（企业管理专业论文）城市社区商业开发研究.pdf

摘要 改革开放以来，随着中国经济的迅猛发展，中国城市化进程加快，城市建设尤其 是住宅区的建设发展迅速，这些都为我国社区商业的开发和建设提出了迫切的要求。 一方面居民对社区商业的需求巨大，这为社区商业的发展提供了契机；另一方面，随 着居民消费结构消费习惯等的变化，如何根据社区居民甚至是地区不同的特点，开发 建设适合我国国情并满足社区居民需求的社区商业，成为目前研究的焦点所在。 社区商业在国外发达国家发展相对比较成熟，本文通过对国内外城市社区商业的 研究比较分析，力图对我国的社区商业开发给出若干有意义的启示和借鉴，并从实际 应用的角度出发，建立社区商业开发要点模型，着重选取了以下几个方面来进行研究： 社区商业的规划、社区商业如何进行定位、社区商业布局的模式、社区商业网点布局 的主要因素、社区商业规模的设定和把握、社区商业招商管理及注重在社区建立现代 流通方式等。其中，社区商业网点布局选取考虑的主要因素为地区特点、人口情况、 集聚效应、交通条件及消费行为等。 最后，通过选取广州金碧花园( 一期) 和广州雅居乐南湖半岛花园两个具体社区 进行其社区商业开发和建设的比较分析研究，以期给社区商业研究者及社区商业丌发 建设者以启示。 关键词：社区商业；社区商业中心；比较研究 a bs t r a c t s i n c ec h i n a sr e f o r ma n do p e n i n g u p ，w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to f c h i n a se c o n o m y ，t h e u r b a n i z i n gp r o c e s so fc h i n ak e e p sa c c e l e r a t i n g ，a n du r b a nc o n s t r u c t i o nd e v e l o p sf a s t ， e s p e c i a l l yt h ed e v e l o p m e n to fr e s i d e n t i a lb u i l d i n g ，w h i c hr e q u e s tu r g e n t l yf o rt h e d e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o no fc o m m u n i t yc o m m e r c e o nt h eo n eh a n d ，p e o p kh a v e e n o r m o u s ed e m a n do fc o m m u n i t yc o m m e r c e ，w h i c ho f f e r s g o o do p p o r t u n i t yf o rt h e d e v e l o p m e n to fc o m m u n i t yc o m m e r c e ；o nt h eo t h e rh a n d ，f o rt h ec h a n g eo fp e o p l e s s t r u c t u r e so fc o n s u m p t i o na n dc o n s u m p t i o nh a b i t se t c ，t h e n ，a c c o r d i n gt ot h ed i s t i n c t i v e f e a t u r e so fp e o p l ei nd i f f e r e n t a r e a s ，h o wt od e v e l o pc o m m u n i t yc o m m e r c et om e e t p e o p l e sn e e d sa n dt os u i tf o rc h i n a ss i t u a t i o nn o wh a sb e c o m et h ef o c u so ft h ep r e s e n t s t u d y t h ed e v e l o p m e n to fc o m m u n i t yc o m m e r c ei n d e v e l o p e dc o u n t r i e si sr e l a t i v e l ym a t u r e t h i sp a p e r ，b yc o m p a r a t i v ea n a l y s i si nu r b a nc o m m u n i t yc o m m e r c eo fd o m e s t i ca n d a b r o a d ，t r i e st og i v es o m ei n s p i r a t i o na n ds u g g e s t i o n sf o rc h i n a sc o m m u n i t yc o m m e r c e d e v e l o p m e n t f r o mt h ep r a c t i c a lp o i n to fv i e w ，t h i sp a