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华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 摘要 组织结构对企业意义重大，犹如人的骨骼形成人体一样，组织结构支撑着企 业的框架。纵观全球企业的发展，不难发现，任何一个获得成功的企业组织结构 莫不处于变化之中。不管是企业外部环境的瞬息万变，还是内部环境的缓慢变动， 都导致企业组织结构必须进行相应调整，否则企业将难以长久生存。 本文以大型房她产开发企业作为研究对象，介绍了目前存在的四种主要组织 结构，并且深入分析了各自的优缺点。在此基础上归纳总结了组织结构变革趋势， 笔者进一步提出了房地产开发企业未来适用的一种组织结构之一，期望能对房地 产开发企业的长远发展有所裨益。 本文的写作脉络如下： 第一章，主要介绍了目前房地产开发企业存在的四种主要组织结构：u 型组 织结构、m 型组织结构、矩阵式组织结构、h 型组织结构。首先阐述了每种组织 结构的定义，然后画出组织结构图，最后分析了各自的优缺点。 第二章，主要从企业内外部环境两个方面分析了组织结构变革的原因。 第三章，首先阐述了组织结构包含的三方面内容：直线权力与参谋权力的确 认、管理层次与管理幅度的划分、决策权的分配( 即集权与分权) ；然后结合组 织结构内容，详细分析了组织结构变革的三个发展趋势：组织结构扁平化、组织 结构网络化、组织结构无边界化。 第四章，基于组织结构发展趋势并结合管理学家的研究，本章主要介绍了房 地产开发企业组织结构的有效选择之一互为客户式网络组织结构模式。首先 简要介绍了该种模式，然后从横纵两方面设计了房地产开发企业的组织结构，最 后整合为统一的组织结构。 第五章，主要是对本文进行总结。由于互为客户式网络结构符合组织结构的 发展趋势，理论研究已经成熟，实践中正在推广使用，所以本文对其进行重点介 绍，但并不意味着所有房地产开发企业都必须采用该种模式。 关键词：房地产开发企业组织结构发展趋势互为客户式网络组织结构 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 a b s t r a c t o r g a n i z a t i o ns t r u c t u r ei sv e r yi m p o r t a n tt oe n t e r p r i s e s a si ft h e b o n e sw e r eh u m a nf o r m a t i o n ，o r g a n i z a t i o ns t r u c t u r eu n d e r p i n se n t e r p r i s e f r a m e w o r k 。i nt h eg l o b 8 1e n t e r p r i s ed e v e l o p 丑e n t ，i ti se a s yt of i n dt h a t t h eo r g a n i z a t i o ns t r u c t u r eo fe v e r ys u c c e s s f u le n t e r p r i s ek e e p so na l w a y s c h a n g i n g b o t hq u i c kc h a n g eo fe n v i r o n m e n ta n ds l o wc h a n g eo fi n t e r i o r c o n d i t i o nc a nl e a dt oa d j u s ta c c o r d i n 9 1 yo r g a n i z a t i o ns t r u c t u r eo f e n t e r p r i s e s ， o t h e r w i s ei tw i l lb ed i f f i c u l tf o re n t e r p r i s e st os u r v i v e i nal o n gt i m e t a k i n gt h el a r g er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sa st h es u b j e c t o ft h es t u d y ，t h i st h e s i si n t r o d u e e sf o u rm a j o re x i s t i n go r g a n i z a t i o n s t r u c t u r e s ，a n da n a l y s e sd e e p l yt h e i rr e s p e c t i v es t r e n g t h sa n dw e a k n e s s e s o n t h i sb a s i s ，t h ea u t h o rs u n i l a r i z e st h et r e n do f c h a n g e i nt h e o r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e ， a n dt h e nd e s i g n san e wo