（企业管理专业论文）村镇住宅建设中房地产开发企业融资模式研究.pdf

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政府补贴并不能从根本上满足村镇住宅建设的资金需求，加上村镇信用体系薄弱、 融资渠道不畅、投资风险大、利润空间狭小等先天缺陷，使融资难成为制约村镇 住宅建设系统化、规范化发展的瓶颈。 为了更好的解决村镇住宅建设问题，本文从开发商角度，以房产开发商和政 府部门为主体，研究适合村镇住宅建设项目的融资模式。 本文首先从我国村镇住宅建设现状出发，深入分析了企业参与该项目融资过 程中可能面临的问题以及问题产生的原因。然后根据村镇住宅建设融资现状、融 资环境，运用定性、定量相结合的方式，分析将p p p 模式以及a b s 模式引入该项 目的必要性及可行性。最后将选定的融资模式进行优化，使其适合村镇住宅建设 融资环境，并寻找出两种融资模式结合使用的方式、操作流程以及保障措施等， 保障融资模式合理有效地实施。 关键词：村镇住宅；融资模式；p p p 模式；a b s 模式 分类号：【请输入分类号( 1 2 ) ，以分号分隔。】 j 匕塞交通太堂亟堂焦诠塞 一一 旦墨! b g ! a bs t r a c t r u r a lh o u s i n gi so n eo fm o s ti m p o r t a n tp a r ti nt h eb u i l d i n go fan e ws o c i a l i s t c o u n t r y s i d e ，b u td u et ot h el a c ko fs u f f i c i e n ta t t e n t i o nt ot h er e l e v a n tq u e s t i o n sa n d u n i f i e dp l a n n i n g ，t h er e s o l v i n go fr u r a lh o u s i n gp r o b l e mc a n n o tc a t c hu p 谢t ho t h e r p r o b l e mo f ”i s s u e sc o n c e r n i n ga g r i c u l t u r e ，c o u n t r y s i d ea n df a r m e r s ”t h eg o v e r n m e n t i n v e s t e dh e a v i l yi nt h i sp r o j e c ti nr e c e n ty e a r s ，b u ti n v e s to n l yc a n n o ts o l v et h e p r o b l e m so ft e c h n o l o g i c a lb a c k w a r d n e s sa n dp o o rc a p a c i t yt or e s i s td i s a s t e r i na d d i t i o n ， g o v e r n m e n ts u p p o r tc a n n o tf u n d a m e n t a l l ym e e tt h ef i n a n c i a ln e e d so fr u r a lh o u s i n g c o u p l e dw i t hw e a k c r e d i ts y s t e mi nr u r a la r e a s ，f i n a n c i n gc h a n n e l sb l o c k e d ，i n v e s t m e n t r i s k sa n dl o wp r o f i t s ，f i n a n c i n gd i f f i c u l t i e sb e c o m eab o t t l e n e c kr e s t r i c t i n g t h e d e v e l o p m e n to fr u r a lh o u s i n g i no r d e rt ob e t t e rs o l v et h er u r a lh o u s i n gp r o b l e m ，t h i sa r t i c l ei sw r i t t e nt or e s e a r c h af i n a n c em o d e lf o rr u r a lh o u s i n gp r o j e c ti nt h ev i