（公共管理专业论文）政府对西安房地产市场管理研究.pdf

摘要 中国经济进入2 1 世纪后，房地产业已经成为国民经济的一个重要组成部 分，被誉为中国经济的支柱产业之一由于房地产业在国民经济中举足轻重的 地位及其与老百姓切身利益的高度关联，近年来房地产市场已经成为全社会关 注的焦点。房地产价格、市场泡沫、政策调节等问题成为中国经济中出现频度 很高的词汇。而2 0 世纪末中国沿海地区的房地产过热现象以及国外一些房地产 泡沫现象对经济产生的不良影响对中国房地产市场的发展有着极大的警示作 用。保持房地产市场健康、稳定发展，关系国民经济和社会发展的全局，关系 广大人民群众的切身利益西安作为西北地区一个内陆城市，在经济欠发达的 情况下房地产市场运行是否健康稳定? 房价增长是否过快? 整个市场是否出现 泡沫? 作为市场的宏观管理者政府到底应该对市场采取什么样的政策? 这一直 都是广大市民和政府高度关注的问题。 本文通过对西安房地产市场进行大量的调研，在借鉴一些比较成熟的房地 产市场分析方法和理论的基础上，运用定性分析与定量分析相结合的方法，引 入比较科学的评价指标，对西安房地产市场的运行环境及发展状况进行了客观 的分析，在此基础上建立了西安房地产市场预警预报及评价体系，对今后几年 西安房地产市场的发展趋势进行了预测，对2 0 0 5 年以来国家实施的一系列房地 产市场调控政策及其对西安房地产市场发展的影响进行了解读在全面分析西 安房地产市场发展存在的问题及困难的基础上，从宏观调控的角度出发，为西 安房地产市场的发展和政府宏观调控提出了一些参考性的意见和建议。 关键词：政府房地产市场预警预报政镱调控 a b s t r a c t s i n c ec h i n a se c o n o m ys t e p p e di n t e2 1 s te 七n t u r y , r e a le m ei n d u s t r yh a sb e “脚 as 嘶f i c a n tp a r to f n a t i o n a lc c o n 吣y ，w h i c hi sc a l l e dc o r b e l l i n gi n d u a w yo f c h i n a s e c o n o m y b e c a u s eo fi t si m p o r m n ts t a t u si ne c o n o m ya n di t sc l o s ec o n n e c t i o nw i t h p e o p l e sb e n e f i t , r e a le s t a t ei n d u s 订yh a sc , o m et ob ew h o l es o c i e t y sf o c u s p r i c e ， m a r k e tf o a ma n dp o l i c yr e g u l a t i o n sc o m el 单t ob et h ew o r d sw i t hh i g h e s tf r e q u e n c y i ne c o n o m y r e a le s t a t eo v e r h e a t i n gi nc h i n a sc o a s t l a l ：l da n dr e a le s t a t ef o a mo f 颓g 珏c o 删e si nt h ea 缸o f 2 1 s tc e n t u r yh a sb a de f f e c to i lt h ee c o n o m yw h i c hi s a l a r mb e l lt oc h i u a sr e a le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n t k e e p i n gt h em a r k e td e v e l o p s h e a l t h i l ya n ds t e a d i l yi sr e l a 把dt ot h ew h o l ed e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m ya n d s o c i e t y a n dr e l a t e dt ot h em o s tp e o p l e sb e h a l f d o e sr e a le s t a t em a r k e to f ) ( i a n , a l l i n l a n dc i t yi nn o r t h - w e s to fc h i n a , 砌sh e a l t h i l ya n ds t e a d i l y 7d o e st h ep d c co fi t b 锯澉t o of a s t ? kt h e r ea n yf o a mi n & w h o l e 氆敏虹四a sm a c - r o e c o n o m i c m a n a g e r s w h a tp o l i c i e ss h o u l dg o v e r n m e n ta d o p tt om a l l a g et h em a r k