（企业管理专业论文）反向抵押贷款理论与推行环境研究.pdf

武汉科技大学硕士学位论文 第1 页 摘要 2 l 世纪是老龄化的时代，全世界各国都不同程度上地面临着人口老龄化的问题。老龄 化的发展一方面使得劳动力减少，影响社会劳动力的供给；另一方面，老龄化的直接结果 就是老年人口数量的增加，社会养老负担加大。反向抵押贷款的推行，为老年人养老开拓 了新途径。到目前为止，以美国为主的一些国家通过反向抵押贷款的实践解决了很多老年 人养老的问题。 我国的老龄化闯题也相当严峻。目前我国老年人口的比例已经达到1 1 ，据测算，到 2 0 1 5 年，6 0 岁以上人口将超过2 亿，约占总人口的1 4 ，老龄化的现状和趋势不容乐观。 同时我国目前的社会保障体系发展不完善，辐射范围窄，反向抵押贷款如果能在我国推行 将为解决社会养老问题起到积极的作用。 我国学者对反向抵押贷款的研究才刚刚开始不久，这一研究对于反向抵押贷款在我国 的推行具有重要的理论与现实意义。本文对反向抵押贷款的运作以及在我国的推行环境和 对我国现行条件的评析及方案设计作了较为系统的探讨和研究。论文共分为六章： 第一章阐述了论文的研究背景与意义、国内外研究现状以及本文的研究框架。 第二章概述了反向抵押贷款的理论基础，总结了世界各国目前推行反向抵押贷款的情 况与其积极意义。 第三章主要探讨了反向抵押贷款的运行过程并分析了其风险，同时还将反向抵押贷款 与传统的按揭贷款进行了比较分析。 第四章则对影响反向抵押贷款推行的宏微观环境因素进行了系统深入的分析。 第五章对我国推行反向抵押贷款的条件成熟度进行了评价，同时探讨和研究了反向抵 押贷款方案的设计与定价问题。 第六章是论文的结论部分，对论文所做工作进行了总结，同时指出了研究的不足以及 未来的研究方向和重点。 关键词：反向抵押贷款生命周期理论风险分析定价模型人口老龄化 第1 i 页武汉科技大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h e2 1 s tc e n t u r yi st h ee r ao f p o p u l a t i o na g i n g , a n dt h ew h o l ew o r l di sf a c e dw i t ht h e p r o b l e mo ft h ep o p u l a t i o na 百n g a st h ep o p u l a t i o na g i n g ，t h ew o r kf o r c er e d u c e d ，a f f e c t i n g s o c i a ll a b o rs u p p l yo nt h eo n eh a n d o nt h eo t h e rh a n d ，ad i r e c tr e s u l to ft h ep o p u l a t i o na g i n g w a gt h a tt h ee l d e r l yp o p u l a t i o ni n c r e a s e d i ti m p o s e dg r e a t e rc h a l l e n g e so ns o c i a le n d o w m e n t t h ei m p l e m e n t i n go fr e v e r s em o r t g a g eo p e n e du pan e ww a yf o rt h ee l d e r l ye n d o w m e n t s of a r , s o m ec o u n t r i e ss u c ha st h eu n i t e ds t a t e sh a v es o l v e dal o to fe l d e r l ye n d o w m e n ti s s u e st h r o u g h t h ep r a c t i c eo fr e v e r s em o r t g a g e a g i n gp r o b l e m sa r ev e r yb a di nc h i n a i ti sr e p o r t e dt h a tt h ep r o p o r t i o no ft h ec o u n t r y s a g i n gp o p u l a t i o nh a sr e a c h e d1 1p e r c e n ta tp r e s e n t p e o p l eo v e r6 0y e a r so l dw i l lb em o r et h a n 2 0 0m i l l i o nw h i c hi s1 4p e r c e n ti n2 0 1 5 t h es t a t u sa n dt r e n d so fp o p u l a t i o na g i n ga r en o t o p t i m i s t i c ，m e a n w h i l e ，c h i n e s ec u r r e n ts o c i a ls e c u r i t ys y s t e mi su n s o u n d ，a n