（公共管理专业论文）杭州市中低收入家庭住房保障政策研究.pdf

上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 iv 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 摘 要 住房是人类生存和发展的必要条件, 一直备受社会各界的关注 目前我国正处于经济社会和城市化进程迅速发展的时期, 人民生活 水平得到明显改善, 其对住房条件的要求也不断提高但随着居民收 入差距的不断扩大 绝大多数国家和地区的中低收入家庭靠自身已经 很难解决住房问题当然目前阶段我国也不例外 杭州市作为我国东 部最具有发展活力的城市改革开放以来经济持续发展, 人民生活水 平显著提高但近几年杭州的住房价格不断上涨, 越来越多的中低收 入家庭买不起住房如果不能切实解决这部分家庭的住房问题 也将 和杭州全力建设生活品质之城的最终目标存在较大差距总体上 讲 杭州市解决中低收入家庭住房困难问题的保障工作才刚刚摸索起 步住房保障政策尚不完善如何健全和完善住房保障政策切实解 决中低收入家庭的住房困难问题已经成为亟待解决的社会问题 因 此 对杭州市中低收入家庭住房保障政策进行系统研究具有重要的理 论和现实意义 本文首先借助于翔实的统计数据 对杭州市中低收入家庭基本情 况居住状况和家庭购房支付能力三方面进行了系统深入分析 认为 杭州市高中低收入家庭住房条件差距很大低收入家庭住房面积小 住房不成套比例高 家庭收入越低 住房问题越严重 无房率也越高 在此基础上 针对目前杭州市政府实施的经济适用房和廉租住房保障 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 v 政策进行剖析 找出其存在的不足及产生原因即目前的保障政策的 保障面还缺乏深度和广度 缺乏完整的住房法律制度和成熟多样的住 房金融制度作支撑缺乏专门的住房保障机构接下来通过对美国 新加坡等主要国家和地区中低收入家庭住房政策进行比较研究 找到 目前杭州市完善住房保障政策可以借鉴的经验 主要有政府的主导作 用完备的法律制度市场机制的运作维护和灵活多样的政策手段 文章的最后给出了完善和发展杭州市中低收入家庭住房保障政策对 策建议 本文的创新点主要有 一是利用翔实的统计数据 运用实证分析 方法对杭州市中低收入家庭居住情况 房价收入比等情况进行深入研 究来揭示目前杭州市中低收入家庭购房存在很大困难 二是应用理论 和实际相结合的研究方法从杭州市保障性住房供给情况入手 对其 中低收入家庭住房保障政策存在的主要问题进行了系统分析研究 关键词住房保障中低收入家庭保障政策 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 vi the exploration of the housing guarantee policy for medium and low-income family in hangzhou abstract housing is a necessary condition for human beings survival and development that concerns all sectors of society. nowadays, china has been in the high-development period of the economy, society, and urbanization process, peoples living standards have distinctively improved, so that their requirements of housing condition have constantly increased. however, with the continuous rising gap of income of residents, it has been extremely tough for the medium and low-income families to resolve the problem of housing in most countries and areas all over the world. of course, the current stage of china is no exception. hangzhou has been the most dynamic city in the east of china. since the performance of open-policy in china, hangzhous economy and peoples living standards have dramatically improved. with the price of housing constantly going up in the recent years, more and more medium and low-income families cannot afford houses. if the problem with housing