（企业管理专业论文）工业地产企业运营模式研究.pdf

? i t u i f l l l l l l l f l l l r i l l f l l l l l l f l f l l i f l l l i f l l l y 1 8 8 4 716 西华大学学位论文独创性声明 作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外， 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 指导教师签名 嗍们p 西华大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，在校 攻读学位期间论文工作的知识产权属于西华大学，同意学校保留并向国家 有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅，西 华大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采 用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。( 保密的论文在解 密后遵守此规定) 、 学冀尊文作者签龟朔 嘲：矽坛 指导教师签名：彳东钆 嗍1 研2 伽i6 2 膏 乒拈 名i 签 们 椭砂 作文 论： 位期 学日 西华大学硕士学位论文 摘要 房地产产业对我国的宏观经济有着重大的影响。近年来，在我国转变经济发展方式， 将过去投资拉动型经济的发展方式转变为需求拉动型经济的政策引导下，房产开发企业 投资的重点发生改变。随着我国政府对房地产的调控政策越来越严，房地产开发企业在 商品房地产中获得超额利润的难度加大，而且在此行业中的投资面临着更多的不确定 性。工业地产在我国经济持续三十多年的快速发展中取得了显著的成就，再加上工业地 产的本身的一些优势，投资工业地产就成为了众多房地产企业的选择。然而，我国只有 很少真正意义上的工业地产企业，绝大部分企业是从住宅地产开发或某一行业的龙头企 业为了多元化发展而转而投资工业地产的，即半路起家，这也是它们最明显的特征。企 业在每个行业的运营模式是不同的，我国的工业地产企业，不能把原来的企业运营模式 照搬在工业地产开发方面，否则只会导致失败。应该不断研究新形式、总结新模式，构 建符合我国国情的工业地产企业的运营模式，这是本文选题和研究的目的所在。 本文在分析了工业地产普遍的一些基本特征的基础上，就我国的工业地产及工业地 产企业的发展现状进行了概述，指出了工业地产企业运营模式中存在的问题。接着对国 外著名的工业地产企业如普洛斯、a m b 以及我国的工业地产企业的运营模式进行了研 究，并对二者的运营模式进行了对比分析，指出了我国工业地产企业运营模式的发展方 向。同时运用运营管理理论、价值链理论、相关利益者理论、战略联盟理论分析了影响 运营模式的关键因素，再从投融资模式、管理模式、服务模式三个方面构建了我国工业 地产企业的运营模式，得出“联盟合作+ 专业管理+ 持续服务”的模式是我国工业地产企 业可行的运营模式，也提出了相关建议。最后研究了中铁二院在综合交通高科技园区产 业项目运营模式，并就这种运营模式的优劣进行了评价。 关键词：工业地产；企业；运营模式 工业地产企业运营模式研究 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sag r e a ti m p a c to nc h i n a sm a c r o e c o n o m y i nr e c e n ty e a r s ， e n t e r p r i s e se n g a g e di nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n th a v ec h a n g e dt h e i rf o c u so fi n v e s m a e n tu n d e r t h e g u i d a n c eo fc h i n a sc u r r e n td e m a n d - l e de c o n o m i cd e v e l o p m e n tm o d ew h i c hu s e dt ob ea l l i n v e s t m e n t - l e do n e a st h ec h i n e s eg o v e r n m e n tr e g u l a t e st h er e a le s t a t ei n d u s t r ys t r i c t e ra n d s t r i c t e r , i tb e c o m e sm o r ed i f f i c u l tf o rt h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s e st og a i ne x c e s sp r o f i t m o r e o v e r , t h e s ee n t e r p r i s e sf a c em o r eu n c