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中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 摘要 我国住房抵押贷款起步较晚，随着宏观经济和房地产业的高速增长，我国面 临着大力发展住房金融的任务。然而目前我国一级抵押贷款市场产品稀少、设计 不合理等诸多因素严重制约了我国抵押贷款市场的发展。 住房抵押贷款产品的设计是建立和完善一级抵押贷款市场的关键。本文借鉴 了国外成熟的抵押贷款产品设计的实际经验，提出了针对我国现况的产品多元化 设计思路。主要研究了：( 1 ) 防范利率风险和通货膨胀风险的抵押贷款产品设计。 ( 2 ) 根据生命周期理论，将住房消费者划分为不同的人群，提出满足不同消费 者偏好的产品设计。( 3 ) 面对我国人口老年化的反向抵押贷款产品设计。( 4 ) 针 对我国现阶段房地产的巨大增值潜力，将共享增值抵押贷款这一新型抵押贷款产 品引入我国。( 5 ) 其他抵押贷款产品设计。 在对各种抵押贷款产品的基本概念、原理和实践情况进行了详细的分析和论 证后，本文从政府行为、贷款保险和抵押贷款市场构建三个方面提出了我国抵押 贷款市场制度与体系的相关改进方法，以期能够进一步推动和保证这些产品在我 国逐步顺利推行。 关键词：抵押贷款抵押贷款产品利率运行机制 4 中国科学技术大学硕士学位论文 我国住房抵押贷款产品多元化研究 a b s t r a c t r e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a ns t a r t sl a t e ri nc h i n a ，w i t ht h er a p i d l yd e v e l o p m e n to f t h em a c r o e c o n o m ya n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r y , o u rc o u n t r ym u s te x p a n dt h em a r k e t o ft h er e s i d e n t i a lf i n a n c e b u tt h ed e v e l o p m e n to ft h em o r t g a g em a r k e th a sb e e n b l o c k e db ys o m er e a s o n sl i k es c a r c i t ya n di r r a t i o n a l l yd e s i g no ft h ep r i m a r ym o r t g a g e m a r k e t sp r o d u c t s t h ed e s i g no ft h er e s i d e n t i a lm o r t g a g ep r o d u c t si st h ek e yo fe s t a b l i s h i n ga n d p e r f e c t i n gt h ep r i m a r ym o r t g a g em a r k e t a c c o r d i n gt ot h em a t u r e l yd e s i g no ff o r e i g n m o r t g a g ep r o d u c t s ，t h i sp a p e rp r e s e n t s t h ei d e a so fd i v e r s i f i c a t i o no fm o r t g a g e p r o d u c t sf o rt h ep r e s e n ts i t u a t i o ni nc h i n a t h i sp a p e rh a sm a j o rs t u d i e d ：( 1 ) t h e d e s i g n i n go ft h em o r t g a g ep r o d u c t sf o rt h ep r e c a u t i o no fi n t e r e s t r a t er i s ka n d i n f l a t i o nr i s k ( 2 ) b yt h el i f e c y c l et h e o r y , t h ep a p e rc l a s s i f i e st h ec o n s u m e r si n t o d i f f e r e n tg r o u p sa n dp r e s e n t st h ep r o d u c t sd e s i g nf o r s a t i s f y i n g t h ec o n s u m e r s d i f f e r e n td e m a n d s ( 3 ) t h ed e s i g no fr e v e r s em o r t g a g ep r o d u c t sf o rt h ea g i n gi nc h i n a ( 4 ) i na l l u s i o nt ot h eh u g ep o t e n t i a lo fr e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n a ，t h ep a p e rt r i e st o i n t r o d u c et h es h a r e da p p r e c i a t i o nm o r t g a g e ( s a m ) t oc h i n a 。