（公共管理专业论文）工业用地年租制供应模式研究.pdf

上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 i 工业用地年租制供应模式研究 摘 要 我国人均耕地资源严重稀缺，粮食安全问题关系国家安危，推进节约 集约用地，是我国工业化、城镇化和现代化快速发展时期缓解土地供求矛 盾的必然选择。工业用地占我国土地供应量的比重最大，仅以嘉兴市区为 例，2004-2006 年工业（仓储）用地占建设用地供应总量的 47.6，因此 加强工业用地集约利用管理对我国当前缓解用地供需矛盾，实施经济发展 可持续利用战略有着极高的现实意义。 土地出让制实施二十年来，对我国社会经济发展起到了极大的推动作 用，但随着土地资源的紧缺，其物权化的产权内涵对土地集约利用管理提 出了挑战，这种制度下，使得土地更多的被视为具有良好投资价值的资产， 从而造成土地利用过程中更多的被作为资产来保有或用于投机，而非作为 稀缺性生产要素加以充分利用。因此必须要从土地产权设置入手，打破工 业用地作为资产保有的属性，恢复作为稀缺生产要素的属性加以充分利用。 债权化的土地年租制显然可以克服出让制的弊端，但问题也随之而来，突 出表现在：若土地承租者只能获得债权性质的土地承租权，则只能自己 占有和使用土地，而不能进行土地交易，即不能将土地承租权加以转让、 转租、抵押，这样用地者就缺乏经营的活力；若一定要进行土地使用权的 交易，也缺乏稳定、安全的基础。土地所有者(政府)收取租金、调整租 金，用地者在用地期满时收回地上物等，都会发生种种纠纷，从而会提高 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 ii 交易成本。实行年租制是把房屋所有权这种最充分、最完整的物权建立 在一种不充分、不稳定的债权基础之上，一旦土地所有者与用地者之间因 租金量、租期等发生纠纷而不能得到妥善解决，房屋所有权就会变成“空 中楼阁”。如果强化土地债权的物权性质，又会回到出让制的弊端之中。 本文力图寻找年租制改良模式：房地合一的工业厂房租赁模式和一级市场 租让制模式，并详细分析了工业厂房租赁模式必要性可行性以及存在的问 题，提出政策建议，创新性地提出了工业用地租让制模式并作了简要分析。 在我国现行土地制度模式下，面对工业用地多元化的用地需求和多元 化的土地利用要求，实行单一的土地供应政策是不适应市场经济发展，多 元化的工业用地供给模式必将形成。最终将以产权占有程度等次，形成工 业用地供应 “金字塔” ：即工业用地出让制、工业用地租赁制、工业厂房 租赁制的我国工业用地利用格局。在当前我国实行可持续发展战略和大力 推行集约节约利用土地的背景下，加快工业用地年租制供应模式添入整个 土地供应体系，更显其紧迫性。 关键词：土地集约利用，工业用地年租赁模式，制度创新 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 iii the research on industrial land supplying mode of annual rent system abstract the chinese cultivated land per capita is very rare, and the food security is closely related to the national stability. in this high-speed development of industrialization, townshipzation and modernization period, to promote the intensive utilization of land is the only choice to solve the contradiction between demand and supply of land. industry land occupies the largest ratio in china. for example, in jiaxing city, 47.6% of land for construction is for industry (including storehouse). so to reinforce the intensive utilization management of industry land has huge reality meaning to solve the contradiction between the demand and supply of land and apply the economic substantial utilization strategy. grant-land approach has implemented for more than 20 years, and it has great promotive effect to the