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顶士学位论文城市房地产投资j 经济增k 研究 城市房地产投资与经济增长研究 摘要 本文首先对房地产投资与经济增长相关理论进行了回顾与阐述，进而分析了 二者相互作用的辩证关系，继而对二者应保持协调发展的必要性和重要性进行了 详尽分析；在此基础上，文章对目前我国城市房地产投资现状进行了总体的分析 与评价，并对我国当前一时期城市房地产投资与经济增长不协调发展所反映的几 个突出特点进行了深入的剖析；继而文章从当前城市房地产投资与经济增长不协 调发展的效应上进行了辩证与实证的分析，其中着重分析了当前部分城市房地产 投资与经济增长不协调发展的严重负面效应；在最后文章本着促进经济稳定增长 与发展，树立正确的投资增长观，合理引导城市房地产投资的目的。解决与改善 二者不协调发展的突出问题，向城市经营者提出一些对策与建议，以期转变房地 产投资观念为经济增长所用，为提高城市竞争力、构建和谐城市所用，文中具体 的主要从三个层面上：思想层面、技术层面、发展观层面对以上内容进行展丌。 关键词： 房地产投资经济增长挤出效应政府职能协调发展和谐城市 硕士学位论文城市房地产投资与绎济增氏研究 s t u d y0 nu r b a nr e a le s t a t ei n v e s t m e n t a n de c o n o m i cg r o w t h a b s t r a c t i nt h ef i r s tp a r to ft h ep a p e r ，s o m er e l e v a n tt h e o r i e so fr e a le s t a t e i n v e s t m e n ta n de c o n o m i cg r o w t harer e v i e w e da n dd i s c u s s e d ，a n dt h e nt h e i r d i a l e c t i c a lr e l a t i o ni sa n a l y z e d ，i nt h e e n do ft h i sp a r t ，t h ei m p o r t a n c e a n dn e c e s s a r yo ft h et w oo b j e c t s h a r m o n i o u sd e v e l o p m e n ti sd i s c u s s e d i nt h es e c o n dp a r t ，a u t h o ra n a ly z e st h eg e n e r a ls i t u a t i o no fc u r r e n tu r b a n r e a le s t a t ei n v e s t m e n ti nc h i n a ，t h e n ，s o m es i g n i f i c a n tc h a r a c t e r sw h i c ha r e r e s u lt e db yt h ei n h a r m o n i cd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n d e c o n o m yd e v e l o p m e n ta rea n a l y z e dd e e p l y i nt h et h i r dp a r to ft h ep a p e r ， s o m ek e yn e g a t i v ei m p a c t sarea n a l y z e dd e e p l y ，w h i c harer e s u lt e db yt h e i n h a r m o n i cd e v e l o p m e n tb e t w e e nu r b a nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n de c o n o m i c g r o w t hi nc u r r e n tc h i n a i nt h ee n d t h r e el a y e r s c o u n t e r m e a s u r e sa n d a d v i c e sa r eb r o u g h tt oo p e r a t o r so fc i t i e s ，w h i c haret h i n k i n gl a y e r ， o p e r a t i o nl a y e ra n dd e v e l o p m e n tv i e w t h ep u r p o s e so ft h et h r e el a y e r s a d v i c e sa r e ，b u il d i n gu pr i g h tv i e wa b o u tr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n d e c o n o m i cg r o w t h ，s e t t l i n gt h ep r o b l e mo fi n