r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e a c c o r d i n gt ot h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s t h ea u t h o re x p e c t s t h a tt h i sk i n do fo r g a n i z a t i o ns t r u c t u r ew i l lb e n e f i tl o n g t e r m d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s t h i st h e s i si sd i v i d e di n t of i v ed a r t s ： c h a p t e rid e a l sw i t hf o u rm 8 j o re x i s t i n go r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e so f t h er e 8 le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s ：u n i t a r ys t r u c t u r e ， 叫l t i d i v i s i o n a ls t r u c t u r e ，t n a t r i x o r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e ，h 0 1 d i n g c o m p a n yf o r m f i r s t l y ， t h ea u t h o ri n t r o d u c e st h ed e f i n i t i o no fe v e r y o r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e ：s e c o n d l y ， t h ea u t h o rd r a w st h eo r g a n i z a t i o n a l c h a r t ：t h i r d l y ， t h ea u t h o ra n a l y s e st h e i rr e s p e c t i v es t r e n g t h sa n d w e a k n e s s e s c h a p t e r i i m a i n l ya n a l y s e s t h er e a s o n so nt h ec h a n g ei nt h e o r g a n i z a t i o ns t r u c t u r ef r o mt h ee n v i r o n m e n ta n di n t e r i o rc o n d i t i o no ft h e e n t e r p r i s e s f i r s t l y ，c h a p t e r ii n t r o d u c e st h ec o n t e n to fo r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e c o n f i r ml i n e a rp o w e ra n ds t a f fa u t h o r i t y ，t h ed i v i s i o no f1 e v e lo fc o n t r o l a n d s p a n o f m a n a g e m e n t ， d e c js i o n 一a k i n g p o w e r d i s t r i b u t i o n ( c e n t r a l i z a t i o na n dd e c e n t r a l i z a t jo n ) ： t h e nint h ec o n t a c tw i t ht h e 望查堡翌查兰堡圭皇兰堡奎 塞垫主茎茎垒些望堡笪垫墨苎茎! ! 墅堕 c o n t e n to fo r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e ， o ft h ec h a n g ei nt h eo r g a n i z a t i o n s t r u c t u r e ，b o u n d a r y l e s ss t r u c t u r e t h ea u t h o ra n a l y s e st h et h r e et r e n d s s t r u c t u r e ： f l a ts t r u c t u r e ，n e t w o r k b a s e do nt h ed e v e l o p m e n tt r e n d so fo r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e ， c h a p t e r m a i n l yi n t r o d u c e so n eo ft h em o s