di t sr a d i a t i o nl o o p i sn a r r o w i tw i l lp l a yap o s i t i v er o l ei nt h ei s s u eo ft h es o c i a le n d o w m e n ti fr e v e r s em o r t g a g e c a nb ei m p l e m e n t e di no u r c o u n t r y t h es t u d yo nr e v e r s em o r t g a g ei nc h i n ai sj u s tb e g i n n i n g i th a sg r e a tt h e o r e t i c a la n d p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c et od ot h i ss t u d y i nt h i sp a p e r t h er e s e a r c ho nt h eb a s i ck n o w l e d g eo ft h e r e v e r s em o r t g a g ea n di t si m p l e m e n t i n gc o n d i t i o n sw a sd o n e ap r o d u c ti sd e s i g n e df o rc h i n e s e a f t e rt h er e s e a r c ho nc h i n e s ec u r r e n ti m p l e m e n t i n gc o n d i t i o n sa b o u tr e v e r s em o r t g a g e t h e p a p e ri sd i v i d e di n t os i xc h a p t e r s ： i nc h a p t e r1 ，t h eb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo ft h i sr e s e a r c hw e r ee x p o u n d e d s t a t u sq u o a th o m ea n da b r o a do ft h er e v e r s em o r t g a g ea n df r a m e w o r ko ft h i sr e s e a r c hi si n t r o d u c e d i nc h a p t e r2 ，f i r s t l yi ti sa l lo v e r v i e wo ft h e o r e t i c a lf o u n d a t i o no fr e v e r s em o r t g a g e ； s e c o n d l ys u m m a r i z i n go ft h ep r a c t i c e o fr e v e r s em o r t g a g ei nc u r r e n ta n di t sp o s i t i v e s i g n i f i c a n c ew e r ed o n e i nc h a p t e r3 ，t h ep r o c e s so fr e v e r s em o r t g a g ea n di t sr i s kd u r i n go p e r a t i o nw e r ed i s c u s s e d ac o m p a r a t i v ea n a l y s i sb e t w e e nt h et r a d i t i o n a lm o r t g a g el o a n sa n dr e v e r s em o r t g a g ew a sd o n e i nt h ef o u r t hc h a p t e r , as y s t e m d e p t ha n a l y s i sa b o u tt h em i c r oa n dm i c r of a c t o r sw h i c hh a v e i m p o r t a n ti m p a c to nt h ei m p l e m e n t i n go ft h er e v e r s em o r t g a g ew a s d o n e i nc h a p t e rv ，a tf i r s t ，t h em a t u r i t yo ft h ec o n d i t i o n so nc h i n a si m p l e m e n t i n go fr e v e r s e m o r t g a g ew a se v a l u a t e d ，s e c o n dar e v e r s em o r t g a g ep r o g r a mw a sd e s i g n e da n d i t sp r i c i n gi s s u e s w a