（公共管理专业论文）天津现代交通枢纽型商业发展的研究.pdf

摘要 城市规划专家认为，在快速发展的城市中，商圈发展将呈现出两个重要趋势， 一是交通枢纽型商业中心将成为未来主流，二是城市中心的消费力将向周边扩 散。上世纪8 0 年代，城市轨道交通在世界各大城市快速发展，不仅推动轨道交 通自身作为一个特定产业发展，还带动城市布局、相关产业，尤其是商业的协同 发展。 目前，发展现代交通枢纽商业也成为国内各大城市商业发展的一大趋势。天 津市在商贸流通业发展“十一五”规划中提到了以机场、火车站、地铁、公交站 点为节点，重点搞好天津机场商业配套设施建设，支持引进国际著名品牌、国内 知名品牌和国内外著名品牌折扣店、餐饮连锁店，发展天津现代交通枢纽型商业。 本文通过分析天津商业发展现状及天津商业的发展趋势，构建现代交通枢纽 型商业的分析框架，结合国内外城市发展地铁商业和高速公路商业等先进经验， 对天津现代交通枢纽型商业进行了研究。以天津的快速路商业服务系统为重点， 进行了业态选择、模式选择和选址分析。从消费者和企业的视角分析了天津快速 路交通枢纽商业服务区具备的条件，并以华苑商圈为例进行了s w o t 实证分析。 关键词：城市交通枢纽型商业天津市华苑商业圈 a b s t r a c t c i t yp l a n n i n ge x p e l sc l a i mi nt h ef a s t - d e v e l o p i n gc i t i e s s h o p p i n gc e n t e r sw i l l p r e s e n tt w oi m p o r t a n td i r e c t i o n s ：( 1 ) t r a f f i ct e r m i n a lc o m m e r c ec e n t e r sw i l lb e c a m e m a i n s t r e a mi nt h ef u t u r e ( 2 ) t h ec o n s u m p t i v ep o w e rf r o mc i t yc e n t e rw i l ls p r e a dt o p e r i m e t e rz o n e s i n t h e19 8 0 s ，c i t yt r a c kt r a f f i c d e v e l o p e sl a s t l y i nt h em a i nc i t i e s w o r l d w i d e i tn o to n l ya d v a n c et r a c kt r a f f i ci t s e l fd e v e l o p sa sas p e c i a li n d u s t r y , b u t a l s ob r i n g c i t yl a y o u t ，r e l a t i v e i n d u s t r i e s a l o n gd e v e l o pt o g e t h e r , e s p e c i a l l yi n c o m m e r c e a tp r e s e n t ，m o d e mt r a f f i ct e r m i n a lc o m m e r c ed e v e l o p m e n ta k e a d yb e c a m em a i n d i r e c t i o ni nt h eb i gc i t i e so fc h i n a t i a n j i ne l e v e n t hf i v e y e a rp l a no ft r a d e & c i r c u l a t i o nc l a i m ，t i a n j i nw i l lt a k ea i r p o r t ，r a i l w a ys t a t i o n ，s u b w a ys t a t i o n ，b u ss t a t i o na s n o d e ，c o m p l e t es u p p o r t i n gf a c i l i t i e so fa i r p o r t ，i n t r o d u c ei n t e r n a t i o n a la n dd o m e s t i c w e l lk n o w nb r a n d s ，d i s c o u n ts t o r e s ，r e s t a u r a n tc h a i ni n t ot i a n j i n ，d e v e l o p e st i a n j i n s m o d e m 仃a f f i ct e r m i n a lc o m m e r c e t h i sp a p e ra n a l y z e st i a n j i nc o m m e r c e sc u r r e n ts i t u a t i o na n dp r o s p e c t b u i l d s a n a l y t i c a lf r a m e w o r ko fm o d e mt r a f f