cannot be resolved, that will create a big gap between the ultimate aim of 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 vii “high quality city” construction and residents housing problem in hangzhou. generally speaking, hangzhou is just beginning to explore the guarantee work to resolving the housing difficulties of medium and low-income families, but the housing guarantee policy is still not perfect. how to improve and perfect the policy of housing guarantee, and effectively resolve the housing difficulties of medium and low-income families have become urgent social problems. therefore, there is an important theoretical and practical significance for systematically studying the issue of the medium and low-income families in hangzhou. in the study, in virtue of elaborate statistics, we thoroughly and systematically analyze the medium and low-income families basic situation, living conditions, and power of house-purchasing in hangzhou. the results of the study indicated a significant difference among the high, medium and low income families; low income families with small dwelling space and high proportion of non-separate flats; lower income families, more serious problems of housing, and higher rate of non-housing. on the basis of above results, we analyzed the hangzhou municipal governments implementing policies of both economical housing and low-rent housing. we identified the policies deficiency and the cause of attribution. we found that the policy lacks the depth and breadth of the current guarantee policy, lacks integrity in the housing legal system, lacks the supports from the various mature housing finance systems, and lacks a specific housing guarantee institution. through comparing this policy with the housing policies of medium and low- income families in the united states, singapore, and other countries and areas, we found the referential experience of perfecting hangzhous housing guarantee policy. the referential experience included the leading 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 viii role of government, the perfect legal system, the operation and maintenance of market mechanism, and flexible policy means. finally, the study made valuable suggestions of perfecting and