p e rh a se s t a b l i s h e da k e yp o i n tm o d e l o fc o m m u n i t yc o m m e r c i a ld e v e l o p m e n t ，a n dt h es c o p eo ft h er e s e a r c hi st h ef o l l o w i n g a s p e c t s ：w h a ta r et h ep l a no fc o m m u n i t yc o m i n e r c e ，h o wt os e ta n dh a n d l et h ec o m m u n i t y c o m m e r c i a ls c a l e ，h o wt ol o c a t e c o m m u n i t yc o m m e r c e ，t h ep a t t e r no fc o m m u n i t y c o m m e r c i a l l a y o u t ，t h e m a i nf a c t o r si n v o i v e di ne o m m e r c i a l l a y o u t i n v e s t m e n t m a n a g e m e n ta n dh o wt oe s t a b l i s hm o d e r nc o m m e r c i a lc i r c u l a t i o nm e t h o d se t c a m o n z t h e m , t h em a i nf a c t o r so fc o m m u n i t yc o m m e r c i a l l a y o u ta r er e g i o n a lc h a r a c t e r i s t i c s ， p o p u l a t i o n ，a s s e m b l ye f f e c t ，t r a f f i cc o n d i t i o n sa n dc o n s u m e r s b e h a v i o r se t c f i n a l l y ，t h i sp a p e rc h o o s e sg u a n g z h o uj i n b ig a r d e n ( 1 ) a n dg u a n g z h o uy a j u l en a n h u p e n i n s u l ag a r d e na se x a m p l e st os t u d y ，i no r d e rt og i v es o m ea p p l i c a b l es u g g e s t i o n sf o r c o m m u n i t yc o m m e r c er e s e a r c h e r sa n db u i l d e r s k e yw o r d s ：c o m m u n i t yc o m m e r c e ；c o m m u n i t yc o m m e r c i a l c e n t e r ；c o m p a r a t i v e a n a l y s i s 广东商学院 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作 所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经 发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以 明确方式标明。因本学位论文引起的法律后果完全由本人承担。 本学位论文成果归广东商学院所有。 特此声明 、 ，矿 j 吁 扩穿 渤同 名0 虢哆 者，7储钐 刘 年 论勾0 位 弦 硎 广东商学院硕+ 学位论文城巾 区商业外发研究 1 垦吉 - 寸目 1 1 选题背景 改革开放以来，我国经济迅猛发展，从2 0 0 3 年至2 0 0 7 年，我国每年的g d p 增长 速度均在两位数以上，至2 0 0 7 年，我国g d p 已达到2 4 6 6 1 9 亿元( 见图1 - 1 ) 。经济高 速发展的同时，中国城市化进程加快，有关数据显示，2 0 0 5 年我国城镇化率达4 2 9 9 ， 根据我国“十一五 规划纲要，到2 0 1 0 年将达到4 7 ，每年将以0 8 的速度增长。同 时，城市建设尤其是居住区的建设发展十分迅速，从1 9 8 0 到2 0 0 0 年这2 0 年里，我 国的城市住宅建设平均以每年2 亿平方米的规模推进，1 9 9 9 年达到5 亿平方米，人均 居住面积从1 9 8 0 年的人均不足4 平方米提高到2 0 0 0 年底的约1 0 平方米，其中，广 州的人均居住面积从1 9 9 1 年的7 9 9 平方米猛增至2 0 0 6 年的3 5 6 6 平方米。与此同 时，居住分配体系也实现了从以单位分房为主的计划经济体制向以土地有偿使用和商 品房建设为主导的市场经济体制的转变。分配体制的变化调动了各方面的积极性，中 国房地产市场得到了空前的发展。 