sd i s c u s s e d c h a p t e r6w a st h ec o n c l u s i o n t h ea c h i e v e m e n t sw e r es u m m a r i z e da tf i r s t ，t h e nt h e s h o r t c o m i n g sa n df u t u r er e s e a r c hd i r e c t i o na n d f o c u sw e r ep o i n t e do u t k e yw o r d s ：r e v e r s em o r t g a g e l i f e c y c l et h e o r y r i s ka n a l y s i s p r i c i n gm o d e l p o p u l a t i o na g i n g 武汉科技大学硕士学位论文第1 页 1 1 选题背景与研究意义 第一章绪论 2 0 0 6 年全国老龄办首次发布关于人口老龄化的报告中国人口老龄化发展趋势预测研 究报告，报告指出，2 1 世纪是人口老龄化的时代。中国已于1 9 9 9 年进入老龄社会， 是较早进入老龄社会的发展中国家之一。近年来老年人口占总人口的比重越来越大，2 0 0 0 年第五次人口普查表明，我国6 0 岁以上人口已达到1 1 3 亿，占总人口的1 0 4 1 。据测算， 到2 0 1 5 年，6 0 岁以上人口将超过2 亿，约占总人口的1 4 。这些数据表明，我国正快 速步入老龄化社会。老龄化趋势的发展将给社会经济带来一系列的问题，其中老年人的养 老问题尤其突出。在生活中，“四二一”家庭大量涌现以及家庭“空巢化”现象日趋严重， 按照我国传统的养儿防老的思想，一对夫妇在养家的同时可能承担4 个老人的养老任务， 同时我国是在未富先老的条件下进入老龄化社会的，因此我国老年人的养老问题十分严 峻。同时，我国的社会保障体系不完善，辐射范围窄，无法解决社会养老问题。因此仅仅 依靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，是很难应对即将到来的老龄化危机的。 传统养老模式已不能满足市场经济条件下人们对养老的需求，如何解决老年人的养老问 题，己成为一个亟待解决的问题。 反向抵押贷款( r c v e 琳m o n g a g e ) 是一种针对老年人养老或者提高生活质量的金融产 品，在美国、新加坡和欧洲国家已经得到推行并取得了很好的效果，为社会的养老问题做 出了很大的贡献，值得我国借鉴。具体来说反向抵押贷款是老年人把自己所拥有的房产抵 押给金融机构而得到一定的贷款，以所获得的贷款来维持或者改善自己养老生活的需要的 一种金融产品。反向抵押贷款可以帮助老年人解决有房无钱的困境，同时能减轻子女的负 担，一举两得。反向抵押贷款同时还具有其他的积极效应，促进金融创新，拉动保险、房 地产及相关产业的发展，促进社会保障体系的完善，推进经济增长，对社会生活具有积极 的意义。正因为如此，以美国为首的许多国家都已经推行了反向抵押贷款并取得了效果， 为老年人养老提供了新的途径。国外的反向抵押贷款推行实践为我国推行反向抵押贷款提 供了可供借鉴的经验。 积极应对老龄化的严峻形式，积极探索新的有效的养老途径对解决老年人口的养老问 题具有重要的意义。反向抵押贷款产品有助于解决养老问题，但是到目前为止我国还没有 推行反向抵押贷款，究其原因一方面是由于对反向抵押贷款认识的不足，另一方面推出反 向抵押贷款的环境还不够成熟。因此研究反向抵押贷款的基本理论知识和反向抵押贷款推 行影响因素能为我国推行反向抵押贷款提供理论上的指导，具有较强的现实意义“。 本文就是基于这一背景选题的，试图在反向抵押贷款的应用基础理论方面做出一些有 意义的探讨。本文首先综合归纳反向抵押贷款的基本知识和理论，以解决现有的研究零散， 综合性不强的问题，同时就反向抵押贷款的推行环境方面做出一些有意义的探索，以期对 第2 页武汉科技大学硕士学位论文 我国的反向抵押贷款的理论研究更趋完善，这里主要是研究美国、加拿大、新加坡、日本 等国家推行反向抵押贷款的经验做法，总结反向抵押贷款推行的一般条件，在此基础上评 估和分析我国现行的环境条件，为我国推出反向抵押贷款提出一些具有一定实际参考价值 的建议。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 在美国、加拿大、新加坡、日本等国家，反向抵押贷款的实施较为成功，其中美国是 最早大规模实行也是实行最成功的国家。美国对反向抵押贷款的研究从2 0 世纪7 0 年代就己 经开始。1 9 8 7 年美国国会根据住房法案“h ch o u s i n ga c t ) 推出房产转换抵押贷款( h o m e e q u i t y c o n v e r s i o n m o r t g a g e ) 示范项目以后，对于反向抵押贷款的研究逐步深入，有关的理 论也逐渐成熟。美国学者对于反向抵押贷款的研究主要集中在以下几个方面： ( 1 ) 对反向抵押贷款市场规模及社会效应的研究。美国学者对美国反向抵押贷款的市 场规模的研究主要是估计通过申请反向抵押贷款能够获益的老年人口规模及其获益程度。 