e t ? t h e s ea a ni s s u e sc i t i z e na n dg o v e r n m e n tc a r ea b o u tv e r ym u c h t h i sp a p e rb a s e do n al a r g eq u a n t i t yo f i n v e s t i g a t i o no f ) ( i 矩st e a le s t a t em a r k 畎 r e f e r r e dt os o m em a t u 地锄a l y t i c a it h e o r i e sa n dm e t h o d so fr e a le s t a t em a r k e t , e m p l o y e dc o m b i n a f i v ew a y so fq u a l i t a t i v e a n a l y s i s a n dq u a n t i t a t i v e 删y s i 禹 i n t r o d u c e ds c i e n t i f i ce v a l u a t i o ni n d e x e s ，a n a l y z e dt h er u n n j n ge n v i r o n m e n ta n d d e v e l o p m e n to f ) ( i a n sr e a le s t a t em a r k e to b j e c t i v e l y b a s e do i lt h i sa n a l y s i s , t h i s p a p e rs e tu pap r e - a l a n n , p r e d i c t i o na n de v a l u a t i o ns y s t e m , p r e d i c t e dt h et r e n do f x i a n sr e a le s t a t cm a r k e ti nt h es e v e r a ly e a t s ，a n di n m r p r c t e c ls e r i e so fn a t i o n s m a r k e tr e g u l a t i o np o l i c i e ss i n c e2 0 0 5a n dt h e i re f f e c t so nt h em a r k e td e v e l o p m e n t a f i e fa n a l y z e dt h e 强【s t i n gp r o b l e m sa n dd i f f i c u l t i e so f ) ( i a n sr e a le s t a t em 甜e t d e v e l o p m e n t , w ep u tf o r w a r ds o n l er e f e r e n c e di d e a sa n ds u g g e s t i o n sf o rt h em a r k e t d e v e l o p m e n ta n dg o v e r n m e n t a lr e g u l a t i o n sf r o mt h em a c r o s c o p i c a i l yp o i n to f v i e w k e yw o r d s ：g o v e r n m e n t , r e a le s l 如m a r k e t , p r e - a l a r ma n dp r e d i c t i o np o l i c y r e g u l a t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取缛的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得盘洼盘堂或其它教育机构的学位或证 is 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文 ，l - 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者躲本违艾签字慨剐年开 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解盘鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。特授 杖盘鲞盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采 刖影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家 有笑部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 撇文作者躲备也是导师躲叮暂勿岬 铃。，r 期：2 谚6 年月歹r签字同期：二彻易年，月6 同 第一章绪论 第一章绪论 房地产业是国民经济的支柱产业，住房价格是社会普遍关注的问题。