e wo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s f i r s t l y , t h i sa r t i c l es t a r t sf r o mt h es i t u a t i o no fr u r a lh o u s i n g ，i n - d e p t ha n a l y s i sp r o b l e m si nt h e p r o c e s so fr e f i n a n c i n gt h a tt h ee n t e r p r i s e sm a y f a c ea n dt h ec a u s e s t h e nu s e q u a l i t a t i v e a n dq u a n t i t a t i v em e a s u r e st oa n a l y s i st h en e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t yo fu s i n gp p pm o d e l a n da b sm o d e lt h a th a v eb e e nw i d e l yu s e di nf o r e i g nc o u n t r i e sa c c o r d i n gt ot h ec u r r e n t s i t u a t i o na n df i n a n c i n ge n v i r o n m e n to ft h er u r a lh o u s i n gf i n a n c i n g f i n a l l y , o p t i m i z e p p pm o d e l a n da b sm o d e lt om a k et h e ms u i t a b l e f o rr u r a lh o u s i n gf i n a n c i n g e n v i r o n m e n t r e s e a r c h i n gt h ec o m b i n a t i o na n do p e r a t i o n a lp r o c e s s e sa n ds u p p o r t i n g m e a s u r e so ft h e s em o d e l st om a k es u r et h em o d e lw i l lb ei m p l e m e n t e dr e a s o n a b l ya n d e f f e c t i v e l y k e y w o r d s ：r u r a lh o u s i n g ；f i n a n c i n gm o d e l ；p p pm o d e l ；a b sm o d e l c i a s s n o ： 目录 中文摘要i i i a b s t r a c t i v 1 绪论1 1 1 引言1 1 2国内外研究现状1 1 2 1 国外研究现状l 1 2 2 国内研究现状3 1 3研究内容和方法4 1 3 1 研究内容4 1 3 2 研究方法5 1 3 3 论文研究的技术路线6 2村镇住宅建设融资现状以及企业面临的问题和原因7 2 1 我国村镇住宅建设融资现状7 2 1 1 我国村镇住宅建设现状7 2 1 2 我国村镇住宅建设融资现状7 2 2企业在村镇住宅建设融资中可能面对的问题8 2 2 1 村镇住宅建设融资缺口大并呈扩大趋势8 2 2 2 融资渠道窄并且直接融资比重小9 2 2 3 银行贷款难度加大导致融资成本提高1 0 2 3村镇住宅建设融资困难的原因分析11 2 3 1 农民自筹能力差且财政补助缺失1 1 2 3 2 缺乏金融创新使民间资本难以介入1 1 2 3 3 村镇住宅建设项目存在高风险、低收益的特点1 2 2 3 4 村镇金融体系不完善1 2 2 3 5 房产开发企业自有资金不足1 3 3p p p 融资模式的引入1 5 3 1p p p 模式简介_ 1 5 3 2 p p p 模式在国内外应用现状1 6 3 2 1p p p 融资模式在国外应用现状1 6 3 2 2p p p 融资模式在国内应用现状1 6 3 3村镇住宅建设引入p p p 模式的必要性分析1 7 3 3 1 村镇住宅建设需要政府部门的参与1 7 3 3 2 政府参与融资方式的选择1 8 3 3 3 引入p p p 融资模式的意义1 9 3 4村镇住宅建设引入p p p 模式的可行性分析2 l 3 4 1 我国民间资本充足2 1 3 4 2 运作环境日益完善2 2 3 4 3 丰富的融资经验。