（企业管理专业论文）广州写字楼自然空置率研究.pdf

摘要 写字楼是房地产市场的重要组成部分之一，它直接反映整个写字楼市场甚至 整个经济的景气程度，是城市经济发展的指示器。而写字楼空置率是一个反映写 字楼的供给与需求之间矛盾的指标，合理的写字楼空置率能使这个矛盾最小化， 使写字楼的供给与需求达到平衡状态 本文采用实证研究与规范分析相结合、理论与实践相结合、历史与现实相结 合、定性分析与定量研究相结合的综合分析法，运用地理学、房地产经济学、统 计学等学科的理论对广州市写字楼的自然空置率进行了深入的分析研究。本文共 分为七章，第一章阐述了当前我国写字楼发展所面l 临的环境和背景，并在国内外 相关研究成果的基础上设定了本文研究的主要内客、方法和路线。第二章阐述了 与写字楼及空置率相关的一些概念，分析了自然空置率对写字楼市场的作用，并 根据我国实际提出了计算空置率的方法。第三章分析了广州写字楼的发展历史。 并从商务范围、分布特征、供求特征、价格特征四个方面对广州写字楼的四大板 块进行了深入描述和分析。第四章阐述了几个常用的计算自然空置率的理论模型， 并运用这几个模型对1 9 9 6 2 0 0 5 年广州写字楼的空置率数据进行了实证计算，最 后就得出的数据结果对广州市写字楼空置状况及其成因进行了分析和评价。第五 章是探讨了广州写字楼市场的特点，分析了市场中所存在的问题，并对其未来发 展趋势做出了粗略的预测。第六章针对实际空置率与自然空置率的偏离，从政府、 开发商以及金融机构三个方面提出了相应的解决建议，从而为解决广州写字楼实 际空置率与自然空置率的偏离提供了多方面的指导，以促进广州写字楼健康稳定 的发展。 关键词：广州；自然空置率：写字楼；问题；对策 广东t 业大学管理学硕士学位论文 a b s t r a c t a sa ni m p o r t a n tp a r to fr e a le s t a t es e c t o r ，o f f i c em a r k e ti sr e g a r d e da s t h ei n d i c a t o rt os h o wt h ef l u c t u a t i o no fac i t y s e c o n o m y t h eo f f i c e v a c a n c y r a t er e f l e c t st h ed i f f e r e n c e sb e t w e e nt h ed e m a n da n ds u p p l yo ft h e o f f i c em a r k e ta n dt h ed i f f e r e n c e sc a nb em i n i m i z e di ft h ea c t u a lo f f i c e v a c a n c yr a t ei sn e a rt h en a t u r a lo f f i c ev a c a n c yr a t e t h e r e f o r e ，t h en a t u r a l v a c a n c yr a t es h a l lb et h es t a n d a r do ft h ee q u i l i b r i u mb e t w e e nt h ed e m a n d a n ds u p p l yo ft h eo f f i c em a r k e t i n t h i sp a p e r , t h ef o l l o w i n gs t u d ym e t h o d sa r ea d o p t e d ：e m p i r i c a l r e s e a r c hj o i n t e dw i t h p a r s e ，p r a c t i c ew i t ht h e o r y ，h i s t o r y w i t hr e a l i t y ， q u a l i t a t i v ea n a l y s i sw i t hq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s b yu s i n gt h ek n o w l e d g eo f g e o g r a p h y ，r e a le s t a t ee c o n o m i c sa n ds t a t i s t i c s ，t h ep a p e rs t u d i e sd e e p l y t h en a t u r a lv a c a n c yr a t eo fg u a n g z h o uo f f i c e s t h ep a p e ri sd i v i d e di n t o s e v e nc h a p t e r s c h a p t e ro n ed e s c r i b e st h ee n v i r o n m e n ta n db a c k g r o u n do f o u rc o u n t r y so f f i c e sa n ds e t su pt h em a i nc o n t e n t s ，m e t h o d sa n dr e s e a r c h