i ct e r m i n a lc o m m e r c e ，r e s e a r c hi n t ot i a n j i n s m o d e mt r a f f i ct e r m i n a lc o m m e r c ec o m b i n e sw i t ha d v a n c e d e x p e r i e n c e s o f i n t e r n a t i o n a la n dd o m e s t i cc i t i e s t h i sa r t i c l et a k e st i a n j i nh i g h - s p e e dh i g h w a y c o m m e r c ea se x a m p l e ，c o n d u c ti n d u s t r y c h o i c e ，p a r e mc h o i c e a n da d d r e s s i n g a n a l y s i s f r o mt h ev i e w so fc o n s u m e ra n de n t e r p r i s e ，w ea n a l y z et h ec o n d i t i o n st i a n j i n h i g h - s p e e dh i g h w a yc o m m e r c es e r v i c eh o l d a tl a s t w ed os w o ta n a l y s i s a s h u a y u a nc o m m e r c ec i r c l e k e yw o r d s ：c i t yt r a f f i c ，t e r m i n a lc o m m e r c e ，t i a n j i n ，h u a y u a nc o m m e r c e c i r c l e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得墨鲞盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：签字日期：汕占年月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解鑫注盘鲎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权苤鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 肼 签字日期：如占年月磊日 导师签名 签字日期：沙孑年月名日 第一章导论 第一章导论 城市现代化进程将使城市商业圈与城市交通的发展紧密相联，从而大量涌现 城市交通枢纽型商业的发展布局。在针对天津市现代交通枢纽型商业发展的研究 命题下，本章首先介绍了现代交通枢纽型商业发展的背景、意义以及本文所研究 的内容和分析方法。 1 1 研究背景 城市规划专家认为，在快速发展的城市中，商圈发展将呈现出两个重要趋 势，一是交通枢纽型商业中心将成为未来主流，二是城市中心的消费力将向周边 扩散。“城市交通枢纽型商业”最早的雏形是东京上野和须田町地铁车站地下街。 到了上世纪8 0 年代，城市轨道交通在世界各大城市快速发展，不仅推动轨道交 通自身作为一个特定产业发展，还带动城市布局、相关产业，尤其是商业的协同 发展。仅日本在上世纪8 0 年代，就有2 1 个城市建成各种地下街7 7 处，总建筑 面积超过1 2 0 万平方米。进入上世纪9 0 年代，日本在城市建设中崛起的微型 c b d ( 商务集聚区) ，都是依托轨道交通，勾连地下地上建筑，集聚多种功能的商 业商务设施。这一商业模式在我国香港地区也得到迅猛发展，香港机场快线青衣 站的建设就是成功一例，利用公共交通枢纽的建设，成功地将青衣站转化为港岛 的商业活动中心。国际业界称之为“地铁+ 物业的发展模式。我国内地由于地 铁轨道交通起步较迟，类似商业设施诞生可以追溯到上世纪9 0 年代建成的上海 地铁1 号线“人民广场站 的地下商场。但从现代“城市枢纽型商业”意义理解， 此类地下商业设施，还不能构成各类交通工具换乘与其他城市功能的有机结合。 2 0 0 5 年底开业的上海龙之梦购物中心把城市交通换乘、人们日常购物、休闲娱 乐、商务办公等各类需求集中在一个连通地下地上的多功能建筑体内，成为国内 首家城市交通枢纽型商业设施。 天津市商贸流通业发展“十一五”规划中提到，“十一五”期间，天津市将 大力发展重点商业设施，商业设施投资总额将达9 0 0 亿元，人均商业面积将由 0 9 平方米提高到1 2 平方米以上。这个规划中首次提到了发展天津交通枢纽型 商业，以机场、火车站、地铁、公交站点为节点，重点搞好天津机场商业配套设 施建设，支持引进国际著名品牌、国内知名品牌和国内外著名品牌折扣店、餐饮 连锁店。根据天津市地铁和快速路的规划方案，城区初步形成以和平路镔江道、 第一章导论 小白楼中心商业区为核心，全市2 4 个区域商业中心为骨干的大都市商业框架。 其中：和平路一滨江道中心商业区以高端消费为特征，成为吸引外来消费的集中 区：小白楼商业中心区以发展商务主导型商业为目标，积极吸引海内外大公司总 部落户，形成现代商务中心区；2 4 个区域商业中心主要面向市民百姓，以中档 为主并向多层次发展。