（土地资源管理专业论文）住房市场宏观调控政策的经济分析及其优化研究.pdf

摘要 改革开放以来，我国的房地产业迅速发展，并逐步成为国民经济的支柱产业， 极大地推动了我国的经济增长。然而在此同时，住房市场价格上涨过快，已超过普 通购买者的承受能力；住房供给结构不合理，出现了大量商品房空置和很多人购买 不到自己需要的住宅产品并存的不合理现象；住房市场运作不规范，房地产交易秩 序混乱，这些问题的出现己严重影响我国房地产业的可持续发展。为解决这些突出 问题，我国相关部门陆续出台了一些调控政策，但却没有收到理想的效果，这些问 题引发我们去思考政府调控不佳的深层次原因是什么，我们该如何改进才能对房地 产市场进行有效的调控。 本文在宏观调控政策对住房市场影响的经济分析基础上，阐述了住房市场宏观 调控政策的运行机制，揭示了目前我国住房市场宏观调控失灵的深层次原因，并提 出了有针对性的优化建议。本文采用理论联系实际、定性分析和定量分析、规范分 析和实证分析相结合的方法，从此轮宏观调控的土地政策、货币政策和税收财政政 策，利用西方经济学相关理论以及经验数据来分析各项宏观调控政策的传导机制、 效应、效果偏差原因，为优化住房市场的宏观调控，促进住房市场的健康发展提供 理论指导。 关键词：住房市场；土地政策：货币政策；税收政策；财政政策；宏观调控 a b s t r a c t t h a n k st ot h eo p e nr e f o 咖c h i n e s er e a le s t a t em a r k e td e v e l o p e dq u i c k l y , a n dt h e r e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m et h ep i l l a ri n d u s t r y w h i c he n o r m o u s l yi m p e l l e de c o n o m i c g r o w t h a tt h es a m et i m e ，t h ep r i c eo fh o u s i n gm a r k e tr i s ee x c e s s i v e l y ，s u r p a s s i n gt h e b e a r i n gc a p a c i t yo ft h eo r d i n a r yb u y e r ；t h eh o u s i n gs u p p l ys t r u c t u r ei si r r a t i o n a l o nt h e o n eh a n d ，m a s s i v ec o m m o d i t ya p a r t m e n t sa r ev a c a n t o nt h eo t h e rh a n d ，m a n yp e o p l e c o u l dn o tp u r c h a s et h eh o u s e st h e yn e e d ；t h eh o u s i n gm a r k e to p e r a t i o ni sn o ts t a n d a r d ， a n dt h er e a le s t a t et r a n s a c t i o ni sd i s o r d e r ，w h i c hh a v es e r i o u s l ya f f e c t e ds u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y i n0 r d e rt os o l v et h e s ep r o m i n e n tp r o b l e m s ， r e l e v a n td e p a r t m e n t sh a v ea d o p t e ds o m er e g u l a t o r yp o l i c i e so n ea f t e ra n o t h e r , b u t a c t u a l l yh a v en o tr e c e i v e dt h ed e s i r e dr e s u i t s ，w h i c hi n i t i a t el i st op o n d e rt h ed e 印r o o t e d c a u s eo ft h ep o o re f f e c t ，a n dh o ws h o u l dw ei m p r o v et h ec o n t r o lo ft h er e a le s t a t em a r k e l b a s e do nt l l ee c o n o m i ca n a l y s i so ft h ei m p a c to fm a c r o - c o n t r o lp o l i c i e so ft h e h o u s i n gm a r k e t ，t h i sp a p e re x p a t i a t e dt h em e c h a n i s mo ft h em a c r o - c o n t r o lp o l i c i e so ft h e h o u s i n gm a r k e t i ta l s or e v e a l e dt h ed e e p s e a t e dc a u s e so fc h i n a v sm a c r o - c o n t r o lh o u s i n g m a r k e tf a i l u r ea n dp r e s e n t e dt h eo p t i m i z a t i o nr e c o m m e n d a t i o n s b yw a yo fi n t e g r a t i n g t h e o r yw i t hp r a c t i c e ，q u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s ，s t a n d a r d i z e da n d e m p i r i c a la n a l y s i s ，t h i sp a p e re m p l o y e dt h i sr o u n do fm a c r o c o n t r o ll a n dp o l i c y ， m o n e t a r yp o l i c y ，t a x a t i o n , f i s c a lp o l i c y ，w e s t e r ne c o n o m i ct h e o r ya n de m p i r i c a ld a t at o a n a l y z et h em e c h a n i s mo fm a c r o - c o n t r o lp o l i c i e s ，t h ee f f e c ta n dd e v i a t i o nr e s u i t s ， p r o v i d i n gt h e o r e t i c a lg u i d a n c et o0 p t i m i z et h eh o u s i n gm a r k e tm a c l o - c o n t r o la n dt o p r o m o t et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h eh o u s i n gm a r k e t k e yw o r d ：h o u s i n gm a r k e t ；l a n dp o l i c y ；m o n e t a r yp o l i c y ；t a x a t i o np o l i c y ； f i s c a lp o l i c y ；t h em a c r o - c o n t r o l 图表目录 图2 - 1 土地供给与需求1 5 图2 - 2 短期土地供求曲线1 6 图2 3 特殊的土地需求曲线1 7 图2 - 4 住房的需求曲线1 7 图2 5 住房市场的短期均衡和长期均衡2 0 图2 - 6 土地市场与房地产市场相互作用的四象限模型2 1 图2 - 7 高档商品房与普通商品房用地结构的调整2 4 表2 - 12 0 0 3 2 0 0 6 年住房市场主要土地宏观调控政策一览表2 9 表3 - 12 0 0 3 2 0 0 6 年住房市场货币宏观调控政策一览表3 8 表4 - 1 我国现行的房地产税制的构成4 7 图4 - 1 住房补贴和住房消费数量的关系5 2 图4 - 2 对开发商进行建房补贴行为分析5 4 图4 3 直接增加住房供给政策效果分析5 5 表4 22 0 0 3 2 0 0 6 年住房市场税收和财政宏观调控政策一览表5 6 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 年月日l 是否保密彼 如需保密，解密时间 所篙= 掰绷蝴删明了荔多日 摊嗍：锣年；日獬嗍：杪? 月f 日 注：请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之间 1 绪论 1 1 问题的提出 1 1 1 新一轮房地产宏观调控的背景 ( 1 ) 住房价格上涨过快 2 0 0 4 年商品房平均价格同比增长1 4 4 ，其中商品住宅价格同比增长1 5 2 。 从全国来看，房价过快上涨呈蔓延趋势，由上海、浙江、江苏、广东等东部沿海地 区向其他地区扩展，中部地区部分城市涨速加快。 ( 2 ) 房地产投资规模过大 1 9 9 6 2 0 0 3 年房地产投资增长率连续8 年都保持2 0 以上，2 0 0 4 年房地产开 发投资增长2 8 1 ，2 0 0 5 年第一季度增长2 6 7 ，并且有1 3 个省、区、市房地产 投资增幅超过3 0 ，其中有6 个超过5 0 ，最高达到1 1 5 。 ( 3 ) 住房结构性问题突出 住房结构性问题突出主要表现为中小套型中低价位普通商品房和经济适用房 供应不足。据对北京、上海城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，每套 1 2 0 平方米以上占4 0 ，最高的超过6 0 ，中小套型住宅比例偏低。 ( 4 ) 房地产市场秩序混乱 房地产市场秩序混乱主要表现为违规开发、房地产广告虚假、商品房面积“短 斤少两”、购房合同欺诈、物业管理质价不符等，严重扰乱了房地产市场秩序，损 害商品房消费者的利益。 1 1 2 房地产宏观调控政策的目标 房地产宏观调控离不开房价，房价是住房市场的核心，是住房市场是否健康的 “晴雨表”，房地产调控的基本目标就是保持供求总量基本平衡，价格基本稳定， 结构基本合理。因为总量是否平衡和结构是否合理都会影响到价格，所以调控最主 要的目标还在于“稳定房价”。当然价格本身是市场形成的，在市场经济条件下， 政府对价格的干预很少有成功的先例，对价格的控制和干预很难成功。住房市场宏 观调控的关键是形成一个有效的住房市场，从而间接实现对住房价格的“调控”。 1 1 3 房地产宏观调控的内容和手段 ( 1 ) 对需求进行调整。遏制投机性需求，控制投资性需求，限制被动性需求， 引导合理的住房消费。 ( 2 ) 对供给进行干预。增加普通商品房和经济适用房土地供应与建设规模； 严格控制低密度、高档住房的土地供应与开发建设；鼓励发展住房租赁，增加住房 供给，扩大廉租房制度的覆盖面。 ( 3 ) 对市场交易进行干预。调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管； 整顿和规范市场秩序，期房不得转让，实名制购房；增加市场透明度，稳定心理预 期；制止“炒买炒卖”土地行为。 1 1 40 4 年以来房地产宏观调控政策回顾 ( 1 ) 2 0 0 4 年房地产宏观调控政策重点、成效及其问题 2 0 0 4 年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧 信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿 建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”， 从源头上控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房 地产开发项目( 不含经济适用房项目) 资本金比例提高到3 5 及以上，上调金融机构 存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金 支持。 2 0 0 4 年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地和资金供给，控 制房地产供给，使房地产投资增长速度由年初的5 0 2 ，逐月下降到年末的2 8 1 ， 回落2 2 1 个百分点。但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏 有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供 求关系的失衡，出现了投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长；中低档住宅 供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起商品房价格大幅上涨，全国平均 销售价格同比增长1 4 4 ，尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大，引起 了社会各界对是否会出现“房地产泡沫”的关注。 ( 2 ) 2 0 0 5 年房地产宏观调控政策重点、成效及其问题 2 0 0 5 年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央继续出台了一系列调 控政策。首先调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又 要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。其次调控重点相应调整：一是有效 调整房地产市场的供求关系，从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市 2 场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本， 抑制房地产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动性住房需求。同时， 加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及 信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房 供给结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、 上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产市场信 息公示系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。 