（公共管理专业论文）沈阳市铁西区外商投资房地产市场准入问题研究.pdf

ad i s s e r t a t i o ni np u b l i ca d m i n i s t r a t i o n r e s e a r c ho n m a r k e t e n t e r i n go ff o r e i g ni n v e s t m e n t o nr e a le s t a t ei nt i e x i d i s t r i c t ，s h e n y a n g b y y u c h u a n - y i n g s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o f e s s o rs ix i a o - y u e n o r t h e a s t e r nu n i v e r s i t y m a y 2 0 0 8 ，l 1，00 独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。论文 中取得的研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人己经 发表或撰写过的研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过 的材料。与我一伺工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文 中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：j 呸芟 日 期：碑占刁诊 + 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者和指导教师完全了解东北大学有关保留、使用 学位论文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论 文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人同意东北大学可 以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索、交流。 作者和导师同意网上交流的时间为作者获得学位后： 半年口一年口一年半口两年 学位论文作者签名寺f 冬享导师签名：习硪1 签字日期：亏碍形日 签字日期：m 参厂铂 ， ，b 、一， ，卜 ，17-l 东北大学m p a 专业学位论文摘要 沈阳市铁西区外商投资房地产业市场 准入问题研究 摘要 近年，通过各种渠道进入中国房地产市场的外资规模及其影响与日俱增，引起 了广泛的关注。虽然关于外资的规模还难以通过现有的数据完整、全面地衡量，但 是我们却不能不对其保持警惕，并通过审视外商投资中国房地产领域市场准入中存 在的问题，考虑应对之策。 虽然在近几年的宏观调控中房地产行业被列为调控重点，但由于各种原因，调 控效果不佳。在外资进入房地产开发行业方面，无论是2 0 0 2 年3 月发布的外商投 资产业指导目录，还是2 0 0 4 年1 1 月发布的新外商投资产业指导目录，其指导 思想无疑都是正确的，就是对外商在房地产领域的投资鼓励与限制并举。然而，在 市场准入过程中，由于许多地方政府“引资冲动 极为强烈，将招商引资作为工作 的头号重点，将招商引资指标作为政府部门考核的主要指标，层层分解落实，即使 司法、妇联、计生和街道办事处之类部门也不能幸免，上述合理限制外商投资的指 导思想遭到了严重削弱。对房地产领域外商直接投资的限制几乎全部沦为具文。 本文正是从分析沈阳市铁西区外商投资房地产市场准入问题入手，阐述了过去 五年中，铁西区作为老工业城区如何在招商引资热潮中，结合自身特点和优势，积 极响应国家对外商投资房地产的宏观调控和一系列政策措施，在全市范围内做出探 索，率先提出取消1 0 多家如司法、计生等政府职能部门及2 0 家街道办事处等政府 派出机构的利用外资指标等措施。实践证明，取消了上述3 0 多家单位承担利用外资 指标后，铁西区的工业和商业得到了长足发展，尤其是现代商贸服务业发展迅猛。 连续三年，铁西区利用外资指标完成情况在全市位居第一。 本文在目前铁西区外商投资房地产市场准入基础上，大胆探索，通过建议形成 沈阳市及铁西区外商投资数据采集、信息、加工、输出的电子化、自动化，增加系 统的预警和统计分析功能，提出了沈阳市及铁西区外商投资工作的电子化建设概念， 对本地区今后工作开展和其他地区外商投资房地产市场准入和后期监管方面提供了 有益借鉴。 关键词：利用外资；外商投资房地产；外资政策；限制类投资 一一 ，逸鼍 ， 一，0j l ，；iij ? j l ，l 东北大学m p a 专业学位论文 a b st r a g t r e s e a r c ho nm a r k e t e n t e r i n go f f 。 