（企业管理专业论文）房地产项目投资策划的有关调查与研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 随着我国工业化和城市化的进程，住宅建筑的需求日益增大，房地产业也 就成为我国第三产业的重要组成部分，成为新的十分活跃的经济增长点。在满 足居住要求的同时，因为房地产本身的一些特殊性，也使其成为当前投资领域 的一个热点。但房地产投资也具有高收益和高风险并存的特性，每个房地产投 资者都希望以最少的投资获取最大的收益。那么到底能否获取收益，获取多少 收益，这些收益的取得是以承受多大的风险为代价的呢? 加之市场经济发展中 的中国，一直都面临着资源的稀缺问题，特别是近一两年来的能源危机和国家 的国土政策，使我们不能有任何的浪费，任何草率投资行为都是无法忍受的。 本文运用投资项目技术经济评价基本理论和方法，对房地产项目的投资策 划进行了研究，然后以成都市知名企业武海置业的城西项目“中华家园”作为 研究对象，充分调研和分析了该项目所处的城西片区的其他房地产项目，并对 该项目进行了投资分析和技术经济评价，为整个项目的开发成功提供帮助。 通过对该项目的市场分析、竞争分析，运用投资策划的基本理论和方法， 为城市房地产投资项目的选择和立项提供了理论依据，对提高房地产投资项目 分析的科学性和准确性具有实践指导意义和可操作性。 【关键词】：房地产、投资策划、项目调查及分析 西南交通大学硕士研究生学位论文第f f 页 a b s t r a c t a st h ei n d u s t r i a l i z a t i o na n du r b a n i z a t i o np r o g r e s sg o e so na n dt h ed e m a n do f h o u s i n gg r o w si n c r e a s i n g l yi no u rc o u n t r y , t h er e a le s t a t et h u sb e c o m e sas i g n i f i c a n t p a r to ft h et e r t i a r yi n d u s t r ya n da l la c t i v en e we c o n o m i cg r o w t hp o i n t b e s i d e s m e e t i n gt h ed e m a n do fh a b i t a t i o n , t h er e a le s t a t ea l s ob e c o m e sp o p u l a ri np r e s e n t i n v e s t m e n tf i e l db e c a u s eo fi t sp a r t i c u l a r i t i e s h o w e v e r , r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta l s o h a st h ef e a t u r eo ft h ec o e x i s t e n c eo f h i | 曲p r o c e e d sa n dh i g hr i s k s e a c hr e a le s t a t e i n v e s t o re x p e c t st og a i n _ 【h eh i g h e s tp r o c e e d sw i t hl l l el e a s ti n v e s t m e n t t h e nc a r lo n e a r t hw eg a i np r o c e e d s ? w h a ti s 们h o wa b o u tt h er i s ko f g a i n i n gi t ? i na d d i t i o n , c h i n a , w h e r et h em a r k e te c o n o m yi sb o o m i n g , h a sa l w a y sb e e nf a c e dw i t ht h e p r o b l e mo f s e r i o u sl a c ko f r e s o u r c e s e s p e c i a l l y , t h ee n e r g yc r i s i sa n dn a t i o n a ll a n d p o l i c yr e p u l s ea n yw a s t e a n yc u r s o r yi n v e s t m e n ti sn o tb e a r a b l e t h i st h e s i sm a k e sas t u d yo ni n v e s t m e n ts c h e m ea n dr i s ka n a l y s i so f r e a le s t a t e p r o j e c tb ym e a l l so f 也eb a s i ct h e o r i e sa n dm e t h o d so ft e c h n i c a la n de c o n o m i c e v a l u a t i o no ft h ei n v e s t m e n tp r o j e c t t a k i n gt h ew e