3 0 0 0 0 0 ，、2 5 0 0 0 0 1 r 82 0 0 0 0 0 魁1 5 0 0 0 0 ：醇 。1 0 0 0 0 0 q - 凸 o5 0 0 0 0 0 2 0 0 3 - 2 0 0 7 国内生产总值及其增长速度 m g d p i 出土笙擅拯j 图卜12 0 0 3 2 0 0 7 年国内生产总值及其增长速度 我国城市化进程的加快、城市范围的扩大、城镇人口的增加为社区商业建设提供 了契机，同时，随着城市建设和改造步伐的加快，居民住宅大型化、郊区化的发展趋势， 也要求社区商业建设有更大的作为。美国2 0 0 0 年的统计数据表明，社区型购物中心占 社会商业零售的4 0 6 8 。有专家预计，今后1 0 年内，中国社区消费将占全社会商业零 数据来源：c n k i 中国宏观数据挖掘分析系统 数据来源：中华人民共和国统计局 广东| j f 学院硕+ 学位沦文城i 盯社区商业j f ：发研究 售额的三分之一以上。可以预见，社区商业将成为未来城市商业发展的亮点。 社区商业的丌发和建设在我国需求巨大。一方面，各大城市由于城区“地价”居 高不下，住宅区不断向次中心区一级城市边缘地区发展成为必然趋势，而这些地区的 原有配套设施往往并不是很完善，因此，必然促成了这些地区的居民要求提供相对完 善和便利的社区生活配套的愿望。另一方面，在经济飞速发展的今天，人们的收入大 幅度提高，消费水平也随之逐渐提升，据统计，社会消费品零售总额从2 0 0 2 年的4 8 万亿元增加到2 0 0 7 年的8 9 万亿元，年均增长1 3 1 ，比同期g d p 增幅高2 5 个百分 点。再者，随着城市居民收入增长和生活水平逐步提高，消费结构也发生明显变化。 居民对消费的便利性、安全性要求越来越高，对服务性消费的需求也在增加，这些都对 社区商业的开发和建设提出迫切要求。同时，配套完善的商业设施的设置是商业地产 开发升值的重要因素。 我国的社区商业起于上世纪8 0 年代末9 0 年代初的北京、上海等大城市，至2 0 世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，尤其是近几年，伴随着全国范围内房地 产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，住宅郊区化使人们越来越远离商业相对发达的城 市中心，而随着城市居住空间的同益拓展，当市级商业中心、区域商业中心无法完全 覆盖新兴社区时，社区商业作为一种区域性极强的商业形态适时地弥补了这个缺失。 虽然社区商业在国外发达国家已经表现的相当的成熟，早已成为居民综合消费的 载体，但在我国，社区商业的丌发和建设较晚，发展相对还比较滞后，还有许多问题 值得我们去研究。那么，社区究竟需要什么样的商业服务内容，需要什么形式的商业 服务空间，如何合理的规划和布局商业服务设施来满足人们同常生活中不同层次的物 质生活与精神生活的消费需求，以及国外社区商业的开发和建设对我国有哪些有益的 启示和借鉴等。我们要在肯定社区商业在我国发展前景的同时，探索如何开发适合我 国现状的社区商业，这是本文研究的起源。 1 2 研究的意义 2 0 0 4 年6 月，商务部发布全国商品市场体系建设纲要提出，今后将重点发展 方便居民日常生活的社区商业，要不断增强社区商业服务功能，重视社区商业设施配 套，建设集购物、餐饮、生活服务和休闲等多功能的社区商业体系，加快发展贴近和 方便居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市。2 0 0 5 年5 月，商务部下发了关 于加快我国社区商业发展的指导意见，商务部提出加强社区商业建设，并将其确定为 新形势下商务系统的一项重点工作，该文件指出：争取利用3 5 年时问，在全国人 口过百万的1 6 6 个城市中，初步完成社区商业建设和改造工作，形成满足基本生活消 费需求的社区服务网络，基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家 数据来源：中华人民共和困商务部网站 2 广东商学院硕士学位论文城 r 社区商业，f 发研究 庭服务和再生资源回收等基本生活需求，在社区内就能得到基本满足，在消费水平较 高的社区，要在满足基本生活需求的基础上，形成商业布局较合理、服务功能较齐备、 服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。2 0 0 6 年商务部又丌始实施社区商 业“便利消费进社区、便民服务进家庭 的“双进工程”，全面推进社区商业建设。 国内不少大城市己将发展社区商业提上日程，北京市“十五”规划确立未来5 年 商业发展的重点之一，就是将在市区和郊区城镇形成4 0 0 个配套齐全的社区商业中心。 上海商业发展“十五”计划纲要也明确提出，上海的商业布局将从以“四街四城 为 代表的市中心商业向“社区商业 转移。据有关资料显示，仅2 0 0 2 年上半年，北京 就有1 7 家营业面积在5 0 0 平方米的商业企业走进社区。 社区商业的开发和建设得到了国家强有力的政策支持，引起了各地政府和企业的 高度关注。在这样的背景环境下，肯定社区商业在我国的发展前景，并探索研究适合 于中国现阶段国情的社区商业开发就变得紧迫而有意义。 