（公共管理专业论文）我国房地产税制研究.pdf

中文摘要 随着市场经济的深化和发展，我国现行的房地产税制体现出较多的与市场经济不适应的 问题。房地产税制的改革已势在必行。纵观现行的房地产税制体系，主要存在以下问题：一、 房地产开发环肖收费较多，以费挤税现象严重；二、房地产流转环节税负担较重，而保有环 节较轻，客观上刺激了房地产投机行为；三、房地产税制体系设置不合理，存在内外税制不 统一、税负不平衡多环节、多次征、重复征税现象。从世界范围来看，大多数国家的房地 产税制都偏重于房地产保有环节，以房地产评估价值作为计税依据，基本上都是地方的主体 税种，占地方税的一半以上，地方有比较大的征管权限。借鉴国际上人多数国家的先进经验， 我国房地产税制体系改革可以按照“正税、明租、少费”的原则对现行房地产税制体系进行 较大幅度的调接，重点是在房地产保有环节开征“房地产税”，减少流转环节的税费设置。 但从我国的实际情况来看，我国目前还不具备开征房地产税的条件和要求。 关键词：房地产税制，年租制，非经营性增值，十地使用金 a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h em a r k e te c o n o m yd e e p l y ，o u rc o u n t y sa c t i v er e a le s t a t et a x s y s t e md o e s n ta d a p tt ot h em a r k e te c o n o m yd e a d l y w eh a v et or e f o r mt h er e a le s t a t et a xs y s t e m u r g e n t l y w h e nw es u r v e yt h e r e a le s t a t et a xs y s t e m ，w ew i l lf i n dt h e s em a i np r o b l e m sa s f o l l o w s ：f i r s t ，i nt h ed e v e l o p m e n t sl i n k so f t h er e a le s t a t eap r o p e r t yd e v e l o p e rh a st os p e n dt o o m u c hm o n e yi np a y i n gv a r i o u sf e e sm e a n w h i l et h eg o v e r n m e n tu s u a l l yc o l l e c t sf e e si n s t e a do f t a x e s ，w h i c hp h e n o m e n o ni sv e r ys e r i o u s ；s e c o n d ，t h et a xo f t b ec i r c u l a t i o no f r e a le s t a t ei sm o l e t h a nt h e r e t e n t i o nl i n k ss ot h a ti ts t i m u l a t e sr e a le s t a t eb u s i n e s s ；t h i r d ，t h e r e a le s t a t et a x s y s t e m ss e t u pi sn o te q u i t a b l e ，w h i c hc a u s e st a x e s f o re n t e r p r i s e sw i t hf o r e i g ni n v e s t m e n ta n d f o r e i g ne n t e r p r i s e sd i f f e r e n tf r o mt a x e sf o rd o m e s t i cc o r p o r a t i o n ( t h ef o r m e ri sl o w e rt h a nt h e l a t t e r ) ，m e a n w h i l et h e r e a r em a n yt a xl i n k sa n dp h e n o m e n ao fr e p e a t e d l yc o l l e c t i o nt a x s e r i o u s l y i nt h er a n g eo ft h ew o r l d ，t h er e a le s t a t et a xs y s t e m sl a yp a r t i c u l a rs t r e s so nt h er e a l e s t a t er e t e n t i o ni nm o s t l yn a t i o n s ，w h e r et h e ya c c o u n ta p p r a i s a lo f r e a le s t a t ea sa t a xb a s i s m o s t o ft a x e sb e l o n gt op r o v i n c i a lm a i nt a x e ss ot h a tl o c a lg o v e r n m e n t sh a v ep o w e rf o rl e v y i n ga n d c o n t r o l