e r t a i n t i e si nt h ei n v e s t m e n to nt h i si n d u s t r y d u et o t h er e m a r k a b l ea c h i e v e m e n t st h ei n d u s t r i a le s t a t eh a sm a d ei nt h et h i r t yy e a r so fc h i n a s s u s t a i n e dr a p i de c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dt h ea d v a n t a g e so ft h i si n d u s t r yi t s e l f , i n v e s t i n gi n i n d u s t r i a le s t a t eb e c o m e st h ec h o i c eo fm a n yr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s h o w e v e r , o n l yaf e wr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sc a nb ec a l l e dt h ei n d u s t r i a le s t a t ee n t e r p r i s e s m o s to ft h ee n t e r p r i s e sw h i c h u s e dt oi n v e s to nt h eh o u s i n gr e a le s t a t eo ra r et h el e a d i n ge n t e r p r i s e si ns o m eo t h e ri n d u s t r y m a k ei n v e s t m e n to ni n d u s t r i a le s t a t ef o rt l l e i rd i v e r s i f i e dd e v e l o p m e n t t h e ya r en o tw o r ko n t h ei n d u s t r i a le s t a t ef r o mt h ee a r l yb e g i n n i n ga n dt h i si st h e i rm o s to b v i o u sf e a t u r e t h e o p e r a t i n gm o d ei ne a c hi n d u s t r yi sn o tt h es a m e ，s ot h ei n d u s t r i a le s t a t ee n t e r p r i s e sc o u l dn o t a p p l yt h ep r e v i o u so p e r a t i n gm o d e st ot h ei n d u s t r i a le s t a t ed e v e l o p m e n t , o t h e r w i s ei tw i l ll e a d t of a i l u r e t h e ys h o u l dw o r ko nn e wm o d et oc o n s t r u c ta l lo p e r a t i n gm o d ew h i c hi si nl i n e w i t hi n d u s t r i a le s t a t ee n t e r p r i s e si nc h i n a a n dt h e s ea r ew h a tt h et o p i ca n d p u r p o s eo ft h e p r e s e n ts t u d ya r e i nt h e s t u d y , b a s e do nt h ea n a l y s i so nt h eb a s i cf e a t u r e so fi n d u s t r i a le s t a t e ，t h ea u t h o r m a k e sa no v e r a l ls u m m a r yo nt h ei n d u s t r i a le s t a t ea n dt h ed e v e l o p m e n to fi n d u s t r i a le s t a t e e n t e r p r i s e si nc h i n a b e s i d e s ，t h ee x i s t e dp r o b l e m si nt h eo p e r a t i n gm o d eo ft h ei n d u s t r i a l e s t a t ee n t e r p r i s e sa r eb e i n gp o i n t e do u t a n da c o m p a