r o u t eo ft h ep a p e rb a s e do nt h er e s e a r c hr e s u l t sh o m ea n da b r o a d c h a p t e r t w oi n t e r p r e t ss o m ec o n c e p t i o n sr e l a t i v et oo f f i c ea n dv a c a n c yr a t ea n dt h e e f f e c t sn a t u r a lv a c a n c yr a t eh a so nt h eo f f i c em a r k e ta n dt h e np u t sf o r w a r d s s o m em e t h o d so fc a l c u l a t i n gv a c a n c yr a t e a c c o r d i n gt o c h i n e s ef a c t s c h a p t e rt h r e ef i r s td e s c r i b e st h ed e v e l o p i n gh i s t o r yo fg u a n g z h o u so f f i c e m a r k e ta n dt h e na n a l y z e sd e e p l yt h ef o u rp l a t e so fg u a n g z h o u so f f i c e s f r o mf o u ra s p e c t s ：s c o p e ，d i s t r i b u t i o nc h a r a c t e r i s t i c s ，d e m a n da n ds u p p l y c h a r a c t e r i s t i c sa n dp r i c e c h a p t e rf o u rb e g i n sw i t hc h o o s i n gs e v e r a lm o d e l s w h i c ha r eu s e df r e q u e n t l yt oc a l c u l a t en a t u r a lv a c a n c yr a t ea n di n t e r p r e t i n g t h e m ，t h e nu s e st h e mt oc a l c u l a t eg u a n g z h o u sn a t u r a lv a c a n c yr a t e a c c o r d i n gt ot h eg u a n g z h o u so f f i c ed a t ar e l a t i v et ot h ev a c a n c yr a t ef r o m y e a r19 9 6t o2 0 0 5 a tl a s t ，t h ep a p e ra n a l y z e sa n de v a l u a t e sg u a n g z h o u s o f f i c em a r k e ta c c o r d i n gt ot h ec a l c u l a t i n gr e s u l t s c h a p t e rf i v es t u d i e st h e c h a r a c t e r i s t i c s ，p r o b l e m sa n df u t u r et r e n d so fg u a n g z h o u so f f i c em a r k e t s c h a p t e rs i xb r i n g sf o r w a r ds o m es u g g e s t i o n sf o rg o v e r n m e n t ，d e v e l o p e r s a n df i n a n c i a li n s t i t u t i o n st oc o n t r o lo f f i c ev a c a n c yr a t e t op r o m o t et h e h e a l t h yd e v e l o p m e n to fg u a n g z h o u so f f i c em a r k e t k e y w o r d s ：g u a n g z h o u ；o f f i c e ；n a t u r a lv a c a n c yr a t e ；p r o b l e m s ； c o u n t e r m e a s u r e s i l l 独创性声明 独创性声明 秉承学校严谨的学风与优良的科学道德，本人声明所呈交的论文是 我个人在导师的指导下进行的研究工作及所取得的研究成果。尽我所知， 除了文中特别加以标注和致谢的地方以外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，不包含本人或其他用途使用过的成果。与我一 同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明， 并表示了感谢。 