不同的学者使用不同的调查数据得出了不同的结论。最早对反向抵押贷款市场规模进行认 真研究的是v e n t i 和w i s e ( 1 9 9 0 ) 嘲，他们使用了收入与活动参与调查( t h es u r v e yo fi n c o m e a n d p r o g r a m p a r t i c i p a t i o n ，s w p ) 的数据，用精算模型估计贫困老年人通过反向抵押贷款可 以平均增加1 0 的年收入；m a y e r 和s i m o n s ( 1 9 9 4 ) “1 估计有1 ，4 0 0 ，0 0 0 的老年人通过使用一 种模拟的反向抵押贷款产品能够把收入提高到贫困线以上。截至2 0 0 3 年9 月，美国实际发 放的反向抵押贷款共有8 6 ，0 0 0 笔，经过将近2 0 年的发展，美国反向抵押贷款市场规模仍然 大大低于上述学者的估计。v e n t i 和w i s e ( 1 9 9 0 ) 嗍等学者对于反向抵押贷款发展缓慢的原 因进行研究，认为老人不愿意利用在房产上的储蓄来增加当前消费的可能原因包括遗产动 机、寿命的不确定性、健康状况和医疗支出以及保险和反向抵押贷款市场的不完善。 ( 2 ) 把反向抵押贷款作为一种金融创新来研究。这些学者的研究认为反向抵押贷款的 推行，是一大金融工具和金融产品的创新，能够为金融机构带来新的盈利点，为老年人提 供新的养老途径。与此同时，反向抵押贷款证券化也是研究的重点。有的研究者专门研究 了政府与反向抵押贷款证券化的推行。经验表明，住房金融制度的建立离不开政府的支持， 住房金融机构普遍带有官方或半官方色彩。建立具有政府背景的特定交易机构( s p v ) ，借 助政府背景在s p v 成立之后有助于提高或强化s p v 的资信力度，有助于提高反向抵押贷款证 券的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入反向抵押贷款证券化市场。 ( 3 ) 反向抵押贷款定价。反向抵押贷款是一种非常复杂的金融产品，其价格影响因素 众多，包括房产价值、利率水平、贷款期限、通货膨胀率、预计房产升值率、借款人年龄、 预期寿命等。不同的反向抵押贷款产品具有不同特性，其定价方式也不相同。c h i n l o y ，p e t e r ； m e g b o l u l g b e ，l s s a cf ( 1 9 9 4 ) ”1 设计的定价模型是比较具有代表性的。重要的模型有：单生 命年金定价模型，多生命年金定价模型，单生命趸领定价模型，多生命趸领定价模型“。 武汉科技大学硕士学位论文 第3 页 ( 4 ) 反向抵押贷款的风险及防范。反向抵押贷款期限长，不确定性较多，可能遭受损 失的风险也较大。反向抵押贷款的市场风险主要有长寿风险、道德风险、利率风险、房产 价值波动风险。反向抵押贷款的风险主要体现在作为偿还贷款本息保证的住房未来价值低 于抵押贷款本息和。s z y m a n o s k i 和e d w a r dj j r ( 1 9 9 4 ) 。1 认为老年人的长寿风险是一种可以 分散化的风险。通过聚集大量的反向抵押贷款可以有效控制长寿风险。r o b e r t j s h i l l e r 和 a l l a nn w e i s s ( 2 0 0 0 ) 嘲认为规避道德风险的有效措施是至少部分把房产未来的结算价格 同某种房地产价格指数相联系，这是因为房主不能像控制自己的房产价值那样影响房产价 格指数。 其他国家如新加坡、日本等也有重要的研究成果： m i t c h e l l 和p i g g o t t ( 2 0 0 4 ) 在“u n l o c k i n g h o u s i n g e q u i t y i nj a p a n ”。1 一文中分析了日本 实施反向抵押贷款所需要的给与的政策支持，和减免相关税收，对房地产市场进行改革以 加强信息流通，对资本进行改革，建立反向抵押贷款的再保险机制，等等。作者认为虽然 日本的反向抵押贷款的市场很小，但作为一种老年金融工具，随着利息的下降和人口寿命 的延长，必将受到日本国民的欢迎。 新加坡国立大学的c h i a 和t s u i 的r e v e r s em o r t g a g ea sr e t i r e m e n tf i n a n c i n gi n s t r u m e n t ： a no p t i o nf o ra s s e t - r i c ha n dc a s h p o o rs i n g a p o r e a n s “”一文中提出了评估反向抵押贷款市场 生存能力的一个框架，探讨了在不同的资本成本下，反向抵押贷款的公共供给者和私人供 给者遭受亏损的概率 k e e k 嗡c h o u ，n e l s o nw s c h o w ，i r i sc h i ( 2 0 0 5 ) ”的论文w i l l i n g n e s st oc o n s i d e r a p p l y i n gf o rr e v e r s em o r t g a g ei nh o n gk o n gc h i n e s em i d d l e a g e dh o m e o w n e r s 中对香港的老 龄化趋势作了阐述，同时对香港的反向抵押贷款的推行情况作了全面的调查分析，结论是 5 6 4 的调查家庭表示不愿意考虑反向抵押贷款，3 2 6 的家庭称不肯定，只有1 1 的人说 他们可能会选择反向抵押贷款。