2 0 0 5 年末房地产投资增长1 9 8 ，增速比上年同期回落8 2 个百分点；商品住 宅销售价格上涨7 5 ，涨幅比上年同期回落3 6 个百分点；上海、杭州等城市大幅 上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。但2 0 0 6 年初，一些问题又 凸现出来：一是房地产投资增速出现反弹，1 6 月增速比上年末提高4 4 个百分点； 二是供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和 经济适用房的比例偏低，供给不足；三是深圳、北京、广州、大连等城市房价大幅 上涨，中低收入人群难以承受，增加了社会不安定因素。 ( 3 ) 2 0 0 6 年房地产宏观调控政策重点、成效及其问题 2 0 0 6 年5 月末建设部、发改委等九部委联合出台了关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见的通知，各部委和各地方政府陆续出台相关配套措施。一是 要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题；二是自 2 0 0 6 年6 月1 日起，9 0 平方米以下普通住房的供地厩积和开发面积不得低于当年 计划面积的7 0 ，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、 普通住房供给；三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管 理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例， 引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进 房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府 目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。 经过3 年的宏观调控，房地产投资过快增长的势头得到了有效控制，投资各月 累计同比增速由2 0 0 4 年年初的5 0 2 回落到2 0 0 5 年年末1 9 8 ，2 0 0 6 年1 1 月份 为2 4 ；商品房平均销售价格同比由2 0 0 4 年上涨1 4 4 ，逐步回落，2 0 0 6 年1 1 月份同比上涨5 8 ，住房价格涨势平缓回落。但房地产市场形势依然严峻，主要 表现在：一是住房供应结构性矛盾仍十分突出。2 0 0 6 年1 6 月份，4 0 个重点城市 3 上市预售的套均建筑面积1 1 5 平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套 型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。二是部分城市房价上涨仍然较快。 2 0 0 6 年1 1 月，房价涨幅较大的城市：福州同比上涨1 0 4 ，北京1 0 3 ，深圳9 8 ， 厦门9 6 ，秦皇岛9 3 ，成都8 9 和贵阳8 4 ，尤其是北京和深圳，房价从2 0 0 5 年下半年开始持续较大幅度上涨，使得普通居民仍然买不起房，房价回落并没有达 到普通居民可承受的水平。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房难的问题没 有得到根本解决。 1 2 研究的目的和意义 目前对住房市场的宏观调控政策的反思相关研究还比较少，相关研究假设也大 都建立在市场经济非常发达的经济制度基础上的，提出的政策建议要么是在我国没 有制度土壤支撑，要么是具有很大实施成本，很难在实践层面上进行操作。本文通 过深入的理论和经验研究，揭示出目前住房市场宏观调控失灵的深层次原因，在现 有的制度框架内对既有的政策提出具体的完善和优化建议，具有一定的理论意义。 同时房地产业作为国民经济的支柱产业，它的健康发展是整个国民经济健康协调发 展的重要保证，而住房又是民生的一个重要话题，住房市场的健康有序发展有利于 提高居民的住房水平，改善居住质量，对于贯彻科学发展观，构建和谐社会具有一 定的实践意义。 1 3 国内外相关研究综述 1 3 1 关于住房市场土地宏观调控政策研究 ( 1 ) 房价形成机制研究 对于房价的形成机制，一种观点认为。高房价是由高地价造成的。例如，徐艳 ( 2 0 0 2 ) 认为土地费用过高是北京房价过高的主要原因；杨慎( 2 0 0 3 ) 、包宗华( 2 0 0 4 ) 认为地价大幅上涨必然造成房价大幅度提高。因此，该观点的政策含义为：要降低 房价必须降低地价。另一种观点认为，房价是由供求决定的，与地价没有直接关系。 例如，刘琳、刘洪玉( 2 0 0 3 ) 通过构建四象限模型探讨了地价与房价的关系，他们指 出，地价与房价呈线性正相关关系；从需求角度看，房价上涨导致了地价上涨；从 供给角度看，高地价引起了高房价。张宏斌( 2 0 0 1 ) 认为，地价与房价不存在一个固 定的比例关系，地价是由供求决定的。因此，该观点的政策含义为，要降低房价必 须调整住房市场的供求关系。 4 ( 2 ) 地价与房价关系研究 有关房价与地价的关系，学者们有两类典型研究。