i n v e s t m e n to nr e a le s t a t e o r e l g ni n v e s te n tnr e a ls t a t e t i i nt i e x i d i s t r i c t ，sh e n y a n g a bs t r a c t 融哪隅“卿埘a n d 砬黜0 f 脚砌咄昀硫舭试鼬s 姗b a s 溉 i f l 。鹤。dd 巧绷旨d 呵a n da 蛔商阮硼d 正脑b 。d l 硼m 陕娃t o u g hi ti sh a r dt o 啪c a k a x l a t ef l a i s 卿嘶蛐蜘咎锄雠h 醯曲，骶妇幻b c 幢蛔d 恤幽舾l 砌咖池吨 黜锄嗡幢鲫树a d d 妇蛐m 砌鼬豳斑衄i s 戚鲥咖吣撇i s 恤 m a i n 咖西1 l 鹭加翟m a 岫 0 la n da d m 商s t i 舾l0 1 1t h ep a s t 痢ly e m s o nt h er e s p e 魄o f 白暇驴 曲醯僦幻谳鼬豫b d h 心g i 】妣黝幽驴m 雠蜘魄通0 a 姗诬h 鼬嘣奴埘眦幢岫曲 僦a n d 衄o f m 位n 哺岫彻0 4 i s 0 0 咖t b y 位驰堍懒衄趣脚0 f a 嘲嘲黝鼬 a n d 抽血妇i s a d o p 呵s i r 咖h 叫啦h 吣积喁d 吨位锄咖0 f m 嗣斌硅鸷曲咧踟柏m m 。d 剖触吨 弛蛔l 髑h i 罂圈1 1 y w 酬碱b e 咖0 f 雠鼬【嘴舒豳如f m 删国函瞎白嘲阻缸旧咖峨t 丘【m r r 邺l o c dg m 翘m 朗鹤锄砸i 】a 啦吐切敷o f 硼阳嘧玛岔d 酾i r i 鸭m 瑾吨p l n j 哪g1 k 姆o f u ( f l i 豳g 桶孕i r i 垤鳓：r 斌幻融d c 弘曲蛐如曲】d ：吨慨跚蛟b s 暾0 l 呶 n 。峨硒n 雠峨蛐翩细幽删证砌鼬s 啪0 f i 试d i s 咄阻掣吗幢 t e x ts t a t e st h a t d 岫蛔c l f 曲跚喇眩i 如圆a n da d h 向礓隅h o wd o e s 此o l di f l 面曲ld s u i c to ft 戚 唧碰吨幢鼬删p 0 时a n d 鹏黼m 妇咖椭鼬埘证砌鼬s 呦a n d 溅a 础蚵n m 黜0 f k 蛐她衄0 f 证峨南f e i 伊证旧删矗咖m 1 l l m 3 0 d c p 臼m i h 砖伍姆 缸她滞。池龇嘶峨酾a 舢幢砒哪a d d 黜蛐瑚确麟d e v 却风 砌w 咀嗍她曲岫蛐黼砌娟概b y 吣位酞蛐脚 证旧删触n m o 孵也m 3 0 矗p 臼匡缸吣h 雠p a s t 董b u r 黔碱d j i 逝政袖怔缸证诬娩曲g 白【e i 伊 i l i 咒鳅晾t i l l b 鹏 1 k 眦呻铀丽a 锄啐0 f d 触岫蛔蛐鼬酞b ，蛐衄妇砌 枷蛐旅蛐即嘲吨a n d 舢崦a t 雠胁a n d 硇髓吨位驷锄b y 位蛐 0 f d 耐吨蠢a d 觚鳓触锄由商培蠡l 联睇珥汹a w 可白出拥1 0 p 幢m m 喊舶啦砌 n m a g a n 瞳t a s ko f f a 哟nh v e a m d ti l a tl i i 面两i nt h es e c t a ro f r e a le s t a t ei nt h e 觚b o d lf a rt h el o c a l g m 班删a n d 捌b a r 呻d - a 妇 i 姆w m hl i t 啦自晚i 孕蛔旧如铂：t ；黼伊i r i 瞪睫i h tm 蹦e s t a 由e ；, 脚m 蹦伊i f i 鸭毗r 赶t ； 矗i v e 由n a t o n m e 商删s o c g l s i i i _ - ? ： 文 ，f7ij i 东北大学聍 专业学位论文目录 目录 独创性声明i 摘要i i a b s t r a c t i i i 第1 章绪论l 1 1 选题；背景和意义。k 1 1 1 1 论文选题背景1 1 1 2 论文选题意义2 1 2 文南i c 害亲述二3 1 2 1 题目中关键词及相关概念辨析3 1 2 2 国外对外商投资房地产的市场准入4 1 2 3 我国关于外商投资房地产市场准入的相关政策文献5 1 2 4 国内关于外商投资房地产研究综述6 1 3 研究方法与创新点。8 1 3 1 论文的研究方法8 1 3 2 论文可能的创新点9 第2 章外商投资我国房地产业市场准入概况1 0 2 1 外商投资我国房地产业市场准入的法律依据l o 2 2 外商投资我国房地产业市场的准入执行。