s t e r nc i t yp r o j e c t z h o n g h u a j i a y u a n o ft h ef a m o u se n t e r p r i s ew u h a ir e a le s t a t ec o a st h eo b j e c tf o rs t u d y , t h e t h e s i sp r o v i d e sas u f f i c i e n ti n v e s t i g a t i o na n da n a l y s i so f t h eo t h e rr e a le s t a t ep r o j e c t s i nw e s t e r nd i s t r i c tw h e r et h ep r o j e c ti sl o c a t e d ，w h i l ei to f f e r sa ni n v e s t m e n ta n a l y s i s t o g e t h e rw i t hat e c h n i c a la n de c o n o m i ce v a l u a t i o nf o rt h ep r o j e c t w h i c hm a k e sf o r s u c c e s s f u lp r o j e c td e v e l o p m e n t t h r o u g ht h em a r k e ta n a l y s i sa n dt h ec o m p e t i t i o na n a l y s i so f t h ep r o j e c t , a n db y m e a n so f t h eb a s i ct h e o r i e sa n dm e t h o d so fi n v e s t m e n ts c h e m ea n dr i s ka n a l y s i s ，t h e t h e s i sp r o v i d e sat h e o r e t i c a lb a s i sf o rt h es e l e c t i o na n de s t a b l i s h m e n to fu r b a nr e a l e s t a t ei n v e s t m e n tp r o j e c t s m e a n w h i l e ，i tp r o v i d e sp r a c t i c a lg u i d a n c ea n df e a s i b i l i t y f o ri m p r o v i n gt h es c i e n t i f i c i t ya n dv e r a c i t yo ft h ea n a l y s i so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n t p r o j e c t s k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，i n v e s t m e n ts c h e m e ，砒s ka n a l y s i s ，p r o j e c ti n v e s t i g a t i o n a n d a n a l y s i s 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 第1 章序言 1 1 房地产业的背景 1 1 1 房地产业的背景及前景 房地产在我国起源7 2 0 世纪8 0 年代，是从事房地产投资、开发、建设、经 营、租赁、抵押、信托、维护、装修等经济活动的产业部门，是地产和房产的 结合，其特点有：固定性、地域性、长期使用、大量投资、保值和增值等特性。 作为第三产业，他是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，横跨生产领域， 流通领域和消费领域，同时与建筑业、制造业、冶金、化工、电子、通讯、商 业、装饰、运输、园林等众多行业息息相关；房地产业投资数量大，投资周期 长，变现能力差，市场价格波动，供求状况变化复杂，土地资源有越来越稀缺， 因此在高收益的背后蕴藏着高风险。 进入9 0 年代以来。房地产业的形成、壮大和发展，使其成为城市第三产业 的重要组成部分，成为新的十分活跃的经济增长点，国家在2 0 0 2 年将房地产业 确定为国民经济支柱产业。据统计，2 0 0 2 年房地产开发投资1 0 1 0 6 亿元，比上年 增长2 9 7 ；全年商品房销售额7 6 7 1 亿元，增长3 4 1 ，其中销售给个人增长 3 5 8 ，所占比重为9 2 5 。房地产业从体制到运营，逐步走向成熟。房地产业 的效益和对我国经济的拉动作用日渐明显。 市场经济是资本经济，投资已成为最广泛、最深刻、最基本的运动。我国 房地产业经过近十年的运作，在取得许多经验的同时，却依然存在许多问题， 盲目投资、运作失败的案例不胜枚举。例如1 9 9 3 1 9 9 7 年的房地产泡沫使很多建 设项目盲目上马，经济过热加上不冷静的头脑造成建设项目在全国遍地开花， 随之而来的是大批半截子工程和失败的投资者。截至1 9 9 5 年仅在成都市存在的 “烂尾楼”工程就多达_ 2 0 0 多项。 