（企业管理专业论文）西安市经济适用房现状分析与发展战略研究.pdf

西安建筑科技大学硕士学位论文 西安市经济适用房现状分析与发展战略研究 专业：企业管理 硕士生：袁永坤 指导教师：金维兴教授 摘要 经济适用住房作为现阶段解决城市中低收入阶层的住房问题的重要渠道之一，其 制度的建立与实施是我国深化城镇住房制度改革的重要措施，对保持社会稳定、促进 社会公平和国民经济健康发展具有重要的影响。然而，研究表明，西安市经济适用房 在调节房地产市场供需、缓解中低收入家庭的住房矛盾等方面，所发挥的作用仍然不 大。针对此问题，本文采用定性与定量相结合的方法研究了西安市经济适用房发展现 状，认为其发展存在供需不平衡、不“经济”、不“适用”及优惠政策难以惠民等问 题，并深入分析了这些问题产生的原因。在此基础上，应用城市规划学、社会学、房 地产与城市经济学以及计量经济学与数学的研究方法，论证了西安经济适用房只有通 过改善建设开发和供给模式、实施政府定价策略、完善经济适用房政策，才可能有效 解决上述问题并确保西安经济适用房健康持续发展。最后，通过比较分析，在借鉴发 达国家和地区可行经验的基础上，提出西安经济适用房发展战略构想及政策建议，构 思西安经济适用房未来建设开发模式、充分利用市场中存量房作为经济适用房的主要 房源的供给模式以及实施政府定价模型来解决供需不平衡、不“经济”、不“适用” 等问题，同时通过改进合理建造标准、降低经济适用房价格方式、住房管理体系设置， 土地出让政策等几种途径实现西安经济适用房制度的完善。研究成果为西安市政府制 订经济适用房发展政策、促进其持续健康发展提供了新的借鉴和依据，具有一定的理 论价值和现实意义。 关键词：经济适用房，发展战略，政策，住宅价格，政府调控 论文类型：应用基础 西安建筑科技大学硕士学位论文 t h ep r e s e n ts i t u a t i o na n a l y s i sa n dd e v e l o p m e n t a ls t r a t e g y r e s e a r c ho f x i a ne c o n o m yh o u s i n g s p e c i a l i t y ：e n t e r p r i s em a n a g e m e n t n a m e ： y u a ny o n g k u n i n s t r u c t o r ： j i nw e l x i n g t h ee c o n o m yh o u s i n gi st h eo n eo f s o l v i n gc i t ym i da n dl o we a r n i n gs o c i a ls t r a t u m a c c o m m o d a t i o ni m p o r t a n tc h a n n e l s 鹊t h ep r e s e n ts t a g e i ss i g n i f i c a n ta c t i o nw h i c h d e e p e n st h ec i t i e sh o u s i n gs y s t e mt h er e f o r mi no u rc o u n t r y , i th a st h ei m p o r t a n ti n f l u e n c e s i g n i f i c a n c et om a i n t a i n i n gs o c i a ls t a b i l i t y 、p r o m o t i n gt h en a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n t h o w e v e r , 鹊t h eb i gd e v e l o p m e n tm a i ni t e mi nw e s t , t h ef u n c t i o na b o u tx i a ne c o n o m y h o u s i n gw h i c h t oa d j u s tt h er e a le s t a t em a r k e ts u p p l ya n d d e m a n d ，a l l e v i a t i o nm i da n dl o w e a r n i n gf a m i l yq u e s t i o n sa n ds oo nh o u s i n gc o n t r a d i c t i o nw a sn o ts t i l lb i g i nv i e wo f t h i s q u e s t i o n ，t h i sa r t i c l ef i r s tu s e dd e t e r m i n e st h en a l u l eo f t h em e t h o dw h i c hu n i f i e dw i t ht h e q u o t a t os t u d yp r e s e n ts i t u a t i o no fd e v e l o p m e n ta b o u tt h ex i a n e c o n o m yh o u s i n g ，t h o u g h t i t