（企业管理专业论文）天津滨海新区房地产市场研究.pdf

摘要 中文摘要 房地产产业作为国民经济的支柱产业正如火如荼的发展，天津的房地产也顺 应这个潮流，滨海新区作为天津市的新区，其房地产发展有其独特性、代表性和 新颖性。因此，本人将研究的课题定为天津滨海新区房地产的发展。 本文旨在从滨海新区地区入手，研究了滨海新区房地产的发展环境背景，指 出该区在国家战略中的地位，总结出新区房地产发展的现状及特点，最后提出我 对该区发展的结论和一些独创性建议及展望。 该文分为七部分，第一章绪论，主要论述了本文的选题背景意义及内容和框 架；第二章介绍了滨海新区地概况，介绍了该区包括的范围，并对几个区域，塘 沽、汉沽、大港进行了简单介绍，也对该区的发展规划及投资环境进行了介绍； 第三章介绍了房地产的基本概念、特点及其分类；第四章分析了滨海新区房地产 的相关环境，主要从经济发展、相关政策、地产运行状况以等四个方面进行了研 究；第五部分主要介绍了该区房地产发展现状，介绍了滨海新区热点区域、销售 价格、产品特征及发展商关注程度；第六部分介绍了该区国家战略定位，指出其 区位范围、特点及国家战略地位；第七章提出我对该区的研究结论，指出该区目 前出现的六个问题，并针对这些问题提出了十点研究建议和展望。 本文主要从以上几方面对天津滨海新区的房地产发展进行了研究，不足之处 请多多指教。 关键词：房地产发展天津滨海新区战略地位 a b s t r a c t a b s t r a c t r e a le s t a t ep r o p e r t yi sam a i ne c o n o m yi na l lb u s i n e s s ，i ti sd e v e l o p i n gv e r yf a s t i nc h i n a t i a n j i ni st h es a m e t i a n j i nb i n h a in e wa r e ai s an e wd i s t r i c ti n t i a n j i n i ti sav e r yi m p o r t a nd i s t r i c t b i n h a in e w a r e ah a s2 2 7 0k i l o m e t e rs q u r e i ti s h a st h r e ef u n c t i o na r e a ：t i a n j i np o r t ，d e v e l pa r e aa n d b a o s h u ia r e a i ti sa l s oh a st h r e e a d m i n s t r a t i o na r e a t h e ya r et a n g g ud i s t r i c t ，h a n g ud i s t i c ta n dd a g a n gd i s t r i c t i th a si t s o w nc h a r a c t e r i s t i ca n dn e wt h i n g s s oia mi n t e r e s t e di ns e a r c h i n go nt h i sp r o j e c t t h i sa r t i c l ef o c u s e s0 nt h ed e v e l o p i n go fr e a le s t a t eo ft i a n j i nb i n h a in e w a r e a i p o i n to u ti t s c h a r a c t e r i s t i cp o s i t i o nf r o mm a c r o s c o p i ca n dm i c r o c o s m i c id r a w p i c t u r e sa n dm a k es o m ef o r m st os u p p o r tm yv i e w s id r a wac o n c l u s i o n o f fi t s d e v e l o p m e n ta n dc h a r a c t e r i s t i ca n dp r o p o s a la tt h ee n d t h i sa r t i c l ei sm a d eo fs e v e n p a r t s t h ef i r s tp a r ti sb a c k g r o u n do fc h o o s i n gt h ea r t i c l e ，c o n t e n ta n d f r a m e ：t h e s e c o n do n ei sa b o u tt h i sa r e a se c o n o m i cp o li c ya n ds oo n ；t h et h i r dp a r t i s i n t r o d u c i n gt h i sa r e a sd e v e l o pn o w ；t h ef o r t hp a r ti n t r o d u c e st h i sa r e a ss t r a t e g y ，i t s r a n g e ；t h ef i f t hp a r ti sac o n c l u s i o nim a d ea n dp r o p o s a l t h ec o n c l u s i o ni sm y o w n p u r p o s et ow r i t et