1 1 2 房地产项目投资策划的作用及重要性 2 1 世纪是知识经济时期，智慧能为房地产企业创造巨大的经济价值和社会 价值。其价值越来越取决于人们从策略面上取得生产、分配和应用知识的能力。 房地产项目建设要完成一个项目周期，需经过市场调研，项目选址，投资环境， 规划设计，建设施工，营销推广，物业服务等一系列过程，同时每一个环节又 涉及到众多的方面和不同的部门。房地产项目投资策划参与渗透到项目的每一 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 个环节，运用概念设计和策划手段，使商品房适销对路，占领市场，降低风险。 房地产项目策划思想活跃、理论丰富，集众人智慧于一体，在创造经典范例的 同时，还梳理出不少闪光点，而成功的项目策划、策略的帮助与支持，给企业 出谋划策，创造出更多的经济效益。 随着近年来房地产业的规范化、正规化，高利润吸引众多的投资者，市场 竞争日趋激烈，项目策划的作用日益体现出来。投资经济只有进行科学的投资 分析，全面调查投资项目各方面制约因素，才能保证投资的较高收益水平。而 且，良好的房地产投资分析还能为投资者提供科学的调查数据和投资策略，使 投资者在强手如林的竞争中立于不败之地。本文即是运用技术经济评价理论来 解决现实问题，通过建立的房地产技术经济评价指标体系和数据分析电子模型 来达到此目的。并通过对成都市“中华家园”房地产开发项目的前期市场调查， 投资活动分析及评价来论证所建立房地产技术经济评价指标体系和数据分析模 型的正确性和科学性，作为笔者就读企业管理硕士期间学习成果的一个综合体 现，同时对今后的工作有所指导和帮助。 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 第2 章房地产项目的策划理论与应用 2 1 房地产整体概念 2 1 1 房地产定义 在我国，所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分 离的部分和附着于其上的各种权益( 权力) 的总和。这些固着在土地、建筑物 上不可分离的部分，主要包括提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、 树木或人工建造的花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的 水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。他们往往可以被看成是 土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其 上的权益两大部分。 房地产主要有三种存在形态：单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； 单纯的建筑物，建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些特定情况下可以 把它单独看待；o 土地与建筑物和城一体的“房地”( 或称为复合房地产) ，例 如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑。 房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。所谓不动产， 简单地说，是指不能移动的财产。 对于房地产产业来说，土地主要是指地球外壳的陆地表面及地上空间和地 下空间。但在现实生活中，拥有一块土地，并不是可以随意开发利用的，其使 用、支配要受到来自三大方面的制约：建筑技术；土地使用管制，主要是 城市规划；土地权利设置及相邻关系。 建筑物是指工人建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。 在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑上的房地产权益包括 土地使用权和房屋所有权，以及在其上设置的如抵押权、典当权等。综上所述， 我国房地产的整体概念可总结为如图2 - i 所示； 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 图2 一l 房地产整体概念图 2 2 房地产营销策划的基本理论 2 2 1 房地产营销策划的定义 一种观点认为：房地产营销策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出 去，这是一种狭义的理解。 另一种观点认为：房地产策划是一个系统工程，它包括项目的前期市场调 研和环境分析、项目的市场定位、项目的营销策划制定、项目实施的财务分析 与预测，它是一个全过程的策划，即业界人士所说的全程营销策划。 2 2 2 房地产营销策划在我国应用情况 在我国，房地产营销策划相对于其他策划来说开始的比较晚。在我国内地 1 9 9 2 年、1 9 9 3 年以后，房地产才开始刚刚兴起，任何人在拿到土地后，只需画 出一张图纸，然后转手倒卖，一夜之间可以暴富，那种情况下当然不需要什么 房地产营销策划。1 9 9 2 年、1 9 9 3 年以后，国家实施银根紧缩的货币政策，导致 大量楼盘烂尾，许多楼盘也销售困难，新的形势呼唤策划人出场亮相。 时至今日，策划方法在房地产开发中得到了广泛的应用，各种概念应运而 生；生态住宅概念、绿色住宅概念、健康住宅概念、可持续发展住宅概念、山 水人居概念、休闲人居概念、优良性价比概念、新独院住宅概念、集成式规模 开发概念等，各种概念的楼盘层出不穷。