h a r m o n i o u sd e v e l o p m e n tb e t w e e n u r b a nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n de c o n o m i cg r o w t h ，a d v a n c i n gt h eu r b a n c o m p e t i t i v e n e s s c o n s t r u c t i n gh a r m o n i o o sc i t y k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n t e c o n o m i cg r o w t h c r o w dn g o u te f f e c t g o v e r n m e n t a lf u n c t i o nt l a r m o n i o u s d e v e l o p m e n t 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研 究成果据我所知，除：中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已 经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中作了明确说明并表示谢意 作者签名：二邀日期：匕二! z 。? 授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保 留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版。有权 将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅。有 权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索。有权将学位论文的标题和摘要 汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定。 日期 沙 jl 乙飞 学位论文作者签名：跫a j 虱靴 倾十学位论空城市房地产投资与经济增k 州究 引言 近年来，我国城市房地产投资迅猛发展，无论在规模还是在增速上都达到了 前所未有的水平。与此同时，一方面我国房地产业在其带动下迅速发展壮大，以 至于己成为部分城市的支柱产业，一些城市在房地产投资的刺激下经济也呈现也 一片繁荣的局面，居民的居住水平在此过程中也得到了很大提高，城市建设也迅 速发展，城市面貌日新月异；但在另一方面，在城市房地产投资刺激产生的局部 繁荣下，一些由此引发的问题同益突出，房地产投资增速居高不下，与同期社会 经济增长水平、居民收入水平极不匹配，商品房屋销售价格持续走高，土地交易 价格指数也持续高涨，部分城市房地产投资过度情况已相当严重，房地产投资与 经济增长不协调发展己成为事实，并且愈演愈烈。更为严重的是，在此背景下， 一些城市的经营者满足于由房地产投资带来的局部暂时繁荣，甚至将房地产投资 带动经济增长提高到经营城市的战略高度，对一时高涨的房地产投资纵容发展甚 至推波助澜。由此引发的对社会投资与消费的挤出效应、酝酿的潜在金融风险、 社会居民不满等不稳定因素曰积月累，矛盾已很突出，进一步而言，任由这种不 协调发展的状况蔓延开来，对城市发展、经济增长与稳定、社会安定团结以及和 谐城市的构建都是极大的考验。正是在此背景下，笔者展开了此次研究。 硕士学位论文城市房地产投资与经济增k ：l p f 究 第一章理论分析 在分析城市房地产投资与经济增长之前，熟悉一下相关的理论是很必要的， 这不仅是加深分析与认识的基础，更是进行深入分析与论证的理论支撑。本部分 涉及的内容有投资、经济增长、房地产投资等相关理论以及之问的辩证关系，最 后还从经营城市、发展城市的角度对城市竞争力与经济增长的关系进行了理论的 分析。 第一节投资与房地产投资相关理论 房地产投资作为投资研究领域的一个部分，在研究房地产投资之前，先对投 资相关理论与房地产投资相关理论作一次新的回顾与了解，将有助于更深入的分 析房地产投资问题。本节一开始主要是对投资概念及相关理论的回顾，然后分析 了房地产投资的相关内涵及特点。 ( 一) 投资相关理论 1 投资的概念 投资的一般定义为一种为增加未来产出而放弃当前消费的经济活动。包括有 形投资如物业；无形投资，如教育。有时一般也区分为直接投资与问接投资两种 形式，直接投资是指投资者将资金、劳动力、技术及其他生产要素投入社会再生 产过程以获取期望收益的经济活动，间接投资是指投资者将资金投入到金融市场 的股票、债券、期权或其他金融衍生工具以获取期望收益的经济活动，也称会融 投资。根据房地产投资的属性从中我们可以看到，房地产投资属于有形投资，同 时在大多数情况下属于直接投资，当在房地产投资证券化的情况下属于问接投 资。 2 投资理论的简要删顾 在近代投资理沧的f l j | = 究卜，古媳学派经济学家最早比较系统地论述了投资理 沦。占典学派认为，如们川织有效的投资活动是1 丈现财富增加的首要叫地；存统 硕卜学位论文城市房地产投资与纬济增长_ | j f 究 一的效率标准和经济人的假设下，定义大量的个人和组织设定为投资主体；按照 萨伊定律即“供给创造需求”的理论，提出了投资决定论；以绝对成本和相对成 本原理为基础确定投资选择原则。