social economic development. but as the land source is more and more rare, its real right ownership challenge the intensive utilization management. under the land transferring system, land is regarding as the property with very high invest value, which make land use as capital or only for speculation, but not as a rare production element. so beginning from the 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 iv setting of land ownership, ignoring the character of capital and recovering the character of rare production element to make full utilization of land. the creditors right trend of annual rent system can conquer the disadvantage of land transferring system, but it brings out some new problems. 1. if the land leaser has only the leasing right of the land as creditors right, he can only occupy the use the land, but not trade the land. that is to say , he can not transfer, sublease or mortgage the leasing right of the land. that the land leaser will have no motivation to manage. if the leasing right much be trade, there is not a stale and safe platform. 2. as the owner of the land (the government ) take the rent, or adjust the rent, the land user has to take back all the stuff above the land. which may occur some quarreled increase the cost of trade. 3. the house ownership is the most fully and the most complete real right, but the annual rent puts it on a incomplete and unstable creditors right base. once the land owner and land user disagree on such as rent or rental period and can not make agreement, the ownership of house will become a house on the air. but if emphasis too much on the creditors right quality of the land will be back to the disarrange of land transfer system. this article try to find a improving annual rent mode, the house and land- combination workshop rent mode and the first-grade market annual rent and grant-land approach combination mode. it analysis the necessity, availability of the industrial workshop rent mode and the problem it may occur. and it gives the policy suggestion, bring forward the industry land lease mode innovatively and makes analysis briefly. 