基于天津经济发展的大势，笔者认为结合商业规划布局理 论和天津商业发展现状研究天津交通枢纽型商业，对天津的商业发展具有十分重 要的理论和实践意义。 1 2 研究内容和分析方法 1 2 1 研究内容 本文主要对天津发展现代交通枢纽型商业进行初步研究。文章首先阐述了现 代交通枢纽型商业的背景和研究意义，回顾了商业规划理论、交通枢纽理论等相 关理论。其次，通过对现代交通枢纽型商业内涵的界定，构造现代交通枢纽型商 业的分析框架和引证国内外现代交通枢纽型商业的发展现状对现代交通枢纽型 商业业态进行了分析。尔后，从天津社会经济发展情况、商贸流通规模、商业设 施规模、商业企业的经济成分、零售业态结构、专业批发市场和商业布局等方面 综述了天津商业发展现状，并提出了天津商业发展存在的问题，展望了天津商业 的发展趋势。最后，研究了天津发展现代交通型商业的必要性和可行性，进行了 天津发展现代交通枢纽型商业分析，分析了天津快速路交通枢纽商业服务区具备 的条件和天津现代交通型商业设施需求，并通过s w o t 方法对华苑商圈进行了实 证分析。本文的架构图见图1 - 1 。 图卜1 论文框架结构图 2 第一章导论 1 2 2 分析方法 交通枢纽型商业是近年来提出的一种新型商业业态，目前研究还很少，而且 多为前瞻性研究，缺少相关数据，鉴于此，本文主要采取了以下方法进行研究。 1 理论研究和比较研究相结合的方法。理论研究是本文研究的起点，本文 首先将传统商业和服务业规划理论，交通枢纽理论进行了综述。比较研究是通过 对国内外现代交通枢纽型商业的发展进行比较，总结归纳出经验，从而为天津现 代交通枢纽型商业的发展提供参考。 2 问卷调查和文献资料相结合的方法。本文通过对天津发展现代交通枢纽 型商业的结构性问卷调查，了解消费者和商业企业对天津商业现状和天津发展现 代交通枢纽型商业的认知、感觉和偏好等；文献资料主要是通过公开发布的资料 对天津的商业环境进行描述，为发展现代交通枢纽型商业提供背景资料。 3 s w o t 实证分析方法。本文在最后一章对华苑商圈发展现代交通枢纽型商 业进行实证分析。通过s w o t 分析方法从s t r e n g t h ( 优势) 、# e a k n e s s ( 劣势) 、 o p p o r t u n i t y ( 机会) 、t h r e a t ( 威胁) 四个方面对华苑商圈进行了实证分析，对 华苑发展现代交通枢纽型商业进行了展望。 第二章商业规划与交通枢纽理论 第二章商业规划与交通枢纽理论 本部分主要综述了传统商业和服务业规划理论以及交通枢纽理论，通过对传 统理论的回顾为本文要研究的主要课题进行铺垫。 2 1 传统商业和服务业规划理论 商业是社会经济活动的重要组成部分，是专门从事商业流通的部门，它通过 对商品收购、销售、调运、储存为生产与消费、工业与农业、城市与乡村、地区 与地区之间的经济联系发挥桥梁和纽带作用。商品购进是商业活动的起点，销售 是商业活动的最后环节，商业调运和储存是联结购销活动的中间环节。为了购、 销需要，商业部门必须建立起各种商品批发机构和零售网点。 服务业是利用一定设备和工具为社会提供劳务的国民经济部门。实际上，它 是租让劳务的特殊商业活动，通过各类服务劳动，使消费者得到方便和享受，以促 进生产发展和提高人民生活水平。服务业通常包括旅馆业、理发业、沐浴业、洗 染业、修理业、餐饮业等等。 由于商业和服务业同属非物质生产部门，对改善提高人民生产、生活具有同 样作用，在布局上又有许多共同性。因此，通常将它们放在一起合称商业一服务业 ( 简称商服业) 。 2 1 1 商业与服务业生产发展的基本特点 商业与服务业作为第三产业核心部门之一，有以下四方面特点： 1 商业与服务业生产仅创造价值，不创造产品 商业通过购、销、调、存联系生产与消费，对生产部门起到先导作用，不仅为 生产部门组织、供应原材料、燃料，而且将商品生产资金转化为货币资金保证生 产顺利进行。生产部门提供的产品，绝大部分成为商品，通过商业活动转移到消费 者手中，然后再将货币资金转移到生产者手中。商业就是通过物资和货币的转移 过程不断创造价值。而服务业是以租让劳务为生产、生活服务，它的价值的创造 也是依附于生产、生活过程中实现的。 2 商业与服务业是直接面对消费者的产业 商业( 零售) 和服务业直接面对顾客，为了商服业发展要特别重视消费者的行 为和服务人员的素质问题。一方面，消费者的购物行为直接影响商服业的发展与 4 第二章商业规划与交通枢纽理论 分布，消费者的收入状况，社会文化差异，购物认知过程，需要商品等级、类型以及 各种消费环境都会商服业发展产生重大影响；另一方面，服务人员的素质高低也 产生一定影响，往往服务水平高的商服企业得到很快发展，面服务人员素质、服务 水平低往往造成商服经营的失败。 3 商业与服务业通过中心地发挥功能 商服业与其他生产部门不同，它的主要环节( 销售) 依托中心地发挥作用。不 同等级的中心地往往集中不同种类和级别的商品，中心地等级越高，商品和服务 种类越多，级别越高，服务半径也越大。要实现商品和服务职能，必须充分发挥中 心地的作用。因此，中心地的研究是商服业合理布局的重要环节。 4 商业与服务业综合性强，互动协作紧密 商业与服务业是多部门联合活动。