1 0 2 2 1 外商投资我国房地产业市场准入的执行主体1 0 2 2 2 外商投资我国房地产业市场的准入执行情况1 l 第3 章沈阳市铁西区外商投资房地产业的市场准入情况1 2 3 1 外商投资铁西区房地产市场的基本情况1 2 3 1 1 外商投资铁西区房地产业的发展历程和现状1 2 3 1 2 外商投资铁西区房地产市场的种类1 5 3 1 3 外商投资铁西区房地产市场的原因1 5 3 1 4 外商投资对铁西区房地产市场的影响1 6 3 2 外商投资铁西区房地产市场的准入情况1 7 3 2 1 外商投资铁西区房地产业市场准入法律依据1 8 3 2 2 外商投资铁西区房地产业市场准入实施主体和程序1 9 3 2 3 外商投资铁西区房地产业市场准入的核心要素2 l 3 2 3 1 外商投资铁西区房地产企业项目用地的相关规定2 l 3 2 3 2 外商投资铁西区房地产企业新注册和增资的审批规定。2 2 第4 章外商投资铁西区房地产业市场准入中存在的问题及原因2 6 4 1 外商投资铁西区房地产业市场准入中存在的主要问题2 6 4 1 1 外商投资房地产业审批把关不严2 6 4 1 2 材料上报备案后企业还必须根据商务部要求提交额外补充材料一2 7 4 1 3 外商投资房地产业准入监管不利一2 7 4 1 4 外资房地产企业大量进入加大居民购房压力2 8 4 1 5 外商投资房地产业高质量项目少2 8 i v - 东北大学m p a 专业学位论文 目录 4 2 外商投资房地产业市场准入中存在问题的主要原因。2 9 4 2 1 地方逐利思想严重3 0 4 2 2 市场准入与后期监管严重脱钩3 2 4 2 3 地方利用外资任务繁重3 3 4 2 4 制度本身的缺陷工3 4 第5 章国外对外商投资房地产的市场准入监管情况及启示。3 9 5 1 国外一些发达国家房地产外资准入概况一3 9 5 1 1 美国对房地产外资的准入及监管3 9 5 1 2 法国对房地产外资的准入及监管3 9 5 1 3 新加坡对房地产外资的准入及监管4 0 5 2 外国准入及管制先进经验对我国的启示。4 0 5 2 1 管制动机方面的经验和启示4 0 5 2 2 管制权归属方面的经验和启示4 0 5 2 3 管制方法方面的经验和启示4 l 第6 章完善外商投资铁西区房地产业市场准入的对策4 3 6 1 完善相关法律和制度执行。：。4 3 6 1 1 尽快界定目前法律法规中未明确的问题4 3 6 1 2 将外资投资房地产的有关项目纳入资本项目管理4 3 6 1 3 尽快出台进一步的对策建立多重融资渠道4 3 6 2 严格把关外商投资房地产业项目的各项审批4 4 6 2 1 严格进行土地规划4 4 6 2 2 依法实施立项审批4 5 6 2 3 完善准入监管4 5 6 3 运用金融手段，完善市场准入和监管4 6 6 3 1 外汇管理部门对非居民个人姿金流入核定最高额度4 6 6 3 2 政府加强对外汇指定银行结售汇的监管一4 6 6 3 3 加大税收征收力度4 8 6 4 加强部门协调，建立监测预警体系。一。4 8 6 4 1 建立外资地产信息共享、联合监管机制4 8 6 4 2 加强与政府有关部门的沟通联系4 9 6 4 3 定期对新政策效果进行跟踪评估4 9 第7 章结论5 0 参考文献51 致谢5 3 作者简介5 4 v - 一，：。，l“毫 ， 0、 东北大学肝 专业学位论文第1 幸绪论 1 1 选题背景和意义 第1 章绪论 1 1 1 论文选题背景 2 0 0 0 年下半年西方经济步入萧条之后至今，房地产是西方各国唯一持续上涨的 资产市场，其上涨行情极为普遍，连日本房地产市场也于2 0 0 4 年出现了上世纪9 0 年代初泡沫经济破灭以来的第一次上涨。其中，据美国联邦住房企业和观察办公室 统计，仅2 0 0 4 年一年，美国房价平均涨幅就高达1 1 ，为1 9 7 9 年以来最高纪录n 1 。 2 0 0 5 年以来，主要西方国家房地产市场涨势依然没有止步。但西方国家这一轮房地 产大牛市毕竟已经临近尾声，从西方国家房地产泡沫中受益的群体都存在转移资金 的客观需要。 近几年，中央的系列调控措施收紧了中国房地产业的资金链，迫使开发商把目 光转向资本市场和海外市场。而直接上市、借壳上市、信托投资公司、各类基金( 公 募、私募) 、发债、外资合资、外资入股、海外投资银行等，为外资大举进入中国房 地产拓宽了渠道。 中国土地学会副理事长、秘书长黄小虎曾做过统计，外资是房地产开发的重要 资金来源之一。粗略估计，目前，包括直接投资和豪赌人民币升值的热钱已达数千亿 美元。海外基金的进入者，从早期的老面孔摩根士丹利、高盛扩大至印尼三林、基 汇、c a r g i l l 等，投资资金来源的多样性足以证明它们在加快进入中国市场的步伐。 以前投资中国地产的主要是以摩根为主的追求高利润的私募基金，但现在还包括了 欧洲、韩国甚至中东方面的外资住】。 三年前，随着国家振兴东北老工业基地政策的出台，为贯彻落实国务院办公厅 关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见，沈阳市委、市政府号 召全市各县区大力开展招商引资工作，不断改善投资环境，迎难而上，真抓实干。 特别是利用外资工作成为我市对外开放的一大“亮点一。