h i sa r t i c l e ih o p et i a n j i nb i n h a in e wa r e ac a nd e v e l o pf a s t a n d s t e a d l ya tr e a le s t a t ep r o p e r t ya n dh o p et i a n j i nc a nd e v e l o pw e l l h o p ei tc a nb e c o m e t h eb e s tc i t yc h i n aa n di nt h ew o r l d im a d em ys e a r c hf r o ms e v e r a lp o i n t s ，it h i n ki th a ss o m ew e a k n e s s e s ，p l e a s e g i v em es o m ec o m m e n t sa n ds u g g e s t i o n s k e y w o r d s ：r e a le s t a t e t i a j i nb i n h a in e w a r e ad e v e l o p s t r a t e g y 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得叁鲞盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签獬 签字日期：弘叮年厂月9 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解苤鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权苤鲞盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：狮覆 一 签字日期矿纩年厂月日 新虢i 暇 签字日期：沙矿年厂月彩相 第一章绪论 1 1 本文选题背景和意义 1 1 1 本文选题的背景 第一章绪论 近几年来我国经济的快速稳步发展，很多行业的效益都有了较大的提高，在 推动经济增长的诸多因素中，房地产业尤为突出，已成为国民经济新的增长点。 房地产与国民经济有着密切的联系，国民经济发展水平决定房地产业的发展水 平，房地产的发展又促进国民经济的发展，二者相互依存，相互促进。 1 1 2 本文选题的意义 整体经济的繁荣必将带动房地产市场的快速发展；同时，经济的发展促使人 民消费水平的稳步提高，这些都促使了未来的房地产市场出现供需同步增长的良 性循环状态。滨海新区作为天津市的一个新型城区，房地产发展更有其代表性和 独特性。本文通过宏观和微观的研究并以滨海新区的房地产状况进行论述，最 后提出我对滨海新区房地产的见解以及对该地区的发展进行了展望。 1 2 本文研究的内容及框架 1 2 1 本文的研究内容 本文主要研究天津市滨海新区的房地产发展情况。从宏观和微观两个角度来 研究，同时对滨海房地产的现状进行了研究，最后提出了研究结论及建议和对该 地区发展的展望。 第一章绪论 1 2 2 本文的研究框架 灭；社浓潞额l 爰翰奔 _ - i 。_ _ 。l r 汉i 阳戈：简纷l a 避i 驹舞】 - 坳i | i j 甄简介 灭i l 澎泡耩l 求米毁艘娩 天津滨海新【爰投饶珥境 绛漭 黢懿 运 r 锵凇 影响 l 墨域i | 场移应，龇懿分析 图1 1 天津滨海新区房地产发展的研究框架 2 笋生争 一一一一一一一一一 | 弼 第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究 2 1 房地产 第二章房地产的基本概念特点及分类 2 1 1 房地产定义 房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态： 1 单纯的土地； 2 单纯的房屋； 3 土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附 在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财 产。( 构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产按类型分为： 1 住宅用( 7 0 年) ； 2 生产用( 5 0 年) ； 3 经营用( 门头等，5 0 年) ； 4 行政用( 市政府、法院等，5 0 年) ； 5 其他用( 学校，博物馆等) 。 2 1 2 房地产市场 是由房地产一级市场( 俗称土地市场) 、房地产二级市场( 俗称楼盘开发) 、 房地产三级市场( 俗称散盘交易) 组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 1 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的 方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 2 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业， 然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 3 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权( 以 房地产证为依据) ，然后将该物业的所有权转让给受让方。 