第一类研究是从引致需求 ( d e r i v e dd e m a n d ) 角度来研究房价与地价关系。该类研究将土地作为住房的生产要 素来探讨房价与地价之间的关系。例如s m i t h ( 1 9 7 6 ) 将土地作为住房的生产要素( 投 入) 分析了城市住房的供给，探讨了地价与房价之问的比例关系。o s u l l i v a n ( 2 0 0 0 ) 运用引致需求分析框架、认为高地价是高房价的结果而不是原因。可见，该类研究 将房价与地价之间的关系建立在传统经济学一般均衡的基础之上。 第二类研究是采用经济计量分析工具来研究房价与地价关系。例如， d a v i e s ( 1 9 7 7 ) 通过回归分析，认为地价不仅与房价相关，而且与土地利润率和贷款 利率高度相关。r a y m o n d ( 1 9 9 8 ) 运用g r a n g e r 因果分析对香港房价与地价关系进行 了实证检验，结果显示房价与地价不存在因果关系。g l a e s e r , g y o u r k o 和h i l h e r ( 2 0 0 2 ) 通过回归分析，认为地价与地区经济发展、人力资本高低呈正相关，与房价没有直 接关系。高波、毛丰付( 2 0 0 3 ) 采用中国经济景气月报数据通过g r a n g e r 因果关 系分析，证明了长期内房价走势决定地价走势，短期内二者存在相互关系，但该研 究没有进行单位根和协整检验。该类研究表明，房价与地价关系是复杂的。该类研 究的一个重要缺陷在于缺乏理论基础，从而使得出的结论难以具有说服力。 ( 3 ) 空间经济学的相关研究 传统经济学( 非空间经济学) 将所有的经济活动集中于一点进行分析，而没有考 虑供给与需求的空间分布对经济活动的影响。因此，d o r c v a r d ( 1 9 8 2 ) 将传统经济学 称为“一个单点世界”，在空间经济学下，传统经济学的一些结论可能要发生改变。 房地产市场的一个典型特征是，开发商进行的是位置固定的空间竞争。因此，首先 应对房地产市场的空间竞争进行分析，然后判断房价是否合理。h o t e u i n g ( 1 9 2 9 ) 首 先讨论了线形城市( l i n e a rc i t y ) 双寡头的价格竞争，这种价格竞争类似伯川德竞争 ( b e r t r a n dc o m p e t i t i o n ) ；他还考察了双寡头在价格合谋、限制性或掠夺性定价下的 市场均衡。s a l o p ( 1 9 7 9 ) 发展了h o t e l l i n g 模型，探讨了环形城市( c i r c u l a rc i t y ) 双寡 头在位置固定下的价格决定问题，论证了市场均衡价格高于边际成本，并与市场上 厂商的数量成反比。l o s c h ( 1 9 5 4 ) 在假定所有厂商的市场区域为六边形且固定不变 的情形下，由于厂商的价格合谋或价格领袖制，导致了相邻厂商价格同升同降。 g r e e n h u t o t h a ( 1 9 7 2 ，1 9 7 3 ) 在假定市场边界价格( m a r k e tb o u n d a r yp r i c e ) 不变情 形下，相邻厂商的价格反应是相反的。o r d e r ( 1 9 7 7 ，1 9 7 8 ) 将空间竞争分为四种情形： 5 第一种是空间垄断，这种情形与非空间垄断一样( g r e e n h u ta n do h t a ，1 9 7 2 ) ；第二种 是h o t e u i n g s m i t h i e s 竞争( h _ sc o m p e t i t i o n ) ，这种情形假定相邻竞争者的价格 固定不变：第三种是廖什竞争( l u s c h i a nc o m p e t i t i o n ) ，这种情形假定所有厂商的市 场区域固定不变；第四种是g m h u t o h t a 竞争，这种情形假定市场边界价格固定 不变。他们发现，如果需求是完全无弹性的，垄断下的价格最高，其次为廖什竞争， 再次为h o t e l l i n g s m i t h i e s 竞争，最后为g r e e n h u t - - - o h t a 竞争。如果需求是有弹 性的，则廖什竞争下的价格高于空间垄断价格。上述研究主要集中于商业空间竞争， 对房地产市场空间竞争的研究则没有涉及。 1 3 2 关于住房市场金融和财政宏调控政策研究 研究金融市场，离不开分析银行行为。银行行为的分析是学术界关注的热点， 国外有很多研究，但国内研究较少。其中代表性的有：h u l e t t ( 1 9 6 0 ) 建立一个商业 银行组合行为的短期管理模型。a r i em e l n i k ( 1 9 6 9 ) 建立一个银行流动性资产的选 择模型。h y m a n ( 1 9 7 1 ) 用m a r k o w i t z t o b i n 组合理论建立模型。上述三个模型是 对银行资产组合行为进行分析，其基本的前提条件是：商业银行经营环境较为稳定， 银行资产负债表上的业务是银行的主要业务和利润来源。