其中尤以房地产行业利用外 资为主体，据相关主管部门统计，2 0 0 5 年全市实际利用外资指标为2 0 亿美元( 实 际完成2 1 2 亿美元) ，2 0 0 6 年为3 0 亿美元( 实际完成3 0 4 亿美元) ，2 0 0 7 年为4 0 亿美元( 实际完成5 0 亿美元) 。三年来全市实际利用外资指标中房地产利用外资的 比例逐年增加，2 0 0 6 年该比例约为5 3 ，2 0 0 7 年该比例预计将达到7 0 d 】。 沈阳市所辖l 市9 区3 县5 个开发区中，铁西新区是2 0 0 2 年6 月1 8 号，由铁 东北大学即a 专业学位论文第1 章绪论 西区和沈阳经济技术开发区合署组建。原位于铁西区境内的沈阳市7 5 左右的企业 陆续搬迁到开发区，铁西区重点发展现代商贸服务业。五年来，铁西区拆迁总计约 7 8 平方公里土地用于普通房地产和商业项目的开发和建设。铁西新区每年的实际利 用外资任务和完成情况在全市都排在第一位，其中房地产利用外资项目全部在铁西 区。关于外商投资工作，铁西区在全市最有代表性，尤其是在外商投资房地产方面。 截至目前，铁西区已经连续三年在全市各县区实际利用外资工作中排名第一。近两 年，铁西区的房地产项目更是国内外的投资热点。 1 1 2 论文选题意义 中国房地产业兴起于上个世纪8 0 年代，距今只有近2 0 年的发展历史，而中国 房地产业的发展壮大主要是在上世纪9 0 年代。目前，房地产业已经成为中国国民经 济的支柱产业之一，它对改善中国城乡居民的居住条件起着十分重要的作用。专家 预测，到2 0 2 0 年，中国城市化水平将提高到5 5 ，城镇人口将达到7 亿以上，按人 均需住房2 0 平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增住房2 亿平方米以上，房地产 业在国民经济和社会发展中的重要地位将逐渐突出嘲。 随着中国投资环境不断完善，房地产市场的快速发展，一些外资地产巨头正以 不同的投资形式迫降中国，争吃中国乳酪。据预测，未来4 年内，中国内地房地产 开发投资将达3 5 8 0 亿元人民币，平均年增长率为7 。而住宅项目2 5 的边际利润率， 更是吸引着外资的眼球哺1 。目前有外资参与的房地产企业多达5 0 0 0 家，占全国房地 产开发企业总数的2 0 9 6 。 投资中国房地产市场的外资可以分为两大类，一类是投资者自身就是房地产开 发商，它们通过成立独资公司或与当地公司成立合资公司的形式直接开发楼盘，属 于直接投资；另一类是海外基金和不动产投资银行，他们往往以股权形式入股内地 优秀的房地产公司，自己并不参与经营，或者成立房地产投资基金，直接购买有升 值潜力的物业，属于间接投资嘲。 外资在我国房地产业中的地位己经举足轻重，在近两三年内已有3 亿至2 0 亿美 元的海外资金直接投向中国房地产市场h 1 。虽然外商投资国内房地产市场还存在着 明显的地域差异，过去几年外商直接投资的地区主要局限在沿海城市和中心城市， 尤其集中在北京、上海、广州、深圳等少数城市。但近两三年，像沈阳等二线城市 也陆续成为外资地产的重点投资区域。 从另一方面看，中国的房地产业还处于起步、成长阶段，无论在技术含量，还 是管理水平上都是比较落后的，中国房地产企业数量和从业人员虽多，但真正有实 力、高素质、高水平的企业还是非常少，何况中国的大多数房地产开发企业尚未真 一； 东北大学m p a 专业学位论文 第1 章绪论 正建立起现代企业制度，管理体制上存在许多弊端，综合竞争力较弱。外资进入房 地产领域在带来冲击的同时，也会带来先进的观念和管理模式，刺激国内房地产开 发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本、提高 产品品质，改变我国房地产业普遍低效的经营状态，增强企业的竞争能力，生产出 高水平的、更适合消费需求的房地产产品。而国外先进的房地产服务公司的进入必 然会引发国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上的较大改变，提高房地产服 务业的服务水准，进而提升地产业的供给水平，实现产业升级。国外金融机构进入 中国，会明显改善中国住房金融发育不足的状况，促进金融完备。这样，中国房地 产市场竞争也将会呈现更加激烈的状况，而消费者将会成为最大的受益者嘲。 虽然从2 0 0 6 年起，国家相关主管部门陆续出台了一系列限制外商投资房地产的 政策，但东北地区，尤其是沈阳市房地产市场还很健康，仍然存在发展空间和不断 增长的需求。由于区位和发展优势，沈阳市铁西区土地资源丰富，开发潜力巨大， 加之优良的自然和社会环境，铁西的房地产迅猛发展，并已经成为区域经济发展的 支柱产业之一。铁西区房地产市场是一个尚不成熟但已经进入快速发展周期的市场， 其发展空间很大，但目前，在铁西区投资的外资地产商还不多，并且直接投资的方 式仅限于独资企业或合资企业。因此，在国家房地产利用外资新的形势下，对沈阳 市铁西区外商投资房地产市场的准入和监管进行研究分析，找出存在的问题，从而 进行完善，为吸引大品牌高质量外资地产商的快速进入和发展将有重要的现实意义。 