l i n g b e n e f i t i n gf r o mm o s to fn a t i o n s a d v a n c e de x p e r i e n c e ，o u rc o u n t y sr e f o r mo fr e a l e s t a t et a xs y s t e mm a ya d j u s ts i g n i f i c a n t l yc u r r e n ts y s t e ma c c o r d i n gt ot h ep r i n c i p l eo f ”p r i n c i p a l t a x ，c l e a rr e n t ，l i t t l ef e e ”a n de m p h a s i so nl e v y i n gr e a le s t a t et a xi nt h er e t e n t i o nl i n k sm e a n t i m e r e d u c et h et a xa n df e eo ft h ec i r c u l a t i o no fr e a le s t a t e h o w e v e r ，a c c o r d i n gt oo u rc o u n t r y s c u r r e n te o n d i t i o nw ec a l ln o tl e v yr e a le s t a t et a x k e y w o r d s ：r e a le s t a t et a xs y s t e m ，a n n u a lr e n t a ls y s t e m ，n o n o p e r a t i n ga p p r e c i a t i o n ，l a n du s ef e e i i 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名 盗雄 时问： 2 叩年3 - 月豁日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或 扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同意中国农业大学可以用不同方式在不同 媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 时间：p ；年j 月够目 聊虢哼坪帆伽苦咿f 日ii 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 第一章绪论 “实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有芙收费。 在统一税政前提f ，赋予地方适当的税政管理权。创造条件逐步实现城乡税制统一”。这是十六 届三中全会为我国房地产税制改革划了一个大的框架。事隔两年之后，“十一五”计划再次提出 “稳步推行物业税，规范地出让收入管理办法”。 解读这先后鼯次“意见”，给我们传达的信息就是我国房地产税制将进行改革，是在条件成 熟的时候，先试点后全面推行的办法稳步推进，也就是实行“渐进式”的改革方案。 房地产税制改革是一个大的方向，不可逆转。 1 1 房地产税、房地产税制的涵义 房地产的涵义通常定义为土地及其圃着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其 权属关系的总称。在现代市场经济中，房地产包括两个方面的内涵：一方面是房地产以土地和房 屋设施为其存在的物质形态，是区别于其他财产的物质特征，也是界定房地产税征税对象的标志； 另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，也就是我们常说的有明晰的产权关 系。 从众多的西方国家来看，房地产税就是针对房地产而设置的一个税种，有的国家称财产税或 不动产税，只有英国和我国香港称物业税。 房地产税制即房地产税收制度，是指针对房地产业发展的特点，在房地产各环节设置了各种 不同的税种对房地产行业进行宏观调控，所有这些税种的总和即构成了一国的房地产税收制度。 1 2 房地产税、物业税与房地产税制的关系 中共中央先后在十六届三中全会和十六届五中全会提出了要在适当时候开征物业税。该物业 税即是指对拥有房地产产权主体的单位和个人征收的一种税，是一个财产税性质的税种，与其他 国家的不动产税、财产税、房地产税是一个概念，没有本质的差别。但物业税的概念容易引起混 淆，物业税的概念让人容易和物业管理联系起来，引起误解。国务院发展研究中心“房地产税制 改革课题组”提出要慎用。物业税”这个词最好用“房地产税”或者“不动产税”。目前仅有 英国和我国香港使用了物业税这个概念，但其内容又与所称的不动产税或者房地产税有很大的不 同。其中我国香港的物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批准的房地产持有 人，权益拥有人、终生租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者。而计 税依据是应评税净值，即应评税值扣除拥有人支付的差饷后，减去2 0 的修缮及其支出免税颧后 的余额。除此之外，他们还对楼宇开征了差饷税用于支付警察的工资、薪金等。其他国家几乎 没有物业税这种提法。房地产税和物业税实际上是一个概念，两种说法。 