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 v under the current policy, with the diversify demand and diversify utilization of industry land, the unique land supply policy can not meet the development of market economy. so the diversify supply mode of industry land will come into being necessarily. finally, there will be a demand pyramid of industry land according to the possession extent of the ownership. which is the land-utilization format including transferring system of industry land, rent system of industry land and workshop- rent system. on the background of the substantial development strategy and the promotion to intensive utilization of land, it is necessary to fasten the step of put the annual rent mode into the land-supply system. key word: intensive utilization of land, annual rent mode of industry land, system innovation 上海交通大学上海交通大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含 任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声 明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：张卫东 日期： 年 月 日 上海交通大学上海交通大学 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。 保密保密，在 年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密 不保密。 （请在以上方框内打“” ） 学位论文作者签名：张卫东 指导教师签名：彭勃 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 1 第一章 绪 论 第一节 当前条件下工业用地推行年租制供应的背景和重大现实意义 吴晓波先生曾写道： “关注中国企业的潮起潮落，有两个十分突出的现象：一是企 业的寿命偏短，有抽样调查显示，中国民营企业的寿命仅3.7年，而美国企业为8.2年， 日本企业为12.5年；二是存在一种令人心悸的崩盘现象，所谓成功三年，崩盘三年 ， 企业往往在很短时间内完成一次令人炫目的成功，然后，却毫无预兆地以同样的速度直 线陨落。 ” 我国现行工业用地出让一般均采用法律规定的最高年限50年，那么剩下的 几倍于企业寿命年限的土地使用权，仍掌握在企业手中，政府难以调控。企业不一定破 产，可以转业或转行，但更多的是通过地价溢值转让获利，这显然不是政府供给企业用 地的初衷， 况且企业最初获得土地时， 绝大部分地方政府都给予了名目繁多的优惠政策， 土地的市场价格根本没有体现出来，国有资产隐形流失不言而喻。缩短出让年限和土地 租赁制是政府解决该困境的办法，由于企业寿命难以预估，工业土地出让年限无法合理 确定，因此，土地年租制供应方式才是治本之策。 我国人均耕地资源严重稀缺，粮食安全问题关系国家安危，推进节约集约用地，是 我国工业化、城镇化和现代化快速发展时期缓解土地供求矛盾的必然选择。但与之不相 称的是，我国当前每年占土地供应总量30%-60%左右的工业用地，一方面由于工业用地 出让价格较低，使得企业倾向于更多利用廉价的土地资源替代资本效应，造成工业用地 需求量的增加及粗放利用；另一方面在工业用地供求矛盾日益加剧的条件下，市场机制 的作用使得工业用地转让价格大幅上涨， 造成 “政府出让价” 与市场转让价的 “剪刀差” ， 助长了企业寻租和投机行为，直接导致企业想方设法多圈占、囤积土地，以获取土地自 然增值或巨大市场差价为主要目标，使企业对工业用地的需求无限膨胀，并造成新的工 业用地闲置或粗放利用。因此，当前条件下如何有效抑制土地投机、促进工业用地集约 利用意义重大。 吴晓波.大败局.