1 2 文献综述 1 2 1 题目中关键词及相关概念辨析 1 2 1 1 房地产的概念 房地产是房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地建筑物上不可分离 的部分及其附带的各种权益。在英语中，房地产通常表述为r e a le s t a t e 或r e a l p r o p e r t y ，即不动产嘲。 1 - 2 1 2 外资的概念 外资是指来自境外的资本。它是国际资本流动的产物，包括外国直接投资( f d i ) 和外国间接投资( f i i ) 。如果能够直接控制企业，对其经营管理直接施加有效影响， 这种投资就是直接投资。国际货币基金组织认为：外国直接投资是“在投资人以外的 国家( 经济) 所经营的企业中拥有持续利益的一种投资，其目的在于对该企业的经营 管理具有有效的发言权。 在我国外商直接投资主要包括外商独资经营、中外合资 经营和中外合作经营三种经营方式。 东北大学m p a 专业学位论文第1 幸绪论 外国间接投资是“一国企业中的投资有效地被另一国的居民( 企业) 所控制 ，这 种投资是“为了获得投资收入或资本收益 ，而不是对企业的经营有直接兴趣。外国 间接投资的主要形式有国际存款、国际信贷、国际有价证券交易及国际融资租赁等 a 盘【l o 】 号宁 1 2 1 3 房地产投资的概念 房地产投资是一种将资金或资源投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理 等方面，以获得最大限度利润的经济行为。 1 2 1 4 外商投资房地产的概念 外商投资房地产领域既包括房地产开发( 一级市场) ，也包括购买境内房地产( 二 级市场) 1 1 o 我们这里研究的外商投资房地产，主要是指国外或境外的投资者把资 金投入我国大陆的房地产行业，竞买境内房地产开发用地，建设普通住宅和商业房 产的项目，是直接利用外资的一种形式。 1 _ 2 1 5 外商投资房地产准入的概念 外商投资房地产的准入主要是指国家相关主管部f - j $ i j 定并颁布的，对外商投资 境内房地产有指导和规制的方针政策，如相关文件及通知n 铂。例如，在2 0 0 7 年1 2 月1 日开始执行的外商投资产业指导目录( 2 0 0 7 年修订) 中规定，我国将继续限制 外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资 土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交 易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行目 录( 2 0 0 4 年修订) 的鼓励投资类别中删除。 1 2 2 国外对外商投资房地产的市场准入 世界上许多国家出于国家安全等目的，综合运用外资、土地、金融、税收等多 种手段，加强对外资流入房地产市场的准入和管制，促进房地产市场健康发展。总 体来说，这已经成为国际上通行做法。根据国际货币基金组织2 0 0 3 年各国汇兑安 排与汇兑限制，在国际货币基金组织的1 8 7 个成员中，有1 3 7 个成员对外资投资房 地产实施管制。其中既有发展中国家也有发达国家，既有货币可兑换国家还有不可 自由兑换国家n 羽。 比如阿根廷、爱沙尼亚、墨西哥、土耳其等国限制非居民投资或购买房地产的 区域，对边界、海岸线或军事用途区的土地及其地上附属物的投资有明确的规定； 塞浦路斯、新加坡、波兰都要求对超过一定面积、规模的房地产进行审批；澳大利 亚、埃及等国的法律规定，持有房地产满1 - 5 年以上才可以交易。此外，一些国家 对非居民投资还设有禁止性条款。 4 东北大学肝 专业学位论文 第1 章绪论 美联邦政府对外资一贯采取倾向鼓励的中立政策。普遍开放的经济制度加上国 民待遇原则的实行也促进了外资的流入。不过，优惠的鼓励政策也并非意味着外资 就可以畅通无阻，美国对外国在美的投资也设有不少限制。在房地产方面，美国对 外资的限制是比较严格的。美国原则上限制外国人对不动产拥有直接所有权，不过 不少州对外国人购买不动产都没有限制或要求履行报告的制度。除此之外，美国在 航空、通讯、水电、土地、航运等多个方面也都对外资有着不同程度的限制。 作为发展中国家，印度政府允许1 0 0 ，6 海外直接投资( f d i ) 进入建筑业和房地 产开发领域，以刺激对重要基础设施的投资。允许外资进入的范围包括基础设施和 房地产开发项目住宅、酒店、度假村、医院、娱乐场所及教育设施。然而，海 外投资者仍不允许在i t 工业园及其他特别指定地区以外的地方购买完整的商业项 目。印度在经济自由化、降低关税以及对外资开放产业投资方面比中国落后大约1 2 年，一直以来，为保护本国金融业，在市场准入规定了较多的条件和限制，表现为 限制外国金融机构的数量，或限制某个分部门的外资总额。