九龙城店铺推广策划809.doc

九龙城店铺推广策划第一部分 全面开花的厦门商圈格局2000年以后，厦门的商圈格局开始走向多元化发展。从最早一枝独秀的中山路商圈，发展到如今以中山路、SM、火车站-富山-文灶、禾祥西为代表的多元化商圈格局，整个城市的商业发展呈现一片繁荣现象，出现了象沃尔玛世贸店、好又多富山店、国美龙门店等单体销售额名列全国前茅的明星店，令业内人士对厦门这座中等规模城市的消费能力惊叹不已。资料显示，2006年，厦门全市实现社会消费品零售总额达314.94亿元，比上年增长15.8%，连续多年保持两位数以上的增长，体现了厦门这座城市对商业的强大消化能力。第二部分 是什么在支撑厦门商业快速发展在国内来看，象厦门这种规模的城市，商业却如此发达，是极为罕见的。当然，这得益于中国经济的持续快速增长的宏观环境。具体而言，厦门的商业发展有其得天独厚的优越条件，归纳如下：l 厦门经济多年来稳定快速发展，带动了居民消费能力的不断上扬。据厦门政府公报数据，2006年厦门全市城镇居民人均可支配收入达到18513元，增长12.9%；全年城镇居民人均消费支出14162元，比上年增长19.5%。居民收入水平的不断提高导致居民购买力的不断提升，直接推动了商业消费的发展。l 厦门是闽南的中心城市，其商业可以辐射到整个闽南乃至闽西。广阔的腹地支撑着厦门商业的发展。l 闽南地区是福建经济最发达的区域，也是中国经济最发达的区域之一，产业结构完整，商贾兴盛，富人如云，这也是厦门商业的利好条件。l 厦门历史上曾经是五口通商的五个城市之一，具有适合现代商业生存的土壤与背景。l 厦门是国内外著名旅游城市，旅游经济的发达对商业的带动作用非常显著。l 厦门的服务业相对发达，整个第三产业发展势头迅猛，有利于商业的迅速发展。通过以上分析，可以很清楚地看出厦门商业发展绝非偶然，而是有其内在的因素支撑。所以，厦门商业属于健康稳定发展的正常型态。第三部分 厦门商业 方兴未艾根据厦门政府公报显示，2006年，厦门三类产业比例为1.654.044.4，如下所示：1.6%44.4%54%可以看出，厦门第三产业占全市GDP比重为44.4%，而同样的数据北京为67.8%，发达国家则高达70%。通过对比，我们可以得出结论：厦门第三产业还有很大的发展空间。而商业作为第三产业的重要组成部分，其提升空间也是同样的广阔。厦门商业群雄逐鹿，正是方兴未艾。第四部分 九龙城项目分析一、优势1.地段优越九龙城位于文灶商圈的核心位置，正对厦禾路繁华地段，背靠禾祥东发达的餐饮商圈。该区域交通便利，车流量、人流量大，商业较为发达，市场成熟无须再培育。从商业型态看，文灶商圈以酒店、娱乐业、餐饮业为大宗，并且发展层次较高，在厦门同行中占有一席之地。2.店面超值店铺面积从50平方到280平方不等，挑高4.8米，买一层用两层；部分挑高8.8米，买一层用三层。对客户而言极为超值。总结最大优势：店铺处于成熟的商圈。二、劣势1.一层的绿地屏障临街店铺前面的绿地设计，使店面与人行道隔离开来，构成一个弧形地带，不符合人们逛街的习惯，直接限制了店铺的人气。2.负一层的高低屏障负一层店面位于人行道旁的凹陷地带，由台阶与人行道的路面相连。行人必须上下台阶才可进到店里，极不方便，由此限制了店铺的人气。3.店铺建筑结构不支持餐饮商业型态。总结最大劣势：店铺内外的格局设计缺陷，不是直接处于人行道，限制了商业型态，限制了人气。第五部分 对策与解决之道一、对策推导通过对九龙城项目本身的分析，我们可以推导出九龙城的建筑格局设计缺陷，使得店面与人行道之间有一定的距离，疏离了人行道上的人流，不利于聚拢人气。因此，九龙城的商店注定要丧失掉两股潜在的消费人群，分别是l 散心、随意逛街的人群。