政府 如何制定和执行正确的宏观调控政策，及时研究解决当前房地产市场存在的突 出问题，正确调控、引导房地产业健康发展，对于保持国民经济平稳较快增长， 维护广大人民群众的切身利益。具有重要的意义和作用。 1 1 研究意义 中国经济进入2 l 世纪后，房地产业已经成为国民经济的一个重要组成部 分，被誉为中国经济的支柱产业之一。由于房地产业在国民经济中举足轻重的 地位以及其与老百姓切身利益的息息相关，房地产市场的风吹草动近年来已经 成为全社会关注的焦点。然而。2 0 世纪末中国沿海地区的房地产过热现象对中 国经济产生的不良影响至今仍有着极大的警示作用。一个城市的房地产市场运 行是否健康稳定? 房价增长速度是否过快? 整个市场是否出现泡沫? 政府、经 济专家、房地产开发商、地方领导直至普通老百姓无一不高度关注。保持房地 产市场健康发展，关系国民经济和社会发展的全局，关系广大人民群众的切身 利益西安作为西北地区一个内陆城市，在经济欠发达的情况下房地产市场运 行状况到底如何，作为市场的宏观管理者政府到底应该对市场采取什么样的政 策，本文试图通过大量的市场调研，借鉴一些比较成熟的房地产市场分析方法 和理论对西安房地产市场的运行状况进行分析和预测，为西安房地产市场的发 展和政府宏观调控提出一些参考性的意见。 1 2 研究背景 按照经济周期分析理论，进入2 l 世纪后，中国经济进入第二个发展周期， 持续保持快速增长，而房地产也伴随着经济的发展迅速发展，但是房地产过热、 房地产泡沫等问题也时时像一把利剑高悬在开发商及各级政府部门的头上。西 安作为一个内陆城市，在经济还无法与沿海发达城市相比的情况下，房地产市 场到底发展状况如何，尤其是关于切实稳定住房价格的通知1 ( 被媒体称为 “国八条”) 出台后，对西安的房地产市场影响如何? 对此政府部门一头雾水， 国办发明电( 2 0 0 5 ) 8 号 l 第一章绪论 房地产开发商如履薄冰，市民也是一脸迷茫和无奈。本文将把西安房地产市场 置于中国经济发展第二个周期上升阶段、房地产市场一片喧嚣这一大背景下进 行研究。因此本文的所有数据均采用从2 0 0 0 年到2 0 0 5 年上半年。 1 3 研究方法及思路 由于房地产市场的复杂性和研究内容的广泛性，确定一个正确的研究方法 和严密的思路非常重要。在实际的市场分析过程中，没有一个统一的思路和分 析流程。一般有以下几种模式： ( 1 ) 比较法模式分析者主要是运用估价的方法，与可比案例进行比较、 修正，用来估计目标物业的市场价格。然后在这个基础上进行项目的财务现金 流分析。 ( 2 ) 假设条件模式。假设房地产市场现状将有某种发展走势，然后估计物 业未来的价格。 ( 3 ) 现状类推模式。通过对整个市场现状的分析，可以发现什么类型的物 业成交量最大，然后假设项目所在的市场与宏观市场同构，而且假设市场条件 未来仍将继续，由此给开发商提出项目开发的建议。 本文在参考各类研究方法和思路的基础上，力图在对过去几年西安房地产 市场发展状况调查研究的基础上，运用定量分析的方法对目前西安房地产市场 的运行状况及发展前景进行宏观分析。 1 4 研究内容 房地产市场研究是一个很宽泛的概念，由于研究角度、对象、目的及方法 不同，研究的内容便显得错综复杂如果研究的服务对象不同，研究的内容和 方法也就会有很大差异，有些市场研究是为开发商做的，例如某个楼盘的营销 分析：有的市场研究是为政府服务的，例如某城市大型商业物业需求的预测。 不同的研究对象，研究的内容、角度也是不同的，有的研究针对某一类型的物 业，例如某一城市写字楼供给及需求分析：有的研究是比较宏观的，例如某城 市房地产业发展趋势及特点的研究。 本文将把研究内容定位在对西安房地产市场宏观的分析研究上。 第一部分对研究的意义、背景、方法和思路进行综述。 第二部分对房地产市场有关概念、特征及其与地方经济、政策的关系进行研 究。 第三部分在对西安房地产市场进行大量调研的基础上，对西安房地产市场运 2 第一章绪论 行环境及发展现状进行比较全面的分析 第四部分借鉴一些比较成熟的房地产市场分析方法和理论，运用定性分析 与定量分析相结合的方法，引入一系列房地产市场评价指标，对西安房地产市 场的运行状况进行客观的分析评价，在此基础上建立西安房地产市场预警预报 及评价体系，对今后几年西安房缝产市场发展豹趋势进行预测，对2 0 0 5 年以来 国家实施的一系列房地产市场调控政策及其对西安房地产市场发展的影响进行 解读。 第五部分在全面分析西安房地产市场发展存在的问题及困难的基础上，从 正确判断形势、编制合理发展规划、强化土地市场管理、完善政策法律体系、 拓宽融资渠道、整顿市场秩序、建立预警报体系、完善供应体系等角度出发， 为西安房地产市场的发展和政府宏观调控提出一些参考性的意见和建议，为政 府部门宏观调控提供决策依据和思路。 3 第二章房地产市场概述 第二章房地产市场概述 研究房地产市场首先要对房地产市场在概念上给出一个比较准确的界定， 对房地产市场的特征有一个比较全面的把握。同时对房地产市场与地方经济、 政府以及经济政策的关系都要有一个明确的认识 2 1 房地产市场的概念 房地产市场的概念有四种基本含义。一是物权交易的买卖行为发生地。这 个“发生地”有多种形式。可以是常设性场所，也可以是非常设性的场所。例 如拍卖场所。可以是有形的场所，也可以是无形的私下交易、网上交易等。二 是专指需求一方。“有没有市场”、“市场大小”都是指有无需求、需求大小。 