印度每年只颁发1 2 个外 国银行许可证，外国银行的资产不能超过整个国内银行资产的1 5 ，1 9 9 6 年以前， 印度外资银行的控制率几乎为零。 像中国这样对境外机构和个人投资房地产开发和销售环节没有实质性限制的国 家在全世界非常少见。 1 - 2 3 我国关于外商投资房地产市场准入的相关政策文献 从2 0 0 6 年起，在不到两年的时间里，国家有关部委陆续下发了5 份关于外商投 资房地产行业的有关市场准入和监管的重要文件及通知。 2 0 0 6 年7 月1 1 日，建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、 国家工商行政管理总局、国家外汇管理局下发建住房 2 0 0 6 1 7 1 号文件： 关于规范 房地产市场外资准入和管理的意见。该文件是现阶段外资房地产市场准入和监管的 框架性指导政策，对外商投资房地产市场准入条件、外商投资企业房地产开发经营 管理、境外机构和个人购房管理、强化和落实外资房地产监管责任等，提出了明确 要求。 2 0 0 6 11 7 1 号 ：意见中，对外商投资房地产企业借用外债的条件已经作了明 确的规定，即“外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得 国有土地 使用证的，或开发项目资本金未达到项目投资总额3 5 的，不得办理境内、境外 贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。 需要说明的是，注册资本金按期足额交付、取得国有土地使用证以及开发 东北大学m p a 专业学位论文 第1 章绪论 项目资本金达到项目投资总额的3 5 这三个条件都必须达到。如果缺少其中一个条 件，外商投资房地产企业都不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债 结汇核准。 商务部办公厅于2 0 0 6 年8 月1 4 日发出了商资字 2 0 0 6 1 9 2 号通知：关于贯彻 落实 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见) 有关问题的通知。就外商投资 房地产企业的类型、外商投资设立房地产企业的投资总额与注册资本的比例要求、 批准及注册登记手续、外商投资房地产企业的项目转让、境外投资者对境内房地产 企业的并购等上述 ：意见中的相关内容，作了进一步操作性明确。 2 0 0 6 年9 月1 日，国家外汇管理局、建设部联合发布了汇发( 2 0 0 6 ) 4 7 号通知： 关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，对境外购房主体，包括境外机构 在境内设立的分支、代表机构；在境内工作、学习时间超过一年的境外个人；港澳 台居民和华侨等购买境内商品房的外汇管理以及外商投资房地产企业的外汇收支及 外债登记管理等，做出了详细明确的规范。 2 0 0 7 年5 月2 3 日，商务部、国家外汇管理局联合发布商资函( 2 0 0 7 ) 5 0 号通 知：l ：关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。该文件是 在项目审批和外汇监管领域对上述几个文件的延伸和深化，也是最近阶段审批备案 和外汇监管操作规程的主要政策依据。主要涉及项目公司原则、商业存在原则、境 外融资限制、返程投资限制、项目备案规则、违规罚则等内容。 2 0 0 7 年7 月l o 日，国家外汇管理局发布了关于下发第一批通过商务部备案 的外商投资房地产项目名单的通知。 事实上，中国加入世界贸易组织以来，对外商投资的规定，一般按照外商投 资产业指导目录执行，中国没有法律规定限制外商投资房地产，对外商投资房地 产的，如果相关报批材料准备齐全，审批机关没有权利不予批准。 1 2 4 国内关于外商投资房地产研究综述 河北工业大学张丽萍在她的一篇论文中指出，改革开放以来，我国的房地产领 域引进了大量的外资。外资的进入，增加了房地产投资的总量，改善了居民的居住 条件；房地产外资的进入，提高了我国房地产行业的技术水平，促进了房地产相关 行业，包括水泥、钢铁、塑料、木材、玻璃及其他建筑材料行业的技术进步：房地 产外资的进入，还对我国城市建设和管理体制的改革发挥了巨大的推动作用。 同时她还认为，尽管中国地产业已经历十几年发展，目前市场也具有强大诱惑 力，但是境外投资商依然理性地看重内地地产业的市场风险。近年来，除少数城市 外，外资地产企业并未全面进入中国。可以说，外商在中国内地房地产市场的投资 ， 东北大学m p a 专业学位论文第1 章绪论 仍处于。摸着石头过河斗阶段。而政策不畅、市场结构不合理、运作不规范、本土 化陷阱及地产泡沫等都是外资进入的障碍。 对外经济贸易大学姜晓燕在她的论文中阐述道，出于对土地资源的稀缺性、公 共利益和军事安全以及限制非居民资金炒作等因素的考虑，国际上许多国家对非居 民投资房地产都有不同程度的限制。