sd e v e l o p m e n te x i s t e n c es u p p l ya n dd e m a n dn o tb a l a n c e d , w a sn o te c o n o m y ”， w a sn o t s u i t a b l e a n dq u e s t i o n sa n ds 0o np r e f e r e n t i a lp o l i c yd i f f i c u l t l yt oa s c e r t a i n , a n dh a s t h o r o u g h l ya n a l y z e dt h er e a s o nw h i c hw a sp r o d u c e d ；i nt h ef o u n d a t i o no ft h o r o u 曲 a n a l y s i se c o n o m yh o u s i n gh e a l t h yd e v e l o p m e n ti n f l u e n c ef a c t o ra tp r e s e n te c o n o m y , a p p l i e st h eu r b a np l a n n i n gs t u d y , t h es o c i o l o g y , t h er e a le s t a t ea n dt h eu r b a ne c o n o m i c s 硒 w e l la st h ee c o n o m e t r i c sa n dm a t h e m a t i c sr e s e a r c ht e c h n i q u e ，e x p l a i n e da n dp r o v e dt h e x i a ne c o n o m yh o u s i n gi so n l yt h r o u g ht h ei m p r o v i n gc o n s t r u c t i o na n dd e v e l o p m e n t 、t h e s u p p i e sp a t t e r n 、i m p l e m e n t a t i o ng o v e r n m e n tf i x e dp r i c es t r a t e g ya n dt h ec o n s u m m a t i o n e c o n o m yh o m i n gp o l i c y , w h i c hi sp o s s i b l ee f f e c t i v ea d d r e s s i n ga b o v eq u e s t i o na n d g u a r a n t e e dt h ex i a ne c o n o m yh o u s i n gt od e v e l o pc o n t i n u a l l y ；f i n a l l y , t h r o u g ht h e c o m p a r i s o na n a l y t i cm e t h o d ，i nr e f e r e n c ed e v e l o p e dc o u n t r ya n dt h el o c a la d v a n c e d e x p e r i e n c ef o u n d a t i o n , p r o p o s e dt h ex i 。a l le c o n o m yh o m i n gd e v e l o p m e n t a ls t r a t e g yt o d e v i s ea n dt h ep o l i c ys u g g e s t e d , c o n c e p t u a l i z e st h ex i a ne c o n o m yh o m i n gf u t u r et o c o n s t r u c ti nt h ed e v e l o p m e n tp a t t e r n , s u p p l i e sp a t t e r nw h i c hf u l lu s em a r k e tt h es t o r a g e q u a n t i t yr 0 0 ma st h ee c o n o m yh o u s i n gt h em a i ns o u r c e 勰w e l l 舔ti m p l e m e n t a t i o n g o v e r n m e n tf i x e dp r i c em o d e lt os o l v et h es u p p l ya n dd e m a n dn o tb a l a n c e d , i sn o t 西安建筑科技大学硕士学位论文 e c o n o m y ，“i sn o ts u i t a b l e ”a n ds oo nt h eq u e s t i o n s ，s i m u l t a n e o u s l yt h r o u g ht h e i m p r o v e m e n tr e a s