三是指供求双方的力量对比与利益的均衡程度。房地产市场形势”，实际上 指供求双方的力量对比形势以及由供求关系决定的交易双方利益变动形势。四 是指公开、自由交易对土地、建筑物等资源配置的推动力量。“市场配置资源”， 就是指通过公开、自由交易配置资源。- 所有的市场都是和交易有关的各种人和事按照马克思主义经济学的基本 观点，市场是一切经济关系的总和。房地产市场就是房地产资源的所有利益相 关者之间各种经济关系的总和。所有关于。价格”、“泡沫”、“公平”、“风 险”、“波动”、“政策”等种种说法，实际上都是社会对各种利益关系的客 观反映或评判，主观反应或调整。 2 2 房地产市场的基本经济特征 房地产市场和其他商品市场有本质的不同，房地产市场是分散化的、本地 化的、由相关子市场组成的复杂系统，与其他商品市场相比，房地产市场更为 无序。通过对房地产市场的宏观分析，我们可以看出房地产市场具有以下主要 经济特征： ( 1 ) 房地产产品不是标准化的商品。房屋首先是生产资料和生活资料的结 合体，而对于房地产产品而言，没有一个定量的标准来确定其真正的价值，这 一点也是房地产市场复杂性的根本原因。 房地产市场究竟是个什么样的市场，h 却：卸8 拳h o 嗽皿锄，埘矧，p l ，l 肄1 2 眈5 i 5 嘲i n t m l 4 第二章房地产市场摄述 ( 2 ) 房地产产品在空间上的不可移动性决定了房地产市场是一种本地化的 市场。这种本地化特征决定了进行房地产市场宏观研究必须以地区为单位，与 地方宏观环境紧密结合 ( 3 ) 房地产市场由众多复杂的子市场系统组成。按照市场分解，可以将房 地产市场的第一个层次按土地用途分解为住宅、商业和工业三个子市场。而每 一个子市场又都可进一步细分为下一个层次的子市场，每个子市场又都呈现出 不同的市场运行特征。 ( 4 ) 房地产市场具有产业高关联性。房地产开发是一个综合产业，它既涉 及第一产业，如土地资源、耕地、地下水、油，汽等，也涉及第二产业，如建 筑业、维4 造业等。丽房地产业本身是服务业，它为购房者提供的利益表现为产 权及未来的收益这种高关联性决定了房地产支柱产业的地位和其对经济的影 响力。 ( 5 1 房地产市场具有高风险性。其风险来源于两个方面： 一是价格的不确定性从本质上看，房地产产品的价格与其建筑成本的关 系并不是很大。而是更多地受到经济、人口、区位条件、政策甚至人文心理等 方面的影响。在不正常竞争下，开发企业的炒作、外来资金的影响等不规范因 素影响也很大。二是需求的不确定性。仅从有多少人没房住或打算改善住房条 件来分析需求是不充分的。房地产市场的复杂性主要体现在需求的不确定性上， 尤其是宏观经济运行过程中的波动越大，其不确定性就越大。 ( 6 ) 房地产市场受政府宏观政策调控影响极大政府不仅是房地产市场的 管理者，有管理房地产市场的责任，而且政府因为代表国家作为土地的所有者， 它有权力要求土地的收益，这一点是房地产市场的特殊之处同时由于房地产 市场的高关联性和对国民经济运行的放大影响，使得政府对房地产市场的运行 状况高度关注。而房地产业的运作又在很大程度上受到政府政策的影响，这就 使房地产业必须重视政策的力量。 ( 7 ) 房地产业和地方经济周期性运行有着密切的关系。( 此问题在下节作 专题讨论) 2 3 房地产市场与地方经济的关系 研究房地产市场不能仅局限在房地产领域内。前面讲过，房地产业的发展 变化与外部经济环境有着密切的关系。深入理解房地产市场与区域性宏观环境 的相互联系，才能对房地产市场有一个准确的把握。 2 ，3 1 房地产是世界各国经济发展的重要组成部分 第二章房地产市场概述 从世界各国的发展来看，“在经济起飞阶段，房地产业在国民生产总值中 占有3 至1 2 的不同比重。英、德、日、美等国家在经济起飞时期，房地产 投资占全国投资比例都曾高达4 0 以上”1 2 3 1 2 房地产业在中国经济中所占比重越来越重 近几年，随着中国经济的起飞，中国的房地产业在国民经济中的比重越来 越大，从1 9 7 8 年之前的平均占国民生产总值的0 5 至1 5 上升到1 9 9 3 年之 后的平均超过7 5 的水平，高峰时接近占固定资产投资中的3 0 。近几年房 地产销售额约占全社会消费品零售总额的5 至7 2 ，房地产同时在拉动其他消 费上和生产上起到极大的作用。中国人民银行货币政策分析小组指出，房地产 开发投资对中国g d p 增长的直接贡献率为1 3 个百分点，阃接贡献率为0 6 1 2 个百分点，两者相加共计1 9 2 5 个百分点。房地产开发投资对g d p 增长的巨 大贡献，使许多城市把保持房地产开发投资的适当规模和增长速度，作为保持 地区经济增长速度的重要措施。 表2 1 房地产业对中国g d p 的贡献率 1年度 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 l l 房地产对g d p 的贡献率( ) 1 91 92 o2 0 l 数据来源：国家统计局 2 3 3 房地产一经济的主要发动机 经济学家茅于轼把房地产比做经济的主要发动机，认为其运转健康与否直 接关系着经济发展速度。作为第三产业的房地产业相对于国民经济来说，属于 基础性和先导性的产业，这是由于房地产业的基本产品房屋首先是生产资 料和生活资料的结合体这一特殊属性所决定的。但是，对于我国改革开放之后 的数十年发展，这一性质又有着其特殊的意义。 