但是文中指出，在未来几年香港的老年人家庭的经济状况 有恶化的趋势，综合考虑其他因素，愿意接受反向抵押贷款的人会增多。 总的来说，国外以美国为代表对反向抵押贷款的研究最为全面和系统，反向抵押贷款 的发展最快，对解决老年人的养老问题起到了很大的作用，取得了良好的社会效应。这些 研究成果应该成为我们以后研究的借鉴。 1 2 2 国内研究现状 目前，国内有关反向抵押贷款的研究起步不久，尚未出现系统性的研究成果，我国学 者对反向抵押贷款的研究成果大体可分为以下两种： 第一种属于基础研究。主要通过对外国文献的翻译介绍，有针对性地提出了我国条件 下反向抵押贷款的必要性和前景，做出了一些探讨这一阶段，很多学者开始翻译国外作 品，让我们初步认识了这一产品的面目和作用，为后来更多的学者研究反向抵押贷款奠定 了基础。例如曾祥瑞、胡江涛( 1 9 9 5 ) 1 ，在文章住房逆抵押贷款研究中阐述了反向抵 押贷款产品的特征、市场概况和主要风险。孟晓苏博士( 2 0 0 2 ) “”在论建立“反向抵押贷 第4 页武汉科技大学硕士学位论文 款”的寿险服务一文中提出建立反向抵押贷款的寿险服务的观点，建议我国保险公司应 积极推出此种产品。蔡清在反向抵押贷款介绍( 上海保险2 0 0 3 9 ) “”一文中最早系统地 介绍了美国、加拿大、新加坡等国的反向抵押贷款产品。张燕、赵京彦在反向抵押贷款 模式初探( 城市开发2 0 0 4 1 ) 1 对我国开展反向抵押贷款的可行性和意义进行了分析， 但没有提出具体的建议和实施构想。李雅珍、邹小艾( 2 0 0 5 1 ) 在论文反向抵押货款：寿 险公司亟待开拓的领域“”中就我国推展反向抵押贷款业务的供求状况作了分析，并就反 向抵押贷款定价和寿险公司推展反向抵押贷款业务的风险及对策作了研究。 第二种属于应用研究。有些学者有选择性地研究了反向抵押贷款的应用可行性，在这 些讨论中，对寿险公司推行反向抵押贷款的问题研究较多。比如邹小艽、张晶：寿险公 司提供反向抵押贷款的精算问题研究( 2 0 0 6 ，2 ) “”重点对反向抵押贷款的定价模型进行 了介绍，并提出了修正的定价模型，很具有实际意义。周斌教授指导的硕士论文中从应用 数学领域专门研究了反向抵押贷款的定价问题，对定价原理与模型分析精辟、见解独到“”。 蒋庆荣在售房养老中的精算问题探讨“”中也探讨了反向抵押贷款的精算问题。另外建 设银行也曾成立过专门的研究小组研究反向抵押贷款的运行。 国内学者正在试图从各个方面研究反向抵押贷款，对我国推行反向抵押贷款，促进社 会保障的发展具有理论指导意义和实践价值。另外一个值得注意的是在去年的人大会议 上，九三学社的学者曾在人大会议上提交了反向抵押贷款的提案，南京，重庆等地曾做过 尝试，说明已经有很多人关注反向抵押贷款。 i 3 论文结构与内容 论文共分为四个部分： 第一部分为第一章绪论部分，从目前老龄化的趋势出发，论述本文的研究背景和意义， 阐述国内外的研究现状，概括论文的结构，最后对本文的创新和研究方法做出说明。 第二章和第三章是本文的第二部分，分析反向抵押贷款的基本理论知识和运行过程及 风险等，属于基础研究。 第三部分是本论文的第四和第五章，第四章先是对各国的基本环境与推行实践进行概 括总结，得出一般的运行条件，第五章在第四章的基础上，分析我国目前的环境条件并进 行评估，对我国现行条件的成熟度进行基本的分析评价；提出一个产品模型并展开相关论 述。 最后一部分是第六章，是本文的结论部分，对本文的研究成果进行总结，同时指出本 论文存在的不足及未来研究的方向。 1 4 研究方法与成果 i 4 1 研究方法 本论文采用综合归纳法对反向抵押贷款的基础理论进行研究。对反向抵押贷款的环境 武汉科技大学硕士学位论文第5 页 因素展开研究则是通过对比分析演绎得出结论，充分利用己成功实施和推行反向抵押贷款 的国家的成功经验，通过对比分析，得到一般的影响条件。最后本文在国外方案的基础上 结合我国实际情况提出一个适合我国国情的反向抵押贷款设计方案。 1 4 2 研究成果 本论文主要的研究成果有：第一，针对国内现有的研究文献中直接翻译外国文献、其 研究成果片面不准确的现象，比较全面地研究反向抵押贷款的基础理论，对其定义、特征 与风险等做出全面、准确的阐述。第二，参照国外实践，对影响反向抵押贷款推行的主要 要素进行研究，客观地指出我国目前条件的不足，并提出一个推行方案，并在提出方案的 基础上做出修正的定价模型。 第6 页武汉科技大学硕士学位论文 2 1 反向抵押贷款的起源 第二章反向抵押贷款基础研究 关于反向抵押贷款的起源有两种说法。一种说法是起源并发展于美国；另一种说法是 起源于2 0 世纪初欧洲的荷兰和英国，而后来在美国得到了充分的发展。事实上后一种说 法更精确些。反向抵押贷款最早出现于荷兰，但是没有得到很好的发展，而在后来，美国 推出并完善了反向抵押贷款业务，使其为美国社会的养老保障发挥了重要的作用。这期间 政府的扶持也起到了相当大的作用。 在美国，从2 0 世纪6 0 年代开始就出现了各种形式的反向抵押贷款产品，但是严格说 来，这些产品只是反向抵押贷款产品的基础。