j a f f e e 和r u s s e l l ( 1 9 7 6 ) ， s t i g l i ：z 和w e i s s ( 1 9 8 1 ) ，s t e v e nas h a r p e ，p a g a n o 和j a p p e l l i ( 1 9 9 3 ) 他们通过引 入信息不对称和其他限制变量，激励相容机制，分析银行信贷配给的原因来修正单 纯利润最大化前提，来分析信贷合约行为。 曾诗鸿( 2 0 0 3 ) 则从日本、中国的国有商业银行具有很高不良贷款的现实出发， 分析银行不良贷款产生是因为商业银行在不同的行为参数下，依赖自己的行为参数 从效用最大化出发进行博弈的结果。 从房地产市场与金融市场关系的视角，研究的文献在不断增多。可以从实证与 数理分析两个视角进行归纳：a l l e n 和g o r t o n ( 1 9 9 3 ) 构造了一个连续时间的有限期 界条件下的模型。接着a l l e n 等人( 1 9 9 8 ) 发展了一个简单的模型，其中银行部门的 中介作用导致的代理问题最终导致了资产泡沫。袁志刚( 2 0 0 3 ) 从经济泡沫的理论出 发，构造了一个房地产市场的局部均衡模型，模型给出行为人预期、银行信贷以及 政府政策在地产泡沫形成中的重要作用。w o n g ( 1 9 9 8 ) 通过构建模型来解释泰国在 1 9 9 7 年经济危机发生前房地产市场崩溃的原因，认为持续经济增长不仅创造高的房 产需求，而且增加人们对未来市场前景的乐观，从而形成过度房产供给与泡沫。 6 h e r r i n g ( 1 9 9 8 ) 从国际视角研究房地产繁荣与银行危机关系，通过构造信贷市场模 型，并结合c g r c y 的模型给出银行集中贷款导致房地产繁荣，房地产繁荣酝酿银行 危机。丰雷( 2 0 0 2 ) 通过采用案例分析、回归分析等实证分析方法，得出中国房地产 泡沫现象并非是全国性的，而是地区性的。土地投机是中国地产泡沫形成的最直接 原因，政府干预失败则是主要原因。 已有的文献从不同视角分析过房地产投资者行为、银行行为、房地产泡沫以及 房地产市场繁荣与银行危机关系，反映出房地产市场发展与金融市场的发展存在密 切关系。但是如何揭示房地产市场与金融市场共生性关系的内在机理，以及金融市 场的变动对房地产市场的影响研究则较少涉及。在这里虽然直接研究金融和财政政 策的文献很少，但是很多金融市场里的参数都是受政府直接控制的，研究在既定的 条件下房地产市场的各个主体的行为，无疑可为房地产市场调控政策的出台提供理 论和经验的支撑。 1 3 3 关于住房市场税收调控政策研究 安体富、黄海勇( 2 0 0 5 ) 研究了我国税收政策对房地产经营不同阶段的调控作 用。在房地产开发阶段实际上是房地产商品的生产过程，如果课税，将会影响房地 产商品的供给，从而也可以起到控制投资规模和调节投资结构的作用；在房地产流 通( 转让和出租) 阶段是房地产价值的实现环节，国家应该利用税收手段参与价值的 分配，通过征税，一方面可以影响房地产市场的供给和需求，另一方面也可以抑制 某些房地产投机行为；在房地产保有阶段课税，可以起到促进节约和合理利用房地 产资源的作用。 张河水( 2 0 0 5 ) 针对我国目前房地产市场税收制度存在的问题，提出了我国房 地产税收制度改革的原则、目标和具体的政策建议。 总的来说，目前关于房地产税收对房地产市场的影响的深层次的理论分析比较 少，更缺少数理模型推理以及经验数据的定量分析。 1 3 4 关于住房市场宏观调控政策的综合研究 李宏谨( 2 0 0 6 ) 借鉴货币交易方程，形成了一个分析房价和供求关系变化的理 论分析框架，并运用2 0 0 1 年以来的数据进行了实证分析，在此基础上通过梳理三 年来房地产宏观调控的各项政策措施后指出，各项政策基本上都是从控制供给的角 度进行的而对需求的抑制效果非常有限，这样不仅没有实现房价平稳的政策初衷， 7 反而加剧了市场的供求矛盾，致使房价迅速上涨。 李南成等( 2 0 0 6 ) 运用v a r x 模型研究宏观政策取向对房地产价格及相关变量 的影响。在此基础上，利用广义脉冲响应函数考察金融信贷和土地两种不同类型的 政策对房地产价格的影响时滞、作用力度和持续时间。研究表明，土地政策对房地 产价格的影响时滞长于金融信贷政策的影响，但土地政策的作用持续时间长，力度 大。 李春吉、孟晓宏( 2 0 0 5 ) 在一个局部均衡模型基础上，利用1 9 9 9 2 0 0 3 年全国 3 1 个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。实证结 果表明：开发商在房价上涨的时候可能过多的投资于别墅和高档房，这有可能带来 风险；住房市场上可能存在较大的投机性购房行为，这有可能形成房地产泡沫；经 济适用房的供给不足使普通居民利益受损。因此对房地产市场的调控重点应该调整 开发商投资方向，减少别墅高档房的投资，增加低档房和经济适用房的投资，采取有 效措施限制普通商品住房市场上的投机行为。 张伟、李汉文( 2 0 0 6 ) 基于p o t e r b a 住房市场模型，以住房价格和存量的动态 变化作为分析的工具，对2 0 0 3 年以来国家实施的或将要实施的调控住房市场措施 的效应进行探索性研究( 开征物业税也将实施) 。通过分析，作者认为，提高购房税 率、利率和开发商自有资本比例等宏观调控措施的政策效应，无论是从价格的变化， 还是存量的变化以及变化的快慢上来说，都是不一样的。