（公共管理专业论文）经济适用房分配制度的经济学分析.pdf

中文摘要 经济适用房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格， 具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房政策是我国当前解决中低收入阶层 住房问题的主要方式。该政策自1 9 9 8 年实施以来，对降低住房价格和满足中低 收入家庭的住房需求有重要的作用，但存在的问题也很多。 本文试图运用新制度经济学的理论方法，以中国经济适用房政策为研究对 象，对经济适用房制度实施中存在的问题及其政策本身进行经济学分析，以找出 政策设计和实施中存在的可能漏洞，进一步完善经济适用房制度，提高其运行效 率。首先运用定性和定量分析相结合的研究方法，分析了经济适用住房政策实施 的市场背景和现状，评估了其实施的绩效，指出经济适用房制度中存在着福利倒 立问题；然后通过经济学模型，从福利经济学、公共经济学等角度分析经济适用 房政策，研究货币补贴及实物补贴的优缺点，并分析了经济适用房对房地产市场 的影响，利用交易成本经济学和福利经济学知识深入探讨了不同住房补贴形式的 效率，概括列举了经济适用房制度存在的问题，并从经济适用房的本质属性、价 格、适宜规模、政府监管以及银行信贷、房地产市场发展等方面进行了分析，说 明在一定的制度条件下，经济适用房市场能够实现市场的自动实施差别均衡，使 高收入群体退出经济适用房市场。在以上分析的基础上，提出了发展、规范我国 经济适用房制度的建议：完善经济适用房制度设计，充分发挥市场自动隔离机制； 明确政府职能，加强市场监管和事后监管；加强信用体系建设，建立健全奖惩机 制；大力发展住房金融业，提高中低收入阶层的购房能力。 关键词：经济适用房挤出效应制度 a b s t r a c t a f f o r d a b l eh o u s i n gp o l i c yi sap o l i c yc o m m o d i t yh o u s ew i t hw e l f a r et h a tt h e g o v e r n m e n tp r o v i d e sp o l i c i e sf u ra n dw h o s ec o n s t r u c t i o ns t a n d a r d ，p u r c h a s e ra n d s a l e sp r i c ea r eg i v e nb yt h eg o v e r n m e n t a f f o r d a b l eh o u s i n gp o l i c yi st h em a i n s o l u t i o no ft h eh o u s i n gp r o b l e mo fm i d - l o w - i n c o m ec l a s si nc h i n a , w h i c hh a sb e e n p l a y i n gg o o dr o l ei nd e c r e a s i n gh o u s ep r i c e ，a n di nm e e t i n gt h er e s i d e n c ed e m a n do f f a m i l i e so fm i d d l e i n c o m ea n dl o w i n c o m es i n c ei tw a sc a r r i e di n t oe x e c u t i o ni n 1 9 9 8 b u tt h e r ea l s os o m ep r o b l e m si np o l i c i e so f e c o n o m i c a la n da p p l i c a b l eh o u s e t h et h e s i sa t t e m p t st ou t i l i z et h en e wi n s t i t u t i o n a le c o n o m i cm e t h o d ，f o c u s i n go n t h ep o l i c i e so fe c o n o m i c a la n da p p l i c a b l eh o u s e ，t oa n a l y z et h ep r o b l e m so ft h e e x i s t i n ge c o n o m i ch o u s ep o l i c y , i no r d e rt of i n do u tt h el i k e l yd e f e c t si nt h e ma n d g i v es o m ea d v i c eo fh o wt oi m p r o v et h ep o l i c y t h et h e s i sf i r s t l ya n a l y z e st h e b a c k g r o u n da n dc u r r e n tc i r c u m s t a n c e ，e v a l u a t e st h ep e r f o r m a n c eo fi m p l e m e n t i n gt