2 2 4a b s 融资模式的引入2 4 4 1a b s 模式基础理论2 4 4 2a b s 模式在国内外应用现状2 4 4 2 1a b s 融资模式在国外应用现状2 4 4 2 2a b s 融资模式在国内应用现状2 5 4 3 村镇住宅建设引入a b s 模式的必要性分析2 6 4 。3 1 村镇住宅建设需要商业化融资模式的参与。2 6 4 3 2 目前的商业化项目融资模式及适用性分析2 8 4 3 3 引入a b s 融资模式的意义3 0 4 4村镇住宅建设引入a b s 模式的可行性分析3 2 4 4 1 发展a b s 的法律基础3 2 4 4 2 发展a b s 的金融基础3 2 4 4 3 发展a b s 的经济基础3 3 4 4 4 发展a b s 的投资主体基础3 4 4 4 5 发展a b s 的国内经验3 4 5p p p a b s 融资模式的结合运用3 6 5 1p p p a b s 模式的结合运用3 6 5 2p p p a b s 的运作机制3 7 5 2 1 p p p a b s 模式的主体结构3 7 5 2 2p p p a b s 模式的中介机构3 8 5 2 3p p p a b s 模式的操作流程3 9 5 3证券定价机制4 1 5 - 3 1 影响证券定价的因素4 2 5 3 2 证券定价模型4 3 5 4 p p p a b s 模式保障机制4 4 5 4 1 政府支持4 4 5 4 2 风险管理机制4 4 5 4 3 收益分配机制4 7 6结论和展望4 9 参考文献5 0 作者简历5 2 独创性声明5 3 学位论文数据集5 4 1 绪论 1 1 引言 “三农问题 一直是阻碍中国经济全面协调发展的首要问题，是城乡二元经 济格局的重要原因。近几年来，随着我国经济的快速发展，综合国力的逐步增强， “三农问题”越来越受到人们的关注。 为消除城乡二元经济格局，全面实现小康社会，政府出台了一系列的减税、 补贴政策，使农民收入以及农业发展水平有了大幅提高。然而由于财政投入有限、 缺乏统一规划指导等原因，目前村镇建设问题并没有跟上“三农问题解决的步 伐，资源利用效率低、发展无序、建筑建设技术落后、村镇住宅布局和空间利用 不合理、抗灾能力差等问题仍普遍存在。 村镇地区住宅建设问题作为新农村建设的核心问题，对于保护村镇生态环境、 提高农民生活水平具有重要的意义，是新农村建设的关键，它正逐渐被政府部门 所重视。从2 0 0 8 年第四季度到2 0 1 0 年底中央计划投资4 万亿元，加快民生工程、 基础设施、生态环境和灾区重建等方面建设，其中加快建设保障性住房安居工程 2 8 0 0 亿元，对村镇住宅建设发展起到了巨大的推动作用。然而仅靠资金投入并不 能解决村镇住宅建设技术落后、抗灾能力差等问题。另外，政府扶持并不能从根 本上满足村镇住宅建设的资金需求，加上村镇信用体系薄弱、融资渠道不畅、投 资风险大、利润空间狭小等先天缺陷，使融资难成为制约村镇住宅建设系统化、 规范化发展的瓶颈。 为了更好的解决村镇住宅建设问题，需要有丰富住宅建设经验机构的加入， 并需要寻找一种能够分担政府部门和农民投资压力的融资方式。房产开发商具有 丰富的住宅建设经验以及住宅建设融资经验，不但能解决村镇住宅建设的技术问 题，而且能够帮助政府部门解决项目的融资难问题。本文即是从开发商角度，以 房产开发商和政府部门为主体，研究最适合村镇住宅建设项目的融资模式。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 早在6 0 年代，房屋政策的先驱当尼逊就针对住房弱势群体保障问题提出了雏 生型、社会型及全面责任型三种形式【l 】。依据此理论大部分发展中国家可划分为雏 生型的房屋政策，即缺乏系统和有力的政策，对于低收入住户的住房问题采用项 目式的临时措施由政府出资解决；社会型的房屋政策如英国、美国、大多西欧国 家，是以社会发展及社会公益为政策出发点，由政府与个人按照一定的比例共同 承担；德国以及新加坡等对住房市场的全方位介入和控制的国家，属于全面责任 型住房政策睇j 。 9 0 年代，许多发达欧美资本主义国家建立起福利资本主义制度，住房政策逐 步成为国家政策的一部分，安德森、巴洛和邓肯等人在此背景下提出了福利国家 分类模型，将住房问题纳入国家保障体系，由政府统一管理【2 1 。目前很多发达国家 都针对国内状况对适合本国中低收入群体的住房融资模式进行了深入研究，并将 研究成果应用到实际操作中，其中比较受认可的模式有： ( 1 ) 美国模式 美国住房商品化程度较高，住房保障体系比较完善。