o n a b l ec o n s t r u c t i o ns t a n d a r d 、r e d u c et h ee c o n o m yh o u s i n gp r i c ew a y , t h e h o u s i n gm a n a g e m e n ts y s t e me s t a b l i s h m e n t 、t h el a n ds e l l st h ep o l i c ya n ds oo ns e v e r a l w a y st or e a l i z et h ex i a ne c o n o m yh o u s i n gs y s t e mt h ec o n s u m m a t i o n t h er e s e a r c hr e s u l t s d r e wu pt h ee c o n o m yh o u s i n g d e v e l o p m e n tp o l i c yf o rx i a ng o v e r n m e n t ，p r o v i d et h en e w m o d e la n dt h eb a s i st o p r o m o t ec o n t i n u ea n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to fe c o n o m y h o u s i n g ，a n dh a sc e r t a i nt h e o r yv a l u ea n dt h ep r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e k e yw o r d s ：e c o n o m i ch o u s i n g ，d e v e l o p m e n t a ls t r a t e g y , p o l i c y , h o u s ep r i c e ，r e g u l a t ea n d c o n l ：i o lb yg o v e r n m e n t 1 y p eo f t h e s i s ：a p p l i c a t i o nb a s i s i；i， ，eti， 声明 y9 7 0 1 3 5 7 f 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他 人在其它单位已申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同 志对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 论文作者签名：衰 士 1 札碎 i 关于论文使用授权的说明 日期：扣f 2 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复n - t - 段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 黼撇袁舡斗新虢勘学吼埘 注：请：睁此页附在论文首页。 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 1 问题的提出 1 绪论 1 9 9 8 年6 月，国务院在关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知中明确提出，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，向商品化、社会化 转化。这一文件的颁布结束了传统的住房福利分配时代，是我国住房体制改革的重大 举措之一，对促进房地产业的发展具有重要影响意义。这一文件实施后，我国的城镇 居民必须通过市场来解决住房问题。然而，发达国家的历史经验证明，市场并不能有 效解决中低收入阶层的住房问题，必须借助于政府的政策倾斜。于是各国分别建立了 相应的公共住房制度，在我国也建立了经济适用房制度。经济适用房是政府运用市场 机制的基本原理，解决中低收入阶层住房问题的一种重要手段，兼有调控住宅市场和 调节收入分配的作用。经济适用房的发展涉及到国计民生、社会稳定以及保障社会和 经济的可持续性发展等许多方面。 西安市经济适用房产生至今的事实证明，其建设发挥了积极的作用。一方面，解 决了中低收入家庭的住房问题，为许多中低收入者圆了多年的住房梦；另一方面，促 进了房地产业发展，在一定程度上拉动了内需，为g d p 的增长做出了贡献。西安市在 国家政策的指导下，以经济适用房建设为重点，从2 0 0 4 年开始，加快了住宅产业化 进程。2 0 0 4 年全年西安市经济适用住房开工面积为1 5 0 万平方米，竣工1 5 2 万平方 米；2 0 0 5 年全年经济适用住房新增项目5 3 个，建设规模3 4 8 5 9 5 万平方米，总投资 4 8 6 亿元；新开工面积为1 3 0 万平方米，竣工面积为1 0 0 万平方米。 经济适用房建设作为解决西安市中低收入群体的住房困难的优惠政策，自实旖以 来，切实解决了不少购房困难户的问题，也为平抑房价做出了贡献。