h e p o l i c i e so fe c o n o m i c a la n da p p l i c a b l eh o u s e ，t h r o u g ht h em e t h o d st h a ti s c o m b i n e d w i t hq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s , p o i n t i n go u tt h a tt h ep r o b l e mo f w e l f a r es t a n d i n gu p s i d ed o w ni nt h ep o l i c i e so fe c o n o m i c a la n da p p l i c a b l eh o u s e s e c o n d l yt h et h e s i sa n a l y z e st h ep o l i c e sb yw e l f a r ee c o n o m i c s , p u b l i ce c o n o m i c se t c ， t h ee f f e c to fe c o n o m i ch o u s ei n j u f i n go nt h er e a le s t a t e 。a n dt h ea d v a n t a g e sa n dt h e d i s a d v a n t a g e so fc u r r e n c ys u b s i d ya n dp m c t i c a l i t ys u b s i d yi nt h ee c o n o m i c a lm o d e l ， a n dg i v e ss o m ee x a m p l e so fs o m ep r o b l e m so ft h ee x i s t i n gp o l i c y , t h e ng i v e ss o m e s t u d yo ft h eb a s i ca t t r i b u t ea n ds o m eo t h e ra s p e c t so ft h ee c o n o m i ch o u s e n e x tt o a m o n gt h eg o v e r n m e n t ，t h ec o n s u m e r sa n dt h ee x p l o i t a t i o nf i r m sh a sc a r r i e do nt h e g a m b l i n ga n a l y s i s , a n a l y z e sa tp r e s e n tt h ee c o n o m i c a la n da p p l i c a b l eh o u s em a r k e t b e h a v i o rn o ts t a n d a r dr e a s o n t h er e s u l t ss h o w st h a tt h ee c o n o m i c a la n da p p l i c a b l e h o u s em a r k e tc o u l di d e n t i f yt h ep u r c h a s e ra u t o m o t i v ea n dt h ef a m i l i e so fh i 【g h i n c o m ew o u l de x i tt h em a r k e ti fs o m ei n s t i t u t i o n a lc o n d i t i o n sw e r ep u ti n t of o r c e b a s e do nt h ea n a l y z e sa b o v e ，p r o p o s e st h ed e v e l o p m e n t , p e r f e c tt h es y s t e mo ft h e e c o n o m i c a la n da p p l i c a b l eh o u s e ，b r i n gi n t op l a yt h ea u t o m o t i v ei s o l a t e dm e c h a n i s m s o f t h em a r k e t ；d e f i n i t i o nt h ef u n c t i o n so f t h eg o v e m m e n ls t r e n g t ht h es u p e r v i s eo f t h e m a r k e ta n da f t e rt h ee v e n t ；c o n s t r u c tt h ec r e d i ts y s t e m ，p e r f e c tt h er e w a r d sa n d p u n i s h m e n t sm e c h a n i s m ；d e v e l o pt h eh o u s i n gf i a n c di n d u s t r y , b o o s tt h ep u