与住宅价值比率影 响着违约决策。借款人净资产是同期的资产市场价值减去同期贷款的市场价值。有研 究表明，当l t v 从8 0 下降到6 0 时，最大违约概率从o 0 3 7 下降为0 0 0 6 ( 匿名， 2 0 0 1 ) 。许多学者得出结沧：在研究个人住房抵押贷款违约发生的原因时，大量实证 研究显示是l t v ( 1 0 a n t o v a l u e ，贷款价值比) ，而不是个人的特征如房屋所有人的流动 2 性资会等来解释违约的发生。 ( 3 ) 理性违约研究。理性违约是指个人住房消费贷款的借款人从效用最大化角 度出发，在有偿还能力的条件下，主动终止执行贷款合同的行为。该研究利用经济学 的消费者行为理论，把借款人视作理性经济人，把违约决策视作一种理性决策，从经 济人的角度来考察违约选择的合理性。研究结果有c o m p b e l l 和d i e t r i c h ( 1 9 8 3 ) 6 等。 f o s t e r ( 1 9 8 4 ) 【7 】应用期权理论研究理性违约，发现贷款价值e l ( l t v ) 超过了1 1 0 仅有 4 2 的违约，他们认为主要原因是由于交易成本的存在。 ( 4 ) 违约风险与信息不对称、道德风险。l i s a ( 2 0 0 0 ) 研究了不同风险等级的借款 人对固定利率( f r m ) 年i i 浮动利率( a r m ) 住房抵押贷款的自选择问题，发现高胍险的借 款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则倾向于选择固定利率抵押贷款。 因此借款人选择倾向可以作为甄别高风险与低风险借款人的种违约风险信号。 ( 5 ) 其他方面的研究。q u i g l e y ( 1 9 9 1 ) 研究了公共政策对银行住房抵押贷款业务风 险的影响。c l a u r e t i e ( 1 9 9 0 ) 研究了美国各州取消抵押物赎回权( f o r e c l o s u r e ) 法律对银行 损失的影响。v a no r d e r ( 2 0 0 0 ) 应用时间序列损失数据研究了“社区再投资法( 1 9 7 7 ) ”的影 响效果，其主要目的是研究低收入区域获得相对较少的贷款是不是因为市场的失灵或 是因为风险差异的存在。c u n n i n g h a m ( 1 9 8 4 ) 结合住宅价格的随机行走过程和确定性期 限结构( d e t e r m i n i s t i ct e r ms t r u c t u r e ) 在排除提前还款的条件下，分析了违约价值 8 。 2 2 国内研究动态 国内对住房消费贷款风险的分析主要集中在：抵押物变现风险、借款人信用j x l 险、 利率飙险、银行流动性风险、房地产市场风险等方面，其中对抵押物变现风险和信用 胍险研究比较多。 ( 1 ) 抵押物变现风险 住房消费贷款有借款人以所购住房为抵押，似乎很安全，但住房二级f 】场尚不健 全，抵押物变现困难，变现成本高，银行处置抵押物的操作难度大。假如引起借款人 无家可归，则在我国尚缺乏现实可行性。 ( 2 ) 借款人信用风险 借款人可能遭受的任何风险几乎都可能成为贷款人的风险，例如借款人收入卜 降、失业、生病、死亡甚至家庭变故，都可能影响借款人的还款能力。 ( 3 ) 利率l x l 险 住房消费信贷期限长，利率风险是不言而喻的。虽然可以通过可变利率贷款方式 将风险转嫁给借款人，但这又会增加借款人的违约风险。 ( 4 ) 银行流动性风险 住房消费贷款期限长，一般都在1 0 3 0 年，而银行资金来源中的各项存款大都 是短期的，存短贷长，可能导致银行资产流动性不足，丧失有利的投资机会，甚至 出现资金周转困难。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18 一2 0 时，商 业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国，这一 比例已从1 9 9 7 年的o 3 上y i 1 0 0 + 违约交易成本率时，违约获得收益 ( 净收益) 。