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 1 。3 我国房地产税制的历史沿革 我国真正意义上的房地产税制是在1 9 2 8 年，广州首创了土地税。1 9 3 0 年国民政府制定了土 地法，开征了地价税和土地增值税。这就是我国早期的房地产税制。 新中国成立以后，政务院颁布了全国税政实施要则，规定全国统一征收地产税，同年6 月调整税收，将地产税和房产税合并为房地产税。1 9 5 1 年8 月颁布实施的中华人民共和国城市 房地产税( 现在仍适用下外商投资企业、外国企业和外国人) 是相对比较规范的房地产税制， 对我们今天所要研究的房地产税或者说中央提的物业税有很大的借鉴意义。到1 9 8 4 年的时候叉 新设置了房产税和城镇土地使用税，适用于内资企业和中国公民，而外商投资企业、外国企业和 外国人仍然适用城市房地产税。 1 9 8 3 年，国家为了适度控制基本建设投资规模，压缩非生产项目投资，保证重点基本建设的 顺利进行，发布了中华人民共和国建筑税征收暂行办法，对基本建设投资进行调控。随着我 国市场经济的发展，为了实现对固定资产投资进行宏观调控，1 9 9 1 年将建筑税改为固定资产投资 方向调节税，同时对其内容也作了较大幅度的修改。 我国现行房地产税制体系是在上个世纪8 0 年代中期随着房地产行业的发展而逐步形成的。 1 9 9 3 年底，对我国的税制进行了结构性调整，房地产行业所涉税种也基本形成。具体的涉及房地 产行业的税种有1 0 个左右。( 见表1 - 1 ) 表1 1 房地产行业所涉税种统计表 2 中国农业人学硕士学位论文 第一章绪论 1 4 国内研究现状 国内对房地产税制的研究主要集中在最近几年，尤其是在十六幅三中全会，中央提出“条件 具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”以后，各种相关报道日渐增多，从 事这方面研究的人也多了起来。但从总体来看都楚分析我国现行的房地产税制存在的诸多问题， 然后借鉴国外成熟房地产税制的特点和方式，提出改革我国房地产税制的构想。目前国内研究房 地产税制的观点主要集中在以下四个方面： 1 4 1 房地产的取得阶段，在现行的土地批租制度下普遍倾向于仍然维持现行的收 取土地出让金制度 如上海市土地学会的俞汉卿同志认为：山让金是若干年( 如4 0 年，5 0 年，7 0 年) 地租总和的现 值。租和税不能混同，那种把出让金并入物业税可以降低房屋成本的说法，不仅把租和税混同起 来，而且在计算上也大有问题。说把若干年土地出让金按年平均分摊并人物业税是不对的。出让 金是若干年地租总和的现值，出让金要还原为若干年地租的总和再若干年分摊，才是年地租额， 两个数量是不等的，后者要大于前者。同时，地租、地价的高低对房价会有影响，但不是地价决 定房价。地价、房价在市场经济条件下，都决定于供求关系，土地供应不足，地价就会上涨：房 屋供应不足，房价也就上涨。要降低房价只能设法增加房屋的供应，房屋增加了，房价才能平稳 或者下降，这是市场经济的规律，不是以人的意志为转移的。地价低，房屋成本低，但房屋供应 不足的情况r ，房价照样猛涨；地价高，房屋成本高，但房屋供大于求，房价不仅不能上升反而 要下降，这些都是现实情况，是市场经济规律，是供求关系对价格作用的表现。我们一定要按经 济规律办事。如果把土地使用权出让金并入物业税，那么就是税吃了租，就把十地市场取消了 这是不符合完善市场经济体制精神的，也不符合完善财税体制要求的。 另外，中国社会科学院财政与贸易经济研究所的何振一同志对物业税不能取代土地出让金也 阐述了四个方面的原因： 一是以税代价与市场经济相悖。他认为：市场经济的根本特征就是社会资源通过市场机制来 配置。以物业税替代地价，是与土地资源配置市场化不相容的。以物业税替代地价后，由于房地 产价格中剔除了地价，也与发展房地产市场要求相矛盾。房地产作为投资对象的一个重要前提， 就是房屋要存在升值空间，而房屋之所以能够升值主要是以土地升值为基础的。离开土地升值， 房屋本身是难以升值的，房屋随着时间推移，它是要不断发生自然磨损的，一般情况下它只能是 贬值。所以剔除地价的房屋，是没有投资价值的 二是以税代价与新的发展观相矛盾。他认为土地是人类社会赖以存在和发展的基本物质条 件。土地资源不仅面积有限，极为稀缺，而且具有不可移动性。土地资源这种特性，决定了人类 不可能无限量的开发利用土地，只能在仅有的厩积内合理使用，不断提高其使用效率，才能确保 人类生产和生活的可持续发展。在这种情况下，要实现全面、协调、可持续发展，惟一出路就是 彻底落实“珍惜每一寸土地，充分合理的开发利用土地， 切实保护好耕地”这一基本国策。而 实行以物业税替代地价，对房地产开发者无偿供给土地的办法，不仅排除了市场机制对土地资源 配置的优化作用，而且也不利于土地的节省和合理开发利用。因为，土地无偿供给，对房地产开 发商来说，浪费土地对其开发成本是没有任何影响的，相反，却是多占用多得利，这将十分不利 3 中国农业大学硕士学位论文 第一覃绪论 于合理开发利用土地的基本国策和新的发展观的贯彻落实。 三是以税代价不利丁廉政建设。他认为近年来，土地腐败案作时有发生，造成这种情况的一 个根本原因，就在丁- 我国土地管理从计划经济向市场经济转换滞后，土地开发供给市场化范围狭 窄，还保留着大量的行政划拨和行政定价的模式。当前为了在土地批租方面防1 腐败，政府正在 人力推进国：t 资源经营性开发的市场化改革，全面实施经营性十地使用权招标、拍卖、挂牌出让 的制度。