对社区商业进行研究，既具有理论意义，又具有现实意义。 就理论而言，社区商业的研究涉及多个学科和领域，包括经济、管理、社会、文 化、建筑规划学等。近年来，国内外不少学者从各个角度对社区商业进行了深入研究， 然而对于社区商业的研究大多偏重于具体项目的操作实务，对发展社区商业的理论探 讨还比较少。 从现实意义上，社区商业对社会生活的各个领域都产生十分显著的影响。对消费 者而言，社区商业提供了一种崭新的消费方式和生活方式；对运营者而言，社区商业 代表着现代先进的商业经营和管理模式；对地方政府而言，社区商业可以促进城市的 发展，是体现地区经济发展水平的一个标志。研究社区商业对于指导其在中国迅速健 康的发展具有较强的实践指导意义。 总之，发展社区商业是适应我国现阶段国情的，是必要的；在经济发展、城市化 以及人口增长等基础条件下又是现实可行的，有着良好的发展前景。社区商业能够提 升老百姓的生活品质，打造更好的社区形象，还能创造住宅社区的增值的机会，实现 社会多方面的共赢。 1 3 研究方法 本论文研究的主要方法是文献收集、理论分析、实地调查。通过文献收集，查阅 有关社区商业的理论文献，以此作为分析的理论基础，并结合实际调查的资料文献和 国内外相关理论，探讨社区商业开发的方法和思路，最后选取有代表性的两个社区， 通过实地走访、拍照、问卷调查、深度访谈等方式收集有关社区商业开发状况的资料。 3 广东商学院硕十学位论文城r j 丰十区商业”发研究 1 4 本论文的研究框架及可能的创新之处 1 4 1 本论文的研究框架 本论文的研究框架见图1 - 2 ： 引言 社区商业相关概念及理论研究的文献综述 国内外城市社区商业比较研究 城市社区商业开发研究 ( 建立社区商业开发要点模型) 社区商业实例比较研究 ( 依据要点模型进行实例比较研究) 结语 图1 - 2 本论文研究框架 1 4 2 可能的创新之处 本研究力图在以下几个方面有所创新和进步： 。 一是将零售业的相关理论融入到社区商业开发运用中，明确了社区商业开发的理 论基础； 二是对国内外城市社区商业进行比较研究，以期能够对我国城市社区商业丌发给 予若干借鉴和启示； 三是建立社区商业开发要点模型，并对社区商业开发提出若干具有操作性的建设 性的意见。 4 广东商学院硕十学位论文城巾社区商业开发研究 2 城市社区商业相关概念及理论研究的文献综述 2 1 社区商业相关概念研究文献综述 2 1 1 社区 自1 9 世纪5 0 年代开始，随着蒸汽动力等新技术成果的广泛推广和应用，西欧和 北美许多国家由农业社会向工业社会转型的进程开始逐步的加快，随着工业化的迅速 发展，都市化进程也大大加快，大批失去土地的农民不断涌入城市寻找新的生计，一 座座新型的城镇社区建立起来。在这种社会背景下，社区发展和建设在理论研究和实 践两个层面上迅速兴盛起来，受到了越来越多的研究学者、社会工作者、社会服务机 构及政府部门等的高度重视。 1 社区概念的由来 社区( c o m m u n it y ) 源于拉丁语c o m m u n is ，意为共同的东西和亲密的关系。 1 8 7 1 年，英国学者梅因出版了一本东西方村落社区，首先使用了c o m m u n i t y ( 一 般译为社区、集体、团体、共同体、公社等) 这一名称。 1 8 8 7 年，德国社会学家斐迪南腾尼斯( f e r d i n a n dt o n n i e s ，1 8 5 5 1 9 3 6 ) 出版专 著g e m e i n s c h a f tu n dg e s e l l s c h a f t ( 译成英语，那就是c o m m u n i t ya n ds o c i e t y ： 若译成汉语，一般译为社区与社会或共同体与社会) ，首次将g e m e i n s c h a f t ( 一般译为社区、集体、团体、共同体、公社等) 概念与g e s e l l s c h a f t ( 社会) 概念 相区别，用来说明社会变迁的趋势和两种不同的社会团体。 2 0 世纪2 0 年代，美国学者查尔斯罗密斯( c p l o o m is ) 在翻译腾尼斯的社 区与社会一书时，将该书译为 f u n d a m e n t a lc o n c e p t so fs o c i o l o g y ，即社 会学的基础概念。其后，罗密斯将其改译为c o m m u n i t ya n ds o c i e t y ，即社 区和社会，将其中的德语g e m e i n s c h a f t 译成英语c o m m u n i t y ( 译为公社、团体、 共同体等) 。 在我国，“社区 一词不是源于汉语词汇，它是2 0 世纪3 0 年代初，我国社会学 学者费孝通( 当时是燕京大学社会学系的学生) 通过英文译本研究社区与社会并 将其介绍到国内时，将c o m m u n i t y 一词译为“社区”，后经国内学术界广为引用而流 传开来。1 9 4 8 年1 0 月1 6 日，费孝通在学术刊物社会研究第7 7 期上发表其论文 二十年来之中国社区研究，在该论文中，费孝通谈到2 0 世纪3 0 年代初期翻译f 腾 尼斯著作及汉译词汇“社区 的形成过程说：“当初，c o m m u n i t y 这个词介绍到中国来 的时候，那时的译法是地方社会，而不是社区。