因此，在实际运用过程中， 要根据一个时期宏观调控的目标，考虑各项调控措施之间的抵消作用和叠加效应以 及各项措施取得效果的快慢，使调控措施的效果达到最佳。 以上主要基于房地产市场不同宏观调控政策之间作用机理、相互作用以及对房 地产市场的影响的研究。 1 4 研究的理论基础、方法和内容 1 4 1 研究的理论基础 1 4 1 1 一般均衡理论 真正意义上的一般均衡理论的建立，是在a r r o w - - - d e b r e u ( 1 9 5 4 ) 利用不动点 定理和数学公理的方法证明了一般经济均衡的存在性后，才使得这一理论得到了快 速的发展。一般均衡研究了在一个经济中追逐自身消费利益最大化的消费者，在市 场的引导下最终会使经济达到这样一个交换结果：在该交换结果中每位消费者都使 自身消费利益最大化。一般均衡理论研究的是多市场均衡的抽象性质、多市场均衡 的存在性、若存在是否唯一、若唯一是否稳定等问题。一般价格均衡理论所建立的 一般均衡体系不仅是唯一的，而且是稳定的。作为经济最优解来说，一般均衡作为 理论结果为我们提供了经济体系分析的有利工具。一般均衡特指消费者在市场的引 导下所达到的一般的商品交换结果，并不涉及策略互动的经济主体行为，而只是强 调了市场调整的最终结果，可见一般均衡在均衡方面非常强，而在如何实现均衡方 面则存在弱点。 1 4 1 2 市场失灵理论 现代福利经济学的第一原理证明，只有同时满足：拥有充分的市场、所有的消 费和生产者都处于竞争状态、存在着市场均衡这两个条件，通过市场配置资源才是 有效的。当其中一个假设不成立时，将产生资源配置的无效率，即市场失灵。市场 失灵主要有垄断、外部性、公共物品、信息不完全等状况。 中国的房地产市场不仅存在着外部性、不完全竞争性、信息不对称等问题，而 且现在房地产已经被提高到“民生”的高度，不仅仅是促进国民经济发展的支柱产 业，而且是和广大人民群众利益切切相关的产业，是构建和谐社会的重要组成部分， 因此，为促进房地产市场的可持续健康发展，我们必须借助于市场之上的力量 政府这只“看得见的手”来弥补房地产市场失灵。房地产市场失灵是我国政府 对房地产市场进行宏观调控的理论依据。 ( 1 ) 房地产的外部性理论 外部性是指一个人或企业等经济主体的行为影响了其他个人或企业的福利，但 是没有相应的激励机制或约束机制使产生影响者在决策时充分考虑这种对其他主 体的影响。根据外部性的定义，可以看出中国的房地产存在着外部性的特征。 房地产的外部性是指一些个人、企事业单位或公共机关等主体的房地产经纪活 动( 包括房地产的开发、流通、消费和经济管理等) 对其他一些个人、企事业单位或 公共机关等主体造成了影响。但这种影响并不通过市场发挥作用，即这种影响关系 不属于市场交易关系。外部效应在外部性经济主体的决策函数中的体现是不同的： 施加外部效应的一方只考虑自己的利润最大化问题，属于个人理性而非社会理性； 接受外部效应的一方则必须考虑这种外部效益或外部成本对经济决策的影响，属于 个人理性。 9 ( 2 ) 房地产市场的不完全竞争性 完全竞争市场必须要具各四个条件：信息是完全的、市场上每个厂商提供的商 品都是同质的、市场上有大量的卖者和买者、所有的资源具有完全的流动性。在理 论分析中，这些假设非常苛刻，一切运作都是高效的。然而在现实经济生活中，真 正符合以上四个条件的状态几乎不存在。 房地产市场的每个子市场上，都是不完全竞争的。土地供给市场上，土地的有 限性必然造成其供给上一定程度的垄断，特别当地价上涨过快时，人们往往把土地 当成保值和增值的手段，从而影响土地的高效配置和合理利用；房屋供给市场上， 商品的出售或出租往往带有地域性和垄断性，对于每一套商品来说，不仅位置有差 异，房屋结构以及价格都有着很大的差异性；房屋销售和租赁市场上，对于厂商来 说，由于房地产投资大，回收期长，因而能进入房地产市场只能是少数人；对于消 费者来说，在信息获取上更是处于完全劣势，信息不对称性十分明显。 ( 3 ) 住房的“非市场”属性 住房的“非市场”属性是指住房及其相关配套设施并不能仅仅依赖于市场来提 供，如果仅通过市场来解决住房及相关配套设施的供给，会造成供给不足。目前我 国居民偏好于市中心的住宅以及低收入者的住房无法保障就是这个原因造成的。 住房的使用具有很强的竞争性和排他性。但是住房的配套设施可以算作是准公 共物品，其使用具有局部非竞争性和局部非排他性，政府应该提供这样的准公共物 品，因为市场机制无法提供足够的数量。政府应该承担起提供住房的附属市政配套 设施的责任，而不能在某些地方依赖于房地产开发商来提供，因为这极易造成“搭 便车”的现象，出现房地产开发商之间的互相“推诿”现象，造成住房的各项市政 生活配套设施供给的严重不足。 “居者有其屋”是大众的权力，社会的责任，着手解决低收入者的住房问题， 有助于建设和谐社会，体现社会公平。在我国社会主义改革开放的过程中，由于资 源享赋不同、垄断情况下价格对价值背离、生产要素供求状况的不平衡造成了收入 分配的不公平。同时，由于提供针对低收入者的低档住房收益低于提供针对高收入 者的高档住房收益，房地产开发商追逐自身利益的最大化，就会造成针对低收入者 的低档住房的供给不足，这是我国目前住房供求结构不平衡的根本原因。