（土地资源管理专业论文）农地城市流转的选择价值：理论、方法及其运用.pdf

【一 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授删 学位论文 舀 如需保密，解密时间年月日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料，指导教师对此进行了审定。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意。 研究蚴：叫 帆加o 年多月多日 学位论文使用授权书 本人完全了解华中农业大学关于保存、使用学位论文的规定，即学生必须按照学 校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印刷版和电子版， 并提供目录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位 论文。本人同意华中农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全 部或部分内容，同时本人保留在其他媒体发表论文的权力。 注：保密学位论文( 即涉及技术秘密、商业秘密或申请专利等潜在需要提交保密的论 文) 在解密后适用于本授权书 糊黼始肼 孙鲐7 斫夏 签名日期：) 咖年多月歹日 签名日期：p ，p 年石月_ 日 注：请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之间 华中农业大学2 0 1 0 届博士学位论文：农地城市流转的选择价值：理论、方法及】e 运用 目录 摘要i a b s t r a c t i i i 1 导论“”“1 1 1 选题背景与学术价值和实践意义1 1 1 1 选题背景1 1 1 2 学术价值4 1 1 3 实践意义4 1 2 国内外相关研究进展5 1 2 1 关于选择价值的理论及方法研究5 1 2 2 关于选择价值的应用研究9 1 3 研究目标及内容11 1 3 1 研究目标1 1 1 3 2 研究内容1 1 1 4 研究思路与方法1 2 1 4 1 研究思路1 2 1 4 2 研究方法1 2 1 5 研究框架与可能创新1 3 1 5 1 研究框架1 3 1 5 2 可能创新1 3 2 农地城市流转的选转价值的理论基础“ 2 1 农地城市流转的特征分析及选择价值表现1 5 2 1 1 农地城市流转及选择价值的概念1 5 2 1 2 农地城市流转的特征分析及选择价值表现15 2 2 农地城市流转的选择价值测度的理论依据1 7 2 2 1 农地价值理论1 7 2 2 2 公共物品理论19 2 2 3 外部性理论2 1 2 2 4 不确定性理论2 2 2 2 5 农地城市流转决策理论2 2 目录 3 条件评估法( c v t ) 估算农地城市流转的选择价值2 4 3 1c v m 的基本原理2 4 3 2c v m 的基本步骤及方法2 5 3 3c v m 估算农地城市流转选择价值的实证研究2 7 3 3 1 研究区域概况2 7 3 3 2 问卷调查2 8 3 3 3 调查结果及相关分析：3 2 3 3 4 农地城市流转的选择价值计算5 9 3 4 本章小结6 1 4 净现值差值法估算农地城市流转的选择价值6 6 4 1 净现值差值法的基本原理6 6 4 2 净现值差值法的基本步骤及方法6 7 4 3 净现值差值法估算农地城市流转选择价值的实证研究6 8 4 3 1 相关参数的确定6 8 4 3 2 选择价值的估算。7 4 4 4 本章小结7 4 5 期权定价法估算农地城市流转的选择价值7 6 5 1 期权定价法的基本原理7 6 5 。1 。l 期权的定义与种类7 6 5 1 2 农地城市流转选择价值的期权内涵7 7 5 1 3 基于实物期权的农地选择价值定价方法的基本原理7 7 5 2 期权定价法的基本步骤及方法7 8 5 3 期权定价法估算农地城市流转选择价值的实证研究7 9 5 3 1 农地城市流转选择权的相应假设7 9 5 3 2 相关参数的确定7 9 5 3 3 选择价值的估算8 0 5 3 4 相关影响因素分析8 1 5 5 本章小结8 2 6 研究结果与政策建议一 8 4 6 1 研究结果8 4 6 1 1 农地城市流转为不同用途市地的选择价值8 4 6 1 2 农地城市流转的综合选择价值估算8 5 华中农业人学2 0 1 0 届博士学位论文：农地城市流转的选择价值：理论、方法及其运用 6 1 3 三种估算方法的优缺点及适用条件8 7 6 2 政策建议8 8 6 2 1 制定征收专项法律，确保征地实施有法可依8 8 6 2 2 明确农地产权主体，合理分配农地补偿收益8 9 6 2 3 正视农地选择价值，提高农地征收补偿标准8 9 6 2 4 完善农村社保体系，丰富农地征收补偿方式8 9 6 2 5 加强征地监管力度，严防补偿资金不良流向9 0 6 2 6 拓宽司法救济途径，保障失地农民合法权益9 0 7 讨论与未来研究展望9 1 7 1 讨论9 1 7 1 1 关于条件评估法( c v m ) 的讨论9 1 7 1 2 关于净现值差值法的讨论9 4 7 1 3 关于期权定价法的讨论9 4 7 1 4 关于农地城市流转的综合选择价值的讨论9 5 7 2 未来研究展望9 5 7 2 1 估算方法的进一步研究9 5 7 2 2 异质性问题的研究9 6 7 2 3 选择价值评估结果的利用9 6 参考文献( 1 迎f e r e n c e s ) 9 7 附录i 附录i i 1 0 9 攻读博士学位期间取得的科研成果 i 改谢1 1 5 图表目录 图表目录 图2 1 农地价值构成1 9 图4 1 四季吉祥景区菜地历年收益6 9 图4 2 武汉市各类用途土地价格趋势图7 l 图6 1 东西湖区农地城市流转方向的历史比率趋势8 