总体来说，古典经济学关注的焦点是财富的刨 造、积累、分配和经济发展，对于资本、投入与产出之间的关系等内容分散于这 些理论之中，但尚未形成完整的理论体系和定量模型。 在此以后，新古典学派将边际原则和数理方法引入投资分析，创建了评价投 资效益、投资选择、投资决策的基本模式，基于边际原则的成本收益分析和机会 成本分析，开始了对投资的实证化研究，运用边际分析方法将投资从规范和定性 分析转向实证和定量分析，运用数理分析为投资分析提供了科学的工具，机会成 本和边际成本收益分析组成了投资分析的基本框架。 在经历了2 0 世纪3 0 年代的世界经济大萧条后，经济学家对以往的投资理 论产生了怀疑并提出了修正的理论，以凯恩斯及其后继者为代表的一批经济学家 对投资理论作了新的丌拓，他们改变了假设经济人作为投资主体的传统观点，认 为国家应主导投资的政策；此外他们还发现了投资的乘数效应和加速数效应，提 出通过引导需求和投资从而相互促进需求和投资，实现充分就业，创立了总量投 资理论。凯恩斯投资理论的主要贡献除了将投资从微观分析转向宏观分析，还确 立了总量投资理论的框架，并指出投资的社会化能够实现国家充分就业和经济的 稳定增长，投资不足来自于“边际消费倾向递减”、“资本边际效率递减”，“流动 偏好”三个基本心理法则。 在凯恩斯等投资理论之后，现代投资理论发展为“实物投资”和“金融投资” 两个领域。其中金融投资主要涉及金融证券、股票、期权等投资内容，主要解决 金融投资决策的两大核心问题二风险和收益。实物投资理论主要发展出增长投 赘理论、发展投资理论、项目投资理论、可持续投资理论等，其中以前的凯恩斯 的总量投资理论被归结为增长投资理论。其中增长投资理论中涌现了众多的理论 模型如：哈罗行一多马投资模型、新古典投资函数、熊彼特一曼斯菲尔德创新投 资等等。现代投资理论修正了以往投资玛! 沦的种种假设，同时深化了凯恩斯及古 她、新占典投资i 沦的分析框架，并为。戈现帕累托最优提供了新的分析模，。同 时，现代投资理论也对投资活动的合删儿界定存三个相辅相成的方面，即；投资 硕士学位论文城市房地产投资与经济增k = 酬究 的增长效应、发展效应和环境效应，投资的目标应包括人均国民生产总值的提高、 经济的发展和环境的优化。谋求可持续性发展，可持续投资日益被人们关注，成 为研究投资领域的新焦点。 ( 二) 房地产投资理论 1 房地产投资的概念 房地产投资属于投资的范畴，是指不同的投资主体( 政府、企业和个人) 为 实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费 所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、l e l 城改造、房屋建 设、房地产经营、置业等。投资活动的结果是形成新的房地产或者改造利用原有 的房地产；实质是通过房地产投资实现资金的增值。 根据房地产投资形式的不同房地产投资可分为直接投资和间接投资，房地产 直接投资是指投资主体直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的 管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式：房地 产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，投资者不需要 直接参与房地产相关的投资管理，包括购买房地产开发企业的债券、股票，购买 房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等活动。同时，根据房地产投资的用 途不同，房地产投资也可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工 业房地产投资等等。 2 房地产投资的特性 由于房地产本身的自然属性及其所附带的经济属性，房地产投资也表现一些 与其他投资不同的特性。 房地产投资对象位置的固定性。房地产投资的对象是土地、建筑物等不可移 动实物，这就要求投资者埘房地产所在区域要特别的关注。山于房地产区域盹特 别强，j 投资价值很大程度上是由其所在区域决定的。房地产所在区位的自然、 交通、人文、商圈、生活设施等环境往i 是房地产投资价值的关键决定因素，这 些l 天| 索j 火定了房地产现存的价f l l f 以及术米的潜存价值，所以，房地产投资析九选 硕i 。学位论文城市房地产投资与经济增砼研究 择投资的房地产时不仅关注当前的综合环境，还会对未来的前景有更多的考虑。 房地产投资时间跨度长。房地产投资的标的在建造和使用周期上都比普通商 品要长很多，这就决定了房地产投资为一项长期投资。房地产投资项目开发周期 少则数月，多则数年，同时，房地产投资是一系列的复杂过程，不是一次购买或 交易就可以完成的，往往需要经过土地投资、综合丌发、建筑施工和房地产交易 等步骤，最后才能获取投资收益，一般来讲，这样一个过程时间多在1 5 年， 若是投资房地产租赁市场，回收期会更长。较长时间的投资期间，这要求房地产 投资主体要有较强的抵抗各类风险的能力。 房地产投资额度巨大。