首先，现代的房地产业是随着地方经济的发展而起步，是地方经济发展到一 定阶段的必然产物 从世界各国经济发展来看，房地产业的兴起都是经济发展到一定阶段的产 物。任何一个国家的经济发展都是经历了第一、第二、第三产业三次产业的依 次推进，而作为第三产业的房地产业则是经济经历了农业经济之后，随着农业 与乡镇合作手工业的发展所启动的，所谓的“吃、穿、住、行”“吃与穿” 的经济发展起步是相对先于房地产业的。 任志强：统计数字中的房地产 北京青年报，1 9 9 9 年1 2 月2 9 日 2 任志强谈房地产增长 h t t p j w w w w o r w c o m n e w s a s p ? k l = 1 7 8 6 第二章房地产市场摄述 我国改革开放以后的二十多年经济发展也是如此，房地产业的发展是随着 工业化的推进和国家基础产业的不断发展而逐渐形成的。从我国目前房地产业 的发展现状也不难看出这一点，经济发展速度快、市场化程度高的区域，也是 房地产业发展最“火”、房价增速最快的区域之一，现代房地产业就是因为这 些区域地方经济发展而成长起来。这其中有政策方面的因素，但更多的还是经 济因素。“现代中国的房地产业从泥瓦匠打零工开始，到包工头经济，一直到 现在的建筑商、开发商，逐步形成了现代化的房地产产业化之路。而房地产市 场的形成则是由改革开放后小商贩对邻街房的租用、买卖起步，到改革开放后 首先致富的人为改善居住条件开始自建或购买住房，标志着市场经济性质的现 代房地产业才开始有了其生长的土壤而悄然萌芽，并逐步登上了历史舞台”j 。 从各地区地方经济和房地产业的发展轨迹，我们基本上可以得出这样一个 结论：现代的房地产业，是随着地方经济的发展而起步，它是地方经济发展到 一定阶段的必然产物。而后，随着地方经济发展到一定阶段，房地产业会在较 长的一段时期内成为经济发展中的基础和主导产业，带动并促进地方经济加速 发展。 其次，房地产业的发展对地方经济发展具有很好的促进作用。 房地产既是人类最基本的生活资料，又是最根本的生产资料与发展资料， 同时也是享受与体现价值地位的主要物质资料由于它在生产生活中的重要作 用，现代工业、商业、高科技与信息产业等现代经济的发展就需要房地产业率 先发展以提供其最基本的活动与经营的空间、设施等等以及为这些产业服务人 群的生活居住保障。而房地产业由于所具有的工程价值量大，生产周期长等特 点决定了生产中需要有较多劳动者参与，为其设计、开发、建设、营销、维修 保养、物业管理和中介等各个环节服务。因此而产生的人口集聚与扩大的效应 甚至还波及到许多相关的产业。所以房地产业的发展还为地方经济的发展吸引 到素质不断提高的人力资源。 由于房地产业是资本密集型产业，其生产中所耗费的资金、材料、人力以 及技术都是一般消费品的生产所不能相比的，因此，发展房地产业需要大量的 资本在地方经济发展到一定阶段后，发展房地产业就可以将较为分散的社会 生产资本集中起来，首先满足社会经济生活中的房地产市场需求。房地产业的 高投入、高产出与高收益使资本的“雪球”越滚越大，房地产业自然也就成为 了地方经济中的支柱产业这也为以后的其他经济产业发展埋下伏笔 房地产业还能在一定阶段作为“经济增长点”带动地方经济发展经济增 长点，实际上就是经济增长过程中的某一阶段的主导部门，这主要是因为在经 1 陈引爽关于房地产业与地方经济的若干思考，h t l p ：粕 聊i 红i 枷h e 哪d 嘲n j s p 他q 帕o = 5 韶9 7 第二章房地产市场概述 济发展过程中，经济增长在每个区域或区域的每一个部分并非以同样的速度进 行，而是集中于某些主导部门和有创新能力的行业因为房地产投资与消费启 动，必然带动建材和建筑业的投资、生产与消费；建筑机械将大量更新使用； 新科技、新技术被利用的同时又促迸其研究与发明。房地产业的发展也必然带 动装饰装修与家具产业、家电业及厨卫设施、小五金等等与家庭住房消费相关 的产业。而现代房地产业发展所带动的还不仅仅是相关产业在数量上的增加， 同时还可带来许多产业在质上的飞跃。现代房地产业所形成现代的城市商业区、 金融区、高新科技产业区、休闲服务区和现代智能居民生活区等，促使现代科 技、信息、金融和咨询、服务等产业的消费需求持续增长，产业迅速发展，这 也就使得地方经济从外延向内涵的增长转变。 第三，房地产业的投机行为和泡沫产生会对经济发展产生很大的负面影响。 由于历史原因，我国现代房地产业相对于世界现代经济较为落后，与广大 人民群众的需求无论数量、质量都远不足够，加上城市化进程的加快、人口集 聚与流动性的增加，因此而产生的房地产需求总量与结构性矛盾普遍较为突出 所以，作为基础和先导的房地产业对经济产生积极作用的持续期可以肯定其不 会太短。但因此而纵容房地产价格的持续快速上涨和投机盛行却又可带来地方 经济严重的周期性隐患。 房地产价格的快速上涨和引发的投机会使房地产在一定时期处于空关状态 而引发较低的利用率造成社会资源浪费，减弱其对经济增长的作用。房地产投 机引发的房价快速上涨将提高企业的经营成本，使得其在生产、流通与消费等 环节提高价格，严重削弱企业竞争能力；同时这可能对当地原有的投资企业产 生挤出效应，造成投资外流。房地产投机造成房地产资产在人们中间的贫富差 距，引发人们对经济生产缺乏信心；较大的购房压力也会造成人才流失。 最严重的是房地产投机造成的经济泡沫还可能在一定条件下引发金融危 机。