商业中，购、销、调、存各环节要紧密配 合形成完整的商业系统，只有在各环节协调基础上，才能以最小的劳动消耗，实现 尽可能多的商品流转额，才能取得尽可能大的经济效益。服务业的众多部门联合 形成完整的服务系统，只有联合协调才能提供高质量服务。所以商服业是多部门、 多企业有机结合的综合性强的产业。 2 1 2 商业与服务业网点及布局 商业与服务业网是指分布于一定地域、从事商服活动的各种经营机构的综 合。因为它们大小不等、星罗棋布地散布在一定地域上，业务上纵横交错形成网 状关系，故称商业服务网，而在网上个别经营机构称之商业服务网点。 商服网按性质分为购物、餐饮、服务等商服网，按服务形式分有固定、流动 和邮寄等商业网，按辐射范围可分全国性、地区性和地方性商服网，按商品流转过 程中地位可分批发和零售等商业网。 零售商业网点是按零售价格向消费者出售，是直接面对消费者，处于商品销 售的终点，是整个商业网点的主体。其特点是：交易对象是最终消费者：在特定的 商业场所由消费者当场挑选成交：交易额小，交易次数频繁：通常不负担商品储藏 和调剂任务：分布广、数量大、类型多。 零售网按服务形式有固定和流动两种，按网点规模可分大型、中型和小型： 按经营范围可分专业商场( 店) 和综合商场( 店) 。影响零售网布局的主要因素包括 地区人口特征、原有网点布置状况、交通运输条件、消费者行为以及城乡差别等。 在进行城市零售网布局时，要考虑下述原则： 1 集中与分散相结合集中可增加商店数量、商品品种和服务项目。网点在城 市集中往往形成商业街和购物中心。但过度集中也往往造成人流过大、交通不畅、 环境污染及购物距离过大等问题。因此要适当分散，特别是人民生活用品，一般服 第二章商业规划与交通枢纽理论 务业应分散到居住区。 2 大、中、小相结合根据顾客数量、影响范围和商品等级，设立不同等级或 层次零售商品网点，一般城市设全市商业中心、区域性中心和居住区级零售点。 3 固定与流动相结合除考虑固定商业服务单位外，也要根据居民需要设立流 动性商贩和服务者。 4 专业与综合相结合为了吸引顾客，需要布局一些商品档次高、有特色的专 业商店、服务设施、宾馆和饭店，也要布局适应广大顾客多品种需要的综合性商 场( 店) 。 5 购物、餐饮、服务相结合在城市由于顾客量大，需要广泛地对商业服务网 点进行综合考虑，既便于购物，又利于服务。目前在各地盛行的综合购物中心 ( m a l l ) 正是满足城市现代生活需要的商服业形式。 农村零售网点和集市与城市零售网点不同，集中人口少、分布广、交通不便， 县城往往形成农村零售商业中心的布局状态。因此，农村零售网点除集中在县城 布置各种综合性和农用专业商店外，还应在人口较集中乡镇、村镇适当布置中、 小型综合商店和服务设施。考虑到农民当前还存在“为置而卖”的传统习惯，可 将零售网点和收购网点相结合，把商业网点建成物资集散中心。 2 1 3 现代商业营销形式与市场建设规划化 在市场经济条件下，商品流通对市场的导向作用越来越突出，成为影响区域 经济发展的重要因素，特别是“大商贸、大流通、大市场 ，促进商品流通和市场 建设迅速发展，一系列新型流通、营销形式不断出现，多元化商业经济成分竞争发 展，使市场网络体系逐步形成。 1 新型商业流通与营销形式 随着竞争有序的商品流通体系的形成，商业部门正由传统商业向现代商业， 由小商业到大商业，由坐商到行商的转变，冲破了传统购销与营销方式，出现了一 系列新兴购销与营销方式。新型购销方式有总代理、总代销、大批发、外购外销， 仓、批、零合一等经营：新型营销方式有连锁经营、物资配送、登门访销、超市 经营、开架经营及早市、夜市经营等。 新型商品流通购销与营销方式是深化商业体制改革的突破口和增长点。在规 划发展中应努力把传统营销与新型营销结合起来，并以新型营销为主攻方向，逐 步实现商品流通体系网络化、商业企业规模化、商业设施现代化和商业管理规范 化。 2 市场建设与布局 市场是商业和服务业的核心，也是商服业发展的导向。大市场发展规划是区 第二章商业规划与交通枢纽理论 域经济发展规划战略之一。建设大市场、搞活大流通、组织大贸易、参加大循环、 促进大发展已成为各级决策者的共识。 市场结构是各级各类市场在特定区域内的空间组合关系。它有多种类型：按 经营对象可分为生产资料市场、生活资料市场以及生产要素市场：按销售性质可 分批发市场、零售市场：按专业化程度可分综合市场、专业市场和特种市场：按建 设稳定程度分，可分永久固定市场、半固定市场、不固定市场( 跳蚤市场、马路市 场) 等等。 据有关资料分析，目前我国市场结构存在一些明显不合理现象，即综合市场 多，专业市场少；零售市场多，批发市场少；消费型市场多，生产资料和生产要素市 场少：现货交易市场多，合约性期货交易市场少：农村集贸市场多，多功能全配套 现代化市场少。据此，在市场优化结构和布局规划中，推进市场建设应向以下方向 发展： ( 1 ) 市场组织向多元化方向发展在充分发展国有流通企业的同时，大力发展 多种经济成分，多种经营方式和多种渠道并存的商品交易市场。 ( 2 ) 市场规模向大型化方向发展逐步建设一批辐射面广，凝聚力强的大、中型 骨干市场，发挥龙头作用，有力地带动区域经济发展。 ( 3 ) 市场结构向合理方向发展在大力发展生产资料市场的同时，加快金融市 场、房地产市场、人才市场、技术市场、期货市场等生产要素市场建设步伐。 ( 4 ) 市场层次向多极化方向发展即市场建设由地区性向跨省市、远辐射的开 放市场转变：由小而全的综合市场向现货和期货交易相配套的方向发展：由低层 次的商品市场向高层次要素市场发展。 ( 5 ) 市场体系向网络化方向发展建立市场网络信息中心，充分发挥信息与商 情在市场建设与经济发展中的重要作用。 2 2 交通枢纽概述 交通枢纽是在两条或者两条以上运输线路的交汇、衔接处形成的，具有运输 组织与管理、中转换乘及换装、装卸储存、多式联运、信息流通和辅助服务等功 能的综合性设施。作为交通运输的生产组织基地和交通运输网络中客货集散、转 运及过境的场所，交通枢纽是提高客货运输速度的关键环节。其中，服务于一种 交通方式的枢纽称为单式交通枢纽，例如单一的铁路枢纽、水运枢纽、公路主枢 纽、航空枢纽等。服务于两种或两种以上交通方式的枢纽称为综合交通枢纽。综 合交通枢纽是国家或区域交通运输系统的重要组成部分，是不同运输方式的交通 运输网络相邻路径的交汇点，是拥有融铁路、公路、水运、航空、管道及城市交 通等多种运输方式所连接的固定设备和活动设备为一体的运输空间结构，对所在 7 第二章商业规划与交通枢纽理论 区域的综合交通运输网络的高效运转具有重要作用。同时，综合交通枢纽对其所 依托的城市的形成和发展有着很大的带动作用，是城市对外交通的桥梁和纽带， 并与城市交通系统有着密切的联系。 与单一运输方式相比，在社会经济需求下运输生产力发展到一定程度而产生 的综合交通体系能合理、优化使用交通资源，有效降低运输成本，提高运输效益。 协作产生一种新的生产力，多种运输方式的有机衔接和协作，能有效提高运输生 产力，并有利于运输结构的调整，能形成强大的拉动和辐射效应。在全球经济一 体化及网络经济不断发展的背景下，综合交通枢纽的建设发展呈现以下趋势。 1 综合交通枢纽功能的复合性( 多元化) 。综合交通枢纽的功能不是单一实 现旅客或货物的集散，而是成为为客货运输提供全程服务的中心和物流的后勤基 地，综合交通枢纽应是物流、资金流和信息流的集散地。 2 综合交通枢纽内涵的演进性。世界经济在不断发展，物流的规模和结构在 不断发生变化，综合交通枢纽的作用和功能也在不断地发生变化。综合交通枢纽 的内涵随着全球经济及世界运输体系的变化而呈动态的、与时俱进的变化态势。 3 网络经济的发展将综合交通枢纽纳入全球性的物流配送体系中，它加强了 综合交通枢纽与整个运输网络体系的联系。2 0 世纪9 0 年代以来，计算机技术、 网络技术及通讯技术的不断发展使得互联网络在全球范围内迅速发展，以互联网 络为基础的网络经济以前所未有的速度迅速崛起，而电子商务的出现也改变了传 统的企业间及企业与用户间的商品流通体系。因此，应把综合交通枢纽设计和建 设放到综合交通体系及物流体系建设中去。 4 综合交通枢纽的建设呈立体化和综合化。为满足社会经济发展对交通运输 系统的要求，使综合交通枢纽站在较长时期内能够适应多方向、多方式、大规模 客货交流的需要，综合交通枢纽的建设呈立体化和综合化。 第三章现代交通枢纽型商业研究 第三章现代交通枢纽型商业研究 现代交通枢纽型商业是一个比较新的概念，上海政府于2 0 0 5 年首次采用了 这个提法，但国内至今对其没有一个准确的定义，为此，本部分将界定现代交通 枢纽型商业的内涵，构建现代交通枢纽型商业的分析框架。 3 1 现代交通枢纽型商业的内涵 3 1 1 交通与商业的关系 1 交通与商业休戚相关 交通好比是城市的输血管道，商业好比是城市的心脏，输血管道不通畅，心 脏就难以正常工作，心脏运转不好，输血管道可能会堵塞，可见，交通与商业是 休戚相关，互相依赖，共同发展的。便捷的交通能促成一个商圈的形成和繁荣， 恶劣的交通状况和不科学的交通规划将扼杀商圈的生命力；商业是发挥交通效益 的载体，商业的发展和繁荣能有效的发挥交通效益，提高社会资源的利用效率， 若商业规划不合理，不利于平衡交通流量，则会降低城市的交通运行效率。 2 交通与商业都具有显著的便民利民特征 交通和商业都具有显著的便民利民特征，人们几乎每天都需要解决衣食住行 的基本需要，而这些功能都需要交通和商业来完成。因此，在某种程度上交通和 商业具有社会公共设施的特征，国际上都把交通和大型商业设施的建设纳入社会 公共设施建设的范畴中。 3 交通与商业是经济发展的引擎 交通和商业是经济发展的引擎，是一个城市社会经济发展的命脉所在。交通 和商业的发展能集聚人流、物流、资金流、商流、信息流，刺激消费，吸引投资， 为经济持续发展注入活力。国际上大凡经济发达的城市几乎都是交通枢纽城市， 都无一例外的拥有发达的商业，譬如巴黎、纽约、香港。上海的商业发展举世瞩 目，轨道交通、高架公路四通八达，是上海建成我国经济中心和国际化大都市的 重要基础。 4 交通与商业需要统筹规划协调发展 交通和商业的规划不一致，会导致资源浪费。因此，许多城市都把交通和大 型商业设施的建设纳入社会公共设施建设范畴，统一规划，分步推进，形成良好 的协调互动的发展机制。这样，有利于经济活动集聚发展，增加交易机会和降低 9 第三章现代交通枢纽型商业研究 交易成本；有利于便利居民生活消费；有利于土地资源的优化配置和利用；有利 于平抑交通流量高峰。 