然而，通过对西 安市经济适用房现状的分析发现，西安市的经济适用房建设中，供应量不足、价位与 需求差异、位置偏远等问题，让西安的经济适用房难以“经济适用”起来。首先，供 应量与需求存在缺口。经济适用房“一房难求”现象，源于供应量的严重不足。据统 计，西安市年住房总需求量达2 0 0 3 0 0 万平方米，而目前西安市每年完成经济适用 房不足1 0 0 万平方米，不仅每年经济适用房竣工面积少，而且在建项目推进困难，后 续项目难以为继。又由于相当部分高收人者进人了经济适用房消费市场，经济适用房 成了一些比较富裕的人廉价的“别墅”。因此导致供求差距更加明显。其次，房价对 需求者仍不“经济”，经济适用房在建设中面积、销售价格等严重超标，很难被中低 收入家庭所接受。经济适用的8 0 平方米左右的小户型太少，经济适用房户型越建越 大，大多为1 2 0 平方米以上的大户型。据统计，目前西安市经济适用房的平均价格已 西安建筑科技大学硕士学位论文 超过每平方米2 0 0 0 元，大约6 0 以上的房价在2 0 万元以上，而2 0 0 5 年西安市人均 可支配收入为9 6 2 8 元，大约7 0 左右的居民认为目前经济适用房价格偏高，依然没 有能力购买。再者，经济适用房“不适用”，地段偏远。西安市经济适用房的建设布 局规划和设计还不完善，从选址到规模仍无法和城市的长远发展要求相衔接。目前， 全市在建与已审核的经济适用房，集中在西安二环与三环之间，以及西北郊地区。这 样会增加购房住户的交通成本。同时，经济适用房选址地段偏远将会对未来的城市布 局留下太多的隐患：首先，远离城区的大批经济适用房在将来有可能成为“鸡肋”， 因为交通不便，居民的教育、购物成本很高：其次，加之物业管理不规范，设计存在 不规范，功能不完备，建筑质量差等因素，可能使一些经济适用房住宅区形成新的“贫 民区”；最后，某些豪华的“经济适用房”吸引高收入阶层从城区退出，有可能导致 城区居住的空洞。 西安市作为西部大开发的龙头，其社会的稳定与经济的发展关系到国家西部大开 发战略的实施；而西安作为内陆省会城市，经济发展落后，城市中低收入群体比例较 高，在经济适用房建设过程中出现的问题显得格外突出。因此，如何解决经济适用房 问题就显得尤为重要，是目前西安住宅体系建设的当务之急。 1 2 本选题的国内外研究现状 世界各国政府都在不同程度上为中低收入阶层解决住房问题提供帮助，但是真正 制定出行之有效的住房政策来解决中低收入阶层住房问题的国家却是不多。如何解决 中低收入群体住房问题，国内外专家和学者已在这方面进行了大量研究和探索。 二战后国外及香港地区的公共住宅发展，大致经历了三个阶段：( 1 ) 解决有无阶段， 解决住房短缺问题；( 2 ) 关注中低收入家庭住宅问题阶段；( 3 ) 逐渐减轻政府住宅责任阶 段。尤其是西方发达国家的公共住房政策，在第一个阶段住房的重点是加快住宅建设， 解决普遍低收入家庭住房问题；第二阶段住房的重点是建立公平和有效率的住房补贴 机制；第三个阶段是保障中、低收入阶层获得合适的居住条件，住房的重点是关注居 住质量和社区发展。美国住房问题专家m a r kg a y a 概括指出，西方发达国家公共住房 政策的演变大致经历了住房数量绝对不足、增大住房面积、提高住房质量以及提高住 房总体水平四个阶段，比较真实地反映了西方公共住房政策演变的历史过程以及各历 史时期住房的主要内容和基本特征从我国目前状况来看，基本上处于西方发达国家 住宅政策发展中的第二个阶段，即建立公平和有效的住房补贴机制阶段。因而，政府 住宅政策的关键是如何通过住宅市场的有效运作，解决中低收入家庭和最低收入家庭 住宅问题。而如何解决中低收入群体住房问题在我国仍处于初级探索阶段，因此，发 达国家的成功经验对我国具有十分重要的借鉴意义。 美国学者麦克唐纳德( m c d o n a l d ) 提出了住房“过滤模型”( f i l t e r i n gm o d e l ) 。 2 西安建筑科技大学硕士学位论文 所谓住房“过滤”( f i l t e r i n g ) ，是指在住房市场中，最初为较高收入房客建造的住 房，随着时间推移，住房质量发生老化，同时新建住房供应增加，导致房价降低，这 时较高收入的房客为了追求更好的居住条件，会放弃现有住房，而收入较低的房客会 继续使用该住房的过程。“过滤模型”的基本构型是由斯威尼( s w e e n e y ) 于2 0 世纪 7 0 年代创立的。模型可在住房一、二级市场联动条件下，考虑不同收入阶层和不同 等级住房间的供求关系，较好地从微观机理上反映住房市场运行的内在规律，适用于 住房政策分析。因此，自创立至今，该模型在发达国家己被广泛应用于住房政策研究， 取得了满意的效果。 过滤模型首先对住房市场作如下假设：第一，所有住房单元以质量从好到差的等 级排列，即从高等级住房一直排到趋于拆毁的破旧公寓。第二，住房消费质量等级与 房客们的收入呈正相关，即较高收入房客需要较高质量的住房，低收入房客所需的住 房质量最低。第三，住房市场具有调节作用，即可将每个房客分配到与其收入相适应 的住房单元中并同时决定不同住房单元的房价。第四，较高收入者居住的住房因折旧、 过时等原因，逐渐“过滤”给较低收入者使用。按住房单元的质量水平，将房客和相 应分配给他们的住房单元分为高、中、低3 组。每种等级住房及相应的收入阶层可构 成各自的住房市场，不同市场没有明确的界限。在某种程度上市场中的住房是可以相 互替代的。