当我们翻译滕尼斯的c o m m u n i t y 和s o c i e t y 两个不同概念时，感到c o m m u n i t y 不是s o c i e t y ，成了互相矛盾的不解之 5 广东商学院硕十学位论文城市社区商业j f 发研究 词，因此，我们感到地方社会一词的不恰当，那时，我还在燕京大学读书，大家 谈到如何找一个确切的概念，偶然问，我就想到了社区这么两个字样，最后大家 援用了，慢慢流行。这就是社区一词的由来”。 2 社区概念 腾尼斯对社区的解释和现在对社区的解释大相径庭，他认为社区和社会是对立 的，社区代表乡村，而社会代表城市，社区作为一种乡村社会关系会随着城市化的进 程而消亡。虽然他认为社区具有人际关系和谐，以血缘、亲情、邻里和朋友关系为纽 带，是人们追求的理想社会模式，“人们在共同体里与同伙一起，从出生之日起，就 休戚与共，同甘共苦而人们走入社会就如同走进他乡异国 ，但其对社区未来 的看法是悲观的，认为传统的共同体时代必然被新兴的社会时代所取代。显然，这一 概念的出现与当时西方社会的历史背景密切相关，隐约折射出十九世纪后期西方社会 在工业化、城市化、现代化迅速发展的进程中，社会关系日益复杂，人际关系日趋冷 漠的社会现实和发展趋势。透过滕尼斯对社区所具有的亲密无间的人际关系的描述， 使人们隐约看到他对工业化、城市化、现代化进程的反思和忧虑。值得一提的是， 滕尼斯在提出g e m e in s c h a f t 时并没有强调其地域性。 1 9 3 6 年，美国芝加哥大学社会学系教授罗伯特帕克在社区研究中，试图从社区 的基本特点上对社区下定义。在他看来，“社区的基本特点可以概括为：一是有按区 域组织起来的人口；二是这些人口不同程度地与他们赖以生息的土地有着密切的联 系；三是生活在社区中的每个人都处于一种相互依赖的互动关系里” 帕克可谓是最早给社区概念下定义的社会学家之一，在帕克以后发展的对社区概 念的各种不同定义的数量是惊人的。在帕克定义后不到2 0 年，在1 9 5 5 年，美国社会 学家乔治希勒里( g e o r g ea j r h i l l e r y ) 收集研究了有关社区的9 4 个定义后发现： 除了人包含于社区这个概念内，有关社区的性质，没有完全系统的解释。希勒里通过 统计分析，发现这9 4 个定义中有6 9 个包含社会互动、地理区域、共同关系三大特征。 在综合这些不同定义的基础上，乔治希勒罩给出来了一个自己的定义，即“社区是 指包含着那些具有一个或更多共同性要素以及在同一区域保持社会接触的人群”。这 种提法，得到了国外不同学科领域的学者的认同。1 9 8 6 年，道特森( d o t s o n ) 从社会学 角度把社区定义为具有认同感和归属感的人组成的社会组织的空间或地域单元。1 9 8 7 年古达尔( g o o d a l l ) 则从人文地理学角度理解社区，认为社区既是指为居住和工作而 占有和分享有限地域空间的互动人群，又代表着包容社会日常生活主要特征的最小空 间系统。英国工党主席巴克雷( b a r c l a y ) 在1 9 8 0 年的工作报告社会工作的作用与任 参阅费孝通文集第五卷，群言 h 版社，1 9 9 8 年，第5 3 0 页。 f 腾尼斯：共同体与社会中文版( 林容远译) ，商务印书馆，1 9 9 9 年，第5 3 页 参见拉里莱思( l l y o n ) ：都市社会中的社区英文版，芝加哥：多塞出版社，1 9 8 7 年，第5 页 乔治- 希勒里( g a j r h i u e r y ) ：社区的定义：一致的地方，载乡村社会学1 9 5 5 年6 月期，第1 1 8 页 6 广东商学院硕十学位论文城市社区商业，f 发研究 务中，一开始便指出：社区是个广泛的词，在某一地区内生活的人，无论其社会地 位如何，政治态度怎样，他总会与周围人建立某种社会关系，如传递信息、给予同情、 理解或帮助。正是这些地方关系网及其调动周围群众参与活动的能力，构成了我们所 谓社区最实质的内容。1 9 8 1 年，著名美籍华裔社会学者杨庆堑整理发现，在各种社会 学文献中，至少出现了1 4 0 多种社区定义。在这些定义中，有的从社会群体、过程的 角度去界定社区；有的从社会系统、社会功能的角度去界定社区；有的从地理区划( 自 然的与人文的) 去界定社区；也有的从价值观、生活方式的角度去界定社区；还有的 从归属感、认同感及社区参与的角度来界定社区。多达1 4 0 多种定义，从一个侧面反 映出社区在人们生活中的重要性，也反映出学术界对这种重要性的关注程度。正如阿 尔伯特亨特( h u n t e r ，1 9 7 5 ) 指出，“( 社区) 概念的松散性提供了普遍的磨刀石， 磨尖争论着的观点的边缘，使概念易受攻击。” 研究的繁荣带来了定义的混乱，随着对社区理论和实践分析的兴起，出现了无数 个社区的定义。 国外有关“社区 的理论研究大致可以分为“组织论 、“区域论、“综合 论三个阶段。 ( 1 ) “组织 论时代 “组织 论时代的标志为滕尼斯( f e r d i n a n dt o n n i e s ) 1 8 8 7 年发表的社区和社 会一书。滕尼斯所处的时代正是欧洲工业化和城市化大发展的时代，社会急剧转型 并造成两种社会组织的分野。