实行以物业税替代地价，从土地批租制度退回到行政划拨制度，实际上是对当前土地出 让市场化改革的否定，势必为七地腐败留下新的空间。 四熊以税代价缺少可行性。他认为以物业税替代地价，不仅从理论上讲不合理，从实践上看， 也存在很人的不可行性。它将使物业税在征收计税时失去科学标准，会造成大量国土收益的流失， 给我国城市化发展带来困难。主要的原因就是地方财政收入将会大幅度下降，从而导致地方建设 资金和实施公共管理事务所需资金缺乏而影响地方政府的正常运转。 浙江嘉兴学院的张建华同志为此还专门写了一篇物业税不应取代土地出让金的文章，( 江 苏商论2 0 0 4 年第1 1 期) 他从五个方面说明为什么物业税不能取代土地出让金。一是将使城市建 设资金大量减少；二是无法确保政府今后的土地收益：三是无法与现行房地产法律体系接轨；四 是可能导致房地产市场更为混乱：五是无法从根本上降低高房价。鉴于此，他认为：物业税涉及 土地、房地产一、二级市场现行的法律法规，并且牵扯到社会上各个阶层和团体的利益，需要相 当k 的一段时间来进行前期配套政策的改革，因此。全面开征物业税为时尚早。目前，我们应该 首先对那些不能适合房地产市场发展的税种进行调整，如扩大房产税和城镇土地使用税的征税范 围；改革房产税的计税依据，将原来按一次减除原值1 0 - - 3 0 之后征收改为按房产评估价格征 收等，等到各方面条件成熟、市场和消费者有了一定的承受能力，再开征物业税，既符台十六届 三中全会提出的“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取 消有关收费”的要求，又可以避免对当前房地产行业造成不必要的冲击和影响。 1 4 2 房地产的开发阶段，多数同志认为应该实行费改税 由于这一过程中目前涉及的税收只有建筑业营业税及附加，不是对开发商而是对施工单位。 开发费用大部分是各建设主管部门收取的各种规费，名目繁多且差异较大，很大一部分是出于部 门利益而收取的对房地产市场只有弊端毫无益处。 在这个环节中南大学商学院的冯菱君王海勇认为：我国现行的房地产政策中以费挤税现 象严重，应该实行费改税。根据有关规定，我国现行的房地产收费主要有三类：即土地使用费、 房地产行政性收费和房地产事业性收费。据典型调查，目前各城市在房地产开发经营中涉及的各 项税费项目有6 0 1 8 0 多项，其中税仅有1 2 种左右( 费镇明，1 9 9 6 ) 。可见，费火于税的现象是非 常严重的。武汉市在1 9 9 5 年之前，房地产行业明文规定的行政事业性收费项目多达7 1 项，经过1 9 9 6 年$ j 1 9 9 7 年国家规定的清理之后，仍有将近6 0 项。据河南省统计，在房地产二级、三级市场上， 房地产行政收费也达到t 8 7 个( 李哲，2 0 0 3 ) 。据上海有关部门的详细调查，房地产开发项目从前 期筹备、动迁、建设到验收的整个环节，共有1 8 2 个收费项目，其中，征地拆迁费3 0 多项，约占 全部收费项i t 的1 9 ，建设及施工期收费2 0 多项，约占1 1 ，勘查设计费近l o 项，约占5 ，各 种增容及配套建设费l1 0 多项，约d i 6 5 ，而且这1 8 2 个收费项目中，经核查有8 3 个属于不台理、 4 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 不合法的项目。另据调查估算，1 9 9 8 年房地产行业箨项收费大约在1 2 0 0 亿元1 5 0 0 亿元，而1 9 9 8 年来自房地产的税收总额仅为4 5 0 亿元左右。可见，以费挤税的问题十分突出，清费改税势在必 行。我国房地产业现存的名目繁多的收费项目，使得房地产业不堪重负，提升了居民的购房门槛， 妨碍了房地产：业的健康发展。 上海财经大学公共经济与管理学院的胡怡建同志认为：将现行的房地产开发、销售、持有环 节的房产税、土地使用税、城市房地产税合并为物业税；将印花税和契税合并为契税；取消土地 增值税以及其他不合理的收费。将一次性土地出让金分摊到每年支付的物业税上，可以降低房地 产开发成本，降低居民购房门槛，降低金融风险，改变地方政府土地批租的短期行为模式，形成 地方政府长期稳定的财政收入来源。 1 4 3 在房地产流转环节税负过重，应当进行改革。 现有的房地产税制体系是“重流转，轻保有”在房地产流转环节的税负特别重。现行的涉 及房地产流转环节的税种包括契税、营业税、印花税、耕地占用税、城市维护建设税、土地增值 税、个人所得税、企业所得税等，税负大概在1 0 到1 5 左右，税负是非常高的。因此中国农业 大学的季勇朱道林认为：不动产交易环节所征收的税负过重，形成“高税率、窄税基”的现状 税负过重造成了不动产税收收入与迅速发展的不动产业相比增长缓慢甚至下滑，进入了“拉弗禁 区”，即处在拉弗曲线的阴影部分。而不动产保有课税的税负水平偏低，如果提高税率，扩大税 基，会带来税收收入的大帻度提高，处在“拉弗曲线”的上升区。这种现象在不动产税收政策上 他称之为“重流轻存”。他们还进一步分析国家采取这种税收政策的原因是，在计划经济体制f ， 土地是无偿、无期限、无流动性的，房屋也是国家或企业通过配给的方式“无偿”地分给人民的， 不动产的有偿流动常常被视为“非法”行为。随着土地制度改革和住房制度改革，不动产市场逐 步形成和发展，不动产税收政策却并没有“与时俱进”仍旧保持原有计划经济体制下的思维模 式。因此，这种计划体制条件下形成的税制体系、政策难以适应市场经济条件下的要求，对不动 产经济的持续、稳定发展和资源的合理配置无法起到促进作用。