（企业管理专业论文）基于价值链优化的房地产开发企业竞争优势提升研究.pdf

山东人学砂11 j 学位论文 中文摘要 房地产业是我国国民经济支柱产业之一，在其从九十年代初期快速发展的过 - l 程中出现了许多问题，从2 0 0 3 年开始，我国加强了对房地产行业的宏观调控， 出台了一系列新的政策，使得房地产开发企业的生存环境发生了根本性的变化， 企业间的竞争变得越来越激烈。将价值链的观点融入到房地产开发企业的管理 中，充分挖掘价值活动的每一个价值增长点，从而提升价值链创造价值的能力， 提升企业的竞争力，带来企业竞争优势的提升。 本文正是通过对价值链理论、竞争优势理论和房地产开发企业的价值链及竞 争优势理论的研究分析，从竞争优势提升的角度构建出优化后的房地产开发企业 的价值链模型，并提出本文的两个研究假设：一、房地产开发企业价值链主要 应从房地产丌发企业前期丌发能力、策划能力、规划设计能力、施工能力、市场 营销能力、物业管理水平六个方面进行优化。二、房地产开发企业通过对六个价 值环节的优化能够提升企业的竞争优势。 本文的研究成果： ( 1 ) 构建出优化后的房地产开发企业价值链模型，总结前人的研究成果提出 了房地产开发企业竞争优势指标，并对调查企业做了实证分析，获得了企业的竞 争优势指数。 ( 2 ) 运用因子分析总结出了房地产开发企业价值链优化的指标构成，通过对 调查问卷的数据进行因子分析，共提取了六个因子组成房地产开发企业价值链优 化的指标，这六个因子分别是：前期开发能力、施工建设能力、物业管理水平、 规划设计能力、市场营销能力、项目策划水平。 ( 3 ) 运用回归分析验证了研究假设二的正确性，指出六个优化指标对房地产 开发企业的竞争优势有显著的影响 ( 4 ) 最后，本文针对每一个价值环节系统地提出了的优化对策。 国内外大多数学者对房地产开发企业价值链优化的研究大都是直接运用理 论演绎的方式，很少利用数据进行实证分析；此外，国内外大多数学者很少对房 地产开发企业竞争优势与价值链关系进行实际验证。因此，相对于这些定性的理 论研究而言，本文的这种研究方式是一种创新。 山东人学形i 十：学位论文 本文通过规范研究和实证分析捆结合的研究方法来探讨房地产开发企业价 值链的优化。提出从竞争优势提升的角度来优化企业价值链，并指出对房地产 企业价值链优化能更好的培育企业的竞争优势。并提出房地产开发企业价值链 优化指标，弥补了从房地产产业环境研究企业价值链理论的缺陷，丰富了房地 产丌发企业价值链理论。同时较为系统提出的价值链优化策略，为我国房地产 开发企韭竞争优势的提升起到了指导作用。 关键词： 房地产开发企业；价值链；价值链优化；竞争优势 山东大学硕十学位论文 a b s t r a c t r e a le s t a t eh a sb e e nm a n yp r o b l e m sa tt h eb e g i n n i n go f19 9 0d u r i n gi t sf a s t d e v e l o p m e n tw h i c hi so n eo ft h ep i l l a ri n d u s t r i e si nn a t i o n a le c o n o m y t h e r ea r em a n y n e w p o l i c i e sw h i c hr e g u l a t et h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n2 0 0 3 t h e e n v i r o n m e n to ft h ee n t e r p r i s e sh a sc h a n g e d t h u s ，t h ee n t e r p r i s es h o u l da d a p t m a n a g e m e n tt ot h ev a l u ec h a i nw h i c hh a sac h a n g e dc o n s t i t u t ea n dw e i g h t p r o m e t e t h ea b l i t yo ft h ev a l u ec h a i nc r e a t i n gt h ep r o f i ts o a st o u p g r a d et h ea d v a n t a g ei n c o m p e t i t i o n i nt h i sp a p e r ，i ti st h r o u g ht h ev a l u ec h a i nt h e o r y ，t h e o r yo fc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e a n dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s ev a lu ec h a i na n dc o m p e t i t i v ee d g et h e o r e t i c a l r e s e a r c ha n da n a l y s i s ，c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e sf r o mt h ep e r s p e c t i v eo fu p g r a d i n gt h e b u i l d i n gt oo p t i m i z et h ev a l u eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sc h a i nm o d e l ，a n d p u tt h et w oh y p o t h e s e s ：f i r s ta r e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s ev a l u ec h a i no fr e a l e s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s em a i n l yf r o mp r e - d e v e l o p m e n tc a p a b i l i t i e s ，a n d p l a n n i n gc a p a b i l i t y ，c a p a c i t yp l a n n i n ga n dd e s i g n ，c o n s t r u c t i o nc a p a c i t y ，m a r k e t i n g c a p a b i l i t i e s ，t h el e v e lo fp r o p e r t ym a n a g e m e n tt oo p t i m i z et h ef o l l o w i n gs i xa s p e c t s s e c o n d ，r e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sb ys i xt oo p t i m i z et h ev a l u ec h a i n u p g r a d i n ge n t e r p r i s e sc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e s t h es t u d yr e s u l t s ： ( 1 ) c o n s t r u c t i o no ft h eo p t i m i z a t i o no ft h ev a l u ec h a i no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t e n t e r p r i s em o d e l ，s u m m i n gu pt h er e s u l t so fp r e v i o u ss t u d i e so ft h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g ei n d i c a t o r s ，a n dt h ee m p i r i c a l i n v e s t i g a t i o no fab u s i n e s s ，b u tt h e yh a v et h ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g eo fi n d e x ( 2 ) u s eo ff a c t o ra n a l y s i ss u m m a r i z e dar e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s ev a l u e c h a i n o p t i m i z a t i o ni n d i c a t o r sc o n s t i t u t e db yt h eq u e s t i o n n a i r ef a c t o ra n a l y s i so ft h ed a t a ，a t o t a lo fs i xc o m p o n e n t se x t r a c t e df r o mr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t e n t e r p r i s ev a l u ec h a i n o p t i m i z a t i o nt a r g e t s ，t h es i xaf a c t o ra r e ：p r e d e v e l o p m e n tc a p a b i l i t i e s ，a n d 山东大学硕l ? 学位论文 c a p a c i t y - b u i l d i n gc o n s t r u c t i o n ，p r o p e r t ym a n a g e m e n t , p l a n n i n ga n dd e s i g nc a p a c i t y ， m a r k e t i n gc a p a b i l i t i e s ，p r o j e c tp l a n n i n gl e v e l 。 ( 3 ) v e r i f i c a t i o no ft h eu s eo fr e g r e s s i o na n a l y s i so nt h ea c c u r a c yo ft h ea s s u m p t i o n s t h a tt h es i xi n d i c a t o r so nt h eo p t i m i z a t i o no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e sh a v eam a r k e di m p a c t ( 4 ) f i n a l l y ，av a l u eo f t h i sp a p e r e v e r ya s p e c to f t h ep r o p o s e ds y s t e mt ot h e o p t i m i z a t i o nm e a s u r e s m o s ts c h o l a r sa th o m ea n da b r o a df o rr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s ev a l u e c h a i no p t i m i z a t i o no ft h eu s eo ft h e o r e t i c a li n t e r p r e t a t i o n sa r ed i r e c tm a n n e r ，r a r e l y u s ee m p i r i c a ld a t aa n a l y s i s ；i na d d i t i o n 。t h em a j o r i t yo fs c h o l a r s 越h o m ea n da b r o a d a ler a r e l yc o m p e t i t i v ea d v a n t a g ei nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sw i t ht h ea c t u a l r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ev a l u ec h a i nc e r t i f i c a t i o n t h e r e f o r e ，i nr e l a t i o nt o t h e s e q u a l i t a t i v et h e o r ys t u d i e s ，t h i sr e s e a r c hp a p e ri sa ni n n o v a t i v ew a y b ys t a n d a r d i z i n gr e s e a r c ha n de m p i r i c a la n a l y s i so f t h er e s e a r c hm e t h o d c o m b i n i n gr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e st oe x p l o r et h ev a l u ec h a i no p t i m i z a t i o n m a d ef r o mt h ep e r s p e c t i v eo fe n h a n c i n gc o m p e t i t i v ee d g et oo p t i m i z et h eb u s i n e s s v a l u ec h a i n ，a n dp o i n t e do u tt h a tt h er e a le s t a t eb u s i n e s sv a l u e c h a i no p t i m i z a t i o no f t h ee n t e r p r i s et oc u l t i v a t eab e t t e rc o m p e t i t i v ee d g e a n dp r o p o s e dr e a le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s ev a l u e c h a i no p t i m i z a t i o ni n d i c a t o r sf r o mt h er e a le s t a t e i n d u s t r ym a k eu pf o rt h ee n v i r o n m e n t a ls t u d yt h et h e o r yo fe n t e r p r i s ev a l u ec h a i n d e f e c t s ，e n r i c h i n gt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tb