现在许多房地产企业都有了自己的营 销策划部门，策划人到处都是，房地产营销策划也成了很多人的职业。 2 2 3 房地产营销策划的特征 ( 1 ) 地域性 在房地产营销策划是要考虑项目的区域经济情况，因为在我国各个区域的 地理位置、自然环境、经济条件、市场状况各不相同；要重点把具体的房地产 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 项目周围的市场情况，包括市场的供求情况、市场的发育情况、市场的消费倾 向等；还要考虑具体项目的区位情况，例如项目所处地的功能地位、地理区位、 街区区位等。 ( 2 ) 系统性 房地产营销策划是一个庞大的系统工程，个个策划子系统组成一个大的系 统，缺一不可，密切联系，有机统一。各个子系统各有一定的功能，而这个系 统的功能并非简单是各个子系统功能的总和，系统的结构和功能具有密切的联 系。 ( 3 ) 前瞻性 房地产营销策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产 项目完成的周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预 见的能力，光投入不产出，那么企业的损失是巨大的。 ( 4 ) 市场性 房地产营销策划要适应市场的需要，吻合市场的需要。房地产营销策划必 须以市场为主导，顾客需要什么样的商品房，就建造什么样的商品房，永远以 市场需求为依据；同时，房地产营销策划要随市场的变化而作相应的调整。 ( 5 ) 创新性 房地产营销策划要追求新意、独创，永不雷同。 ( 6 ) 操作性 一是实际市场环境又可操作的条件，二是具体的事实上有可操作的方法， 三是策划方案要易于操作、容易实施。 ( 7 ) 多样性 房地产营销策划要比较和选择多种方案。房地产营销策划的方案是多种多 样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最 具操作性的一种。同时，随着市场的不断变化，房地产营销策划方案要不断地 进行相应的调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。 2 ，2 4 房地产营销策划的内容 2 2 4 1 环境分析 房地产的环境分析包括宏观环境分析、微观环境分析。 ( 1 ) 宏观环境分析 它的主要内容包括：政治法律环境，包括国家法律法规的健全、完善制度， 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 新制定的法律、法规以及国家政局的稳定程度；经济科技环境，主要是国家经 济发展趋势；房地产项目所在城市的城市建设与规划；城市房地产企业情况； 房地产的总供应量与总需求量等情况。近几年，国家把住宅业当成我国国民经 济的增长点，在此情况下，开发商应该关注区域性的产业政策倾向，顺应政策 的潮流。其中： 城市发展规划主要关注城市的发展方向，这是项目选址着重考虑的问题a 它直接关系到物业的潜力和增值的可能性。 包括城市房地产企业的数量、类型以及企业资质与实力等基本资料。 城市房地产的供需状况主要包括某年度房地产供应量、需求量、销售价 格水平、平均开发成本等资料。 ( 2 ) 微观环境分析 房地产项目微观环境分析主要是分析具体的房地产项目附近区域竞争楼盘 及其消费者的需求趋势。 竞争对手分析主要是调查和分析项目附近楼盘的外立面风格、环境 设计、公建配套、销售总量、户型设计和配比、广告形式和卖店、定价策略， 推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等。 消费者分析包括住房的位置选择倾向、户型选择要求、价格( 单价 和总价) 承受能力、公建配套要求、交通要求、建筑风格喜好、生活方式喜好 等。 2 2 4 2 市场定位 ( 1 ) 定位的定义 定位就是对公司的产品进行设计，从而使其能够在目标顾客心目中占有一 个独特的、有价值的位置的行动。这个定义说明定位是在消费者心底或大脑中 占据一个合适的位置。房地产定位不是对楼盘本身作实质性的改变而是对市场 而言，好的定位容易形成竞争优势。 ( 2 ) 房地产定位的流程 制定竞争目标 房地产开发商要善于制定和调整市场导向的竞争目标来适应不断变化的环 境，并且懂得如何在目标、资源、技术和机会之间寻求并保持平衡。制定竞争 目标必须经历以下三个过程： 第一、明确定位的目的与动机 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 它是市场定位的前提，是一个战略高度的问题，直接关系到企业的行动方 向。 第二、分析现状和发展趋势，挖掘潜在的机会和威胁 其中包括项目地块特性条件( 交通运输、公共设施、产业结构等) 、相关法 规限制( 土地法规、城市建设法规、税务法规等) 、房地产市场特性( 供求状况、 产品形态、竞争情况等) 、相关财务条件( 造价、售价、融资机会和成本等) 、 市场容量和潜力等。 第三、明确竞争目标 竞争目标的确定应建立在对市场和竞争优势的分析基础上的，而不能是主 观臆断。一个房地产项目目标可能不止一个，如利润、销售额、市场份额的增 长、管理团队的培养等。目标的制定要协调一致，不能相互矛盾，也不能不分 主次。制定竞争目标并非一成不变。在动态市场上，企业要求得到长期生存和 发展，必须善于不断发现良机和及时制定适当的竞争目标，随机应变，使企业 经营管理与不断变化的环境相适应。 