由于房地产行业属于资金密集型行业，房地产投资往 往需要交大额度的资金，少则几百万，多则数亿元，没有雄厚的资金筹集实力做 后盾就不能完成房地产投资。一般来讲，对于房地产投资需求资金的巨额性，完 全靠自有资金的垫付是很难完成的，这样以来房地产投资者就要需求多渠道的筹 资方式，一般的有银行贷款、发行债券、信托融资、上市融资、合伙投资以及利 用部分房地产投资收益再投入等等，近年来，房地产投资资金的多渠道来源化日 益明显，这不仅是规避金融市场风险的需要，同时也是完善房地产投资体系的需 要。 房地产投资的保值与增值性。由于地产资源的稀缺性，以及随着人们生活需 求水平的r 益提高，对房地产的需求在数量与质量方面都在不断提高，这就决定 了房地产在经济发展的长河中其价值将是在不断的上升，当然这也不排除在定 的短时期内由于市场的剧烈波动而引起的局部段时间内的贬值，就其整体趋势而 占其价值随着整体经济的发展在不断提高。因此，房地产投资被许多投资者作为 预防通货膨胀货币资金贬值的良好选择。 房地产投资的个体性很强。业内对房地产投资有一句俗语“地段、地段还是 地段”，从中不难看出，房地产所在区位对房地产投资价值的决定性作用，不同 位置的房地产项目都会有着不同的市场价值，同时，即使在同一区位的房地产， i p ：山于其个体性的差异，如周边l 临靠环境、朝向等细微因素的差别而表现 h 价 值的不同。t h 于房地产投资小到一套房屋，犬刮一个项目甚至一个城市的房地产 晌差异一件较大，往钳：很难运用对般商品普通的经济法则进行分析，这也就决定 瑚j 。学位论文城市房地产投资l 经济增k 研究 了房地产投资市场的不确定性及风险性。 其他属性。除了以上的较为突出的一些特性外，房地产投资还具有其他一些 特点，如受政策性影响：菠强，无论是房地产开发领域的政策，还是i 地政策、金 融政策以及销售管理政策等，但凡能够通过种种渠道将其影响力传导到房地产领 域的政策就会对房地产投资产生较大的影响，这也和房地产投资的涉及行业面广 泛、投资额度巨大是相：关的；房地产投资与其他行业的关联性较强，由于房地产 投资的标的的属性决定，从土地开发、建筑设计、建筑旌工、绿化、装潢到相关 的金融领域中的开发贷款、购房抵押贷款，这其中涉及的行业如建筑业，以及相 关的建筑材料的所在行业( 如钢材、水泥、玻璃等) ，以及绿化市场的树木苗圃 等，以及金融市场等，每一个行业的波动都会将信息传递到房地产投资领域，从 而影响投资者的判断与决策。 第二节经济增长与投资相关理论 长期以来，投资被认为是促进经济增长的一种手段，本节就其内在理论机制 进行了分析。文中首先回顾经济增长相关理论，对各个时期经济增长理论及其主 要观点进行了扼要的阐述，进而对投资是如何作用于经济增长的作用机制进行了 理论的详尽分析，这样使我们对投资与经济增长的关系有了一个更深入的理性认 识。 ( 一) 经济增长理论 经济增长代表的是国潜在的g d p 或国民产出的增加。经济学家将经济增长 作为个独立的、专门的研究领域是从2 0 世纪4 0 年代未期丌始的。这一丌端的 最早研究者是英国经济学家哈罗德和美国经济学家多马，也就是二人著名的经济 增 乏模型：哈罗德多马模型。这一模型是在凯恩斯收入决定论的思想影响下， 对其进行了长期化与动念化分析一二人差不多在同一时期内得出了极为桐似的长 j f 【j 经济增氏l | f 论，印被人们合称为“哈罗德一多马模型”。这一模型二e 要是说明 经济稳定增k 所需要的条件和产：， 二经济波动的原心，以及如阿调节经济、实现 j l j j 均衡增k 。 】g 表示经济增跃率，s 表示储蓄；瞽，c 表j ：资本一产比率，并 硕上学位论文城市虏地产投资与经济增妊研究 假定生产技术和资本一产出比率不变，则这一模型的均衡增长方程为g = s c ，其 基本含义为资本的不断形成是经济增长的决定因素。由于在假设的限制下，从要 素推动方式上讲，哈罗德一多马模型属于资本积累论增长模型。需要强调的是， 该模型在关注投资增加需求的同时也阐述了投资增加供给，这是对凯恩斯收入决 定论新的突破，加之长朗、动态的分析，使之在当时的情况下更具实际意义；但 是该模型的前提假设如技术条件不变、资本一产出比率不变等的限制，为模型带 来了很多缺陷，其中其均衡经济增长模式要求均衡增长率= 实际增长率= 自然增 长率，是非常脆弱的，很难满足，由此，该理论也被称作“刀刃”增长模式。 正是基于哈罗德一多马模型的众多缺陷，索洛、斯旺等人在随后提出了对该 模型的修正，在此修正的基础上，后来的米德、托宾等人对其从理论和实证方面 进行了不断的修正和扩展，最终形成了被称为新古典增长理论与模型，该模型假 定规模报酬不变、要素报酬递减，并以完全竞争市场为研究对象。新古典经济增 长模型是以柯布一道格拉斯生产函数为基础建立起来的，在索洛的增长理论中， 经济增长依赖于三种因素：k 社会资本存量；l 劳动力；t 技术情况。有三者组 成的生产函数为：y = f ( k ，l ，t ) ，其中y 为实际产出或实际国民收入，t = 时间。 只有在时间的推移中才带来技术的变化。