杭州:浙江人民出版社，2003 年 9 月.213 页 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 2 要解决我国当前工业用地供应及利用出现的大量投机寻租、盲目圈地、粗放利用与 供求矛盾突出并存的问题，治本之策应是从提高工业用地市场化配置水平入手，推行工 业用地招标拍卖挂牌出让，发挥市场机制高效配置土地资源的基础性作用，形成企业用 地的有效自我约束机制和外部硬约束， 从而达到缓和工业用地供需矛盾， 集约利用土地， 扩展用地空间的目标。但工业用地推行招标拍卖挂牌出让，也存在着可能引发工业地价 大幅度上涨，提高企业经营成本，进而影响国家或区域的招商引资竞争能力及经济发展 的风险。因此，全面推行工业用地招标拍卖挂牌出让并非是解决当前我国工业用地供给 方面所存在的问题及促进土地集约利用的最优途径。 深入分析造成我国工业用地投机性需求膨胀的机理， 其关键的症结在于我国现行的 土地出让制存在明显的局限性。突出表现在出让制形成的土地使用权物权化，及其土地 增值收益基本归土地使用者占有，使得土地更多的被视为具有良好投资价值的资产，从 而造成土地利用过程中更多的被作为资产来保有或用于投机， 而非作为稀缺性生产要素 加以充分利用。这种制度下，一旦土地存在巨大升值空间或取得土地成本与市场转让价 之间存在巨大差价时，用地者就更倾向于多占多圈土地，而非集约高效利用土地，投资 （投机）性需求无限膨胀不可避免。因此，从改革和健全土地产权约束机制入手，改变 单一以土地使用权出让为主导的工业用地供应方式和供应机制，推行工业用地年租制， 以此弱化工业用地的资产属性， 还工业用地主要作为工业生产的最基本生产要素的本来 属性，消除土地作为物权增值获利机会而形成债权增加成本支出机制，从根本上改变企 业用地的内在动因机制，有效防止多占、圈占土地现象的产生，不失为一条比较可行的 途径。工业用地推行年租制，还可以消除工业用地招标拍卖挂牌供应方式可能引发地价 上涨对招商引资发展经济的不利影响，从而达到保障工业用地低成本利用的同时，促使 土地能够更高层次趋向集约，并为产业结构升级留有足够的空间。 第二节 研究思路和方法 本项目研究目的是从改革工业用地供应方式、供应机制入手，探索促进我省工业用 地集约利用管理的对策思路及其政策措施， 项目研究的成果是为推行工业用地年租制供 应政策提供理论和技术支持。因此，本项目研究的总体思路：首先，是要说明为什么要 推行工业用地年租制供应，也就是推行的重要性和必要性；其次，是要研究推行工业用 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 3 地年租制供应的可行性，论证是否能够推行，预期效果及面临的问题将会如何；再次， 要研究工业用地年租制供应方式需要解决哪些技术问题，如何解决，也就是要研究工业 用地年租制供应的具体制度设计、运作方式及配套政策等。 本项目研究将以市场经济理论、地价地租理论、土地经济理论、土地管理理论等为 指导，阐述市场化配置下的工业用地租赁制对土地集约利用的促进作用，坚持实证研究 与理论概括并重、文献研究与实地考察相结合、定性分析与定量分析相结合、试点研究 与借鉴国内外研究成果相结合，综合运用比较研究的方法、计量研究的方法、归纳推理 的方法等进行综合研究。 第三节 部分文献综述 本文试图通过实施市场化的土地租赁制度，来促进土地的集约节约利用，因此从分 析市场经济供给需求理论（莫童著.公共经济学（m）.上海：上海交通大学出版社， 2005.4） 、地租地价产生基础的理论（孙文盛主编.节约集约用地知识读本（m）.北京： 中国大地出版社，2006.）角度来阐述通过市场“看不见的手”的调节，达到土地集约 利用目的。 在国内年租制问题的理论研究及实践探索上， 集中在以下三大方面 （戚名琛. 年租制理论观点概述(j).中国土地）:一是关于年租制本身的规范化问题；二是关于年 租制在土地租赁或土地有偿使用总体制度中的地位作用问题；三是关于年租制与出让 制、年租土地使用权与出让（批租）土地使用权的关系和属性（物权还是债权）问题。 在城市土地租赁体系理论分析方面，我国城市土地的租赁体系也可概括为初级租赁体 系、次级租赁体系、三级租赁体系三部分（杨继瑞. 中国城市土地租赁体系浅析(j).房 地产经济体制改革.1999(2)）。在工业用地年租制国外实践方面，列选了英国、以色列 及新加坡的土地租赁制度及工业厂房租赁制度 （吕康娟等. 城镇土地年租制的研究(j). 商业研究.2004(8).） 。在工业用地推行年租制供应的优选模式上，通过多个案例介绍和 分析（张永强.利用多层标准厂房建设企业孵化基地-郑州高新区集约用地的创新实践 (j).河南国土资源.2005(8)、张永强.“借天生地”让土地增值-洛阳高新区大力推广 使用标准厂房(j).河南国土资源.2005(7)； 厚德.集约利用土地资源大有文章可做-来 自昆山出口加工区的调查报告(j). 上海农村经济 2004(5)；潘锡辉, 雷涯邻.土地资源 集约利用的成功经验-无锡新加坡工业园个案探讨(j). 资源产业.2004(5)；泉州市 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 4 鲤城区区府办课题组.