u s i n e s sv a l u ec h a i nt h e o r y a tt h e s a m et i m et h es y s t e mm o r ev a l u ec h a i no p t i m i z a t i o ns t r a t e g i e sf o rt h ed e v e l o p m e n to f c h i n a sr e a le s t a t ee n t e r p r i s e se n h a n c ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g eh a sp l a y e dag u i d i n g r o l e k e y w o r d s ： r e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e ；v a l u ec h a i n ，v a l u ec h a i no p t i m i z a t i o n ； c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果。除文中已经注明弓| 溺的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研 究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明 的法律责任由本人承担。 论文作者签名：驰趁 目 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论 文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分 内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段 保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：聋逝毖导师签名： 、， 山东大学硕 ：学位论文 题目：基于价值链优化的房地产开发企业竞争优势提升研究 正文： 第1 l 章绪论 房地产开发企业作为我国新兴的产业，2 0 多年来发展势头迅猛。产业的高 利润吸丐l 了大量的跟随者进入该产业。竞争者数量的增多势必会使产业内的竞争 加剧，同时带来平均利润的降低。面对着快速变化的外部环境，房地产企业要想 在激烈的竞争中保持有利地位，培育起自身的竞争优势变得至关重要。现今的房 地产业界对于产业环境给予了过分的关注，丽忽视了对于企业内部价值链的分析 来提升企业的竞争优势。 嚯。l 问题的提出 1 理论背景 目前，理论界针对房地产开发企业竞争优势的研究有以下几种观点：一种观 点认为房地产开发企业的竞争优势源于企业的核心竞争力，帮所谓嚣内生论；另 一种观点则认为房地产开发企业的竞争优势源于企业的资源整合能力、价值链层 面和核, 0 1 1 力三个方面，是对竞争优势内生论和外生论两种理论的整合；第三种 观点就是放份僮链的角度来研究房地产开发企业竞争优势，指出对房地产开发企 业价值链的优化和提升有利于提升企业的竞争优势。但在研究房地产开发企业价 值链优化时，虽然从顾客价值的角度提出了房地产企业价值链优化的数学分析模 型，却没有对模型进行实证，此外，对房地产开发企业价值链优化的分析还不够 全面，也没有提出优化后的价值链体系。本文就价值链优化作进一步的探讨，提 出房地产开发企业价值链优化模型，期望弥补该理论上的不足。 2 实践背景 今天，众多房地产开发企业把价值链上的各业务环节有选择地外包给专业的 公司，企业自身在整个房地产价值链环节上处于主导地位。但是存在的问题是房 地产开发企业把其价值链上的增值环节外包出去之后，并没有注重各个环节之间 的联系，各个环节是相互独立的。例如把前期的调研外包给策划公司，把规划设 山东大学预i ：学位论文 计环节外包给设计院，嚣个环节之闻并没有直接的联系，开发企业也没有直接参 与到这两个环节当中，而是直接把策划公司的调研结果告知设计院，设计院根据 调研结果作规划设计。这肖中存在的调研结果可信度和设计院与策划公司理解上 的偏差等问题，导致了规划设计与顾客需求之间的偏差过大。在消费者日益理性 的今天，企业产品与顾客需求的这种脱节往往导致产品的滞销，也是造成现在市 场上商品房的空置率过高的重要原因之一。那么，如何解决这闻题，如何准确 的理解顾客需求荠在此基础上更为有效的创造颞客价篷，这是大部分国内房地产 开发企业应该考虑和解决的首要问题。然而，顾客价值的创造过程即是企业产品 的生产过程，顾客价值来源于企业经营活动的各个环节。按照波特的观点，正是 这些增值活动构成企业的价值链。国内房地产企业只有通过对现有的价值链进行 优化，才能防止各环节之间的脱节，更好的理解顾客需求，创造顾客价值，进而 提升自身的竞争优势。 1 。2 研究内容 本论文通过对囤内房地产开发企业价值链现状及存在问题的分析，以房地产 开发企业价值链上的价值创造活动为研究对象，透过对房地产开发流程( 价值链 的活动流程) 的分析，并提出价值链优化的方法。