为确保住 房分配公平，我国政府应保障中低收入者的基本住房消费权益，提高社会总的福利 水平。政府应该认识到住房保障是其义不容辞的责任，它覆盖的范围很广，即使像 1 0 新加坡、香港这样的城市化国家或地区，依然有超过半数的人口享受的是公共住房 保障制度。我们不能仅仅依靠市场手段来解决广大人民的住房问题，事实也无疑证 明了这一点。我们应该促使住房属性从非常强调其经济属性向强调其社会保障属性 方面的转型。 正因为住房市场的失灵，才需要政府介入的宏观调控来保证整个社会福利的增 进。而一般均衡理论则为我们提供了住房市场宏观调控政策的理论依据，一般均衡 理论为我们住房市场宏观调控目标指引了方向供求平衡( 包括总量平衡和结构 平衡) ，从而达到住房市场宏观调控的最主要目标住房价格稳定。 1 4 2 研究的方法 ( 1 ) 理论联系实际的方法 从实际出发，理论联系实际是房地产经济学研究的基本前提和基本方法。在本 文研究中，以均衡理论为出发点，结合我国近年来房地产市场发展的实践，对宏观 调控政策对房地产市场的影响做了深入全面的分析，以期用不断发展的理论来指导 我国的房地产实际工作。另外，通过对中国房地产市场运行现状的描述和实证分析， 揭示了目前中国房地产市场的运行规律。 ( 2 ) 定性分析与定量分析相结合，以定量分析为主 定性分析是对事物的规定性的分析，而定量分析则是对事物的数量、比例及其 变化趋势的分析。在研究宏观调控政策对住房市场的影响时，一方面，通过定性分 析从中找出市场运行的本质及其内在的必然联系，揭示市场的发展规律；另一方面， 通过定量分析，特别是通过计量经济模型的构建，确定市场上有关量的大小及变化 规律，为房地产市场中的各方提供有用的、必要的量化指标和依据。本文在研究中， 采用了定性研究和定量研究向结合，并以定量分析为主的分析方法。一方面，在房 地产市场供求基本理论等方面，采用定性分析方法；另一方面，在研究各项宏观调 控政策对住房市场影响时，主要采用均衡理论的定量分析工具和数理经济学的分析 方法，同时本文还采用大量的图表、公式等定量分析方法。 ( 3 ) 规范分析与实证分析相结合，以实证分析为主 在经济学中，所谓规范分析是指分析经济现象“应该是什么”的方法，即关 于价值判断的分析；所谓实证分析则是分析经济现象“是什么”的方法，即对经济 事实判断的分析。本文在研究过程中采用了两者相结合的方法，而且以实证分析为 1 1 主。本文通过对宏观调控政策对住房市场影响机制的分析，为指导住房市场发展提 供支持和帮助。与此同时，研究房地产市场还需要规范分析的方法，为房地产市场 宏观调控政策的制定及实施提供理论依据，为房地产市场的健康发展提供科学、全 面的政策建议。 1 4 3 研究的内容 本文首先在第一章概述了此次房地产宏观调控的背景、目标、内容、手段以及 效果；在二、三、四章分别从此轮宏观调控的土地政策、货币政策和税收财政政策， 利用西方经济学相关理论以及经验数据来定量分析各项宏观调控政策的传导机制、 效应、效果偏差原因以及优化建议；最后对全文进行了总结，当然还必须指出本研 究的局限以及需要进一步研究的问题。 1 5 本研究的可能创新之处 本文初步阐述了住房房地产市场宏观调控政策的传导机制并对它进行了经济 分析，揭示了目前住房市场宏观调控政策失灵的深层次原因。重点研究了土地政策 调控房地产市场的手段以及效应分析，并利用相关经验数据进行了验证。 参考文献 1 安体富，王海勇发挥税收调控作用，促进房地产市场健康发展 j 铜陵学院学报，2 0 0 5 ( 2 ) ， 4 7 - 5 2 2 阿瑟奥沙利文城市经济学 m 北京：中信出版社，2 0 0 3 ，2 4 - 3 0 3 包宗华怎样看待我国的住房价格 j 中国房地产，2 0 0 4 ( 1 ) ，1 82 1 4 曹振良等房地产经济学通论 脚北京：北京大学出版社，2 0 0 3 ，3 - 6 5 d e n i s ed i p a s q u a l e w i l l i a mc w h c a t o n 城市经济学与房地产市场 m 北京：经济科学出版 社，2 0 0 2 ，1 1 1 4 6 丰雷，朱勇，谢经荣中国地产泡沫的实证研究 j 管理世界，2 0 0 2 ( 1 0 ) ，6 4 - 6 8 7 高波，毛丰付房价与地价关系的实证检验：1 9 9 9 2 0 0 2 j 产业经济研究，2 0 0 3 ( 3 ) ，4 3 4 7 8 刘琳，刘洪玉地价与房价的经济学分析 j 数量经济技术经济研究，2 0 0 3 ( 7 ) ，2 7 - 3 0 9 李宏瑾对当前房地产宏观调控的反思个理论分析框架与经验分析 刀财经问题研 究，2 0 0 6 ( 1 0 ) ，3 1 - 3 7 1 0 李南成，马萍等房地产价格的政策效应基于v a r x 模型的研究 j 财经科学，2 0 0 4 ( 5 ) ，3 6 4 0 1 1 李春吉，盂晓宏中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析【j 】产业经济研究。2 0 0 5 ( 6 ) ，4 1 4 5 1 2 牛凤瑞中国房地产发展报告 m 北京：社会科学文献出版社，2 0 0 5 ，2 1 - 2 4 1 3 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