r c h a s i n g p o w e ro f t h em i d l o w i n c o m ec l a s si nc h i n a k e y w o r d ：e c o n o m i c a la n da p p l i c a b l eh o u s e s y s t e m 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤壅盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签日期；印年多月膨日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解鑫生盘茎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权鑫鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：纱 7 签字日期：彩年月i o e t 导师签名： 签字日期：月d 日 第一章引言 1 1 问题的提出 第一章引言 切实解决我国中低收入家庭的住房问题是党中央和政府始终关注的一件大 事。为了实现“人人享有适当住房”的社会目标，各国普遍实行多层次住房供应 模式。我国目前实行的多层次住房供应体系主要有三个层次：商品房高收入 者：经济适用房一广大中低收入者；廉租房一更低收入者。经济适用房是国 家实行土地无偿划拨，减免市政配套税费，面向广大中低收入家庭而建设、出售 的住房。它是住房政策的一个重要组成部分，是政府住房保障机制的主要内容。 是在取消住房实物分配以后，国家逐步实施住房分配货币化过程中的一个重要举 措，是住房旧体制向新体制顺利转换的关键环节。温家宝总理在十届人大四次会 议上政府工作报告时强调，要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发， 重点发展普通商品房和经济适用房。在相当长的一段时期内，经济适用房是解决 我国中低收入家庭住房需要的一个重要政策。 经济适用房作为具有保障性质的政策性商品住房，对解决中低收入家庭住房 问题，平抑各地房价，促进就业和保持社会稳定等方面具有重要意义。但是，在 我国现阶段，经济适用房制度存在着诸多的漏洞，在运行中出现了一些问题，主 要表现为：销售对象控制不利，中低收入户遭受排挤；建设标准控制不利，中低 收入户无力消费：价格管制不利，中低收入户消费不起。从各主要城市的情况来 看，经济适用房的购买群体主要集中在中等偏高收入人群；广大中下层收入人群 的住房问题还是没有得到有效解决。“老百姓无房可住怨气大，有钱人进驻 成公开秘密，开发商得了便宜还卖乖。”这是社会上对经济适用房的普遍的态度， 为此，有人甚至提议“停止开发建设经济适用房”。 为了进一步规范我国经济适用房建设、交易和管理行为。保护当事人的合法 权益，遏制近几年市场上出现的高收入人群购买经济适用房、进行房地产买卖的 不良现象。2 0 0 4 年5 月1 2 日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银 行联合颁布的经济使用住房管理办法正式颁布实施。新的办法主要从以 下几点新增加了限制。： 。马萍坪，叶青：经济适用房政策的经济学分析，湖北经济学院学报( 人文社会科学版) ，2 0 0 5 年第4 期 l l o 1 l l 。 l 第一章；l 言 第一，新政策规定，购买经济适用住房5 年以后才可以用市场价格出售。即 使5 年以后允许上市交易。还需要缴纳成交价1 0 的综合地价款。相比以前只需 补交3 的土地出让金，上市交易的成本有较大增加，这在很大程度上减少了经 济适用住房的升值空间，高收入者购买经济适用住房的投资行为将在某种程度上 得到控制。 第二，新政策规定，经济适用住房规划设计要坚持标准适度、功能齐全、经 济适用、便利节能的原则。中套住房面积控制在8 0 平方米左右，小套住房面积 控制在6 0 平方米左右。 第三，新政策对购房对象、户型标准、出售年限、出售价格等诸多标准进一 步明确，无疑抬高了购买经济适用住房的准入门槛。这将使中低收入家庭购房挑 选余地加大，购买信心增强，使其在购房过程中进一步受益。 围绕经济适用房的争论由来已久，新的办法是否能使这项政策可以良好 的完成它的使命，实现“居者有其屋”呢? 鉴于经济适用房制度对于社会稳定、 经济发展和实现国家解决社会弱势群体住房困难问题的重要作用，其研究具有十 分重要的理论意义和现实意义。本文用经济学方法特别是新制度经济学、博弈论 等现代经济学理论对经济适用房制度中存在的实施效果、福利倒立等问题进行理 论和实证分析并提出相应的解决方法。任何研究都是建立在前人研究的基础上 的，本文也不例外。下面首先回顾了前人在这一领域的研究研究概况，作为本文 研究的理论背景和起点。 1 2 国内外研究现状 经济适用房建设是我国在现阶段的一项独有的政策，类似于国外对低收入者 的公共住房建设补贴制度。目前与我国经济适用房制度相关的研究也主要集中在 两个方面。一是对国外公共住房进行介绍、分析，给我国的经济适用房制度提供 借鉴和参考；二是针对我国经济适用房制度中的个或几个问题，进行较深入的 探讨。 根据美国住房专家马克格亚的概括，西方发达国家公共住房政策的演变大致 经历了住房数量绝对不足、增大住房面积、提高住房质量以及提高住房总体水平 四个阶段。