第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究 2 1 3 商品房 是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。 住宅的种类 住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、 t o w n h o u s e 、别墅等。 1 按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 2 按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、 钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。 3 按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高 层住宅、其他形式住宅等。 4 按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃 层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅( 超小户型) 等。 5 按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房( 房改房) 、经济适 用住房、住宅合作社集资建房等。 6 按住宅的建筑形式，根据住宅设计规范，民用建筑高度与层数的划 分为：1 层3 层为低层住宅：4 层6 层为多层住宅；7 层- 1 0 层为中高层住宅( 也 称小高层住宅) ；ll 层 3 0 层为高层住宅；3 0 层( 不包括3 0 层) 以上为超高层 住宅。 2 1 4 住宅的种类 住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、 t o w n h o u s e 、别墅等。 1 按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 2 按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、 钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。 3 按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高 层住宅、其他形式住宅等。 4 按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃 层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅( 超小户型) 等。 5 按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房( 房改房) 、经济适用 住房、住宅合作社集资建房等。 6 按住宅的建筑形式，根据住宅设计规范，民用建筑高度与层数的划 第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究 分为：l 层3 层为低层住宅；4 层6 层为多层住宅；7 层- 1 0 层为中高层住宅( 也 称小高层住宅) ；1 1 层3 0 层为高层住宅；3 0 层( 不包括3 0 层) 以上为超高层 住宅。 2 1 5 我国对土地使用年限的有关规定 1 居住用地7 0 年： 2 工业用地5 0 年； 3 教育、科技、文化、卫生、体育用地5 0 年； 4 商业、旅游、娱乐用地4 0 年； 5 综合或其他用地5 0 年 2 1 6 二手房的使用年限 二手房的使用年限从土地管理部门出让土地使用权之日或房地产证确定 的起始日起算。 2 1 7 土地使用权的终止 1 出让合同规定的年期届满； 2 土地灭失； 3 土地使用者死亡而无合法承继人； 4 人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决 定生效； 5 用地单位迁移或者被依法注销的； 6 市政府根据社会公共利益需要，提前收回土地使用权； 7 法律、法规规定的其他情形； 第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究 2 2 房地产业的概念 2 2 1 房地产业定义 房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 2 2 2 房地产产业的主要内容 1 土地的开发和再开发； 2 房屋的开发和建设； 3 地产的经营( 包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等) ： 4 房地产经营( 包括房屋的买卖、租赁、抵押) ； 5 房地产中介服务( 包括信息、测量、律师、经纪、公证等) ； 6 房地产物业管理； 7 房地产金融( 包括信息、保险、金融投资等) 。 2 3 房地产的特性 2 3 1 房地产位置的固定性 土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋 不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2 3 2 地域差别性 每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 2 3 3 房地产的高质耐久性 2 3 4 房地产具有保值、增值性 房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土 地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产 作为龙头产业，税收约占国民生产总值的1 0 。 