本学位论文成果是本人在广东工业大学读书期间在导师的指导下取 得的，论文成果归广东工业大学所有。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任，特此 声明。 指导教师签字：彳b 痰4 毛 论文作者签字栏五福 0 7 年夕月巧e t 第一章绪论 1 1 问题的提出 1 1 1 研究背景 第一章绪论 1 1 1 1 楼宇经济与城市发展 目前世界各国都高度重视楼宇经济。伴随着城市群的形成，金融业 和跨国企业集团在经济中的地位不断提高，楼宇经济成为城市经济的重 要组成部分。 楼宇经济一般具有如下几个特征：( 1 ) 占地面积少，知识含量高。 入驻企业多为大企业、大集团、跨国公司等，其知识含量高，具有极强 的创新能力，并能提供高附加值的产品和服务，推动产业结构升级：( 2 ) 强大的集聚能力和巨大的产值效益。一幢商务楼宇就像一个磁场，当大 的企业、集团纷纷入驻后，大量的商品流、贸易流、信息流，资金流、 人才流便开始在这里汇聚，从而形成一个内部互相交织的发达网络，产 生巨大的财富效应；( 3 ) 强大的辐射能力和扩散作用。商务楼宇内强 大的知识创新能力、旺盛的人气和雄厚的资金实力等，能大大带动楼宇 自身及周边地区的商业、会展、旅游、文化娱乐和餐饮业等的发展，扩 大周边住宅需求，吸引中小企业到周围的低档写字楼入驻，使公司按自 身实力呈阶梯状在地域上进行分布，从而推动地区产业结构的升级和经 济的发展。( 4 ) 经济发展的必然趋势。我国加入世贸组织后，传统第三 产业面临挑战，以现代服务业为代表的新兴第三产业迅速发展。土地的 不可再生性资源稀缺性使发展楼宇经济成为重点和必然：变平面发展为 立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼字要效益，增 强产业的凝聚能力和辅助能力，提高第三产业的档次和水平。 商务办公楼宇作为一种载体，通过与商家的结合，促使产业聚集， 推动资金和资源从土地开发向金融、贸易、高新技术产业开发的倾斜性 广东t 业大学管理学硕士学位论文 分流，形成了“建成一幢，繁荣一片”的效应。有数据显示，上海陆家 嘴功能区域金茂大厦等2 8 幢高楼，2 0 0 4 年每幢高楼平均营业收入超过 3 4 亿元，楼均上缴税收超过1 4 亿元，一幢大楼的经济规模相当于一家 大型企业。 楼宇经济的形成源于办公楼集中在城市的c b d 。从商品流通的理论 来讲，大城市中心的商务区，往往是城市金融、商贸、办公机构最集中、 级别最高的地方，控制着整个地区乃至更大范围的流通活动。而办公活 动的一个重要特征就是控制性，因此其趋向于在城市中心商务区布局， 使办公活动的职能得到充分发挥。 一方面，办公楼在城市立体空间上集中( 即高层化) 。中心商务区 由于具有最好的通达性，土地使用价值高，地价也高；而通过增加楼面 面积能降低平均成本，进一步将办公活动集聚，并且能带来明显的经济 利益，所以在许多城市的中心商务区内，商业办公楼建筑不断增加建筑 层数。 另一方面，以下三个原因使大城市的人口、经济有向郊区发展的趋 势。一是原有城市空间的过分集聚产生了尤其是的社会问题：基础设施 超负荷运行、环境恶化、中心地价高涨、对新兴经济活动产生排斥作用、 中产阶级为追求舒适的生活环境搬离城市中心区等；二是城市政府己经 在前期的城市集聚中仓0 造了许多财富，从而有能力改善郊区环境，使郊 区成为又一良好发展区位；三是大城市私人汽车的普及，使城市向郊区 扩散成为可能。 而城市郊区化对办公楼的布局和楼宇经济的发展产生了相当程度的 影响。首先，中心商务区的人口大量外迁，导致零售商业转移到郊区， 随着零售业的减少，对批发、仓储的需求也相应减少，因而造成这些行 业的办公机构的外迁。其次，在中心商务区一些机构外迁的同时，高级 办公机构不断涌入中心商务区，中心商务区进一步得到发展，即分散化 运动使中心商务区的职能得以升级，中心商务区向信息中心和指挥中心 转化，如大公司的总部，信息、管理、咨询、公共关系、法律、广告等 服务行业仍不断在中心商务区集中。城市中心的楼宇经济形态发生了较 大的变化，在城市中心办公的制造业、批发等行业减少，但金融、保险、 2 第一章绪论 不动产等以办公活动为主的行业在城市中心不断增加，而且此类行业的 办公机构有继续在城市中心区集聚的趋势，从而推动着城市的经济结构 调整和产业结构升级，使之成为城市经济发展的新动力。 无论是在城市中心化，还是城市郊区化的发展过程中，商务楼都起 着城市集聚经济的作用。正是高档写字楼宇的高度集中，使企业通过共 同使用公共设施，减少了分散布局所需要的额外投资，并利用地理接近 性节省了相互间物质和信息流的运移费用，从而降低了生产成本。 我国的写字楼起步晚，目前还无法和发达国家相比。而且由于楼宇 经济的发展要和经济发展水平相适应，故政府不应盲目发展，而应该是 有控制的发展，并且在适合中国国情的同时要能适应外企的需要。 1 1 1 2 我国写字楼发展总背景 我国经济自摆脱亚洲金融危机和非典的滞后影响以来，已经进入了 快速发展时期，g d p 这几年出现了连续快速增长的势头。写字楼作为国 民经济的重要产业这几年也出现了快速发展的态势，但是一个产业的过 快发展对经济并不是完全健康的，所以从2 0 0 4 年以来( 尤其是2 0 0 6 年) ， 国家出台了一系列房地产新政来调控房地产业的快速发展，这使德我国 房地产业逐步走向理性化。