在市场中兴建高、中等级住房的市场利润率较高，因此住房供应是充分的。 由于低收入阶层支付能力低，一般兴建低等级住房的市场利润率较低，发展商往往不 愿意自发建造低质量住房。因此可以认为，低收入阶层住房政策的目的就是要有效地 提高低收入阶层对低等级住房的消费数量。从美国住房政策的演化过程可知，联邦政 府最初执行的是由政府直接为低收入者建造公共住房的计划；然后逐渐发展为政府补 贴私营发展商新建公共住房。这两个计划的补贴对象都是住房供应方，可称其为住房 建设补贴。经过几十年的发展，在2 0 世纪7 0 年代中期，开始逐渐向为房客提供房租 补贴的需求政策转变，这时补贴对象为需求者，可称其为房租补贴。目前房租补贴的 租金优惠券计划己成为美国住房政策的主流。从近1 0 0 年的实践来看，美国住房政策 在实施过程中虽然存在一些问题，但总体上是在逐渐进步的。低收入群体的住房质量 也在稳步提高。美国宾夕法尼亚大学的t o d ds i n a i 和j o e lw a l d f o g e 曾依据美国的 普查数据探讨过补贴对增加低收入者住房消费的有效性问题，得出了许多有意义的结 论：在增加低收入者住房福利方面，约有2 3 的补贴是无效的，只是把由市场供给转化 成了由政府供给；一个地区内合格的补贴受益者越少，这种转化就越明显；相对于以 项目为基础的补贴，以租户为基础的补贴对于实现社会保障而言更有效。 如何解决目前我国经济适用房存在的问题，促进我国经济适用房健康发展，国内 学者进行了大量的研究和探索，并取得了丰硕的成果。 在经济适用房保障机制方面，武汉大学曹国安、曹明在西方国家的住房保障体 制及其启示一文中，通过回顾西方发达国家住房保障体制的演进历程，指出各国住 3 西安建筑科技大学硕士学位论文 房保障体制对这些国家的社会进步与经济发展起到了不可替代的、巨大的促进和保障 作用，尤其在这一发展过程中所表现出来的成败得失与经验教训，无疑对于中国住房 保障体制的改革和建设具有重要的启示意义。( 1 ) 住房发展阶段是影响住房保障体制 运行方式的决定性因素。不同的住房发展阶段，住房的供求关系状况有很大的差别， 住房保障的需求程度和发生作用的范围也会相应产生很大的差别。一般来说，住房严 重短缺期，住房供应不能满足住房需求，住房价格与城镇居民家庭平均的住房支付能 力差距较大，居民的住房保障需求相对强烈，需要政府保障的范围相对较大，需要保 障的程度也较高。而在住房供求关系相对缓和时期，需要政府保障的范围较小、保障 程度的要求较低，保障压力相对较轻。另一方面，不同的住房发展阶段也会深刻影响 住房保障具体方式的选择。例如，在住房严重短缺时期，应当适用最有利于刺激住宅 的供给、加快住房建设的政府直接建房方式；而当住房供求关系比较缓和时期，采取 房租补贴的方式，则更具有选择性，更有利于减少保障资金支出。相反，如果在住房 短缺时期简单地实行房租补贴的方式，则会由于房价较高，申请住房的居民较多、补 贴数额较大，难以达到减少政府保障支出的目的。但如果住房供求矛盾较小，房价比 较稳定，继续实行建房政策，则不利于市场作用的发挥，甚至会干扰市场机制运行。 所以，住房发展阶段决定了住房保障体制的覆盖范围和程度，影响了住房保障方式的 选择以及各种具体方式之间的关系。因此，应当根据住房发展阶段来决定住房保障体 制的运行方式，并随其演进而及时地对住房保障体制的运行方式进行相应调整。( 2 ) 在住房保障体制中，应当形成保障水平的层次和手段的多元化。住房保障的实质，是 政府承担住房市场价格与居民支付能力的差距，以解决部分居民对住房支付能力不足 的问题。几乎每个西方发达国家在完成工业化和城市化的过程中都饱经城市住房供应 短缺的痛苦折磨。所以，作为住房问题特别是城市住房问题，对于正在经历大规模工 业化和城市化进程的我国而言，建立住房保障体制是一项势在必行的重要任务。( 3 ) 住房保障体制的运作方式应该是政府在维护市场机制的基础上干预住房市场。由于住 房所具有的特性及住房市场所存在的缺陷，以低收入者为主体的特殊阶层难以仅仅只 依赖市场机制来解决自身的住房问题。因此，政府作为一国经济的宏观调控者和管理 者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责，理应成为构建住 房保障体制的主体。尤其是因城市化快速发展而居民收入水平普遍不高等原因，如没 有政府的干预，就不可能有效地缓解以至解决尖锐的住房矛盾。然而，政府作为构建 住房保障体制的主体，并不意味着政府要完全取代市场机制，更不是破坏市场机制。 市场机制仍然是供应与配置住房资源的最有效率的经济制度。并且，社会经济制度的 基本设立也决定了市场要对住房资源配置起基础性的作用。所以，政府对住房市场的 干预不是破坏或取代市场机制的运行，而是在市场机制无法发挥作用或无法充分发挥 作用的情况下引导市场，是对市场机制的补充和修正。保障水平的层次决定了手段的 多元化。这些保障手段对政府财力的要求、对市场机制的影响、对保障公平性的体现 4 西安建筑科技大学硕士学位论文 都是各不相同的，分别适应于不同的经济政策安排、不同的住房发展阶段和不同的居 民保障需求。为保证这种层次性的实现，就必须建立严格的收入划分标准和资格审查 制度，规定不同收入标准所能享受到的保障待遇，从而控制不同保障手段和水平的适 用对象与范围。当居民家庭收入改变后，待遇也要随之改变，以避免其过度享受福利 待遇。 