由于房地产业是资金密集型产业，其高速发展过程中必然会占用大量的金 融资金。而大范围的房地产投机增加了市场的不确定性。混淆了市场价格信号， 扰乱了市场秩序，造成市场泡沫并最终使房地产市场首先“崩盘”而引发金融 危机，给地方经济持续稳定发展造成巨大损失这从日本房地产泡沫引致的大 规模金融危机中可以使我们得到这样的教训。 所以，当前房价快速上涨虽然带来许多的短期效益诸如市场火暴、财政收 入短期增长较快，国有土地价格节节攀高等，但从较长时期分析，这却是竭泽 而渔的短期行为，隐患十分严重。 第二章房地产市场概述 2 4 政府及其房地产政策与房地产市场 2 4 1 政府对房地产市场的干预是房地产市场的内在要求 从房地产市场的特征及其与经济关系来看，政府对房地产市场的干预是房 地产市场的内在要求。 ( 1 ) 对于土地市场及房地产业而言，政府不仅是公共政策的制定者、公共 资源的管理者，同时也代表国家成为土地的所有者和经营者。这样政府在地产 市场上既是管理者，也是参与者。同时政府作为土地所有权的唯一拥有者，面 对的是若干个使用者或经营者。土地市场成为不完全竞争的行业或者成为垄断 行业。这种性质为政府直接干预提供了根据。 ( 2 ) 房地产市场产品的复杂性决定了生产者( 开发商、建筑商) 和消费者 ( 居民) 之间存在着严重的信息不对称现象，这就要求政府出面进行干预。 ( 3 ) 房地产市场产品具有公共资源和公共消费品的性质，公共消费品的不 可分割性质制约了市场机制的作用。政府有责任在保证公共消费品不被垄断的 同时，也不出现“搭便车”的现象。这时政府的职能不是单纯的经济职能，而 是社会职能。 ( 4 ) 房地产市场并不能提供社会所需要的所有相关服务，甚至可能产生一 种对整个社会生产不利的影响，这就要求政府出面引导。 ( 5 ) 由于房地产市场的公共品，外部性、垄断、信息不完全以及不确定性 等问题造成的市场失灵，需要通过非市场机制即主要是政府机制加以解决。 2 4 2 政府在房地产市场中的基本职能 ， 在经济运行中，政府在房地产市场中表现出更为广泛的职能： 。 ( 1 ) 政府要通过市场调控保证其自有利益的实现，即保证土地何时何地的 增值，负责土地的出让并收取土地出让金。 ( 2 ) 政府有责任为所有的社会成员提供安身立命的基本居住条件。 ( 3 ) 政府有责任维护房地产市场的正常运行秩序，制定各种规则、法律。 ( 4 ) 致府有责任为保证整个社会经济的持续发展而对自然资源和文物进行 保护，防止房地产开发中的资源浪费和环境破坏。 ( 5 ) 政府有责任保护城市的持续发展而控制城市的规模、城市扩张的速度、 城市功能的分区、城市土地开发的程度等。 ( 6 ) 政府有责任进行公共基础设施的投入，以增加城市的聚集效应，提高 房地产的价值。 ( 7 ) 保持房地产业的稳定发展。房地产业的巨大商业利益使之成为活力十 足的产业，同时由于它与其他产业的相关性强，对经济总体运行具有较强的影 9 第二章房地产市场概述 响，一旦出现发展过热就会影响整个国民经济的发展。为了防止房地产业的暴 涨和暴跌，政府有责任制定各种政策对房地产业的发展加以调控。 ( 8 ) 协调与解决纠纷。在房地产市场不规范的条件下，各种纠纷是难免的， 特别是消费者在房地产市场上明显处于劣势，这时需要政府来解决各种纠纷， 维护正义。 ( 9 ) 房地产业提供的利益有些是有形的，但很多情况下是无形的，比如用 益权、地役权、房地产增值的未来收益等。这就需要政府为房地产市场提供必 需的制度、规则和安排。 由此可见，在房地产市场中，政府担当着所有权人、管理人、投资人、厂 商、消费者等多种角色，它的作用可概括为：保障功能、分配功能、收益功能 和调解功能。 2 4 3 房地产政策的概念及类型 所谓房地产政策就是国家或地方政府凭借政权制定的房地产市场主体都必 须执行的行为准则。它是连结房地产市场和政府的纽带，也是政府在房地产市 场中发挥其基本职能的重要行为内容。房地产政策的作用是由政府在房地产市 场的干预作用和特殊地位决定的。房地产政策的影响是普遍的，对于所辖区域 内的所有地块、所有种类的物业及所有的楼盘也就是整个房地产市场都有影响。 它不仅会影响价格、规模，甚至会影响到施工进度和产品形式。因此房地产市 场与政府的房地产政策有着非常紧密的联系房地产政策是全方位、多角度的， 因此房地产政策也因其分类角度不同被分为很多种类本文按照房地产政策对 房地产市场的调控作用将试图把房地产市场政策分为紧缩型、稳定型和推进型 三种类型。 ( 1 ) 紧缩型房地产市场政策是指政府在房地产市场过热或出现泡沫的情况 下采取的一系列控制房地产市场发展的手段和策略。其主要目标是给房地产市 场降温，防止泡沫的出现或影响的扩大，保持房地产市场的稳定发展。例如2 0 0 5 年6 月“国八条”的出台。 ( 2 ) 稳定型房地产市场政策是指房地产市场在持续、稳定、健康发展的情 况下，政府为保持这种发展势头对房地产市场所做的调整和维持。一般在此种 情况下，政府对市场的干预政策较少，政府把政策的重点放在维护市场的正常 秩序上。如2 0 0 2 年的全国房地产市场秩序整顿。 1 0 第二章房地产市场概述 ( 3 ) 推进型房地产市场政策是政府在房地产市场低速运作、长期低靡不振 的情况下所采取的促进房地产市场繁荣、推进房地产市场发展的市场政策。