但是由于我国写字楼业的起步较晚，市场不 规范，所以一些盲目投资和乱投资的现象依然存在，发展商对市场的把 握不是很准确，致使写字楼的供给和需求之间出现较大的偏差。在经济 学的供给与需求模型研究中，供给和需求的均衡是市场稳定的基础，无 论对于国家还是一个单独的房地产开发企业来说，市场的稳定都是至关 重要的。供过于求会使房地产开发企业在投资写字楼市场时面临巨大的 市场风险，致使房地产企业亏损、停业、破产与银行资金的积压，不仅 不能起到新的经济增长点的作用，而且还要拖国民经济发展的后腿。供 不应求也不能使写字楼建设发挥出最大的经济效益，不利于消费的可持 续性发展。 广东t 业大学管理学硕士学位论文 1 1 2 研究的目的与意义 写字楼空置率是一个反映写字楼的供给与需求之间矛盾的指标，合 理的写字楼空置率能使这个矛盾最小化，使写字楼的供给和需求达到均 衡。对空置率的研究牵涉到国家的宏观调控政策，写字楼合理的空置率 并不是一个一成不变的常数，而是随不同的时间阶段、不同的环境变化 的。当考虑我们国家或者一个城市写字楼的合理空置率时，必须根据当 时的不同的环境条件，考虑到诸如利率、租金、通货膨胀率、上一阶段 的实际空置率等因素的变化。本文试图通过实证研究，分析广州写字楼 的自然空置率，为地方政府制定合理的空置率标准、控制合理的开发规 模提供决策参考依据。对一个房地产开发企业来说，开发的很大一部分 资金来源于银行，资金的成本是企业贷款时要考虑的重要因素，而空置 代表着资金的积压，企业承担着投资的机会成本和财务成本，银行也会 因为开发企业的写字楼空置而承担资金风险，从而进一步影响房地产开 发企业的融资信誉和能力。因此站在开发企业财务安全的角度对写字楼 项目的空置做出分析。找出空置对房地产企业的影响，从微观角度对合 理空置率进行分析，无论对房地产行业的稳定还是持续性发展都有重要 价值。 1 1 3 研究目标 ( 1 ) 对空置率的涵义做出清晰的界定，并提出科学计算写字楼空置率 的方法： ( 2 ) 对广州写字楼现状进行深入透彻的分析，以充分认清广州写字楼 所处的发展阶段及现状： ( 3 ) 选用科学的模型对广州写字楼的空置率进行数理分析，挖掘出隐 藏在数据背后的规律性的东西一一广州写字楼自然空置率； ( 4 ) 针对实际空置率与自然空置率的背离所应采取的对策研究，从政 府、企业以及金融机构三个方面提出相应对策，从而为其决策提供参考。 第一章绪论 1 2 国内外研究现状综述 1 2 1 国外研究现状综述 学术界对租金、空置率、自然空置率的实证研究主要以住宅市场作 为研究对象( r o s e n 和s m i t h ，1 9 8 3 ；h a r r i s ，1 9 9 1 ) 。而s h i l l i n g ， s i r m a n s ， c o r g e l ( 1 9 8 7 ，1 9 9 2 ) ，w h e a t o no t t o ( 1 9 8 8 ) ，f r e w 和j u d ( 1 9 8 8 ) ，s h i l t o nt a n d y ( 1 9 9 3 ) ，g r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 等人则把这 方面的研究拓展到了写字楼市场。 d a v i d ( 1 9 5 3 ) 较早研究了不同城市公寓出租市场的空置率问题， 指出实际空置率与自然空置率的偏离是影响租金变化的主要因素。 e u b a n k 和s i r m a n s ( 1 9 7 9 ) ，r o s e n 和s m i t h ( 1 9 8 3 ) ，r e e c e ( 1 9 8 8 ) ， g a b r i e l 和n o t h a f t ( 1 9 8 8 ) 等人都对自然空置率进行过研究，所有这些 学者的研究都建立在单个城市的时间序列数据之上，并且实证模型都假 设自然空置率不会随着时间而发生改变，没有采用微观的截面数据来研 究在不同类型物业之间不同的自然空置率。 在上世纪8 0 年代，美国两位数的空置率导致写字楼的租金大幅下 跌，引发一些学者对写字楼市场的租金调节机制开展了大量的实证研究 ( i l e c k m a n1 9 8 5 ；s h i l l i n g ， s i r m a n s 和c o r g e l ， 1 9 8 7 ：w h e a t o n 和 t o r t o ，1 9 8 8 ，1 9 9 4 ) 。这些研究的绝大多数是基于如下的一个假设： 过量的供给和需求导致商业房地产市场租金发生变化，而以实际的空置 率偏离自然空置率来衡量过量的供给和需求。 1 9 8 7 年，s h i l l i n g 假设自然空置率为常数，采用下列回归方程研究 美国1 7 个城市写字楼的自然空置率( v 。) ：r = b o + b l e b 2 v 。式中，r 为 单元面积基本租金的变化量；e 为考虑通货膨胀后经营费用的变化量；v 为实际空置率；b o 、b l 、b 2 为估计参数，则自然空置率v 。= b o b l 。运用 该方法对美国1 7 个城市写字楼市场的计算结果表明，其自然空置率在 1 o 一2 0 9 之间，且自然空置率在不同城市之间有较大的差别。 