加快标准厂房建设的若干思考(j).发展研究. 2005(11)等）首选 了工业厂房租赁模式，提出了实施工业用地租让制供应备选模式。关于工业厂房租赁模 式，归纳了目前国内工业厂房年租制供应的主要几种不同实现形式：工业房地产模式、 开发区（园区）主导厂房年租制模式、乡镇街道或村集体主导厂房年租制模式，并在此 基础上，提出了土地收购储备机构主导的一级市场标准厂房年租制模式。关于本人提出 的工业用地租让制供应模式，因时间、篇幅和经费等原因，只是作了简要阐述和分析。 第四节 浙江省工业用地供应及利用现状分析 一、 工业用地总量规模及年供应量比重较高 随着浙江省经济快速发展、工业化快速推进，近几年建设用地增长速度较快。据历 年变更数据显示， 浙江省建设用地总量从1996年的800620公顷增长到2004年的972200 公顷。 其中工业用地总量从 1996 年的 101323.88 公顷增长到 2004 年的 190218.08 公顷 ， 工业用地占建设用地总量的比例也从 1996 年的 12.65%上升至 2004 年的 19.56。而国 外工业用地占城市建设用地的比重一般在 10左右， 如英国即使是工业城市其工业用地 的比例也只有 10.7。从增量上看，浙江省建设用地年增长量从 1997 年的 9200 公顷， 增长到 2003 年的 36470 公顷；2004 年虽受宏观调控、停止土地审批的影响，增长量有 所下降， 但也达到 33460 公顷， 2005 年浙江省继续坚持严格的土地管理和耕地保护制度， 实行从严从紧的土地供应政策，全年土地供应总量为 30166.43 公顷，比 2004 年回落了 11.52%。而工矿仓储用地则是浙江省近年建设用地增量的主要部分，占每年建设用地总 供应量的比例均在 50%以上。随着中央宏观调控以来，浙江省工矿仓储用地供应量有所 减缓，比重有所下降，如 2004 年供应量为 13919.36 公顷，所占比重为 41.60%；2005 年为 10201.02 公顷，所占比重下降为 33.82%，但也仍是浙江省建设用地增量供应的最 大组成部分。因此，推进工业用地的集约利用，直接关系到浙江省土地集约利用总体水 平的提高，对于缓解土地供需矛盾特别是工业用地的供需矛盾具有重大意义。 工业用地面积数据根据浙江省土地资源详查数据，采用城镇用地的 25%加独立工矿用地估算。 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 5 图 1-1 2004-2005 年浙江省工业仓储用地供应量情况 二、 工业用地利用分散与集聚并存 浙江省工业用地的开发利用存在两种形式：一类是以单个企业生产为单位，空间上 及周围不存在其他企业的集聚，基础设施上不和其他企业共享的分散型用地模式。这类 用地模式是浙江省2o世纪8o年代初以来实施农村工业化、现代化战略的结果，也是浙江 省作为中小企业大省、民营经济十分发达的重要表征。有关数据显示，浙江省中小工业 企业达68万户，占全部工业企业的99，其中相当部分是乡镇企业。这些乡镇企业除部 分入主园区、开发区外，多数企业仍以单个分散用地模式存在，致使一方面一些地区有 大量的开发区存在，开发区内土地闲置情况严重；另一方面又存在着游离于开发区之外 的分散用地的企业，形成了一种结构上不协调的矛盾。第二类是以各级各类经济技术开 发区、高新技术产业开发区、特色工业园区等为主要表现形式的集聚型工业用地模式。 2004年通过园区（开发区）清理整顿，浙江省各类开发区(园区)从原有的758个减少到 目前的134个，其中工业园区（开发区）为119个，包括8个国家级经济技术开发区，59 个省级经济技术开发区，11个省级高新技术开发区。这些开发区（园区）规划面积达 1116.1平方公里，至2004年6月已开发面积为712.6平方公里 。尽管不少开发区（园区） 形成了空间上的集聚，但却没有形成内涵集聚。如温州市统计局调查，温州全市园区的 工业集中度只有18，每亩产值只有147万元，仅为全市规模以上工业平均水平的52.1 ，每亩税收8万元，仅为全市平均值的2/3。 三、工业用地投入产出明显偏低，粗放低效利用及闲置问题突出 首先，工业用地投入强度明显偏低。浙江省 2004 年单位面积累计工业固定资产净 浙江省发展和改革委员会课题组.浙江园区（开发区）土地利用研究(j).浙江经济.2005(18) 2004年13919. 36ha, 41.60% 19540. 64ha, 58.40% 2005年 10201.0 2ha, 33.82% 19965.4 1ha, 66.18% 工 业 用 地 非 工 业 用 地 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 6 值年平均余额仅为 19.42 万元/亩。据浙江省企业调查队 2002 年底对浙江 917 个工业园 区的调查，全省工业园区的投资密度只有 38.2 万元/亩，经济密度只有 46 万元/亩。