developing the housing guarantee policy of medium and low-income families in hangzhou. this study includes several innovations: the use of thorough statistics and positive analysis methods to analyze the housing situation of medium and low-income families, and the ratio of housing price to income, which reveal the existing great difficulty of purchasing housing to the medium and low-income families in hangzhou; the other is applying the mix of theoretical and practical research methods to systematically analyzing and studying the existing main problems of the housing guarantee policy of medium and low-income families by the supply of government-subsidized houses. keywords: housing guarantee, medium and low-income family, guarantee policy 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 ii 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明所呈交的学位论文是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取得 的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或 撰写过的作品成果 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体 均已在文中以明确方式 标明本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担 学位论文作者签名余晓梅 日期 年 月 日 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 iii 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留 使用学位论文的规定 同意学校保留并向国家 有关部门或机构送交论文的复印件和电子版 允许论文被查阅和借阅 本人授权上海交 通大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索可以采用影印 缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文 保密在 年解密后适用本授权书 本学位论文属于 不保密 请在以上方框内打 学位论文作者签名余晓梅 指导教师签名王 郁 日期 年 月 日 日期 年 月 日 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 1 第一章 绪论 第一节 背景与问题提出 一研究背景 住房是人类生存和发展的必要条件, 一直备受社会各界的关注目前我国正 处于经济社会和城市化进程迅速发展的时期人民生活水平得到明显改善, 其对 住房条件的要求也不断提高但随着居民收入差距的不断扩大绝大多数国家和 地区的中低收入家庭靠自身已经很难解决住房问题当然目前阶段我国也不例 外通过政府的积极干预解决中低收入居民家庭的住房问题既是维护社会安 定的重要手段也是社会收入再分配的重要方式第二次世界大战以来住房保 障制度得到了空前发展各国结合各自的实际情况制定了多样化的比较完善 的住房保障制度 使住房保障逐步成为各国社会政策和社会保障制度的重要组成 部分 住房保障制度的制定必须与国家经济政策相协调 才能促进国民经济健康 稳定与持续快速地发展 随着我国城镇住房制度改革的深入 市场机制已经开始对住房领域进行全面 渗透 在优化住房资源配置和提高住房资源的配置效率等方面正发挥着基础性的 作用但是由于市场存在着内外部的缺陷中低收入家庭在居住方面往往表现为 支付能力不足杭州市与全国一样也存在中低收入家庭住房困难问题虽然近年 来杭州市的经济发展很快连续十八年 g d p 增长率都在 1 0 % 以上2 0 0 8 年杭州市 人均地区生产总值超过 1 万美元按户籍人口计算比上年增长 1 0 . 1 % 人均 可支配收入 2 . 4 1万元增长 1 1 . 1 % 但是居民收入的增长赶不上房价的增长 田东海.住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择.