（企业管理专业论文）基于Logit模型的城市家庭住房消费选择研究——以杭州为例.pdf

渐江大学硕士学位论文摘要 摘要 住房问题是关乎民生的大问题，在我国房地产市场历经十余载快速发展之 后，家庭住房消费行为已成为政府和开发商最为关注的问题之一然而，学术界 对中国市场的住房消费行为研究尚不多，有限的研究其数据也相对陈旧，难以真 实反映我国城市家庭住房消费的现状。鉴于此，研究我国城市家庭住房消费选择 问题具有理论意义和实践价值 本文在以往学者研究的基础上，构建出综合家庭特征因素、租购成本因素和 心理因素的租购选择理论模型。其中，家庭特征因素包括户主年龄、户主学历、 婚姻状况、居住时间、家庭人口，劳动力数、家庭年收入、家庭资产共8 个自变 量；租购成本因素用房价租金比衡量；心理因素包括拥有自有住房的愿望和对租 赁市场的不信任 在研究租购选择之后，本文把总体样本分为购买样本和租赁样本，并从中选 取购买样本来研究城市家庭购房类别选择。购房类别选择研究分为面积类别和档 次类别，研究的自变量为家庭特征变量( 与租购选择研究中的家庭特征变量相 同) 其中，购买面积类别选择研究采用的是多元l o g i t 模型，面积类别分为三 个层次：9 0 平方米以下、9 0 1 4 0 平方米和1 4 0 平方米以上；购买档次类别选择 研究采用的是二元l o g i t 模型，将住房档次划分为经济型住宅和奢侈型住宅两类。 在住房租购选择的变量选取中，根据专家访谈意见，本文创新性的把拥有自 有住房的愿望和对租赁市场的不信任作为心理因素放入理论模型，该内容是对住 房租购选择研究的深化和补充；在购房类别选择研究中，出于笔者对市场的认识 并经过专家访谈，最终把购房档次作为住房类别选择的一个分支进行研究，该内 容是对住房类别选择研究的拓展。 文章以杭州六个主城区中拥有本地户籍的居民为研究对象，通过文献研究和 专家访谈确定相关研究变量，并通过问卷调查方式获取研究数据。调研范围全面 覆盖六个主城区，共发放3 0 0 0 份问卷，历时4 月最终收集到2 0 0 7 个有效样本。 实证研究的主要结论归纳如下： 一、住房租购选择研究表明，1 1 个自变量中户主年龄、户主学历、婚姻状 况、居住时间、家庭人i ：i 、劳动力数、家庭资产、房价租金比、拥有自有住房的 i i i 愿望以及对租赁市场的不信任共1 0 个自变量- 9 城市家庭住房租购选择正相关。 另外，租购选择模型估计的尺2 为0 7 3 1 ，h l 检验的z 2 值为2 0 3 5 9 ( 显著性为 0 0 0 9 ) ，预测的准确值达到7 3 6 ，模型具有姣好的拟合优度。 二、购买面积类别选择研究的结果表明，户主年龄、户主学历、婚姻状况、 家庭规模、劳动力人数、家庭年收入以及家庭资产等自变量对城市家庭购房面积 类别选择产生了显著影响。另外，在不同面积类别之间的选择上，各自变量呈现 出更为具体的显著性 三，购买档次类别选择研究的结果表明，8 个自变量中户主学历、居住时间、 家庭规模、家庭年收入和家庭资产共5 个自变量，对城市家庭购房档次类别选择 产生了显著影响。另外，模型预测的准确值达到6 5 7 ，具有较好的拟合优度， 符合研究要求。 关键词：住房消费；住房消费选择；租购选择；购房类别选择 浙江大学硕士学位论文a b s t t a c t a b s t r a c t h o u s i n gc o n s u m p t i o np r o b l e mi sam a j o rp r o b l e ma f f e c t i n gp e o p l e sl i v e l i h o o d i nc h i n a sr e a le s t a t em a r k e tw h i c he x p e r i e n c e dm o r et h a nad e c a d eo fe a r t h s h a k i n g r a p i dg r o w t h ，f a m i l yh o u s i n ga n dc o n s u m e rb e h a v i o rb e c a m eo n eo ft h ei s s u e so f g r e a t e s tc o n c e r nt od e v e l o p e r sa n dg o v e r n m e n t i na d d i t i o n ，t h er e s e a r c hd a t ai nt h e c h i n e s em a r k e ts t u d yo fh o u s i n gc o n s u m p t i o nc h o i c e si sr e l a t i v e l yo l d i nv i e wo f t h i s ， i n v e s t i g a t i n gw h i c hm i c r o - f a c t o r sa f f e c tt h eu r b a nf a m i l yh o u s i n gc o n s u m p t i o n c h