中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个 人投资开发和销售环节没有重大限制的国家，外资进入中国房地产行业成本很低。 外资通过非居民和个人投资房产，进入中国房地产行业并无任何障碍。 饶玮、刘颖在国际金融杂志上发表文章，指出由于我国房地产需求仍然旺 盛，豪赌人民币升值等原因，限制外资进入房地产收效不大。总而言之，外资地产 商通过地产开发不仅可以获得巨额的投资回报，而且还可享有人民币升值的附加收 益，再加上税收优惠政策，在这些多重利益的驱使下，大量外资涌向中国房地产业 的局面可能仍会持续。 河南高等商业专科学校李琰提出外资进入一国房地产行业会给经济和社会带来 多方面的负面影响，所以当今世界上大部分国家都对外资进入本国房地产行业实行 严格限制。针对我国目前外资积极介入房地产行业的现状，避免对我国经济造成更 多的不良影响，我国应对外资进入房地产采取相应的措施。 宋琦、初本德主编的 利用外资管理实务一书针对外商投资东北老工业基地 房地产进行了研究，他们认为，进一步扩大对外开放，积极有效地利用外资，是加 快沈阳经济社会发展的需要，也是实现沈阳老工业基地振兴的重要途径。 书中，以沈阳市为背景，针对外商投资房地产的发展和变化进行了分析，指出 了其给外汇管理带来了一定的影响：首先，对房地产业外资流入和流出缺乏有效监 管手段；其次，支付结汇制无法有效控制房地产外资的过度流入；第三是非居民购 房相关外汇管理亟待规范。 刘群在 利用外资管理实务一书中，指出老工业基地进一步对外开放政策加 快了外资流入的规模和速度，资本逐利的本性，使外资流入房地产业呈现出较快的 增长趋势，外资流入出现结构性失调。仅以2 0 0 6 年6 月份沈阳市外资外汇登记数据 为例，房地产公司流入外资1 4 3 7 8 亿美元，占沈阳市当月外资外汇数据总量的 5 0 5 。而2 0 0 5 年同期房地产公司流入外资为1 2 2 4 万美元，占当月外资外汇数据 总量的2 8 2 6 。无论从绝对量还是相对量看外资房地产公司资金流入规模都在急剧 扩大。而且，房地产的外汇资金有大进大出的特点。 他建议：外汇管理机构应配合相关管理部门尽快出台外资房地产公司运营及管 理的外汇实施细则，从外汇登记管理、资金结汇管理、注销登记管理等方面对外资 房地产公司进行规范，使流入房地产公司的外资真正做到合规、有序、可控。建议 东北大学m p a 专业学位论文 第1 章绪论 加快直接投资工作的电子化建设进程，形成直接投资数据采集、加工、输出的电子 化、自动化、增加系统的预警和统计分析功能，强化直接投资非现场监管手段，有 效检测跨境资本流动。 外商直接投资房地产主要是在中国境内建立独资或合资房地产开发企业和建筑 设计公司以及房地产中介和咨询公司。在中国的外资房地产开发企业以港资为主， 他们在1 9 9 2 年前后正式进入中国。进入初期，主要的投资方式是当地出地，港商出 钱，后来是合资合作，直至建立独资公司。目前国内的港资房地产开发公司多以独 资企业身份参与房地产开发。而欧美大型房地产企业由于政策限制，地域、文化差 异的制约，多选择与内地房地产开发公司合资成立项目公司，合作开发项目。新加 坡的大型房地产开发机构也取得了在中国设立独资公司的资格，并且活跃在一二线 城市房地产开发市场。欧美房地产商进入中国，多选择设立中国最缺乏的建筑设计 ， 以及房地产中介公司。目前全球最大的2 2 5 家国际工程承包公司中，已经有1 4 0 家 在内地开展业务，内地已批准1 2 0 家中外合作或合营的建筑工程设计事务所。很多 港台中介也进入上海、北京等热点地区的房地产市场，主要从事高端一手、二手房 以及商业物业的租售业务，也为境外投资者提供投资咨询等业务。 目前在东北地区，外商直接投资房地产主要还是体现在建立独资或合资房地产 开发企业，而投资建筑设计公司及房地产中介和咨询公司的很少。 1 3 研究方法与创新点 1 3 1 论文的研究方法 1 3 1 1 理论分析方法 本课题从外商投资中国房地产的市场准入现状出发，结合东北振兴期间沈阳市 外商投资房地产的市场准入情况，以铁西区为例，对其进行了研究和分析，通过比 较论证提出了铁西区在外商投资房地产的市场准入的优劣势以及同沈阳市其他城区 的差别。为今后铁西区政府更好监管外商投资房地产的市场准入提供了理论依据。 1 3 1 2 实证调查方法 通过对沈阳市铁西区外商投资房地产市场准入情况进行实地调查，深入了解铁 西区在外商投资房地产市场准入方面的现状以及存在的问题，为本课题进一步的研 究和提出完善对策提供现实依据。 1 3 1 3 案例分析方法 通过对铁西区外商投资房地产市场准入的案例进行总结分析，为指导铁西区今 后更好完善外商投资房地产市场准入提供了重要的参考。 8 东北大学i r a 专业学位论文第1 章绪论 1 3 1 4 定量研究与定性研究相结合 本课题除了对沈阳市铁西区外商投资房地产的市场准入进行了定性研究分析， 还运用相关理论对铁西区外商投资房地产的市场准入进行了定量的分析，如运用具 体的指标进行了定量分析，两者有效结合，论证有力。 