真正意义上的“反向抵押贷款”产品首先是 在上世纪8 0 年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。1 9 8 9 年h u d 创立，并由f m 推行的h c e m 产品进入反向抵押贷款市场，使得反向抵押贷款的被接受程度大大提高，直 接促进了反向抵押贷款迅速的发展，随后f a n n i em a e ( f e d e r a ln a t i o n a lm o r t g a g e a s s o c i a t i o n ) 进入反向抵押贷款市场，进一步加速了反向抵押贷款的发展。经过2 0 余年的 发展，目前反向抵押贷款产品品种丰富、操作更加规范、市场也逐渐扩大，为社会福利、 尤其是老年人的福利的提高起到了重要的作用。 2 2 反向抵押贷款的理论基础 2 2 1 生命周期理论 生命周期理论( l i f e - c y c l et h e o r y ) 是反向抵押贷款的主要理论基础。是由美国经济学家 f 莫迪利亚尼( f r a n c o m o r d i g l i a n i ) 与r 布伦博格( r i c h a r d b t u m b e r g ) 等人共同创建的。两 人先后合作发表的两篇论文奠定了生命周期假说的理论基础。莫迪利亚尼对此做出了尤为 突出的贡献，并因此于1 9 8 5 年获得诺贝尔经济学奖。生命周期理论认为人们根据预期寿命 安排收入用于消费和储蓄的比例，各家庭在每一时点上的消费和储蓄决策反映了该家庭在 其生命周期内谋求达到消费理想分布的努力，而各家庭的消费要受制于该家庭在其整个生 命期间内所获得的总收入。也就是说，一个理性的消费者，在追求其个人效用的最大化时， 不仅是对某一消费行为、消费项目的决策安排考虑个人效用的最大化，最重要的是要追求 其生命周期内整个一生效用的最大化，而其预算约束则为生命周期内的收入与消费支出的 平衡。将人的一生分为少年i ，成年i i ，老年i i i 三个阶段，生命周期理论中收入和消费的 关系如下图所示。 武汉科技大学硕士学位论文第7 页 一 消费 i 盯 m 收入 年龄 图2 1 生命周期模型收入消费关系 居民一般在储蓄期通过按揭贷款的方式购买住房，然后在一段相当长的时期内分期偿 还贷款，退休以前还清所有欠款，此时为退休生活的储蓄可能并不充足。家庭在迈入收入 低谷的老年阶段还需要承担医疗、养老等诸多的负担。而个人或者家庭的财富主要沉淀在 房产上。一方面是不易变现的住房上积累了大量的个人财富，往往在老人过世后，遗留下 具有较高价值的房产；一方面收入较低的老年房主生前过着比较清贫的生活。个人财富没 有在一生中得到合理的配置，造成了巨大的浪费。反向抵押贷款提供了一种机制，既能满 足老年人居住在自己住房的愿望，又能把老年房主身后的住房余值提前贴现出来，用以提 高老年人的收入，增加老年家庭的即期消费。使用反向抵押贷款这种金融工具，可以实现 居民一生的收入的合理配置，达到效用最大化。 房屋是老年人财产的主要形式。房产的流动性差，是财产中最不容易用于消费的。这 样的情况看起来无疑与生命周期理论是矛盾的。对这些老年人来说，他们一生的收入和财 富并未在整个生命周期中得到合理的配置。以美国为例。2 0 0 1 年s u w e y o f c 0 n s u m e r f i n 柚c c s ，腼i b c ，k e 蚰i c k e l ! 柚d m o o r c ( 2 0 0 3 ) 哪! 表明，房屋财产是老年美国人，特别是寡 妇的主要财产。其中7 5 岁以上的人有7 6 拥有自己的房屋，其价值的中值为9 2 5 0 0 美元。这 些人的资产价值的中值为1 5 1 4 0 0 美元，即房屋资产占资产总数的6 1 。在这些人群中，只 有1 1 的人仍然有抵押债务。在2 0 0 0 年的美国人口普查结果表明，在大多数老年单身妇女 中，房屋资产的价值占财产总值的7 9 。可以看出房屋是老年人财产的主要形式。老年人 在其他财富方面基本很少，如何处置自己的房产? 如何能充分利用自己的房屋财产来改善 自己的生活呢? 按照生命周期理论，反向抵押贷款能为人们提供这样一种选择：既能满足老年人居住 在自己住房中的愿望，又能把老年房主身后的住房余值提前贴现出来，用以提高老年人的 收入，满足老年时期养老的需要。 第8 页武汉科技大学硕士学位论文 2 2 2 资产流动性和资产证券化理论 生命周期理论作为反向抵押贷款的理论基础，为人们利用流动性差的房产资产来消费 提供了思路，但是还不足以解决反向抵押贷款的流动性，特别是二级市场上的流动性问题。 为解决这方面的问题，资产证券化( a s s e t s e c u r i t i z a t i o n ) 构成了反向抵押贷款的另外一个理 论基础。资产证券化是以资产产生的现金流为支撑，在资本市场上发行证券工具，从而对 资产的收益和风险进行分离和重组的一种技术和过程。资产证券化自上世纪7 0 年代产生以 来即在全球范围内获得了迅猛的推广和发展。