r a t i v es t u d yo nt h eo p e r a t i n gm o d e so f t h ef a m o u si n d u s t r i a le s t a t ee n t e r p r i s e sf r o ma b r o a ds u c ha sg l f , a m ba n dh o m ei sc a r r i e d o h p o i n t i n go u tt h ed e v e l o p i n gd i r e c t i o nf o r t h eo p e r a t i n gm o d eo fi n d u s t r i a l e s t a t e e n t e r p r i s e si nc h i n a - t h e o r i e so fo p e r a t i o n sm a n a g e m e n t , v a l u ec h a i n ，s t a k e h o l d e rt h e o r y a n ds t r a t e g i ca l l i a n c ea r ea p p l i e dt oa n a l y z et h ek e yf a c t o r si n f l u e n c i n gt h eo p e r a t i n gm o d e s a r tm a n a g e a b l eo p e r a t i n gm o d eo fi n d u s t r i a le s t a t ee n t e r p r i s e si nc h i n ai sp u tf o r w a r df r o m t h ea s p e c t so fi n v e s t m e n ta n df i n a n c i n gm o d e , m a n a g e m e n tm o d ea n ds e r v i c em o d e , t h a ti s ，a m o d eo f a l l i a n c e + p r o f e s s i o n a lm a n a g e m e n t + s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t a n ds o m e r e l a t e ds u g g e s t i o n sa r eg i v e n f i n a l l y , t h ea u t h o re x a m i n e st h ec h i n ar a i l w a ye r y u a n e n g i n e e r i n gg r o u pc o 1 t d so p e r a t i n gm o d eo nt h ei n t e g r a t e dt r a n s p o r th i t e c hp a r k i n d u s t r i a lp r o j e e ta n dm a k e ss o m ee v a l u a t i o no ni t sa d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e s i i 二二 西华大学硕士学位论文 _ 二二- = 二= = 一 k e yw o r d s ：i n d u s t r i a lr e a le s t a t e ；e n t e r p r i s e s ；o p e r a t i o nr o o d e 工业地产企业运营模式研究 目录 摘j 1 9 l ：i a b s t r a c t i i 1 绪论1 1 1 研究背景与意义1 1 2 相关研究综述j 2 1 3 相关概念的界定、研究思路与创新点5 2 我国工业地产及其企业发展现状8 2 1我国工业地产发展现状k 8 2 2 我国工业地产企业现状分析1 1 3国内外工业地产企业运营模式的比较1 3 3 1 国外工业地产企业运营模式1 3 3 2 我国工业地产企业运营模式1 6 3 3 国外与国内工业地产企业运营模式的比较17 4 我国工业地产企业运营模式的构建1 9 4 1工业地产企业运营模式构建的理论基础1 9 4 2 工业地产企业运营模式的总体框架2 2 4 3 工业地产企业运营模式的构建2 4 4 3 1 工业地产企业的投融资模式2 4 4 3 2 工业地产企业的管理模式2 5 4 3 3 工业地产企业的服务模式2 7 4 4 本章小结2 8 5 成都中铁二院综合交通高科园产业运营模式案例研究2 9 5 1 项目概况2 9 5 2 综合交通产业中心项目的构想2 9 5 3 产业项目与目标企业选择：3 2 5 4 项目的服务与运营管理。3 5 5 5 运营模式的评价3 7 6 工业地产企业运营模式的发展建议3 9 7 总l 4 1 西华大学硕i - q ：位论文 参考文献。4 2 攻读硕士学位期间发表学术论文情况。4 4 致谢。4 5 v 西华大学硕士学位论文 1绪论 1 1 研究背景与意义 1 1 1 研究背景 自2 0 1 0 年上半年以来，国家对房地产宏观的政策调控不断加强。