为了解决低收入群体和 贫民住宅问题，美国先后颁布了住房法、住房抵押贷款法、国民住房法、 住房和城市发展法等法案，为低收入群体解决住房问题提供了保障。其中国 民住宅法规定，政府提供低息贷款，鼓励私人投资者投资建设低收入群体公寓 住宅，建成的住宅以较低的价格出售给低收入家庭。保障性住房的建设者和投资 者，可在十年内享受美国政府所得税的抵扣。几十年里美国建设了大量的低收入 家庭保障住房，这些住房租价低于当地收入中位数的4 0 至6 0 ，解决了大部分 低收入群体的住房问题。政府在低收入群体住宅建设融资发挥了巨大作用，利用 贷款利率政策优惠吸引投资者，降低他们的融资成本，又通过税收优惠、财政贴 补措施将项目的短期利润转化为企业长期利润，保证了企业的合理收益。 ( 2 ) 瑞典模式 瑞典政府住宅建设的目标是为每个人提供一所宽敞舒适而且环境优美的住 所，通过长时间的发展已经形成了完善的住宅建设融资模式。瑞典住房建设大致 分为政府直接投资、合作社投资和私人投资三类。多户式住宅一般由政府投资建 设，合作社也涉及部分多户住宅的建设，独户住宅几乎都是由私人出资建设。公 有住房建设过程中，地方政府以无息或低息贷款方式提供全部资金，政府不收取 税收，这大大降低了投资成本，因此房屋可以以较低的价格出售。住房合作社也 是重要的建设资金提供机构，它由群众资金兴办，不以营利为目的。h s b 是瑞典 住房合作社联盟的简称，它是一个以资金融通、储蓄建设一体化为特征的互助合 作组织，住宅建设费用一般由购房者以分期付款形式偿还。另外，瑞典抵押贷款 机构、国家退休基金和瑞典全国住房合作社联盟也提供部分建设贷款资金。 ( 3 ) 日本模式 2 二战后日本出现了严重的房荒，普通家庭难以凭借自己财力解决住宅问题， 因此在政府的参与下也形成了一套特有的住宅建设融资模式。目前日本住宅政策 主要针对中低收入群体，为他们住宅建设提供融资支持，已形成由中央银行领导， 民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充的低收入群体住宅建设融资体系。 由同本住宅金融公库、日本住宅都市整备公团和地方住宅供给公社联合成立建设 省住宅局，由住宅金融公库提供住宅建设资金，公团和公社负责住宅建设。住宅 金融公库属于政府法定机构，依照住宅金融公库法向住宅建设提供长期低息 贷款，为民间住房信贷机构提供贷款保险，并向建设出租用住宅的土地所有者提 供贷款，为保障性住宅建设提供了充足的资金支持。政府也会提供一定的财政补 贴，财政补贴分为两类，一类是财政拨款，主要用于低收入家庭的租购房以及住 宅建设；另一种是财政性贷款，主要用于住宅建设贷款以及部分购房贷款。另外， 日本政府也通过税收政策降低住宅建设的融资负担，住宅取得促进税制中规定， 利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5 年内可以从每年的所得税中扣除当年 年底的住宅贷款剩余额的1 t 川。 在部分发达国家，保障性住房融资渠道、融资方式正趋于多元化。例如，美 国、法国等国家，正通过发行地方债券筹集资金建造低租住房，该证券由政府部 门担保，资信水平较高，融资成本相对较低；香港特区通过信托基金上市交易， 回笼资金2 0 0 亿，减轻了房委会公房建设资金不足负担；荷兰政府通过建立住房 担保基金，向住房协会提供住房建设担保，提高了住房协会信用水平，从而降低 了融资成本。多样化的融资渠道和融资方式，对现有融资模式进行了补充和完善， 为住房建设融资提供了有效保障。 1 2 2 国内研究现状 建设银行湖北省襄樊市分行课题组( 2 0 0 2 ) 分析了城镇化建设融资困难的深 层次原因，包括投融资体制缺陷、城镇化发展战略取向偏差、投融资环境较差等 因素，然后提出了培育投资主体、拓宽融资渠道等方面的相应建设措施。 肖东平、陈华( 2 0 0 6 ) 从针对农村开展信贷业务的政策性金融机构、商业性 金融机构、合作性金融组织三大金融机构对应的中国农村发展银行、中国农业银 行、农村信用社角度对融资进行研究。 王乾坤、王淑墙( 2 0 0 7 ) 将p p p 模式引入廉租房建设中的构想，并设计了p p p 模式在廉租房项目中的运作思路，探讨了其运作保障机制，以期解决廉租房项目 资金短缺、融资路径单一的问题。廖俊平、田一淋( 2 0 0 5 ) p p p 模式与城中村改造 工程的结合，以政府作为主导方，可以积极的制定激励政策引导私人机构的进入， 一方面可以缓和政府的财政压力，另一方面从公共管理的角度看，私人机构的高 效率带入到公共部门，有利于提高政府公共部门的绩效水平。