( 5 ) t h ed e s i g nf o ro t h e r m o r t g a g ep r o d u c t s a f t e ra n a l y z e da n dd e m o n s t r a t e dt h eb a s i cc o n c e p t s ，p r i n c i p l e sa n dp r a c t i c e so f d i v e r s i f i e dm o r t g a g ep r o d u c t s ，t h i sp a p e rp r e s e n t st h er e l e v a n tm e a s u r e sf o rt h e m o r t g a g em a r k e ts y s t e mi nc h i n at h r o u g ht h eg o v e r n m e n tb e h a v i o r s ，t h ec o n s t r u c t i o n o fm o r t g a g ei n s u r a n c em a r k e ta n dt h ec o n s t r u c t i o no fm o r t g a g em a r k e t t h r o u g h t h e s ee f f o r t s ，i tm a yb eh e l p f u lf o rt h ei m p r o v e m e n ta n di n s u r a n c eo ft h e s em o r t g a g e p r o d u c t si nc h i n a k e y w o r d s ：m o r t g a g em o r t g a g ep r o d u c t r a t e o p e r a t i n gm e c h a n i s m 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 1 1 研究背景 第一章绪论 房地产是国民经济发展的支柱性产业，在消费者还没有达到完全购买能力之 前，发展和创新房地产抵押贷款模式，不仅有助于更多居民提前获得住房权，也 是诸多房地产开发商和商业银行关注的焦点问题。在世界各国住房消费信贷中， 个人住房抵押贷款一直占据着重要的位置。 我国住房抵押贷款自二十世纪九十年代初起步至今取得了迅速的发展，尤其 是福利分房的取消和住房货币化的推行，更是促进了个人住房贷款业务规模的扩 大。截至2 0 0 4 年底，我国住房抵押贷款余额为1 5 9 2 2 3 亿元人民币，相当于1 9 9 7 年底的8 2 倍1 1 1 。住房抵押贷款帮助越来越多的居民解决住房问题，有效地将住 房市场的潜在需求提前转变为现实有效需求。截至2 0 0 5 年2 月，商业银行发放 的自营性个人住房贷款余额已达1 6 5 0 8 亿元，占商业银行中长期贷款的2 3 ， 对解决居民住房问题和促进房地产业的发展起到了重要作用1 2 1 。 但由于我国住房抵押贷款业务开展时间很短，整体来看规模较小，住房抵押 贷款占全国商业银行系统信贷余额的比例还不到2 ，远低于市场经济发达国家 2 0 - - - - 3 0 的比例，这与大力发展住房建设的要求和居民购房的迫切愿望相距甚 远。同时，由于我国住房抵押贷款起步晚、经验积累不足，存在着市场狭窄、市 场结构过于简单、产品形式单一、金融工具缺乏创新等缺陷。 目前我国抵押贷款方面的研究主要集中在抵押贷款证券化方面。虽然二级市 场提供了人们一个具有稳定收益的投资渠道，但是在我国要想成功运行抵押贷款 证券化，其前提必须是一级市场的发达和完善。 住房抵押贷款产品的设计是建立和完善一级抵押贷款市场的关键。近年来， 我国房地产价格涨幅持续高位运行，2 0 0 4 年全年新建商品房平均销售价格上涨 1 4 4 ，其中住宅上涨了1 5 2 1 3 1 ，远高于其他各类物价指数的涨幅。面对房产 价格的不断上涨，国家为调控房地产风险所采取的增加首付比例、提高贷款利息 等手段使得购房者进入抵押贷款的门槛加高，过分单一的抵押贷款产品不能满足 日益增长的市场需求。本文从借鉴国外成熟的抵押贷款产品设计着手，提出针对 6 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 我国现况的产品多元化设计。 1 2 本文工作内容 本文针对我国目前住房抵押贷款产品单一、设计不合理的现状，对住房抵押 贷款的多元化发展进行了研究，并给出了一系列相应的解决方案。其主要工作是 针对抵押贷款可能面临的风险、适应的人群细分市场提出不同的产品设计，同时 为了保证这些产品能够在我国逐步推行，对抵押贷款市场的相关制度和体系构建 提出一定的改进方法。其主要研究方法采用理论分析和现实论证为主。使用理论 分析与演绎推理的方法分析各种抵押贷款产品的内涵和原理。根据统计数据所反 映的我国的现实情况，分析在我国推行这些产品的可行性、必要性及适用人群。 