te f f e c t i v e c h o i c e so nt h eo r g a n i z a t i o n s t r u c t u r eo ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e t n u t u a l l y c l i e n t n e t w o r ko r g a n i z a t i o ns t r u c t u r em o d e l f i r s t l y ，t h ea u t h o rc h i e f l y d e a l sw i t ht h i sk i n do ft h em o d e l ：s e c o n d l y ， t h ea u t h o rd e s i g n st h e o r g a n i z a ti o ns t r u c t u r eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r is e sf r o mt h e h o r i z o n t a l a n dv e r t i c a l ： a tl a s t ，t h ea u t h o ri n t e g r a t e st oau n i f i e d o r g a n i z a t i o n a ls t r u c t u r e c h a p t e rvm a i n l yt a l l i e su pt h ew h o l et h e s i s t h i st h e s i sm a i n l y i n t r o d u c e sm u t u a l l yc l i e n t n e t 哟r ko r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e ， b u t t h e a u t h o rt h i n k st h a ta 1 1r e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sn e e d n ta d o p t t h iss t r u c t u r e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e o r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e d e v e l o p m e n tt r e n d s u t u a l l yc l i e n t n e t w o r ko r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及 取得的研究成果据我所知，除文中巳经注明引用的内容外。本论文 不包含其他个人巳经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均巳在文中作了明确说明并表示谢意 作者签名：狸登金 日期：盈磁：主：2 学位论文授权使用声明 奉武完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保曹学位论文并肉离容主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版有权将学位论文用于非赢利目的的少量复稠并允许论 文进入学校圈书馆被壹阕有权将学位论文的f l l 客箱入有关数据库进 行捡索有权将学位论文的标是和摘要j 亡辖出版保密的学位论文在 解密后适用本规定 学位论文作者签名：御杯会 导师签名衫l 日期：量圣：鉴1 乙 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 第一章绪论 第一节研究背景及意义 随着知识经济、网络经济时代的到来，经济全球化和信息化趋势已锐不可当， 正成为新时代的表征。全球企业的经营环境也发生了巨大变化：市场竞争加剧、 变化迅速，导致传统的组织结构已经不适应时代要求。美国7 0 、英国9 0 的大 企业已经完成组织结构方面的变革，并且大多数取得了预期效果。国内，海尔、 宝钢等国有大型企业也未雨绸缪，率先开启了我国组织结构变革之门。组织结构 变革在其它行业已经逐渐风靡盛行，研究者也趋之若鹜。由于种种原因，变革之 风刚刚开始吹向房地产开发企业。 改革开放以来，房地产行业发展经历起起落落，目前已经成为经济的新兴支 柱产业之一，在国民经济发展中扮演举足轻重的角色。但是其不仅没有支柱产业 的辉煌风光，反而目前的房地产开发企业内忧外患，处于水深火热之中。 如果将“1 2 1 号文件”作为政府对房地产行业宏观调控的开始，自此各种规 范性文件、法规政策相继出台，莫不以限制投机炒作为目的。至2 0 0 5 年末，宏 观调控已波及至n 各方面，深亥n 影响到土地、船房改造、投资、开发、销售、租赁、 利息、贷款、税收等方面。对普通老百姓而言，政府的宏观调控显然是福音，使 得拥有一套房产的梦想更加切实可行；但是，对房地产企业而言，政府的宏观调 控却使其进入了新一轮的洗牌阶段。