分析消费者心理 第一、任何购买行为都是由动机支配的，而动机又是由需求激发的，对于 房地产市场消费者而言，大体可以如表分为以下几种动机： 消费者类型与消费动机对应表 消费者类型消费动机 单位购房对价格相对不敏感，对户型、面积、地段非常注意 自住购房对价格非常敏感，对环境要求较高 换购住房对户型、环境很关注 投资购房对地段、升值潜力、环境、户型、楼盘质量、配套设置很关注 二次置业对环境和配套很关注 表2 1 第二、影响购买者行为的主要因素 按照菲利浦科特勒的观点，影响购买者行为的主要因素有：文化因素、社 会因素、个人因素、心理因素等。 选择目标市场 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 市场包含无数的消费者，因此包含着不同的、千差万别的需求形态。任何 一个房地产项目，无论其规模如何，它所能满足的也只是市场总体中十分有限 的部分，而不可能全面满足。 第一、市场细分 房地产市场细分，是指按照消费者的需求和欲望、购买行为和购买习惯， 将房地产市场分为若干具有相识需求和欲望的房地产消费群的市场分类过程。 其中每一个消费群即为一个细分市场。房地产市场的细分参数可按下表( 表2 2 ) 分为以下四类： 细分参数市场分类 家庭参数户数：家庭结构( 规模、类型、代际数) ：收入水平和消费结构 地区参数本城市的消费者：非本城市的消费者 心理参数购买动机；生活方式；家庭个性 行为参数使用动机；追求利益 表2 2 第二、选择目标市场 在选择目标市场的时候，首先必须考虑如何细分市场有效性，评估细分市 场有效性四个基本原则包括：可衡量性( 细分市场的购买力和规模大小可以被 测量出来) ；可进入性( 细分市场的容量能够保证企业获得足够的经济效益) ； 可盈利性( 开发商进入选定的细分市场能有利可图) ；易反应性( 细分市场在市 场营销组合变动时呈现出差异) 。 其次还要考虑细分的市场哪些最适合本企业，其判断标准包括：细分市场 的规模和潜力；房地产细分市场结构的吸引力；开发商的目标和实力。 明确竞争优势 市场细分后选择目标市场，还必须了解竞争对手的情况，开发商必须经常 将自己的定位、产品、价格和广告促销与竞争对手的项目相比较，找出自身的 竞争优势和不足之处，从而在消费者心中确立其竞争优势。 第一、识别竞争对手 选择竞争对手的标准：周围2 - 3 公里以内的房地产项目；价格差距1 0 - 1 5 的其他现实或潜在的房地产项目；本区域最畅销的前2 0 名的项目；知名开发商 在售项目或即将发售的项目。 第二、深入了解竞争对手 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 深入了解竞争对手，是开发商确定地位、在不同竞争态势下采取不同市场 定位和不同促销手段的需要，对竞争对手了解越多，开发商成功的可能性就越 大。对于房地产开发上来说。可以从以下方面了解对手；竞争是否激烈? 是间 接的还是直接的竞争? 直接竞争的对手是谁? 间接竞争的对手是谁? 外地开发 商在本地的市场份额多大? 有何特权? 竞争对手的财务能力如何? 准备主推什 么户型? 竞争对手的价格策略如何? 竞争对手的促销手段如何? 销售形势和途 径怎样? 知名度、美誉度如何? 广告费用多收? 占销售额的比例是多少? 竞争 对手的管理团队如何? 第三、从比较中建立竞争优势 开发商要对自己的能力有一个正确的评估，然后与竞争对手加以比较，找 出两者的差距，发现企业现有能力存在的问题，明确企业的优势和劣势。 企业要与竞争对手正面交锋，应具备下列优势：资源优势( 包括人力、物 力、财力等) ；规模优势( 由于开发商生产经营规模较大，开发商的费用成本分 摊下去可以导致销售费用率明显降低) ；产品优势( 楼盘的建筑质量、建筑风格、 小区环境和配套设施等能满足消费者多层次需求，则其产品优势较为明显) ；品 牌优势( 如果开发商品牌知名度高，声誉良好，其产品更容易被消费者接受， 开发商还能利用该品牌成功扩展到其它市场) 。 市场定位 当开发商选准了细分市场，明确了自身竞争优势之后，利用其优势与消费 者的需求结合起来，转化为消费者的正吸引力，这就是市场定位。市场定位可 以使用一下策略： 第一、先入为主的策略 当开发商找到一个全新的目标市场后，趁热打铁，抢先确立自己产品的领 导地位，使后来者步其后尘。 第二、差异化定位 如果消费者的心智已经被先入者的品牌占领，那么跟进者的模仿永远只能 是次要的地位，并不能产生积极的反响。显然，要取得项目的成功，必须另辟 蹊径。差异化定位就是要在领导者品牌忽略的市场空隙，通过创造思维的运用， 占领消费者心智的定位方法。 定位可以从以下几个着眼点入手；定位于使用功能特征上，这是最常用的， 直接点明项目与众不同的特点，定位于档次上，这种方法也比较常用，一般用 西南交通大学硕士研究生学位论文第1o 页 于种高档房地产项目；定位于情感，这是从目标买家的生活需求出发，通过定 位来引起其共鸣；定位于个性；通过彰显项目的个性，与目标买家的生活态度 相符而产生效果；定位于文化，这是一种比较高层次的定位，需要项目本身有 足够的文化支撑点。 2 2 4 3 营销策略 。 ( 1 ) 房地产项目开发理念和规划设计策略这部分主要是开发商针对前期的 调研数据和市场定位，提炼出项目的开发理念，并在规划设计方面贯彻执行。 开发理念和规划设施需要具有创新性和独特性。 ( 2 ) 房地产项目的价格策略 价格策略主要包括定价目标、基本定价方法、单位价格确定以及定价技巧， 它是一个双刃剑；制定的好，可以挫败竞争对手；制定得不好，则开发商自身 的项目就会滞销。 ( 3 ) 房地产项目的广告策略 广告策略包括广告目标，广告费用预算、广告代理公司选择、广告媒体的 选择、广告投放计划、广告设计技巧以及广告效果评估等，它是项目推动很重 要的推广手段，使开发商和消费者沟通的一个非常重要的渠道和方式。 ( 4 ) 房地产项目的销售策略 销售过程是开发商和消费者面对面的过程，它需要从以下几个方面来制定 销售策略； 第一、开发商要考虑项目是自行销售还是委托代理销售? 第二、项目推向市场时，是以一个什么样的形象展现给消费者? ， 第三、售楼部该怎样布置，楼书该怎么制作? 第四、楼盘正式发售之前，是否开展内部认购以测试市场的接受程度? 第五、楼盘销售过程中，如何烘托现场熟销的氛围? 第六、销售入员的培训和激励怎样安排? 第七、销售计划和销售节奏如何掌握? 第八、选择什么样的促销方式和促销时机? 2 3 房地产市场的特征 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进 行房地产商品交易的领域。房地产市场的核，i f , 功能是形成房地产市场交易价格。 个完善雨灵活的房地产市场必须具备下述条件：有稳定、明确及长远的房 西南交通大学硕士研究生学位论文第11 页 地产政策； 有完善的法律基础，使房地产开发、房地产交易和房地产管理均 有法可依；0 有统一、简明、灵活有效的现代化管理制度；有完善的房地产 市场运作体系。 房地产市场具有如下特征： 2 3 1 房地产市场是房地产权益的交易市场 由于房地产的不可移动性，房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗 具体房地产商的权益( 或权利) ，而不是物业本身。这种权力可以使所有权( 包 括占有权、使用权、收益权和处分权) ，也可以是部分所有权或其他权益( 权利) ， 这种权益一般有明确的界定，因丽具有排他性。这些权益或单独或联合在一起 交易，在房地产市场上就表现为不同类型、不同性质的交易行为。房地产交易 只有完成了权益转移手续才可以告完结。由于房地产市场的特殊性，加之交易 数额巨大，各国均制定了相应法规来规范房地产权益交易，以实现对房地产交 易的管理。 2 3 2 房地产市场是区域性市场 由于房地产的不可移动性。房地产市场的区域性极强。不同国家、不同城 市甚至一个城市的不同区域之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平都 会大相径庭。人们不可能将一个地方的房地产搬到另一个地方，只能在其所在 地区使用，产地和消费地合一。由于房地产市场区域性特点，房地产开发商在 从事某一地区的房地产开发经营业务时，必须充分了解当地政治、经济、社会、 文化、法律等各方面的情况。 2 3 3 房地产市场是不完全竞争市场 一个完全竞争的市场必须具备三个条件：商品同质，可以相互替代；某 一商品的买主和卖主人数众多，且随时自由进出市场；0 信息充分，传播畅通。 但房地产市场不具备上述三个条件。 房地产商品是绝对异质的，相互不可替代。两栋房子的建筑材料、设计都 可以一样，但所处的地理位置不可能一样，即使是两套朝向、楼层、结构等都 完全一样的居室单位，在买主看来也是完全不同，不可替代的两项商品。由于 房地产商品是异质的，或者说是唯一的，所以，某一房地产的买主和卖主都不 可能是众多的。一项房地产只有一个卖主，其他任何人都不可能提供同样的房 地产。买主欲购这项房地产就只有面对这个卖主，没有其他选择。同样，房地 产卖主的选择也是十分有限的，某一项房地产往往只适应少数几个买主的要求。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 在房地产市场上买主和卖主的机会都是不均等的，两者都没有充分的选择权， 因而，在房地产市场上个别买主或卖主对房地产交易价格往往会起很大作用。 房地产市场是一个专业性很强的复杂市场，人们在进行房地产交易是求助 于专业人员和专业机构。这些专业人士通常是律师、房地产评估师、房地产营 销人员及掌握建筑工程和房地产税收知识的专业人员，聘请专业人士需要支付 费用，专业人士需花费一定时间来完成任务，这些都会降低房地产市场转手交 易的频率。 房地产是高价商品，房地产的权属转移必须按法定的程序履行各项手续， 除房地产产权的变更外，还有相关的权利、义务、责任和利益等经济关系的转 移行为。为了保护有关当事人的权益，各国政府都立法管理房地产买卖及租赁 活动或行为。另一方面，为保护市场的有效供给，抑制不合理的市场需求，国 家需要采取强有力的干预措施，通过规划、价格、税收等宏观管理手段，引导 和调控市场。因此，房地产交易活动在某些环节是受到政府严格限制的，房地 产市场是受国家严格控制的不完全开放的市场。见下表格 完全竞争市场与房地产市场的比较 比较项目完全竞争市场房地产市场 买卖双方数量众多极少 市场主体产品知识化程知识化程度高，交易简单知识化程度参差不齐，交 度与交易难易容易易难 产品间的可替代性可以替代不可替代 产品移动性可移动不可移动 购买规模和频率少而高大而低 政府干预少多 价格变动明朗不清晰 表2 3 2 3 4 房地产市场信息不充分 股票证券市场是信息最充分的市场，在这个市场上，商品( 股票证券) 明 码标价，变化即知，交易公开进行，而缺乏信息是房地产市场又一特征，许多 房地产交易和定价是私下进行，很大程度上取决于交易当事人的相互关系，因 此，这种成交往往不能反映成交房地产的真实价值。