刘险峰( 2 0 0 7 ) 认 为政府当期财政难以满足新农村建设中的公共设施需求，新农村建设需要公共融 资创新，“私人生产、政府付费或补贴、公众消费”模式是农村公共设施建设吸引 私人投资的一种较好模式。并进一步提出了一种基于政府付费或补贴的a b s 创新 方式，阐述了该方式的运用范围、基本结构和运作流程，并分析了该方式在新农 村建设中运用的基本条件。廉租房建设、城中村改造以及农村基础设施建设与农 村住宅有很多相似的地方，因此，这对农村住宅建设融资有一定的指导意义。 高连和( 2 0 0 8 ) 从民间融资角度展开研究，研究了农村建设从民间融资的意 义、可行性、融资途径等。李博金，邓晓梅( 2 0 0 8 ) 分析了农村宅基地所具备的 特征，并根据现有法律和新农村建设目标，着重分析其所可能带来的融资作用。 谢瑞其( 2 0 0 8 ) 认为建立财政资金和金融资金的协调机制，是加快新农村建设进 程迫切需要解决的问题之一。任志涛、谢爱国( 2 0 0 9 ) 提出中国作为发展中国家， 是一个农业大国，国家针对建设新农村的要求，按照确定的总体部署，其建设资 金主要来源是“工业反哺农业、城市支持农村、财政转移支付”等三个基本渠道， 根本原则是“多予少取放活”，重点是“多予”。郑长博( 2 0 0 8 ) 认为农村土地证 券化能为新农村建设融得一定的资金，并分析了农村土地证券化的实施策略，指 出了我国农村土地证券化的阻碍因素并提出了政策建议。 由此可以看出，目前我国在住宅建设融资方面的研究重点还是偏重于城市， 对农村住宅建设融资模式的研究缺乏整体性，难形成系统化的融资模式。所以本 论文针对农村住宅建设融资难的问题，结合农村住宅建设项目的特点，引入了在 其他领域应用比较成熟的融资模式，从开发商角度对目标融资模式进行了深入研 究，希望能够给我国农村建设做出一些实质性的贡献。 1 3 研究内容和方法 1 3 1 研究内容 针对村镇住宅建设缺少一个系统融资模式的问题，本文主要研究了以下几方 面的问题： 从融资对象、融资环境以及融资途径三个角度分析我国村镇住宅建设融资现 状，并在此基础上分析企业参与村镇住宅建设时在融资过程中可能面临的问题， 以及产生一系列问题的原因。 p p p 模式和a b s 模式是两种典型的项目融资模式，分别在国内公共建设项目 4 和商业建设项目中有过尝试。本文针对村镇住宅的保障性特点，选取这两种融资 模式进行研究。详细介绍了p p p 及a b s 融资模式以及在国内外的应用现状，并着 重分析这两种模式引入村镇住宅建设项目的必要性及可行性。 确定将p p p 及a b s 融资模式引入村镇住宅建设项目后，研究这两种融资模式 结合运用的操作方式、运作机制、债券定价机制，最后针对融资过程中可能遇到 的问题，提出保障融资过程顺利实现的辅助措施。 1 3 2 研究方法 本文研究的目的是为解决困扰我国村镇住宅建设中的主要问题资金来源 问题，为了使研究成果具有一定的理论深度及现实指导意义，本文在研究过程中 主要采用了以下方法； ( 1 ) 比较研究法。在美国、日本等发达国家，融资模式发展较为完善。本文 是通过与国外住宅建设以及国内外相关领域项目建设融资模式进行比较，借鉴新 模式，并选择性运用到我国村镇住宅建设项目融资中去。 ( 2 ) 实证研究和规范研究相结合。论文的第二章对我国村镇住宅建设的现状 以及开发商参与融资存在的问题进行了实证分析。第五章在实证分析的基础上， 利用规范分析方法构建了理想融资模式。 ( 3 ) 归纳演绎法。将选定的融资模式进行总结、优化，使其适合我国村镇住 宅建设融资现状，并寻找出选定融资模式结合使用的方式、操作流程以及保障措 施等，保障融资模式合理有效地实施。 ( 4 ) 定性与定量结合法。本文还采用定性与定量相结合的方法，分析我国实 施村镇住宅补贴和税收鼓励的必要性及现实意义。 1 3 3 论文研究的技术路线 图1 1 论文研究技术路线 f i g l - 1t h et e c h n i c a lr o u t eo fd i s s e r t a t i o n 6 2 村镇住宅建设融资现状以及企业面临的问题和原因 2 1 我国村镇住宅建设融资现状 2 1 1 我国村镇住宅建设现状 我国村镇住宅建设市场庞大。根据建设部2 0 0 6 年5 月发布的村镇建设统计 年报，我国现有建制镇1 7 7 2 6 个，集镇2 0 6 8 6 个，村庄31 3 7 1 4 6 个。全国村镇总 人口9 8 6 亿人，其中非农业人口1 1 2 亿人，农业人口8 7 4 亿人，有近2 0 5 亿农 户。