但是一个国家的公共住房政策是与其经济运行的模式密切相关的，不 同国家的公共住房政策及其解决中低收入家庭住房问题的很多经验值得我国借 鉴。美国是消费者导向型市场经济模式的代表之一，其住房政策的核心是如何帮 助低收入者解决住房问题。它包括两个方面，一是鼓励建造低收入者住得起的住 第一章引言 宅，二是通过担保贷款等方式帮助居民拥有自己的住宅，从而实现稳定社会、带 动经济增长的目的。美国公共住房政策的特点主要体现在：房源多样化，控租和 补贴并重，鼓励低收入家庭购房，防止贫民窟的出现等方面。德国的公共住房政 策，充分体现了其社会市场经济模式的特点，其最显著的特征体现在两个方面。 一个是结合制度性手段和效益性手段建立了全面而完善的公共住房政策体系，另 一个是对公共住房的建设和消费用法律形式进行规范。在解决中低收入家庭住房 问题上，德国的财政政策起到了举足轻重的作用，通过对住宅的建筑补贴，调动 了私人企业建房的积极性，改善了住房供应，提高了房屋的质量。从二战到1 9 7 9 年底，联邦德国供建造1 6 0 0 多万套住宅，其中4 0 作为公共住房由政府资助建 设，其他新建住宅也在不同程度上得到政府补贴。日本是行政管理导向型市场经 济模式的典范，政府主要通过产业政策、经济计划、财政政策和货币政策等手段 对公共住房市场进行干预，在住房管理、住房制度、住房金融等方面形成了比较 完备的政策体系，尤其是日本政府的投融资和公团开发政策，取得了良好的成效。 日本公共住房政策的一大特色是政府一方面直接建造住房，另一方面通过住房金 融来支持个人购买住房。大力资助住房建设重视住房建设的立法，发挥市场和政 府两种机制的作用，综合运用财政、金融以及税收等多种政策工具解决公共住房 问题，重视住房市场的管理是日本公共住房政策的主要特点。通过财政拨款和投 资性贷款其中，提供住房补贴是日本住房政策的核心；完善的法律是日本住房制 度的基础和公共住房政策取得成功的保障；住宅金融公库与住宅公团、公营住宅 是日本住宅经济的三大支柱。在日本，中等以上收入家庭住房的取得实在市场上 实现的，私营房地产公司是供应主体；中等偏下以及低收入家庭则由政府提供不 同的资助获取住房。其中，中央政府建设省所属的住宅都市整备公团负责提供中 等收入家庭的住房，地方政府的住宅据负责提供低收入者、单亲家庭及有特殊困 难的家庭和个人的住房。新加坡是亚洲各国解决住房问题的典范，其建设公共住 房的成就归功于以下四个因素：( 1 ) 政府的强力支持和资助；( 2 ) 全面的新城镇 发展计划；( 3 ) 鼓励居者有其屋；( 4 ) 良好的物业管理。新加坡公共住房政策最 重要的特征，是通过房屋发展局直接负责公共住房的开发和建设的管理，全国 8 7 6 的人口居住在房屋发展局提供的组屋中。中央公积金制度，是新加坡公共 住房金融政策中最引人注目的，它减少了社会贫富差异，增强了社会保障能力， 解决了居民住房问题。中国的住房制度改革过程中实施的公积金制度，就是借鉴 了新加坡的经验。为了解决中低收入家庭的住房问题，新加坡房屋发展局实行了 “居者有其屋”政策。“居者有其屋”政策是非营利性计划，为无力在住房市场 第一章引言 上购买私人住宅的居民提供公共住房，即将房屋发展局的公共住房出售给低收入 家庭，但只能为购买者或其家庭成员自用。o 国内学者针对中国经济房具体问题进行研究的比较多。盛荣( 2 0 0 2 ) 认为目 前经济适用房实施效果不甚理想的根本原因是供给对象的定位不够准确，经济适 用房的定位不宜过宽，应该集中针对收入下层。同时，经济适用房的供给模式可 以考虑建立住房合作社制度，让福利住房的消费者直接获得住房政策的好处，提 高它们的住房自我供给能力。黄征学( 2 0 0 2 ，2 0 0 4 ) 分析了经济适用房政策的效 应。他认为当前的经济适用房政策没有达到为城镇中低收入家庭提供住房的预期 目标，在许多方面是与完善住房市场目标相违背的，适时地政策调整是必要的。 王诫庆( 2 0 0 3 ) 认为我国经济适应房建设取得了巨大的成效，也暴露出了严重的 缺陷。他从改革与发展两个角度研究了经济适用房的发展历程与成就，探讨了其 内在缺陷，认为经济适用房作为我国住房体制改革的阶段性措施已初步完成了它 的历史使命。随着客观条件的变化，经济适用房建设应逐步让位于普通的商品房 市场。田原等( 2 0 0 5 ) 介绍分析了建立弱势群体经济适用房制度的理论依据，并 提出了完善我国弱势群体经济适用房制度的若干对策。龙奋杰，董黎明( 2 0 0 5 ) 利用帕累托最优和消费者( 生产者) 剩余理论对经济适用房建设的政策目标进行 了经济学分析。依据我国3 1 个城市的数据，通过测算价格、竣工量和空置率等 指标，对城市经济适用房供给政策绩效进行了评价。其他如刘洪玉的中国住房 市场结构分析，成思危的中国城镇住房制度改革的系统分析，薛红斌( 2 0 0 4 ) 的经济适用房政策的完善，汪淑珍( 2 0 0 5 ) 的论经济适用房政策中的政府 失灵及其前景等也从不同侧面对经济适用房政策进行了研究。 由上可见，对国外公共政策的研究大多是从介绍、了解的角度举行的，较少 从如何在我国实施相应制度的角度去研究、借鉴；而国内学者对中国经济适用房 这一特殊制度的研究一般从住房分配货币化角度，对经济适用房建设的必要性、 实施模式等做了较深的研究，大多侧重于政策、意义等方面的，但对于目前我国 经济适用房制度在实际实施过程中的政策效应和福利倒立问题研究较少，使用新 制度经济学、博弈论等经济学理论对经济适用房建设的具体政策进行系统研究的 更少。