第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究 2 4 房地产的前景 2 4 1 城市化水平走势稳步提高 城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2 0 1 0 年城市人 口达6 1 亿，每年需新建住宅3 2 7 亿m 2 。 2 4 2 人口流动增加形成对住宅的需求 流动人口的不断增加，对当地的房地产是一个考验和冲击，增加了住宅的 紧张，改变原有的模式，增加了当地住宅的需求，推动了房地产的发展。 2 4 3 居民消费水平的提高 居民消费水平的提高，增加的对住宅档次的要求，因此推动了房地产向 更高水平发展，以适应居民的要求。 2 4 4 城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求 旧城改造，是推动地产发展的另外一个因素，它改善了居民的住宅水平， 同时促进了房地产的发展。 2 4 5 深化改革与市场发展的促进对住宅的需求 随着改革的不断深化和市场的不断发展和竞争，住宅在不断的提高和改 进，以适应市场的需求。 第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究 政府改革深化内需 1 取消福利分房，实行住宅货币化： 2 开发二手房市场； 3 下调存款利率，吸引大批投资性客户； 4 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。 2 5 房地产的分类 2 5 1 按房产性质分类 1 商品房 2 非商品房 3 集资房 4 福利房 5 私房 2 5 2 按房地产用途分类 1 写字楼： ( 1 ) 标准写字楼 ( 2 ) 商住写字楼 2 住宅： ( 1 ) 高层住宅( 小高层) ( 2 ) 多层住宅 3 商铺： ( 1 ) 临街地铺 ( 2 ) 裙楼商铺 4 房地产按类型分为： ( 1 ) 住宅用( 7 0 年) ； ( 2 ) 生产用( 5 0 年) ； ( 3 ) 经营用( 门头等，5 0 年) ； ( 4 ) 行政用( 市政府、法院等，5 0 年 ( 5 ) 其他用( 学校，博物馆等) 。 第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究 2 5 3 按照房地产市场的内涵、外延及其特点分类 1 从交换物的用途来分，可以分为生活资料房地产市场和生产资料房地产 市场。前者指的是住宅，后者指的是作为生产经营活动物质基础的厂房、商业用 房、办公用户、娱乐用房等等。 2 按房地产市场的交换层次来分，可以分为一级市场、二级市场和三级市 场三个层次。一级市场是指国家作为国有土地所有者，采取协议、招标、拍卖等 方式将一定期限的国有土地使用权出让给用地者；二级市场是指取得国有土地使 用权的房地产开发商按照土地使用权出让合同的规定将土地使用权进行转让、出 租、抵押等经营活动，或是在受让的土地上建成建筑物后，将房地产出售或出租 的交易活动，或是对房地产进行预售、抵押等活动而构成的市场；三级市场是在 二级市场的基础上，由房地产经营者将取得的房地产或房地产所有者将自有房地 产进行转让、租赁、抵押等活动而形成的市场，实际是存量房地产交易市场。一 级市场是二级、三级市场形成的条件和基础，二级、三级市场又促进了整个房地 产市场的活跃和繁荣。 3 从房地产的交换方式来分，主要可分为出售市场和出租市场。 按房地产市场中交换物的性质分，可以分为实体类房地产市场和服务类房地 产市场。 4 从国家对房地产市场的干预程度来分，可分为完全房地产市场和不完全 房地产市场，前者是指政府不干预房地产交易活动，房地产实行商品化租赁和出 售，这一市场上的消费者主要是高收入阶层的居民；后者是指有政府补贴的房地 产市场。 2 5 4 房地产按类型分类 1 住宅用( 7 0 年) ； 2 生产用( 5 0 年) ； 3 经营用( f - j 头等，5 0 年) ； 4 行政用( 市政府、法院等，5 0 年) ； 5 其他用( 学校，博物馆等) 。 第三章滨海新区的投赍环境 第三章滨海新区的投资环境 3 1 天津滨海新区构成 滨海新区拥有海岸线1 5 3 公里陆域面积2 2 7 0 平方公里，海域面积3 0 0 0 平方公里。 该区规划面积2 2 7 0 平方公里，包括三个功能区：天津港、开发区、保税区 全部： 三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分； 海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽2 0 0 5 年常住人口1 4 0 万 人。 黥 科 、b 、 懑瞩 图3 i 滨海新区区域示意图 天律滨海新区地处于华北平原北部位于山东半岛与辽东半岛交汇点上、海 * 流域下游、天律市中心区的东而，渤海湾顶端，濒临渤海，北与河北省丰南县 为邻，南与河北省黄骅市为界，地理座标位于北纬3 8 。4 0 至3 9 0 0 0 ，东经1 17 。2 0 至11 8 0 0 0 + 。紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜 第三章滨海新区的投资环境 力的消费市场和最完善的城市配套设施。以新区为中心，方圆5 0 0 公里范围内还 分布着1 1 座1 0 0 万人口以上的大城市。对外，滨海新区雄踞环渤海经济圈的核 心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈， 置身于世界经济的整体之中，拥有无限的发展机遇。滨海新区自然资源丰富，这 里有大量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰富的石油、天然气、原盐、地势、 海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国内外公认的发展现代化工业的理想 区域。 3 1 1 汉沽区 汉沽区位于天津东南部，境域面积4 4 2 平方公里，辖五街四镇，总人口1 8 万，是天津滨海新区的重要组成部分。汉沽区距天津市中心5 0 公里，距天津机 场4 0 公里，距天津港2 0 公里，境内有七条公路干线和京山铁路纵贯全区。 汉沽历史悠久，是中国制盐工业的发祥地，拥有现代化的制盐工艺和百里盐 区、国内驰名的玫瑰香葡萄种植基地、东方对虾养殖基地。这里盛产银鱼、紫蟹， 曾为明清两代贡品。汉沽盐渔文化底蕴深厚，人文景观资源优势明显，刻字版画 艺术国内独树一帜。 盐魂海韵的特色旅游方兴未艾，参观“基辅”号航母、游览蛏头沽海上风情、 品尝蔡家堡海鲜、漫步世纪广场、领略百里盐区、亲历海淡水养殖珍品垂钓、 品味孟庄园酒业佳酿深受游客青睐。 汉沽将依托丰富的水域和特色产业资源，进一步规划开发海上观光旅游区、 蓟运河观光旅游区和特色产业旅游区，建成集观光、休闲、娱乐、国防教育、商 贸为一体的现代化滨海旅游区。 正在建设的旅游项目的有：天津国际游乐港、天津龙海国际乡村俱乐部、海 鲜品批发交易中心。 拟开发建设的项目有：天津东方游艇会、海鲜佳肴长廊、葡萄谷生态园林风 景区、刻字版画文化艺术商业街、盐业观光、韩国风情园、蓟运河风光游览。 在汉沽投资开发旅游项目，无论内资或外资，都可享受宽松的优惠政策。土地出 让金“先征后返”，从获利年度内，实行“免三减五”税收政策，即：所有留区的税 收全免三年，减半征收五年。 3 1 2 大港区 大港区地处天津市最南端，面积1 l1 3 平方公里，总人口4 0 万，在天津东南、 环渤海经济区正中，处于东北亚次区域的核心地区，是国家重点发展的特大型石 第三章滨海新区的投资环境 油化工基地之一，是天津市滨海新区的重要组成部分。大港区距天津滨海国际机 场3 8 公里、天津港2 8 公里、河北黄骅港6 0 公里，距首都北京1 6 5 公里。2 0 5 国道、李港铁路穿境，丹拉、京普高速公路与津港公路相联。 渤海湾畔的大港，古老而又年轻。蜿蜒壮观的贝壳堤，风景如画的古泻湖湿 地，历久弥新的战国刀币，诉说着沧海桑田、历史变迁；碧水蓝天，扶疏苍翠， 楼宇轩昂，色彩斑斓，展示着滨海花园城市的现代气派。 大港处于环渤海经济带金项链中部，石油、天然气、地热和荒地资源丰富， 工业体系发达，人才荟萃，政策宽松，是天津发展最快地区之一，被评为国家可 持续发展实验区、全国创建文明城市工作先进城区、全国文化工作先进区、全国 环境模范城区、全国园林绿化先进城区、全国社会治安综合治理先进集体，具有 参与国际分工和竞争的基础条件。 大港区著名旅游观光景点有世纪广场、临潮湖、望海山、学府园、文化乐园、 步行街及海鲜一条街；精品线路有海上渔民游、农业生态游、休闲娱乐游、油田 工业游。一 正在建设的旅游项目有：古海岸贝壳堤科技景园、世纪运动场( 赛犬场) 、 明珠垂钓中心等。 拟开发建设、招商引资的旅游景点有森林公园旅游渡假区、大港水库水上游 乐城、海洋世界、小王庄风景区等。在大港区投资开发旅游项目，可享受中国沿 海经济技术开发区、国家赋予天津开发区和天津滨海新区的全部优惠政策，同时 还可享受大港区从实际出发制定执行大港区加快经济发展奖励办法、大港 区招商引资奖励办法、大港区加快工业园区发展的扶持办法等地方性政策 措施。对重大项目实行“特事特办”，最大限度地满足投资者需求。 3 1 3 塘沽区 塘沽区坐落于渤海之滨，总面积8 5 9 平方公里，人口5 6 万。距市中心4 5 公里，距北京1 4 0 公里，距天津国际机场3 0 公里，素有京津“海上门户”之称。 塘沽是天津港、天津经济技术开发区和天津港保税区的所在地， 是天津滨海新 区的中心区。 塘沽水体资源富饶，是海河的入海口，拥有9 1 2 公里长的海岸线。已开发 2 2 公里长的海岸线，水域面积6 3 平方公里。具有各种水上游乐项目的广阔发展 空间。 水产资源丰盛。沿海滩涂广阔延缓，高潮带盛产蟹类，中潮带是鱼虾蟹贝类 自然繁殖区，著名的渤海对虾、梭子蟹享誉海内外。海水养殖观光和海鲜特色餐 饮业前景广阔。 第三章滨海新区的投资环境 地热温泉资源充裕。塘沽地热水资源储量为4 3 4 9 亿吨，出水温度为6 5 7 8 度。“海水”与“温泉”共享是塘沽旅游独特优势，潜力巨大。 塘沽是中国民族工业的发祥地之一，是我国海洋化学工业的摇篮和重要的生 产基地，也是石油开采及造船工业基地。塘沽沿海滩涂面积广阔，仅盐碱滩涂和 荒地就有近百平方公里，可供开发的土地资源十分丰富。 旅游基础设施及景区( 点) 建设已初具规模。天津海滨旅游度假区是全国最 大的人工海水浴场和首批国家a a a a 级景区；国家重点文物保护单位大沽口炮 台遗址、始建于明永乐年间的潮音寺和北洋水师大沽船坞遗址得到修复开放；具 有宏大现代气派的海河外滩公园、解放路商业步行街，新洋市场、滨海世纪广场、 紫云公园、滨海森林公园等一批旅游观光休闲场所相继建成。