1 9 8 8 年，w h e a t o n 和t o r t o 对空置率一一租金调节模式是否适用于 广东丁业大学管理学硕士学位论文 写字楼市场进行了研究，得出如下的结论：1 、租金与当前的空置量之间 存在着显著的数量关系。2 、空置量对实际租金( 剔除了通货膨胀因素) 会产生影响。3 、自然空置率会随着时间而明显上升。 1 9 8 8 年，v o i t h 和c r o n e 建立了自然空置率的模型。在此模型中， 空置率被认为是同时受到所在地区因素( 比如，上世纪9 0 年代初期洛杉 矶国防工业的规模日益缩小) 和总量因素( 比如利率变化) 的影响。 1 9 8 8 年，h a u r i n 假设物业的非典型性( a t y p i c a l i t y ) 决定7 该类 物业的自然空置率。按照他的观点，自然空置率是物业非典型性的函数， 即g = b + c ( a t y p 。)，其中a t y p 。是在( t - i ) 时间上的物业非典型性 的量度。越是具有非典型性的公寓( 意味着替代品很少) ，就越有可能 从市场上获得更高的租金。这是因为对非典型性公寓的租金报价差异会 很大。 1 9 9 0 年，j u d 和f r e w 认为不同物业的自然空置率之间存在着系统性 差异。一个物业单元越是具有非典型性，它的自然空置率越高。经过实 证研究发现，对于那些具有高度替代性的物业。自然空置率接近于零。 而对于那些具有高度非替代性的物业，自然空置率很高。 1 9 9 4 年，t h e o d o r e 针对公寓市场中不同物业的空置期，建立了空置 期的概率分布函数，指出空置期和物业年龄、物业类型及周围物业的对 比等因素有关。 2 0 0 1 年，k r a i n e r 对美国8 个城市2 0 0 1 年第二季度的自然空置率进 行计算，得出数据如下：波士顿( 7 2 ) 、休斯敦( 1 7 0 ) 、洛杉矶( 1 2 2 ) 、 凤凰城( 1 5 0 ) ，波特兰( 1 0 9 ) 、盐湖城( 1 3 3 ) 、圣弗朗西斯 科( 7 9 ) 、西雅图( 1 0 ，9 ) 。所得的数据表明，在不同的城市，自然 空置率是迥异的。而他认为供给约束或许能够解释空置率截面数据之间 的差异。自然空置率较低的城市，例如波士顿和圣弗朗西斯科，中央 商务区( c b d ) 的土地供给有限。尤其是圣弗朗西斯科，整个城市基本 上是被湖水包围。这些城市的供给曲线是极其没有弹性的。所以波士顿 和圣弗朗西斯科的承租入的需求也是没有弹性的，他们没有动力去寻 找或是等待新的物业进入房地产市场。与之相反，自然空置率较高的城 市，例如休斯敦和风凰城，基本上没有土地方面的限制，因为这些城市 6 第一章绪论 用于建造新的物业的空地很多。 1 2 2 国内研究现状综述 1 9 9 4 年台湾学者林祖嘉采用方程k ”= 磊+ 匾m + 吒口研究合理空置 率。其中甲为合理空置率：m 为迁徙率；q 为房价离散程度；磊、4 、嗄 为估计参数。由于7 ，未知，根据实际空置率( r ) 与合理空置率的关系， 即：k 5 q 卑+ 岛k 一- 其中，霉为房价；k t 为上一期的实际空置率；q 、c 2 为 估计参数，得出：巧2 磊+ 碣m + d o d , + q 只+ 岛k i ，根据此式可得估计参 数d o ，4 和以，进而可得k ”根据k ”的估计方程式估算1 9 8 1 1 9 8 9 年台 湾住宅合理空置率为4 5 ，各县市的合理空置率在3 - 7 之间。 1 9 9 5 年，香港学者谢贤程根据方程：肼f2 口( 巧一- 一k ) + c ，其中：以 为时间t 内的名义租金增长率；7 “为时间( t - 1 ) 的实际空置率；7 一为 自然空置率；为时间t 内的通货膨胀率；口、p 为估计参数。计算出 1 9 7 9 - 1 9 8 9 年香港住宅租赁市场的自然空置率为4 2 ，此数值刚好与 1 9 7 9 - 1 9 8 9 年间的市场平均空置率相吻合。 我国国内( 除香港和台湾) 对于合理空置率的研究主要停留在定性 的分析阶段，张泓铭提出通过统计中位数寻求我国住宅的合理空置率。 通过对历史上所有的商品住宅空置率的计算，得到自1 9 8 6 年至1 9 9 6 年 共1 0 个年份的空置率，从中寻出中位数。因为就全国而言，商品住宅从 诞生得到较大规模的发展以致形成有相当严重程度的空置，有一个较为 完整的过程，空置率的发展变化也有一个较为完整的过程，其中的中位 数应该反映了这个过程中，空置率由较低向较高发展的均衡点，即合理 的空置率。因此，张泓铭认为这个中位数就是较为接近实际的合理空置 率。把这个合理空置率同住宅的价格运动相联系就可以得到验证，可以 通过研究各年的住宅价格( 及租金) 实际运行，找到价格变化最小的一 年，来验证住宅合理空置率是否正确。由于全国的或是某些城市的空置 量连续性资料、全面性的资料均无法获得，而且这种方法在统计中的逻 辑性不是很强，因此，张泓铭未对中国的空置率的具体水平做出计算。 徐为民( 2 0 0 4 ) 根据自然空置率的现有理论模型，对1 9 9 1 2 0 0 1 年 广东t 业大学管理学硕十学位论文 上海甲级写字楼市场的自然空置率进行了实证研究，认为上海甲级写字 楼市场的实际空置率与自然空置率之间存在偏离，即供给与需求之间存 在矛盾，并对市场中所存在问题，特点及未来发展趋势做出了详细的分 析，并提出了相应对策。 