本文的创新之处主要体现在如下几个方面： 第一，比较全面、系统地介绍分析了各种抵押贷款产品的原理、运行机制以 及其国际实践，从理论上分析了各种产品的优劣之处及其适用的人群。为我国开 发这些产品提供了理论背景。 第二，详细分析和探讨了我国开展这些产品的可能的路径与模式，为我国推 出这种产品提供了操作思路。 第三，针对文中提出的产品创新设计，分析了产品推出的可能障碍及其克服 策略。 在结构上，本文共分六章。 第一章：讨论了我国抵押贷款产品的现状及论文选题的背景和意义。 第二章：介绍了住房抵押贷款及住房抵押贷款产品的原理、发展历程。 第三章：阐述了我国住房抵押贷款的历史、发展状况和对现有产品的详细介 绍，同时进行了制约我国住房抵押贷款产品发展的因素分析。 第四章：从理论模型和实践操作两个方面详细介绍了我国住房抵押贷款产品 的多元化发展途径。 第五章：针对我国现有抵押贷款市场的相关制度和体系构建提出改进方法。 第六章：总结与展望。 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 2 1 住房抵押贷款 第二章住房抵押贷款产品概述 抵押贷款，就是指银行或其他金融机构要求贷款人提供一定额财产作为抵押 物以作为还款保证而向借款人按一定利率发放的贷款。若借款人到期未清偿债 务，银行或其他提供贷款的住房金融机构有权对抵押财产进行折价或变卖，并从 折价收入或变卖收入中扣除贷款本息。其中住房抵押贷款是抵押贷款的一种基本 形式，也是住房贷款的一种最主要的形式。它是指住房金融机构要求借款人以其 拥有的住房作为抵押物，以作为还款保证而向借款人按一定利率发放额贷款。若 借款人到期不能清偿债务，贷款人有权处置被抵押的住房，在住房的折价或变卖 收入中享有优先受偿权。借款人通过把住房抵押给住房金融机构，获得购买住房 所需要的资金，若能按期偿还债务，那么到期可以收回被抵押出去的住房所有权。 由于住房自身的特征使得住房抵押贷款既具有抵押贷款的一般特征，又有其 特殊性c 4 1 ： ( 1 ) 由于其具有保值性和增值性及固定性，相对于其他抵押物，贷款风险 更小。正因为如此，金融机构才愿意提供高达房价8 0 以上的贷款。 ( 2 ) 由于住房价值额大，一般来说贷款项目风险小，因此以住房作抵押， 借款人往往能取得数额很大的贷款，正因为贷款额大，才能够满足借款人数额很 大的资金需求， ( 3 ) 由于住房权益往往涉及到住房共有者，使用者以及其他权利享有者各 方面的权益关系，还涉及到其他方面( 诸如使用、灾害、价格变化等) 的问题， 所以较之一般抵押贷款更为复杂。 目前在我国，住房抵押贷款是帮助居民购置物业，提前实现住房消费的一种 常见的个人住房贷款形式( 见图2 1 ) 。 中国科学技术大学硕士学位论文 我国住房抵押贷款产品多元化研究 图2 - 1 个人抵押贷款购房的过程 广 u 表示楼宇权属所有人为售楼人； 刚表示楼宇权属所有人为抵押权人； 囫表示楼宇权属所有人为抵押人； a 点一一待出售楼宇，所有权属售楼人； b 点一抵押人购下非抵押楼宇部分，未购部分未抵押楼宇； c 点一一抵押人作楼宇抵押，抵押权人买下抵押部分楼宇，与此同时，抵押人按 月供楼，支付贷款利息及购楼存款： d 点一抵押人依约还款，存款结束； e 点一月供期满，抵押结束； 2 2 住房抵押贷款产品 2 2 1 住房抵押贷款产品的基本原理 就住房抵押贷款的内涵而言，它属于一种金融产品。由于本文所讨论的住 房指的是居民的自有住房，所有从本质上它属于一种个人金融产品。我们将个人 金融产品定义为：金融机构为开展个人业务的需要，针对特定市场上个人客户的 金融需求而设计和推广的产品，其基本形式为独立的或附着于金融工具的金融服 务 5 1 0 根据这个定义，考察住房抵押贷款产品的特性至少有三个不同的角度： ( 1 ) 住房抵押贷款产品是一种服务产品。 9 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 ( 2 ) 住房抵押贷款产品应满足个人客户的需求。 ( 3 ) 住房抵押贷款产品满足的个人需求是金融服务需求。 处于不同社会阶层和不同地区的个人其金融需求存在很大的差别，所以住房 抵押贷款作为一种个人金融产品也就具有了种类多样化的内在要求。 目前较为完善的住房抵押贷款产品通常包括以下一些要素：首付、利率、购 房成本、点一附加点和折扣点、年度费率主要的构成要素，其次还有提前还款的 惩罚条款、保证金账户、贷款额和房屋价值等的1 ，通过对以上项目的组合，创造 出各式各样的贷款产品，满足不同客户的个性化需求。 ( 1 ) 首付比率：指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。首付比 率可以说明杠杆作用的大小。因为在资产收益率大于贷款利率的前提下，能产生 正的杠杆作用，首付比率越低则可以大大提高资金的收益率，从而使自有资金能 用于其他投资取得更大的收益。 ( 2 ) 利率：借款的主要成本，决定了抵押贷款每月支付额的数量。在选择 抵押贷款产品时，抵押人总是选择有效利率较低的贷款方式，以便减少贷款成本， 提高自有资金的收益率：同时，贷款机构为保障资金的安全性和收益性，通常追 求高的资金收益率，即提高贷款的名义利率以取得较高的有效利率。 ( 3 ) 购房成本：除了首付在手续办完时必须支付的费用，包括点、贷出者 和经纪人的管理费、保证金和利息、第三方费用。 ( 4 ) 点一附加点和折扣点：附加点指要加入购房成本中的费用；折扣点指 要从购房成本中减去额费用。两者都是和利率一一对应的，通称为点，利率和点 有此消彼涨的关系。在同一贷款中，可选择不同的点从而获取不同的贷款利率： 相对更高的附加点搭配更低的利率，而相对高的利率则搭配低的点或得到折扣点 来冲抵。 ( 5 ) 年度费率：更准确的反映了包括利率、点、其他费用在内的全部费用 的支出水平，度量整个贷款的成本。 2 2 2 住房抵押贷款产品的发展历程 最初的房地产贷款工具可以追溯到罗马帝国，使用的工具在当时称为 f i d u c i a 。它要求房地产的法定所有权由贷款人持有，如果借款人履行了贷款合同 1 0 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 中的义务，f i d u c i a 就会要求贷款人将所有权返还给原始的所有人( 借款人) 。随 着德国文化风靡欧洲，房地产抵押工具称为g a g e ，指的是作为履行合同的担保 而交付的存放物。要求在违约时贷款人能够取得房地产的所有权，但不能在g a g e 之外寻求补偿。在1 0 6 6 年，法国人将德国式的g a g e 体系引进到英格兰，对涉及 没有被实际转移的抵押房地产贷款，称为“死的”g a g e ，即“m o r t g a g e ”7 1 。 在2 0 世纪3 0 年代以前，各贷款机构为规避风险，制定了相当苛刻的住房贷 款条件，如首期付款必须高达3 0 4 0 ，贷款期限仅仅限于1 0 - - - 1 2 年等；3 0 年代中期到7 0 年代早期，基本上只有一种抵押贷款的形式，也就是固定利率等 额还款长期摊销抵押贷款。 7 0 年代末通货膨胀加速，波动性更大，长期的固定利率抵押贷款在供求方面 都存在问题，这一期间出现了很多新型的抵押贷款产品，其中一些能消除“倾斜 效应 ，有些能解决利率风险的问题，这些新型的抵押贷款工具通称为a m i s ( a l t e r n a t i v em o r t g a g ei n s t r u m e n t s ) 。其中解决利率风险最流行的抵押贷款可调 利率抵押贷款a r m ( a d j u s t e dr a t em o r t g a g e ) ，它是指贷款利率可以随市场利率 变化浮动，通过将风险转移给借款人，降低贷款人的风险。 另一种比较流行的a m i s 可以消除抵押贷款中出现的“倾斜效应”问题：贷 款期间内住房的真实成本总额并未改变，但是真实成本在贷款前期增加了而在贷 款后期下降了。称之为渐进还款抵押贷款g p m ( g r a d u a t e dp a y m e n tm o r t g a g e ) 。 这种贷款方式的核心思想是在分期付款中降低前期还款额而增加后期还款额，合 同利率与固定利率抵押贷款一样，都是固定的。由于初始还款额降低，借款人所 偿还的现金总额增加。 同时出现的另外一种a m i ，即价格水平调整抵押贷款p l a m ( p r i c el e v e l a d j u s t e dm o r t g a g e ) ，同时解决了固定利率抵押贷款的倾斜效应和利率风险问题。 p l a m 的初始合同利率等于当时的真实利率。此后每年的贷款余额将根据通货膨 胀做相应的调整，调整额是年末的贷款余额乘以当年的实际通货膨胀率。但是由 于p l a m 贷款的原理比较复杂，一般的住房所有者难以理解，所以其并没有流 行起来。 7 0 年代末8 0 年代初，随着金融市场的进一步扩大和发达，一些创造性的抵 押贷款工具纷纷出现。包括共享增值抵押s a m ( s h a r e da p p r e c i a t i o nm o r t g a g e ) 、 中国科学技术大学硕士学位论文 我国住房抵押贷款产品多元化研究 逆向年金抵押贷款r a m ( r e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g e ) 、附担保帐户抵押贷款 f l i p ( f l e x i b l el o a ni n s u r a n c ep r o g r a m ) 、以及买低抵押贷款m b o ( m o r t g a g ew i t h b u y d o w no p t i o n ) 等。 1 2 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 第三章我国住房抵押贷款产品的现况分析 3 1 我国住房抵押贷款的发展的历史与现状 我国住房抵押贷款市场是伴随着住房制度改革和住房金融市场的发展而发 展的。在1 9 7 8 年以前实行的是高度集中的计划经济体制，城市居民住房统一由 国家或单位开发、分配和管理。只有在1 9 7 9 年住房制度改革开始试点后，住房 金融才得以发展，抵押贷款市场才慢慢开始启动。从发展角度上，我们可以把它 划为三个阶段： 第一阶段：从1 9 7 9 年开始到1 9 9 3 年：住房金融市场开始形成。1 9 7 9 年后， 随着我国经济体制改革的推进，国家住房投资逐步由政府无偿拨款转为银行贷 款；1 9 8 7 年，我国在烟台、蚌埠设立了专业银行，之后在建、工、农、中四大 商业银行先后设立房地产信贷部。这一阶段的特点是初步确立了住房金融业务经 营管理体制，明确了住房制度改革的发展方向和住房金融服务经营方向。 