形成了“洗海澡、 浴温泉、品海鲜、赶海趣、逛洋货、观海港、看新区”等“海”字号旅游产品系列。 塘沽日益成为京津市民假日旅游的热点地区和国内外商务旅游的重要目的 地。“九五”期间，全区接待游客人数以平均每年1 5 的速度递增，2 0 0 2 年接待 国内外游客3 1 0 万人次。塘沽旅游业正以滨海新区的创新发展和天津海洋经济的 大规模开发为契机，按照“河海相济、陆海并进、港城容和”的开发思路，大手笔 打造以海洋、海滨、海港为依托的“蓝色旅游走廊”，建设休闲度假和商务会展相 结合的滨海旅游度假区。近期重点开发建设以滨海旅游度假区、海港游览区、大 沽口炮台遗址、北塘渔人码头为骨架的东部“蓝色”板块；以海河外滩公园、响螺 湾娱乐公园、解放路商业街、新洋市场为中心带的中部“金色”板块；以黄港水库 风景区、河头镇农业科技园、滨海森林公园为主线的西部“绿色”板块。逐步形成 全区均衡大发展的大旅游产业格局。 3 2 天津滨海新区区位优势 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发 展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射三北， 服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加- r n 造基地和物流中心”。 滨海新区的快速发展，不仅对天津，而且对推动中国北方乃至全国经济发展 都具有全局性战略意义。新区具备了诸多发展优势和潜力。 3 2 1 区位优势 滨海新区地处当今世界经济发展最活跃的东北亚地区的中心地带和欧亚大 陆桥的东起点，是中国与蒙古共和国签约的出海口岸，也是哈萨克斯坦等内陆国 第三章滨海新区的投资环境 家可利用的出海口，拥有“三北”辽阔的辐射空间。 3 2 2 交通优势 滨海新区海、陆、空立体交通网络发达，是连接海内外、辐射“三北”的重要 枢纽。同时拥有跻身世界2 0 强深水大港的天津港，是中西部重要的海上大通道。 滨海国际机场是我国重要的干线机场和北方航空货运中心。 3 2 3 资源优势 在滨海地区有11 9 9 平方公里可供开发建设的荒地、滩涂和少量低产农田。 渤海海域石油资源总量9 8 亿吨，其中已探明石油地质储量3 2 亿吨、天然气近 2 0 0 0 亿立方米。 3 2 4 工业基础优势 滨海新区是我国重要的石油开采与加工基地。电子信息业名列全国前茅。海 洋化工历史悠久，生产规模和产品质量世界知名、全国领先。石油套管产量跻身 世界四强。 3 2 5 体制创新优势 滨海新区拥有国家级开发区、保税区、海洋高新区、出口加工区等一批功能 经济区，已经建立了适应经济快速发展的政府管理体制和与世界经济接轨的市场 经济运行机制，在利用国际国内两种资源和两个市场方面积累了丰富经验，培养 了一批掌握国际先进技术和通晓现代管理的外向型人才。 滨海新区是天津工业战略东移的承载体，是天津工业、经济、贸易的密集区 域，是天津经济的增长极。 天津市提出组建滨海新区的概念是在1 9 9 4 年。当时指定的主要目标是：新 区2 0 0 4 年国内生产总值占全市的4 0 ，外贸出口占5 0 。8 年刚刚过去，到了 今年，滨海新区的外贸出口已突破了全天津市的5 0 ，国内生产总值己占全市的 3 6 5 。其下辖的各区域凭借独特的优势资源也都发展良好，其中天津经济技术 开发区更是连续几年在主要经济指标及综合经济实力方面位列全国开发区之 首。按照现有的规划，到2 0 1 0 年，新区经济总量占天津的比重将达到5 0 以上， 人均g d p 达到中等发达国家水平，将成为国际先进的现代化工业基地和现代化 第三章滨海新区的投资环境 物流中心。 滨海新区日新月异的发展，与外商云集有直接关系，反过来，滨海新区强劲 的发展趋势、日益优越的投资环境，又吸引了来自世界各地的外商竞相在这里投 资。目前，全天津市1 5 万家三资企业，大部分集中在这里。世界知名大企业如 摩托罗拉、三星电子、诺和诺德、s e w 等在这里完成了丰厚的投资回报。新区 已被各界认定为全国外商投资回报率最高的地区之一。难怪摩托罗拉公司首席执 行官高尔文在前不久于北京举行的新闻发布会上宣布继续向设在天津经济技术 开发区的工厂增资，并向记者说：“根据我们投资的经验，天津有最好的投资环 境，摩托罗拉跟天津的合作是坚定不移的。”2 0 0 2 年5 月8 日，美国著名的财经 杂志商业周刊在这里举办了题为“新世纪，新视野，中国入世后的商机” 的论坛，这一论坛是本年度在中国境内举办的最重要的国际会议之一。这也同样 说明滨海新区被全世界商家普遍看好，该区域的发展受到了世界各地的瞩目。 随着经济的普遍发展和进一步对外开放，滨海新区也在进行自身产业结构的 调整，以适应新形势的要求。其战略是巩固现有的石油、化工、冶金、机械等基 础工业的同时，注重加强以i t 业和生物技术及医药产业为代表的高新技术产业， 加大力度培育高新技术产业环境。以生物技术及医药领域为例，新区计划加大投 入，用10 年左右的时间培育起优良的生物技术产业环境，奠定滨海新区在全国 生物技术产业的龙头地位。滨海新区经济的快速扩张，已经拉动了天津市的经济 增长；滨海新区充足的发展后劲和巨大的发展潜力，必将成为天津2 1 世纪的希 望。 3 3 天津滨海新区投资环境 1 9 8 6 年8 月2 1 日，小平同志在视察天津经济技术开发区时指出：“你们在 港口和城市之间有这么多荒地，这是个很大的优势，我看你们潜力很大，可以胆 子大点，发展快点”，并题词“开发区大有希望”。 