“1 2 1 号文件”明确规定房地产开发企业的 自有资金必须占项目总资金的3 鹏以上，限制了中小型房地产开发企业的发展； 贷款标准的提高限制了房地产开发企业的主要资金来源渠道。房地产市场的宏观 调控、国外地产大鳄的抢滩、信息技术的迅猛发展等因素的影响，都导致房地产 开发企业的外部环境恶化。 目前在中国房地产开发企业中盛行的金字塔式组织结构，机构臃肿、层级繁 杂、效率低下，难以适应当前瞬息万变的产品需求以及激烈的市场竞争。正如美 国著名经济学家阿尔温托夫勒所说“一个金字塔式的权力结构集中在几个人手 里，这种社会布局在过去和现在都适合于解决常规的任务。然而环境起了变化， 变化的方式i ：i 三好使这种机构最容易产生问题，因为稳定性已经消失了。” 由此可见，企业内、外部原因都导致房地产开发企业必须进行组织结构变革， 否则大型房地产丌发企业将难以存活。 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 第二节研究对象 目前中国房地产企业规模良莠不齐，小到由几个人合伙成立的项目公司，项 目结束公司结束；大到房地产集团，几十个项目同时运作，项目分布在国内外多 个城市，例如深圳万科、招商地产、上海复地等。规模经济是当今产业经济发展 的一条基本规律。目前世界上很多经济发达的国家和地区，房地产企业都基本形 成了规模经济。例如在寸土寸金的香港，新世界、和记黄埔、新鸿基地产等三家 房地产巨头的开发量占市场份额的5 0 。然而房地产开发企业众多、规模偏小、 缺乏领头羊、产业集中度过低是我国房地产业当前的主要产业结构特点。在上海 乃至全国，房地产行业前5 0 强的开发量只占到整个市场的三分之一。由此可见， 大型房地产企业是我国房地产行业未来发展趋势。所以本文将研究对象界定为大 型房地产开发企业。 第三节组织结构理论综述 企业组织理论产生于2 0 世纪初期，经过多年的发展和完善，综观发展历史， 大致可以将组织理论划分为三个重要的阶段，即古典组织理论、新古典组织理论、 现代组织理论。每个阶段又存在许多流派以及代表人物。下面一一加以阐述。 一、古典组织理论 古典组织理论产生于1 9 世纪末2 0 世纪初，是在亚当斯密的劳动分工理论 基础上产生的，侧重于对静态组织结构的研究，重视组织效率的提高，在一定程 度上揭示了组织的性质。古典组织理论认为组织是一个分工的、权责分明的、层 级管理的、由规章制度构成的、协调的、目标的体系。古典组织理论包括泰罗等 人创立的科学管理理论、法约尔的行政管理理论和马克斯韦伯发展起来的官僚 模型理论。 “科学管理之父”泰罗的科学管理理论对组织的贡献主要有：( 1 ) 组织内部 需要单独设立职能机构，将“计划职能”和“执行职能”分开。( 2 ) 泰罗提出“职 能工长制”，主张各个管理职能实行专业化和标准化，每个职能管理人员只承担 1 2 项管理职能。( 3 ) 泰罗提出组织管理的例外原则，主张实行分权管理，即 上下级之阳j 实行合理的分工。 法约尔的行政管理理论对组织的贡献主要有：( 1 ) 法约尔提出了管理的五 个职能，即计划、组织、指挥、协调和控制。( 2 ) 提出了管理的十四条一般原 则，例如孥业分工原则、权责相符原则、政令统一原则等。( 3 ) 提出了“跳板” 原则( 法约尔桥) ，即允许横跨权力等级链进行交往联系，不仅保证了组织中迅 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 速有效的横向联系和信息传递，而且维护了组织统一指挥原则。( 4 ) 提出了企 业组织结构的基本形式：直线职能制。 “组织理论之父”韦伯对组织理论的主要贡献是提出了以“官僚模型”为主 体的“理想的行政组织体系”，基础是合法规定的行政权力，基本要点是：( 1 ) 企业组织内的职务和岗位按照职权等级划分，形成逐级分层指挥系统，权责明文 规定。( 2 ) 通过正式考试和培调，任命员工，而不能通过世袭或者人际关系。 ( 3 ) 企业组织内的每一个人都必须严格遵守规章制度和纪律，不存在例外。韦 伯的组织体系主要分为最高决策层、中间管理层和基层作业层，至今仍有许多企 业采用。 二、新古典组织理论 2 0 世纪3 0 年代至5 0 年代，注重研究组织中的人际关系的新古典组织理论 应运而生。其主要贡献之一就是将行为科学融进了组织理论。新古典组织理论认 为组织是一种心理与需求平衡的系统；是一种影响力系统；是一个沟通的系统； 是其成员性格综合的系统；是一个人机配合的系统；在正式组织中存在非正式组 织或团体。其主要代表人物有梅奥、马斯洛、巴纳德和利克特等。 梅奥通过霍桑实验得出：职工是“社会人”而非“经济人”，企业中存在着 “非正式组织”，工人更重视非正式组织，新型领导者必须正确把握和处理非正 式组织问题。 马斯洛的需求理论认为人们有多种需求，并且按满足的先后排列成由低到高 的五个层次：生理的需求和安全的需求属低层次的需求，社交的需求、尊重的需 求和自我价值实现的需求属高层次的需求。一般而言，只有低层次的需求得到满 足，才会产生高层次的需求。 巴纳德利用社会学的方法研究管理问题，在组织理论方面提出许多新观点： ( 1 ) 认为组织是人与人的合作系统。他将组织定义为“两人以上有意识的协调 和活动的合作系统”。( 2 ) 提出权力接受理论。权力不仅来自组织自上而下的 行政授予，而且必须当下级理解并且相信它符合组织目标和个人利益时，才会被 接受。 ( 3 ) 提出诱因和贡献平衡论。组织必须使诱因和贡献取得某种程度的平 衡，才能使组织中的成员有合作的意愿，组织目标才能实现。