由于房地产交易信息不易 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 获得，因而，房地产市场不易形成竞争性的市场结构。 2 3 5 房地产市场的变化具有周期性 房地产业和国民经济其他产业一样具有周期性，其交化的基本规律也是： 繁荣调整一衰退复苏繁荣，房地产繁荣是空置率低、租金售价 提高、开复工面积增加，销售面积、土地出让面积增加，市场供应不断加大， 市场需求增加，房地产企业利润率也提高。但由于房地产开发周期长，随着市 场需求的降低，市场供应不断增加，供过于求的状况产生，空置率将增加，从 而导致租金价格的下降。开发面积减少，市场进入调整期，随着开发量的减少、 价格的下调，需求将被刺激起来，吸引许多投资者( 或投机者) 及大众消费者 入市，吸纳消化市场供应，房地产市场调整结束，开始进入复苏期和繁荣期。 2 4 成都市住宅房地产开发现状 2 4 12 0 0 4 年上半年成都市房地产市场分析 据市统计局统计，去年上半年，全年累计完成固定资产投资3 8 3 6 6 亿元， 同比增长2 4 5 ，增幅下降1 6 个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控 成效显现，3 至7 月投资增速分别为3 2 。4 、2 9 7 、2 6 。4 和2 4 5 。 基建、技改、房地产开发分别完成投资1 8 7 3 1 亿元、8 2 9 9 亿元，1 4 4 9 1 亿 元，同比增长1 8 7 、2 5 2 、2 3 9 9 6 。国家严控土地，紧缩金融贷款，投资增速 放缓。在建重点建设项目进展缓慢，上报项目仅完成全年计划投资的3 3 3 。成 都南部新区基础设施建设速度很快，已完成进度的4 9 7 。 在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。房地产开发 呈现出在建规模增大、开发资金充足、空置面积显著减少等特点。可以从下图 ( 图2 2 ) 中看出。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 图2 2 2 4 2 全市房地产市场运行特征 2 4 2 1 房地产开发投资保持快速增长 年初，我市房地产开发投资较弱，呈现低速增长，从4 月份开始，房地产开 发投资开始加速，5 月至7 月表现出持续快速增长之势。 卜7 月全市房地产开发投资完成1 4 4 9 亿元，比去年同期增长2 3 9 ，其中住 宅投资完成1 0 3 7 6 亿元，增长1 9 4 ；商业营业用房完成投资2 4 5 8 亿元，增长 8 5 ；办公用房完成投资3 4 3 亿元，下降3 4 4 。住宅和商业用房的投资增长迅 速，特别是商业用房的投资增强表现尤其活跃，而与之相反的是，办公用房投 资力度不强。 在房地产开发投资中，民间投资增幅十分明显，上半年共完成投资9 7 6 亿 元，同比增长2 7 5 。民间投资占总投资额的8 0 4 ，国有单位投资下降2 0 7 ， 所占比重降为8 6 。 2 4 2 2 土地购置面积增长较快，在建规模不断扩大 由于年初土地供应不足，新开工面积减少，政府加大了土地供应力度。上 半年购置土地5 8 5 3 4 万平方米，比去年同期增加2 3 0 1 2 万平方米，增长6 2 5 。 上半年，商品房在建规模比去年同期扩大3 9 0 2 万平方米，增长2 2 2 ，总量达 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 2 1 4 8 7 万平方米。 2 4 2 ，3 新开工面积不足 由于受年初房地产土地购置面积减少和前期所购土地较慢的影响，上半年 房地产新开工面积依然不足，累计新开1 5 3 6 2 2 万平方米，比去年同期减少 3 0 6 5 万平方米，下降5 4 ，但6 月份的情况有所好转，6 月份新开工面积达到了 2 2 3 2 万平方米，数量巨大，从而使新开工面积从1 5 月1 8 6 的降幅上升到卜6 月5 4 的降幅。 上半年商品房竣工面积3 1 4 2 8 万平方米，同比增长1 9 1 ，增速在前几个月 大幅下降后，6 月开始大幅回升。其中住宅竣工2 7 0 3 5 万平方米，同比增长1 0 5 ； 商业用房竣工面积增幅很大，总计竣1 3 3 9 5 万平方米，同比增长1 9 2 7 ；办公 用房竣工面积下降速度加快，6 月底竣工2 0 8 万平方米，同比大幅下降3 2 。 2 4 2 4 开发资金充足，定金及预付款成开发商主要融资渠道 受国家宏观调控政策的影响，银行对土地储备、汽车行业要求必须在取得 立项和审批的合法手续后，才能给予授信支持，对于房地产行业，各家银行都 实行贷款总量控制。上半年，房地产本年资金来源中银行贷款为3 4 0 5 亿元，比 去年同期减少2 6 3 亿元，下降7 1 。购房户定金及预付款比去年同期增加3 7 6 9 亿元，所占比例较去年同期提高9 个百分点，为本年资金来源的4 7 ，9 6 。上半年 我市房地产本年资金来源合计1 9 0 9 6 亿元，比去年同期增加5 2 0 9 亿元，增长 3 7 5 。房地产到位资金为实际完成投资的2 ，0 6 倍，开发资金充足。可从下图中 看出( 图2 - 3 ) 图2 3 西南交通大学硕士研究生学位论文第16 页 2 4 2 5 空置商品房总量持续下降 空置面积连续5 个月呈现下降趋势。