因此他提出要改革、完善我国现 行的不动产税制体系，提高不动产保有课税，降低不动产流转课税，稳定所得课税。同时结合城 市管理模式的调整，可以将不动产各个环节的税种按照类别进行整合，最终建立起以不动产保有 税和不动产交易税为主的不动产税收体系。( 上海财经大学学报2 0 0 4 年第3 期) 上海财经大学公共经济与管理学院的胡恰建同志认为：我国现行房地产税费制度存在收费过 重、征税偏轻；流通环节税费过重，保有环节税费偏轻；经营税费偏重、居住税费偏轻的特点。 而税费结构失衡己带来一些令人担忧的问题：是目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不 租不税，一旦租售，则数税并课，从而导致开发和经营环节税负过重，房地产开发税费偏重所引 发的开发成本上升，并进而导致房地产价格上升。由于土地使并j 权的批租和房地产开发流通环。惜 一次性征税，将在房地产开发高潮过后，由于前期过度透支使后任政府的房地产税费财源发生枯 竭。( 物业税改革的背景和影响分析) 1 4 4 房地产保有环节税负过轻。是物业税改革的落脚点。 目前我国在房地产保有环节的税种只有房产税( 城市房产税) 、城镇土地使用税。1 9 9 5 年我 中国农业大学硕上学位论文第一章绪论 国房产税和土地使用税合计收入1 1 5 亿元，仅占我国房地产资产总值2 2 万亿元的万分之零点五， 而一些发达国家以房地产评估值征税的，如美国务州税率在3 1 0 之间，法国为3 ，德国为 1 5 1 4 ，日本为1 4 ，韩国为0 2 5 ，可见我国不动产保有阶段的税收负担水平大大低 丁i 西方国家及周边地区的税负水平。近年来所占比例还有所r 降。因此改革房地产保有环节税种， 降低房地产流转环节税负，提高房地产保有环节的税负就成为同志们的共识。 上海财经大学公共经济与管理学院的胡怡建同志认为：房地产保有税负过低，使绝大部分由企 业无偿取得的土地仍近似无偿地持有，而流通的土地承担较高的税负，不仅抑制了土地的合理流通 和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，并直接阻碍了大量划拨存量土地步入市场的过程。 冯菱君王海勇在重构我国房地产税制改革的基本思路一文中提出：要开征统一规范的 物业税。原因在于我国房地产税制“轻保有、重流转”的局面，房地产保有环节税制的改革成 了我们整个房地产税制改革的重点。关于这一环节的改革，目前各界讨论较多的是物业税的问 题。物业税之物业是房地产( 不动产) 的别称，物业税即指房地产税( 不动产税) 是财产税的 一种。针对我国房地产税制存在的问题，参考国际物业税的特点，他对我国物业税的基本框架作 了如下设计：一是将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统 一的物业税；二是统一内外税制，纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。三是适当扩大税 基要将物业税扩大到农村；要坚持属人和属地相结合的原则，既要对中国居民在中国境外的财 产征税，也要对外国居民在中国境内的财产征税：同时，规范税收减免，清理税收优惠政策，以 公平税负。 四是按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值和纳税人的承受能 力；为避免重复征税，对房屋的租金收入将不再征收新的物业税，而主要由营业税、城建税、 教育费附加以及所得税来调整。五是物业税税率的确定应适当考虑地方政府年度预算支出。美国 的地方政府通常按照其年度预算情况来决定房地产税征收数量以及税率。由于物业税属地方税 种。这样有利于调动地方财政的积极性。 国务院的丛明侯万军同志在关于我国当前土地税费政策存在的问题及建议一文中也提 出：合理简并税费，取消不合理收费。一是认真清理收费。目前台并土地收费除中央统一规定者 外，各地自行规定的收费项目繁多，初步统计不下百项。要取消所有不合理、不合法的收费，按 照受益者付赞原则保留一部分必要的行政规费，将属于地价的收费归入地价中，把一部分具有税 收性质的收费转为税收。二是稳步推进物业税改革。条件具备时，将城镇土地使用税、房产税( 包 括城市房产税) ，对保有环节的不动产按评估价值开征统一规范的物业税。 以上研究成果对于建立我国合理的房地产税制体系有了一个初步的轮廓，为推动我国房地产 税制改革提供了理论基础。但从房地产税制体系的构建来看，他们的研究还显得很不深入，仅仅 是找出了我国房地产税制存在的一些问题，然后借鉴国际上的通行作法提了有些有限的意见。一 个科学合理的房地产税制体系是一个较复杂的工程，它涉及到方方面面，不仅仅需要立法机构和 税务机关的努力，他还需要房管部门、土地管理部门、房地产建设部门以及其他相关部门的大力 配合和通力合作。更需要借助于现代信息技术的强力支持和广人人们群众的大力支持。因此，构 建一个协调合理的房地产税制体系还有待进一步的研究。 国务院发展研究中心2 0 0 3 年专门成立了“房地产税种改革”课题组，对我国房地产税制已 经进行了一年多的研究，据说研究的成果已经成为有关部门决策的重要资料。财政部科研所也组 织了专门力量对房地产税制进行了研究，并公开发表了其研究成果我国房地产税制改革问题研 6 中国农业大学硕上学位论文第一章绪论 究综述( 动态资料专辑2 0 0 4 1 0 钱凯整理) ，综述对我国现行房地产税制存在的问题进行了深 刻分析，并提出了一些改革的思路。