1 3 论文的技术路线与研究重点 1 3 1 技术路线 本文首先检索国内外相关的大量文献，然后对广州写字楼的数据( 定 量的和定性的) 进行收集，接着对空置率数据进行模型上的演算与分析 得出广州写字楼的自然空置率，然后分析广州分析广州写字楼的特点及 存在的问题，最后从政府、开发商以及融资三个方面提供了一些建议。 形象表述如图1 - 1 所示。 l国内外章献榆素 i l 空置率内涵界定 i i广州写 楼数据收集i 上 i 广州写字麓发展历程li 四大板块解析i i 对广州进行i 空置率实证分析 + l 广州写字楼的问题 广州写字楼的特点 发展 趋 势 lli i 具体对镱 i 医羹ii 开去i l 金点构i 图1 1 技术路线图 第一章绪论 1 3 2 研究主要内容 ( 1 ) 空置率相关概念及计算方法的界定； ( 2 ) 广州写字楼的空间分布：广州四大板块的详细分析； ( 3 ) 广州写字楼自然空置率数理模型的演算及分析； ( 4 ) 广州写字楼存在的问题剖析； ( 5 ) 针对写字楼实际空置率与自然空置率背离所应采取的对策。 9 广东 业大学管理学硕士学位论文 第二章写字楼空置率相关理论概述 2 1 相关概念的界定和说明 2 1 1 写字楼 写字楼的出现是出于商务活动的需要，建筑师从土地集中有效利用 和减少交通时间与距离考虑，把一群小房子中的、各自独立而又相互紧 密联系的相关业务群体集中在一起并增加相应的功能设施来解决在其中 工作人群的其它生活需要，如餐饮、休闲、娱乐、健身等，像这样的建 筑物为写字楼。 写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼， r h o d e s 和k a n ( 1 9 7 1 ) 提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、 决策的制定、文书工作的处理和其它形式的经济活动管理”。从这个意 义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业 务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济整体和非营利性的管理机 构。从市场的角度看，写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的 建筑物及其附属设施和相关场地( 刘洪王，1 9 9 6 ) 。 写字楼可以从不同的角度，按照不同的标准进行分类与分级( 张红。 2 0 0 5 ) 。 按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。其 中，建筑面积小于1 万平方米的，为小型写字楼；建筑面积在1 万3 万 平方米的，为中型写字楼；建筑面积在3 万平方米以上的，为大型写字 楼，有些大型写字楼的建筑面积高达1 0 万平方米以上。 按使用功能的不同，写字楼可分为：( 1 ) 纯写字楼。即基本上只有 办公一种功能：( 2 ) 商住型写字楼。既提供办公又提供住宿，其中一种 是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部 分是住宿；( 3 ) 综合型写字楼。以办公为主，同时又有其它多种功能， 如公寓，餐馆、商场，展示厅等写字楼，但其中用作办公部分的面积最 i o 第二章写字楼空置率相关理论撬述 多。 按写字楼所处位置、自然或质量状况和收益能力，可将写字楼分为： ( 1 ) 甲级写字楼。指具有优越的地理位置和交通环境，一般位于城市主 要商务区的核心区，有多种交通工具可直达，建筑物的物理状况优良， 建筑质量达到或超过有关建筑条例要求，智能化程度达到3 a 以上，有完 善的物业管理服务，收益能力强；( 2 ) 乙级写字楼。指具有良好的地理 位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要 求，但建筑功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成 的同类建筑；( 3 ) 丙级写字楼。指已使用的年限较长，建筑物在某些方 面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在明显的物理磨损和 功能陈旧。 按照写字楼办公活动的不同，可将写字楼分为商务写字楼和行政写 字楼( 办公楼) 商务写字楼是指主要用于商务办公的楼宇及配套设备、 设旌、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产，其主要使 用对象为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处，如金 融、保险、会计、律师、审计、广告策划、信息、咨询、技术服务、管 理、培训和房地产等办公服务及管理机构。行政写字楼( 办公楼) 是指 主要用于政府办公的楼宇及配套设备、设施、场地，是非经营性的单元 性房地产，使用者为非营利性的政府各级组织机构。 2 1 2 空置 建筑物的整体或部分未得到使用、处于等待出租或出售状态时称为 空置。关于商品房空置面积的界定，国家统计局的房地产统计报表制 度中规定为：在报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中尚未销售、出 租的部分，包括以前年度竣工未出售或出租的面积和本年度竣工未出售 或出租的房屋面积。