在经济适用房建设标准方面，黄卫华在目前经济适用房的开发现状与完善对策 一文中指出，目前我国经济适用房建设所存在不足之处。表现在以下几方面：第一， 关于经济适用房的定性问题。经济适用房是指1 9 9 8 年开始国家或房地产商按照普通 住宅标准建设，以建设成本价向中低收入家庭出售的具有社会保障性的商品房。由此 可见，经济适用房既不能等于实物福利房，又不同于完全的商品房，它是具有社会保 障性的商品房。经济适用房面向中低收入家庭，然而在解决中低收入家庭住房问题上， 市场是失灵的，而政府有责任通过直接或间接的参与，来帮助这些家庭获得与社会发 展水平较相当的住房条件，经济适用房建设就成了国家帮助中低收入家庭获得住房的 有效途径。但是，在实践中应防止两种倾向：既要反对把经济适用房当作解决政府官 员、教师、中低收入家庭住宅的产品经济、实物福利，完全背离商品经济市场运作的 轨道，也要反对背离经济适用房的社会保障性、政策性，不顾中低收人家庭的现实购 买力，盲目地超标开发、豪华开发、高价定位的错误倾向。第二，关于经济适用房定 位问题，既然经济适用房是为满足中低收入家庭的需求而开发建设的，那么其目标市 场均应该锁定在中低收入工薪阶层，围绕中低收入家庭进行户型、面积、选址等方面 进行精心组织和设计，真正做到“面积不大，功能全；造价不高，质量高。”然而在 实践中，经济适用房建设却出现了“错位现象”。首先，选址出现错位：经济适用房 大都建在郊区，增加了交通、教育、购物等生活成本。郊区相应城市基础设施、公用 设施、娱乐配套等设施难尽人意，其次，在房型和面积上的错位现象。如北京经济适 用房的主打户型1 0 0 平方米以上，而且，出现了豪华复式型。一些地方出现了开着私 家车来买经济适用房的现象，造成真正的中低收入阶层望房兴叹。第三，关于经济适 用房定价问题。经济适用房价格管理办法规定：经济适用房价格实行政府指导价 而不是企业自主定价，上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不 限，经济适用房零售时，要以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，但整幢楼增减 的差价代数和应为零。然而在具体实施中，由于各种不合理的摊派，经济适用房价格 偏高，中低收入家庭难以负担，使得经济适用房变得不经济。第四，关于经济适用房 的定量问题。经济适用房应定位在商品房，只是商品化程度偏低，因此，经济适用房 的开发规模也应该以市场为导向，遵循价值规律。经济适用房的规模太小则不能满足 中低收入家庭的需求，太大则有可能冲击商品房市场。在目前全国房价普通偏高的情 况下，加大经济适用房的力度，对平抑过高的房价有着良好的稀释作用。因此，各地 经济适用房的规模应因地制宜。 5 西安建筑科技大学硕士学位论文 在经济适用房政策方面，浙江大学孙向红在对现行经济适用房政策的反思一 文指出，我国经济适用房政策实施以来，取得了一定的政策效果，与之相伴也出现了不 少的问题：( 1 ) 经济适用房建设标准控制不力，真正的中低收入家庭望而难及；( 2 ) 经济 适用房销售对象难以控制，真正的中低收入家庭遭受排挤；( 3 ) 一些地方经济适用房价 格监控乏效，房价过高，真正的中低收入家庭难以承受。通过分析，可以发现经济适用 房政策设计本身就存在着缺陷。容建新在进一步完善落实政策促进经济适用住房发 展一文中研究了对于经济适用住房政策的进一步完善落实问题，认为最关键的莫过 于三点：一是各地政府要认真落实国家对经济适用房规定的各项优惠政策，尤其是在 土地政策改革后，要制定相应的配套政策，使中低收入家庭真正得到实惠。二是政府 要加大调控力度，对经济适用住房的开发规模、户型面积、房屋质量、销售价格做出 明确的限定，并对开发商开发经济适用房进行全程监控。三是对购房者的资格必须 做出更为详细准确的规定。当然，这是一件十分棘手的事情，因为如果按年收入来标 定的话，年收入一般只是指工资收入，并未包括工资外收入，而且工资外收入相当大 一部分是隐性的，这就是问题所在。总之，当前一方面要大力发展经济适用住房，满 足中低收入家庭的购房需求；另一方面要进一步完善落实各项政策，同时要规范运作， 才能使经济适用房健康发展。印华与胡彬曾于1 9 9 9 年论述过经济适用房的几大弊病， 其中首要的就是财政补贴的失效和对市场的挤出效应。颜春梅、黄汉江在经济适用房 市场的问题与解决对策中研究中，提出要使经济适用房的开发建设与市场的真正需要 相吻合，并且符合国家有关经济适用房的建设政策，就要充分认识经济适用房市场发 展中的诸多弊端并及时予以解决。一方面，我国要注意房地产开发企业销售机制的完 善问题，政府应通过完善相关政策，降低经济适用房的开发风险，稳定市场，提供担保 支持等优惠政策吸引以“薄利多销”为经营理念的房地产开发企业进行经济适用房的 开发建设；另一方面，我国还要注意尽快制定出较为准确的不同城市的高、中、低居 民收入的划分标准，做好经济适用房的有效配售工作；其次，经济适用房的开发建设 要以公开招标的方式，选择具备相应资质的房地产开发企业负责开发并销售，对新建 的经济适用房在开发过程中应做好严格的质量管理工作；对于转化为经济适用房销售 的积压商品房，必须要注意产权清晰，符合积压时间要求，解决积压商品房的质量问 题。 