由于我图的房地产开发行业的 竞争加剧，保持竞争优势至关重要。因此本文从价值链优化的角度出发研究如何 提升房地产开发企业的竞争优势。本文共分七章： 第一章是绪论部分。本章介绍了本文的研究背景，引出了本文的研究问题， 指出了本次研究的理论意义和实践意义，简荦介绍了本文的研究框架和研究方 法。 第二章是本研究的理论基础及评析部分。本章对价值链理沦、竞争优势理论 及房地产开发企业的价僮链理论和竞争优势理论进行了理论综述，荠针对相关理 论对基于竞争优势提升的房地产开发企业的价值链优化进行了评析。 第三章是房地产开发企业价值链现状的描述，并根据房地产开发企业的项目 开发流程构建出了房地产开发企业的价值链现状图，指出了当附价值链存在的问 题，并提出价值链优化有助于提升房地产开发企业的竞争优势。 第图章是房地产开发企业价值链优化研究设计部分。本章通过综合理论综述 山东大学硕 ：学化论文 和深入访谈，探讨了研究模型的构建；提出了研究假设；设计了调研问卷。 第五章是实证分析。本章通过f 式调查，并对调研数据进行了描述性统计、 因子分析、回归分析和对研究假设进行了检验，结果证明了研究假设的正确性。 第六章是在前文的理论研究和实证分析的基础上，探讨了基于价值链优化的 房地产开发企业竞争优势提升策略，包括提升前期开发能力、施工建设能力、物 业管理的早期介入、规划设计、市场营销能力、项目全程策划能力及加强各个价 值环节之间的联系。 第七章结束语中，分别就本次研究的创新点、研究不足以及今后进一步研究 的方向进行了阐述。 1 3 研究方法和研究框架 本论文采用采用理论演绎和实证分析来提出房地产开发企业价值链优化模 型；结合房地产开发企业的现状，通过实证研究和规范研究相结合的方法来探究 如何通过优化房地产开发企业价值链来提升其竞争优势。本论文的结构框架为： 山东大学硕，l ：学位论文 1 4 研究意义 图1 1 本文的研究框架 王理论意义： ( 1 ) 提出从竞争优势提升的麓度来优化企业价值链，并指出对房地产企业价值 链优化能更好的培育企业的竞争优势。 ( 2 ) 提出房地产开发企业价值链优化指标，弥补了从房地产产业环境研究企业 价值链理论的缺陷，丰富了房地产开发企业价值链理论。 2 实践意义： 本研究在理论综述和实证分析的基确上提潞了房地产开发企监价值链优化 的六个方面的指标，也有针对性迤比较系统地提出了价值链优化的具体策赂，这 为我国房地产开发企业竞争优势的提升起到了一定的指导作用。 4 2 1 价值链理论 第2 章研究的理论基础 2 1 1 价值链理论的基本内容 价值链是企业对产品进行设计、生产、营销、交货等基本活动以及相关辅助 活动的集合。竞争者价值链之间的差异正是竞争优势的来源。因此，通过对价值 链进行分析，改进价值链结构，优化价值链，就可以获得或保持竞争优势。 迄今为止，作为价值链分析理论基础的价值链理论已经历了传统的价值链理 论、虚拟价值链理论和价值网三个发展阶段 ( 1 ) 传统的价值链理论 1 9 8 5 年在竞争优势一书中，迈克尔波特指出“竞争优势归根结底产 生于企业为客户所能创造的价值，或者提供同等效益时采取相对的低价格，或者 其不同寻常的效益用于补偿溢价而有余，并首先提出“价值链”( v a l u ec h a i n s ) 的概念。迈克尔波特断言一个企业要具有竞争力，必须创建强己高效的价值链， 因为企业之间的竞争不单是企业单体之间的竞争，而是企业所处的价值链之间的 竞争，通过与竞争对手价值链的比较，可以揭示决定竞争优势的差异所在。 波特建立了“价值链”的模型，如图2 。l 所示： 山东人学硕i ? 学位论义 辅 勘 瀵 磁 套弘琏骥竣涟 陂酶、缓霉l 憝搀、企馥支纯、哆麓耱瓒麓 叁。力爨源镑鲤 。搭黪、选拔、酶涵、学援、魏越激酾孳制 技术骥麓技零、骧势联簸、羲鞭、令巍矗豢踅黪黉势 ； 采购 物定绥 秘l 瑚、麓麴掰椿、鞋辩稽理、缎护等 ? 攀 魂熬嚣努譬产缀赞终熬氟魏 蠢场嚣端 蝴卜 ， 琏本活动 圈2 1 价值链模型 1 资瓣来源：迈克尔波特。竞争绕势= 艺京：华夏出版享主，2 0 0 1 波特认为，价值活动是企业创造对买方有价值产品的基石，主要分为基本活 动和辅助活动两大类。蹦 1 ) 锓一企韭都有其独特嚣价值链，哥由九冀基本的价值活动类剩来籀述，这一 价德链代表其在特定产业内的各种价值活动的组合。企业的价值链及其所从事的 单个活动麴方式“反映了其历史、战略、推动战略的途径以及这些活动本身的根 本经济效益”。 2 ) 从价值链角度，价值可理解为“买方愿意为企业提供给他们的产品所支付 的价格 。一方面，企业价值链为顾客创造价值；另方面，企监价值链在剖造 徐僮盼过程中豁然消耗资源，锑成本。显然，企韭静竞争优势在于其成本小于顾 客价值。 3 ) 任一企业价值链均为禁产业价值链的部分，它们相互之蚓彼此关联，共 丽构成一个价值系统。显然，企业价值链在价值系统中所处的位置决定了其战略 定位。 由此，我们得出三点结论：“第一，企业各项活动之闻都有密切联系，如原 材料供疲和产晶盼加工舞造；第二，每项活动都应绘企避带来价值，否则这项活 动就没有存在的必要；第三，价值链不仅包括企监内部的链式活动，更熏要豹是， 6 山东夫学硕 学位论文 还包括企业的外部活动，如与供应商之间的关系，与顾客之间的关系。 