o i c e sh a st h e o r e t i c a ls i g n i f i c a n c ea n dp r a c t i c a lv a l u e i nt h i sp a p e r , b a s e do np r e v i o u sa c a d e m i cr e s e a r c h , w eb u i l tt h et e n u r ec h o i c ea n d h o u s i n gt y p ec h o i c et h e o r e t i c a lf r a m e w o r kt oi d e n t i f ya n di n v e s t i g a t et h er e s e a r c h v a r i a b l e s a m o n gt h e m ，t h eh o u s i n gc a t e g o r ys e l e c t i o na n dt h em i c r o p u r c h a s e s e l e c t i o nf a c t o r si n c l u d et h r e em a i nc a t e g o r i e s ：f a m i l yc h a r a c t e r i s t i c s ，h i r e p u r c h a s e c o s t sa n dp s y c h o l o g i c a lf a c t o r s ，i n c l u d i n gt h ea g eo fh o u s e h o l d e r , h o u s e h o l d e r s e d u c a t i o nl e v e l ，m a r i t a ls t a t u s ，l i v i n gi nh a n gt i m e ，f a m i l ys i z e ，l a b o rf o r c en u m b e r , f a m i l yy e a r l yi n c o m e ，f a m i l ya s s e t s ，t h er a t i oo fr e n ta n dh o u s ep r i c e ，t h ed e s i r et o p u r c h a s eah o m ea n dd i s t r u s tt or e n t a lm a r k e t h o u s i n gt y p ec h o i c es t u d i e si n c l u d et h es i z ec a t e g o r ya n dg r a d eo fh o u s i n gt y p e s ， t h ei n d e p e n d e n tv a r i a b l e si sf a m i l yc h a r a c t e r i s t i c sv a r i a b l e s ( w i t ht h es a m eo ft h e f a m i l yc h a r a c t e r i s t i c sv a r i a b l e si ns e l e c t i o no ft h eh i r e p u r c h a s e ) w eu s em u l t i l o g i t m o d e lt os t u d ys e l e c t i o no fh o u s et y p e ，c a t e g o r i e so fs i z ea r ed i v i d e di n t ot h r e el e v e l s ： b e l o w9 0s q u a r em e t e r s ，9 0 14 0s q u a r em e t e r sa n dm o r et h a n14 0s q u a r em e t e r s i nt h et e n u r ec h o i c ev a r i a b l e ss e l e c t i o n ，a c c o r d i n gt ot h ea d v i c eg i v e nb ye x p e r t s i nt h ei n t e r v i e w s ，o u ra r t i c l e si n n o v a t i v e l yc h o s et h ea s p i r a t i o n st oh o m eo w n e r s h i p a n dd i s t r u s tt or e n t a lm a r k e t sa st h ep s y c h o l o g i c a lf a c t o r si nr e s e a r c h ，f u r t h e r m o r e ，w e e s t a b l i s h e dt h ec o r r e s p o n d i n gl o g