清华大学出版社1998第 17 页 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 2 杭州市 2 0 0 6 2 0 0 7和 2 0 0 8 年 3年房价收入比分别达到 8 . 9 1 0 . 2和 1 0 . 3 呈 逐年递增的趋势房价收入比高出全国平均水平房价涨幅过快过高已远远超出 中低收入家庭的承受能力特别是低收入家庭低收入家庭的住房供需矛盾尤其 突出 针对中低收入居民家庭的住房困难问题 国家和杭州市政府近年来陆续出台 了不少政策和具体措施完善住房政策2 0 0 7 年 8月中央下达的国务院关于 解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发2 0 0 7 2 4号明确规定经 济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭并与廉租住房保障对象衔接 杭州市政府随后也出台了杭州市区经济适用住房管理办法和杭州市城镇廉 租住房保障管理办法保障政策向低收入家庭倾斜这在一定程度上缓解了低 收入居民家庭的住房困难问题但实际上真正得到实惠的低收入家庭还是很少 的而且中等收入家庭住房困难逐步显现说明政策还不到位总体上讲杭州 市解决中低收入家庭住房困难问题的保障工作才刚刚摸索起步 住房保障政策尚 不完善 如何健全和完善住房保障政策 切实解决中低收入家庭的住房困难问题 已经成为亟待解决的社会问题因此对杭州市中低收入家庭住房保障政策进行 系统研究具有重要的理论和现实意义 二问题提出 本文着重分析杭州市中低收入家庭住房保障政策和具体实践中的问题, 试图 从住房保障政策住房保障方式政府财政和金融上的支持以及公共管理几个方 面提出一些自己的想法 目前杭州市中低收入家庭住房保障政策方面的问题主要如下: 1 . 住房保障体系还不完善我国和各省市的住房保障工作还处于起步阶段 各项政策制度还处于逐步完善中 加快建立健全住房保障法律体系将使政策执行 更有力度 2 . 住房保障水平还不高 目前 主要通过经济适用房和廉租住房实施的制度 不能覆盖到杭州市区所有的住房困难人群廉租住房供应量少保障面太小资 金供应不足经济适用房地段偏远房价与申购对象的收入相比过高超出了困 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 3 难家庭的购买能力 3 . 解决住房困难的渠道还不够广 由于受传统住房消费观念以及我国户籍制 度等因素的影响大多数住房困难家庭都希望通过住房解决住房困难追求住房 消费一步到位从而增加解决住房困难的难度近年来随着住房改革的深入全 国各地也包括杭州市房价飞涨市场中适合住房困难群体租赁的住房相对较 少解决住房困难的渠道过于狭窄 4 . 中等收入家庭住房困难逐步显现在目前政府财力有限的情况下政府工 作的着力点主要是解决低收入家庭的住房困难住房保障的面不可能很大同时 由于杭州市的商品住房价格高 因而就产生了中等收入家庭既享受不到住房保障 政策又很难依靠自身解决住房困难问题已逐步显现出来 第二节 已有研究综述 一国内研究综述 国内对住房保障问题的研究起步较晚改革开放以来理论界认为住房应完 全市场化由市场这只看不见的手来配置因此在很大程度上忽视了对住房保障 问题的研究就目前学术界对住房保障问题研究成果的形式来看研究成果主要 呈现为学术文章对住房保障问题研究有代表性的观点主要有: 包宗华2 0 0 2 年认为住房是一种特殊的商品既有一般商品的经济属性 又有一般商品不具有的社会属性 也就是许多专家讲的住房具有很强的社会性和 政策性而住房最大的社会性和政策性就是占居民比重最大的中低收入者如 果没有政府帮助就难于解决好住房问题 陈淮2 0 0 5年认为住房是人生存的必要条件住房保障制度是市场经济 下政府必须提供的一个公共产品住房市场化商品化是改革趋势但是依 靠市场配置住房资源并不等于就是人人都只能依靠自己的收入买房子住房子 是一个价格相对昂贵的消费品从国外发达国家的经验和规律看即使全面实现 小康后也不可能每个人都买得起房子社会中总会有一部分低收入群体特困 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 4 群体因为种种原因一辈子也无法获取足够的收入来买房子 还有一个占比重更大 的工薪阶层他们虽然有可能积攒起一些买房子的钱但可能不够或者需要很 长时间在市场经济下为了保障每个人都有房子住政府就需要实施一些特殊 的政策措施来帮助这些单纯依靠市场解决住房有困难的群体 这个政策体系的总 称就叫做住房保障制度住房保障制度和失业保障养老保障医疗保障等都 是社会保障体系的组成部分 姚玲珍( 2 0 0 3年) 认为现阶段中国公共住房政策的理想模式是采用住房分类 供应体系对高中低收入家庭分别采取不同的住房供应政策对高收入家庭 住房供应采用商品化住房供应体系 对中等收入家庭原则上也采用商品化供应体 系对于低收入家庭宜采用公共住房供应体系而公共住房政策工具的运用宜 采用租金补贴方式 施育晓( 2 0 0 4年) 从比较社会政策的角度重点选取一些较具参考意义的国 家综述其城市低收入户的住房情况和政府在这方面的政策包括低收入户房屋 政策的目标低收入户住房政策在房屋政策中的角色确定资助对象及确保资助 的效率的方法房屋建造及提供方式财政及融资安排等他认为我国在低收 