近年来，村镇住宅竣工5 亿多i n 2 年，1 5 年内还将增加6 0 亿多n 1 2 ，拆除住宅 3 亿多m 2 年，如果以平均造价为2 0 0 元m 2 建筑面积计算，则每年拆除的农房价 值高达6 0 0 亿元【4 j 。 随着我国农民收入水平的不断提高，他们对住宅的舒适度也提出了新的要求， 住房的建筑材料、建筑方式因此而不断改善。但我国村镇住宅建设仍以自建为主， 缺少统一规划。建筑人员多为临时招募，缺乏相应的知识经验积累，不具备施工 主体资格。最终导致村貌杂乱无章、抗灾能力差、节能性差、配套基础设施不完 善、能源消耗量大等缺陷。 近几年来，随着城中村改造模式的出现，为村镇住宅建设提供了一条新思路。 城中村住宅改造项目建设主体由农民转变为房地产开发商。整个住宅区建设由房 地产开发商统一规划，并由专业的建筑公司负责住宅的建设工作，充分保障了住 宅的建筑质量。房屋建成后，按照拆迁合同的约定，将新住宅分配给农民。 2 1 2 我国村镇住宅建设融资现状 农民融资渠道主要包括银行贷款、集体借款、亲友借款以及自有银行存款三 方面。我国法律对村镇土地使用方法以及产权归属问题有明确的规定，农民仅具 有宅基地的使用权，而没有所有权，因此，宅基地无法充当银行贷款的抵押物， 限制了农民的贷款能力。村镇集体收入数额有限，相对于庞大的住宅改造项目仅 是杯水车薪。因此，自由银行储蓄以及亲友借款成为农民自筹住宅建设资金的主 要来源。 城中村改造项目中，融资主体由农民变为房地产开发企业，这也为村镇住宅 集体化建设在村镇推广提供了借鉴。城中村改造项目中，除了用一部分征用土地 7 建设住宅小区安置本地居民外，将剩余土地建设成为商业设施、商品房或出租房。 这部分设施将会带来较大收益，弥补征用农民土地的成本以及建筑成本。因此， 农民基本不需要支付费用，被排除到融资过程之外。企业作为该项目的融资主体， 资金来源主要来自银行贷款，还有部分资金需要通过商业化融资模式取得，主要 包括：p p p 模式、a b s 模式、房地产投资信托、股票融资等。例如，珠海市曾利 用p p p 融资模式，巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，吸引房地产开 发商投资改造城中村，利用三年的时间完成了2 6 个城中村3 0 0 万平方米面积的改 造，解决了2 0 万人口的住宅问题。城中村住宅建设属于村镇住宅建设的一部分， 虽然在项目运作环境上还存在一定的差别，但城中村建设中的很多融资经验仍然 可以推广到村镇住宅建设项目中【卯。 2 2 企业在村镇住宅建设融资中可能面对的问题 2 2 1 村镇住宅建设融资缺口大并呈扩大趋势 在相当长的一段时间内，村镇住宅都是分散式建设，建筑方式以及建筑材料 都比较传统，建设成本较低，资金主要来自于农民自有存款以及少量政府补贴， 不存在贷款的问题。目前新村镇贷款主要用于农资购买、道路建设、农业技术服 务以及村镇文化、医疗、卫生事业等方面，仅仅这些领域的贷款需求量已经难以 满足，住宅建设贷款的加入将是村镇金融机构的负担变得难以承受。 我国完成新农村改造大约需要1 8 万亿的资金，据乐观估计，通过中央与地方 财政、国内外各金融机构以及各类社会资金可以筹集到的新农村建设资金最多1 2 万亿元，剩下的6 万亿将成为巨大的资金缺口。以饮水、道路等领域改造为例， 按照2 0 0 6 年中央一号文件和总理的工作报告，实现饮水安全、道路三通等标准是 新农村建设的重要组成部分，预计到2 0 2 0 年完成这些指标大约需要4 万亿人民币 的投入，因此，自2 0 0 6 年至2 0 2 0 年1 5 年时间里，每年至少需要投入2 7 0 0 亿的 资金。而2 0 0 5 年中央的对“三农拨款总量仅为2 9 7 5 亿元，仅能满足饮水安全 和道路三通项目需求，根本无法负担其他大型项卧们。 以绵阳为例，5 1 2 地震导致全市村镇住宅受损1 0 0 多万户，损坏严重需重建 4 5 3 4 万户，灾后组织了村镇受灾住房统一重建工作，这为其他地区村镇住宅建设 项目资金供求状况提供了一定的参照。如下表所示，村镇住宅建设存在巨大的资 金缺口。一般农户资金缺口在3 2 5 0 0 元到5 0 5 0 0 元之间，占总成本的3 9 到4 6 ； 困难农户资金缺口在4 6 5 0 0 元到5 5 5 0 0 元之间，占总成本的5 6 到6 7 ；资金总 缺口1 5 9 亿到2 4 7 亿之间，缺口比重3 9 到6 2 。在普通村镇住宅建设项目中， 不存在对口援助资金，政府补助数量比灾区重建要少很多，因此资金缺口要大于 6 0 ，资金总量供给不足，融资缺口不断扩大已经成为阻碍村镇住宅建设项目开展 的大问题【7 1 。 