5 表1 12 0 0 0 2 0 0 8 年非农建设用地占用耕地面积1 表3 1 农民对农地作用的认识3 3 表3 2 农民愿意被征地的原因3 4 表3 3 农民不愿意被征地的原因3 5 表3 4 农民持无所谓态度的原因3 5 表3 5 受访农民不愿意支付选择权的原因3 6 表3 6 各投标值的样本分布和支付意愿情况( 农民) 3 6 表3 7 影响受访农民支付意愿的解释变量描述3 8 表3 8 受访农户支付意愿影响因素的参数估计( 9 5 置信区间) 3 9 表3 - 9 各投标值的样本分布和受偿意愿情况( 农民) 4 0 表3 1 0 受访农户受偿意愿影响因素的参数估计( 9 5 置信区间) 4 2 表3 11 市民对农地作用的认识“4 6 表3 1 2 市民对农地城市流转好处的认识4 7 表3 1 3 市民对农地城市流转坏处的认识4 7 表3 1 4 受访市民不愿意支付选择权的原因4 8 表3 1 5 各投标值的样本分布和支付意愿情况( 市民) ”4 8 表3 1 6 影响受访市民支付意愿的解释变量描述“4 9 表3 1 7 受访市民支付意愿影响因素的参数估计( 9 5 置信区间) 5 0 表3 1 8 支付意愿累计频率分布表”5 2 表3 1 9w t p 与其影响因素的回归分析5 3 表3 2 0 各投标值的样本分布和受偿意愿情况( 市民) - 5 4 表3 2 l 受访市民受偿意愿影响因素的参数估计( 9 5 置信区间) 5 5 表3 2 2 受偿意愿累计频率分布表”5 7 表3 2 3w t a 与其影响因素的回归分析5 7 表3 2 4 农户支付意愿的影响因素及影响方向6 2 表3 2 5 农户受偿意愿的影响因素及影响方向6 2 华中农业大学2 0 1 0 届博上学位论文：农地城市流转的选择价值：理论、方法及其运用 表3 2 6 市民支付意愿的影响因素及影响方向( 双边界式) 6 3 表3 2 7 市民支付意愿的影响因素及影响方向( 支付卡式) 6 3 表3 2 8 市民受偿意愿的影响因素及影响方向( 双边界式) 6 4 表3 2 9 市民受偿意愿的影响因素及影响方向( 支付卡式) 6 5 表4 1 推迟流转后市地价值、初始投资的可能变化情形6 8 表4 2 四季吉祥景区菜地历年收益情况6 9 表4 3 四季吉祥景区农用地历年收益变动波幅计算7 0 表4 4 武汉市各类用途土地历年价格7 0 表4 5 武汉市商业用地价格变动波幅计算7 1 表4 6 武汉市居住用地价格变动波幅计算7 2 表4 7 武汉市工业用地价格变动波幅计算7 2 表4 8 武汉市各类用地价格变动波幅7 2 表4 - 9 初始投资的变动波幅计算7 3 表4 1 0 市地价值与初始投资上升下降的比例及概率7 4 表4 1l 农地城市流转的选择价值( 净现值差值法) ”7 4 表5 1 农地城市流转的选择权与金融欧式看涨期权的对应关系7 7 表5 22 0 0 9 年武汉市各类用途土地价格”7 9 表5 3 期权到期日城市土地的出让价格8 0 表6 1 不同方法计算的农地城市流转的选择价值8 4 表6 2 农地城市流转为不同用途市地的选择价值8 4 表6 3 东西湖区农地城市流转方向的历史比率8 5 表6 4 两时期规划建设用地结构及其变化8 6 表6 5 农地城市流转为不同用途市地的概率8 7 华中农业人学2 0 1 0 届博士学位论文：农地城市流转的选择价值：理论、方法及其运用 摘要 改革开放以来，我国经济社会发展推进了城市化进程，城市边界不断扩大，建 设用地需求猛增，城市发展的载体一土地，成了稀缺资源。农地城市流转成为城市 建设用地增量的主要来源。农地城市流转为城市建设提供了大量土地，在很大程度 上促进了经济的繁荣和社会的发展，但同时也带来了冲击粮食安全、破坏生态环境、 影响社会稳定等弊端。本研究认为，造成这些负面效应的主要原因在于农地补偿费 测算体系不完善。因此将农地选择价值纳入农地城市流转补偿标准测算体系，进而 调整农地城市流转补偿政策，是完善农地城市流转制度的有效举措。本研究希望通 过对农地城市流转的选择价值进行科学估算，为保护农地及保障农民权益、完善农 地城市流转补偿标准测算体系以及农地城市流转决策提供依据。 本研究具体从以下四个方面进行了研究和讨论： 首先对国内外关于选择价值研究的文献进行了追踪和总结。通过总结分析国内 外相关研究，对选择价值概念的界定与讨论、选择价值的大小和符号、计量方法以 及应用研究等进行了全面的梳理，为后续研究奠定了基础。 其次界定了农地城市流转的选择价值内涵并阐述了其理论基础。根据农地城市 流转特点即不可逆性、不确定性以及投资时间弹性，界定了农地城市流转中选择价 值的内涵。即土地相关权利人可以选择现在不流转土地，而是观察土地市场的变化， 等待市地价格上涨时再将农地流转为市地用途，可能得到比现在流转土地更高的价 值，这之间的价值差也就是“等待 本身所带来的价值，就是农地城市流转的选择 价值。 再次，本研究选取典型区域，通过问卷调查，根据均质区域内农地城市流转的 方向，采用条件评估法( g y m ) 、净现值差值法、期权定价法估算了农地城市流转的 选择价值。( 1 ) 条件评估法( c ) 的研究结果表明，愿意为拥有观望征地价格的 情况后在一年后再决定何时被征地的机会而出钱或出工的农户占有效样本总量的 6 0 5 1 ；愿意为保留农地的现有用途以保证未来一年内可以去该场所游玩及进行农 地保护而出钱或出工的市民占有效样本总量的7 5 9 4 。条件评估法( c ) 研究 还显示了不同受益群体以及不同价值衡量尺度的不同选择价值估算结果。最终考虑 估算结果的客观性与精确性，条件评估法( c v m ) 的最终取值为基于市民支付意愿 ( w t p ) 计算的选择价值，其值为5 0 7 元m 2 。因为受访者不能区分农地城市流转 为不同用途市地的支付意愿及受偿意愿，因此，该方法估算农地城市流转为商业用 地、居住用地、工业用地的选择价值相同，均为5 0 7 元m 2 。