然后设资本k 的边际生产率为p ，劳动 力l 的边际生产率为w ，由技术进步带来的增跃为y ，这样把生产要素增长与产 出增长的关系表述为以下关系： 彳y = p 4 k + w 么l + y 7 变为增长的公式为： y y = ( p k y ) ( d k k ) + ( w l y ) ( 么l l ) 十d y y 然后另： y = y y ，表示实际产出或实际国民收入的增长率； 【j = p k y ，表示田民收入- f ，利润占的比率； k = 么k k ，表示资本存量的年增长率； c j = w i y ，国民收入r i 一厂资占的比率： 硕上学位论文姚i h 房地产投资，经济增k 研究 l = l l ，劳动力的年增长率； r = y y ，技术进步引起的产出增长率。 这样，增长公式变化为： y = u k + q l + r 这也即是新古典增长理论的基本模型，表明产出的增长率为其他三项要素增 长率的加权之和。该模型的贡献是区分出经济增长的两种不同来源：因要素数量 增加( 资本、劳动力) 而产生的增长效应和由于技术水平而引起的增长效应。但 是该模型中将技术的进步假定为外生的偶然的无成本的因素，且其计量统计困 难，因此无法解释长期经济增长。 同样基于新古典经济增长模型一些缺陷，以及人们愈来愈发觉技术进步以及 人力资本因素对经济增长贡献巨大，其中以美国经济学家舒尔茨为代表的经济学 家强调人力资本在经济增长中的决定性作用，认为现代经济增长最主要的成就就 是人力资本存量的增长。由此该人力资本理论为新增长理论的兴起与发展提供了 许多有益的启示。2 0 世纪8 0 年代以来，以罗默、卢卡斯等为代表的一些经济学 家运用数学以及微观化的分析方法，提出了具有外在收益递增、人力资本提供增 长动力的内生型经济增长模式，由此形成新增长理论也叫内生经济增长理论。其 中，罗默认为，生产性投入的专业性知识的积累是经济长期增长的决定因素，这 种知识不但自身拥有促进增长的递增边际生产力，而且能够使资本和劳动等生产 要素的收益递增，从而能够保证增长的长期性。同时罗默指出，理性增长的关键 是知识及其积累的连续增进性。而卢卡斯则是将人力资本作为一个独立的要素加 入经济增长的模型中，再运用微观的分析方法将舒尔茨的理论和索洛理论中关于 技术进步的理论归结为具体的专业人力资本，这种人力资本的提高再提升自身生 产率的同时还将知识与技术扩散到整个生产领域，因而会促进所育生产要素生产 率的提高，最终导致产出生产具有递增收益。新增长理论将知识和人力资本因素 内生化于经济增长模式，同时假设收益递增，认为科学技术进步是有成本投入j 能获墩的，而这些资本的获取有赖于劳动者素质的提高，即人力资本的提高，同 时，在科学技术进步与人力资本提高的情况下，是可以导致边际收益递增的，从 mj 为经济的长j l i j 增长找到州沦解释。可以魄，新经济增欧理论”了经济增长删 硕上学位论文城市虏地产投资与皇f ! 济增k 研究 论研究的新局面，并给筮入这样一论断：知识与人力资本是现代经济增长的持续 的、永久的动力和源泉，这也基本上是现代各国在促进经济增长f f i i 箭动的理论依 据与共识，对大多数国冢而言，促进本国经济增长的最终依靠必将是自身知识、 技术和人力资本的增加与积累。 ( 二) 经济增长与投资 投资作为拉动经济增长的主要动力之一，在作用机理上，其对经济增长即有 供给效用又有需求效应。在同一时期投资即可以是经济增长的驱动力同也是导致 经济波动的主要因素，投资与经济增长有着相辅相成的辩证关系，这就要求我们 在处理运用投资促进经济增长时，其两方面的作用都要考虑。对于投资能够促进 经济增长的作用即不要忽视，但也不能过于夸大这种作用，从而过于依赖投资拉 动经济增长，最终导致经济的剧烈波动，破坏经济结构及经济的良性运行。 投资与经济增长之洲的辩证关系在很大程度上是由于投资在经济增长中的 乘数一加速原理决定的。根据投资乘数原理投资对经济增长有着重要的推动作 用，投资是经济增长的主要动力之一；同时根据加速原理经济增长反过来又强烈 地影响和决定着投资行为，双方对彼此的作用都在无形之中被放大数倍。具体的 来说： 在未达到充分就业与充分生产能力条件下，如果投资一次性增加，必然会提 高有效需求，引起国民收入增加，而且国民收入增加额是投资增加额的一( 或几) 倍，这叫乘数原理。投资乘数产生的主要根源在于社会生产各部门之间的相互关 联性，它是一种产生于社会化大生产条件下的客观经济现象和规律。投资乘数的 形成过程可以理解为一种无穷的递推连锁反应过程。某经济部门的一笔投资不 仅会增加本部门的收入，而且会产生对其他部门的需求，从而增加其他部门的收 入和投资，于是引起国民经济备部门的连锁反应，最终使国民收入成倍增长。投 资乘数是从两个方面发生作用的：一方面，当投资增加时，它引起的收入增加要 大于所增j j 】的投资；另方面，当投资减少时，它所引起的收入的减少也要大1 所减少的投资。因此，西方经济学家常常将乘数原理称作一把”双刃的剑”。乘数 的作丌| ，既可以使国民经济迅速止向繁荣和高涨，电可以使困民经济加速衰巡和 j 符条。 硕士学位论文城市房地产投资与经济增眭研究 与乘数原理相对应的是加速原理，加速原理是指经济增长国民收入增加，消 费增长带动投资的增长，因为消费品生产的增长要求有相应的投资；同样地，当 经济增长无法实现，国民收入减少，消费也会随之减少，这将会传递到投资领域， 引起投资成倍的减少。因为企业产值的波动会引起企业投资的更大幅度的波动， 因为产值与投资之问存在着投资的技术系数，也就是资本的产出比率，也就是投 资是产出的倍数，所以投资以产出的倍数波动。同时支出包括投资的增加又会以 乘数带动国民收入波动。