因此，利用博弈论、新制度经济学和福利经济学的理论和方法，重新审视 我围的经济适用房制度，有利于获得对经济适用房市场的全面认识，获得对该产 业出现的问题的深入理解，也才能提出有实际意义的解决措施。 4 姚玲珍：中国公共住房政策模式研究 ，上海财绎大学h 版社2 0 0 3 年版 4 第一章引言 1 3 论文的研究方法 本文所采用的研究方法主要是经济学的研究方法，尤其是制度经济学的研究 方法。经济学是一种分析问题的方法，是关于理性选择的科学。然而，以完全 竞争理论为基础的传统西方经济理论，对现实的经济制度缺乏解释力。对经济制 度能够提供合理解释的是近年来发展起来的新制度经济学、信息经济学、演化论 经济学。本文将运用这些分析工具以及其他的一些分析工具，深入研究经济适用 房制度的政策效应、特点，内在要素、发挥作用的条件等方面的问题。 本文运用的经济研究方法中，既运用理论上的定性分析，又运用定量的分析， 理论分析和实证分析相结合。将经济学理论运用到经济适用房制度的研究中去， 系统地阐述了经济适用房制度的政策效应，同时收集经济适用房市场最新数据， 描述现实的情况，把握现实的动态变化，进行实证性的研究。 1 4 论文的逻辑框架及可能的创新点 1 4 1论文的逻辑框架及主要内容 本文的逻辑框架遵循提出问题、分析问题、解决问题的思路。如图1 1 所示。 在对相关基本概念和经济适用房制度实施现状分析的基础上，本文指出现行经济 适用房制度存在福利倒立问题，让富人钻了空子，而穷人却没有得到应有的补贴， 其原因主要有：经济适用房与商品房的产权没有有效分离、收入核查存在困难、 房子超标穷人买不起、道德风险等；进而通过构建的一个食物票模型分析了经济 适用房制度的实施效果，证明了在一定的制度条件下，经济适用房市场能够达到 自动分离均衡，将高收入阶层隔离开经济适用房市场的效果，最后提出了若干完 善经济适用房制度的建议和措施。 本论文由四部分构成。第一部分是引言，介绍了本文研究的背景、国内外研 究现状、论文的研究方法、逻辑框架以及可能的创新点。第二部分从我国经济适 用房制度的现状入手，分析了其绩效，指出现行经济适用房制度中存在着福利倒 立问题，让富人钻了空子，而穷人区却没有得到应有的补贴。第三部分通过构建 的一个食物票模型，分析了经济适用房制度的实效效果。经济适用房政策作为一 4m y e r s o n ( 1 9 9 9 ) ，转引自张维迎：产权、政府与信誉，生活读书新知三联书店出版社2 0 0 1 年7 月北京第1 版，第3 7 页。 5 第一章引言 项政策，在付诸实施后暴露出诸如补贴利益的流失与对完全商品房供给的“挤出 效应”，将低了政府调节市场的效率等负面问题。第四部分运用在前文分析的基 础上，提出了完善我国经济适用房制度的若干建议。 1 4 2 论文可能的创新点 圈卜l 论文框架 本文的创新点主要体现在三个方面，一是在理论和实证研究的基础上，指出 了经济适用房制度的实施过程中的存在的福利倒立问题；二是构建了一个经济适 用房的食物票模型，并在此基础上分析了经济适用房制度的“挤出”效应、补贴 效应和实施后果；三是尝试寻找解决经济适用房制度缺陷的条件，并在此基础上 提出了完善经济适用房制度的建议。 、lr-、lrj 第二章我国经济适用房制度的实施现状及其福利倒立问题 第二章我国经济适用房制度的实施现状及其福利倒立问题 2 1 我国经济适用房制度的现状 经济适用房，是指政策提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格， 具有保障性质的政策性商品住房回。建立以经济适用房为主的住房供应体系，是 适应社会主义市场经济和我国国情，加快住房建设，促使住宅产业成为新的经济 增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求的客观要求，也是我国住房 改革探索的一条重要思路。 我国的经济适用房政策是随着住房制度改革的不断深化而提出的。早在1 9 9 1 年6 月，国务院在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知( 国发 1 9 9 1 1 3 0 号) 中提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难 户的住房问题”。1 9 9 4 年7 月1 8 日，国务院在关于深化城镇住房制度改革的 决定中进一步指出“各地人民政府要十分重视经济适用房的开发建设，加快解 决中低收入家庭的住房问题”。1 9 9 5 年1 月2 0 日，国务院住房制度改革领导小 组提出国家安居工程实施方案，开始了以安居工程为主要形式的经济适用房 的建设。1 9 9 8 年7 月3 日，国务院在关于进一步深化化城镇住房制度改革， 加快住房建设的通知( 国发 1 9 9 8 12 3 号) 中，进一步明确了“建立和完善以经 济适用房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低 收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房：中低收入家庭购买经济适用房；高 收入家庭购买、租赁市场价商品住房。”