3 1 2 发展现代交通枢纽型商业需要具备的条件 通过梳理国内外现代交通枢纽型商业的发展轨迹，笔者发现现代交通枢纽型 商业的发展需要具备下列几个条件： 1 社会经济发展水平 社会经济发展水平高，为商业业态和商业模式的多样化提供了市场空间， 这是发展都市现代交通枢纽型商业的前提。现代交通枢纽型商业发达的城市大多 经济发展水平较高，譬如东京、巴黎、香港、洛杉矶、纽约等。 2 城市规模 城市规模大，城市的空间范围大，才会迅速发展起便捷的快速交通系统， 才能为发展现代交通枢纽型商业提供平台，交通的优势才能得以体现。 3 城镇人口规模 城镇人口规模大，才能保证足够的人口出行量，从而形成对交通枢纽型商业 的需求，发展交通枢纽型商业的城市几乎都是人口上千万规模的大都市。 4 居民消费能力 居民消费能力强，家庭汽车保有量高，人们活动空间的扩大，对休闲娱乐的 需求，愿意去更远的地方消费，带动业态多样化和商业模式的不断创新，能支撑 现代交通枢纽型商业的发展。 5 公路交通和轨道交通并举的城市交通网络 公路交通和轨道交通组成发达的城市交通网络，能充分满足各种出行偏好的 消费者，同时，交通网络的延伸带动商业的延伸，通过迅速集聚人流、物流、商 流、资金流、信息流，为交通枢纽型商业提供了发展机遇和良好平台。 可见，现代交通枢纽型商业的发展受到相当严格的资源控制和条件约束，不 是每个城市都可以发展的，就中国大陆而言，目前只有上海、北京、天津、广州 等城市具备发展这种商业的条件和能力。 3 1 3 现代交通枢纽型商业的内涵 通过上面的分析，本文给现代交通枢纽型商业做如下定义：现代交通枢纽型 商业是大都市社会经济发展水平不断提高，城市规模和人口规模不断扩大，居民 消费能力持续增强，城镇公路网络和轨道交通不断完善，依托交通枢纽和交通要 道而逐渐发展起来的一种新型商业，它不是一种业态，是一种商业发展模式，是 相对于中心商业、社区商业的一种商业集聚形态。 1 0 第三章现代交通枢纽型商业研究 3 2 现代交通型商业的分析框架 本文分析现代交通型商业考虑了四个维度，第一，确定现代交通型商业类型 和商业功能；第二，根据交通系统的发展和商业功能的定位，确定和发展相应的 商业业态；第三，现代交通型商业服务区的模式选择；第四，现代交通型商业的 选址分析。( 见图3 - 1 ) 图3 - 1 现代交通型商业的分析框架 图中分析框架的四个维度，不是相互孤立，先此后彼的，而是综合考虑， 协调推进的。 3 2 1 现代交通枢纽型商业的类型和功能定位 现代交通枢纽型商业有两个分析维度，一是依托的交通干线有两种类型： 轨道交通商业和公路交通商业，二是商业功能定位有四种类型：门户型、枢纽型、 通路型和站点型等。( 见图3 - 2 ) 第三章现代交通枢纽型商业研究 ( 轨道交通商业 | 公路交通商业 图3 2 现代交通型商业的类型和功能 轨道交通商业是指主要依靠地铁，轻轨建立商业设施，形成的商业服务区。 公路交通商业是指主要依靠快速路建立商业设施，形成的商业服务区。轨道交通 和快速路都是城市快速交通系统，具有不受干扰的长距离奔跑优势，能集聚人流、 物流，提高商圈辐射半径，因此，沿城市快速交通系统发展商业是大势所趋。 门户型指机场、火车站、深水港、大型客运站、客轮码头、游轮码头等商业 设施配套，满足特定人流的消费需求。 枢纽型指以公交枢纽、轨道交通枢纽和重要交通结点的商业设施配套，可以 根据该交通枢纽的人口、产业、规模和地理特征，配置不同类型的商业中心或购 物中心。 通路型指便捷快速交通的某些沿线路段，建设必要的商业和商务设施，如汽 车旅馆、汽车贸易和服务业、加油站便利店、快餐店、休息区等。 站点型指预定的公共交通主要站点，轨道交通站点可以设置必要的商业设 施，以便利流动客流的消费需要。 3 2 2 适合现代交通枢纽型商业的商业业态 借鉴国际经验，结合所作的调研分析结果，在我国颁布的1 7 种零售业态中， 比较适合现代交通枢纽型商业的业态有：购物中心、工厂直销中心、大型超市、 仓储式超市、家居建材商店、专业店、便利店等。 购物中心是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理， 运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。社 区购物中心是在城市的区域商业中心建立的，面积在5 万平方米以内的购物中 型型型型户纽路点n 枢通站 厂| l 、l | l 第三章现代交通枢纽型商业研究 心；市区购物中心是在城市的商业中心建立的，面积在1 0 万平方米以内的购物中 心；城郊购物中心是在城市的郊区建立的，面积在l o 万平方米以上的购物中心。 仓储式超市是一种带有批发性质的批售式商店，在我国又称为仓储式商场或 货仓式商场，一般选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。营业 面积大，一般为i 0 0 0 0 平方米以上。库架合一，装饰简单，节约成本。商品结构 主要以食品( 有一部分生鲜食品) 、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车 用品、室内用品为主，商品种类多。目标顾客以中小零售商、餐饮业、集团购买 和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从 而实现廉价销售。 