但这些宏观调控 的重点集中在住宅市场，而商办类、尤其是工业地产市场所受影响很小。我国工业地产 的发展前景非常可观，一方面是我国已成为“世界工厂，随着经济的发展和制造业的 升级，以及外资制造巨头的大量进入，厂房及其它硬件面临更新换代；另一方面，部分 国内开发企业转战竞争力度稍小的工业地产，同时外资工业地产企业越来越多地进入内 地，如著名的普洛斯、a m b 等。工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格 稳步上扬，工业地产将保持良好的发展态势。工业地产的主要载体是各类工业园区和高 科园区，未来工业用地向集群化、园区化、高端总部的发展趋势将非常明显。然而我国 工业地产企业发展的历史时间短，在市场上还是处于不断探索的阶段。 因为我国的工业地产企业在自身实力、软件建设方面及运营管理模式方面和国外工 业地产巨头还存在着巨大的差距，所以对他们成功的经验只可借鉴却不能完全照搬。本 文就在此背景下，借鉴国外优秀工业地产企业成功的运营模式背景下，又结合我国工业 地产企业自身情况，探索出适合我国工业地产企业的运营模式，希望能对我国工业地产 企业今后发展有一定的参考价值。 1 1 2 研究意义 国内各级政府积极规划工业园区建设，以此推动地方经济的发展。各种形式的工业 园区也成为地方发展经济的主要载体，但园区建设不但投资大，而且也是一个十分复杂 的系统工程，这就需借力发展，引进专业的工业地产企业来运作。然而，国内学者对工 业地产研究甚少。目前还缺乏专门研究工业地产企业及其运用模式方面的文章，理论知 识已经远远落后于实践活动，工业地产企业的发展急需相关理论来指导。因此，笔者对 工业地产企业运营模式的研究，既具有深刻的理论现实意义又有可行的实践价值。 ( 1 ) 在理论方面，国内学者研究商业地产的较多，但对工业地产企业的研究文献 甚少。本文以构建工业地产企业运营模式为研究目标，分析国际著名的工业地产企业巨 头的运营模式现状，结合我国工业地产企业自身情况，构建适合我国工业地产企业的运 营模式，这将在理论方面具有创新意义。 工业地产企业运营模式研究 ( 2 ) 在实践方面，我国工业地产实践活动已经远远走在了相关理论的前面，工业 地产企业的发展急需相关理论来指导。笔者对构建工业地产企业运营模式研究紧密联系 我国实际情况，将可能为工业地产企业的发展提供一定的理论指导，具有很强的实践价 值。 1 2 相关研究综述 现在，工业地产企业的经营、管理模式问题在国内的研究还较少。一部分研究也是 从行业的角度，分析我国工业地产行业的现状、预测行业发展的趋势及存在的问题，提 出相应的对策。这是由于我国近年来工业地产发展迅速，但发展时间不长，行业存在诸 多问题，还没引起对企业运营模式问题的充分关注，缺乏对企业性质、定位、运营模式 等方面的深入思考和研究，对行业基础数据也缺乏系统的收集、整理和分析，整体理论 研究水平较低。各种分析大多停留在较低层次，没有从战略的高度、系统地对工业地产 企业的运营模式进行全面分析。而对商业地产、房地产方面的研究较为很成熟，所以在 研究工业地产方面可以借鉴这些方面的研究成果。 1 2 1国外研究成果综述 西方发达国家的商业房地产开发运作由来已久，例如美国购物中心项目在二战以后 呈现出突飞猛进的发展局面，因此其相关领域的研究较之予国内成熟。g r a a s k a m p ( 1 9 8 1 ) 的房地产开发的基础中明确提出，房地产项目决不能被看成仅仅是砖块和砂浆，而 必须被看作是一个在不断变化和竞争不断加剧的市场中运作的动态的企业1 。在此基础 上，m i l e s ( 1 9 9 8 ) 予以深化并提出房地产管理的三个层次：物业管理者、资产管理者和组 合投资管理者，并强调三者协同以实现房地产资产的持续管理2 。日本越村幸弘( 2 0 0 6 ) 提出购物中心运营管理的统一性，即开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指 导下开展整体划一的经营管理工作。他认为经营管理工作可细分为广告、宣传、共同促 销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修 服务等3 。 在运营模式方面的研究，主要以亚德里安j 斯莱沃斯基等的4 要素模式和加里哈 1 j a m e sa g r a a s k m p f u n d a m e n t a lo f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t m w a n s h i n g t o n , d c ：t h eu r b a nl a n di n s t i t u t e ，1 9 8 1 2 m i k em i l e s & m a r ke p p l i g r a a s k a m pl e g a c ) f 【j r e a le k 沈t ef i n a c e ，s p r i n 9 1 9 9 8 ，p p 8 4 9 1 3 越村幸弘购物中心运营管理要诀【j 】商业时代，2 0 0 4 ( 2 0 ) ：2 8 2 西华大学硕士学位论文 默尔等的整合模式最具有一定的代表性。