为落实小平同志指示，天津市在总结开发区成功经验的基础上，于1 9 9 4 年 市人大十二届二次会议上提出“用十年左右的时间基本建成滨海新区”的阶段性 目标。其基本构想是，以天津港、开发区、保税区为骨架，现代工业为基础，外 向型经济为主导，商贸、金融、旅游竞相发展，形成基础设施配套、服务功能齐 全、面向新世纪的高度开放的现代化经济新区。力争到2 0 0 3 年，滨海新区地区 生产总值、外贸出口总值占全市的比重分别达到4 0 和5 0 以上。经过新区和 全市人民的共同努力奋斗，到2 0 0 2 年底，滨海新区第一阶段的发展目标提前一 年实现，地区生产总值占到天津市的4 0 2 ，外贸出口达到天津市的6 2 。 第三章滨海新区的投资环境 十年来，滨海新区深化改革、扩大开放，主动与国际经济接轨，不断完善投 资条件，力争创造一流的投资环境。经济保持了持续快速发展。地区生产总值由 1 9 9 3 年的1 1 2 4 亿元上升到2 0 0 3 年的9 7 7 1 亿元，平均每年递增2 0 8 。十年累 计固定资产投资2 0 9 8 亿元，其中基础设施建设投资5 2 4 亿元。外贸出口由1 9 9 3 年的5 0 3 亿美元，增长到2 0 0 3 年的8 9 3 8 亿美元，年均递增3 3 3 。工业总产 值由1 9 9 3 年的2 1 3 亿元上升到2 0 0 3 年的2 1 3 3 亿元，年均递增2 5 9 。十年累 计批准三资企业项目5 3 8 1 个，累计实际利用外资1 4 7 亿美元。三资企业工业总 产值占到新区工业总产值的6 1 ，高新技术产品产值占新区工业总产值的比重已 达4 6 。 经过十年不懈努力，昔日的荒滩如今已初步建成了以外向型为主的经济新 区。形成了电子通讯、石油开采与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造、生物 制药、食品加工等七大主导产业。建立起多层次科技创新体系和科技人才创业基 地，一大批国际知名的企业落户新区，一栋栋的高楼和工厂不断建成，基础设施 和公共设施正在迅速完善，一个现代化海滨城市的面貌正在展现。 随着经济快速发展，新区对外辐射和服务功能也不断增强。天津开发区2 0 0 3 年工业总产值达到1 2 5 1 4 亿元，在国家级开发区综合指标评比中，连续八年位 居第一。天津港2 0 0 3 年完成货物吞吐量1 6 2 亿吨，完成集装箱吞吐量3 0 1 万标 箱，近8 0 的货物和6 0 的集装箱来自全国各地。保税区2 0 0 3 年实现进出区货 物总值9 2 亿美元，销售、分拨进口轿车占全国总量5 0 以上。滨海新区十年来 与国内各省市共签定经济合作协议1 7 7 0 项，累计利用内资1 3 6 7 亿元。国内上 千家企业为新区产业直接配套。滨海新区产业传递、对j l - j 艮务和辐射功能日益增 强，与周边地区优势互补、共同发展的格局已经形成。 第四章无津滨海新医国家战略定位及规划 第四章天津滨海新区国家战略定位及规划 41 天津滨海新区区位特点 天津滨海新区地处于华北平原北部，位于山东半岛与辽东半岛交汇点上、海 河流域下游、天津市中心区的东面，渤海湾顶端，濒l 临渤海，北与河北省丰南县 为邻，南与河北省黄骅为界，地理坐标处于北纬3 8 。4 0 至3 9 。0 0 ，束经1 1 7 0 2 0 至1 1 8 0 0 0 。紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜 力的消费市场和最完善的城市配套设施。以新区为中心，方圆5 0 0 公里范围内还 分布着il 座1 0 0 万人口以上的太城市。对外，滨海新区雄踞环渤海经济圈的核 心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北业和迅速崛起的亚太经济圈， 置身于世界经济的整体之中拥有无限的发展机遇。天津滨海新区的区域位置见 图4 1 。 i # 二1 圈4 - i 天津滨海新区的区域位置 第四章天津滨海新区国家战略定位及规划 滨海新区自然资源丰富，这里有大量开发成本低廉的荒地和滩 涂，具有丰富的石油、天然气、原盐、热地、海洋资源等，同时拥有雄厚的 工业基础，是国内外公认的发展现代工业的理想区域。 渤海新区拥有海岸线15 3 公里，陆域面积2 2 7 0 平方公里，海域面积3 0 0 0 平方公里。 规划面积2 2 7 0 平方公里，包括： 三个功能区：天津港、开发区、保税区； 三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区； 海河下游冶金工业区；东丽区无暇街、津南区葛沽镇。 2 0 0 5 年常住人口1 4 0 万人。 4 2 天津滨海新区的发展 开发建设滨海新区，是天津市委、市政府落实党中央、国务院改革开放的战 略决策，立足环渤海及我国北方经济发展，结合天津发展实际作出重大举措。 天津滨海新区的发展大致分以下几个阶段： 第一阶段，1 9 8 4 19 9 4 这一阶段是天津渤海新区的酝酿阶段。天津滨海地区的开发建设是从经济技 术开发区开始的。19 8 4 年，天津经济技术开发区在盐碱滩上开工建设，凭着3 亿元的银行贷款，满怀梦想的毛头小子和“瞳生产的管理者，排碱修路、植树 种草，勾画未来，用一腔热血营造创业环境，引来了全世界的投资者。 1 9 8 6 年8 月2 1 日，小平同志视察天津经济技术开发区时指出：“你们在港 口和市区之间有这么多荒地，这是个很大的优势，我看你们潜力很大。可以胆子 大点，发展快点”，并题词“开发区大有希望”。 1 9 9 2 年1 0 月1 2 日，江泽民同志在党的十四大报告中提出：要“加速环渤海 湾地区开放和开发”，给天津及渤海地区的开发开放带来了新的契机。