专业店是经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提 供适当售后服务的零售业态。一般选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街 或百货店、购物中心内，营业面积根据主营商品特点而定，体现专业性、深度性、 品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的9 0 ，经营的商品、品牌具有 自己的特色，采取定价销售和开架面售；从业人员需具备丰富的专业知识。专业 店一般包括办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等 形式。 根据交通类型和商业功能定位不同，可以灵活组合，形成规模不等的商业 中心。 3 2 3 现代交通枢纽型商业服务区的模式选择 根据国际经验，现代交通枢纽型商业服务区一般遵从“豪布斯卡”( h o p s c a ) 原则，将酒店( h o t e l ) 、办公楼( o f f i c e ) 、停车场( p a r k i n g ) 、购物( s h o p p i n g ) 、 公共集会( c o n v e n t i o n ) 、居民公寓( a p a r t m e n t ) 组合在一起综合发展。与快速交 通系统发展相关联，可以建设发展紧密型和半紧密型的公共设施和商业服务业。 紧密型公共设施和商业服务业是指地域布局上与交通枢纽紧密相连，行业性 质与交通运输紧密相连的公共设施和商业服务行业。半紧密型公共设施和商业服 务业是指对交通枢纽具有一定依赖性、适宜配置于靠近快速路和轨道交通枢纽位 置的公共设施和商业服务业。同时，无论是发展半紧密型还是紧密型，都可根据 选址地的人口规模、产业条件、竞争态势等环境因素，配置不同的业态，形成功 能各异、规模不等的交通枢纽型商业服务区。 3 2 4 现代交通枢纽型商业的选址分析 借鉴商业企业的选址理论和经验，结合交通枢纽型商业的独特性，本文归纳 了现代交通枢纽型商业选址需要考虑的六个因素： 第三章现代交通枢纽型商业研究 1 人口规模 根据城市人口集聚趋势，现代交通枢纽型商业设施应在大型居民社区附近选 址。尽管便捷的交通扩大商圈的辐射半径，能吸引远距离消费者，但大规模的、 相对稳定的居民消费支撑仍是不可或缺的。 2 ：产业条件 产业发展是形成商务集聚区的前提，有利于吸引更多的人流和物流，提高 区域的经济增长潜力，故选址的最佳位置是周边有相对集聚的产业园区。 3 客流规律 客流的动向、目的、速度、时间不同，则商业区功能定位有所不同，从而 对选址条件也有不同差别，最佳选址是顺应客流动向、满足顾客需求、让顾客最 容易到达、能最大限度截留顾客的位置。 4 交通状况， 城市交通网络是联系顾客与商业设施的载体，因此，它是制约商业集聚和 选址的一个关键因素。商业活动的经济原则是要求有尽可能大的吸引范围，保证 尽可能多的顾客方便地到达商店，因此，现代交通枢纽型商业设施的选址必须是 交通可达性最佳的地点。 5 商业环境 现代交通枢纽型商业设施的选址还应考虑设店地点附近的商店的规模和数 量，如果在同一地区已经有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效益，再建 立新的商业设施不是明智之举。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选 择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，并说明该地区 已经形成了相对稳定的消费群。商业设施的选址要综合考虑这两个因素，仔细权 衡。 6 地形特点 现代交通枢纽型商业设施的选址要分析交通干线和地形特点，选择能见度 高、周边环境好、没有被分割的地块。 3 3 国内外现代交通枢纽型商业的发展 3 3 1 国外现代枢纽型商业的发展 尽管国外没有现代交通枢纽型商业这个提法，但从业态的演化来看，围绕交 通网络发展起来的业态却不少，有城郊结合部购物中心、专业卖场、仓储式会员 店、工厂直销中心、汽车旅馆、加油站便利店等。这些业态大多是顺应了西方国 家的住宅郊区化、公路网络化及小汽车的迅速普及而逐渐发展起来，有的建立在 1 4 第三章现代交通抠纽型商韭研究 轨道交通换乘站有的建立在城郊结合韶的交通枢纽还有直接建立在高速路出 口。 3 3 1 1 加拿大多伦多地下商城 多伦多是加拿大安太略省首府加拿大第一大城市。它还是加拿大最大的工 商业和金融中心，市内高楼林立，集中了加拿大最大的银行和股票交易所。这个 城市的地铁系统也是一个四通八达、色彩纷呈的“城市”。在市政大厦核心区的 4 8 栋高楼下有一个长约1 2 公里、面积达1 0 多平方公里、拥有1 3 0 0 余商场的地 下商业建筑群，多伦多人自己将这个超大型的地下商场群叫做p a t h 。多伦多的 地铁网络相当完善多条线路可以将乘客带到城市的各个角落。以每个地铁站为 中心修建的地下通道密如蛛网并呈辐射状、延伸到地上的许多饭店、公寓、银行、 商场和写字楼下，通道两边则布满了餐馆和商店，形成了世界上规模最大的地下 城。地下城内商店鳞次栉比、商品琳琅满目。在地下城中，总麸有2 7 条主要通 道以及数不清的分支通道，它们将地铁站与写字楼、大饭店和地上商店连成一体， 地下城里商店的总面积达3 7 万平方米。