入居民住房政策上存在政策目标与定位不清晰的问题 同时指出我国低收入居民 住房政策在吸取国际经验时必须考虑特定的社会经济文化背景 宋博通( 2 0 0 2年) 在介绍过滤原理的基础上对二种典型的住房补贴政 策( 公共住房兴建政策开发商建设补贴政策和住房补贴政策) 进行了分析指出 完全依赖市场作用长期并不能有效解决低收入阶层住房消费不足的问题但全 部依赖政府建造公有住房虽然能在短期内改善了低等级住房短缺的问题但往 往会跟不上社会的需求造成新的浪费一方面政府背上沉重的包袱另一方面 却又因为打破了住房供应链的连续性减弱了整个住房市场的运行效率他还提 出制定公共住房政策应当考虑如何使市场效率和社会公平并重尽量采用补 人头的方法逐步减少政府直接兴建社会住房同时应当考虑政府的支出成 本和承受能力充分利用存量房产吸纳作用解决低收入群体的住房问题 宋博通.从公共住房到住房优惠券.城市规划汇刊2002 年第 4 期第 66 页 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 5 二国外研究综述 1 9 世纪末 2 0 世纪初随着各国以工业化和现代化为重要动力的城市化快速 发展农业人口和资本向城市急剧聚集城市在人口和用地上迅速扩展以住房 为突出矛盾的城市社会问题普遍产生 各国纷纷致力于进行住房保障方面的实践 与研究工作 目前国外对住房保障制度的研究主要集中在住房供需特征政府住房政策 措施的选择不同保障政策的优势与缺陷住房政策的效率分析等方面 对于住房需求的研究是从度量收入和计算价格弹性开始的 收入弹性对住房 政策而言是相当重要的 里德( 1 9 6 2 ) 利用弗里德曼的固定收入假说和总量数据发 现需求的收入弹性可能接近于 2 而不是通常假设的 1 或更低的值关于收入 弹性是否随收入水平而变化以及如何变化的问题伊兰菲尔德特1 9 8 2 认为 高收入成员的收入弹性较高而汉森( 1 9 9 6 ) 根据劳伦兹曲线指出对所有收入水 平而言收入弹性都小于 1 世界银行研究认为收入弹性在不同国家之间是不 一致的在租用和房主自用住房的弹性之间存在很大差异 美国的研究文献倾向于强调住房服务的供给现有住房存量和对这些存量的 需求之间的相互作用决定了住房服务的价格并由此决定新的住房供给量美国 的数据表明市场供给对需求变动的反映能力非常快 在美国住房政策分析方法几乎完全是以市场为基础的政策分析在公式化 的微观经济模型中进行或在地方住房模拟中进行罗腾伯格登1 9 9 1 ) 而在 欧洲至少到 2 0 世纪 8 0 年代末为止住房都被看作是社会福利政府的作用是 决定最小可接受标准并确保确定下来的要求得到满足( 麦克伦南和威廉斯 1 9 9 0 希尔斯1 9 9 1 ) 是否需要政府干预是根据人口预测市场供应的可能 性和可以实现的标准来进行估计的( 霍尔曼斯1 9 9 5 ) 在 9 0年代末规范的经 济和计量经济模型框架取代了上述分析方法主要分析家庭形成的决定因素住 房市场的中期模型私人和国家提供社会住房的成本效率( 彼得森等1 9 9 8 ) 和持 续的房屋所有权问题( 米恩1 9 9 8 ) 在美国一般认为中央政府和地方政府尤其是地方政府通过税收补贴和 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 6 限量来改变私人投资决策然后根据市场行为来评价这些政策的作用怀特黑 德( 2 0 0 3 ) 认为同等地控制租金 以住所为基础的税收 对低收入家庭的住房补助 规划和计划控制都是基本的地方政策 因此可以通过不同地区的比较来对此进行 评价如加尔斯特( 1 9 9 7 ) 认为由于子市场具有有效的反应能力 大多数国家对本国出租房屋存量的一部分或全部采用某种方式的价格控制 租补贴需求方的方法通常优于补贴供给方的方法 阿瑟奥沙利文( 2 0 0 3 ) 分析了现行公共住房政策对城市贫困人口的影响认 为联邦住房政策造成住房隔离住房隔离加重了贫困主张通过改革住房政策 消除城市贫困他通过分析指出支付现金优于提供公共住宅因为这样可以增加 家庭的效用租金控制通常被认为是在私人市场实行的一项政策但国家所提供 的住房也受到租金方面的控制也遇到收益减少和维修费用缺乏等一系列问题 吉尤尔科和林内曼( 1 9 9 0 ) 利用 1 9 6 8年的数据资料来估算纽约市租金管理计 划的分配效应他们估算了不同类型家庭的租金减少情况其研究成果显示了对 租金管理收益在不同收入群体进行分配的见解, 得出贫困家庭从租金管理中平均 可以获得更大收益他们还研究了 1 9 6 8年纽约市租金管理对供出租住宅的质量 的影响结果表明租金管理下的住宅更有可能折旧或失修兰德公司( 1 9 7 0 ) 研究 了租金管理在纽约市产生的影响 得出结论: 租金管理使供出租住宅的质量下降 数量减少 社会提供住房的一个主要方面是产出是通过行政而不是通过市场机制分配 给家庭的这对家庭行为和地方住房与城市系统的特征都有影响在英国广泛 讨论的问题是行政分配对人口流动性以及最终对就业的影响问题 休斯和麦考密 克( 1 9 9 0 ) 根据美国和英国的比较 分析了市建住房租用人和同等的业主居住者之 间的人口流动行为他们发现市建住房租用人看起来没有像出租房租用人那样 频繁流动且当他们迁移时更可能是住房原因而不是劳动力市场的原因 