也就是投资增加，国民收入乘数增加，国民收入乘数增 加带动投资加速增长；反之，投资减少，国民收入乘数减少，致使投资加速减少。 在此同时，投资对经济增长的作用与贡献还表现在供给与需求两方面的效 应，现代宏观经济学强凋投资的供给效应对长期经济增长的作用，由投资促进的 技术进步和人力资本的提高，对经济增长的长期效应起着决定作用；而投资的需 求效应主要反应在对当前经济增长的贡献上，其中从理论上讲投资对经济增长的 供给效应要重于需求效应。投资的供给效应主要体现在投资能增加生产能力，提 高供给量，尤其是对设备的投资具有更大的提高潜在生产能力的效应。投资对需 求的拉动作用实际上是投资乘数原理的个作用过程，投资的乘数原理数倍的扩 大了国民收入，必然将导致消费等需求的增加。这其中投资对需求的拉动作用直 接表现在投资增长与经济增长的同期增长中，而投资的供给作用由于生产设备从 投资到转化为真实的产量往往有一定时间的滞后，投资对经济增长的贡献主要体 现在有效供给的增加，投资对经济增长的需求效应实际上是投资对经济增长供给 效应的附带产物。投资无论是拉动当期需求还是推动后期供给，最终都可以拉动 经济增长。应该引起注意的是由于投资对经济增长的供给效应总是滞后与需求效 应，这样要求我们在运用投资拉动经济增长的过程中，不要只关注投资当期的需 求效应而忽略本期投资对以后几期产生的供给效应，从而引起供给结构失衡，导 敏严重经济波动。 第三节房地产投资与经济增长的辩证关系 在卜- 一节阐述投资与经济增长的辩证关系的基础卜，可以发现投资= i 午理论卜 能够成为促进经济增k 的重要因素之，同时投资也是导致经济波动的原因之 硕士学位论文城f 盯虏地产投资j 经济增长1 i j f 究 一，并且随着现代经济增长理论的发展，将经济增长的原动力日益归结为以人力 资本、科学技术、知识：勺主要内容的内生性，同时还强润了经济增长对投资的反 作用及其辩证关系。在此基础上本节着重对房地产投资与经济增长内在关系的作 用机理进行了详尽的阐述，并进而强调房地产投资与经济增长保持协调发展的必 要性与重要性。 ( ) 房地产投资与经济增长相互作用的辩证关系 1 房地产投资对经济增长的能动作用 房地产投资关系国计民生，是人们生产、生活的物质保障，是提高人们生活 水平的必要途径，是改善城市环境提升城市竞争力的重要手段。房地产投资属于 基础型投资，房地产投资的标的物是关系国计民生的供各类用途的房地产，如其 中占很大比例的住宅，是人们生活的必需品，直接关系到人们的生活水平：其他 的工业、商业用房，属于社会生产、经营与交换的必需品。甚至可以说房地产投 资所涉及的标的是社会一切部门都不可缺少的物质条件与保证，因此，房地产投 资在很大程度上能够促进人们生活水平的提高，能够繁荣市场经济，能够促进城 市的经济建设与发展，同时也是政府积累建设资金的重要来源。 房地产投资能够带动相关产业的发展，带动经济增长。由于房地产投资所涉 及的房地产产业链长、相关产业多、关联度大，能够直接或间接的引导和影响相 关产业的发展与兴衰。据不完全统计，我国每增加1 亿元的住宅类房地产投资， 能够引起的其他2 0 多个相关产业就要增加近1 5 亿元的投入，被带动的直接或 间接相关产业达6 0 多个。此外随着房地产投资的增加还能够带动诸如建材、化 工、家电、装饰等生产生活资料行业的消费增长。山此可见，房地产投资能够直 接或问接的启动或带动其相关产业的投资与收益、生产与消费，并增加社会就业 机会，提升产业结构，从而引起整个社会的经济增氏。 房地产投资能够调节经济增长。众所周知，投资被列为导致经济波动的因素 之，凶此，作为心定资产投资重婴内容的膀地产投资例卡丫钉着这样的f l - ) t j 。当 r i = f 比经济增k 较慢或者停滞时，可以通过启动房地产投资这先导性机制，进而 j i 发连锁反应，使经济体内允满“j ，投资与需求i ：段寸n l j i 上j 阿n l ：，j l 】：i 动经济增 k ；此通删，气经济处九：档k i f , r 螂j ，此其这种f 涨是“i _ f j e 资产投资r 起的， 颤上学位论文城市房地产投资与经济增k 研究 通过适当的手段抑制房地产投资，这一措施的作用就会被放大，传达到众多的相 关产业，从而达到为经济降温的作用。值得注意的是，正是由于房地产投资对经 济增长具有很强的带动与抑制作用，运用不当很容易导致剧烈的经济波动，甚至 是大规模的经济衰退，实际上，房地产投资由于其涉及资本规模巨大，并且易受 多种因素影响而波动，政府在运用房地产投资调控经济增长的实际操作中，往往 会导致“过犹”或“不及”两种极端的倾向，从而无法收拾，导致经济剧烈波动， 上世纪九十年代的日本房地产泡沫就是一个很典型的例子。 房地产投资还可以改善城市面貌，提升城市价值。通过适当的房地产投资能 够大大的改善城市的硬环境，从而能够吸引较多的投资，并为发展城市软环境打 下基础。适当的房地产投资可以改善人们的居住水平，安居所以乐业；同时也能 改善城市的商业环境，增进商贸发展，对经济发展的产生基础性作用。 房地产投资能够导致经济波动。过度的或者被压抑的房地产投资都能够引起 经济的剧烈波动，更由于房地产投资涉及行业部门众多，且行业关联性强，由乘 数原理其作用将会被放大数倍，在短期内影响经济运行，使经济增长在短期内巨 幅波动。其中由房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不 但在经济总量上，在经济结构，产业结构上都会导致大的衰退。