另外，条件评估法( c v m ) 运用极大似然估计对双边界式条件评估法中农户与市民的支付意愿及受偿意愿的 摘要 影响因素进行了分析，运用多元线性回归对支付卡式条件评价法中农户与市民的支 付意愿及受偿意愿的影响因素进行了分析，分析结果均表明相关社会经济信息对农 户与市民的支付意愿及受偿意愿有显著影响，符合经济学理论，c v m 的有效性得 到了验证。( 2 ) 净现值差值法原理易懂、计算简便，考虑了推迟农地城市流转后市 地价值与初始投资的可能变化，得出农地城市流转的不同方向的选择价值。其中， 农地城市流转为商业用地的选择价值为5 4 7 3 元m 2 ；农地城市流转为居住用地的选 择价值为1 6 4 9 元i n 2 ；农地城市流转为工业用地的选择价值为l o 5 5 元r n 2 。( 3 ) 根据农地城市流转的特性，对应期权的分类标准，本研究把农地城市流转的选择权 界定为欧式看涨期权。期权定价法运用经典的b s 欧式期权定价公式对农地城市流 转的选择价值进行了评估，其结果为：农地城市流转为商业用地的选择价值为1 9 1 1 元m 2 ，农地城市流转为居住用地的选择价值为2 6 1 元n 1 2 ，农地城市流转为工业 用地的选择价值为4 9 6 元m 2 。经分析，标的资产的目前价格、期权的执行价格、 期限、标的资产价格的波动率、无风险利率以及红利率对期权价值均有影响。( 4 ) 三种方法估算的结果不同但相差不大，因此，对三种方法估算的结果取简单算术平 均值得到：农地城市流转为商业用地的选择价值为2 6 3 0 元m 2 ；农地城市流转为居 住用地的选择价值为8 0 6 元m 2 农地城市流转为工业用地的选择价值为6 8 6 元 m 2 。( 5 ) 根据农地城市流转为不同用途市地的选择价值以及未来农地城市流转方向 的概率估算得到农地城市流转的综合选择价值为7 5 3 元m 2 。 最后，本研究根据实证研究的结果，针对目前农地城市流转过程中存在的问题 提出了相应的政策建议：( 1 ) 制定征收专项法律，确保征地实施有法可依；( 2 ) 明 确农地产权主体，合理分配农地补偿收益；( 3 ) 正视农地选择价值，提高农地征收 补偿标准；( 4 ) 完善农村社保体系，丰富农地征收补偿方式；( 5 ) 加强征地监管力 度，严防补偿资金不良流向；( 6 ) 拓宽司法救济途径，保障失地农民合法权益。 关键词：农地城市流转；选择价值；条件评估法：净现值差值法；期权定价法 i i 华中农业人学2 0 1 0 届博上学位论文：农地城市流转的选择价值：理论、方法及其运用 a b s t r a c t w i t ht h ea d o p t i o no f r e f o r ma n do p e nt ot h eo u t s i d ew o r l d p o l i c i e s ，c h i n a s e c o n o m i ca n ds o c i a ld e v e l o p m e n th a sp r o m o t e dt h ep r o c e s so fu r b a n i z a t i o nw i t hu r b a n b o u n d a r i e sk e e p i n ge x p a n d i n g ，w h i c hh a sm a d et h ec o n s t r u c t i o nl a n d si ng r e a td e m a n d t h e r e f o r e ，l a n d s ，a st h ec a r r i e ro fu r b a nd e v e l o p m e n t ，h a v eb e c o m es c a r c er e s o u r c e s r u r a l - u r b a nl a n dc o n v e r s i o nh a sb e e nt h ep r i m a r ys o u r c eo f i n c r e a s i n gu r b a nb u i l d i n g s t o s o m ee x t e n t ，r u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o np r o v i d e sl o t so fl a n d sa n dp r o m o t e st h e e c o n o m i cp r o s p e r i t ya n ds o c i a ld e v e l o p m e n t ，b u ti ta l s ob r i n g ss o m ed i s a d v a n t a g e sa tt h e s a m et i m e f o re x a m p l e ，i tt h r e a t e n sf o o ds e c u r i t y , d a m a g e st h ee c o l o g i c a le n v i r o n m e n t ， a n da f f e c t st h es o c i a ls t a b i l i t y , e t c t h i sr e s e a r c ha t t r i b u t e st h em a i nr e a s o nf o rt h e s e n e g a t i v e e f f e c t st ot h ei m p e r f e c tm e a s u r e m e n ts y s t e mw h i c hi su s e dt o c o m p e n s a t e a 鲥c u l