在违约收益区域，违约率较高，并且随着房价的提高、l t v 的降低而轿 低，因为l t v 的降低，意味着违约的收益减小，直至l t v 1 0 0 ) ，要么容易引发违约j x l 险，要么 旦发生违约风险，银行出卖抵押房屋时，即使不考虑有关费用，所得收入也不足以 弥补贷款损失。按成本法计算房屋价值，贷款直到1 1 年后，余额才小于下跌3 0 后 的房屋价值，才能有效抵御房屋市价下跌3 0 的风险所带来的违约风险或违约损失。 换言之，该笔贷款针对市价下跌3 0 而言的风险暴露期长达1 1 年。通过计算，可得 贷款比例1 0 0 时针对不同市场波动的风险暴露期，计算结果如下 表36 贷款比例1 0 0 时违约风险暴露期 违约风险暴露则( 年)理性违约风险暴露期( 年) 房地市场风 l ，r v 1 0 0 l t v 1 1 0 险 膀价按成本法房价按收黼法 房价按成本法房价按收髓法 计算计算计算计算 i h 价r 跌l o 54ll 市价r 跌2 0 97 6 4 市价r 跌3 0 l i 997 市价f 跌4 0 1 3 j l 1 2l o 市价f 跌5 0 1 51 31 41 2 2 3 贷款比例8 0 时的实证分析 ( 1 ) 假设其他条件不变，贷款比例改为8 0 ，若房产市场不变，则贷款余额与 房屋价值情况如下： 3 0 ， 2 0 0 0 0 00 0 1 5 0 0 0 00 0 1 0 0 0 0 0 0 0 5 0 0 0 00 0 o 0 0 房屋市价及市场利率不变 一贷款价值 成木让房价 - - - - - 收益法瑶价 图3 8 贷款比例8 0 房地产市场不变时贷款余额与房屋价值图 从图3 8 可见，贷款比例为8 0 时，贷款价值线相应降低，房屋价值线不仅始终 高于贷款价值线，而且与之保持更远的距离，抵御房地产市场波动的的安全保障边界 比贷款比例1 0 0 时明显增加。 ( 2 ) 若贷款比例为8 0 ，而房屋市场价值下降3 0 ，则贷款与房屋价值情况如 下阁： 虏尾市价r 跌3 0 房鹾旦! i 贷款价值( 丸) 1 8 0 0 0 0j - - - - 一- - - - - - - - - - - 一- 一- - - - ：。成木浊_ | = ； l o o o ； n f m f i 一收益法房 屋价值 一贷款价值 图3 9 贷款比例8 0 房价下跌3 0 时贷款余额与房屋价值图 从图3 9 中可以明显的看出，在房价下跌3 0 h t ，房屋价值线下降，仍与贷款价 值线出现了相交，但由于贷款比例降低，即贷款价值线比贷款比例l o o 时为低，因 。 4 2 0 8 6 4 2 此房屋价值线与贷款价值线相交后，低于贷款价值线的线段缩短了，即房屋价值小 于贷款余额的年限比贷款比例为1 0 0 时明显缩短了。各年具体数字如表3 7 。 表3 7 贷款比例8 0 、房价下跌3 0 时l t v 计算表 年贷款余额成本法房屋价值 u v 收黼法房屋价值 l 丁v li6 0 0 0 0 0 514 0 0 0 0 0 51 1 4 2 9 l4 0 0 0 0 0 51 1 4 2 9 2l5 5 2 4 1 5 3l3 8 0 0 0 0 4】1 24 9 1 3 9 8 5 5 4 l1 1 1 0 0 3l5 0 2 3 7 ，5 5j3 6 0 0 0 0 4】j 0 4 7 1 3 9 7 0 2 0 9】0 7 5 4 41 4 4 9 7 5 4 7 l3 4 0 0 0 0 41 0 8 1 9 l3 9 5 3 9 5 71 0 3 9 0 51 3 9 4 4 1 9 6 l3 2 0 0 0 0 4 1 0 5 6 4 13 9 3 6 7 3 11 0 0 0 5 61 3 3 6 2 3 0 313 0 0 0 0 0 41 0 2 7 9 1 3 9 1 8 4 7 19 6 0 0 71 2 7 5 0 3 9 512 8 0 0 0 0 49 9 6 l 1 3 8 9 9 1 1 59 1 7 4 81 2 1 0 6 9 2 512 6 0 0 0 ；0 49 6 0 9 l3 8 7 8 5 9 88 7 2 3 9l l4 