同时，往往当由 房地产投资引起的经济高涨运行时，由于房地产投资规模巨大，牵一发而动全身， 使得任何对房地产投资的控制举措，都会对整体经济的运行与经济增长产生巨大 的打击，甚至有可能导致该经济体的经济从此历经数年一蹶不振。从某种程度上 可以说，在房地产投资导致的经济高位运行时，房地产投资实际上是在“要挟” 整体经济的运行。在这种情况下，只要是能够维护房地产投资一时这种高位运行 状态的举措，就不会对整体经济运行产生大的影响；相反，若采取紧急措施控制 高涨的房地产投资，则极可能导致玉石俱焚，整体经济急速衰退。当然，这并不 是说当房地产投资高位运行而引发巨大经济风险时，应该对其无所作为，实际上。 如果不加以及时得当的控制，这种风险在短时间内看似稳定。一旦放任之，并将 将风险酝酿至无法控制的地步，铸成大错。值得注意的是，在实际操作中，最困 难的足，如何把握恰当的调控时机，以及采取何种凋控措施，j 能将风险降至最 低。 硕士学位论文城市虏地产投资与经济增k 研究 房地产投资对产业结构的不利影响。资本总是流向利润高的地方。同样地， 房地产投资也正是这样的特性，众所周知，房地产属于竞争垄断型市场，这是一 种不完全的市场，供求j 双方在地位上是不对等的，市场信息的占有与获取上是不 对称的，简单的供求决定价格的微观经济理论在这里已经很难解释，在这种市场 内，价格在很大程度上被垄断者操控，因而其利润空问是大大高于正常市场水平 的，其投资回报率同样大大高于一般社会平均投资回报率。于是，为牟取利益， 再加之房地产行业的进入门槛较低，大量的资金投入该行业，形成泛滥与风险只 是时间的问题。在这其中，由于各类型的资金如来自银行、基金、股市、投资机 构以及其他实业团体出于获取超额利润的考虑都加入这种大规模的投资中，一些 对经济长期与持续增长起关键作用的行业和产业所需要的投资将被占用，这也称 为投资的“挤出效应”，于是，产业结构失衡，这对经济增长的负面影响将是长 期的、根深蒂固的。这只是从投资方面的“挤出效应”而言，实际上，在另一端， 消费，在被这种高涨的房地产投资刺激下，也在同步骤的、不论自身实际收入情 况的演绎着“群羊效应”，加之投机者的蜂拥，贷款抵押疯狂买进房地产，在这 一过程中，一部分民众的消费被透支，产生消费的“挤出效应”，同样地这对其 他行业与产业也是不利的，也必将潜移默化的影响着产业结构的变迁。 房地产投资占用资金规模巨大，蕴藏巨大金融风险。山于房地产投资中有大 约七至八成的资金直接或间接来自银行抵押贷款，而房地产投资所占用的这部分 投资大多是长期贷款，而银行资金来源主要是各类短期存款，如此短存长贷的矛 盾，在银行内是主要的潜在风险之一，并且目前国内尚未对房地产抵押贷款风险 的化解有切实见效的防范与预警措施，一旦房地产市场发生大规模的波动，银行 将形成大量的呆坏帐；此外，如果在偶然因素的刺激下，短期储户大规模的提现， 银行将面对资金短缺的经营风险。在目前我国还未采用资产证券化的房地产抵押 贷款二级融资模式的情况下，这种风险的化解也是极其困难的，只能将其寄托在 房地产稳健良性发展的良好预期上，但是这种预期是极其脆弱的，尤其在目前的 t f i 。j 肜之下。 房地产投资能够提升城市的硬件环境，但也会导致城市竞争力的下降。从逻 辑1 ：卅，膀地j “投资足房地产价格与价值j 外的瞒i 洲川样也足 粜。般酏术， 肼地j 一投资能够旨敏削弱城市竞争力的九接冈素仃：房产类商业成小( 包括商、j k 颂卜学位论文城市房地产投资与经济增蚝研究 设施与厂房租金等) 、生活居住成本。这两类比较容易理解，如房租水平平提高 了，成本增加，降低城市竞争力，这是不利的因素。但实际上，这两类因素与城 市竞争力相关的其他因素有着密切的联系，如商业成本提高，能使一些产业和行 业逐渐迁出，这必将导致城市相关产业链遭到破坏，使聚拢的产业带、产业区分 散，最终导致该类产业竞争力丧失；同样的，随着居住办公成本的提高，人才的 生活成本将大大增加，从而城市部分的丧失对人力资本的吸引力，这是很关键的 一点，一个城市吸引高级人才的能力能够直接的作用在其城市竞争力上，人才的 流失将大大降低城市的竞争力，同样的，这对城市经济发展与增长都是非常不利 的。 2 经济增长对房地产投资的反作用 经济增长是一种长期的经济现象，是指一国或一经济体潜在国民产出或经济 生产能力的持续增加，同时，可表现为国民收入的持续增加，经济活跃。房地产 投资作为整体经济活动的一部分，其存在与发展都会受到整体经济运行的影响。 房地产投资对国民经济的发展与增长起着重要的作用；而国民经济的发展与增长 又会制约房地产投资的规模与水平。可以说，房地产投资与经济增长有着相辅相 成的内在关系，在一定条件下，即可以相互促进对方的发展，同时，方的发展 水平也会制约另一方的发展。总的来说，经济增长对房地产投资的作用主要表现 在两方面：带动和制约。若果经济增长较快且呈现平稳增长，国民经济将呈持续 健康发展，这就将启动房地产投资，同样出现快速发展；相反地，如果社会经济 增长缓慢甚至停滞，总体经济呈现一边萧条，各类投资与消费需求势必受其影响 呈现不景气，这时房地产投资就会大大受到限制。 除此以外，经济增长还通过以下方式影响房地产投资。一定的经济增长能够 积累房地产投资所需要的大量资金，山于房地产投资标的价值巨大，往往需要巨 大的资金投入，一定的经济增长能够增加国民收入，增加社会投资资金积累的规 模，为房地产投资提供资金来源。