一种组织是传统的，以农村为代表，其人际关系具有熟 悉、同情、信任、相互依赖等特性；另一种组织是现代的，以城市为代表，其人际关 系具有陌生、反感、不信任、相互独立等属性。他把前一种传统组织称之为“社区”， 后一种现代组织称之为“社会”。同时，滕尼斯看到，在社会转型中，前者正在为后 者所取代，而正是这种让人极不情愿的取代，把人类带进工业文明时代。 在西方经典社会学理论中，人们往往把“社区 与“社会”对立起来看。社会是 以目的、利益为基础，社会成员之间合作的纽带主要是契约和交易关系，其制约手段 通常是依据正式的法律；而社区则是以认同的意愿、价值观念为基础，社区成员之间 合作的纽带主要是血缘、邻里和朋友关系，其行为控制通常是依据习惯、传统或乡规 民约、良风民俗。 ( 2 ) “区域 论时代 “区域 论时代以英国社会学家麦基文( r m m a c i v e r ) 1 9 1 7 年发表的社区： 一种社会学的研究为标志。麦基文把社区看作是人类在其中共同生活的区域，它可 大可小，村庄、城镇是社区，城市、国家也是社区，甚至整个地球也可以看作一个社 区。在这里，社区不再是绝对的，而是相对的；它与社会的界限不再是刚性的，而是 弹性的。在现代化的实践中，城市不断扩大，农村不断缩小，“社区”日益被“社会 7 广东商学院硕十学位论文城市社区商业丌发研究 所吞没；而在现代化的理论发展中，社区的地位和功能却在只益扩展和增强，出现了 “社区吞没“社会”的现象。从表面上看，这种现象似乎让人难以理解，但从本质 上看，它却符合辩证否定的发展规律。 “区域”论的社区界定是现代化发展历程上的一个重大转折，它具有以下两方面 的意义：第一，“区域社区”论为在城市、地区、国家甚至全球层面引入社区规划和 社区发展奠定了理论基础，勾勒出从社会现代化到社会全球化发展的基本框架，昭示 出现代化是全人类发展的必由之路；第二，与其让“社会”的理性法则改造“社区， 不如让“社区 的人文法则改造“社会”，“区域社区 论意味着可以用社区原则、 社区精神建设大社会。它提醒我们，在迈向社区社会化、社会现代化的同时，不要忘 记社会社区化、社会人文化的发展。 ( 3 ) “综合力论时代 “综合论”时代以美国学者桑德斯( i r w i ns a n d e r s ) 1 9 5 8 年社区论( 第一版) 的发表为标志。“综合论”把社区既看作是“一个互动的体系，又看作是“一个行 动的场所”。“综合社区论把冲突论和行动论引了进来，打破了“组织社区”和“区 域社区”的均质、平衡状态，全面地反映了社区的属性，科学地揭示了社区发展，同 时为社区发展提供了过程、运动、方案和方法模式，极大地丰富了现代化的理论和实 践。 根据不同学者在研究方法上的不同，美国学者桑得斯( s a n d e r s ) ，把国外对社区 的理解归纳为四种类型： 一、定性的方法：把社区理解为一个居住的地方； 二、生态学的方法：把社区理解为一个空间单位； 三、人类学的方法：把社区视为一种生活方式； 四、社会学的方法：把社区当作一种社会互助。 1 9 8 6 年，我国民政部提出开展社区服务的要求，政府第一次提出社区的概念。民 政部关于在全国推进城市社区建设的意见中对社区有以下的描述：社区，不同于城市 规划中居住小区的概念，而是一个重要的社会学概念。社区作为一个社会学概念，不 同于城市规划中的居住区( 或住宅区) 等概念；社区概念强调社会组织、社会关系网 络和社会互动，描述了特定居住地域的社会环境；居住区( 或住宅区) 概念强调的是 城市规划中的一种土地使用状态，以及土地上的建筑物布局和服务设施的配置。简单 的理解可以认为居住区( 住宅区) 概念描述了居住的物质环境，是城市居住社区形成 的主要空间载体。社区概念综合了人居环境中社会人文形态和空间环境形态要素。 3 社区构成的基本要素 社区作为居民生活的社会共同体，通常包括有四个基本要素，即地域、人口、组 高鹏关注社区及社区发展的城市规划理念规划师2 0 0 2 年第1 8 卷第8 期 8 广东商学院硕十学位论文城巾社区| i 业开发研究 织结构和文化。 ( 1 ) 地域要素 每一个社区总是和其特定的地理环境特征联系在一起的，总是存在于特定的自然 地理与人文地理的空间中，有着一定的边界，地域是社区的自然地理与人文地理的空 间载体。自然地理条件包括社区所在的方位、地貌特征、自然资源、空间形状和范围 等，而人文地理条件则包括了人文景观、建筑设施等。也正是这些地理环境特征，使 之与其它社区相区别，如一座大桥、一条河流等。社区的界限是相对的，范围大小不 等，人口多寡相异。但总体来说，社区的地域界限应限制在居民日常生活能够发生互 动的范围以内，或者限定在能够满足居民基本需要的生活服务设施、组织结构可以发 挥作用的范围之内。 ( 2 ) 人口要素 一定数量的人口是社区构成的必需要素。社区构成的人口要素指居住在本区域内 的社区居民人口的状况，主要包括社区人口的数量和质量、人口的结构、人口的分布 及其流动状况等。数量状况指社区内居民人口的多少；质量状况指社区内居民人口在 教育文化程度、身体素质、道德修养等方面的状况；人口结构亦称人口构成，是指社 区内各个类型居民人口的数量比例关系，如企业管理者、教师、工程师、工人、失业 者等之问的数量构成比例关系及不同性别与不同年龄等的人口比例关系等；人口分布 指社区内的人口的密度状况大小及居民及其活动在社区范围内的空间分布状况；人口 流动指社区内居民数量的进出与增减及其在空间分布上的变化。 