在美国资产证券化程度最高，发展速度最快， 到2 0 世纪末美国m b s ( m o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i z a t i o n ) 的年发行额已经超过7 0 0 0 亿美元，经 三大政府机构发行的证券的市场余额就达至l j 2 0 0 0 亿；1 9 8 3 年多 1 9 9 8 年a b s ( a s s e t - b a c k e d s e c u r i t i z a t i o n ) 的市场余额由7 亿美元发展至u 6 0 0 0 亿，速度之快让人结舌。“。欧洲的证券化 程度也很高，亚洲在亚洲金融危机之后也走上了资产证券化的道路，研究成果显著，一些 国家已经进入实质推行阶段。资产证券化之所以如此的受欢迎，是因为它能给发起人、投 资人等都带来益处。 资产证券化理论研究的是通过一些有效方式对固定资产特别是不动产实现最大限度 的流动化，以满足不同时期对资源配置的需要”“。如前文所述，房屋资产是大部分老年人 最主要的资产，将这部分资源激活，实现自由流动后，可以有效的发挥房屋的经济价值。 反向抵押贷款的本质正是房屋从一种超长期的耐用消费品变化为一种具有相当流动性的 资产，如一次性的现金给付或定期和终生的养老金给付，用于支付生活消费。另一方面， 老年家庭通过实现住房资产流动化，获得一笔持续的现金流入，其非流动性风险转嫁给了 提供反向抵押贷款的机构。这些机构要消除或减小这一非流动性风险，必须寻求有效的资 本市场，把实物资本转化为证券形式的虚拟资本在市场上流通。事实上，在过去几年里， 反向抵押贷款市场的一个很重要的发展就是反向抵押贷款证券化的出现。从生命周期模型 观点得出反向抵押贷款需求的看法，使市场局限于仅仅把它作为提高贫穷的老年房屋所有 人的收入的载体，r a s u m s s e n ， m e g b o l u g b e 和s i m m ( 1 9 9 6 ) 认为，反向抵押贷款应被看 成是家庭可行的投资组合选择范围内的另一种选择方式，例如个人投资，支付长期医疗和 护理保险的资金，维持当前现金消费，在代际间的财产转移等。另外，反向抵押贷款的证 券化是构筑反向抵押贷款二级市场流通的理论基础。反向抵押贷款在推出后的流动需要反 向抵押贷款的证券化。目前美国反向抵押贷款市场上唯一的贷款收购机构f a n n i em a e ( f e d e r a ln a t i o n a lm o r t g a g e a s s o c i a t i o n ) 已经成功地实现了反向抵押贷款的证券化。 2 2 3 期权理论 期权理论也是反向抵押贷款的一个理论基础。但是他的重要性不及生命周期理论和证 券化理论。反向抵押贷款模式中的产权部分易主的形式在很多方面和期权有相吻合之处： 有对应的原生资产，即住房；交易和交割分开。在产权部分易主的交易中，交易的达成和 交割之间具有很长的时间差，这是区别于一般的期权的显著之处。实际价值与预期价值之 武汉科技大学硕士学位论文第9 页 问也具有很大的差距；持有方把风险完全转嫁给出售方，从这种意义上来说，住房交付价 格低于余值，其实是一种风险付费；具有明确的执行价格。到目前为止这方面的研究较少。 2 3 反向抵押贷款的内涵与特征 2 3 1 反向抵押贷款的内涵 反向抵押贷款的定义可以分为广义定义和狭义的定义。 广义上的定义“”1 是：反向抵押贷款是指具有房产的居民将房产作为抵押向金融机构 申请有限期或者无限期的贷款以满足居民的经济需要，并进而能够将房产作为还贷的唯一 保证的抵押贷款。申请人可以是老年人，贫困的非老年人和其他特殊人员。 狭义的反向抵押贷款定义嘲“矧是老年人将老年人的房产抵押给金融机构以获得一定 的贷款额度，用以满足日后的生活上的经济需要，所抵押的房产将作为还贷的唯一保证， 当贷款结束时，房产将被出售或以其他手段转变成现金流，以偿还金融机构的贷款本金和 利息的金融贷款。 目前大多数研究都使用狭义的定义范围内的抵押贷款，这是因为老年人的反向抵押贷 款是反向抵押贷款的主要形式，金融机构推出反向抵押贷款的初衷就是针对老年人，其他 反向抵押贷款或者是规模非常少，或者是市场日益萎缩，研究价值不大。例如：市场上固 定期限的针对老年人和非老年人的反向抵押贷款，如1 0 、1 5 年。贷款到期时，借款人必 须归还贷款。因为借款人担心贷款到期时，如果不能按时归还贷款，会被迫搬出住房而居 无定所，所以都不愿意接受。从贷款机构来看，让还不出贷款的老年人搬离他们的住房， 无论在法律上还是道德舆论方面都将存在压力。所以到目前为止这部分贷款几乎没有了市 场。 本文的研究也一样以狭义定义范围为主，下文所指的反向抵押贷款都是狭义的反向抵 押贷款。 2 3 2 反向抵押贷款特征 ( 1 ) 无追索权。反向抵押贷款的第一个主要特征是反向抵押贷款无追索权。这意味着 贷款机构必须尽量控制贷款的本金和利息总额不能超过房屋售价，贷款人也不能对借款人 除房屋外的其他资产求偿。换句话说，即使借款人所借本金加上利息已经超过了资产变现 的价值，需要偿还给贷款人的金额也以房屋价值为限。由于反向抵押贷款符合老年人希望 将他们的房屋价值释放出来用于当前消费的需要，目前正在很多国家老年屋主中被推广， 因而无追索权这一特性是十分重要的。它使得老年屋主更乐于参与这一产品，而不必担心 贷款额超过房屋售价时他们会被迫从房屋中搬离，或者他们的其他资产被用于偿还超过部 分以至不能留给继承人。 ( 2 ) 期限的独特性。反向抵押贷款的另外一个主要特点是贷款期限的独特性。