在欧洲相对于住房的其它研究而言租金控制对住房市场运作的影响己成 为理论和实证分析的主要内容欧洲的一些国家在 1 9 1 4年- 1 9 1 8年的战争期 间引入了租金控制 并在整个世纪程度不同地都存在着这种控制( 阿诺特 1 9 8 8 ) 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 7 在美国的一些城市尤其是纽约既有长期控制的经历又有解除控制的经历( 捷 尔科和林内曼1 9 9 0 ) 马尔佩齐( 1 9 9 1 ) 和鲍尔( 1 9 9 3 ) 描述了世界范围内的各种不同的租金控制体 系这种体系涉及的一个主要的问题是管制能否决定租金标准或者能否控制租 金上涨的问题该体系还包括得到管制的租金是如何随着成本的变化而得到调 整的问题这种调整与市场条件下的租金变化之间有何种联系的问题如何调整 不同类型的住房租金的问题等其它措施还包括租金设计的范围如何确定初始 租金标准的问题如何解决新建住房的租金问题等等 第三节 研究的理论基础 一住房的商品性与福利性理论 商品性是住房生产流通过程的问题是住房行为的经济属性福利性是在 国民收入再分配领域对住房进行补贴( 或转移支付) 的问题 是住房行为的社会属 性 住房行为具有经济性其理由在于住房生产和再生产是社会生产和再生产 的一个分循环是社会总生产过程的一个环节住房生产和流通要耗费成本所 投入的资本要按社会平均利润率规律获取相应回报在市场经济条件下住房由 其经济特性所决定属私人品范畴其生产和流通应该按市场法则要求以商品 来对待 认为住房行为具有福利性质一是住房行为的社会性住宅是家庭文明的物 质基础是把居民与社会政治经济联系在一起的粘合剂马克思和恩格斯在 德意志意识形态中指出人们为了能创造历史必须能够生活但是为 了生活首先就需要衣食住以及其他东西人必须首先解决好吃喝住 穿的问题然后才能从事政治科学艺术哲学宗教等活动二是住宅市 场失灵由于竞争的缺点外部效应不完全的市场和信息不足等原因住宅市 马克思恩格斯全集第二版1995 年 6 月第 3 卷 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 8 场不能自动实现帕累托最优正因为上述两个原因各国都把住房问题作为政府 的重要问题来对待 把通过住房政策解决中低收入阶层的住房问题作为自己的重 要职责 由此看来 住房问题是兼容生产流通领域商品性和再分配领域福利性的不同 层面二重属性的问题从住房问题的二重性出发现代国家大多都采取了商品与 福利兼顾但有侧重的住房政策一般说来每个国家都依自身的经济发展水平相 应调整自己的住房政策 其调整杠杆是政府实际握有的社会国民收入中可支配的 福利基金数量 总之生产流通和初次分配领域的商品性和再分配领域的福利性是一国政 府住房政策包括住房保障政策的理论基石 二者的组合状况是决定住房保障政策 成败的关键 二社会保障理论 社会保障制度是西方社会经济制度的重要组成部分被称之为经济的稳定 器西方各国几乎都建有较完善的社会保障制度社会保障制度也是我国社会 经济制度的重要组成部分中国社会保障体系包括社会保险社会福利优抚安 置社会救助和住房保障等 1 住房问题产生的根本原因是城市化和工业化的加速发展由于工业和人口在 城市高度集中产生了对城市土地和住房供应的巨大需求从而推动土地价格和 住房价格的上涨超越了中低收入居民家庭的住房支付能力从历史上看在不 少国家的工业化加速时期大批低收入家庭由于无力支付城市住房费用拥挤在 城市边缘地带形成了大量的贫民窟在这些地区住房问题贫困问题犯罪 问题社会规范和社会道德约束下降等社会问题交织在一起形成了一系列严重 的城市问题既危害着城镇居民的健康和生活质量也影响着整个城市社会的稳 定第二次世界大战造成住宅的严重破坏更使城镇住房问题十分突出于是 为了提高居民福利缓解住房矛盾和社会矛盾保持社会安定各国政府都针对 贫民窟问题和住房矛盾进行了积极的干预实施住房保障政策 1国务院新闻办 中国社会保障状况和政策白皮书2004 年 9 月 7 日 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 9 社会保障具有经济管理职能许多国家认为通过政府的积极干预解决 中低收入家庭的住房问题既是维护社会安定的重要手段也是社会收入再分配 的重要方式当前多样化的比较完善的住房保障制度己经逐步成为各国社会 政策和社会保障制度的重要组成部分 在我国改革福利实物分房制度推进住房分配货币化充分发挥市场机制 在资源配置中的基础作用但市场经济并不排斥社会保障的作用恰恰相反社 会保障是市场机制的必要补充住房权作为一项基本人权在市场经济体制确立 和住宅商品化过程中中低收入家庭的住房保障不能缺位需要政府为中低收入 者承担住房保障的职能和责任通过政府调控来弥补市场这只看不见的手的 缺陷实现职工住房由单位保障向社会保障的转化 三垂直公平与水平公平理论 黑登提出的分析各国政策和计划目标的垂直公平和水平公平理论 对于我国 城镇住房保障制度的设计具有重要的实际指导意义 所谓垂直公平和水平公平理论 是通过运用垂直公平和水平公平两个概念来 评价各国政策计划的基本目标和内容特征垂直公平( v e r t i c a l e q u i t y ) 是指 各家庭从计划中获得的收入分配程度不同 