1 3 2 论文可能的创新点 1 3 2 1 提出了铁西区外商投资房地产市场准入和预警分析体系 通过建议形成沈阳市及铁西区外商投资数据采集、信息、加工、输出的电子化、 自动化，增加系统的预警和统计分析功能，提出了沈阳市及铁西区外商投资工作的 电子化建设概念，对其他地区完善外商投资房地产的市场准入提供有益的借鉴。 1 3 2 2 对如何处理好“限制类投资产业和“利用外资 的关系进行了论述 目前学术界对如何处理好限制类投资产业和利用外资的关系鲜有研究，很多学 者把二者的关系绝对化，本课题提出了作者自己对限制类投资产业和利用外资关系 的理解和认识。 1 3 2 3 提出了沈阳市外商投资房地产的市场准入制度框架和对策创新 通过对国内外针对外商投资房地产的市场准入的先进经验的总结分析，结合沈 阳市及铁西区的实际情况，提出了一套切实可行的电子化建设进程，涉及政策解读 系统、网上准入预审系统和实现多部门联合监管等多个方面。 为其他学者完善外商投资房地产的市场准入提供了有益的借鉴。同时也为各级 政府今后更好开展招商引资工作提供保证和依据。 东北大学m p a 专业学位论文笫2 幸外商投资我国房地产业市场准入概况 第2 章外商投资我国房地产业市场准入概况 外商投资我国房地产业有2 0 多年的发展历程。主要经历了四个发展阶段：即 1 9 8 5 1 9 9 2 年的起步阶段，1 9 9 3 1 9 9 6 年的外商房地产投资的高潮阶段，1 9 9 7 2 0 0 3 年的外商房地产投资徘徊不前阶段，2 0 0 3 年以后新变化发展阶段 1 4 。 2 1 外商投资我国房地产业市场准入的法律依据 外资进入我国房地产开发行业，主要是依据我国相关法律、法规等政策性文件。 如 ：外商投资产业指导目录、 ：公司法、相关通知和意见等u 埘。 无论是2 0 0 2 年3 月发布的外商投资产业指导目录，还是2 0 0 4 年1 1 月发布 的新外商投资产业指导目录，其指导思想无疑都是正确的，就是对外商在房地产 领域的投资鼓励与限制并举，一方面，新、旧外商投资产业指导目录中鼓励外 商投资产业第八类都是房地产业( 普通住宅的开发建设) ；另一方面，2 0 0 2 年版外 商投资产业指导目录的限制外商投资产业中，纳入了房地产类的两种项目：土地 成片开发( 限于合资、合作) ：高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、 经营，2 0 0 4 年版外商投资产业指导目录限制类别又增加了“大型主题公园的建 设、经营 一项。 2 0 0 6 年7 月2 4 日由建设部、商务部等六部委联合会签的关于规范房地产市 场外资准入和管理的意见通过官方途径正式公开发布。这是在对国内房地产相继 出台国八条、国六条、九部委十五条意见等宏观调控一系列措施之后，针对外资购 房的首部约束性措施，在对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构 和个人购买房产等三大领域设置十四道“卡 。该意见是一项十分温和的政策， 对遏制外资进入国内房地产炒作仍然有不少需要改进的地方。 2 0 0 7 年5 月2 3 日商务部、国家外汇管理局联合发布了 ：关于进一步加强、规 范外商直接投资房地产业审批和监管的通知( 也称5 0 号通知) 。该文件是在项目审 批和外汇监管领域对上述几个文件的延伸和深化，也是外商投资房地产业项目审批 备案和外汇监管操作规程的主要政策依据。 2 2 外商投资我国房地产业市场的准入执行 2 2 1 外商投资我国房地产业市场准入的执行主体 1 0 东北大学m p a 专业学位论文第2 章外商投资我国房地产业市场准入概况 外商投资我国房地产业市场准入的执行主体是驻各级行政审批大厅的外经系统 主管部门。外经贸部门依法对外商投资房地产企业进行立项审批e 1 6 。 2 2 2 外商投资我国房地产业市场的准入执行情况 2 0 世纪9 0 年代，由于北京和上海地区的机会较多，房地产市场及相关金融市 场比较成熟，并且两个城市的房地产波动性较小，两地房地产市场为外商所青睐。 近几年，随着上海、北京优质商业物业资源的下降，外资逐步从上海、北京等一线 城市过渡到二线城市，大量海外资金逐渐开始向二级城市渗透n 耵。 国家工商总局公布2 0 0 7 年全国外商投资企业登记管理基本情况统计数据显示， 中国实有外商投资企业截至2 0 0 7 年底共有2 8 6 2 万户，比上年增长4 1 4 ；实有投 资总额达2 1 l 万亿美元，比上年增长2 3 5 。 2 0 0 7 年外商对华直接投资( 不包括金融业) 达7 4 7 7 亿美元，比上年增长1 3 6 ， 连续两年刷新了历史纪录。其中，制造业投资为4 0 8 7 亿美元，比上年下降4 6 ， 在总投资额中所占比重跌破了6 0 。与此相反，非制造业方面的投资达3 3 9 亿美元， 强劲增长4 7 5 。特别是对房产的投资