同年，中 共天津市委、市政府制定了关于加快改革开发促进经济发展的若干意见，规 定天津加快改革开放的基本目标是：以开放带动改革，以改革促进开放。通过大 开放，促进大开发，实现大发展。天津对外开放的总体布局是：继续坚持市区、 滨海地区、农村整体开放的方针，以加快发展现有的保税区、经济技术开发区和 新技术产业园区为重点，抓紧建设以出口加工和国际贸易为主的滨海开发带，以 重化工业为主的沿海河开发带，以高新技术产业为主的沿高速公路开发带，以金 融、商贸和信息等第三产业为主的市中心区，以经济开发小区为支点的农村开放 区域，通过各开发开放地带的辐射与联合，带动产业结构的调整和老企业的改组、 第四章天津滨海新区国家战略定位及规划 改造与发展，形成全市全面、全方位的开放格局。从此，天津滨海地区的经济发 展进入了快速增长阶段。 第二阶段，l9 9 4 2 0 0 5 这一阶段是天津滨海新区经济飞速发展的时期。天津市委、市政府为落实中 央的战略部署，在认真总结天津改革开放取得成功经验的基础上，结合天津港1 5 1 、 区位、自然资源及工业基础等诸多方面的优势以及天津在环渤海经济发展中的作 用，子1 9 9 4 年3 月决定开发建设天津滨海新区。1 9 9 4 年3 月，时任天津市市长 的张立昌代表市委、市政府在天津市第十二届人民代表大会第二次会议上郑重宣 布“用十年左右的时间基本建成滨海新区”，得到了全体与会代表的一致通过。 天津市建设滨海新区的基本构想是：以天津港、开发区、保税区为骨架，现 代工业为基础，外向型经济为主导，商贸、金融、旅游竞相发展，形成基础设施 配套、服务功能齐全、面向新世纪的高度开放的现代化经济新区。 新区发展总目标是：经过十年努力，到2 0 0 3 年，滨海新区国民生产总值( 按 1 9 9 0 年不变价格计算) 达到4 6 0 亿元，平均每年增长2 0 左右，大约占当时全 市国民生产总值的4 0 ，人均国民生产总值2 8 7 5 万元；工业总产值2 0 0 0 亿元， 十年年平均增长2 6 6 ；出口达到3 2 亿美元，占全市的4 0 ，十年年平均增长 2 9 6 。常住人口达到1 6 0 万人，建成以塘沽为中心的自由港区。远期2 0 1 0 年人 口规模控制在2 0 0 万人左右，建成以港口为中心的国际自由贸易区。 十几年来，滨海新区深化改革、扩大开放，主动与国际经济接轨，不断完善 投资条件，力争创造一流的投资环境，经济保持了持续快速发展。地区生产总值 由1 9 9 3 年的l1 2 4 亿元上升到2 0 0 5 年的1 6 2 3 2 6 亿元，按可比价格计算比上年 增长1 9 8 。十年累计固定资产投资3 3 6 4 亿元。2 0 0 3 年至2 0 0 5 年的固定资产投 资情况见表4 - 1 。 表4 - 1 固定资产投资情况( 2 0 0 3 年2 0 0 5 年)单位：万元 2 0 0 4 比2 0 0 32 0 0 5 比2 0 0 4 项目2 0 0 32 0 0 4 2 0 0 5 年增长( )年增长( ) 第一产业 1 0 9 2 0 1 3 0 5 7 9 4 9 0 1 9 62 7 3 第二产业 16 7 2 9 4 02 4 8l7 5 7 3 0 4 2 0 5 64 8 32 2 6 第三产业2 2 2 5 6 3 81 8 7 1 6 31 2 2 9 8 3 6 0 一1 5 9 2 2 8 注：本表根据固定资产投资年报表数据整理。 十年累计基础设施建设固定资产投资5 2 4 亿元。2 0 0 3 年至2 0 0 5 年的基础设 施投资情况见表4 2 。 1 9 第四章天津滨海新区国家战略定位及规划 表4 - 2 基础设施固定资产投资额完成情况( 2 0 0 3 年 - - 2 0 0 5 年) 单位：亿元 1 9 9 4 2 0 0 5 年 项目 2 0 0 32 0 0 42 0 0 5 累计 总投资 8 5 0 41 2 2 5 1 5 7 2 1 7 5 道路桥梁2 8 0 14 7 83 5 63 1 1 港口l5 6 41 4 72 9 24 5 9 排水2 1 0o 2 0 70 2 供水 1 3 92 61 10 6 供电供热 3 9 02 54 18 7 燃气 2 4 30 7 0 3 0 9 通讯 1 9 9 0 11 65 6 绿化综合整理 4 9 91 1 1 1 4 66 4 区域开发 4 4 9 其他 2 0 1 04 2 87 0 03 0 7 外贸出口由1 9 9 4 年的5 亿美元，增长到2 0 0 5 年的1 8 6 4 6 9 亿美元，增长3 4 8 倍。工业总产值由1 9 9 4 年的2 1 3 亿元上升到2 0 0 5 年的3 9 9 6 7 3 亿元。十年累计 批准三资企业项目6 3 0 0 多个，累计实际利用外资1 8 7 亿美元，世界5 0 0 强企业 有7 0 多家在新区投资。新区已成为外商投资回报率最高的地区之一。 经过十几年的不懈努力，昔日的荒滩如今已初步建成了以外向型经济为主的 经济新区。形成了电子通讯、石油开采与加工、海洋化区、现代冶金、机械制造、 生物制药、食品加工等七大主导产业。建立起多层次科技创新体系和科技人才创 业基地，一大批国际知名的企业落户新区，一栋栋的高楼和工厂不断建成，基础 设施和公共设施正在迅速完善，一个现代化海滨城市的面貌正在发展。 随着经济快速发展，新区对外辐射和服务功能也不断增强。2 0 0 5 年，天津 滨海新区完成固定资产投资6 9 3 3 l 亿元，增长2 2 6 ，其中第二产业增加值完成 4 2 2 9 9 亿元，可比增长3 4 1 ，天津港2 0 0 5 年完成货物吞吐