表2 1 村镇住宅重建资金来源与缺口 t a b 2 1t h eg a pa n ds o u r c e so fr e c o n s t r u c t i o nf u n d i n gf o r r u r a lh o u s i n g 农民自筹政府补助对口援助 重建成本资金缺口缺口比重 一般农户 l0 0 0 0 。2 5 0 0 0l6 0 0 0 2 2 0 0 02 0 0 0 5 0 0 0 8 2 5 0 03 2 5 0 0 5 0 5 0 03 9 6 1 困难农户 5 0 0 02 0 0 0 0 2 6 0 0 02 0 0 0 5 0 0 0 8 2 5 0 04 6 5 0 0 5 5 5 0 05 6 6 7 总计 4 8 9 1 2 2 亿 7 8 2 1 0 7 7 亿9 8 2 4 4 亿4 0 0 亿1 5 9 2 4 7 亿 3 9 6 2 资料来源：绵阳统计年鉴2 0 0 8 2 2 2 融资渠道窄并且直接融资比重小 村镇住宅建设项目可以使用的融资方式包括农民自筹、财政扶持、银行贷款 三方面，其中自筹、政府补贴所占比重最大，其次是银行贷款，目前很少有企业 通过上市融资筹集新农村建设项目资金。据统计，在经济发展状况较好的广东省， 权益融资可以达到融资总额的4 0 以上，而在中西部大部分地区，权益融资所占 比重大部分低于2 0 ，全国范围内平均水平最多达到2 0 ，大部分资金均是通过 借款、贷款等方式取得。 房地产开发企业目前的融资方式主要有银行贷款、自筹资金、证券融资三种， 项目资金也大多通过间接融资方式取得，其中大部分来自于直接银行贷款。除此 之外，还有一部分由上一期商品房销售收入转化而来，这些资金大部分来自购房 者的银行贷款，在其他资金来源中的工程垫款和预收款。因此，房地产企业有6 0 以上的资金直接或间接来自银行贷款，而无论直接还是间接的银行贷款都属于间 接融资。 上市融资是直接融资的主要组成部分，截止到2 0 0 0 年，中国仅有3 4 家房地 产企业上市；2 0 0 1 年国内资本市场恢复房地产企业i p o ，但仅有几家国有房产企 业上市；2 0 0 5 年股权分置改革使股市快速成长，2 0 0 6 年i p o 再次重启，但受到政 策的限制仅有保利和北辰两家房地产企业获得i p o ；2 0 0 9 年又有1 4 家企业以i p o 或是借壳的方式成功在a 股、h 股成功上市。截止到2 0 0 7 年9 月底，证券市场总 融资6 9 9 1 5 亿元，其中房地产上市公司融资为5 5 0 8 9 亿元，仅占7 8 8 。自2 0 0 6 年i p o 重启到2 0 0 7 年9 月底，证券市场总体融资规模达到在房地产上市公司筹集 的资金中，只有保利地产、世博股份、北辰实业和荣盛房地产4 家地产公司通过i 9 p o 实现融资，融资规模6 7 9 6 亿元，仅占2 ；房地产上市公司再融资规模总计只 有4 8 2 9 3 亿元【8 】。直接融资门槛较高，具有直接融资资格的企业少，因此，即使 房地产企业参与到村镇住宅项目建设中来，也无法利用企业融资优势拓宽融资渠 道，增加直接融资的比重。 综合村镇建设以及房地产企业融资现状可知，承担村镇住宅建设的企业将面 对融资渠道窄，直接融资比重小的问题。 2 2 3 银行贷款难度加大导致融资成本提高 项目融资尤其是房产项目融资成本过高，给企业带来了沉重的负担，这将给 利润水平较低的村镇住宅建设项目带来巨大挑战。受金融危机的影响，很多企业 面临资金链条断裂的危险，为刺激经济的增长，2 0 0 8 年下半年中国人民银行下调 了贷款利率。银行贷款是房地产开发融资的主要来源，因此贷款利率的下调极大 地推动了房地产行业的发展，同时也进一步增大了房地产泡沫。2 0 0 9 年下半年， 国家开始对房地产行业贷款进行控制，2 0 1 0 年1 月1 8 日，又将存款准备金率提高 了0 5 个百分点，贷款供给进一步缩紧。2 0 1 0 年2 月全国金融机构新增人民币贷 款7 0 0 1 亿元，1 月新增信贷1 3 9 万亿元。数据显示，今年2 月新增人民币贷款环 比下降近5 0 ，减少7 0 0 0 亿元。莫尼塔发布的最新研究报告称，今年前两个月人 民币贷款投放量达到2 1 万亿元，已经占到全年7 5 万亿信贷计划的2 8 ，后期信 贷政策紧缩的力度将进一步加大。很多银行为了规避风险，也纷纷把重点转向其 他领域，大大提高了企业贷款融资的难度。 银行贷款的减少将迸一步缩窄村镇住宅建设项目的融资渠道，企业将不得不 加大股权融资、债券融资的权重。股权融资是成本较低的一种融资方式，但融资 额有限，以恒大地产为例，它的i p o 融资额度只有5 6 5 亿港元，扣除6 0 9 9 亿股 旧股退出，以及偿还2 0 0 7 年借入的4 3 亿，剩余款项仅为2 5 亿美元，i p o 募集资 金所剩无几。 