对于商业研究者而言，社区人口要素是一个非常重要的概念。社区人口要素的状 况及具体的数据，受到企业( 如房地产开发商、零售企业) 、政府、社区研究者乃至 置业者的高度重视。目前，一些发达国家已经设立专门的机构负责在因特网上或用其 它形式提供这些相关的资料和数据。 ( 3 ) 组织结构要素 组织机构是社区活动得以展开的社会组织形式。社区的组织结构主要指社区内部 各种社会群体和组织之间的相互关系及其构成方式。随着经济与社会发展水平的提 高，社会分工越来越细，社区内各种社会群体的种类越来越多，如家庭、邻里、商业 单位、居委会、学校、医院、书画社、舞蹈队、读书会等。如何促使各种社会群体和 组织之间发展积极的互动关系、使社区内的各种社会群体与组织之间的互动关系处于 良性的状态，是社区研究的重点。 ( 4 ) 文化要素 由于受不同历史传统、地理环境和人口构成的影响和作用，社区文化呈现出一定 的地域性和特殊性。一般来说，社区文化包括历史传统、风俗习惯、生活方式、交际 语言、宗教信仰、社区归属( 依赖) 与社区认同感等。 9 广东l j i 学院硕十学位沦文城市社区商业儿发研究 4 社区的基本类型 不同的经济发展水平、不唰的自然和人文地理状况、不同的人口状况及文化传统 等，使社区呈现出不同的性质和格局。一般来讲，将社区划分为两大类： 一类是地域型社区( g e o g r a p h i c a lc o m m u n i t y ) ：主要是根据地域条件和特征去 比较、划分社区的类型，如农村社区、集镇社区和城市社区等； 另一类是功能型社区( f u n c t i o n a lc o m m u n i t y ) ：主要是注重或强调社区的某些 功能性特征，如经济功能、社会功能、文化功能等，从而将社区划分为经济型社区、 旅游型社区、文化型社区等。 5 城市社区 1 9 世纪2 0 年代以后，随着西方工业革命的不断推进，机器大工业逐步取代传统 的手工业，社会分工越来越细，城市发展的速度也越来越快，越来越多的农民也迁徙 到城市这一新的居住地。进入2 0 世纪以来，在全世界范围内掀起了一股前所未有的 城市化( u r b a n i z a t i o n ) 浪潮。据联合国经济社会事务部人口司发布的报告指出，2 0 0 7 年，欧洲和北美等发达地区的城市化程度已经达到了7 4 ，中国的城市化比也己达到 了4 2 ；预计到2 0 0 8 年底，半数世界人口将居住在城市。 城市是人们经济、政治、文化、教育、科学、卫生医疗及社会发展等各项活动的 中心。随着我国城市化的进展，人口必将向城市聚集，城市社区成为居民占主导地位 的生活区域，成为人们最重要的、影响力最大的一种居住地或生活共同体。 2 0 0 0 年1 2 月，民政部下发了民政部关于在全国推进城市社区建设的意见，该 文件对城市社区进行了界定：城市社区是指聚居在城市中一定地域范围内的人们所组 成的社会生活共同体，我国城市社区的范围一般指经过社区体制改革后做了规模调整 的居民委员会辖区。 2 1 2 社区商业 1 对于社区商业概念的研究 商业，又称贸易，是商品社会中，以货币为媒介进行商品交换从而实现商品流通 的经济活动，及在此基础上人们建立的社会经济联系。社区商业是一种以社区范围内 的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 喻颖j 下在社区商业开发运营指南中对社区商业的界定为：所谓社区商业，我 们判断其用以识别的标准在于“商业体与住宅的关系”。社区商业是指区别于城 市区域中心商业、s h o p p i n gm a l l 、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周 边居民为主要服务对象的零售商业形态。 从社区的概念理解社区商业：一，社区商业是一定地域空间范围内人们的商业活 数据来源：h t t p ：n e w s 1 6 3 c o m 0 8 0 2 2 7 0 8 4 5 m n k t e h 0 0 0 1 2 0 g u h t n d 1 0 广东商学院硕士学位论文城市社区商业j f 发研究 动，强调其空间范围；二，社区商业是服务于社区居民的商业活动，强调其活动主体； 三，社区商业是社区内人们的商业活动，及在此基础上建立的社会经济体系，强调其 活动内容。商业活动是消费时代人们体验城市生活，组织社会关系的主要方式，因而 社区商业是社区内人们居住生活的重要组成部分。 结合社区的概念，社区商业就是在一定居住地域空间范围内，服务于一定人口的 商品交易行为，以及在此过程中人们形成的社会经济关系。社区商业泛指居住社区内 人们的一切商业活动，包括购物、文化、娱乐、餐饮、旅游等。 社区商业“因住而商”，立足点是全面迎合社区消费色彩，满足社区居民基本生 活消费。体现就近方便、服务多样的商业特征。 从服务范围来看，社区商业是一种具有很强的地域性的属地型商业。相对于城市 商业中心、区域商业中心而言，社区商业所辐射的消费半径相对有限。 从功能来看，社区商业是一种以社区内以及周边社区居民为服务对象，以便民、 利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足居民生活、购物、休闲、娱乐、文化等 需要的商业形态。