亚德里安j 斯莱沃斯基等人在发现利润区 一书中认为，定义运营模式应包括4 个方面的战略要素：客户群的选择、价值的获取、 战略控制和业务范围。企业所选择的运营模式要获得成功，必须满足的条件是：符合客 户最重要的偏好，通过一致性检验，以保证各个要素协调一致，形成增强回路1 。美国 学者加里哈默尔( c a r yh a m e l ) 在其领导企业变革一书中，提出了全面分析企业运 营模式的框架。他将企业运营模式分为四部分：核心战略它是企业选择如何竞争的 基础；战略资源公司竞争优势所依赖的独特的具体资源；客户界面公司与客户 发生接触的所以关系总和；价值网络以企业为中心，补足和扩大企业自有资源2 。 总体上，西方学者的研究深入而扎实，但这些研究是基于产权相对明晰、市场相对 成熟、融资相对多元、运营相对稳定等诸要素完善齐备的社会商业环境，这显然不是当 今我国社会现阶段所能比拟的，但是西方房地产的开发、管理、组合这种整体性运作思 路以及在企业运营模式方面成熟的理论都是我们在研究工业地产企业运营模式方面可 以借鉴、参考的。 1 2 2 国内相关研究成果综述 目前针对工业地产及工业地产企业的研究在国内来说还不是很成熟。主要从以下三 个方面： 从概念出发，对工业地产的发展方向研究。司成均( 2 0 0 7 ) 对工业地产的概念进行 了介绍，并分析了其特征和开发模式，从工业发展的坚实基础、政策支持、工业用地市 场化、宏观调控和市场转型等方面分析了工业地产发展面临的机遇，以促进工业地产的 发展3 。刘丽荣等( 2 0 0 9 ) 建立工业地产与城市经济互动机理概念模型，分析工业地产 与城市经济互动机理的作用路径，并基于工业地产与城市经济互动机理及集约节约使用 工业用地的原则，探究合理规划工用地、推进城市经济发展的思路，从而推进工业地产 优化利用在城市规划决策中的实施4 。 借鉴国外相关的经验，以工业园区为载体，更好地发展工业地产。武东伟( 2 0 0 7 ) 以新加坡工业地产为参照物对北京经济技术开发区进行了比较研究，提出了一系列相关 的建议5 。汪思源、殷跃建( 2 0 0 8 ) 对武汉光谷地区经济发展情况行了研究，对该片区 1 亚德里安j 斯莱沃斯基等发现利润区，凌晓东等译，中信出版社，2 0 0 2 年 2 加里哈默尔等领导企业变化，人民邮电出版社，2 0 0 2 3 司成均工业地产发展面临的机遇研究 j 】t h i 基i 建筑，2 0 0 7 ( 1 2 ) ：3 5 4 刘丽荣工业地产与城市经济互动发展机理研究叨商业时代，2 0 0 9 ( 1 7 ) 5 武东伟论北京经济技术开发区( b d a ) 的工业地产新加坡工业地产的借鉴【d 】对外经济贸易大学硕士学位论文， 3 工业地产企业运营模式研究 工业地产的状况进行了分析，并结合光谷工业地产的发展历史，提出该地区工业地产发 展的建议1 。 从不同的角度出发，评价和发展工业地产。王宏新、卢长锋( 2 0 0 7 ) 认为要预防三大 风险，市场风险、经营风险、政策风险2 。胡泊( 2 0 0 7 ) 对我国工业地产投资风险分析的 研究，对风险进行识别和估计，建立风险评价模型对工业地产投资风险进行分析3 。李 连元( 2 0 0 7 ) 提出要根据不同的城市，不同的产业情况实行不同的操作方式，还必须通 过专业化的手段来操作整个工业园区4 。刘伟( 2 0 0 8 ) 进行的工业地产运营模式研究，从 工业地产的几种发展模式来研究其开发、盈利、经营和投融资模式5 。陈曦( 2 0 0 8 ) 对 工业地产的概念进行了介绍，将中国工业地产的发展背景、特点等进行归纳总结，同时 针对目前国内工业地产开发的几种主要模式进行分析6 。王辉龙( 2 0 0 9 ) 以整体的思维， 对工业地产项目实行统一运营管理；变“建造一营销 的传统模式，从长周期角度加强 项目运营管理；重视全程运营管理1 。 在研究工业地产企业方面，目前只有汪涛( 2 0 0 1 ) 提到企业以诚信和优质服务与外 资企业建立战略合作伙伴关系，引导企业走向成功；把精力集中于能产生成果的地方或 方向，寻找客户。把简单出租厂房和地皮这种落后的经营理念更新成立体的、多元化的 服务管理体系。在引进企业的时候要登记他们所需服务项目，建立项目库，还要学习他们 的管理经验5 。魏文娟( 2 0 0 9 ) 采用价值链分析法，系统地对影响工业地产企业核心竞 争力的十大要素进行了界定，并对各要素进行详细地阐述和分析；在此基础上，建立了 适用于我国工业地产企业核心竞争力的评价指标体系，并利用灰色模糊综合评价方法进 行综合评价，。 从上面的研究可以看出，这些研究对象主要是工业地产，而涉及到更为具体的工业 地产企业研究的只有两篇文章。根据目前我国市场经济的发展情况，研究工业地产企业 的运营模式有着很特殊的现实意义，这正是本文所追求的。 