至此，经济适用房的建设作为国家解决 城镇居民住房的主要途径和拉动国民经济发展的新的经济增长点被确定了下来。 为了解决和改变经济适用房开发建设中出现的各种问题，国家发展计划委员会和 建设部于2 0 0 2 年1 月1 7 日发布了经济适用住房价格管理办法( 计价格 2 0 0 2 1 2 5 0 3 号) ，该办法明确了经济适用房的开发成本和基准价格，并明确规定， 经济适用房价格应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原 则，与同。一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项 优惠政策。2 0 0 4 年5 月1 3 日，建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部和 中国人民银行又联合发布了经济适用住房管理办法( 建住房 2 0 0 4 1 7 7 号) ( 以 。经济适用房管理办法( ：1 龟住房 2 0 0 4 1 7 7 号) ，中国房地产2 0 0 4 年第7 期第4 页 7 第二章我国经济适用房制度的实施现状及其福利倒立问题 下简称办法) ，该办法对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格公示，交易 和售后管理等作了明确规定，严格界定了经济适用房是具有保障性质的政策性商 品房，严禁把经济适用房项目变成商品房项目，规定对经济适用房的面积、供应 对象和销售价格等进行严格的限制，从宏观角度明确了经济适用房的管理，概括 起来。我国的经济适用房政策体系主要内容包括： 2 1 1 经济适用房价格政策 按照建房 1 9 9 8 1 5 4 号文件关于大力发展经济适用住房的若干意见( 以下 简称意见) 中( 十三) 条规定：新建的经济适用住房价格构成包括以下8 项 因素： 1 、建设用地的征地和拆迁补偿、安置费； 2 、勘察设计和前期工程费； 3 、建筑工程费： 4 、住宅小区基础设施建设费( 含小区非营业性配套公建费) ； 5 、以上四项之和为基数的1 0 , - 3 的管理费： 6 、贷款利息； 7 、税金： 8 、3 以下的利润。 第( 十四) 条又规定：出售经济适用房实行政府指导价。其销价由市( 县) 人民政府根据以上8 项因素综合确定，并定期公布。经济适用房不得擅自提价销 售。 办法对于经济适用房的价格政策进一步细化。第十七条确定经济适用住 房的价格应当以保本微利为原则，第十八、十九条指出经济适用住房价格确定后 应当向社会公示。 ， 根据以上规定可以得出一个结论：经济适用房的价格确定与开发商无关，由 政府单方面确定。这样，开发商能够取得3 以上的利润( 3 明显低予投资的社 会平均利润率) 的途径有两条：努力降低开发成本；提高政策优惠面。 针对经济适用房价格确定的政策，开发商至少采取了两个方面的调整：( 1 ) 、 扩大经济适用房小区的规模，通过规模经济降低开发成本；( 2 ) 、选择较为偏僻 的地段进行经济适用房开发，进一步降低开发成本。 北京地区的两个最大的经济适用房小区，同龙观文化居住区和天通宛，在这 两方面体现得相当明显。通过这两方面的调整，开发商实现了其降低成本、扩大 第二章我国经济适用房制度的实施现状及其福利倒立问题 利润的目标，而经济适用房的价格却没有明显低于同地段的商品房价格，政府没 有较为完满地实现供需价格协调的目标。 扩大经济规模是开发商正常的经济手段，而选择较为偏僻的地段进行经济适 用房开发，明显是开发商针对经济适用房价格政策的一种博弈行为。现在看来， 价格政策在经济适用房建设方面的政策优势至少还没有完全发挥，需要改善和改 进的可能不仅仅是地段的问题，重要的是政策设计的时候，还应该考虑更周全一 些。 2 1 2 经济适用住房土地政策 建房1 1 9 9 8 1 1 5 4 号文件第二条规定：经济适用住房建设用地实行行政划拨， 享受政府特别扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。 第七条规定：经济适用房建设要合理用地、节约用地，尽可能不占用或少占 用耕地。经济适用住房的建设用地实行行政划拨方式供应，依法办理用地手续。 建住房 2 0 0 4 1 7 7 号文件第九条经济规定：适用住房建设用地，要按照土地利 用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经 济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。 土地有偿使用通过市场竞租机制调整了高效率用途和低效率用地之间的位 置关系，这有利于提高土地整体使用效率。但是，在市场经济条件下，实行行政 划拨方式开发经济适用房对开发商而言，无任何经济因素可以诱引他们合理用 地、节约用地。相反，对开发商来说，有太多的经济因素可以驱使他们在浪费用 地。 第一，征地、拆迁费用的高昂代价对开发商在老城区进行经济适用房开发形 成巨大阻力，而占用耕地费用少，有利于开发商降低开发成本； 第二，低廉的土地获得成本不利于开发商不断进行小区规划、设计创新； 第三，大片绿化面积和较大的楼间距是开发商销售经济适用房的一大优势， 同时这也说明了小区的容积率有可能太小，间接形成用地的浪费。 