社区商业所提供的服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特 点。 2 对于社区商业的规模研究 喻颖正在社区商业开发运营指南中指出，社区商业这一商业形态是城市商业 的基础，它的服务人口一般在5 万人以下，服务半径一般在2 公里以内。由于这一商 业的属性决定了它的总规模一般应控制在3 万平方米左右。 各国对社区商业规模的要求各不相同，这是各国经济发展水平、居民汽车普及率、 国土面积、居民密集度等因素的差异造成的。以社区购物中心为例，商务部颁布的社 区商业设施规划建设规范提到社区购物中心面积应在5 万平方米以内。 社区规模和位置很大程度上决定着商业量的配置。如果项目地处城市边缘，整个 区域处于建设中，配套尚不完善，其商业的开发定位在一定程度上要辐射邻近区域， 但其规模又不能太大，否则其经营压力就会转嫁到开发企业身上。如果商业分布具有 外向型特征，在一定程度上就成为城市商业的一部分。衡量社区商业的规模的问题又 与周边的城市消费力有一定的关系，要通过针对商业的定量和定性的调研来决定社区 商业规模。 3 对于社区商业的实务研究 社区商业实务操作涉及多学科的研究领域，包括经济、管理、社会、文化等。喻 颖正在社区商业开发运营指南中，对国内社区商业开发机会分析、最优化社区商 业规划思路、如何实现社区商业配套经营利润的最大化、社区商业配套经营的赢利模 式、社区商业的招商策略、社区商业的经营管理策略等方面进行了系统研究。 4 对于社区商业空间的研究 广东商学院硕十学位论文城市社区商业开发研究 在现代城市，居民互动不强，邻罩关系淡漠，社区居民间缺少精神慰籍，在居住 过程中的地域空间与心理认同空间出现了非重合。 马启国( 2 0 0 7 ) 在社区商业空间初探中指出，社区商业空间是维持与强化社 区居民必要的互动沟通的世问场所，是维系社区居民情感，构建“熟人生活圈”心理 依赖的载体，社区商业为社区居民提供一个促进社区居民交往的生活空间和体验空 间，社区商业空间是居民生活方式、消费方式的延伸。 5 对于社区商业模式的研究 王蕾( 2 0 0 6 ) 在新社区的商业中心研究中通过对社区建筑空间形式的差异研究 及社区居民同常消费内容及消费行为的差异研究，总结出三种社区商业模式，分别为 社区商业街、社区大型独立超市及社区购物中心。 社区商业街宜人的街道空间符合我国传统审美习惯，也继承了我国传统商业经营 模式；其与住宅布局的紧密结合关系为人们的生活带来了便利，容易创造出热闹而舒 适的社区生活气氛，丰富人们的日常生活。其小进深的空间形式适合小型零售商业， 比如便利店或者餐饮店，经营内容可以与另两种模式有效互补。社区大型独立超市是 集超级市场和折扣店的经营优势合为一体的，满足普通消费者追求消费品的价廉物 美，追求消费过程的便捷、全面的消费心理。社区购物中心，多半以超级市场作为主 力店，其商业业态是集超级市场与普通零售百货、餐饮、娱乐于一体的商业中心。 我国学者对社区商业的研究集中于社区购物中心的研究比较多。如王蕾( 2 0 0 6 ) 认为社区购物中心因为其复合型的功能为满足消费者不同层次的消费需求提供了一 个合适的场所，具有良好的发展前景。樊盛兰( 2 0 0 6 ) 认为社区购物中心是社区商业 的高级形式，是我国社区商业发展的一大趋势。 购物中心的分类研究见表2 一l ： 表2 - 1 购物中心的分类研究 购邻里型社区型 区域型 超区域型 按商圈 物商圈? f ，径( i i i ) 1 23 51 0 2 03 0 4 0 来划分 中 商圈人口( 万人) l 25 1 05 0 1 0 0 2 0 0 以上 心 按购物都会型购物中心 地区刑购物中心 城郊型购物中心社区购物中心 中心的 位于市中心黄金位于市区非传统商欧美多为城郊型位丁大型居民社 选址地商圈且连通地铁圈，但交通便捷。购物中心，位于城区内 点分类站，一般楼层较高郊高速公路旁，室 外停车场巨大，有 的有1 0 0 0 车位以 上的大型停车场。 1 2 广东商学院硕十学位论文城巾| 社区商业丌发研究 按购物以高档商品为主以中高档商品为主 以中低档商品为主 中心的 如果7 0 的以上 即高中低档比例协调( 在高3低档商品不能超6 0 ，否则就 定位档比例经营高档商：中5 ：低2 左右)成为人型跳蚤市场、小商品市 次分类 品，则这个购物中 场或批发市场 心一般最大只能 作到1 0 万盯 按购物巨型超级购大型购物中心中型购物中心小型购物中心 中心的物中心 商场面面积在2 4 万面积在1 2 至2 4面积在6 至1 2面积在2 至6 万平方米之间。 积规模 平方米以上万平方米之间万平方米之间一般社区购物中心是小型购 分类物中心 注：此表根据相关资料整理而成 2 2 社区商业相关理论研究的文献综述 关于社区商业的主要理论主要有区位理论、商圈理论、地价理论、消费者行为空 间理论、零售业态理论等。 2 2 1 区位理论 区位理论是关于企业或产业的地理位置及区域分布和变化的理论。主要有：工业 区位理论、市场竞争区位理论、贸易边界理论、市场区位理论、中心地理论。 1 工业区位理论 工业区位理论由韦伯在1 9 0 9 年提出。他从运输成本、劳动力成本和聚集因素等 方面说明了工业区位移动的规律。工业生产需要运进原材料，在有多种原材料的情况 下，企