垂直公平实际上是通过对财富的再分 配来实现社会公平( s o c i a l e q u a l i t y )即首先承认实际上存在的不平等性 并用社会救助政策对社会财富进行再分配 使处于劣势的人逐渐与其他处于优势 的人有平等的权利和结果垂直公平的积极计划是使低收入家庭获得额外的好 处 消极的计划是使富裕家庭获得额外好处 而中立的计划是各阶层的受益相同 垂直公平实际上就是政府通过经济二次分配来实现社会平等 水平公平( h o r i z o n t a l e q u i t y ) 是指家庭收入分配在计划中受到平等对待 并不是每一项计划都必须同时实现水平公平和垂直公平目标例如许多仅使少 部分贫穷家庭受益的计划就把富裕家庭排除在外这样的计划完全缺乏水平公 平但却促进了积极的垂直公平 美国哈佛大学哲学教授罗杰斯( j . r a w l ) 在其公平论( a t h e o r y o f j u s t i c e ) 穆怀中.社会保障适度水平研究.经济研究1997 年第 2 期第 56-59 页 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 10 中提出了如下的公平原则: 第一原则在所有的人均有同样的自由条件下任 何人均享有最大极限基本自由的平等权第二原则将社会及经济的不平等加以 特别安排以便使处于劣势者能获得最大的利益并且使所有的人能获得平等的 机会罗尔斯的公平概念着重于个别人的实质性平等试图通过社会平等政策 的帮助使原先存在的不平等逐渐变为平等 符合公共政策设计基本原则之最 劣者受益最大原则即在社会上处于最劣势者获得最优先的考虑和最大利益 垂直公平和水平公平理论为我们建立住房保障制度提供了具有实际意义的 分析手段和方法由于住房保障是对中低收入阶层的住房需求给子优先考虑我 国的城镇住房保障制度的建立应以积极的垂直公平和水平公平理论为基础 即坚 持最劣者收益最大原则和同等收入收益相同原则 第四节 目标方法 一研究目标 通过对国内外住房保障理论最新成果的研究对不同住房保障方式进行比较 分析借鉴部分国家和地区住房保障政策和运行机制方面的成功经验通过具体 分析杭州市低收入家庭的基本情况和居住状况包括收入房价收入比住房现 状购房承受能力等指出我国和杭州市政府在中低收入家庭住房保障政策制 定和实践中的具体问题提出对策建议尝试构建适合杭州市的城镇住房保障机 制与政策 从理论和实践两方面为杭州市住房保障制度的建立和政策完善提供科 学的决策依据 二研究方法 在研究方法上本论文主要运用经济学和管理学的基本原理采用比较研究 法系统分析法理论研究与实际工作相结合和规范分析与实证分析相结合等研 究方法 第一理论研究与实际工作相结合中低收入家庭住房保障制度研究是一项 张世贤.公共政策论.台北五南图书出版社1986 年第 35 页 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 11 应用性非常强的课题本论文始终紧密围绕课题的应用性进行研究使理论研究 与当前城镇住房保障实际相结合 第二规范分析与实证分析相结合本文通过对代表性国家和地区住房保障 的发展经验和教训进行实证分析 总结出目前住房保障制度改革和发展的基本规 律和趋势结合我国国情及社会价值观念确定我国和杭州市住房保障制度发展 的理念和基本原则 第三比较分析法一是采用横向比较分析法任何国家的住房保障制度的 发展必然会受本国经济发展状况文化传统政治人口社会政策等一系列因 素的影响同时各个国家在不同的历史阶段不同的经济和社会发展条件下 对住房保障制度所制定的目标和政策也可能大有不同 所以论文采用横向的比较 分析法 分析代表性国家或地区在经济和社会发展的不同阶段所采取的住房保障 制度的经验和教训联系国内和杭州市的实际情况进行比较分析从而借鉴成 功的经验汲取失败的教训二是采用纵向比较分析法分析不同阶段住房保障 发展中的一系列政策措施的制定和实施情况研究如何在原有发展基础上结合 现在所具各的条件确定我国住房保障制度的新模式 第四系统分析法城镇住房保障制度是一个国家社会制度与经济制度相互 交叉所形成的一个子系统从系统角度研究住房保障问题有利于全面分析评 价各国住房保障制度运行的结果及设计适合我国的中低收入家庭住房保障制度 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 12 第二章 杭州市中低收入家庭住房现状 第一节 杭州市中低收入家庭的基本情况 一可支配收入 2 0 0 8 年杭州市地区生产总值g d p 4 7 8 1 1 亿元按可比价格计算比上年 增长 1 1 % 连续 1 8 年保持两位数增长按常住人口计算的人均 g d p 为 6 . 0 4 万元 8 6 9 9美元增长 9 . 4 % 按户籍人口计算的人均 g d p为 7 . 0 8万元1 0 1 9 9美 元增长 1 0 . 1 % 按照世界银行划分标准杭州市人均 g d p 已经迈入上中等 发达国家和地区水平( 以人均 8 0 0 0美元为门槛) 并正向富裕国家和地区水平跨 越杭州市区城镇居民人均可支配收入 2 . 4 1 万元增长 1 1 . 1按市区家庭每 户平均人口 3 人计算杭州市户均可支配收入为 7 . 