第二阶段：从1 9 9 4 年开始至1 9 9 7 年：住房抵押贷款市场的萌芽阶段。以上 海为先导，住房公积金制度开始起步，政策性住房金融业务向委托性业务转变； 商业性住房金融业务开始向普通住房倾斜，住房金融经营管理开始规范，住房金 融品种不断增加。住房抵押贷款开始有所启动。 第三阶段：从1 9 9 8 年至今，我国住房抵押贷款市场的全面发展阶段。自 1 9 9 8 年起，伴随着我国个人福利分房制度的取消和个人住房贷款管理办法 的公布施行，标志了我国住房抵押贷款市场的真正开始。1 9 9 8 年起，中央银行 把国有商业银行的资本准备金率由2 1 下调5 个百分点，以鼓励资金投入住宅业； 为鼓励购房，今年住房抵押贷款将比去年增加l 倍，达3 0 0 亿元人民币：修订了个 人住房抵押担保贷款管理试行办法，允许所有银行可在所有城市对所有普通商 品房开办住房抵押担保贷款，商业银行可在当年新增贷款1 5 以内按条件发放居 民住房贷款 8 1 0 经过十几年的发展，我国的住房抵押市场从无到有，不仅有利地促进了住 房制度的改革，同时对提高居民生活水平起到了很大的作用。目前我国的个人住 房抵押贷款主要有经营性( 个人住房一手房按揭贷款) 和政策性( 个人住房公积 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 金委托贷款) 两类： ( 1 ) 个人住房一手房按揭贷款：指购房者以所购买的房地产为抵押物，向 金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约 时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中 获得补偿。 ( 2 ) 个人住房公积金委托贷款：指贷款根据住房资金管理中心的委托，以 住房公积金资金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放的贷款。 3 2 我国现有住房抵押贷款产品 住房抵押贷款市场在我国近几年处在高速成长阶段，各银行和金融中介机 构都在个人住房消费市场上投入了很大的力度。然而在抵押贷款产品设计上仍然 不够合理，不能满足近年来不断增长的贷款需求。目前，国内大多银行采用的方 式为等额本金还款法和等额本息还款法 9 1 。 1 、等额本金还款法c a m ( c o n s t a n ta m o r t i z a t i o nm o r t g a g el o a n ) 要确定偿还c a m 贷款的余额，首先计算出每月应偿还的本金数额，把根据 每月贷款数算出的利息添加到每月分摊的金额上。每月支付的总金额由定额的 每月分摊金额与未偿还贷款每月的利息金额市l t i , d n 而得出。其计算公式为： a 1 ，：旦+ 1 盟p i 1 ，5 一+ 【l - 一】术p 书l 式中：a k 一一第k 期的月还款额； p 一一贷款本金； n 一一还款期数( 以月为单位计算) ； i 一一月利率； k 一一还款第k 期。 2 、等额本息还款法c p m ( c o n s t a n tp a y m e n tm o r t g a g e ) 这种支付方式意味着在原始贷款总额的基础上计算出一定水平，或是定额支 付的数额。其支付形式简化为对于给定期限、固定利率、固定数额的贷款， 月付款为常数。其计算公式为： 1 4 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 a - p 水盟 f 1 + f 1 玎一1 式中：a 一一月偿还额； p 一一贷款本金； n 一一还款期数( 以月为单位计算) 。 这两种基本的产品还是具有较大差异的，主要表现如下 1 0 1 ( 1 ) 二者还款数额不同。月等额偿还的数额每期式一个固定数，而等额本 金偿还的数额随还款期数的增加而呈减少的现象。 ( 2 ) 每期还款额中本金、利息所占比例不同。月等额偿还方式先期以支付 利息为主，后期以本金为主；而等额本金偿还方式每期的本金是相同的，利息随 还款期数的增加而相应减少。 ( 3 ) 两种还款方式中的利息总额不同。月等额偿还方式因采用复利计息方 式，总还款额利息总数比等额本金还款的利息总额要高。 等额本金偿还贷款并不很流行，主要是每月偿还的本息总额并不固定，造成 混乱不变，同时每月总付款逐月减少，对于初次购房者的还款能力要求大大提高。 而且随着还款年度的增加，月支付额大幅减少，正好与借方的经济能力呈现反方 向的变动。而同样的条件下，等额本息还款在贷款初期固定还本贷款的支付大于 固定付款法的每月支付总额，在末期则反之。因此比等额本金法的付款方式更能 配合贷方的经济能力变动情况，尤其在起初时等额本金法的付款远低于等额偿还 法，更能吸引一些目前收入较低而以后收入增长潜力大的购房人( 见图3 1 ) 。 o5l o1 52 0 年数 图3 1 ：两种付款模式的比较 1 5 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 随着央行房贷新政策通知的出台，新政策中有关“加强个人住房贷款 管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，商业银行应进一步扩大个人住房 贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体”1 的规定，鼓励各家银行在个人房贷 市场上积极开展业务。