同时一定的经济增长能够增加国民收入，人 们收入水平增加，消费水平也就同时增加，作为房地产投资标的物的房地产，如 果没有一定规模的市场需求对其产品进行消费，那么其投资的利涧与规模必将被 | 5 艇制存狭小的空州，无利洞j r 图，房地产投资自然得不到大的发展。 顶士学位论文城市房地产投资与经济增k = 研究 3 房地产投资与经济增长相互作用的机理 房地产投资与经济噌长相互作用的机理主要是通过以下三个效应来实现的， 即供给效应、需求效应、挤出效应。 供给效应。房地产投资的供给效应不但表现在房地产作为产品供给的增加， 而且还反映在由房地产投资引起的相关产业产品的供给增加，如钢材、水泥、建 材、玻璃等等。房地产投资的供给效应能放大投资规模、投资范围与领域，并且 延长投资期间，引起连锁反应，带动相关产业发展，对刺激经济增长起着举足轻 重的积极作用。应引起注意的是，由于房地产投资期间跨度长，其供给效应也会 滞后并积累，因此，在房地产投资时应充分考虑这一点，以免造成供给效应在 同一时问内集中积累并释放，从而造成剧烈的供求失衡与投资疯长，引起经济波 动等不良情况。 需求效应。房地产投资的需求效应表现在由房地产投资引起的相关部门的收 入增加，从而带来增加的需求，如房地产投资给房地产开发企业以及相关的建筑、 钢铁、水泥等部门带来的直接或问接收益增加，这势必增加这些部门及其内部人 员的消费需求的增加，从而促进国民经济的增长。这一过程其实是房地产投资乘 数原理的作用过程，值得注意的是，这一过程，主要表现在投资的当期，而不像 供给效应有一定的滞后。相对来说，房地产投资的供给效应要强于需求效应对经 济增长的影响，这也是我们应该加关注房地产投资供给效应的原因。 挤出效应。房地产投资的挤出效应是指由于房地产投资的增加从而影响社会 对其他行业或产业的投资，广义上讲，房地产投资的挤出效应还应包括房地产投 资引起的消费的挤出效应。这是对经济增长不利的因素，因为由于房地产投资利 涧网报较高，使得社会资金都向房地产投资，从而使其他产业与行业发展与增长 所需要的投资被占用或减少，最终会引起产业结构失衡；同样房地产投资引起的 消费挤出效应也能够抑制其他行业的发展与增长，对整体国民经济运行不利。 ( 二) 房地产投资与经济增长协调发展的辩证关系 颁l 二学位论丈城市房地产投资j j 经济增睦研究 从上文的分析中，可以明确房地产投资与经济增长的这种相互作用的辩证关 系，二者相互作用，相互促进，同时又相互制约。实际上，这种相互作用的辩证 关系，在经济体发展的过程中，体现为协调发展的辩证关系。之所以是辩证关系， 主要是因为二者相互而引起的互为协调，在谋求各自发展的过程，相互协调。 1 相互作用的辩证关系决定二者协调发展的趋势 对于二者协调发展的辩证关系，首先是二者相互作用辩证关系所决定的一种 趋势，二者相互作用的力量使得它们在发展的过程中牵制与促进的力量共存，从 而有一种达成协调发展的平衡取向。当房地产投资高涨时，就会受到来自整体经 济增长的制约，使之最终回落到与经济增长速度相匹配的水平；同样，在经济增 长的高速发展也需要与之相匹配的房地产投资，最终是二者相互适癍达到动态的 平衡，在这其中，都是由二者相互作用的力量形成的协调发展。 2 协调发展能够进一步稳固二者相互作用的辩证关系 保持协调发展的房地产投资与经济增长在发展的过程中，实际上是进一步的 为二者能够相互作用创造了环境与条件。协调发展巾的房地产投资与经济增长， 其作用机理能够发挥完全的效用，从而能够实现其间的相互调节、相互作用。这 其中最关键的是协调的发展是房地产投资与经济增长相互作用机理充分发生作 用环境和条件，这其中包括供给效应、需求教应、挤出效应。而一旦二者长时期 的处于一种失衡的不协调发展状态，正常的作用机理将会失灵，一方的发展受不 到制约和促进的作用，市场作用机制失灵，从而走向失去理性的边缘，而这时只 能依靠人为的干预市场，其代价是巨大的。 从以上房地产投资与经济增长的相辅相成的辩证关系的分析中，我们了解到 了二者深层次的关系，从而使得在实践中确保二者协调发展、相互促进、相互提 高成为经济发展的关键问题。房地产投资由于其对象的特别属性，关系囤计民生， 足人们生产生活的物质基础，相关产业众多、关联性强，改善产业结构，是经济 发展的先导等等，使得它能够存促进经济增长中发挥巨大作用这样就更要求我 们的政府要妥善处理好二者的关系。在明确了房地产投资对国民经济增长的巨人 能动性后，就更加强了在经济发腱p 保持二肯 办调的发展关系的必要性，以防1 1 经济火太j 。r , - 力或者导致经济波z 巩 硕i ：学位论文城市房地产投资j 经济增k 研究 第二章当前我国城市房地产投资现状与突出问题 本部分主要回顾与分析了我国城市房地产投资近十余年的总体情况，并进而 对其中表现出的一些突出特点进行了详尽的分析与阐述，其中我们发现这些突出 特点所反映的实际上都是城市房地产投资与经济增长不协调发展这一事实。 第一节我国城市房地产投资近年来发展情况 近年来我国房地产投资发展迅速，无论是发展速度和规模都迓到了前所未有 的水平，当然这与近十余年来我国经济整体平稳运行、持续增长有直接的关系， 但从其中我们也发现了房地产投资总体与整体经济发展水平不协调的现象，这是 部分城市房地产投资过度的影响所致，总的来说，过去的十