债券融资是另外一种重要的融资方式，但自2 0 0 9 年债券融资成本一直偏高， 发债成功的企业，利率基本位于债券申购的上限区间。2 0 0 9 年9 月，碧桂园一次 性发行3 亿美元5 年期优先票据，年利率达到1 1 7 5 ，2 0 1 0 年1 月，恒大地产发 行的担保优先票据，利率达到1 0 1 2 。内地房企境外发债利率的高企，同样使 房企国内发行证券利率水平不断提高。2 0 0 9 年9 月金融街发行的5 年期公司债利 率为5 7 ；1 0 月，万通同样发行了5 年期公司债，但利率蹿升至7 ；1 1 月初， 津滨发展公司债的发行利率基本落在7 2 7 7 ，亿城股份发行的9 亿元5 年期债 券，创下8 5 高利率。房企证券境内发行利率基本位于8 至9 的水平，而境外 1 0 发行位于1 2 的水平，融资成本的提高将成为村镇住宅建设这种利润水平较低项 目融资的巨大障碍【9 1 。 2 3 村镇住宅建设融资困难的原因分析 2 3 1农民自筹能力差且财政补助缺失 住宅预售是指房地产开发商将正在建设的房屋预先出售给承购人，由购买者 支付定金或部分房价款的制度。在集中建房开发模式中，住宅预售在项目开发资 金筹集中扮演了重要的角色。在村镇住宅建设中住宅预售款主要来自于农民自筹 以及政府补助两部分。其中农民自筹主要包括银行贷款和自有资金两部分，然而 由于农民基本没有长期稳定的收入来源、收入平均水平较低，自有资金有限；村 镇固有的信用意识淡薄、担保体系缺失、信贷体系不完善、信贷市场信息不对称 等缺陷，难以获得银行贷款，导致了农民自筹能力较差。另外，村镇住宅建设项 目仅仅是新农村建设的一部分，然而资金需求量巨大，政府部门不可能将大部分 的财政补贴用于该项目中，目前的财政补贴相对于庞大的开发投入也仅仅是杯水 车薪。较差的自筹能力以及财政补贴的缺失，使房产开发企业难以通过住宅预售 缓解项目开发的融资压力，最终导致村镇住宅建设资金总量的不足，资金缺口呈 进一步扩大的趋势。 2 3 2 缺乏金融创新使民间资本难以介入 村镇住宅建设是新农村建设的重要组成部分，近几年来我国加强了财政投入 力度，为村镇住宅建设创造了必要条件，但财政支持并不能从根本解决村镇住宅 建设资金短缺问题。我国民间资本充裕，2 0 0 8 年底居民储蓄余额和企业存款余额 达到3 8 2 2 7 1 亿元，较2 0 0 1 年增长了两倍多。自2 0 0 2 年到2 0 0 8 年，我国储蓄率 一直维持在4 0 以上，2 0 0 8 年达到5 1 3 创历史新高，是村镇住宅建设理想的融 资选择。然而，融资工具缺乏却阻碍了民间资本的介入。 我国商业项目以及公共项目融资模式已经比较成熟，然而村镇住宅建设项目 是介于纯公共产品与纯个人产品之间非纯个人产品，无论在运作环境还是风险类 型等方面与普通商业项目以及公共基础建设项目差别较大，因此很多应用比较成 熟的融资方式不适用于村镇住宅建设项目。 在商业住宅开发项目中，企业经常使用国内上市、境外上市、买壳上市、私 募股权等方式进行融资，但在这些融资方式中企业负责整个融资过程，房地产开 发商以及投资人承担所有的风险，政府基本不发挥作用也不承担风险。村镇住宅 建设项目本来就具有高风险、低收益的特点，失去政府的融资支持以及风险分担， 企业很难获得足够的资金、获得投资利润，因此纯商业化融资模式不适合此类项 目。 在公共基础设施建设项目中，政府尝试使用b o t 、b o o 和b o o t 等模式融 资，企业承担项目的规划建设工作，并获得长期或短期的基础设施经营权，使其 回收投资。从最初的贷款到项目运营，风险多由政府承担，而在村镇住宅建设项 目中，不存在着足以使企业回收投资的租赁物，另外政府的过多参与将影响项目 运行效率，因此，公共基础设施融资模式也不能承担村镇住宅建设融资责任。 目前不存在为村镇住宅建设项目量身定做的融资方式，而应用较为成熟的纯 商业项目融资模式以及基础建设项目融资模式均不能直接套用到该项目中，因此， 金融创新的缺乏成为阻碍民间资本介入的关键因素。这也成为导致村镇住宅建设 项目融资渠道狭窄，直接融资所占比重小的重要原因之一。 2 3 - 3 村镇住宅建设项目存在高风险、低收益的特点 村镇住宅建设项目与其他项目的区别之一是它高风险、低收益的特点，主要 表现在：首先，项目的运行环境是村镇，国家对宅基地的使用以及转让有明确的 规定，即使项目投资失败，投资者也无法通过拍卖土地获得补偿，减轻损失。其 次：村镇住宅的买方是农民，农民的购房资金主要来自于购房贷款和自有资金， 然而农民收入水平