群体特征：逛街带着随意性，通常只逛路过的人行道边上的商店。l 路过的行人。群体特征：看到感兴趣的店，有可能进去转一下，但通常也只针对人行道边上的商店。可见，九龙城店铺的商业型态，不能是普通的、常见的综合商业型态，否则无法形成自己的竞争力。不适合发展普通的、常见的、综合商业形态商店与人行道有一定的距离难以吸引路过的行人难以吸引散心、逛街的人群那么，九龙城的商业型态若要良性发展，则必须具有以下特征之任意一种：l 专业服务型行业，人们会专门为了享受某种服务而特地上门消费。l 稀缺型商业，周边区域乃至整个厦门都不多见，消费者可选择的去处不多。l 专类型商业，由某个专门类别的商业群体构成，聚集性强，便于人们选择和比较。一句话：这种商业型态要让人们特地过来，进行目标性消费，而非路过、随意性的偶然消费。现在，大体方向明确。未解决的问题：专业服务型行业、稀缺型商业、专类型商业，究竟哪一种最适合九龙城？二、业态选择分析专业服务型行业 常见的专业服务型行业一般体现为桑拿、足浴、SPA、减肥机构以及健体机构等。而文灶商圈的服务型行业相对发达，拥有适合业态发展的成熟土壤，客户群稳定。稀缺型商业 厦门的稀缺型商业通常体现为国际知名的世界级品牌，即“品牌商业型态”。但这类型态对于营业场所有着特定的要求，对于硬件的档次要求极高，一般是开在高级商场百货，不适合开在商住楼。专类型商业 厦门常见的专类型商业聚集市场有餐饮一条街、建材专门市场、服装一条街、家具市场等。综合来看，在文灶区域除了餐饮一条街，其他的专类型商业比较欠缺。在这里发展专类型商业，有着较大的空间。如下表所示：商业型态专业服务型行业稀缺型商业专类型商业适合不适合综上，我们可以得出结论：适合九龙城的商业型态，是专业服务型行业与专类型商业。那么，如果将这两种商业型态结合，会产生什么样的效果呢？请看下图分析：聚集效应，形成合力、强大竞争力吸引人们特地过来进行目标性消费利润高，能够承受较高的租金专业服务型行业专类型商业营业空间大，符合九龙城店铺挑高特性突破店铺格局缺陷突破人流量的局限至此，九龙城的商业型态呼之欲出。第六部分 福建唯一“美容健体一条街”一、项目商业整合定位根据上面所分析，适合九龙城的商业型态可以同时具有以下两种特征：l 专业服务型行业，比如：桑拿、足浴、SPA、塑身机构以及健体机构等。l 专类型商业，不只一家，而是有很多性质相同的商家聚集一起，形成合力。而在种类丰富的专业服务型行业中，何者处于快速成长期？答曰：美容、健体。于是，九龙城的商业格局浮出水面，那就是厦门独一无二、福建唯一的美容健体一条街二、“美容健体一条街”结构SPA类：30%塑身类（减肥机构）：20%健体类（健身馆、瑜伽、舞蹈机构）：40%辅助类（护肤品、化妆品）：10%九龙城“美容健体一条街”结构示意图20%40%30%10%第七部分 招商推广一、招商原则：名店优先优先选择知名商家入驻，如罗丽芬、健体无极等知名店。二、销售策略1.传播炒作招商销售之前，运用正确的传播策略，打响“美容健体一条街”的知名度。2.先招商，后推广九龙城“美容健体一条街”采取先招商后推广的销售策略，增强对投资客的吸引力。3.带租约销售带租约销售，3年租金一次性返现30%冲抵首付。4.已购本项目住宅的客户，再购店铺可享受9折优惠，并可免一年物业管理费。5.商户自购店铺享有免租金一年的优惠。6.购买店铺的客户可获VIP身份，凭此身份享有开发商下一个项目9折优惠。传播招商带租约销售 打响知名度 名店优先 3年租金一次性返现30%抵首付三、广告策略（时间、频率待定）1.报纸广告海峡导报半版图文诉求主题：福建唯一、厦门独有，九龙城“美容健体一条街”火热招商中！正文内容：文灶商圈核心地段，不可复制的集群优势，SPA店、塑身店、健体店、护肤品