由于住房抵押贷款产品的设计对居民的购房能力有很大影 响。为了提高我国的住房自有率，国内应该大胆借鉴国外成功的经验，设计出符 合我国国情、形式多样的、满足于各档次收入的住房消费者需要的住房抵押贷款 产品。 3 3 制约我国住房抵押贷款产品发展的因素分析 1 、住房抵押贷款市场竞争程度低。 在抵押贷款较为完善的美国市场上，大规模的住宅抵押贷款是除政府机构之 外的各种私营金融机构商业银行( c b s ) 、储蓄信贷协会( s & l s ) 、互助储蓄 银行( m s b s ) 和人寿保险公司( l i c s ) 等自发地、自主经营的，经营风险和经 营亏损均由私营金融机构承担1 2 1 0 这就促使这些私营机构尽量降低贷款风险， 尽可能盈利，开发更多新品种。而在我国目前的居民住房贷款市场上，竞争程度 还十分低下。高度竞争性的住房贷款市场条件还不具备： ( 1 ) 住房金融机构是自主经营、自负盈亏的独立的金融企业； ( 2 ) 住房贷款市场额信贷资金的供应充分； ( 3 ) 住房贷款市场是高度开放的市场。 首先在我国现阶段，住房金融机构( 银行) 还不是完全自主经营、自负盈亏 的金融企业，四大国有银行离真正的商业银行的目标还有很远的距离。其次，我 国长期存在的资金短缺的状况还没有根本改变，住房贷款市场的信贷资金供应不 足。其三，在金融领域还存在严重的部门分割、地区分割，资金的流动、自由进 入或退出市场等还受到很大的限制，住房贷款市场还远未达到高度开放的程度。 2 、抵押贷款利率未完全市场化 利率市场化对抵押贷款产品的创新主要有以下几点t 1 3 1 ： ( 1 ) 利率市场化将进一步深化我国金融体制改革，商业银行的创新主体地 位更加明确。 ( 2 ) 利率市场化将加快住房抵押市场制度建设，为各金融机构开展贷款业 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 务提供良好的运行环境。利率市场化直接导致金融产品的多样化，将有更多的家 庭获得住房抵押贷款支持，从而扩大住房抵押贷款市场的规模。 ( 3 ) 利率市场化会提高各金融机构资产与负债的利率敏感度，各大金融机 构会以更具竞争性的利率吸引存款，固定利率的负债所占比重会逐渐下降，整体 负债的利率敏感度提高。 ( 4 ) 利率市场化后，家庭与投资者需要多样化的产品来满足他们不同偏好。 面对市场利率上下波动，各家庭可能做出不同的选择来规避风险。 而目前在我国，个人住房贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下 年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。所以实际上目前我国市场上并没 有固定利率的个人住房抵押贷款产品，也没有可以规避利率风险的可调利率抵押 贷款。 3 、缺乏风险转移机制。 抵押贷款产品的多元化创新意味着贷款机构将承受更大的风险。如果贷款银 行能够及时、有效地转移风险，那么改变现行贷款政策，实现产品多元化创新还 是可能地。贷款银行转移风险只要可以运用三种方式：( 1 ) 投保住房抵押贷款保 险；( 2 ) 转让住房抵押贷款债权；( 3 ) 由专门地政府机构充当担保人。 目前在我国与抵押贷款相关的险种，只有对所购住房投保的财产险，而防 范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段。 同时由于居民住房抵押贷款个别性很强，风险较大，贷款债权的顺利转让若无保 险或政府担保的支持是很困难的，目前我国还没有建立起住房抵押贷款的二级市 场，贷款银行还不能通过转让抵押贷款债权的方式转移贷款风险。我国目前还没 有建立起专门向住房抵押贷款提供担保的政府机构，从而贷款银行也不可能通过 第三种方式转移贷款风险。 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 第四章我国住房抵押贷款产品的多元化设计 目前，我国抵押贷款一级市场上存在的产品单一，缺乏灵活性。针对这一问 题，应给予商业银行更大的自主权，鼓励其以市场需求为导向，创新和丰富个人 住房抵押贷款品种。贷款银行可以根据购房者的年龄、收入、家庭情况、地区分 布等的不同，针对不同市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性 化服务，从而可以进一步扩大我国住房消费信贷规模。 4 1 有利于防范利率风险和通货膨胀的抵押贷款产品设计 4 1 1 利率风险与可变利率抵押贷款 在浮动利率抵押贷款市场上主要采用的是可变利率抵押贷款a r m - , 抵押贷 款的利率并非是固定的，而是根据一定时期的市场利率进行调节，其利率的确定 通常是盯住某- 3 1 数。在美国市场上，参照指数一般可以分为两大类：一类以资 本市场的利率为基础，如到期国库券( c m t ) ，短期国库券( t - b i l l ) 和伦敦银行同 业拆借利率( l i b o r ) ；另一类以会计计量指标为基础，如基金成本指数( c o f i ) 。 构成a r m 的主要因素为：指数、初始利率、点数、偿付期调整频率和利率 上限。( 1 ) 初始利率：由于a r m 的利率在贷款期间是可调的，所以其初始利率 通常低于固定利率抵押贷款的初始利率。