2 1 3 经济适用住房的宏观调控政策 意见中第( 二) 条规定：市( 县) ) 人民政府部门，会i 一建设、土地管 理部门，根据本地的社会经济发展状况、人口、中低收入家庭的住房水平和市场 需求以及建设用地可供数量情况，编制经济适用房发展规划和年度计划，并统筹 纳入地方社会经济发展计划。 9 第二章我国经济适用房制度的实施现状及其福利倒立问题 第( 四) 条规定：市( 县) 人民政府土地管理部门根据土地利用管理规划、 城市总体规划和经济适用房年度建设计划，编制经济适用住房建设用地年度计 划，并在地方年度土地供应计划中统等安排。 建住房 2 0 0 4 1 7 7 号文件进一步确认了上述内容。 以上表明：政府对经济适用房的宏观调控主要体现在经济适用住房发展规划 和年度计划及经济适用住房及建设用地年度计划的编制上。由于土地国有性质的 原因，政府对经济适用房的宏观调控力是决定性的，因此宏观调控不力的情况在 经济适用房建设上将不可能发生，除非政府不作为。 经济适用住房作为政府调控下的商品房的性质，决定了政府宏观调控力度应 当适应社会对经济适用住房的需求，如何适应市场的发展是政府宏观调控政策所 面临的最主要问题。由于广大人们群众住房居住水平的低下，与要求改善居住条 件的强烈愿望所进发的对经济适用住房巨大的有效需求，在一定时间和地点内对 经济适用住房市场形成的求大于供，这使政府宏观调控计划对市场反应的时滞可 能产生的负面影响还没有暴露出来。但是，若干年后如果出现了供大于求的局面， 这才是对政府宏观调控能力的重大考验，直接调控对市场反应时滞负效应将会逐 渐显露。 3 1 4 经济适用房的相关优惠政策 经济适用房的政策优惠是相对于商品房而言的，土要体现在以下几个方面： l 、经济适用住房用地实行行政划拨，免收土地出让金； 2 、由地方政府统一规划、统一征地、统一拆迁，实行招标方式选择开发建 设单位。 3 、取消各种没有法律依据的摊派、集资和收费。对经有权部门批准的行政 事业性收费项目，减半征收； 4 、小区内经营性配套不得摊入住房成本，供水、供电、电信设施等配套费 用逐步通过调整共用事业价格的办法解决； 5 、经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。 6 、经济适用住房项目国有银行贷款享受优先权。 7 、用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发 放。 经济适用房税费减免等优惠政策经济适用住房价格同归理性。从价格同落的 事实来看，政府在一定程度上实现了其实施特殊政策的初衷，老百姓也在一定程 1 0 第二章我国经济适用房制度的实施现状及其福利倒立问题 度上实现了“居者有其屋”的梦想。 2 1 5 经济适用房建设管理领导机构和职能 杭州市经济适用住房建设管理办法第四条明确规定：为加强经济适用住 房的管理工作，市人民政府成立经济适用住房领导小组( 以下简称领导小组) ， 决策协调经济适用住房建设管理中的重大问题，领导小组下设办公室( 以下简称 办公室) ，办公室设在市房产管理局，其主要职责是； ( 一) 织织本办法的实施和监督，研究拟订本办法的配套规定 ( 二) 负责受理经济适用住房建设项目的申请；签定经济适用住房建设协议 书；考核经济适用住房建设项目；组织审定经济适用住房的建设成本和售价并指 导住房的销售。 ( 三) 负责对中、低收入家庭购买经济适用住房的资格审定。 ( 四) 参与经济适用住房建设项目的监督、检查和验收。 ( 五) 合同有关部门，协调解决本办法在实施中的矛盾和问题，提请领导小 组审议有关重大事项 全国各城市在1 9 9 9 年至2 0 0 0 年先后各自颁布了各自的经济适用住房建设管 理办法，虽然称谓和编排顺序各有差异，但就其主要职能而言，不管从领导小组 这一名字的称谓，还是从主要职能所表现出来的实质内容来看，几乎完全一致， 计划经济色彩很浓。 2 1 6 经济适用住房销售对象的确定 国务院国发 1 9 9 8 1 2 3 号文件规定：购买经济适用住房和承租廉租住房实行申 请、审批制度。具体办法由市县人政府制定，制定购经济适用住房的程序和主要 内容如下： 1 、确定高收入家庭、中低收入家庭和最低收入家庭的收入标准； 2 、确定应当提交的各种证明文件； 3 、规定当收入超过规定的收入线后的迁出方式： 4 、明确提交证件不实应承担的责任 杭州市人民政府关于贯彻国家四部委 u ，所以，从 图3 3 中可以看出，将补贴发给消费者给消费者带来的效用要大于将补贴提供给 住房供给者。 第三章经济适用房制度的微观经济学模型应用分析 3 4 经济适用房制度的效率分析 3 4 1交易成本等于零时住房补贴效率的对比分析 经济适用房是政府以低价向中低收入家庭提供住房。这种低价主要导源于三 方面：政府提供划拨土地；限定开发商利润；房地产开发流通过程享受许多税费 优惠。 不交纳土地出让金即取得土地使用权，相当于政府给消费者土地使用权补 贴，这种补贴方式与政府直接将货币补贴给消费者相比效率是低下的。( 如图3 - l 所示) 。假定政府没有制定经济适用房政策，则在现有收入水平下，家庭预算线 为a b ，消费者购买房屋的量为o x i 。 政府干预市场，以帮助大多数居民解决住房问题。可通过两条途径达到目的。 