1 总之，波特教授的价值链理论概摄超来浼就是企业价值链运作的最终霹标是 获得利润，通过将企业的活动分解成各种价值活动并对这些价值活动之间的联系 进行考察可以识别出企业的竞争优势。 ( 2 ) 虚拟价值链 随着信息技术的发展以及在生产和生活中的广泛应用，在现实的物质世界之 外，出现了一个由信息组成的虚拟世界。而这个世界也成为了企业的战场，越来 越多的企业开始在这个世界中竞争。但是在这两个世爨中企业创造价值的过程是 不一样的。因此，j e f f e r e yf r a y p o r t 和j o h nj s v i o k l a 于1 9 9 5 年提出了“虚拟 价值链”( v i r t u a lv a l u ec h a i n ，v v c ) 的观点。h 3 德们认为任何一个企监组织都是在两个不问的璧界中进行竞争，一个是管 理人员看得见、摸得着的有形的资源世界，称之为“市场场所 ( m a r k e tp l a c e ) ： 另一个则是由信息构成的虚拟世界，这一虚拟世界的出现导致电子商务这样一 个新的价值创造场所，他髑将这一新的信息世界称之为“市场空间”( m a r k e t s p a c e ) 。它们通过不同的价值链开展价值创造活动，前者通过“有形价值链 ( p r a c t i c a lv a l u ec h a i n ，p v c ) ，即采购、生产与销售，后者通过“虚拟价值链”， 酃信息的收集，组织、筛选与分配。强3 两条价值链的价值增缓过程不同，前者是 由一系列线性连续的活动构成，后者则是非线。陡的，有潜在的输入输出点，能 通过各种渠道获得和分靠的矩阵。通过对两条价值链价值创造过程的区别，企业 可以根据自己的组织、结构、战略观点和对这两个过程所进行的管理实践，提出 新的观点和技术上的挑战。 r a y p o r t 和s v i o k l a 最后提如了利用虚拟价值链创造价值的五项准则。 1 ) 数字化资产的法则与物质资产不同，数字化资产在消费后并不会用光。 利用数字化资产创造价值的企业，可能从具有潜在无限数量的交易中重新获得它 们，由此改变了它们所处行业的竞争力。 2 ) 新的规模经济虚拟价值链重新定义了规模经济，使小型企业能在由大企 业主导的市场上获得产品和服务的较低单位成本。 3 ) 耨的范围经济在虚拟市场空间中，企业能通过利用套数字化资产， 包禺火谢新洲竞争对手分析 m 华夏h j 版社2 0 0 3 ：3 4 2 3 4 5 7 山东大学硕i ? 学位论文 对很多不| 司的差异性市场提供服务来重新定义范到经济。 4 ) 压缩交易成本在虚拟价值链上的交易成本比在传统价值链上的交易成 本要低。由于信息技术的不断发展，今天的企业寻找和利用信息资源比以前便宜 和方便多了，为企业灵活地控制其价值链的各个环节提供了可能。 5 ) 重新平衡供给与需求。在当代这个供大于求的商晶社会中，企业再也不 能仅仅考虑向社会供给产品和服务，而要从需求角度考虑问题，了解消费者的需 要并对之作出反应。3 。 由此，我们可以看出虚拟价值链在当今信息时代的重要性，它是传统价值链 ； 的在市场空| 、日j 中的延伸，是对传统价值链在信息领域内的新发展。它根源于传统 价值链而又在理念上有所提高，它把企业间的竞争从物质资源的消耗转向了信息 利用效率的提高。它在创造价值方面比传统价值链更快、更好、更具灵活性而成 本甏低。 ( 3 ) 价值网 随着知识经济、网络经济的来l 瞄，市场经济表现出了高度专业化分工和高度 网络化合l 乍，信息处理方式的飞跃，促使了思维方式的变革。在科学技术突飞獯 进、世界经济加速一体化的时代，企业的经营曰益国际化，企业的成熟周期越来 越短，市场的竞争越来越激烈。在这样的个时代中，企业的生存与兴旺将不仅 取决于企业自身的努力，而且取决于它与上下游企业和客户的关系。在这种背景 下，价值网理论与方法便应运而生。 价值网的观念是出美智( m e r c e r ) 顾问公司的著名顾阀a d r i a n s l y w o t z k y ，在 其利润区一书中首次提出。 也指出，国于顾客的需求增加、国际互联网络的 冲击以及市场惠度竞争，企业应该改变事业设计，将传统的供应链转变为价值网。 价值网“是一种新业务模式，它将顾客日益提高的苛刻要求与灵活及有效率、低 成本的制造相连接，采用数字信息快速配送产品，避开了代价高昂的分销层，将 合作的提供商连接在一起，以便交付定制解决方案o 将运营设计提升到战略水平： 适应不断发生的变化。”器 随后，p r a b a k a r k a t h a n d a r a m a n 和d a v i d t w i l s o n 提毒了价俊网的模型，见图 2 2 。这模型使用了价值创造的三个核心概念，即优越的顾客价值，核心能力 和相互关系。该模型明确表现出三个核心概念之间存在复杂的相互作用和系统联 山露大学颂 二学位论文 系。 图2 2 价值网模型 资料来源：张燕价值网一种新的战略思维组合价值工程2 0 0 4 ( 2 ) 1 ) 优越的顾客价值 价值网是一种以顾客为核心的价值创造体系，优越的颞客价值是价值网模型 中价值创造的目标。价值网还是种需求拉动系统，正是顾客需要激活了整个价 值网络。价值网将每一个顾客都被看作是独一无二的，它区别对待每位细分顾客 的需求。