例 如1 9 9 8 、1 9 9 9 年北京市政府为促进房地产市场发展所出台的一系列政策措施。 第三章西安房地产市场运行环境及发展现状 第三章西安房地产市场运行环境及发展现状 随着全国经济持续稳定增长，近年来西安经济一直保持持续稳定的增长态 势在这样一个良性的宏观经济环境下，西安房地产市场也一直保持较好的发 展势头。 3 1 国家宏观经济环境 自2 0 0 0 年以来，我国宏观经济进入第二个经济周期，从2 0 0 3 年起经济运 行正处于改革开放以来的第二个经济周期的上升阶段，经济持续增长是2 0 0 3 年 以来的典型特征随着经济增长速度的提高，也出现了一些不稳定、不健康的 因素，特别是一些盲目投资、低水平重复建设问题严重，引发了宏观经济局部 出现过热现象。针对这一现象，为了保持经济持续快速健康发展，党中央、国 务院自2 0 0 4 年下半年以来实施了新一轮的宏观调控措施，相继出台了一系列内 容实、针对性强、力度大的调控政镱，并采取了控制信贷规模、清理整顿开发 区和土地市场、控制部分行业过度投资、加强经济运行调节、抓好粮食生产和 市场供应等调控措施。到目前为止，宏观调控已经取得了一定的成果。宏观经 济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展，国民经济总体形势好转 ( 见表3 1 ) 。 表3 - 1近年来我国国民经济基本指标 g d p 全社会固全社会固社会消社会消费品 增长 全社会固 定资产投定资产投费品零零售总额实 年份定资产投 塞 资( 亿元) 资实际增资占g d p售总额际增长率 ( ) 长率( ) 比重( )( 亿元)( ) 2 0 0 08 03 2 9 1 7 79 13 6 83 4 1 5 2 61 1 - 4 2 0 0 17 53 7 2 1 3 51 2 63 8 23 7 5 9 5 21 1 o 2 0 0 2 8 3 4 3 4 9 9 81 6 7 4 1 5 4 2 0 2 7 11 3 2 2 0 0 39 1 5 5 1 1 7 92 4 o 4 7 2 4 5 8 4 2 09 2 2 0 0 49 46 8 3 3 3 11 7 ，l5 1 05 1 7 6 3 69 8 2 0 0 5 上半年 8 97 8 6 4 9 01 0 85 1 85 8 0 3 0 59 5 数据来源：国家统计局 第三章西安房地产市场运行环境及发展现状 3 2 西安地区宏观环境 3 2 1 人口 至2 0 0 4 年底，全市总人口数为7 1 6 5 8 万人。其中常住人口7 1 5 6 6 万人， 总户数为1 9 5 3 2 万户。城镇人口5 1 0 2 6 万人，总户数1 4 1 4 8 万全年人口机 械增加1 1 4 5 万人1 3 2 2 区位 西安地处中国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中南及 华东的f - j p 与交通枢纽，第二条欧亚大陆桥陇海兰新线上最大的中心城市，在 全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位。 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的 科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。1 9 9 2 年7 月国务院批准 为内陆开放城市，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。西安的比较优势 突出地表现在三个层次上：世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教育和 高新技术产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势通 过深化改革和扩大开放，西安正在成为我国重要的内陆开放城市。 3 2 3 社会心理 优越的地理区位和深远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大的商品 流通中心与物资集散地- 悠久的历史积淀和丰富的人文资源，使西安居中国六 大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。 。 西安人文荟萃，英才辈出，仅名列( - - 十五史和其他史书中的人物，就 有一千多人。他们或是土生土长，或者长期生活创业于斯，但都创造了光辉业 绩，对中华民族的发展、演迸做出了巨大的贡献。 西安作为十三朝古都，深居祖国内陆，几千年的小农经济、历史传统以及 丰富的文化积淀造就了其特有的文化氛围，也形成了具有典型内陆民众性格特 点的价值观念、思维方式和心理特征，其具体的表象特征可以概括为：狭隘落 后，同步自封，安于现状，易于满足，不求上进，不愿流动，缺乏竞争压力和 赶超意识；华而不实，行而乏思，思想僵化，惯于依赖，守株待兔。缺乏创新 意识和惧怕变革。而这种心理则在经济领域各个层次得到了体现并影响着经济 的发展。 西安年鉴2 0 舛 ，西安市地方高办公室。