这主要 是指，在贷款支付，特别是不利于贷款人的情况下，如果借款的老人没有违约，贷款机构 第1 0 页武汉科技大学硕士学位论文 必须等到老人死亡或者资源搬出住所( 借款人为两人的情况则到最后一个死亡或自动搬出 住所) 时才能出手被抵押的房屋来补偿贷放出去的本金和利息，不得强制性结束贷款并要 求老人搬出住所。 当然，贷款机构也为自己保留了一些结束合同的例外情况，比如当借款人无法支付财 产税( 税基是房地产评估价值的一定比例，各州规定不一，目前美国的5 0 个州都征收这项 税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1 3 ) 时，贷款就自动到期，贷款机 构有权要求屋主清偿该贷款。另外，如果屋主不能合理维护自己的住房，没有缴纳火灾或 其它保险费，宣布破产，捐赠或放弃房产，出租全部或部分住房给未经授权的人，增加房 产所有人，把住房改为商业用途，以住房抵押取得其它债务时，贷款也将终止，强制到期 并要求归还贷款本金和利息。 2 4 反向抵押贷款在美国、加拿大、新加坡和日本的实践 2 4 1 美国的反向抵押贷款 美国是反向抵押贷款发展最为成熟的国家，在美国包括政府、机构和个人的参与积极 性都比较高，因而也市场规模发展较快，在目前推行反向抵押贷款的国家中是最大的。具 体表现为：资格条件宽松，产品多样化，支付方式灵活，业务发展迅速啪1 。 目前市场上有三种基本的反向抵押贷款产品，他们分别是f h a 推出的h e c m ，f a i l n i em a e 的h o m e k e e p c r 和f i n 柚d a lf r e e d o mp l 柚三种产品具有各自不同的优点和缺点，适合不同 的消费群体。 ( 1 ) 既c m ( h o m ee q u i t yc o n v e r s i o nm o r t g a g e ) 。目前最受欢迎的产品，适应的人多， 推出的时间最早，它是f h a 在1 9 8 9 年开始推出的反向抵押贷款产品。联邦住房管理局 ( d c p a n m e n to f h o u s i n ga l l d u r b a n d e v e l 叩m e m ，h u d ) 创立的有保险的住房反向抵押贷 款。这种贷款业务经美国国会认可，它保证倒按揭贷款的按期回收，并负责贷款发生意外 受损时的赔偿。贷款机动灵活，可供用户选择方式很多。用户尽可能长时间生活在自己住 房内，并在一定期限内获得按月向申请人支付贷款，这点和传统的按揭贷款的方向上刚好 相反。其特点是不需借款人到期还款，只是贷款到期停发，直至住户搬迁或死亡后才收回 抵押住房还贷，其间利息照常计算并累加，方式由用户选择。住户获取贷款前要预先在有 关机构作资格审核认证。这一产品一般由银行和保险机构推行，偶尔需要抵押经纪人的参 与。 实际中一般条件如下：年龄6 2 岁以上。申请人所拥有的房产必须为：单栋房产， 1 9 7 6 年以后自建的房产、公寓，共有住房、移动住房一般不具备申请资格。住房使用一 年以上，房产价值达到h e c m 的最低价值限制，申请人向咨询机构了解了h e c m 的相关知识 和内容。 ( 2 ) h o m e k e e p e r 。是f a n n i e m a c 推出的产品，比h e c m 的借款限制要高，利率l l h e c m 要 高。接受的支付方式有多样灵活。这种产品有一种变形产品：h o m ek e e p e rf o rh o m e 武汉科技大学硕士学位论文第1 1 页 p u r c h a s e 。借款者可以用借得的贷款买新的房子。这样可以为借款者节省换房的成本。 在这一产品中，贷款额的计算取决于借款者的综合年龄，一般来说单人家庭比双人家 庭能获得更高的贷款额。有资格的包括单人家庭、公寓大厦、城镇房屋和制造厂房等符合 要求的房产。 ( 3 ) f i n a n c i a lf r e e d o mp l a n 。f i n a n c i a lf r e e d o mp l a n 在有的著作中n j u m b oc a s h a c c o u n t 。这种产品是由f i n a n c i a lf r e e d o ms e n i o rf u n d i n gc o r p o r a t i o n 推出的，可翻 译成“自由金融计划”，是没有政府机构的保险。这种贷款能贷到的现金很高，是针对高 价值房产的倒按揭贷款。最高的贷款额可以高达7 0 万。利率和费用比其他两种产品要高， 适合人群小，在房产价值更高时候划算。选择这种产品的人往往在一开始时借得一大笔贷 款，然后可以用这些贷款来做其他的事情，比如再买一个便宜的房子，省出一部分钱作为 生活消费，或者是把这笔钱用来购买养老金等，这样他在老年时仍然能够得到生活需要的 收入现金流。 2 4 2 加拿大的反向抵押贷款 加拿大只有一个反向抵押贷款产品“加拿大家庭收入计划”( c h 口：c a n a d i a nh o m e i n c o m ep l a n ) 。c h m 最早由一家位于范库弗峰市( v a n c o u v e r ：b c ) 的私人公司( c a n a d i a n h o m e i n c o m e p l a n