i tm o d e lb a s e do nr e s e a r c hn e e d sw h i c hd e e p e n t h es t u d yo fh o u s i n gh i r e p u r c h a s es e l e c t i o n i nc a t e g o r ys e l e c t i o ns t u d y , b yr e a s o no f t h ea u t h o r sk n o w l e d g eo ft h em a r k e ta n di n t e r v i e w sw i t he x p e r t s ，w em a k ep u r c h a s e g r a d ea sa l lo p t i o n a li t e mw h i c hh a v eb e e ns t u d i e dt or e v e a lb yw h i c hm i c r o f a c t o r s v h o u s i n gg r a d e sc h o i c ei si n f l u e n c e d ，w h i c h ，i st h ee x p a n do ft h es t u d yo ft h es e l e c t i o n o ft h eh o u s i n gc a t e g o r i e s t h i sa r t i c l em a k e st h er e s i d e n t sw h i c hh a v er e g i s t r a t i o ni nu r b a ni nh a n g z h o ua s t h eo b j e c to fs t u d y , w eo b t a i n e dr e s e a r c hd a t at h r o u g ht h eq u e s t i o n n a i r es u r v e y m e t h o d ，t oe x t r a c ta n di d e n t i f yr e l e v a n tr e s e a r c hv a r i a b l e sw em a d ee x p e r ti n t e r v i e w s t h i sr e s e a r c hc o v e r e dt h es i xm a j o ru r b a na r e a so fh a n g z h o u ，a n dc o l l e c t e dat o t a lo f 2 0 0 7e f f e c t i v ea n s w e rs h e e t s t h em a i nc o n c l u s i o n so fe m p i r i c a ls t u d i e sa r e f i r s t l y , t h et e n u r ec h o i c es t u d i e sh a v es h o w nt h a t ，w i t ht h eh o u s e h o l d e r sa g ea n d a s s e t si n c r e a s e s ，t h ep o s s i b i l i t yt ob u yh o u s e si n c r e a s e d ；i ti sa l s ot h es a m ew h e n h o u s e h o l d e rh a sh i g h e re d u c a t i o n ，l o n g e rl i v i n gi nh a n gt i m e ，l a r g e rt h ef a m i l ys i z eo r m o r ef a m i l yl a b o rf o r c e m a r r i e dh o u s e h o l d st e n dt ob u yh o m e s ，b e s i d e s ，h o u s e p r i c e si n c r e a s e dm o r et h a nt h er e n tc o s t sa l s oi n c r e a s et h el i k e l i h o o do ff a m i l i e st o b u yh o u s e s ，o nt h ec o n t r a r y , t h el i k e l i h o o dd e c r e a s e dw h e nt h eh o u s e h o l d e rh a ss t r o n g a s p i r a t i o n st op u r c h a s ea h o u s eo rd i s t r u s tt ot h er e n t a lm a r k e t s e c o n d l y , t h eh o u s i n gt y p ec h o i