优越的顾客价值决定价值网成员公司的核心能力( 至) 。王的关联性质主 要在于价值网模型所体现的思想以顾客为核心。顾客的需要类型及其价值实 现的方式、内容决定了价值网中核心能力的种类。成员公司掌握各自优势的核心 能力是最有效地实现顾客价值的必要条件。同时，顾客需要逐决定着成员公司核 心能力的组合方式。 优越的顾客价值可以强化价值网成员间的相互关系( i i ) 。顾客价值的实现要 求价值阚核心能力的最佳组合，体现在成员公司之闯，通过建立某种相互关系产 生互动：顾客对价值网创造的价值给予的满意评价会激发成员公司的士气，同时 强化成员公司相互关系的紧密程度，提高其合作质量。 2 ) 相互关系 价值网通过成员公司之间的相互关系连结成一种动态、有机的价值创造体 9 山东人学硕1 l ：学位论文 系。就单个成员公司来讲，他与供应商、顾客、竞争者、互枣 、者之间的关系错综 复杂、纵横相联，演绎出极为复杂的价值创造系统。价值网成员的相互关系促进 优越的顾客价值之实现( i i i ) ：成员公司联合创造价值的方式受公司f 白j 相互系的 性质影蛹，因此，高质量的相互关系可以促进价值的创造和实现。 相互关系可以维持价值网中各企业核心能力的动态均衡( i v ) 。价值网创造价 值的过程由各成员公司联合实现。为了巩固自己在关系网络中的相对优势地位， 成员公司都需要不新鸯羹强对自巍核心能力的投入，从而将价僮网中各成员的核心 能力组合保持在动念均衡状态。上世纪8 0 年代商业市场买卖双方的主导模式是 两种之间的对抗关系，今天则转入一种以双方合作关系为基础的更加深入的合作 模式。价值网成员公司之间建立觞李霹互关系不是零和搏弈下的背弃式竞争，藕是 基于双赢思想的紧密合作。成员公司之间建立合作关系能够实现核心能力优势互 补，共担风险和成本，共享市场和顾客忠诚。 需要强调的是媒体技术特别是互联网技术，使价值网成员问形成不同以往的 相互联系方式。网络成员同时共同面对顾客，且实行并行工程，对顾客需求实现 快速反应。网络成员之问还能实现各自价值创造过程中的实时合作。信息技术还 扩震了成员的规模与合作范圈，有刹于价值霹创造价值功熊的最佳实现。园 3 )核心能力 核心能力是价值网得以存在和运行的关键环节，是合作关系建立的基础。价 值刚强谪成员公司核心能力的优化整合，发挥成员之间的协同效应，以簸有效地 实现顾客价值。核心能力限制着相互关系的质量( v ) 。单个成员公司利用核心能 力创造的价值仅是价值网所创造价值的一部分，因而必须与拥有其他核心能力的 公司建立褶互关系。核心能力缀合创造优越翡颞客份篷( ￥王) 。价釜网创造价值的 程度受成员公司核心能力的影响。来自各专业领域的核心能力越关键，就越有可 能创造最优越的顾客价值。呻卜 “价值网 理论从一个更高的层露上对价值链理论进行了实用化麴系统思 考，将企业的经营置身于现代网络环境，而不仅仅是链式结构之中。将链式思考 提升到网状思维的结果使企业能满足用户的独特需要，又从这些独特需求中寻找 企娩的发展祝会。留爨此，从定义上看，“价值阑理论是使价值链理论更适应当 张燕价值网一种新的战略思维组合f j 】价值t 程2 0 0 4 ( 2 ) ：1 4 - 1 7 圆大卫波维特等。价值蝴打破供j 越链，挖掘隐列润啤 。j 裘：人民邮电i | ；版被，2 0 0 1 l o 由衷大学硕 ：学位论文 今电子商务社会的一种提升，是世纪末流行的管理理论的集大成者。阳1 综上所述，从价值链理论至l 虚拟价蕾链爵到价值阚，我们可以看出价值链是 ! 构成企业绩效和价值创造的所有活动。因此，只有通过优化各个价值活动环节， 才能节约成本，保证各个活动环节的合理性和有效性。 2 1 2 房地产开发企业价值链理论 有关房地产开发企业价值链的研究，垦前的理论研究还不多 国外的学者s t e p h e n e r o u l a c 根据p o r t e r 的价值链理论并结合房地产行业的 特点，提出了房地产开发企业价值链的两大基本活动n 引： 表2 1 房地产开发企业价傻链的活动 价值链的一般 房地产丌发企业的重要活动 活动 五项基磊瘩活动 内部后勤与供应商的关系维护和企业内部原材料的转移 生产经营高效运作的工作场所，劳动力的获取 外部焉勤运用运输配给系统 市场蓠销 房地产服务的提升，营销宣传，现场销售的氛围 服务提供便利的客户服务，获取服务设施和服务团队 四项辅助活动 企业基础设施工作场所的位置和空间的属性等基础设施对于辅助管理的功能 和运作效率将产生极大的影响 有美工 乍场所帮工作空间的战略决策更深层的体现在工作经验 人力瓷源管理 上，实际上这也是房地产公司的一个基本战略 关于场所的决策，有利于创新工作的空间构造，这两者是价值 技术开发 活动的整体，丽这些活动需要通过寻找技术发展 采购工作空间的氛围会影响采购活动的执行 资料来源：s t e p h e ne r o u l a c r e a le s t a t ev a l u ec h a i n c o n n e c t i o n s ：t a n g i b l ea n d 】s t e p h e ne r o u l a c r e a le s t a t ev a l u ec h a i n c o n n e c t i o n s ：t a n g i b l ea n dt r a n s p a r e n t 帆j o u m a lo fr e a le s t a t e r e s e a r c h 19 9 9 ：3 9i ，山东人学顾- j ? 