另外，一些高校和经济管理部门也把房地产税种改革列为重 要的研究课题之一。去年，财政部高层领导先后提及房地产税制改革的问题，并在“中国发展高 层论坛”发表讲活时表示，我国今后一段时期，将重点推进房地产税制改革。随即，房地产税制 改革又成为各大媒体报道的焦点，甚至连“年内物业税将出台”的消息也有报道。一年过去了， 高层没有多大的动静，直到十一届五中全会，中央在“十一五”规划中简单的提了“稳步 推行物业税，规范十地出让收入管理办法”。这又给我们一个信号，就是房地产税的出台，不是 三朝两日就能完成。可能需要较长的时间。于是，房地产税制改革的热潮又消退了，房地产税制 改革的话题重新归于平静。 1 5 开征房地产税的目的、意义和条件 实际上，我国现在适用于外商投资企业、外国企业和外国人的“城市房地产税”基本上就是 房地产税的雏形只不过我国现在的房地产业与当年的房地产业是完全不可同日而语，城市房地 产税开征的目的和条件都己远不适应我国现实的房地产业的发展。在我国房地产业经过这二十多 年的发展以后，随着加入世贸组织，国外资金的大量涌入，建立完善、规范、统一的房地产税制 体系就显得尤为必要和紧迫。 1 5 1 开征房地产税的目的和意义 开征房地产税是房地产税制体系改革的终极目标，它的开征需要达到和完成设计者赋予它自 身的特殊的目的和功能。在调节贫富差距，规范财产税制度，促进房地产业的健康发展等方面要 发挥积极的作用。开征房地产税的目的和意义主要表现在以下几个方面： 1 开征房地产税是缩小贫富差距，优化资源配置的需要。 财产税是通过对高收入者多征收，对低收入者少征或者不征税，以调节富裕阶层财富为主的 税种，其目标是通过对社会财产的征税缩小贫富差距。房地产税是对纳税人不动产的征税，对 富人的财产和收入起着调节作用，因为房地产价值越高的人，交税越多。通过设置免征额，对一 般家庭和贫穷家庭只征收比较少量的税甚至不征税。通过房地产税的这种有效的调控方式，有利 于加强对富人财富的调节，缩小贫富差距，缓解社会矛盾。同时，也有利于优化房地产的资源配 置，使占有房产较多的人，为减轻税收负担，必然主动出让部分房屋，这样就可以起到调节房产 余缺的作用促进房屋资源的优化配置。 2 开征房地产税是健全财产税体系，规范财产税制度的需要。 财产税是当今世界大多数国家普遍设置的税制，是一个国家税收体系的重要组成部分，构成 西方国家地方政府财政收入的重要来源，平均占地方财政收入的5 0 n 以上。而在我国，根本没有 建立规范的财产税制体系，财产税不仅税种单一，而且征税范围窄、税收规模也小。虽然从形式 上看有两个税种：房产税和城市房地产税，其实，都是对房产的征税，只不过一个对内征收一个 对外征收而已。这种税制结构既导致纳税人之问税负不平，又无法保障地方政府对财政收入的基 本需要，于是很多地方政府便依靠出卖土地使用权、在房地产各环节设置各种各样的收费，造成 “以费挤税”、“费大于税”的现象。开征房地产税一方面可以改变内外两种房产税制并存的 7 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 状况，贯彻“简税制”的原则，规范财产制度，平衡税收负担；另一方面，可以通过财产税制改 革拓宽税基增加财政收入。 3 开征房地产税有利丁促进地方政府克服短视行为，为保证其长期收益而注重改善投资环 境，从而为促进中国房地产业的发展创造条件。 从房地产税的角度看，涉及两种不同的土地管理方式：一种是城市土地采用批租形式；另外 一种是，土地的初始交易基本不作限制，但是土地开发后，要定期进行评估并征收房地产税。 中国现行的土地管理采用的是批租制。在目前地方政府缺少稳定大宗税源的背景f ，土地批租制 往往导致地方政府为谋求政绩，从士地上“打主意”，低价征地、高价出让而滥用土地则往往导 致地方政府过度批地，实际上是在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设。而开征房地产税后， 现在一次性收取的土地出让金将改为按年收取的“年租制”，在房地产开发环节的许多收费也将 取消，改为在房地产保有阶段根据定期评估的房地产价值按年征收，这样有利于抑制政府的卖地 积极性，从而将士地财富合理分配到每一届政府、每一代人手中。同时，随着房地产税成为地方 政府的一个主体性税种，地方政府也会因为受到激励而去优化投资环境，提升辖区内的繁荣程度， 令房地产不断升值，同时也扩大自己的税源，使财产税收入与房地产升值同步，从而形成良性循 环。 4 开征房地产税是公平税负，促进房地产业发展的需要 目前，我国对房产征税实行内、外两套税制，这不仅造成税制复杂，增大征收成本，而且导 致税负不公，影响企业的公平竞争，妨碍房地产业的发展。开征房地产税，把现行对房屋、土地 征收的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税以及有关收费合并为房地产税，这样一方面可以 建立统一的征收标准，改变目前内、外两套税制并存所造成的税负不公。另一方面通过改革税收 制度，合理确定税收负担，降低开发成本，有利于促进房地产业的发展。 5 开征房地产税可以合理利用土地，抑制“炒房”行为 房地产税对房地产保有环节征收，对闲置的土地和空置的房屋也要缴税。这样一方面可以促 进房地产开发商节约使用土地，尽量减少土地闲置，达到土地资源的合理有效利用。另一方面 通过对空置房屋征税，可以起到增加“炒房”者的成本，抑制炒房行为的发生，促进房地产资源 的高效流动和充分利用。 