( 4 ) 论述了非正 式组织的职能。非正式组织是不属于正式组织的个人联系和互相作用的集团，是 企业组织中不可缺少的部分，充分利用能使组织更有效率。 ( 5 ) 提出信息交流 原则。信息交流是连接组织共同目标与个人合作意愿的桥梁。 利克特对组织理论的贡献主要有：( 1 ) 设计了一种新型的“第四系统组织”。 他将企业领导方式分为四类：一是专制的命令式；二是温和的命令式；三是协商 式；四是参与式。其中一是传统的领导方式，二、三是权力主义管理模式，只有 3 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 四是新型、高效的管理模式。( 2 ) 提出了联系铨的作用问题。在一个组织内每 一个下级的领导人同时又应该是较高一级领导层中的成员。这样，这些领导人就 可成为上下级领导层的联系铨。 三、现代组织理论 现代组织理论的指导思想是将组织作为一个系统进行研究，特点在于它注重 经验数据的分析以及将各家学说进行了融合。具有影响的主要有经验主义学派、 系统管理学派、权变理论学派和新组织结构学派等。 ( 1 ) 经验主义学派的组织理论 经验主义学派是以总结企业管理尤其是大型企业管理的实践经验为基础，归 纳和概括的理论。主要代表人物有德鲁克、戴尔等，他们的主要观点有：一是认 为古典和新古典组织理论各有所长、各有所短，单独运用不能完全适应企业的实 际需要。二是归纳和总结出一些适合于企业高层管理和创新工作的组织结构。德 鲁克将新出现的组织结构概括为集权的职能性结构、分权的“联邦式”结构、模 拟性分权结构、矩阵结构和系统结构等五种结构，并分析了各自的特点、优缺点 及适用条件等。三是提出了目标管理方法。奥迪奥恩在德鲁克的基础上，将目标 管理制度描述为：一个组织中的上级和下级管理人员共同制定目标；同每一 个人的应有成果相联系，规定他的主要职责范围；把上述措施作为经营一个单 位和评价其每一成员所作贡献的指导。 ( 2 ) 系统管理学派的组织理论 系统管理学派的主要代表人物是卡斯特和罗森茨韦克等，他们的主要观点如 下：组织是一个人造的开放系统。组织要生存发展就必定要消耗来自外部环境 的人力、物力、财力和信息等资源，然后再向外部环境输出各种产品和服务等。 同时，组织又必须具有内部的和外部的信息反馈网络，从而能够不断的自我调节， 以适应环境的不断变化。组织是整个社会系统的一部分。组织与社会环境各部 门之间相互依赖相互影响，社会环境的重大变化会对组织产生影响，致使组织结 构必须做出调整。组织本身也是由各个子系统有机联系而成的一个系统。组织 的优化要强调整个系统的优化，而不是各个子系统的优化。组织是一种维持适 应的系统。组织需要与外界社会环境、内部各个部分之间保持高度的适应关系， 所以，组织结构不是固定的、静态的，而是需要经常调整的、是动态的。 ( 3 ) 权变理论学派的组织理论 权变理论学派的代表人物主要是劳伦斯、洛希、赫晕格尔和斯洛坎姆等，主 要贡献是：认为没有一成不变、最好的组织设计方案。不同企业及同一企业在 不同的发展阶段卜，都应当根据当时的具体条件来设计与其相适应的组织结构。 强调外部环境对组织设计的影响。劳伦斯认为企业的组织设计应当是丌放式 4 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 的，要求企业的组织结构不仅要有稳定性，而且必须要有适应性，这样才能保证 企业的生存和发展。提出适应四类企业模式的组织结构形式。赫里格尔和斯洛 坎姆综合外部环境和工艺技术条件两方面的因素，将企业分成4 种类型，并指出 了相适应的组织结构形式：外部环境变化快、内部各种产品之间工艺技术差别大 的企业，适宜采用事业部式组织结构；外部环境变化较快、内部产品品种多但技 术差别不大的企业，可以采用矩阵式组织结构；外部环境变化稳定、产品品种简 单、技术成熟的企业，可采用直线参谋制组织结构；外部环境变化十分稳定、 产品品种单一的企业，可以采用高度集权式组织结构。 ( 4 ) 新组织学派的组织理论 新组织学派全面吸收了管理理论各学派关于组织方面的观点和主要成果并 系统的对组织的各方面进行了深入地研究。主要代表人物是明兹伯格，主要观点 是：提出组织结构的五种协调机制，即信息沟通、直接监督、工作过程标准化、 成果标准化和技能标准化等。提出组织结构的五个基本构成部分，即战略管理 层、中间管理层、核心操作层、技术专家结构、辅助或技术人员。提出组织结 构的五种流程系统，即正式的权力系统、规章制度流程系统、非正式沟通的流通 系统、工作群体流程系统、特殊决策流程系统。提出五种组织结构类型，即简 单结构、机械性行政组织结构、职能性行政组织结构、分部式组织结构、特别委 员会组织结构。 实际，企业组织理论一宜处于不断变化中，一方面组织理论不断演变，成为 企业组织结构、管理等的指导思想；另一方面企业出现的新问题反过来引导管理 学者对其研究，从而推进组织理论的不断完善。两者相辅相成，互为补充。 第四节目前房地产开发企业组织结构类型 两三年前房地产是一个利润比较可观的行业，各行各业的剩余资金争相涌 入，房地产开发企业的数量也如雨后春笋般暴涨，结果导致企业规模参差不齐， 组织结构类型“花样百出”。但是如果仔细归纳总结就不难发现：许多房地产开 发企业部门名称虽然各异，但是所承担职责相似，采用的组织结构雷同。