c es t u d i e sr e s u l t ss h o wt h a tt h eh o u s e h o l d e r sa g e ， e d u c a t i o nl e v e l ，m a r i t a ls t a t u s ，f a m i l ys i z e ，l a b o rf o r c en u m b e r ，f a m i l yi n c o m ea n d a s s e t sh a das i g n i f i c a n te f f e c to ns i z ec h o i c e f i n a l l y , t h es t u d yo fg r a d ec h o o s e sw a sa p p l i e db yb i n a r yl o g i tm o d e l ，b a s e do n i n t e r v i e w sw i t he x p e r t s ，t h eh o u s i n gg r a d ei sd i v i d e di n t oe c o n o m yg r a d ea n dl u x u r y g r a d e t h er e s u l t ss h o wt h a tt h eh o u s e h o l d e r se d u c a t i o n , r e s i d e n c et i m e ，f a m i l ys i z e ， f a m i l yi n c o m ea n da s s e t s ，h a sas i g n i f i c a n ti m p a c to nc h o i c eo fw h i c hg r a d et o p u r c h a s e k e y w o r d s ：h o u s i n gc o n s u m p t i o n ；h o u s i n gc o n s u m p t i o n ；t e n u r ec h o i c e ；h o u s i n gt y p e c h o i c e v i 浙江大学硕士学位论文图目录 图目录 图1 1 论文研究的技术路线图7 图1 2 论文逻辑结构示意图9 图3 1 住房租购选择研究的框架图4 1 图3 2 住房租购选择研究的自变量示意图4 5 图4 1 购买面积类别选择研究的框架图5 9 图4 2 购买档次类别选择研究的框架图6 0 图4 3 购买类别选择研究的自变量示意图6 1 x i 浙江大学硕士学位论文 表目录 表目录 表1 12 0 0 9 年杭州市在售的主要高端楼盘3 表2 1 住房租购选择实证研究主要成果总汇2 4 表2 2 住房租购选择研究影响因素的归纳表3 0 表2 3 住房租购选择研究自变量的归纳表3 1 表3 1 住房租购选择的研究假设4 6 表3 2 问卷发放与回收情况4 9 表3 3 住房租购选择研究l o g i t 模型的变量说明5 0 表3 4 住房租购选择研究自变量的描述性统计5 1 表3 5 住房租购选择研究的l o g i t 模型估计5 4 表3 6 住房租购选择研究的l o g i t 模型回归结果汇总5 6 表3 7 去掉家庭资产变量的住房租购选择研究l o g i t 模型估计5 7 表3 8 去掉家庭年收入变量的住房租购选择研究l o g i t 模型估计5 6 表4 1 购买面积类别选择的研究假设一6 3 表4 2 购买档次类别选择的研究假设6 4 表4 3 购买面积类别选择研究自变量的描述性统计一6 7 表4 4 购买档次类别选择研究自变量的描述性统计一6 8 表4 5 购买面积类别选择研究m n l 模型的c h i s q u a r e 分布一6 7 表4 6 购买面积类别选择研究m n l 模型的参数和标准差7 0 表4 7 购买档次类别选择研究的l o g i t 模型回归结果7 l 表4 8 购买面积类别选择研究的m n l 模型回归结果总汇7 3 表4 9 购买档次类别选择研究的l o g i t 模型回归结果总汇7 6 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得滥江盘堂：或其他教育机构的学位或证书而使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说 明并表示谢意。 靴缴储鹳：辫 辩明：湖犀似枷 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解堑江盘茎有关保留、使用学位论文的规定，有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授 权当兰盘堂可以将学位论文的全都或部分内容编入有关数据库进行检索可以采用影 印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位做作者签名：关潭 签字同期： 2 , o l o 年，月乃日 导师签名： 髟召雾 签字日期：印卜年f 月形日 浙江大学硕士学位论文致谢 致谢 硕士三年转瞬即逝，回顾以往，感触颇深。