6 开征房地产税，有利于深化城市经济体制改革，理顺城市资金运行渠道，降低金融风险。 由于城市经济体制改革滞后，城市基础设施、市政设旌和住宅小区社会设施等许多费用，以 各种不同的税费形式成为房地产价格的构成部分，这些税费及房地产开发商的利润大约占房地产 价格的6 0 ，真正的开发成本只约占4 0 。房地产价格结构不合理，提高了房价，造成城市基础 设旋和产权制度的不合理，不仅影响了房地产业的发展。而且也影响了城市经济体制改革的深入 进行。开征房地产税，有助于这一问题的解决。由于4 0 至7 0 年的土地使用费一次性收取，这样高 额的十地出让金加剧了国内房地产开发投资的风险而最终这一风险又将加剧金融部门尤其是银 行的风险。如何防范因房地产引起的金融风险问题早已引起了国家有关部门的关注，自2 0 0 3 年以 来，央行及银监会等国家权威部门业已加大了对银行金融风险的监察力度。开征房地产税，以及 对土地“批租制”度的改革可以大幅度地降低房地产的开发成本，进而减少房地产投资开发风险， 8 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 晟终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范房地产金融风险的能力。 罗君文张壹我国开征物业税的必要性经济师2 0 0 4 ，1 2 9 第二章我国现行房地产税制存在的问题 我国房地产税制改革的提出应追溯到2 0 世纪9 0 年代。从2 0 世纪8 0 年代开始，我国房地产 业发展势头迅猛，原来的许多有关房地产行业方面的制度逐渐跟不上房地产业的快速发展，包括 房地产税制体系已经越来越不适应房地产行业的发展，甚至对房地产业的发展构成了负面影响， 国家也因此对房地产税制做出了适当调整，包括调整固定资产投资方向调节税、契税、房地产营 业税等措施。但这种局部调整，反而使房地产税制体系更加零乱，给人以一种“头痛医头，脚痛 医脚”的感觉，缺乏总体规划和设计。因此，我国房地产税制还没有建立一套完善的税制体系， 总体上比较混乱。 男一方面，从房地产税制的发展历史来看，我国还没有形成真正意义上的房地产税制体系， 而是随着社会经济的发展，国家为了调控房地产市场的需要，很不规范地出台了许多涉及房地产 行业的税种，造成了整个房地产税制结构不合理、税负不均等问题。总的来看，我国房地产税制 体系存在以f 一些问题： 2 1 房地产开发环节，税费混乱，“以费挤税”现象严重 这里所称的房地产开发环节包括从取得土地到进入房地产交易的全过程。房地产开发过程中， 各种行政性收费比较多，也比较乱，以费挤税现象严重。据有关方面统计，在此环节的收费是在 此环节税收的4 5 倍。 而我国目前的房地产税费体系中，租、税、费混杂现象严重，具体表现在：( 1 ) 以税代租。 城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措旆，税项中含有租的因素，征税混淆了税收与地租的 界限。( 2 ) 以费代税。对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税，对外资企业免征 此税，但外资企业须缴纳土地使用费( 场地占有费) ，造成以费代税，致使内外资企业间税费并存。 ( 3 ) 以费挤税。据调查，我国城市涉及城建和房地产业的收费有几十项。其中有经过中央和省级 相关部门批准的合规收费，也有一些不合规收费。其原因一方面是由于房地产税收体系不完善， 所筹集的税收收入过少，而房地产税作为财产税的重要组成部分，其收入的重要性对于地方政府 是不言而喻的，房地产收入的不足必然使地方财政捉襟见肘，而由于税收管理权限的过于集中， 地方政府通过调整税收制度来增加收入几乎没有可能；另一方面政府通过基金、收费等形式筹集 收入又是被允许的。因此，一些地方税就披上了费的外衣，堂而皇之的向开发商征收。同时，由 于收费单位所有制和管理上的弊端，其具有很强的内在膨胀倾向，从而最终形成收费泛滥、以费 挤税严重的状况。 2 2 房地产流转环节税负重，保有环节税负轻 我国现行的房地产税制是“重流转，轻保有”，对流转环：符设置较多的税种，税负非常重，而 保有环节税负较轻。仅仅在出售房地产一个环节，所涉及的税种就达6 个税种以上，税负在1 5 2 樊丽李文文启地产税收制度改革研究税务研究2 0 0 4 ，9 l o 中国农业大学硕十一学位论文第二章我国现行房地产税制存在的问题 以上。f 面我举个实例作以说明： 假定某城市一开发公司，销售一套住房，开发成本是2 0 万元，售价是3 0 万元。其应纳税款 如表2 1 和2 2 ： 表2 1 房地产流转环节税负计算表单位：元 营业税 城建税及附 趣l 土地增值税 印花税 契税 企业所得税 台计 开发公司 开发公司 开发公司 双方 买方 开发商 城建税按7 契税按照3 计算 按2 定率征收 从表上统计我们可以算出，在流转税环节，出售一套价值3 0 0 0 0 0 元的房屋，其涉及的税款达 6 1 8 0 0 元( 其中买房着负担9 0 0 0 元) ，备种税款占到了销售收入的2 0 6 。在商品流转环节的税 负如此之高是非常罕见的。然而，在房地产的保有环节，税负又非常的低，尤其是对非经营性房 地产，税负为零。而对经营性的房地产税负又较重。以下是经营性房地产的税负情况。 表卜2 不同用途房地产的税负比较 巍群营业税城建税教育费房产税印花税个人所得税合计 房地产性入附加 自用房5 0 3 5 0 1 5 0 8 4 0 0 5 2 8 3 9 出租房5 0 3 5 0 1 5 1 2 0 0 5 2 1 9 6 注：城建税按7 房产税按3 0 扣除个人所得税按2 征收率计算没有计算城镇土地使用税。 