这一定义确定以后，商品房空置面积指标的统计口 径、统计范围也随之确定。因此，不管是第一次进入市场的新建成房屋， 还是由于当前房屋使用者迁移后留下的重新空置的房屋，只要没有确定 新的使用者( 待租待售) ，都属于空置的范畴，这主要反映了房地产的 广东工业大学管理学硕士学位论文 销售状况。国外通行的空置概念，反映的是房地产的使用状况，将一定 范围内现有的、可供使用的所有房屋中的整体或部分尚未得到使用、处 于等待出租或出售状态的房屋称之为空置。据此，如果业主购入房屋作 为投资、储存而未投入使用，就仍被视为空置。这样的定义排除了废弃 和准备拆除的写字楼，或者临时性或季节性的办公场所。同时，业主购 入房屋作为投资、存储而未投入使用的情况，由于在数据上的无法统计， 因此未按照国外惯例被视为空置。在本文接下来的论述中，不将其列为 空置范畴。 2 1 3 空置率 空置率是指空置房屋面积占全部存量房屋面积的比率。即空置率= 空置面积存量面积。其中，存量面积( 全部存量房屋面积) 是指现有的、 可供使用的全部存量房屋面积，包括己经被占用的面积和空置面积两大 部分。所有国家的房地产市场中都有一个空置率的指标，但使用指标的 标准不同。 l 、销售的空置率：( 1 ) 一手房的空置率：国外大多是现房销售， 因此通常在房屋推向市场之后，一年内没有销售出去的房屋列为空置房， 并以此计算销售的空置率；( 2 ) 销售市场空置率：由于国外二手房市场 大于一手房市场数倍的交易量，因此将一手房与二手房( 指推向市场进 行交易的二手房) 合并计算可向市场提供交易的住房总量及一年内未能 销售的空置量。 2 、出租的空置率( 反向为出租率) ：指专门提供租赁的住房总量与 实际出租的总量之间的关系。出租空置率也会直接影响销售市场的情况。 3 、房屋的空置率：指全部的建筑总量与总量之中未能出租与出售并 未进行使用的房屋总量之间的关系。 我国房地产市场中有很多是期房预售，因此空置率是以竣工时尚未 销售的房屋为基数计算空置率的( 仅为一手房市场) ，实际应仅计算一 年以上未售出的空置房量为销售的空置率。 1 2 第二章写字楼空置率相关理论概述 2 1 4 自然空置率( 合理空置率) 2 1 4 1 自然空置率的内涵 空置率是表示空置的主要指标，它是指某一时刻空置房屋面积占全 部房屋面积的比率。从宏观的角度看，空置率过高对卖方意味着显而易 见的利益损失；而空置率过低，则意味着买方没有或很少有选择的余地， 很难在适当的租金水平下找到满意的物业。也就是说，正如过高的空置 率将使卖方处境艰难一样，过低的空置率也必然抑制买方的需求愿望， 除非市场所有的需求者都非常狂热地抢购物业或出现其他极端的供不应 求的情况，否则市场上不可能出现没有空置面积的零空置情况。因此， 在过高和过低的两个极端之间必然存在一个正常的空置率，一方面保证 买方充分的选择权利；另一方面又能保证卖方的利益不受损失，这个空 置率就是自然空置率( n a t u r a lv a c a n c yr a t e ) 。自然空置率的实质就 是长期内房地产市场供需平衡下的空置率。由于不同城市的房地产市场 信息系统的效率不同，各类型物业的空置成本不同，需求波动的幅度不 同，因此，不同城市或相同城市不同物业的自然空置率一般情况下是不 同的。 2 1 4 2 自然空置率的作用 自然空置率可以作为未来房地产增量的指示器，即实际空置率和自 然空置率的不同是增量市场发展的晴雨表。下面举例说明：假设自然空 置率为1 2 $ ，在不同的实际空置率下，开发商有不同的行为，见表2 - 1 所 示。 表2 - 1 自然空置率的指示器作用 t a b l e2 - lt h ei n d i c a t o re f f e c to fn a t u r a lv a c a n c yr a t e 懈 蠢壹塞萋，! 篓妻霉率 结果 。一开发商行为。一鬟 1 2 = 1 2 市场处于均衡以正常速度开发项目 1 5 1 2 市场供给有点过量以稍慢于正常速度开发项目 2 4 1 2 市场供给过度过量 停止开发项目 广东t 业大学管理学硕十学位论文 ” 一x + 1 ”x v 4 ；： 毳。实酝空置率自然空景率。 结，一暴，一。； 。歼发商行为。描 1 0 (1 2 市场需求稍大于供 以稍快于正常速度开发项目 给 6 ( 元平方米)率要 好世界广场 8 5 1 1 0 1 0 0 0 0 - 1 3 0 0 02 99 2 广州国际电子大厦 1 0 0 - 1 5 08 0 0 0 - 1 3 0 0 02 59 4 东山广场 8 5 - 1 1 09 0 0 0 - 1 5 0 0 02 89 5 宜安广场 7 0 - 8 5 9 5 0 0 1 3 0 0 0 2 29 2 广州世界贸易中心 5 0 9 07 5 0 0 - 1 0 0 0 02 88 5 广东国际大厦a 附 6 06 0 0 0 - 7 0 0 02 9 88 5 楼 广发银行中心 6 0 - 8 09 0 0 0 1 2 0 0 03 18 4 广东t 业大学管理学硕十学位论文 厂一尹i 一8 ” 蔗援售价管理费“2 遗租鬻 霆i 鼎x l 羲圭h ：越n 。r # l 拣；# 黼群m。，元警方卷k 。元警方米) 。 