p 2 1 第三章西安房她产市场运行环境及发展现状 3 2 4 经济环境 表3 21 9 9 9 4 2 0 0 5 年西安市主要经济指标 2 0 0 5 年度 2 0 0 02 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 32 0 0 4 上半年 g d p ( 亿元)6 4 3 2 6 7 3 3 8 58 2 3 5 09 4 i 6 01 0 9 5 85 6 7 9 4 人均国内生产总值( 元) 9 4 4 61 0 6 2 01 0 8 6 21 2 2 3 31 3 5 6 56 9 8 0 固定资产投资总额( 亿元) 2 3 2 3 7 2 8 7 7 23 3 8 1 54 7 8 16 4 0 4 23 4 4 3 8 社会消费品零售总额( 亿元) 4 4 05 0 6 5 12 8 1 7 2 数据来源：西安市统计局 3 2 52 0 0 4 、2 0 0 5 年西安市总体经济运行状况 2 0 0 4 年，西安经济实现稳步增长势头，国民经济发展速度指标均保持了稳 步增长。西安市2 0 0 4 年全社会固定资产投资额为6 4 0 4 2 亿元，同比增长3 3 9 5 。 其中房地产开发投资额7 9 2 5 亿元，同比增长3 0 9 ，6 ，其中住宅投资额增长 1 8 1 2 0 0 5 年l 6 月，西安市实现生产总值5 6 7 9 4 亿元，同比增长1 2 6 ，分 别高于全省和全国平均水平。全社会固定资产投资完成3 5 5 3 8 亿元，同比增长 3 4 1 。其中房地产开发投资额3 5 6 5 亿元，同比增长3 7 2 ，其中住宅投资额 增长2 1 。2 ( 1 ) 国民经济 2 0 0 5 年上半年西安国内生产总值5 6 7 9 4 亿元，比去年同期增长1 2 6 其 中第一产业增加值2 9 5 1 亿元，比去年同期增长8 7 ；第二产业增加值2 5 2 6 3 亿元，比去年同期增长1 3 9 ；第三产业完成增加值2 8 5 8 0 亿元，比去年同期 增长1 1 麟。 ( 2 ) 固定资产投资与社会消费 2 0 0 5 年上半年全市完成固定资产投资3 4 4 3 8 亿元，同比增长3 4 1 ；房地 产开发完成投资3 5 6 5 亿元，比去年同期增加3 7 2 。2 0 0 5 年上半年西安市社 会消费品零售总额2 8 1 7 2 亿元，比去年同期增长1 4 7 ( 3 ) 物价与人民生活 2 0 0 5 年上半年西安市居民消费价格指数比2 0 0 0 年为9 9 冁；消费品价格指 数为9 9 1 ，其中食品类为1 0 0 1 ，衣着类为9 8 5 ，医疗保健和个人用品类为 孙清云：西安市政府工作报告h2 0 0 5 年2 月2 1 日 2 西安市市长孙清云在西安市第九次全体会议上的讲话，2 5 年7 月2 1 日 1 4 第三章西安房地产市场运行环境及发展现状 9 8 o ，娱乐、教育、文化用品类为9 8 揣，居住类1 0 6 矾，商品零售物价总指 数为9 9 1 2 0 0 5 年上半年，全市在岗职工平均工资7 4 4 6 元，比去年同期增长1 4 3 ； 城市居民人均可支配收入5 1 4 2 元，比去年同期增长1 8 嘶，城市居民人均消费 支出3 7 9 0 元，比去年同裴增长7 3 。 ( 4 ) 财政金融 2 0 0 5 年上半年，西安市地方财政收入4 2 0 3 亿元，比去年同期增长2 & 7 ， 地方财政支出3 9 3 6 亿元，比去年同期增长1 4 2 。期末金融机构存款余额 3 3 6 0 8 9 亿元，较年初增长9 0 9 6 。其中城乡居民储蓄存款余额1 5 8 7 0 3 亿元， 较年初增长1 0 8 ；期末金融机构贷款余额2 0 1 3 3 9 亿元，较年初增长4 1 。 ( 5 ) 土地市场 2 0 0 5 年2 季度西安全市出让土地1 4 5 2 亩，其中住宅用地1 1 6 9 亩，综合用 地2 8 3 亩。 以上宏观数据显示，西安市的经济目前正处于一个较高速度的发展阶段， 当前经济发展取得的一系列丰硕成果，已经为西安未来经济的发展奠定了一个 十分良好的基础。 3 2 6 政策环境 在2 0 0 4 年和2 0 0 5 年初进行的新一轮宏观调控对国家经济发展起到了很大的 作用这次宏观调控所可以归纳为四个方面的政策： ( 1 ) 货币政策：两次提高商业银行的存款准备金率；实行差别存款准备金 率制度；扩大贷款浮息制度；提高存贷款利率制度等等。 一 ( 2 ) 土地政策：国土资源部实行土地管理部门的省以下垂直领导，严格土 地保护制度：加强土地和环境保护法执行力度：对部分城市实行了农用地转用 停止审批半年的措施等等。 ( 3 ) 行政措施：中国人民银行对金融机构实行窗口指导，限制对钢铁、电 解铝、水泥等过热行业的贷款；银监会严查过热行业和地区的贷款，全面清理 金融机构对在建、拟建项目已发放或已承诺的固定资产贷款的使用：国家发改 委发布关于控制钢铁、电解铝、水泥三行业投资的意见；2 0 0 5 年国家重拳出击， 继央行今年3 月份再次调息后。4 月底国务院出台。国八条”从房地产开发规划、 土地调控、房价调控、廉租制度、税收调控、金融监管、市场监测等八个方面 提出要求来调控市场发展，稳定房价而紧随其后七部委联合出台关于做好 数据来游：西安市土地储备中心 第三章西安房地产市场运行环境及发展现状 稳定住房价格工作意见的通知，进一步对于调控市场、稳定房价提出指导性 意见等等 ( 4 ) 财政政策：调整国债发行量；调整国债资金使用结构等等