2 0 0 7 ：7 4 _ 一8 8 1 汪思源，殷跃建武汉市工业地产发展浅析一以光谷片区为例 j 】科学与管理，2 0 0 8 ( 0 5 ) 2 王宏新，卢长锋工业地产须防范三大风险叨城市开发，2 0 0 7 ( 0 8 ) 3 胡泊我国工业地产投资风险分析研究 d 】哈尔滨工业大学工学硕士学位论文，2 0 0 7 ：2 2 2 5 4 李连元工业地产：以专业化谋发展明城市开发，2 0 0 7 ( 0 8 ) 5 刘伟工业地产运营模式研究 d 】复旦大学硕士学位论文，2 0 0 8 ：1 4 1 6 6 陈曦中国工业地产发展观察 j 】合作经济与科技，2 0 0 8 ( 0 9 ) 王辉龙工业地产项目的运营管理【j 】经营与管理，2 0 0 9 ( 0 4 ) 5 汪涛浅论工业地产企业叨企业观察，2 0 0 1 ( 0 6 ) 9 文娟工业地产企业核心竞争力评价及其培育策略研究【d 】重庆大学硕士学位论文，2 0 0 9 ：1 9 - 3 5 4 西华大学硕士学位论文 1 3 相关概念的界定、研究思路与创新点 1 3 1工业地产的含义及其相关特点 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及此类土地上的建筑物和 附属物。作为区别于住宅、商服和综合类项目以外的第四类性质用地项目。工业地产有 其独有的开发模式，包括工业园区开发、主体企业引导、工业地产商和综合运作等四种 模式。由于工业地产的载体往往是各种类型的工业园区，所以它对一个城市乃至一个国 家的经济起着非常重要的作用。日本的工业地产占全世界的3 0 ，对日本g d p 贡献在4 0 9 6 以上；美国工业地产占全世界的2 7 ，对本国g d p 贡献也超过3 0 。 工业地产的特点有1 ： ( 1 ) 投资大。工业地产开发对资金实力要求较高，这样才能保证这个项目运营所需 的资金。它需投入资金范围从几亿到几十亿，这提高了中小开发企业进入门槛。而投资 回收期则长达几十年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此，工业地产 的运作需要有一定实力的投资开发商参与。 ( 2 ) 提供增值服务。目前，制约我国大部分工业园区持续发展的一个重要制约因素 是服务配套不完善。针对这种情况，工业地产开发企业要重视生产、生活配套及专业服 务，加强教育、医疗卫生、文化、金融、科技和体育等行业的配套发展。 ( 3 ) 追求长期稳定回报。工业地产企业考察并评价一个工业地产项目，应考察整个 投资环境；还需对项目进行全面的评价，而不是仅仅把目光局限于短期的投资回报。工 业地产的长期回报是建立在开发企业大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，所以 也要考虑政策因素。 工业地产企业是指从事工业地产开发及相关运营管理的企业。 工业地产企业的几种盈利方式：2 ( 1 ) 以土地价格增值而获利 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目 中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金。如美国工业地产集团普洛斯在苏 州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园就是这种方式。 ( 2 ) 通过长期持有项目经营收益或出售产品获利 1 陈曦中国工业地产发展观察【j 】合作经济与科技，2 0 0 8 年9 月 h t ：l l w m 1 l c u b a i d u c o r n v i e w 3 7 4 0 2 e 6 5 2 7 d 3 2 4 0 c 8 4 4 7 e f 3 3 h u n l 5 工业地产企业运营模式研究 目前投资开发商或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成地产项目的出 租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常在项目地块上建造标准的厂房、研 发中心、服务配套等设施后，进行已定的产业类企业招商引进，从而获取项目销售后所 带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。 如“物流房地产商 普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建 设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。它只作房地产投资开发和物业管理，日常物流 业务仍由客户操作，其本质是开发商。 ( 3 ) 与企业联合，按其需要订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产 业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下 的项目收益。 1 3 2 研究思路 本文在吸收国内外相关研究成果的基础上，首先明确工业地产的概念及及其相关特 点。其次，着重分析国外著名工业地产企业巨头的运营模式，并对我国的工业地产企业 进行研究，接着对二者的运营模式进行比较，再结合我国的实际情况，构建我国工业地 产企业的运营模式，最后就中铁二院在产业中心项目的运营模式进行评价。 