以2 0 0 4 年美国联邦抵押贷款公司 ( f r e d d i em a c ) 公布的平均利率为例：其中3 0 年期的固定利率抵押贷款利率为 5 7 9 ，而一年期可调利率抵押贷款初始利率仅为3 6 5 。因此，与f r m 相比， 也可以有更多的家庭有资格获得a r m 贷款。( 2 ) 点数指要加在购房成本的付现 费用。通常利率和点有此消彼涨的关系。在同一贷款中，可选择不同的点从而获 取不同的贷款利率：相对更高的附加点搭配更低的利率，而相对高的利率则搭配 低的点或得到折扣点来冲抵。( 3 ) 偿付期调整频率：即可调利率调整的周期。虽 然a r m 贷款可能以短期指数为基准，但调整周期可能并不与调整周期相一致。 如a r m 贷款支付可能以一年期指数为基准，每三年调整一次。( 4 ) 利率上限： 包括期间上限和生存期上限。期间上限是用来规定利率在一定时期上涨幅度的上 限：而生存期上限是规定在贷款的整个期限内抵押利率上涨幅度的上限。通过这 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 些工具的组合，在贷款人和借款人之间分配利率和违约风险。因素组合的不同， 贷款人承担的风险也不相同。以下列三种贷款为例t 1 4 1 ： a r m l ：在支付或利率方面无上限或限制 a r m 2 ：允许负分摊和支付上限 a r m 3 ：有利率上限，但不允许负分摊 贷款人承担的不同的风险见图4 1 ： 贷款人承担的风险 图4 1 ：以总风险为基础的a r m 贷款排序 以等额本息还款方式为例，当利率发生波动时，银行可以采用两种处理方法： ( 1 ) 固定期限：使还款额发生变化。假设贷款额为p ，每月还款额为鸽，初始 贷款利率为r ，利率变动后贷款利率为，。月抵押贷款常数设为m c r 。 ( m c r ，。= 吾罟笋兰) 。经过一定期限，2 l 的还款，贷款本金余额为尸，则有： p ，= 土= p ! ! ! ! ：二! ! ! ! ! m c m( 1 + r ) 疗一1 由于还款期限保持不变，剩余期限为门7 = n 一啊，可知变化后每月还款额为： 4 i ，：竺盟! 攀：= ! ! 塑：二( ! 塑二术! ! 笙二术砂， = 一= = 一一，7 ，一 ( 1 + r 7 ) 以。- 1( 1 + r ) “- 1( 1 + ，) 卜1 - 1 。 1 9 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 ( 2 ) 固定还款额：使还款期限发生变化。由于还款额不变，可知4 = a ，即得： 三掣：三掣，由该式求得重新设定的还款期限刀，为： ( 1 + ，) n 7 1( 1 + r ) ”一l 。“。 胛7 一o g ( r 石f 等糯 从上面的分析可以看出，当利率发生波动后，银行采用不同的处理方法对还 款期限及还款额都会产生不同的影响。 4 1 2 通货膨胀风险与抵押贷款产品设计 传统的住房抵押贷款以固定利率、水平支付、全部分摊为特征，其设计思路 是让借款人能够以固定的名义数额进行分期付款来偿还债务。只要通货膨胀不存 在或者不严重，传统抵押贷款名义水平偿还率基本等同于实际水平偿还率。所以 它对债权人和债务人都还是比较合理的偿债方法。但是一旦出现严重通货膨胀， 传统抵押贷款产品就会功能失灵，而且对住房融资产生不利影响。 1 、价格水平调整抵押贷款p l a m ( t h ep r i c el e v e la d j u s t e dm o r t g a g e ) 这种抵押贷款产品同时解决了传统固定利率抵押贷款的倾斜效应和利率风 险问题。p l a m 将贷款人的收益分为两个部分一一真实收益和通货膨胀补偿，初 始合同利率为真实利率，且低于正常的利率水平。此后每年的贷款余额将根据通 货膨胀做相应的调整，调整额是年末的贷款余额乘以当年的实际通货膨胀率。如 果没有通胀就无需调整，而贷款人也将按真实利率获得收益。 为了计算每月支付额，在p l a m 合同中首先需要确定的条款有1 1 5 1 ：( 1 ) 实际 利率；( 2 ) 贷款期限；( 3 ) 用以衡量价格水平的指数，通常是消费价格指数( c p i ) 。 在制定了实际利率和贷款期限之后，就可以利用普通的抵押贷款计算表来算出每 年支付额和每年年底时的未偿付余额。 假设贷款额为p ，p l a m 的还款期为3 0 年( 为简化表4 1 ，假定还款间隔为 1 年，即n - - 3 0 ，实际上一般是每月还款) ，初始贷款利率为r 。在没有通货膨胀 的情况下，每月还款额为4 ，期末余额为p ；现通货膨胀率为职i ，每月支付额 2 0 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 为4 ，期末余额为p 7 。月抵押贷款常数设为m c i 。( 其数据可以从抵押贷款专用 表中查出) 。 无通货膨胀下假定的通货膨胀下 付款 每月支付c p i 比率每月支付期末余额 期末余额只 期n4 侬。4 p ； 04 p1 0 0 0 4 p 1 以只= 以崛 1 + i r l代 量木( 1 + i r l ) 2 以最= 4 崛 1 + i r 24 水豫1e 木( 1 + i r 2 ) 34b = 4 崛刀1 + i r 3 4 木侬2只水( 1 + 竭) n 以只= 4 崛。 1 + i r n 4 木坎n - 1 只木( 1 + r 。) 