过往的三年时光里，给我留下太 多深刻的回忆，关于学业、关于研究、关于友情，都已成为挥之不去的过去。求 学之路是艰辛的，然而这是一段美好的人生历程，将伴随我们终身，也将受益终 身 至此毕业之际，首先要感谢我的恩师褚超孚老师和贾生华老师，硕士期间两 位老师孜孜不倦的热情和对治学育人的严谨态度都深深的影响着我，让我在“做 事”和“做人”两方面均受益匪浅学业之余，两位老师在生活上同样给予了我 极大的帮助和支持，俗话说良师益友实在难求，然而，我却如此幸运的师从褚老 师和贾老师，加入了房地产研究中心这个优秀的团队对两位老师，对团队的感 激之情难以言表。 其次要感谢我的同门师友和同窗好友，在论文的准备和写作过程中他们给予 了我很多意见和巨大的支持。当我遇到困难时，正是他们的鼓励和完全无私的帮 助，让我在论文写作过程中坚持不懈，不断进步，逐步完善。 最后，感谢我的家人，他们的关怀、爱护和一如既往的理解与支持，让我无 所畏惧勇往直前。在求学路上、在成长历程中，他们始终是我坚强的后盾和巨大 的精神源泉。 然而，路漫漫其修远兮，一个征途的结束意味着另一个征途的开始，我将以 更加饱满的热情迎接新的挑战，不断打破假设，打开无线成长空间。 浙江大学硕士学位论文 绪论 1 绪论 本章主要介绍论文的选题背景、研究目的、研究创新点、研究方法与技术路线等 内容。旨在提纲挈领的阐述研究构思和出发点，为研究的深入开展做铺垫。 1 1 问题的提出 1 1 1 实践背景 住房问题是当前最重要的民生问题，人类的一切活动都发生在特定的时空背景下， 而住房是人类活动最基本的空间背景之一住房与人民的切身利益息息相关，“民以食 为天，居以家为先”，这是中国人民根深蒂固的观念。伴随着1 9 9 8 年福利分房的全面 停止和住房市场化帷幕的拉开，我国房地产市场迈入全速发展的历史时期，在历经十 余载快速发展之后，房地产市场呈现出前所未有的繁荣景象。尽管如此，发展中不可 避免的存在机制体制的不合理、市场供给结构的不合理和居民消费偏离理性等问题。 然而，城市家庭作为住房消费市场的主体， 从我国住房市场的运行现状可以看出， 其消费选择行为值得投入广泛的关注 当前7 0 个大中城市房价普遍偏高，在房价 颇高和住房支付能力相对不足的现实背景下，租赁住房亦或购买住房自然成为家庭住 房消费选择面临的首要问题。从经济效益角度来看，租赁和购买二者各具优势，在实 际选择中家庭应当根据自身的特征和需求，遵循效用最大化原则和理性消费原则做出 判断和选择。然而，居民的消费行为并非总是理性的，即便是房价收入比严重偏离正 常水平的情况下，我国住房消费市场仍然存出现购买需求旺盛，租赁需求相对不足的 状况。 根据联合国欧洲经济局( u n e c e ) 住宅统计资料，欧美发达和较发达国家的住宅 自有率普遍在6 0 7 0 ，比较高的是爱尔兰8 0 ( 1 9 8 1 年) 、挪威7 8 ( 1 9 9 0 年) 、英 国7 0 ( 2 0 0 3 年) 、美国6 8 ( 1 9 9 0 年) ，比较低的是瑞士3 1 ( 1 9 8 0 年) 、德国3 9 ( 1 9 8 9 年) 、瑞典4 6 ( 2 0 0 2 年) 、荷兰5 0 ( 1 9 8 9 年) 、奥地利5 7 ( 1 9 8 1 年) ，处 于中间层次的有法国6 0 ( 1 9 9 0 年) 、芬兰6 3 ( 1 9 8 9 年) 、加拿大6 4 ( 1 9 9 1 年) 相形之下，我国住房自有率已经远超国际水平，据统计资料显示，2 0 0 8 我国的住房自 有率已经突破9 0 ，浙江省更是超出9 2 ，位于全国前列 尽管我国的住房自有率已经如此之高，但是人们拥有自有住房的愿望丝毫没有减 弱。在2 0 0 8 年美国次贷危机的影响，全球经济步入萧条期，我国房地产市场虽然一度 出现低迷，但人们的购房热情仍然没有减退，市场低迷所表征的不仅仅是降价预期所 带来观望心理进入2 0 0 9 年，尤其是二季度以来，房地产市场呈现出明显的反弹迹象， 商品房销售面积直线上升，销售额显著增长。2 0 0 9 年1 - 6 月，全国商品房销售面积3 4 1 0 9 万平方米，同比增长3 1 7 ，该增速已超过2 0 0 5 2 0 0 8 年的同期水平；销售额的涨幅 更大，1 - 6 月商品房销售总额达1 5 8 0 0 亿元，同比增长5 3 ，其中，商品住宅销售额同 比增长5 7 1 ，可见居住需求集中释放，同时也印证居民购买住房的热情仍然高涨。 然而，是什么影响并引导居民的租购选择行为，以致购买需求持续旺盛，甚至出现前 所未有的繁荣景象，这一现象值得我们深思和深入研究。 再者，综观中国当前的住房市场，不难发现城市住房档次千差万别，有上千万的 豪宅也有几十万的经济型住宅；有闹市的高端公寓也有市郊的普通楼盘；有稀缺景观 资源上建起的别墅排屋，也有资源匮乏地段的起步型用房家庭对住房档次的选择究 竟受到哪些因素影响，这一系列现象背后的本质同样是个值得研究的话题。 