由此可见，房地产保有环节的经营性房地产的税负其实也比较高，尤其是出租房产，税负达 到了出租收入的1 9 6 。 2 3 税收政策不统一 税收政策不统主要指我国现行的“内外有别”的税制。目前，我国房地产税收制度采取“内 外两套税制并存”的政策。具体表现在以下4 个方面：( 1 ) 两套所得税制。对内资房地产企业开征 企业所得税，而对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。( 2 ) 两套房产税制和土 地税制。对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业仍沿用1 9 5 1 年开征的城市房地产税， 并且仅对房产征税，对地产不征税。( 3 ) 城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产 企业开征城市维护建设税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。( 4 ) 耕地占用 税政策内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收。“内外有别” 税制的结果是造成歧视性税收政策，造成内外税负不公平。 | | 薹| 姗 一 一 喜| 一 腓 矾 慨 滞 瑞 喜|o咖 3 1 l 3 3 3 2 4 税负不公平 我国现行的房地产税制中，存在内资企业与外资企业适用不同的税种。这种“内外有别”的 现象造成内外资企业税负不公平，这是“内、外”的不公平；税负不公平更多地体现在房地产的 交易和保有环节。从计税环节来看，房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通 交易环：霄设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。这种典型的 窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带 动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类过少， 阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被占有， 抑制了士地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无 法得到发挥，地闲置与浪费现象非常严重。3 我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的规定，内资企业主要表现在以下几方面： 1 因经济行为不同而税负不同。现行房产税规定，企业自用的房产按照房产原值扣除l o - 3 0 后的房产余值每年按1 2 的税率计征，而租赁房产则按照租金收入的l 蹦计征。这种规定导致了 两种税负不公状况的产生：( 1 ) 处于城市繁华地段的老房产，由于其建造较早，因此账面原值较 低。但由于其所处地段较好。若出租则租金往往高于按照房产原值课税与按照房产租金课税税负 相等的平衡点。( 2 ) 处于稍偏远地段的新房产，由于其造价较高，有时租金收入会低于按照房产 原值课税与按照房产租金课税税负相等的平衡点，此时自用房产会较出租房产承担更多的房产税。 因此，现行房产税的规定常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税 收负担。 2 因所处区域不同而税负不同。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、 建制镇和t 矿区，而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。目前，许多企业都坐落于房产 税和城镇土地使用税课税范围之外的区域，其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并投有 本质区别，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。尤其在城镇与非城镇的交界处，一 些地方同一条街道两侧的企业，一侧要纳税，而几米之外的另一侧的企业则不需要纳税，更加彰 显了房产税和城镇土地使用税课税范围规定的失当。4 2 5 税制结构不合理 我国现行房地产税制结构个明显的特点，是在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地 产保有环节课税较少。且税收优惠范围大，对非经营性房产根本不征税。这种税种设景对房地产 市场会产生极大的消极影响主要表现在： 一是 - 地闲置、浪费现象严重。土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课 征，这相当r 给了土地保有者无息贷款，即只要土地朱进入流通，就无须为土地的增值而纳税。 这种状况无异于鼓励了土地保有使土地保有者以低成本跃期持有土地，等待土地价格的上涨。 同时，土地保有者为了能够在适当的时机及时出手_ 十地。往往只对土地进行简单的开发，以空地 3 陈劲超我国房地产税制存在的闻题及建议壤市开发2 0 0 4 ，5 4 樊丽李文文房