3 0 4 o 1 + r 3 0么宰巩， 0 表4 1 ：p l a m 每月还款额表 p l a m 与传统抵押贷款既有些相似又不尽相同。第一，它每月的支付额也是 由借款人以水平方式偿还的，但是，这里水平的含义是以实际购买力来衡量的， 而不是以名义数额来衡量，即借款人每月偿还的支付额都应该具有相同的实际购 买力。第二，也可以把p l a m 看成是一种固定利率抵押贷款，但是这里的利率 是指实际利率而非名义利率t 1 6 1 。 2 、双指数抵押贷款d i m ( d u a li n d e xm o r t g a g e ) 这是2 0 世纪8 0 年代初出现的一种住房抵押贷款产品。当时，许多发展中国 家的住房金融系统在国内巨大的通货膨胀压力下纷纷崩溃，双指数住房抵押贷款 就是在这时应运而生的。作为一种既提高借款人支付能力又不牺牲放贷方的利 益，同时还不需要多少政府补贴的方式，由世界银行向众多发展中国家和制度转 型国家推荐，其中取得重大成功的国家包括墨西哥和加纳。 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 d i m 的运行原理为：在d i m 中，每期应计付款额( 文中用4 代表，i = 1 ， n ，n 为还款期数) 与市场利率挂钩( 在墨西哥，市场利率可用一月期国库券利 率c e t e 或银行业的平均基金成本利率c p p 表示) ，每期实际付款额( 以么j 表示) 与工资指数挂钩。也就是说，不论通货膨胀率( 以僚，表示) 多大，彳? 占家庭收 入的百分比不变，而4 随豫i 上下波动，这样一来，通货膨胀对借贷双方都没有 造成损失。4 与4 之间差额，都将加到第i 期末的贷款余额( 以只表示) 上， 挪至以后偿还。如果4 4 ，则减少，有可能提前还清贷款。 假设贷款额为p ，d i m 的还款期为1 5 年，假定4 占家庭收入s 的2 5 ，把 卅与市场利率挂钩，可得到每期应付款额现金流量表： 付款期初贷 应计付 实付 期末贷款余额 期i 芯 款4 款 余额只一。 1 p 4 14日= p ( 1 + i r l ) + 4 一彳 2 鼻4 24= 墨( 1 + i r 2 ) + a 2 4 1 只一4a 1只= 只一。( 1 + i r 。) + 4 一卅 1 5 眉。4 5以鼻5 = 只4 ( 1 + i r l 5 ) + a 1 5 一a 5 1 6 墨。 2 0民 表4 2 ：d i m 原理表 一般还款期为1 5 年，如果到期鼻，0 ，即尚未还清贷款，则d i m 要求借款 2 2 中国科学技术大学硕士学位论文我国住房抵押贷款产品多元化研究 人继续按占收入一定比例的方式还款。在墨西哥的国有商业银行私有化之前，如 果借款人按d i m 方式1 5 年还未还清贷款，则将d i m 合同延续5 年。若5 年之 后尚未还清，则余额只。由墨西哥政府补偿给放贷人。然而实际情况是，由于延 长5 年作为“缓冲期”，绝大多数借款人都能还清贷款，违约率相当低1 1 7 1 。 由此可知，d i m 实际上是一种弹性付款期抵押贷款一一如果到了最初双方约 定的日期还不能还清贷款，那么还款期可以延长或者付款条件可以调整。这个抵 押贷款产品既可以防范抵御通货膨胀风险，也可以在一定程度上解决借款人“工 资不涨还款额上涨”的困境。 4 2 针对不同偏好消费者的抵押贷款产品设计 美国经济学家弗朗哥莫迪利安尼( f r a n c o m o d i g l i a n i ) 所建立的消费储蓄生命 周期模型是住房消费信用的理论基础，其突出特征是强调大多数家庭生命周期内 收入的有规则形式( 见图4 1 ) 。由于家庭偏好于维持平滑的消费路径，而收入在 生命周期中存在上升和下降的时期，这就要求对债务的分期偿还额采取与收入同 向的上升或下降的差额方式，才能取得较大效用。因此它要求设立非等额偿还方 式，而单一的固定等额贷款产品并非理想的选择。 y 注：y 一收入c 一消费 时间 图4 1 ：消费储蓄生命周期模型图 4 2 1 累进偿还抵押贷款 累进偿还抵押贷款g p m ( g r a d u a t e dp a y m e n tm o r t g a g e ) 是美国储蓄机构在 中国科学技术大学硕士学位论文 我国住房抵押贷款产品多元化研究 1 9 7 6 年提出的。这种抵押贷款产品在贷款偿还期的前几年提供一个比标准抵押 贷款的每月付款额更低的月付，以一个事先约定的比例逐期增加月付，在几年( 通 常是5 年) 后，月付固定在一个常数。其基本原理如下： 假设贷款额为p ，贷款利率为i ，贷款期限为n 。第一期的还款额为x ，第t 期的还款额在前一期额基础上按一定比例递增& 一。设g 。= g ：= 一= g h = g 且 = g 川= 一= g _ l = 0 ，推导得出还贷公式为： ： x = p * a 舯舻而丽汀者篙蒜矿丽 由其原理可知在g p m 合同条款中包括：抵押利率；贷款期限；月付 款增长的时间长度( 何时开始水平支付) ；抵押付款的年增长率。通常在最初的 5 1 0 年间月付款以每年2 5 7 5 的速度增长，随后稳定下来，不再增长。 在美国最盛行的是获得f h a 担保资格的3 0 年期的g p m ，月付款每年增长7 5 并保持5 年，然后从第6 年开始保持稳定t 1 8 1 ，一直到贷款到期。g p m 减轻了贷 款者在初期的贷款负担，使借方在贷款初期负担较低的贷款支付，然后逐渐调高 贷款支付，从而可以吸引有购买房屋意愿的投资者