仅以杭州为例，可以看到近几年杭州住房市场上高端楼盘层出不穷，目前在售的 高端楼盘价格多数超过3 0 0 0 0 元平方米，单套住宅的价格区间为3 0 0 1 5 0 0 万元( 详见 表1 1 ) 反之，杭州住房市场上同样存在单套价格处于1 0 0 万元左右的经济型住宅， 可以说高端楼盘与经济型住宅之间差异十分巨大。对一个城市，甚至是一个国家而言， 这种差异是否合理值得关注。然而，判断市场的理性与否，需要仔细分析和研究差异 背后的本质，即什么因素造成了这种差异，家庭特征因素在这一市场现象中扮演什么 角色，哪些因素对家庭购房档次选择产生了显著影响，本研究试图解决这一系列问题。 另外，2 0 0 5 年5 月1 1 日国家七部门联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见， 该文件对普通住宅标准进行了明确界定，随后各级政府积极相应国家号召，纷纷出台 普通住宅的地方标准。可见住房档次是个值得关注的问题，已经引起中央和各级政府 的高度重视。 浙江大学硕士学位论文绪论 表1 12 0 0 9 年杭州市在售的主要高端楼盘 总建筑面积规划户数面积范围均价 项目名称 ( 平方米)( 户) ( 平方米)( 元平方米) 蓝色钱江 2 9 4 8 9 29 0 1 1 6 0 6 0 02 9 0 0 0 阳光海岸 1 0 7 2 3 51 9 93 7 5 1 2 0 03 4 5 0 0 城市之星 2 2 0 0 0 09 7 21 6 0 2 5 02 5 0 0 0 东方润园 2 2 6 8 2 26 9 72 1 0 - 9 5 03 6 0 0 0 万象城悦府 1 4 0 0 0 06 2 29 0 5 0 02 7 6 0 0 新绿园 1 1 8 0 0 05 1 66 8 - 6 1 72 7 5 0 0 昆仑公馆 1 8 7 4 0 05 7 31 7 9 4 4 92 9 0 0 0 湖滨阁 1 2 9 7 41 1 26 7 3 8 53 3 0 0 0 城市芯宇 2 3 0 0 0 07 4 55 2 3 7 82 9 0 0 0 公元沐桥 8 0 0 0 02 5 01 9 8 5 0 03 0 0 0 0 绿城留庄 7 8 0 0 03 3 55 0 - 4 7 03 0 0 0 0 - 4 0 0 0 0 西溪诚园 6 5 0 0 0 02 3 0 01 3 0 2 2 02 9 0 0 0 锦兰公寓 6 0 0 0 02 6 61 3 8 1 5 52 5 0 0 0 合计 2 4 0 5 3 2 38 4 8 8ll 注：资料来源于杭州市搜房网 总言之，在城市化进程加快、土地供应相对稀缺和房价不断上涨的背景下，居民 住房消费问题逐渐凸显，一系列矛盾在我国人多地少的基本国情下逐渐显化。住房购 买市场异常火爆与住宅租赁市场相对冷清的矛盾、开发商对高端楼盘的偏好和居民实 际需求的矛盾、房价高位上涨与居民支付能力的矛盾，在过去1 0 年房地产市场快速发 展的背景下悄然形成。那么，是什么造就了居民对购买住宅的狂热追求，是什么导致 城市高端楼盘的拔地而起，换言之，什么样的家庭倾向于选择高端楼盘，这一系列问 题是每个家庭、所有房地产开发商和政府部门都必须关注的问题，而寻找问题的答案 则是本文研究的实际出发点 1 1 2 理论背景 家庭住房消费模式无非两种，即租赁或购买。租赁住房通常是指通过延时分期多 3 次货币支出，以“零购”方式得到住房服务的一种住房消费方式；购买住房则是通过一 次性货币支出，获得未来几十年或者永久性住房服务的一种住房消费方式( 曹振良等， 2 0 0 3 ，p 3 6 4 ；虞晓芬，2 0 0 7 ) 通常来说，当家庭住房支付能力不足时，大多数家庭仅 以租赁住房的方式获得住房服务；但是，一旦支付能力超过了购买住宅的门槛后，家 庭则可以选择以租赁或购买的方式获得住房服务。住房不同于其它商品，对任何市场 国家而言，住房几乎都是最昂贵的单件商品，家庭在做出住房消费决策时是一个高度 涉入的过程，这是住宅显著特点之一。住房的另一个显著特征便是，住宅的租赁和购 买可以同时存在于一个市场中租赁和购买作为获得住宅服务的两种必不可少的形式， 在住宅市场中各自都占有不可替代的十分重要的位置( 虞晓芬，2 0 0 7 ，p 2 ) 。相关研究 表明，购买与租赁住宅各有其优劣势，住宅买卖市场与租赁市场始终是住房市场体系 的两种基本形式。因此，以住房租购选择为核心的住房消费选择研究受到国外学者的 广泛关注。 自上世纪中期以来，国外诸多学者致力于从成本费用、效用函数、消费者心理学 等角度来研究居民住房消费行为，旨在揭示影响居民租购选择的影响因素与影响程度， 为预测市场需求和制定相关政策提供依据，后续的实证研究成果颇为丰富。相较而言， 国内学者对中国住房消费问题的研究成果则很少，有限的研究也往往着眼于“转轨”或 “转制”环境中的住房问题( 如h u a n gy o n g q i n ，2 0 0 1 ) 。再者，国内有关住房租购选择的 研究，多数以台湾和香港地区为样本城市，数据相对陈旧，研究结论对于分析内陆住 房市场基本不具借鉴意义，难以解释我国住房市场发生翻天覆地变化之后的实际情况。 