2 _ 6 月份，空置面积分别比去年同期下 降7 4 、1 2 3 、1 7 9 、2 0 3 和2 1 i 。6 月份，全市商品房空置1 5 7 9 2 万平方 米。其中，住宅7 8 3 万平方米，同比下降4 1 1 。从商品房空置的特性来看控制 期在。一年以内”的“代销房”面积大大降低，代销面积为7 0 1 6 万平方米，比 去年同期增加1 2 9 8 万平方米，增长1 7 3 6 。由此可见，虽然控制面积总体下降， 但控制期在一年以上豹“滞销房”和“积压房”面积呈上升态势。( 如图2 - 4 ) 图2 4 2 4 。2 。6 商品房销售旺盛，现房销售均价上涨9 8 9 上半年，全市商品房销售( 现房销售+ 预售转竣工销售) 面积3 0 1 。4 6 万平方 米，比去年同期增长1 5 6 。商品房现房销售均价为2 3 5 5 元平方米，比去年同 期上升9 8 9 。导致房价持续看涨的主要原因仍然是主要以下几个方面：一是市 场需求强力拉动，二是消费者和开发商对房市的预期看好，三是钢材、水泥为 主的建材价格的上涨和土地公开拍卖后的土地成本上升，四是开发商为提高商 品房品质所造成的成本增加。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 7 页 2 0 0 5 年1 _ 6 月份房地产开发投资、施工、竣工、销售统计表 数额同比增长率( ) ，固定资产投资( 亿元) 3 8 3 62 4 5 房地产业投资( 亿元) 1 2 1 42 5 6 土地购置面积( 万平米) 5 8 5 3 46 2 5 土地购置费( 亿元) 3 5 9 53 0 3 商品房施工面积( y 平米)2 1 4 8 7 2 2 2 其中：新开工面积( 万平米) 5 3 6 2 25 4 住宅施工面积( 万平米) 1 6 7 0 8 7 1 4 7 商品房竣工面积( 万平米) 3 1 4 2 8 1 9 1 其中：住宅( 万平米) 2 7 0 3 51 0 5 商品房销售面积( 万平米) 3 0 1 4 61 5 6 其中：住宅销售面积( 万平米) 2 8 3 9 31 6 1 商品房空置面积( y 平米) 1 5 7 9 2 - 2 1 1 一年及一年以上空置 8 7 7 61 7 3 6 表2 _ 4 2 4 3 市区房地产市场运行情况 据成都市房产管理局统计，今年上半年市区商品房销售面积4 3 6 6 9 万平米， 同比增长3 4 1 1 ；成交金额1 5 8 9 1 亿元，同比增长4 9 1 9 ；其中住宅成交面积 3 6 9 5 0 万平方米，同比增长3 0 4 1 ，成交金额1 1 6 0 5 亿元，同比增长4 4 7 9 。 商品房供应面积为2 9 4 7 4 万平方米，同比减少了1 8 4 4 ，住宅供应面积达到 2 0 5 4 4 万平方米，同比减少2 0 0 9 。住宅供应缺口达到1 6 4 万平方米，缺口巨大。 ( 注；全市销售面积统计口径是：现房销售+ 预售转竣工销售，市区统计口 径是：完成合同备案的房屋面积。市区供应面积统计口径是：批准预售面积。) 【分物业供销状况】 住宅供应缺口巨大，缓解压力需增加土地供应 据成都房地产管理局统计，今年上半年成都市区共批准住宅预售面积为 2 0 5 4 4 万平方米，同比减少了2 0 0 9 ；共销售住宅3 6 9 5 0 万平方米，同比增长 3 0 4 1 。住宅供应缺口为1 6 4 0 6 万平方米。由于目前的土地紧缺问题已经成为 众多开发商的一个发展瓶颈，有钱没她的现象非常普遍，目前我市国土部门加 大了土地的投放力度，抓紧时间推出了许多住宅用地，缓解了一部分住房的需 西南交通大学硕士研究生学位论文第18 页 求压力，预计下半年的住宅在供应上会有所上升，但要想完全解决这类短缺问 题终归取决于政府的经济适用房政策的力度、实施情况和土地供应计划。 商品用房供过于求，投资需谨慎 一反其他物业的市场不饱和状态，商业用房的供应超过销售，呈现出供过 于求的现状。今年上半年商业用房的供应面积达n 5 2 4 2 万平方米，同比减少了 8 9 3 ：销售面积达到4 l 万平方米。同比增长3 3 9 7 ，供过于求面积达到l1 4 8 万平方米。商业用房的供应有逐渐增强的势头，并且市区商业向外拓展的趋势 也很明显，涉及商业、物业、特别是大型商业、物业的开发和销售的开发企业 在进行商业运作中务必持谨慎态度。 办公用房供应减少，销售稳步增长 今年上半年办公用房销售面积达n 9 1 3 万平方米，同比增长了3 3 5 4 ；销 售金额达n 3 6 4 亿元，同比增长2 8 5 6 。供应方面，办公物业的供应有所减少， 供应面积达n 5 7 5 万平方米，同比减少了5 1 4 8 。销售情况最为理想的数“时 代广场”，销售面积超过了1 4 0 0 0 平方米，“时代数码大厦”也超过了3 0 0 0 平方米 的销售业绩 2 0 0 4 年上半年各物业供销情况 图2 5 西南交通大学硕士研究生学位论文第19 页 2 0 0 4 年上半年各类物业供销对比表( 单位：万平方米) 总体住宅办公用房商业用房其他用房 供给 2 9 4 7 42 0 5 4 45 7 55 2 4 83 1 1 3 销售 4 3 6 6 93 6 9 5 09 1 34 1 o o1 7 0 6 供应缺口 1 4 1 9 5 1 6 4 0 63 3 81 1 4 8 - 1 4 0 7 表2 5 【分方位供销状况】 城东市场步入快速发展阶段 今年上半年城东的商品供应和销售尤为活跃。供应方面，在各方位都出现 缩水或小幅