3 0 2 ，6 312 4 0 0 0 0 49 2 1 8 l3 8 5 6 8 4 98 2 4 9 】01 0 7 1 8 6 9 9 1 2 2 0 0 0 0 4 8 7 _ 8 6 】3 8 3 3 79 67 7 4 8 1 1 9 9 7 0 4 3l l2 0 0 0 0 0 48 3 0 9 1 3 8 0 9 3 6 07 22 0 1 29 l8 3 5 6 7| 18 0 0 0 0 4 7 7 8 3 i3 7 8 3 4 5 76 6 ，6 3 l38 3 5 6 1 1 61 16 0 0 0 0 47 2 0 4 l3 7 5 6 0 0 16 0 7 5 1 4 7 4 8 5 9 8 4 11 4 0 0 0 0 4 6 5 6 7 l3 7 2 6 8 9 75 4 5 4 1 5 6 5 7 0 9 7 01 1 2 0 0 00 45 8 6 7 l3 6 9 6 0 4 6 4 7 9 8 1 65 6 0 8 7 5 8 l l0 0 0 0 0 4 5 0 9 9 i3 6 6 3 3 4 54 i 0 5 1 7 4 5 9 6 9 1 5 10 8 0 0 0 0 3 4 2 5 6 i3 6 2 8 6 8 13 3 7 3 l8 3 5 3 2 8 8 0l0 6 0 0 0 0 33 3 3 3 1 3 5 9 1 9 3 82 5 9 9 1 92 4 l3 96 0l0 4 0 0 0 0 32 32 l l3 5 5 2 9 9 01 7 引 2 02 3 7 32 6l0 2 0 0 0 0 3 1 2 13 1 3 5 11 7 0 69 j 6 2 lo 0 0 0 0 0 0 0 0 30 0 0 i3 4 6 7 9 4 40 0 0 从表3 7 可以看出，假如以l t v = 1 0 0 为危险界线，按成本房计算房价，市场房 价下跌3 0 若发生在6 年内是危险的，若发生在6 年后则没有风险，因为到第7 年初 l t v 已经降低到9 9 6 1 。比贷款比例1 0 0 时的危险期( 年) 明显缩短。 ( 3 ) 不同贷款比例下的违约风险期 经过计算，不同贷款比例下的违约风险期如下： 一3 2 表3 8 贷款比倒8 0 违约风险暴露期 违约风险暴露湖( 年) 理性违约风险暴露期( 年) 房地产市场 l 丁v 1 0 0 l ，t v 1 l o 风险 房价按成本法 房价按收益法房价按成本法房价按收毓法 计算计算 计算计算 市价f 跌1 0 0o o 0 市价f 跌2 0 l loo 市价f 跌3 0 6532 市价f 跌4 0 1 08 86 市价卜跌5 0 1 2 l l9 表3 9 贷款比例7 0 9 1 违约风险暴露期 违约风险暴嚣期( 年)理性违约风险暴露期( 年) 房地产市场风l t v 1 0 0 l t v l l o 险 房价按成本法房价按收益法房价按成本法 房价按收益法 计算计算 计算计算 f 价r 跌1 0 o0oo 市价r 跌2 0 oo00 市价f 跌3 0 l l 0o l l j 价r 跌4 0 7 5 42 市价r 跌5 0 | l 9 97 通过对比计算可以看出，通过降低贷款比例，银行面对的违约风险暴露期及理性 违约 x t , i 硷暴露别均有缩短。例如针对房价f 跌3 0 的j x l 险，贷款比例为7 0 i _ + 只有 年，而贷款比例为8 0 时最短为5 年。提示减低贷款比例，是提高贷款保障、缩短风 险期的有效手段。 第四章金融市场变动形成的 个人住房消费贷款市场风险分析 1 固定利率贷款的利率风险 住房消费贷款期限长达2 0 一3 0 年，在这么长的时间晕，市场利率发生波动、甚至 比较大的波动的可能性是很大的。固定利率住房抵押贷款有一个重要的优点，就是可 以使借款人稳定自己的还款负担，有利于借款人根据自己的收入和确定的还款额安排 自己的家庭财务，不必担心由于利率上涨、还款额增加而突然变得入不敷出。这也是 这种贷款方式存在的理由。但这种贷款给贷款人带来的风险却相当大。 1 1 固定利率贷款的市场价值模型 设贷款金额为只，贷款月利率为i ，贷款月数为n ，月还款额