另 据浙江省发展和改革委员会课题组调查显示 ， 浙江省 113 个工业开发区 （园区） 至 2004 年 6 月基础设施投资强度低于每亩 10 万元的有 78 家，每亩 10-20 万元的有 102 家。企 业投资密度 113 家开发区（园区）平均为每亩 85 万元，每亩平均投资低于 120 万元/亩 的占 3/4，其中低于 40 万元/亩的有 25 家，40-80 万元/亩的有 40 家，80-120 万元/亩的 有 20 家。横向比较明显偏低，如江苏昆山市和苏州工业园区投资密度平均水平为 36 万 美元亩，新加坡、台湾等地均在 100 万美元亩以上，经济密度则不到国际开发区考 核标准 667 万美元/亩的 1%。同时，土地利用强度也明显偏低，工业厂房以单层建设为 主，二层很少，三四层的基本没有，单层厂房比例估计在 60%以上，工业用地容积率全 省平均只有 0.6 左右。 其次，工业用地产出率明显偏低。如表 7-1、7-2 显示，浙江省无论是中心城市还是 开发区（园区）的工业用地产出率都明显低于国外城市，与我国部分发达省市、国内先 进开发区相比也存在较大差距， 工业土地集约利用动态变化趋势主要指标-工业用地产 出与工业用地增长的弹性系数也呈现下降态势，表明浙江省工业用地趋向于粗放利用。 再次，浙江省工业用地闲置浪费问题比较严重。如温州市统计局2005年初对2423家 规模以上工业企业(即年产值在500万元以上的企业)的用地情况调查结果显示， 工业园区 作为产业积聚的主要基地，不仅土地利用率和产出低下，而且土地浪费严重。温州全市 到2004年底共建成10个工业园区，但至今园区内仍有43%的土地没有开发，工业园区内 累计开发土地面积共计39.7平方公里，其中已建成投产面积只有22.8平方公里。温州市 县级以上各类开发区、园区有54个，规划用地范围26.23万亩，实际占地13.69万亩，其 中2870亩不符合土地利用总体规划等方面要求， “圈地”和浪费土地现象不同程度存在。 浙江省发展和改革委员会课题组.浙江园区（开发区）土地利用研究(j).浙江经济.2005(18) 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 7 表 1.1 国外部分城市与浙江省若干城市工业用地产出效率比较表表 1.1 国外部分城市与浙江省若干城市工业用地产出效率比较表 工业用地产出率 城市名 工业增加值/年份 工业用地面积/年份 折合人民币 纽约 6.33(亿美元 /km 2) 52.37（亿元/km 2） 芝加哥 201.90(亿美元)/1990 年 40.76(km 2)/1982 年 4.95(亿美元 /km 2) 41.01（亿元/km 2） 东京都 34158.00(亿日元) /1982 年 30.00(km 2)/1990 年 1138.6(亿日元 /km 2) 81.52（亿元/km 2） 大阪 20584.00(亿日元) /1985 年 31.40(km 2)/1987 年 655.54(亿日元 /km 2) 46.94（亿元/km 2） 横滨 18758.00(亿日元) /1980 年 31.30(km 2)/1980 年 599.30(亿日元 /km 2) 42.91（亿元/km 2） 杭州 1174.9 (亿元)/2004 年 330.86(km 2)/2004 年 3.55（亿元/km 2） 宁波 1095.7(亿元)/2004 年 313.97(km 2)/2004 年 3.49（亿元/km 2） 温州 733.31(亿元)/2004 年 140.85(km 2)/2004 年 5.21（亿元/km 2） 浙江省 平均 5381.40(亿元)/2004 年 1902.18(km 2)/2004 年 2.83（亿元/km 2） 表 1.2 省内外若干开发区数据对比表 表 1.2 省内外若干开发区数据对比表 投入（亿元/km 2） 产出（亿元/km 2） 区域 规划面积 （km 2） 基础设施投 入密度 投资密 度 单位面积 gdp 产出密度 杭州经济技术开发区 104.7 1.19 8.4 3.19 11.35 宁波经济技术开发区 90 6.75 16.3 2.94 9.15 天津经济技术开发区 33.78 3.92 58.1 15.8 42.96 苏州工业园区 70 7.8 44 15.7 32.4 无锡新区 140 1.85 27 4.55 14.1 昆山经济技术开发区 77 1.35 28 5.15 15.6 北京经济技术开发区 15 2.91 37 9.23 56 上海浦东新区 533.44 3.3 6.3 2.02 3.53 广州开发区 56.68 4.56 42.6 9.81 24.6 资料来源:国外相关城市数据来自熊鲁霞,骆棕.上海市工业用地的效率与布局(j).城市规划汇刊,2000(2):22-29.表 中杭州市、宁波、温州包括所辖市县及区，工业增加值来源浙江省统计年鉴；工业用地面积数据根据浙江省土地 资源详查数据，采用城镇用地的 25%加独立工矿用地估算。 资料来源： 2002 中国开发区年鉴及各开发区公开数据，其中天津经济技术开发区和苏州工业园区采用 2002 年 数据。 