元平方表l 一 一孳纛 东峻广场 2 5 - 4 04 5 0 0 - 6 5 0 03 1 88 0 华信大厦 7 0 - 8 09 0 0 02 29 6 荣建大厦 5 0 - 6 57 5 0 0 9 0 0 02 08 5 五羊新城广场 4 0 - 5 05 5 0 0 - 6 5 0 02 38 0 粤海集团大厦 4 5 5 56 0 0 02 28 5 中侨广场 5 0 - 6 06 0 0 0 8 5 0 02 6 88 0 中原大厦 5 0 7 02 07 5 3 3 2 天河北板块 3 ，3 2 1 区域范围 数据来源：广州市房地产信息中心 天河北商务区，以天河北，天河路，体育中心为中心，由天河北路、 天河路、体育西路、体育东路、天河东路几条主干道围合而成。 3 3 2 2 分布特征 天河北商务区主要是以天河体育中心为圆心向天河北路、体育西路、 体育东路、岗顶路段、黄埔大道、天河工业园一带扩散，形成高档写字 楼为主、普通写字楼并存的局面，并呈现出甲级写字楼分布集中，乙级 写字楼则分布较散的特点。 以天河体育中心为依托，天河北路、体育西路、体育东路是目前为 止天河区写字楼最为集中的地段。由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良 好的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综 合素质均较好，因此成为广州新兴高档写字楼的代表，典型的有中信广 场、大都会广场、城建大厦、金利来中心，其中中信广场写字楼品质卓 越，为广州写字楼的标杆。 3 3 2 3 价格特征 调查数据显示，天河北商圈高档写字楼的租赁价格为8 0 1 2 0 元平 第三章广州写字楼发展状况分析 方米月，普通写字楼为5 0 - 7 0 元平方米月；买卖方面，天河区近几 年来的写字楼销售成交均价高于全市写字楼成交均价，1 9 9 8 2 0 0 2 年的 写字楼成交均价为1 0 8 8 0 元平方米左右的水平，比全市写字楼成交均价 的1 0 3 1 7 元平方米高出5 0 0 元平方米左右。租赁价格及销售价格均位 于全市写字楼较高水平。天河区金融商务中心的地位已日益深入人心。 表3 7 天河区部分字楼租售价 t a b l e3 - 7 t h ep r i c e so fs o m et i a n h e b e io f f i c o s 月租 售价 基项目租用率( 竣工日期i ( 元平方米) 元平方米) 中信广场 1 2 0l5 0 0 0 2 0 0 0 09 41 9 9 7 焦 大都会广场 8 0 1 3 01 2 5 0 0 - 1 7 0 0 09 31 9 9 7 定 广州国际贸易中心 7 0 - 8 09 8 0 0 - l5 0 0 09 l1 9 9 8 燕 金利来集团中心 1 0 0 - 1 2 0 1 6 0 0 0 1 8 0 0 09 41 9 9 8 钲 时代广场 8 0 一l l ol1 0 0 0 一1 6 0 0 09 71 9 9 9 年 3 3 2 4 供求特征 数据来源：广州市房地产信息中心 为了更有效的控制写字楼的空置率，天河区政府对写字楼供应进行 了很好的控制。1 9 9 8 年至2 0 0 2 年的用地批出量仅为3 4 1 4 万平方米， 成交量却达7 5 4 平方米，写字楼市场成交活跃。租赁市场也非常活跃， 甲级写字楼租用率达9 0 9 5 ，地区优质写字楼租用率迅速上升，暂时舒 缓了过去写字楼租赁的供求压力。其租赁市场虽不及九十年代中期，但 也扭转了几年前写字楼成交态势疲弱的局面。 广东t 业大学管理学硕十学位论文 表3 81 9 9 8 2 0 0 5 天河区与全市写字楼批出量与成交量对比 单位：万平方米 t a b l e3 - 8t h ec o m p a r i s o no fo f f i c ed a t ab e t w e e nt h et i a n h ez o n ea n d 天河区金市( 原八区)。 i年份 批出量成交量批出量成交量冀 1 9 9 8 13 4 1 2 3 1 82 3 6 83 3 5 6 1 9 9 94 5 71 9 6 51 1 33 1 4 3 2 0 0 05 9 56 4 l13 7 4l7 3 3 2 0 0 10 4 49 3 58 4 02 2 1 9 2 0 0 29 。7 61 6 8 22 1 ，9 82 8 8 l 2 0 0 33 8 411 6 92 6 62 1 4 4 2 0 0 49 6 8l8 6 43 1 5 93 6 4 4 2 0 0 52 2 2 14 2 2 5 3 3 3 珠江新城板块 3 3 3 1 商务区范围 数据来源：广州市房地产信息中心 珠江新城北至黄埔大道、西至广州大道、东至华南路占地6 5 平方 公里，是广州的c b d 所在。共划分为1 4 个2 0 - - 4 0 公顷的街区，包括商 务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业 购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居 住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。其开 发模式将坚持“低密度，高容积”的原则。 3 3 ，3 2 分布特征 目前珠江新城在售以及投入使用的写字楼主要集中在中