总体而 言房地产开发企业现存组织结构不外乎以下四种：u 型组织结构、 l 型组织结构、 矩阵式组织结构、h 型组织结构。下面结合房地产开发企业的特点阐述这些组织 结构。 一、u 型组织结构 u 型组织结构( u n i t a r ys t r u c t u r e ) ，即通常所指的职能制结构，通过设立 各个权责明确的职权部门，职能领导者配备相应的下属人员，以集权化的方式纵 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 向的控制企业各个层级，使企业得以有效地运转。该种模式是企业的基本组织结 构，是企业初具规模后采用最为广泛的一种组织形式，在中小型企业内普遍采用。 组织结构通常可以用组织结构图表示。组织结构图是有关组织的正式职权和 联系网络的描述图表。本文主要研究房地产开发企业的组织结构状况，所以下 文图表皆以房地产企业为例。图卜l 是房地产开发企业的u 型组织结构图。 图1 1u 型组织结构 u 型组织结构的优势在于：它鼓励职能部门内规模经济，促进深层次技能提 高，促进组织实现职能目标。以市场营销部门为例。该部门集合企业内部全部专 业营销人员，在一起易于交流房地产营销知识和策划项目经验，同时根据公司整 体规模、项目数量等配备部门策划总人数，发挥专业人员的最大效用。 但是u 型组织结构存在的缺点也十分明显：( 1 ) 各职能部门问缺乏横向沟通， 跨部门的协作和沟通难度加大。例如，由于缺乏有效沟通，营销部门获得的一手 市场资料不能转达给战略规划部门，导致战略规划部门制定的企业发展战略滞后 于企业外部环境变化，阻碍企业发展。( 2 ) 各职能部门专业分工，不利于从企业 内部培养素质全面、能够领导蕤个企业的管理人才。 二、m 型组织结构 m 型组织结构( m u l t i d i v i s i o n a ls t r u c t u r e ) ，亦即通常所指事业部组织 结构。m 型组织结构是企业进一步发展，规模进一步扩大的产物，由美国通用汽 车于上世纪二十年代提出，被大型公司广泛采用。它的指导思想是集中指导下的 分权管理，根据相对独立的市场、相对独立的利益给予相对独立的自主权。基本 模式是依据所经营的产品的类型不同，把个大型的公司划分为若干个独立的事 业部门，每个部门根据产品实际情况制定发展战略，独立核算、自负盈亏。房地 “j 任浩主编：妣代企业组织驶计* ，请o # 人学m 版社，2 0 0 5 年6 几，第1 7 6 贸 6 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 产开发企业的j i i 型组织结构如图卜2 所示。 图卜2m 型组织结构 实际上，m 型组织结构是在u 型组织结构基础上扩展形成的，由图卜2 可知， 每个事业部内仍然是一个u 型组织结构。也从而印证u 型组织结构是企业的基本 组织结构观点。 m 型组织结构的优点在于：( 1 ) 克服u 型组织结构部分不足。事业部经理负 责领导一个自成系统、独立经营的准企业，有利于内部培养全面发展的企业高级 管理人才，为企业总部储备后备人才。( 2 ) 按照地产类型划分事业部，便于组织 专业化管理，更好发挥专业人员的特长，为顾客提供更高品质的地产。 m 型组织结构的缺点在于：( 1 ) 每个事业部都需要设置一套齐备的职能机构， 导致机构重复、人员增多、费用增加，从而失去了职能部门内的规模经济。( 2 ) 各事业部独立核算、自负盈亏，往往只从本事业部角度考虑成本，忽视整个企业 的利益，事业部和总部之间信息沟通不畅。 三、矩阵式组织结构 矩阵式组织结构是将职能管理人员沿纵向排列，同时将负责独立项目的管理 人员按横向排列，两者交叉形成矩阵架构。该种组织结构发展的推动力主要柬自 两个方面：一是房地产丌发企业中的项目通常需要多个职能部门专家的合作，从 节省人力成本角度丽言，企业自然希望各个项目能够共享这些专家；二是企业中 7 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 必须有一个机构或组织来负责整个项目的集成，能将人事、财务、工程建设、市 场营销、物业管理等紧密结合起来，并且与客户保持密切的联系。如果将项目作 为某个职能部门的一部分显得太勉强，而将项目作为一个独立的单元又太昂贵， 因为项目的资源会重复配置。矩阵式组织正是摆脱这种困境的一条途径，项目经 理可以从相应的职能部门临时抽调所需的资源。图卜3 是房地产开发企业矩阵式 组织结构图。 总经理 + 士 士 j 大项目经理 工程建设市场营锖财务部门人事部 了 叫项目经理1 叫项目经理2 f ll _ 叫项目经理3 图卜3 矩阵式组织结构 举例说明：大项目经理负责某个开发项目的建设、销售等整个过程，此时可 作如下分工：( 1 ) 项目l 负责工程建设，所 三i1 组中人员主要来自工程建设部门： 部分人员来自市场营销部门，负责与其他项目之间的沟通；部分人员来自财务部 门，对整个过程进行财务核算。( 2 ) 项目2 负责市场销售，根据产品外立面、户 型等进行产品包装、广告宣传等事宜。( 3 ) 项目3 负责楼盘营销计划、营销价格 策略等研究问题。3 组中的职员都分别来自各职能部门，但是人员数量由于工作 量的不同而存在差异。 矩阵式组织结构的优点在于：( 1 ) 项目是工作的核心。由项目经理负责管理 整个项目，负责在规定时问、预算范围内完成工作要求，有效克服缺乏领导者协 调统一的缺陷。