1 3 3 本文创新点 图1 1 技术路线图 f i g 1 1 t h et e c h n o l o or o u t e 6 西华大学硕士学位论文 ( 1 ) 对国内外工业地产企业运营模式进行了简明的概述，并在此基础上就二者的不 同之处进行了比较研究，指出了我国工业地产企业必须与其相关的利益者组建战略联 盟，采取专业化的运营，站在战略的高度重视后续服务，走可持续发展的道路。 ( 2 ) 在一系列管理理论的基础上，对构建模式的影响要素进行了分析，接着从投融 资模式、管理模式、服务模式三个方面作为研究重点，构建出了适合我国工业地产企业 的总体运营模式，即“联盟合作+ 专业管理+ 持续服务”的企业运营模式。 ( 3 ) 在完善发展模式的建议中提出了建立孵化机制、改变企业传统运作思维等建议， 以便我国工业地产企业早日建立适合自己特点的运营模式。 工业地产企业运营模式研究 2 我国工业地产及其企业发展现状 2 1我国工业地产发展现状 我国经过三十多年的改革开放，经济得到了快速发展，作为发展经济载体的各种工 业园区，则是推动中国经济持续发展的重要力量。工业园区伴随着改革开放的不断扩大 和深入，经历了一个从局部探索到全面发展的时代。但随着我国市场化改革不断深入、 国内外经济一体化程度加深及新型工业化的发展，我国正在迎来以企业为主导的工业地 产快速发展时代。 2 1 1我国工业地产兴起的背景 工业园区是我国发展经济的主要载体，园区经济已经成为我国融入全球经济一体 化、促进产业转移、结构升级及技术创新的支柱力量。但是随着我国市场经济体制的不 断完善，国内外企业需要的是一个公平合理的发展环境，政府也只能转向以产业为主。 加上开发区开发模式面临土地资源有限的瓶颈，金融体制改革又使投入依靠公共财政和 信贷的模式受到制约，显现出政府配置资源效率低等问题。此时就需要有实力、有经验 的工业地产企业，在市场机制下主导园区开发建设以及运营管理等，为入园企业提供优 质的专业服务。 加入w t o 以来，我国制造业已经成为全球跨国企业产业分工中一个重要环节，工业 经济也进入一个快速发展阶段，产生了大量工业地产服务需求，工业地产开始成为一个 快速兴起的行业。与此同时，我国房地产行业经过多年的快速发展，出现了一批有综合 实力的大型企业。随着我国政府近几年不断加强的房地产宏观调控，使得房地产的行业 经营风险不断加大，而工业地产受到的政策限制相对较少，且能够为开发企业带来长期 稳定收益。因此，一些有实力的地产开发商纷纷涉入工业地产领域，促进了行业的兴起 和快速发展。 随着我国经济的持续快速发展，以及投资环境的改善、消费市场的良好前景，西方 跨国企业由最初单纯的向中国转移土地、劳动力等成本优势的生产制造环节，开始逐步 把仓储物流、科技研发、区域营销，甚至地区管理等环节也逐步转移到我国。这些国际 企业的扩张在投资建厂过程中，需要其原有的厂房建设、仓储物流建设及商务办公空间 等全球合作伙伴，为其提供全球化的、专业的、优质的服务，这为国际领先的工业地产 商进入我国市场提供了客户及市场基础。另一方面，国际上拥有雄厚资金实力、先进开 发运作经验的工业地产商，如美国a m b 、普洛斯、新加坡腾飞、丰树等，在经历了本国 工业地产市场的不断发展和成熟壮大后，不但自身具备了国际扩张的能力，同时也迫切 8 西华大学硕士学位论文 需要寻求新兴市场发展中的战略性机遇。因此，从2 0 0 0 年以来，这些领先的国际工业 地产商就开始逐渐布局我国市场，也迅速带动了中国工业地产行业的兴起。 由此可见我国工业地产的快速兴起是改革开放的产物，是国内经济持续快速发展、 国内外经济一体化程度加快加深的必然结果，也是国内外相关房地产行业企业不断成熟 壮大的体现。 2 1 2 我国工业地产的发展特点 在我国，虽然在2 0 世纪9 0 年代中期开始由企业为主导，逐步取代政府进入工业园 区开发领域，但直到2 0 0 2 年以后行业内才开始统一认同工业地产的概念。因此，从行 业发展的周期来看，我国工业地产仅仅处在萌芽和起步阶段。纵观十几年来我国工业地 产的发展，主要有以下三个特点： 定制厂房。以提供定制或标准化工业、仓储物流厂房等物业形态为主，满足企业客 户的生产或物流需求，开发商的盈利主要以长期稳定的厂房租金为主。主要由民营资本 主导发展的。因为它占地少，进入门槛较低，分布散乱、附加功能少，所以竞争激烈， 导致利润率较低。随着2 0 0 8 年全球性金融危机对国内加工制造企业的冲击，这一模式 受到了严重挑战。 建立工业园区。以向特定客户群，提供区域研发或办公空间、生活配套设施等多种 物业形态组合，它多以园区为战略定位或发展目标。开发商主要的盈利来源以物业销售 和租金收益。开发商需要较强的资金实力和成片地产开发、园区运营的专业经验。 产业地产。以产业投资推进城市发展，建设工业新城为战略目标。不仅满足企业客 户的各类生产需要，更是首先满足企业员工的生活休闲、教育医疗、文化健身等各类生 活需要。开发商有成熟的园区运营管理和产业布局经验等。 可以预见，随着我国经济持续稳定的健康发展，我国工业地产行业即将进入一个投 资主体多元、发展模式多样的快速发展时期。 2 1 3 我国工业地产的发展趋势 ( 1 ) 发展趋势的影响因素 政府政策的影响：政府的监管调控力度加大，将有利于工业地产市场的健康规范成 熟，有利于吸引外资与可持续发展。通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力的工业地 产企业。 