t u r a ll a n d s t h e r e f o r e ，i ti sa ne f f e c t i v ea c t i o nt op e r f e c tt h er u r a l u r b a nl a n d c o n v e r s i o ns y s t e m ，i ft h eo p t i o nv a l u eo fr u r a l - u r b a nl a n dc o n v e r s i o ni st a k e ni n t ot h e c o m p e n s a t i o nc a l c u l a t i o ns y s t e m ，a n di ft h er u r a l - u r b a nl a n dc o n v e r s i o nc o m p e n s a t i o n p o l i c yi sa d j u s t e da c c o r d i n g l y t h i sr e s e a r c he s t i m a t e st h eo p t i o nv a l u eo fr u r a l u r b a nl a n d c o n v e r s i o ns c i e n t i f i c a l l y , i nt h eh o p et h a ti tc a n p r o v i d eaf o u n d a t i o nf o rp r o t e c t i n g a g r i c u l t u r a l l a n da n d f a r m e r s r i g h t s ，p e r f e c t i n g t h er u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o n c o m p e n s a t i o nm e a s u r e m e n ts y s t e m s ， a n dt h e d e c i s i o n - m a k i n go fr u r a l - u r b a nl a n d c o n v e r s i o n t h er e s e a r c hi sc o n d u c t e df r o mt h ef o l l o w i n gf o u ra s p e c t s ： f i r s to fa l l ，d o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lr e s e a r c h e so no p t i o nv a l u eh a v eb e e nt r a c k e d a n ds u m m a r i z e d t h r o u g hs u m m i n gu pt h ea n a l y s i so fr e l e v a n tr e s e a r c ho nt h ed e f i n i t i o n a n dd i s c u s s i o no ft h ec o n c e p t ，s i z e ，s y m b o l s ，m e a s u r e m e n tm e t h o d sa n da p p l i c a t i o no f o p t i o nv a l u e ，t h er e s e a r c hl a y st h ef o u n d a t i o nf o rt h ef o l l o w i n gs t u d y t h ed i s s e r t a t i o n d e f i n e st h ec o n c e p to fo p t i o nv a l u ea st h ee x t r ae x p e n s et h a tt h eh u m a nw i l lt op a yf o r f u t u r eu s eo fr e s o u r c e s s e c o n d ，t h er e s e a r c hd e f i n e st h ec o n n o t a t i o no fo p t i o nv a l u eo fr u r a l u r b a nl a n d c o n v e r s i o na n di l l u s t r a t e si t st h e o r e t i c a lb a s i s t h i sc o n n o t a t i o ni sd e f i n e da c c o r d i n gt ot h e f e a t u r e so fr u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o n ，i r r e v e r s i b i l i t y , u n c e r t a i n t y , a n df l e x i b l et i m e i n v e s t m e n t t h a ti s ，t h ef a r m e r sm a yb e n e f i tm o r e ，i f t h e yw a i tf o rt h el a n dp r i c e sr i s e sa n d t h e nc o n v e r tt h el a n du s e ，t h a nc o n v e r t i n gn o w t h eg a pb e t w e e nt h e s et w ov a l u e si st h e ”w a i t i n g ”b e n e f i t ，t h a ti s ，t h eo p t i o nv a l u eo fr u r a l u r b a nc o n v e r s i o n i i i a b s t r a c t t h i r d t h er e s e a r c hc a r r i e so u ts u r v e y si ns e l e c t e dt y p i c a lr e g i o n s a c c o r d i n gt ot h e r u r a l u r b a nl a n dc o n v e r t i n gd i r e c t i o ni nh o m o g e n e o u sa r e a s ，i te s t i m a t e st h eo p t i o nv a l u e o fr u r a l u r b a nl a n dc o n v e r s i o nb yu s i n gt h em e t h o d so fc o n t i n g e n tv a l u a t i o nm e t h o d ( c v m ) ，t h en e tp r e s e n tv a l u ed i f f e r e n c em e t h o da n do p t i o np r i c i n gm e t h o d ( 1 ) b y c o n t i n g e n tv a l u a t i o nm e t h o d ( c v m ) ，t h er e s e a r c hs h o w st h a tf a r m e r sw h ow i l l w a i ta n d s e e t h el a n dp r i c e sc h a n g e sf o ro n ey e a ra n dt h e nm a k ed e c i s i o n st op a yo rt ow o r ko u t a c c o u n tf o r6 0 51 o ft h et o t a ls a m p l e ；t h eu r b a nr e s i d e n t sw h ow i l lp r e s e r v et h ef a r m l a n d i no r d e rt oe n s u r et h eo p t i o nt ot r a v e lh e r ei nt h ec o m i n gy e a ra n dp r o t e c tt h ef a r m l a n dt o p a yo rt ow o r ko u ta c c o u n tf o r7 5 。9 4 砀er e s e a r c ha l s os h o w st h ed i f f e r e n tr e s u l t so f o p t i o nv a l u ep r e d i c t e db yd i f f e r e n tb e n e f i t e dg r o u p sw i t hd i f f e r e n tv a l u em e a s u r e m e n t s t h eo b j e c t i v i t ya n da c c u r a c yo fe s t i m a t i n gr e s u l t sa r ec o n s i d e r e d t h ef i n a lv a l u eo ft h e c o n t i n g e n tv a l u a t i o nm e t h o d ( c v m ) i s5 0 7y u a n r n 2b a s e do n t h eo p t i o nv a l u em a d ew i t h ( w t p ) b yu r b a nr e s i d e n t s b e c a u s et h er e s p o n d e n t sc a nn o td i s t i n g u i s ht h ed i f f e r e n c eo f w t pa n dw t ab e t w e e nd i f f e r e n tu r b a n1 a n du s e s ，t h eo p t i o nv a l u eo fr u r a l u r b a nl a n d c o n v e r s i o nt oc o m m e r c i a l l a n d ，r e s i d e n t i a l1 a n d ，i n d u s t r i a ll a n di st h es a l n e ，5 0 7y u a n m i na d d i t i o n ，t h ec o n t i n g e n tv a l u a t i o nm e t h o d ( c v m ) u s e st h em a x i m u ml i k e l i h o o d e s t i m a t i o na n a l y z e st h ef a c t o r sa f f e c t i n gf a r m e r s a n du r b a nr e s i d e n t s w i l l i n g n e s st op a y a n dg e tc o m p e n s a t i o ni nt h ed o u b l e - 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