( 2 ) 项目人员是按照项目进度、项目规模从各职能部门临时抽调 人员，大大减少了组织内部固定人员的数量，节省了人力资源成本。( 3 ) 当有多 个项目同时进行时，房地产开发企业可以平衡资源以保证各个项目都能完成其各 自的进度及质量要求。企业可以在人员及进度上统筹安排，优化整个系统的效率， 而不会以牺牲其它项目来满足个别项目的要求。当组织处于业务淡季时，也不会 造成太多的人员浪费，承担过多的人力资源成本。 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 矩阵式组织结构的缺点在于；( 1 ) 人力资源在项目之间的流动虽然可以节省 成本，但是却可能引起项目经理之间为了人才而进行斗争。人才是一个组织的基 本保障，所以每个项目经理为了自己项目的成功都尽可能的挑选优秀的人才，特 别是在同时进行多个项目时，人才战就不可避免了。( 2 ) 在实际操作过程中，项 目经理很难区分自身与职能部门经理之间的职能分工。项目经理主管房地产建设 项目的行政事务，职能部门经理主管项目的技术问题，但是对项目经理来说，在 实际操作过程中，要将两者之间的职能区分清楚不是一件易事。如果一个项目经 理不具备该种能力的话，那么项目的成功将遭到质疑。( 3 ) 项目部的成员至少有 两个上司，即项目经理和部门经理，这违反了命令单一性原则。当两者之间的命 令存在分歧时，会令执行者左右为难，无所适从。 四、h 型组织结构 h 型组织结构( h 0 1 d i n gc 唧a n yf o r ) ，亦即通常所指的子公司制组织结 构，是一种过分分权的组织架构。历史上的h 型结构企业是由众多的中小u 型结 构企业横向合并而成的。母公司持有子公司部分或全部股份，下属各子公司与事 业部不同，在法律上具有独立的法人资格，与母公司各有自己的公司名称、章程， 财产彼此独立注册，各有自己的资产受债表。子公司自主经营、自负盈亏，是相 对独立的利益中心和投资中心。图卜4 是房地产开发企业h 型组织结构图。 图1 4 i 型组织结构 9 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 h 型组织结构的优点在于：( 1 ) 母公司与各子公司在法律上各为独立法人， 所以子公司保持了相当大的独立性和自由度，有利于提高子公司的责任感和经营 积极性；( 2 ) 母子公司都是独立法人的身份，对分散企业的经营风险有积极意义。 h 型组织结构的缺点在于：( 1 ) 母公司对子公司不能直接行使行政指挥权力， 只能通过股东会或者董事会发挥其影响作用，导致母公司的战略、方针等难以向 予公司渗透、贯彻；( 2 ) 母公司的职能部门并不直接为子公司服务，子公司难以 充分利用母公司的参谋人员；( 3 ) 各子公司也要成立股东大会、董事会等机构， 增加了管理成本，同时母子公司作为独立纳税单位，面临双重纳税问题。 其实目前房地产开发企业组织结构形式众多，以上介绍的是其中最主要也是 最基本的四种形式，其他的多数是由这四种衍生而来，所以本文不再赘叙。从上 文的介绍可见，四种组织结构各有优劣，企业必须根据实际情况选择适合的结构 形式，不可以仅仅为了调整而调整。但当现行组织结构已经难以适应企业发展时， 也要勇于改革，不能因循守旧，一成不变。 1 0 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及茹发展研究 第二章房地产开发企业组织结构变革动因 企业所处行业队及所提供产品、服务的不同，导致企业组织结构变革的动圜 也存在差异。下面具体阐述房地产开发企业组织结构变革的原因。 第一节外部环境动因 一、宏观政策对房地产开发企业的影响 2 0 0 4 年末出台的房地产宏观政策，无论是中央政府还是地方政府，其主要 意图是对房地产投机炒作进行严厉控制。随后。各种针对投资客、开发商的限制 性政策纷纷出台。政策之频繁、范围之广阔，都显示着国家治理房地产泡沫的决 心。至2 0 0 5 年来，宏观调控已波及到各方面，深嘉影响到土地、旧房改造、投 资、开发、销售、租赁、利息、贷款、税收等方匿。调控效果较明显，投资性需 求逐渐退出市场，房地产市场供求关系也正发生逆转，出现供大于求迹象。根据 上海网上房地产的数据显示( 截至2 0 0 6 年1 月3 1 日) ，住宅可售套数7 5 4 5 9 套， 假设未来没有新增供应量，按目前每天4 0 0 _ _ 5 0 0 套水平计算，消化这些供应量 也需要半年多时间。楼盘推出一抢而空的壮观场景将一去不复返，取而代之的是 消费者趋于理性，持币观望现象严重。虽然不时有房地产开发商出面发表楼市不 会降价言论，但仍难阻止市场下滑。表2 1 是c r e i s 中房上海指数2 0 0 5 年1 2 月份报告。显而易见，从2 0 0 5 年7 月房地产价格一直下降。 