市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资。“世界工厂 的 确立，对工业的重视，加大了对工业地产的需求。 发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人 9 工业地产企业运营模式研究 口的生存条件与环境及其发展。持续发展的节约型模式，可充分利用有限的土地优化配 置创造最大的效益。 投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对 土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明化将导致竞 争激烈化，地产商的投资利润也将会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲， 投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升 值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需 求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。 ( 2 ) 我国工业地产未来发展趋势 工业用地价格和工业物业租赁价格会持续上涨。随着国家对房地产的调控政策越来 越紧，而在工业地产的投资又可以带来稳定的回报，社会上大量的闲散资金会流入工业 地产领域。同时统一制订并公布各地工业用地出让最低标准，使其不得低于土地取得成 本、土地前期开发成本和按规定收取的各种费用之和，因而工业用地价格上涨已成定局。 表2 12 0 0 7 年工业用地价格( 单位：元平方米) t a b 2 1i n d u s t r i a ll a n dp r i c e si n2 0 0 7 地区第一季度第二季度 第= 圣序 第四季度全年平均价格 上海 8 7 9 48 9 8 81 0 3 91 0 7 29 7 2 3 北京 1 1 5 21 1 2 01 2 1 31 2 2 21 1 9 6 5 广州 4 4 4 84 4 5 34 4 9 84 5 24 4 8 资料来源： 2 0 0 7 年中国工业地产调查报告阿里士招商网 表2 22 0 0 7 年工业物业租赁价格( 单位：元平方米) t a b 2 2i n d u s t r i a lp r o p e r t yr e n t a lp r i c e si n2 0 0 7 地区第一季度第二季度第三季度第四季度全年平均价格 上海 3 8 53 1 53 3 73 4 33 4 5 北京 5 1 1 5 2 15 3 5 2 15 2 3 广州 2 4 52 5 22 5 52 5 52 5 2 资料来源： 2 0 0 7 年中国工业地产调查报告 阿里士招商网 政策将加强市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。 国外地产巨头携手投资基金联合进入我国，操作方式将不断创新。它们长期持有物 业，待价而沽等待上市，通过r e i t s 包装上市，能融到大笔的资金。 投资瞄准高新技术产业。随着我国经济发展方式的转变，“世界工厂 正悄然由劳 动密集型向资本密集型转变，工业地产企业也把握机遇，建工业园区落点在具有高新技 术含量的汽车、软件、新材料等高端产业。 1 0 西华大学硕士学位论文 投资由沿海城市延伸到内陆城市和西部地区。随着我国产业转移的大趋势，工业地 产开发企业不再仅仅偏好沿海港口城市，资本开始扩展到内陆地区，尤其是具有交通枢 纽地理位置优势的重要城市。如承接东部产业转移的成渝地区及西北地区。由于国内全 面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得 到发展机遇。因而一些城市土地价格和劳动力成本将上升。工业地产逐步向产业地产1 升 级过度，产业地产开发将进入“产业新城时代 。 2 2 我国工业地产企业现状分析 2 2 1我国工业地产企业发展现状 几年前，在工业地产开发上，没有特别规范的工业地产开发商，基本上都是通过政 府或政府的下属企业，“政企合一进行开发，不以营利为目的。近年来，随着工业地 产都得持续升温，从事工业地产投资的企业越来越多，但大多都是从房地产企业转型而 来的，还缺少像外国那样专业化运作的工业地产开发企业，所以没有形成真正意义上的 工业地产开发商。 2 2 2 我国工业地产企业运营模式目前存在的问题 赢利模式相对简单，缺乏可持续性。在国内工业地产开发商中，一种是类似于外高 桥、张江高科这样拥有一套完整的赢利模式，靠出让项目赢利；另外一种是，靠吸引某 个大的企业财团，类似建立主力店后带动其他相关产业企业入驻，这类开发商一般是靠 政府的扶持政策，适当减免税费。 企业只关心目前的短期利润，没有长期的战略规划。工业地产企业大多过于看重短 期利润，不愿作长期的战略规划，缺乏战略眼光和可持续发展能力。 重招商，轻建设；先建设，后招商。营销招商是工业地产项目运作的重要内容之一， 这也是工业地产企业最为看重的部