1 3 本文研究的目的和意义 本文从经济适用房的本质属性、合理价格、政府监管以及适宜规模等方面研究目 前西安市经济适用房存在的问题；通过对发达国家公共住房发展的比较研究，在政策 分析和价格研究的基础上提出西安市经济适用房未来发展的战略构想和政策建议，为 西安市经济适用房发展提供参考依据。 6 西安建筑科技大学硕士学位论文 本文的研究，将促进我国理论界及政府部门对现行经济适用房体制的全面认识和 理解，并对政府解决中低收入群体住房政策的制定、开发商开发经济适用房方案的确 定和实施、确保经济适用住房持续健康发展都有一定的现实意义和应用价值。 1 4 研究的内容与方法 1 4 1 研究内容 本文研究共分为六章，主要研究内容为： 1 经济适用房的相关概念及理论。分析经济适用房在我国住宅市场中的地位和 作用以及我国经济适用房发展现状；通过对美、德、日等西方发达国家和我国香港地 区公共住宅发展及政策的对比研究，寻求可资借鉴的经验。 2 西安市经济适用房发展状况及存在问题分析。以西安市经济适用住房现状为 背景，结合西安市的相关数据资料，进行适当的量化分析与规范研究，提出西安市经 济适用房存在的问题，论证其改进途径。 3 西安市经济适用房发展战略构想。针对西安市经济适用房在供给和价格等方 面存在问题的研究结果，提出现阶段改进和完善西安市经济适用房在开发模式、供给 模式、价格策略方面的主要方式和实现途径，形成西安市经济适用房发展战略构想。 4 西安市经济适用房发展的政策建议。在战略构想的基础上，借鉴和吸取前人 成果，提出西安市经济适用房发展在价格、管理体系、建造标准、土地流转等方面的 政策建议。 1 4 2 研究方法 1 应用定性分析与定量分析相结合的方法，对西安市经济适用住房现状进行实 证研究。力求对存在问题进行更深入、更本质的认识，为提出合理有效的解决对策奠 定坚实的基础。 2 运用比较分析法，通过借鉴其他国家或地区的经验，提出适合西安市经济适 用住房发展的战略构想及政策建议。 7 西安建筑科技大学硕士学位论文 2 经济适用房的相关概念及理论 住房问题的产生和城市产生和城市的发展，尤其是现代城市的发展密切相关。从 住宅供应的对象和需求主体的角度看，住房问题主要是指城镇中低收入阶层的住房问 题。 2 1 经济适用房 2 1 i 我国经济适用房的产生 经济适用房是完善住宅发展计划和政策的基本标志。从我国现行的住房发展计划 和政策的实际情况来看，把建立具有社会保障性质的经济适用房供应体系，作为我国 解决中低收入家庭住房需求的长远战略，已成为我国政府住宅发展的基本目标和原 则。自改革开放后，我国房改工作经历了艰难曲折的历程，在住房制度从计划经济向 市场经济的转轨过程中，政府试图摸索出一条合理有效的道路。从计划经济的配给制 到缓慢演进的双轨制，其核心是加租和市场化。我国经济适用房是伴随着我国房改应 运而生的。建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系， 是城镇住房制度改革的7 项基本内容之一。1 9 8 5 年，国家科委蓝皮书城乡住宅建 设技术政策要点中曾提及“根据我国国情，到2 0 0 0 年争取基本上实现城镇居民每 户有一套经济实惠的住宅”。1 9 9 1 年6 月，国务院在“关于继续稳妥的推进城镇住 房制度改革的通知”( 国发【1 9 9 1 】3 0 号) 文件中提出“大力发展经济适用的商品 住宅，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1 9 9 4 年国务院“关于深化城镇 住房制度改革的决定”( 国发【1 9 9 4 4 3 号) 文件中提出了实施国家安居工程的方 案，开始了以安居工程为主要形式的经济适用住房的建设。1 9 9 8 年，我国面临亚洲 金融危机的冲击，对外贸易形势恶化，国家力图扩大内需来刺激经济增长，住宅产业 受到重视。7 月，国务院在“关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通 知”( 国发【1 9 9 8 2 3 号) 中明确提出“建立和完善以经济适用房( 原安居工程) 为主的住房供应体系”。至此，将经济适用房建设作为经济增长点和解决城镇住房问 题的手段以国家政策的形式确定下来。建设部颁发的城镇经济适用住房建设管理办 法是经济适用房政策的纲领性文件。 经济适用房是指由政府统一建设、以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按 国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的商品住房。它与一般商品 房的区别是国家提供优惠政策，成本严格核定，价格由征地和拆迁补偿费、勘察设计 和前期工程费、建筑安装工程费、贷款利息、税金和控制在3 以下的利润等因素构 成。顾名思义，经济适用房具有经济性和适用性。经济性是指经济适用房的价格相对 8 西安建筑科技大学硕士学位论文 房地产市场价格而言，能够与中低收入家庭的承受能力相一致；适用性是指在住宅及 建筑标准上强调住宅的使用效果，而不是降低建筑标准。适用性随着时代的发展而变 化，即随着经济发展水平的发展而不断提高住宅质量。经济适用房是通过政府运用市 场机制的基本原理解决城镇中低收入阶层住房问题的一种手段，兼有调控住宅市场和 调节收入分配的作用。经济适用房用地的供应原则上实行无偿划拨方式。建设资金来 源包括地方政府用于住宅建设的资金、政策性贷款和其他资金。