时间 0 5 0 10 5 0 20 6 0 30 5 0 40 5 0 50 5 0 60 5 0 70 5 0 80 5 0 90 5 1 00 5 1 10 5 1 2 综指 1 3 9 91 4 2 91 4 6 61 4 9 61 5 1 31 5 1 71 4 7 71 4 5 l1 4 2 21 4 0 51 3 7 51 3 5 l 涨跌 + 2 7+ 3 0+ 3 7+ 3 0+ 1 7 _ 4 4 02 62 9一1 73 02 4 住指 1 3 4 71 3 7 6 1 4 1 21 4 4 01 4 5 61 4 5 61 4 1 51 3 8 81 3 5 71 3 4 11 3 1 11 2 8 6 涨跌 + 2 7 幢9 + 3 6 + 2 8+ 1 604 l一2 73 11 63 02 5 办指 1 3 1 61 3 4 21 3 7 61 4 0 01 4 2 4 1 4 4 91 4 6 61 4 7 81 4 1 81 4 6 11 4 5 21 4 5 8 涨跌 + 2 7_ 2 6+ 3 4+ 2 4+ 2 4+ 2 5+ 1 7 + 1 2 o一1 79+ 6 注：其中综指是中房上海综合指数的简称，住指是中房上海住宅指数的简称办指是中 房上海办公指数的简称。 表2 1 中房上海指数2 0 0 5 年历期走势。 成交价格的下跌，导致房地产开发商投入的资金回笼困难。作为资本密集型 成交价格的下跌，导致房地产开发商投入的资金回笼困难。作为资本密集型 。，j 1 i ：_ 1 l 海房地产市场撒告2 0 0 6 年叭期，c r e l s 中鹰h 海指数2 0 0 5 年1 2 j 】摧告 l l 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 行业，销售收入的缩少影响了企业资金顺利周转，使原本紧张的资金供应雪上加 霜。据上海房地产行业协会的问卷调查，在上海的开发商资金方面存在困难的已 经占到4 5 5 。结果，小型开发商难以维持生计，中大型开发商则纷纷裁员瘦身， 缩减规模。 二、加入盯0 后，国际主要房地产开发企业将抢滩中国，竞争加剧 跟其他行业相同，中国加入w t 0 对国外房地产开发企业敞开大门，允许其进 入中国房地产市场，与国内企业同台共舞。对国内企业而言，原本自家人之间的 较量，演变成与实力更雄厚的外族之间的竞争。在本土内的竞争，国内房地产企 业具有熟悉游戏规则、了解消费者心理等优势，但是作为一个资金密集型行业， 国内房地产企业最大的软肋就是资金不足。而国外大型房地产企业经过多年的市 场洗礼，已经集聚了雄厚的资金、先进的管理经验，同时具有较强融、投资能力， 导致市场竞争日趋激烈，新增的市场需求及原有的市场份额都有被国外同行抢占 的可能，市场经济中的优胜劣汰规律将进一步显现。 第二节内部环境动因 一、企业经营战略决定组织结构形式 企业经营战略随着外部环境的变化而不断改变，但是外部环境对组织结构的 影响不仅仅通过战略一个方面，而战略的制定实际是企业最核心的工作之一，所 以本文将企业经营战略作为影响组织结构的一个重要内部因素加以阐述。钱德勒 在著作战略与结构中指出“企业战略应适应环境变化满足市场需求；而 组织结构又必须适应企业战略的要求和变化。” 不同的企业经营战略要求不同的组织结构。例如，企业经营区域不同，实行 的经营战略不同，有的实行本士化经营战略，有的实行国际化经营战略，选择的 组织结构也各异。又如，不同的战略中心决定了企业不同的关键职熊，有的房地 产开发企业采用以住宅等商品事业部为中心的结构，有的采用以地域事业部为中 心的结构。 目前，房地产企业经营目标由利润最大化转向市场价值最大化和消费者满意 度最大化，企业使命由产品提供者转变成为居住环境营造者，企业竞争的重心由 产品向服务转移。经营指导思想的升级需要企业战略来支持，而战略的改变则需 要组织变革来支撑，只有通过组织结构调整，才能保障企业新目标与使命的实现。 以近年来备受争议的顺驰中国控股有限公司( 以下简称顺驰) 为例。2 0 0 5 年之 前顺驰的发展战略在于规模扩张和品牌塑造，但在此后的2 3 年内，顺驰领导 华东师范大学硕士毕业论文 房地产开发企业组织结构及其发展研究 人明确表示将发展战略的重点放到企业赢利能力的加强和提高品牌美誉度上a 而 据顺驰内部资料显示，“过去，为了让一线保持充分的灵活性和快速反应，顺驰 在总部和区域公司基本上不设销售管理中心、研发中心等，而架构调整后，顺驰 对授权和集权的关系进行了重新分配：几乎所有的职能都控制到集团总部或区域 公司以上。” 二、企业规模对组织结构的影响 衡量企业规模大小的两个常用指标是销售收入和员工总数。 销售收入是用货币反映的产品的销售量，所以在市场经济条件下，销售收入 指标可较敏感地反映企业的经营业绩，充分体现企业与市场的关系。始于2 0 0 4 年底的政府宏观调控，虽然是为了使房地产市场软着陆，有利于行业长远发展， 但是对于微观主体房地产开发企业而言，带来的却是利空消息。市场产生的 直接后果就是销售价格不断打折( 见表2 一1 ) ，销售收入严重下降。如果企业不 进行成本控制，就意味着企业利润率的下降。 一般来说，企业裁员不外乎两方面的因素；一个是企业的管理水平提高，所 需员工减少；另一个方面就是企业存在资金方匿的压力。而对目前中国房地产开 发企业而言，裁员绝对是出于资金压力。虽然多数开发商不肯公开承认。仍然以 顺驰中国为例。顺驰近几年疯狂圈地，同时在多个城市开发项目，超常扩张速度 令房地产龙头企业都叹为观止。但是2 0 0 5 年1 1 月份顺驰董事长汪浩在京承认， 顺驰正在进行裁员，幅度为2 0 9 6 3 0 9 6 。同样通过裁员减压的还有荣创房地产有限 公司。而更多房地产开发公司不再大规模的招兵买马，以此来缓解压力。 多数实证研究表明，在其他条件给定的情况下，企业规模与其内部组织结构 的复杂程度呈正相关。企业组织规模交小，内部组织结构就要缩减。