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 8 另外，浙江省工业用地利用存在明显的产业同构现象，特别是各开发区（园区）产 业结构趋同或产业结构不合理现象突出，有相当一部分的开发区将食品、纺织、电子、 机械、化工以及新材料确定为自己开发区的主要产业。据对 25 家省级开发区统计调查， 将机械电子确定为主要产业就有 14 家，将纺织和化工作为其主打产业有 8 家。产业结 构的趋同化导致了低水平重复建设严重，并阻碍了地区优势的发挥，加剧了地区之间的 发展差距，同时也加剧了各地区之间的竞争，致使土地闲置现象严重，单位土地产出率 低。近几年浙江省工业用地供应的结构也充分显示，浙江省区域内产业用地的同构现象 比较显著。 如环杭州湾产业带区域内 2004 年、 2005 年六个城市的土地供应结构， 在 2004 年除了宁波、 舟山以外， 其他四个城市相互之间的 pearson 相关系数均在 0.800 左右 （双 尾显著性检验系数为 0.000） ，2005 年嘉兴与绍兴之间 pearson 相关系数仍达 0.755（双 尾显著性检验系数为 0.000） ，说明这四个城市的制造业用地结构具有显著的正相关关 系，产业用地同构现象明显。所以，总体而言浙江省工业用地粗放利用的方式未得到有 效遏制，本轮的经济高速增长很大程度上是以土地资源的高消耗为代价的。 四、工业用地投机性需求膨胀，隐性闲置及过度需求问题突出 由于各地基于招商引资竞争需要， 前些年通过倾向于片面压低工业用地协议出让地 价弊端暴露无疑，致使浙江省工业用地出让价格明显偏低，甚至大部分低于成本地价 （2007 年开始， 由于浙江省实行了工业用地招标拍卖挂牌制度和工业用地最低限价制度 后，情况大为改观） 。而另一方面，由于土地供求矛盾突出，在市场机制作用下工业用 地转让价格不断上涨，致使工业用地政府出让价与市场转让价之间存在巨大的价格“剪 刀差” ，如温州、台州一些地区工业用地出让价格只有 10-30 万元/亩，市场转让价格可 以达到 100-200 万元/亩；出让价格与市场转让价相差可以达 10 倍以上。两者巨大的差 价为借办企业之名的投机者产生了无限的获利空间，导致对工业用地的过度需求。其直 接后果包括二个方面：一是工业企业不考虑自己用地的实际需求，想尽一切办法，动用 一切关系最大限度获得超过实际需求的土地； 二是造就了相当一部分纯粹的炒地皮投机 者，人为的造成土地供应紧张的局面。 据有关报道 ，由于工业用地政府出让地价与市场转让高地价之间的巨大剪刀差， 使得圈占工业用地成为获取暴利的重要手段，致使温州民企借各种形式搞“圈地”活动 金少策.温州民企“圈地”生意经(j).竞争力.2006(1) 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 9 非常突出，造成土地大量闲置或低效利用。一些稍有规模的企业都借各种所谓的“做大 做强”、“打造行业旗舰”、“集合区域优势”等名义蜂拥抢购圈占土地，比较典型的 是温州森马集团借所谓的“虚拟经营本土化”，成功获得了1oo多亩土地作为集团工业 园区发展用地。为获取投机利润，有些企业拿到地后，迟迟不开工，甚至两三年闲置， 以待价而沽，牟取暴利。如法派集团2000年在温州滨海工业区内获得一宗上百亩的工业 用地， 按正常建设速度2年内应该建成法派滨海工业园， 但至今已5年未建好。 美特斯 邦 威工业园也是建建停停，批大建小，至今已5年尚未建成。另外，大部分企业迫于政策 法规压力，即使完成了建设，但也不自己使用，而是出租给别的公司办公。如瓯海的忠 义集团放弃了服装主业，专门建设工业用房出租获利；炬光工业区的神力、西山泵业厂 房空置已达两年之久；报喜鸟、奥康则于5年前就在瓯北三桥工业区预留大片土地，前 者在2005年搞起了房产，后者l1l亩土地2年时间内只建设了一小部分土地作为员工宿 舍。 第五节 工业用地年租制供应的现状情况分析 一、 基本情况 目前关于年租制的概念、内涵不明确，各地并没有明确针对年租制供应方式进行专 门的实践活动。特别是国家已出台规范国有土地租赁若干意见的范畴内的纯土地租 赁制由于存在操作上、产权上的问题，对新增工业用地供应方面各地基本上没有实践， 但目前各地比较多的年租制方式是实行标准厂房年租制。 从标准厂房的经营主体而言，目前主要有三种：一种是各类开发企业从一级土地市 场取得土地后开发而成，即工业房地产性质（包括部门生产企业将闲置土地上建成标准 厂房出租），如上虞市通过工业标准厂房用地挂牌出让的方式，计划在三年内建成200 万平方米的标准厂房，目前已挂牌出让标准厂房用地1316亩，已结顶及竣工标准厂房面 积达85万平方米。二是开发区管委会或开发区开发公司主导下标准厂房建设，如温州经 济技术开发区高新园区的中小企业孵化器，已建成标准厂房6000平方米，有1万平方米 在建。