学位控义 t r a n s p a r e n t 。j o u r n a lo fr e a le s t a t er e s e a r c h ，19 9 9 县鲍国内的理论主要有以下几点： ( 1 ) 对波特价值链的延展，把它应用在房地产企业中。我国学者吴继中按 照波特的价值链框架对房地产企业价值链解析，结合房地产企业自身特点，建立 房地产企业价值链理论框架，并构建了房地产企业的价值链结构图2 3 ： 辅 助 活 动 众业基穑设施( 总髂管理、计翔、壤量管理、政瘸事务等) 入力资溉：管理( 招聘、培训、报酬等) 技术开发( 设计、广衡、服务程序等) 采购( t 地获取、材料购买等) 资金前期开施j ：= 建市场售后物业 运作发( 土地设( 质量营销服务管理 (融开发、规进度成本 ( 宣( 保修 物业 资、资划等)等)传、销维修管瑗等 等)售等) 等)等) 基本活动 蚕2 3 房地产开发企业徐值链结构图 + 资料来源：吴继中基于价值链理论的房地产开发企业核心竞争力分析 商业现代化，2 0 0 6 ( 2 ) 基本活动的主要内容 ( a ) 前期开发阶段 前期开发阶段对应于波特基本价值链的内部后勤，包含了基本开发程序中的 投瓷机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、签署有关合作协 议等五个阶段。其主要工作包括项嚣论 委，土地开发，规划设计这三大部分。 项目论证：房地产开发企业打算在某地块投资建房时，首要考虑的是项目的 可行性。进行市场调研，确定用户需求及产品定位直接影响到项目的成败；土地 开发：房地产的位鹭是影响其价格的最重要的因素，也是用户的首要考虑因素； 规划设计：由于设计工作的专业性很强，房地产开发企业般委托设计院进行设 1 2 山东大学硕j ：学位论文 计。项目丌发总成本的7 0 左右在设计阶段确定，因而设计阶段对于项目成本的 控制极为重要，而且产品的好坏对于客户的满意程度将起到关键作用。 ( b ) 施工建设阶段 施工建设阶段对应于波特基本价值链的生产经营，主要内容包括基本开发程 序中的工程建设环节。 ( c ) 市场营销阶段 市场营销阶段对应于波特基本价值链的外部后勤和市场销售，涵盖了开发程 序中的竣工验收后租售，投入使用环节。市场营销阶段足房地产开发企业价值链 中将产成品转化成市场价值，获得企业收益的关键环节。 ( d ) 售后服务阶段 因为在上个阶段已经收回了投资，获得了应有的利润，房地产开发企业继而 转向新的丌发项目。这个时候房地产已经由专业的物业公司接管，在此过程中如 有产品质量等问题，则由少量的一些维修人员负责保修和维修工作。许多房地产 开发企业在这一阶段的功能主要体现在对房屋及设备的维护和维修上。 辅助活动的基本内容 ( a ) 企业基础设施：包括总体管理、计划、财务、会计、法律、政府事务和 质量管理等。在房地产开发的经营过程中，主要指房地产投资策划系统、财务会 计分析、与土管部门及城市规划部门等的联系、法律事务管理等，其中与政府部 门的关系构成了企业基础设施中相当重要的部分。 ( b ) 人力资源管理：主要涉及房地产专业人员的招聘、开发销售人员的雇佣、 培训，物业管理人员的雇佣、培训及所有类型人员的报酬、激励机制。 ( c ) 技术开发：包括房地产企业的信息决策及获取技术、房地产开发前期市 场融资分析、房地产开发过程中的新产品、新工艺可行性的论证、房地产销售之 前的预售安排、市场销售阶段的市场研究、售后的物业自动管理系统、服务规范 手册与程序等。 ( d ) 采购：采购投入主要包括土地使用权、建筑材料、中介代理机构的服务、 办公设备与技术、其他物资等。n u ( 2 ) 决策资源集团提出的五大价值链战略体系，即情报价值链、策划价值 链、产品价值链、执行价值链、资源价值链。以超前的战略眼光，打通地产价值 山东人学顾 ：学位论文 链，提秀企业的核心竞争力。该理论是站在战略的高度对企业价值链进行的研究 分析，实际操作起来还有定的局限性，它忽略了企业的内部运作，只是从产业 的角度来分析房地产开发企业价值链。 综合以上学者的观点，我们可以得出房地产开发企业价值链足以房地产开发 项目流程为基础，以企业基础设施、人力、技术开发、采购等活动为辅的各种活 动的组合。 2 。2 企业竞每优势理论 2 2 1 企业竞争优势概念回顾 竞争优势的概念最早是由英国经济学家张伯伦( e c h a m b e r l i n ) 在1 9 3 9 年 的著作垄断竞争理论中提出的。从词义上来看，韦氏英语词典将“优势”定 义为二种优越的位簧或情形，或者由于某种行为而产生的利益。关于“竞争的 概念问题，在新帕尔格雷夫经济学大辞典中，诺贝尔经济学奖获得者、竞争理 论大师乔治斯蒂格勒认为：“竞争系个人( 或集团或国家) 闯的角逐：凡两方或 多方力图取缛并j # 各方均能获得的某些东西时，就会有竞争”。既然竞争是一季巾 排他性的经济行为，那么肯定有一些企业在竞争中获胜，也就是相对其他企业而 言表现出一定的优势。这种优势应该是竞争的结果，而