一是实行暗补，即以提供土地等实物进行补贴，二是直接向消费者提供现金形式 的明补，政府当前对中低收入家庭提供经济适用房进行的补贴是以第一种方式为 主的。为中低收入家庭提供经济适用房，相当于降低了住房的租售价，家庭预算 线发生位移至a b 。在住房以外其它商品价格不变的条件下，消费者购买y 商 品的数量没有变化，而消费者购买住房的数从o x 增加到o x ，。说明消费者购买 住房以外的其它商品y 时，收入没有变化；而购买住房时，相当于收入增加了， 这主要是因为商品的价格效应引起预算线绕a 点向外旋转。该过程实际是替代 效应和收入效应共同作用的结果。 1 、替代效应 假设住房价格下降后，将消费者的货币收入减少一定金额，使他在该收入条 件下仍能维持原来的效用水平会有的购买情况，则a b “线将平移动到l n 与较低 效用曲线u l 相切于f 。在这种场合，因为无差异曲线【，上各点的效用均相同， 住房消费由o x 增加到o x 2 ，显然是替代效应使住房的购买量增加，而住房以外 其它商品的购买量必须相应减少。 2 、收入效应 由于g 点表示住房价格下降后，货币收入和支出不变时消费者实际购买量， 所以从f 点到g 点可以设想为将消费者减少的收入退还，由于收入增加，其住 房购买从o x ，上升至o x ，由此可见，向消费者提供经济适用房所引起的价格效 应( j 墨) = 替代效应似。x ：) + 收入效应：x ，) 。 43 3 已经给出了结果，此处给出详细的解释。 第三章经济适用房制度的微观经济学模型应用分析 从该过程可以推导政府对消费者的补贴额。假定住房以外的其它商品的价格 不变，为便于比较，将住房的消费量用其它商品表示。在家庭预算线为a b 时， 购买住房的量，用其它商品表示为a k ，( 因为在预算线为a b 时，家庭支出全 部用于购买住房以外其它商品总童为o a ，而预算线p 点处，表示购买住房量为 o x 3 ，其它商品为d k ，所以o x 3 住房量用其它非住房商品表示为 o a o r , = 爿k ) ；当政府为中低收入家庭提供经济适用房后，购买o x ，的住房 量用其它商品表示为4 e 。中低收入家庭从政府得到的补贴用其它商品表示为 彳匕一4 e = 匕 另一种途径是变“暗补”为“明补”，即直接向中低收入家庭提供现金补贴， 而不再提供实物补贴。在消费者偏好及商品和住房价格不变的条件下，家庭预算 线a b 将向上平移，达到的效用只需与效用曲线u ，相切，切点为h 。政府对消 费者的补贴用非住房商品表示为a a 。，因为a b “与a 平行，所以a a = p q ( g k 与一：b 交z f ：- q 与a b 交于p ) 而e e = g py ，显然g p ) p q ，即达到相同的 效用【，实物补贴额超过现金补贴额。这就是说土地补贴的贬值率为( 1 一p q g p ) ， 这势必造成补贴的浪费。所以在消费者需求函数既定的条件下，达到相同的满足 程度，现金补贴的效率更高一些。 3 4 2 交易成本大干零时的补贴效率分析 前面的分析假定没有交易成本时，家庭能够完全获得政府的实物补贴p q 。 但是，现实世界是有交易成本的，特别是购买经济适用房的家庭获得的只是划拨 土地产权，产权形式并不完整，也就是说政府并没有明确的将土地产权补贴给家 庭。这必然引起交易成本的增加，家庭获得的补贴最终也会将因交易成本的上升 而降低。 1 、购买经济适用房的家庭虽然获得了一定年限土地的使用和占有权，但是 政府并没有明确将这部分土地产权补贴给家庭，模糊了获取地租专有收入的对 象。根据租金消散理论：当契约一方的收入索取权被全部或部分地被剥夺时，除 非该权利被完全授予另一人，否则转移的收入将趋于消散。在住房制度改革以 前，非专有的住房收益主要通过按资历、年龄、职位等排队方式消散。这种将有 价值的资源配置到不产生任何特定价值的排队过程实际上就是一种浪费。实现住 房实物分配向货币分配转变之后，住房的分配不再按资历、年龄和职位等排队， 而由居民购买住房所需的资金决定。进入住房市场需要的初始投入成为住房市场 9 张五常：经济解释，北京：商务印书馆2 0 0 2 年版第1 6 嚣页。 2 8 第三章经济适用房制度的微观经济学模型应用分析 最低的门槛，有支付能力并且愿意支付的家庭就成为边际内的家庭，而没有支付 能力的家庭就成为边际外的居民。当政府以提供经济适用房的方式干预市场时， 进入住房市场的门槛降低，原来许多边际外的家庭现在成为边际内的家庭，众多 的家庭将会为得到非专有的地租收入而展开竞争。如果对购买经济适用房的对象 没有明确界定或者界定过于宽泛，竞争将更加激烈，此时，非专有租金收入将会 被排队等待成本以及其他形式交易成本的上升所抵消。为减少交易成本，经济适 用房开发商可能放松对购买经济适用房家庭的资格审查，甚至可能协同不符合要 求的购房家庭作弊。虽然政府出台了诸多规章制度来规范这一问题，但是这一过 程是伴随着交易成本不断上升的。交易成本越高，经济运行的效率也越低，这是 已经为我国住房使用制度改革以前的实践所证实了的，因此，交易成本上升一方 面降低了政府的补贴值，另一方面也降低住房市场的运作效率。 2 、当获取地租专有收入的对象没有明确时，经济适用房市场的参与主体将 会竞争这部分非专有收入。我国经济适用房市场的主体主要包括负责经济适用房 开发的有关政府职能部门、经济适用房开发商和政府界定的经济适用房购买家 庭。负责经济适用房开发的政府部门虽然是政府的代理人，但是