其价格由经济适用房 建设的主管部门会同同级物价管理部门按建设成本确定，报当地人民政府审批后执 行。国家和地方政府部门在经济适用房建设中采取分层分级管理的方式。国务院建设 行政主管部门负责全国经济适用房的建设管理工作，制定经济适用房的方针、政策， 根据国家住宅建设发展规划制定经济适用房发展计划，并进行宏观指导；各省、自治 区建设行政主管部门根据国家的方针、政策，制定本行政区域的实施方案，编制经济 适用房的发展与规划，指导经济适用房的建设；各直辖市、市、县行政或房地产行政 主管部门负责制定本地区经济适用房建设计划和具体实施方案，并负责该项计划的实 施和管理工作。经济适用房建设的主管部门按政企分开原则，制定或设立专门机构承 担经济适用房的建设、出售等工作，并对其进行监督和管理。地方人民政府在计划、 拆迁、税费等方面对经济适用房建设制定政策措施，予以扶持。 2 1 2 经济适用房与普通商品住宅的主要差异 普通商品住宅与经济适用住宅都是商品住宅，所不同的只是政府给与优惠，是否 限定价格，是否控制销售对象。其区别如下： ( 一) 土地获取方式不同 经济适用房的建设用地实行行政划拨方式供应，尽量不占用或少占用耕地。 商 品房建设用地实行出让方式供应，土地使用者必须缴纳土地出让金。 ( - - ) 成本构成不同 经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程 费、住宅小区基础设施建设费( 含小区非营业性配套公建费) 、管理费、贷款利息和 税金等7 项因素，利润控制在3 以下。商品房的成本则除此之外还包括行政事业性 收费、土地出让金等因素，其利润不受限制，由市场决定。 ( 三) 租售政策不同 我国目前经济适用房采取只售不租的政策，而商品房不受限制，根据市场情况， 可以出售，也可以出租。 ( 四) 购买条件和对象不同 经济适用住房的供应对象为中低收入家庭，各个地区、各个时期都有相应的收入 标准来确定具体对象，如北京市规定家庭年收入在6 万元以下方可购买经济适用住 房，西安市以前的收入限制是家庭年收入不超过2 7 5 0 0 元，现在新的西安市经济适 9 西安建筑科技大学硕士学位论文 用住房管理办法草案规定的限制标准是家庭年收入在3 0 0 0 0 元以下，不是任何人都 能在市场上自由获得。而商品房销售对象相当宽泛，包括所有有购买能力的公民。 ( 五) 价格政策不同 经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价；商品房的出售价格完全由市场 决定。经济适用住房是由国家推出带有半福利社会保障性的住房，建房所占土地由政 府统一划拨，国家对其基本建设成本有所规定，减免了一些费用和支出；而且对于开 发建设经济适用住房的发展商，其利润限制微利，因此经济适用住房的最终售价应该 比市场上同类型、同档次的商品房便宜很多。而商品房则没有这些优惠和限制，相应 的售价是随行就市确定的。 ( 六) 建设标准不同 经济适用住房有具体的建设标准，严格控制在中小套型内，中套面积在8 0 平方 米左右，小套面积在6 0 平方米左右，房屋的挑选余地比较小。从这点讲，不能充分 满足人们的不同需求。而商品房的灵活性较大，房屋可根据市场需要营建不同标准， 不受具体条件限制，能满足不同住户的各种需求。 2 1 3 经济适用房在我国住宅市场中的地位与作用 加强经济适用房保障体系的建设，是我国深化住房体制改革，加快住宅建设工作 的重点。经济适用房在整个住宅产业中的作用主要表现在以下几个方面： 第一、体现我国现阶段住宅市场的主要特征。国外尤其是西方发达国家的住宅政 策，在二战后随着住宅问题发展的三个阶段，即解决有无的阶段( 重点是加速住宅建 设) 、关注中低收入家庭住宅问题阶段( 重点是建立公平和有效的补贴机制) 和逐渐 减轻政府住宅责任阶段( 关注居住质量和社区发展) ，对住宅政策的目标、背景、结 构和程序四个方面进行了分阶段调整。从我国目前状况来看，基本上处于西方国家住 宅政策发展中的第二个阶段，因此，政府住宅政策的关键是如何通过住宅市场的有效 运作，解决中低收入家庭和最低收入家庭住宅问题。作为住宅市场中最大份额的经济 适用房开发建设，既与国家促进经济增长的宏观社会、经济和政治背景相吻合，又体 现我国现阶段住宅政策的核心是关注中低收入家庭住宅问题的解决。 第二、经济适用房是整体住宅供给的重要组成部分。从经济发达国家和地区的发 展经验来看，虽然随着各国或地区社会经济的发展，经济适用房建设的绝对数量和相 对比例有所调整，但经济适用房始终是住宅供给的重要类型。 第三、实现了住宅市场的自然衔接。经济适用房是介于完全市场化的市场价商品 住宅和非市场化的廉租房之间的、政府提供扶助的微利普通商品住宅。因此，经济适 用房完成了住宅市场中非市场和市场的自然衔接，符合住宅市场和住宅消费梯级发展 的规律，对于建立稳定协调的住宅市场具有重要意义。 因此，在目前的形势下，要加快发展经济适用住房。一方面，经济适用住房是我 1 0 西安建筑科技大学硕士学位论文 国公共住房保障制度的重要组成部分，是停止实物分房，实行住房分配货币化过渡时 期的一项解决中低收入群体住房问题的重要政策，在当前乃至今后相当长时期内，会 为保障社会和经济的可持续性发展，解决好中低收入家庭的安居问题起到十分重要的 作用。加快发展经济适用住房，完善公共住房保障制度是“以人为本”思想的体现，