2 万元 但是, 随着城市经济的发展和居民收入的提高收入差距也逐渐扩大据杭 州市统计局抽样调查样本资料推算2 0 0 8年杭州市区居民人均可支配收入低于 平均水平 2 . 4 1 万元的城镇居民家庭约占 6 0 . 3 % 从高低收入户看2 0 % 低收入组 的居民家庭人均可支配收入为1 . 0 4 万元 2 0 % 高收入组的人均可支配收入为4 . 9 5 万元两者相差 3 . 6 7 倍 2 二购房与建房支出 高房价下杭州市区居民的购买商品住宅及建房支出总体上呈增长态势 2 0 0 8 年杭州市区居民人均家庭总支出 2 . 3 万元比上年增长 8 . 1 % 其中人均 购房与建房支出 9 4 7元比上年下降 3 9 . 5 % 2 0 0 7年增长 6 4 . 7 %受样本户及 1本章节数据由杭州市统计局 杭州市调查队提供 2本文分组资料数据是根据杭州市统计局抽样调查样本 600 户数据按收入从高到低排列最高高各 10%较高中间较低各 20%低和最低各 10%中低收入家庭是指分组里面处于中间及以下分组的家 庭共占总量的 60% 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 13 2 0 0 8 年房地产销售回落的影响购建房支出出现下降但总量基本上与 2 0 0 6 年 持平处于相对的高位2 0 0 6 至 2 0 0 8 年购房与建房支出占人均家庭总支出的比 重分别为 4 . 97 . 3 和 4 . 1 % 从各收入水平家庭的购建房支出情况看 低收入家庭和中等偏下家庭的支出 额基本可以忽略不计中等收入家庭有一定的支出量但与高收入家庭相比支 出额差距巨大 从杭州市低收入家庭消费支出与可支配收入的比值看 中低收入家庭绝大多 数的收入都用于了日常生活支出2 0 0 8 年杭州市最低收入家庭低收入家庭 较低收入家庭的消费性支出占总支出比重分别是 7 6 . 8 % 8 1 . 4 % 和 7 4 . 5 % 1 最低 低和较低收入家庭的可支配收入在去除日常消费支出以外已所剩无几 在维持一 般生活水平的情况下这些家庭都不具备较强的储蓄能力因而也就难以积累大 量金钱用于提高住房水平 杭州市统计局的统计数据显示居住支出主要包括房租水电燃料费住房 装潢和物业管理费几项内容而购买商品房支出并不计算在内虽然后者更能直 观的反映出家庭住房条件改善的具体情况 但是我们还是能通过对现有居住支出 结构的分析 来了解近年来杭州市不同收入水平家庭的居住现状和居住水平改善 的情况 随着家庭居住水平的提高家庭的住房支出也会出现相应的上升一方面随 着住房面积的扩大住房日常使用的费用会提高另一方面随着各类社区服务 的增强住房物业管理费用也会随之提高因而住房支出情况从某些方面反映 了家庭的居住状态和居住水平改善的情况 从杭州市不同收入水平家庭的居住支出构成情况看 高收入户的住房支出明 显高于其他四组家庭 而中等偏上收入户和中等收入户的住房支出略高于低收入 户各收入水平家庭住房支出间的差别主要体现在住房装潢费和物业管理费方 面2 0 0 8年杭州市最高收入户在住房装潢费和物业管理费的支出要高出最低收 入户的 6 0倍以上高收入家庭住房装潢及物业支出远高于其他收入家庭的现象 1从数据上看 最低收入家庭消费性支出占总支出比重反而比低收入家庭的低首先最低收入家庭和低收入 家庭总体上讲属于同一阶层收入差距不大其次也受样本的代表性限制但数据总体上能反映最低收入 家庭低收入家庭消费性支出占总支出比重高的实际情况 上海交通大学 mpa 学位论文 杭州市中低收入家庭住房保障政策研究 14 说明社会所提供的新增住房主要由这一收入水平的家庭获取其明显较高的物 业管理费支出表明这一收入水平的家庭大多居住在近年来建设的 收费较高的商 品住房社区中 低收入家庭很低的住房装演支出暗示他们获得新增住房的机会很 少其装演支出往往只是用于对原有住房的局部改造而已很低的物业管理支出 也说明绝大多数低收入家庭仍居住在类似里弄社区公房社区这些物业收费较 低的聚居区内当房屋被收入减少的家庭居住时他们对住房服务的需求量逐渐 减少特别是那些低收入家庭 三房价收入比 房价收入比是一个用来衡量消费者对于住房的实际购买能力的概念 世界银 行提出发达国家正常的房价收入比一般在 1 . 8 5 . 5之间而发展中国家合理的 房价收入比则在 3 6之间比值越大说明居民家庭对住房的支付能力越低 美国 1 9 7 5年到 2 0 0 5年之间房价收入比从 3逐步上升到 4 . 7 其中 1 9 7 9年到 2 0 0 1 年之间房价收入比一直在 3 . 5 到 4 . 0 之间波动2 0 0 1 年之后随着美联储 执行过度宽松的货币政策 房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速 度使得房价收入比最高达到 5 左右 对比我国的情况2 0 0 6年我国平均房价收入比本文用住房平均价格与 家庭年平均收入的比值来计算为 7 . 2 杭州市近 3 年的平均房价收入比分别是 8 . 9 1 0 . 2 和 1 0 . 3 远高于合理水平考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利 息支出一个普通家庭平均需要 2 0 3 0 年的储蓄才能购买一套住宅另一方面 不同收入人群的房价