对于住房类别选择，以往研究使用较多的分类标准是占用模式( 租赁或购买) 、结构类 型( h o u s i n gt y p e ) 和住房面积( d w e l l i n gs i z e ) 。本文将选取住房类别选择研究中的一 个方面，也即购买类别选择来进行深入研究。与以往研究略有不同的是除了住房面积 类别以外，本文把住房档次类别也作为一个研究视角来进行研究，该内容是对以往研 究的拓展和深化。 本文以城市家庭为研究对象，借鉴成熟住房市场上的研究假设和理论框架，根据 效用最大化理论( t h o e r yo fu t i l i t ym a x i m i z a t i o n ) 和离散选择理论，构建住房租购和购 房类别离散选择模型；基于微观消费者个体数据、通过实证分析，识别城市家庭住房 租购选择和购房类别选择的微观影响因素，试图解释中国这个新兴住房市场城市家庭 的住房消费行为，以深化和补充住房消费选择的相关学术研究。 4 浙江大学硕士学位论文绪论 1 2 研究日的与研究创新 1 2 1 研究目的 在系统梳理国内外住房消费选择的相关理论( 消费者行为理论、效用理论、选择 理论、离散选择理论和家庭生命周期理论) 与最新实证研究成果的基础上，结合我国 住房市场的现实背景，构建我国城市家庭住房租购选择和购房类别选择理论模型。 以杭州市六个主城区籍居民为研究对象，运用l o g i t 技术对理论模型进行模型估计 和实证检验，以识别城市家庭住房消费选择的微观影响因素，为政府制定相关住房政 策提供理论支持和科学参考，同时为房地产开发商的产品定位和客户定位提供分析思 路。 1 2 2 研究创新点 本文在前人研究的基础上对住房消费选择研究进行了深化和拓展，研究的主要创 新点可概括为以下两个方面： 其一，本文创新性的将拥有自有住房的愿望和对租赁市场的不信任作为心理因素 放入租购选择模型，是对住房租购选择研究的深化和补充。这两个变量是笔者根据我 国住房市场的特性和居民消费特征提取出来，并经过专家论证和认可的变量，能够很 好的反映我国住房市场的特色和现实情况。 其二，在购房类别选择研究中，出于笔者对我国住房市场的认识、经过三轮专家 访谈，最终把购房档次作为因变量进行研究，旨在揭示我国住房市场上城市家庭对住 房档次( 经济型住宅或奢侈型住宅) 的选择受到哪些微观因素的影响，该内容是对住 房类别选择研究的拓展。 1 3 研究方法与技术路线 1 3 1 研究方法 本文采用规范研究与实证分析相结合的方法，研究的兴趣点主要来自于笔者对现 实的感受和思考。通过理论分析，可以把兴趣点精炼为研究问题，找到研究的切入角 度，把握研究的方向，并形成分析框架；而通过实证分析，则可以对分析结论和对策 建议进行有效的检验。 ( 1 ) 规范研究 本文通过对住房消费领域研究文献的查阅，在对居民住房消费选择进行系统了解 的基础上，重点了查阅并梳理了关于家庭租购选择和住房类别选择的相关文献，以了 解该领域当前的研究状况。国内关于住房消费选择的研究尚处于起步阶段，而国外研 究则较多，研究的影响因素较为全面，在方法上有很多可以借鉴之处。 具体而言，首先，笔者对住房消费选择相关理论进行了简要概述，包括：选择理 论、消费者行为理论、效用理论、离散选择理论和家庭生命周期理论。其次，对住房 租购选择进行了系统的规范研究，对国内外租购选择的研究进展和主要成果进行了梳 理和归纳，初步确定住房租购选择研究的理论框架。最后，对居民住房类别选择的划 分、相关实证研究成果进行了梳理，初步确定购房类别选择研究的主要内容。 ( 2 ) 实证分析 本文的实证分析方法，主要包括数据获取和计量分析两大方面。具体而言，实证 研究包括两个方面：城市家庭住房租购选择微观影响因素研究和城市家庭购房类别选 择微观因素择研究。研究所采用的分析方法主要包括计量模型构建、变量操作化、模 型估计和参数检验几个部分。选用s p s s l 6 0 对研究数据进行描述性统计，以便从整体 上了解数据的分布和质量，并判断收集的数据是否适用于研究。在此基础上，根据变 量操作化和模型估计的需要，选用s p s s l 6 0 进行多元线性回归分析和离散选择模型估 计，并进行模型选优以及各变量的统计显著性检验。 6 浙江大学硕士学位论文 绪论 1 3 2 技术路线 文献梳理： 住房消费选择研究的理论视角及分析框架 国内外对住房消费选择问题的实证研究 理论演绎： 确定本文从哪些角度切入城市 家庭住房租购选择问题 提出城市家庭住房租购选择 微观影响因素研究的理论框架；确 定解释变量，并提出变量之间关系 的理论假设 提出购房类别选择分析的理 论框架，确定解释变量，并提出变 量之间关系的理论假设 实证分析： 事确定数据获取的途径和具 体的实施方案 问卷调查：问卷设计、试 调查、修改定稿及最终发放。 毫数据分析：( 1 ) 运用获取 的2 0 0 7 份问卷进行住房租购选 择研究的描述性统计和模型估 计；( 2 ) 运用问卷调查获取数据 进行购房类别选择的相关研究 和实证检验 系统分析： 城市家庭住房消费选择的微观影响因素 图1 1 论文研究的技术路线图 7 1 4 研究内容与论文结构 1 4 1 研究内容 本文共由5 章组成，每一章的主要内容及研究目的介绍如下： 第1 章，绪论本章主要介绍研究的出发点、研究使用的主要方法、技术路线、 内容简介及各章节之间的逻辑关系。