多伦多的地下城不但规模大，而且独具 一格，是名副其实的地下城市。地下城里的商业设施相互连接，使地上、地下形 成一个整体。除了餐馆和商店之外，地下城里还建有相当数量的旅馆、银行、邮 局、电影院、网吧、健身中心以及文他味十足的展览厅、画廊和书店。地下城的 下面还建有可停放数万辆汽车的停车场。( 见图3 3 ) 蔼 一、昂 p i 蠹 = 黜舞 图3 - 3 加拿大多伦多地铁规划图 第三章现代交通枢纽型商业研究 = i 。l ：+ “。 一 2 _ ：，。i 。一一i 。“ 。目睡+ 。哪 ：! 蓄爹芝曩j ，：e 。i ，韬 图3 4 日本东京地铁( 地下城) 分布图 第三章现代交通枢纽型商业研究 位于东京都丰岛区的池袋是j r 山手线、崎京线、高崎线、地铁丸之内线、 有乐町线、西武池袋线和东武东上线集中的交通枢纽。池袋交通枢纽商业以池袋 车站为界，分成东口区和西口区。在东口区，分布着百货店与大型流行服饰专卖 店，从车站前延伸出去的购物街的东侧有包括超高层大楼阳光6 0 在内的阳光城， 这里除水族馆以外，还有酒店、购物中心及附属展示场馆设施的大型会议中心。 在西区口，与百货店和购物街同处一地的有东京艺术剧场和大学等，散发着浓烈 的文化气息。而位于大阪市中心阪急区地下的彩虹街号称日本最长的地下街，它 根据地铁线路修建，分南北两街上中下3 层，街顶离地面8 米，总建筑面积3 8 万平方米，建有4 个广场，3 座包括3 1 0 家商店的大商场，可同时容纳5 0 万人 购物、活动。每一个地下广场都按不同的主题营造环境，在深数米甚至数十米的 地下，主题鲜明的地下广场把人类非凡的想象力拓展至地下。该地下商城内集中 了很多大型商场、品牌店、时尚小店、咖啡馆和餐馆，整个地下商场格局合理、 紧凑，总是吸引了大批的购物者。 3 313 俄罗斯莫斯科地铁商业 从1 9 3 5 年第一条地铁线通车以来，莫斯科地铁一直处于不断兴建之中。地 铁的修建主要经历了3 0 年代斯大林时期和二战后两个突击阶段，共1 2 条线，包 括l 条环线和1 1 条放射线，共有1 7 0 多个车站，5 6 个换乘站，触角遍及莫斯科 各个角落，每天客流量高达9 0 0 万人次，全年客运量超过2 5 亿人次，占全市公 交总量的4 5 左右。地铁带来了巨大的商机，除了给地面的商业、服务、物业带 来重大利好，还充分发挥了“地下经济”优势，地铁枢纽站地下层将几个商业空 间连通，发展成为大型地下商业设施。1 9 9 6 年落成的大型地下商城马涅什 购物中心建在马涅什广场的地下，处于市中心的交通枢纽，离莫斯科的心脏 克里姆林宫仅几步之遥。它位于地下1 8 米的深处，它共分成三层，有1 6 3 个商 店、6 个餐厅、1 0 个服务性网点，包括银行、外币兑换点、旅游中心、儿童城堡、 游艺广场和长途电话局等，总面积达6 2 7 万平方米。 3 3 1 4 美国高速公路商业 美国是汽车轮子上的国家，是世界上拥有高速公路最多的国家。美国从2 0 世纪5 0 年代中期开始，修建了8 8 万公里的高速公路，约占世界高速公路总里 程的一半，连接了所有5 万人以上的城市。其中5 4 条共计6 4 4 万公里的州际高 速公路形成了横贯东西、纵贯南北的美国公路主骨架，是美国人驾车出行的主要 通道。( 见图3 - 5 ) 随着高速公路的兴建，二战之后，美国政府在土地取得较为 容易和价格较为低廉的地区规划开发了大量住宅区，充裕的用地空间和低廉的地 价，促使大型商业区倾向于郊区布局，提供足够停车空间和多样化商品的大型高 速公路商业购物中心应运而生。美国现有约4 7 0 0 0 多个大型现代购物中心，每年 第三章现代交通枢衄型商业研究 为政府带来近8 4 0 亿美元的销售税。美国人每年在各种购物中心的消费额高选2 万亿美元。购物中心已成为美国服务于城镇居民和国民经济的一个成熟产业。美 国的巨型购物中心几乎无所不包，可以称得上是一个小4 城市”。现代购物中心 的功能趋向多样化，并且常常与其他功能设施形成多功能综合体。它不仅满足购 物需要，而且也满足文化、娱乐和餐饮等需求，创造了。一站式商城”这个集购 物娱乐于一体的发展概念。在整体布局上，成功地利用内部不同分区的功能和定 位、商户组合、以及建筑细节等策略。吸引顾客始终保持购物逛街情绪和消费欲 望，增加吸引力延长购物者的停留时问。 美翻最大的购物中心no fa m e r i c a 位于明尼苏达州的伯明顿，是目前世 界上规模最大的超级室内聃物商场，建筑面积约3 9 万平方米，占地7 8 英亩，1 2 7 5 0 个车位，总投资高达6 亿多美元。购物中心集购物与娱乐于一体。i i b l lo f a m e r i c a 的主力店由4 问本地的百货公司组成，分别配置于商场内4 个主要零售位置的4 个角落。此外，还有超过5 2 0 问零售专卖店、8 0 间餐饮店分布于3 个楼层，大 部分在美国已具有知名度的零售商及一些田际性零售商均设店于此购物中心内。 扑 图卜5 美国国家高速公路系统示意图 酴 缓 鞭 第三章现代交通枢纽型商业研究 3 3 2 国内现代枢纽型商业的发展 3 3 2 1 香港地铁商业 香港地铁1 9 7 9 年开始运营。香港的地铁( 岍r ) ，原称地下铁路( u a s st r a n s i t r a i l w a y )