三是农村集体组织、乡镇各级政府主导，在集体建设用地、或征地后的村留地上 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 10 建设标准厂房租赁，这种方式与新农村建设挂钩，对解决征地问题有好处，如台州路桥 小伍份村的标准厂房建设、义乌北苑街道标准厂房建设等。从现行的三种模式上看，基 本上作为具有供地权的市县政府均没有直接参与一级市场的标准厂房建设及供应。 也就 是说， 现行标准厂房年租制模式实质上是二、 三级市场行为， 即由标准厂房建设主体 （包 括企业、开发区管委会及乡镇村组织）从一级市场通过出让或划拨（村留地、集体建设 用地等）方式取得标准厂房建设用地后开发建成标准厂房供应给生产企业。 从标准厂房的租赁情况上看，各地市场反映总体良好，普遍受到企业特别是中小企业的 青睐，一些外资企业也比较偏向于利用标准厂房。认为其不仅节省初期投资，而且缩短 生产周期，提高了企业效益。目前各地标准厂房的租金一般在 8-10 元/平方米.月，租 金的确定方式及租金优惠等经营管理完全是开发主体的市场行为， 比较符合工业房地产 性质。但地区差异也比较明显，温州、台州、金华等地市场反映良好，如温州经济技术 开发区的标准厂房基本全部已出租， 月租金达每平方米 12 元， 预计投资回收期为 20-30 年；台州路桥的需求量大，现不能满足需求；义乌的标准厂房目前大部分也已经出租。 而嘉兴、湖州等地的市场反映则一般，并面临一定的风险。如湖州目前租金水平为每月 每平方米 4-8 元，市场需求不足，标准厂房的建造和出租数量都不多；海宁市目前标准 厂房的租金水平每月每平方米仅为 7.5 元，但出租也比较困难，很多租不出去。分析原 因主要在于目前出让地价比较低，加之出让土地又可以抵押融资，故土地租赁价格对企 业吸引力不高。 二、 各地对年租制的观点及基本态度 根据调研，目前各地普遍认为纯土地年租制供应方式不具可行性，遇到的问题也比 较多、处理难度大，如前期投资压力巨大、企业融资问题、高额土地管理成本、合同到 期后企业厂房补偿等后续处置问题。 但对于推行标准厂房年租制供应， 无论是何种模式， 地方政府均采取相应的政策加以鼓励， 普遍认为鼓励标准厂房建设和供应对促进土地集 约利用、解决中小企业发展用地具有积极意义。目前，浙江省大部分市县政府均出台有 关加快推进标准厂房建设管理的政策性文件。如温州市政府通过的关于加快推进标准 厂房建设管理的若干意见指出，凡现有厂区容积率未达到要求的企业，今后一律不再 新供土地；对投资额在1000万元以下的企业原则上只供房不供地；新建标准厂房规模一 般在公顷以上，单体建筑占地面积一般不低于1000平方米。严格控制单层厂房，除有 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 11 特殊要求的产业外，轻型加工业标准厂房的层数原则上不低于4层；标准厂房集中区域 内的道路、电力、通信、给排水以及污水处理等基础设施必须满足入驻企业生产经营的 基本需要。因此，从政策层面上看，各级政府是比较认可标准厂房供应模式的，但也存 在多方的担忧。如标准厂房开发建设前期投入资金的来源及决策权的分配、企业建标准 厂房对政府调控作用的影响、企业融资等问题。 对于作为工业用地一级市场推行标准厂房年租制， 地方政府并没有表现出很大的积 极性，这主要在于以下几个方面的原因：一是政府主导建设标准厂房年租制，不仅需要 承担巨大的建设资金，面临着巨大的融资困难，而且也面临的巨大的经营风险，并需要 相应的组织保障。从理论上分析，拓展土地收购储备机构的职能，由其代表政府建设标 准厂房供应比较可行，但当前面临的问题是土地收购储备的法律问题比较多，本身面临 的融资风险也比较大，因此，各地目前基本上没有实践。二是政府主导的标准厂房建设 从经营管理上看难度比较大、经营成本比较高。比如租赁期限确定、租金标准确定、年 租金征收困难等问题很多， 特别是现行法律上缺乏规范， 操作起来行政风险很大。 因此， 各地普遍认为年租制模式宜重点发展工业房地产模式， 对于一级市场推行标准厂房年租 制模式宜进一步作试点探索。 第六节 关于招标拍卖挂牌出让和年租制供应模式的偏好 根据调研情况分析， 各地对工业用地推行招标拍卖挂牌出让还是年租制供应方式的 选择上，大多地区偏向于采用招标拍卖挂牌出让。如路桥区认为，选择招标拍卖挂牌出 让会极大避免协议供地中的弊端，减少暗箱操作；而土地供应的年租制不过是协议出让 供应的一种改良，可操作性较差，并认为企业数量多、用地数量比较大的产业，容易推 动，而年租制供应模式可以在其他相对重点行业使用。对于年租制模式，少数招商引资 形势不很乐观的地区则认为是优选方式。但就总体而言，大部分认为一级市场直接推行 年租制供应方式的操作性不强，面临的问题比较大，但比较认同推行标准厂房用地的招 标拍卖挂牌出让，以此引入工业房地产开发经营模式，实现政府、开发企业、生产企业 的“多赢”。 上海交通大学 mpa 论文 工业用地年租制供应模式研究 12 第二章 土地集约利用和工业用地租赁制市场化配置 的理论分析 第一节 地价地租理论分析 地租和地价理论是土地利用的重要理论。地租有报酬或收入的意思。地租是一个历史范 畴，随着有组织的土