这一章旨在提出研究背景、界定研究范围，为研 究的后续开展进行了铺垫和解释说明 第2 章，文献综述。本章从两个角度进行了住房消费选择相关研究的梳理：一是 整理了住房消费的相关理论，包括理论内涵及其在住房消费研究中的应用；二是梳理 住房消费选择实证研究文献，包括住房租购选择影响因素的归类和住房类别选择影响 因素的梳理。这一章的首要目的是理清本文关注问题所处的参照体系，识别住房消费 选择的微观影响因素。同时，通过对相关研究的分析，借鉴具体的研究方法，帮助完 善研究思路 第3 章，住房租购选择模型构建与实证研究。本章构建了研究的理论框架和研究 假设，在理论研究基础上进行自变量的选取和计量模型构建，并对变量和模型进行解 释；介绍了研究所用数据的收集方法和问卷回收情况，对样本进行了简要的描述性统 计；最后，通过统计工具对理论模型进行实证检验，并针对研究结果做简要分析。 第4 章，购房类别选择模型构建与实证研究。本章包括两大方面的内容：首先， 构建研究框架和研究假设、确定住房面积选择的自变量，对面积类别进行较为科学的 划分，并分析住房面积选择的模型估计结果；然后，运用同样的方法对购房档次选择 进行研究，基于模型估计结果识别家庭在住房档次选择的微观影响因素。 第5 章，研究结论与政策建议。简短回顾了整个研究过程，系统介绍了研究所取 得的结论，阐述并评价了研究结果的理论意义和应用价值，展望了未来研究可能深入 的方向。这一章的目的是将所做研究嵌入整个参照系中，体现研究的继承性及研究意 义 浙江大学硕士学位论文 1 4 2 论文结构 拟解决的问题 为什么要研究城市家庭住房消费选择? 本文处于什么样的参照系中? 有哪些可以借鉴的 研究方法和理论? 国内外学者是如何研究的? 数据的获取方式和渠道是什么? 数据的质量如何? 变量如何测度? 住房租购选择的研究假设是什么? 自变量应该包括哪些? 用什么样的模型? 购买类别( 面积、档次) 选择的变量应该包括哪 些? 变量如何测度? 研究假设是什么? 应用什么样 的模型? 本文的结论是什么? 有何学术意义和应用价值? 进一步研究的方向是什么? 图1 2 论文逻辑结构示意图 章节安排 第1 章 绪论 第2 章 文献综述 第3 章 住房租购选择微观影 响因素实证研究 第4 章 购房类别选择微观影 响因素实证研究 第5 章 研究结论及展望 绪论 9 浙江大学硕士学位论文文献综述 2 文献综述 住房具有商品属性，与众多商品一样是人们生活的必需品。所不同的是，住 房在任何市场化国家里几乎都是最昂贵的单件商品，因此，住房消费选择比普通 商品的消费选择过程更难为复杂。本章将对国内外住房消费选择的相关理论进行 梳理与总结，在此基础上重点总结和归纳国内外住房消费选择的实证研究成果。 2 1 住房消费选择的相关理论 住房消费是一种消费行为，涉及到消费行为理论，该理论描述的是住房消费 的过程，与一般消费行为有所不同，住房消费是高涉入的消费行为，可以用e k b 模型来描述住房选择过程；选择理论背后的含义是家庭作出住房选择时考虑哪些 因素，该理论侧重于从要素角度解释家庭住房消费选择行为；家庭作出住房选择 必然会考虑效用，效用理论旨在解释家庭作出不同消费选择的总体效果，在住房 消费选择中的应用主要表现为住宅权属和住宅面积的选择；但是由于住房特征是 离散的，必须借助特殊的理论和工具加以分析，离散选择理论和在此基础上发展 的离散选择模型能够很好的解决这一问题；住房消费选择与家庭生命周期密不可 分，其随着生命周期的推移而发生动态变化，家庭生命周期理论旨在解释家庭处 于不同阶段的住房消费选择行为。 2 1 1 消费者行为理论 消费者行为理论是直接以消费者行为为研究对象的理论。它是一门综合的学 科，涵盖经济学、消费者心理学、社会学等领域所谓“消费行为”是指消费者在 获得和使用某种产品时的决策过程与行动意向( 连经字，2 0 0 3 ) 。e n g e l ，b l a c k w e l l 和k o l a t ( 1 9 6 8 ) 将消费者行为定义为：“个人直接获取或使用财物与劳务的行 为，包括引起和导致这些行为的决策过程”可见，消费行为不仅包括购买行为， 还包含了行动中各种相关的因素( 虞晓芬，2 0 0 7 ) 。h a w k i n s ，b e s t 和c o n e y ( 1 9 9 7 ) 则认为消费者行为是针对特定产品和情境而发生的。也就是说，面对不同的产品 其购买行为就会不同，甚至是相同的产品也会因消费者的不同而有所差异。 早期的消费者行为研究大多将消费者行为看作是一个决策过程，其中“决策 “常被定义为在各种可行性备选方案中进行选择。h a w k i n s 把“消费者决策选择” 1 l 阐述为“消费者本身十分谨慎地评估一组产品、品牌及服务的属性，并理性地选 择其中一个能使成本最小化的方案来满足其所有已知需求”但此观点被过度简 化了，因为决策是一个过程，而并非只是在备选方案中进行选择的简单动作而己 ( r o b b i n s 和d e c e n z o ，1