（土地资源管理专业论文）武汉市城市土地交易价格空间分异研究.pdf

华中农业大学2 0 0 6 届硕士研究生学位论文t 武汉市城市土地交易价格空问分异研究 摘要 土地不仅是稀缺的资源，也是重要的国有资产，土地资产如何能正确的显现出 来关系到国家和人民的利益。随着我国土地使用制度改革的不断深入，对土地资源 进行资产性管理也日益重要，把土地价格显现出来，以价格机制为核心对城市土地 进行管理势在必行。因为当土地价格的信号比较真实反映土地稀缺程度时，根据城 市竞标地租理论，土地价格就能自动调节城市土地的利用，获利能力强的商业、服 务企业就能取得城市中心区位，而支付能力弱的企业就会分布在远离城市中心的边 缘地区，因此形成合理的城市空间秩序。而当城市地价信号比较弱或地价没有显现 时，地价就不能起到城市天然规划师的作用，自动调节城市土地结构。 本文以武汉市为例，在研究影响城市土地交易价格的空间分异的因素的基础上， 揭示了武汉市土地交易价格空间分布规律及交易地价分布异常现象，为城市土地价 格管理和城市土地市场的健康发展提供依据。 首先，本文阐述了武汉市土地出让市场的现状，在此基础上分析了影响武汉市 土地交易价格空间分异的相关因素：经济、政策、交通、基础设施及人口的分布、 地形、水文特征、城市化水平、城市规划以及其他因素等。其次，以武汉市2 0 0 3 年和2 0 0 4 年的交易地价信息为基础，分析了武汉市商业、住宅及工业交易地价的 空间分布规律；并借鉴地价泡沫的研究方法，对武汉市城市土地交易价格虚构度进 行分析；接着分析了出现异常地价的成因，最后结合武汉市土地市场目前存在的问 题，提出了实现土地价格合理化的措施。 本文采用了定性与定量相结合的研究方法，分析了城市土地交易价格空间分布 规律，并对交易地价空间分布异常现象进行了探讨，能在一定程度上对城市地价的 规范管理起到现实指导意义 关键词：城市土地价格；空间分异规律；异常地价；建议 华中农业大学：2 0 0 6 届硕士研究生学位论文：武汉市城市土地交易价格空问分异研究 a b s t r a c t n o to n l y 船s o u t c a ，i sl a n d , b u ta l s oi m p o r t a n tn a t i o n a la s s e t h o wr e a le s t a t o p r o p e r t i e sa r ev a l u e dp r o p e r l yt h a th a sr e l a t i o nt ot h ei n t e r e s to f t h en a t i o na n dt h ep e o p l o a tp r e s e n t , t h el a n d - u s es y s t e mi sb e i n gr e f o r m i n gi nc h i n a , s oi ti su r g e n tt om a n a g el a n d i s o l l r c o t h a ti st os a y , i tn e e d st oe v a l u a t et h ep d c eo fl a n d , a n dt om a n a g et h eu r b a n l a n db a s e do np r i c em e c h a n i s m w h e nt h ep r i c eo f l a n d s h o w st h er a r i t yo f l a n dp r o p e r l y , t h ep r i c eo f l a n dc o u l dr e g u l a t et h ou o f t h eu r b a nl a n da u t o m a t i c a l l ya c c o r d i n gt ou r b a n l a n de o m p e t i t i v eb i d d i n gr e n t a lt h e o r e m m 塘e n t e r p r i s e sw i t hs t r o n gp r o f i t a b i l i t yi n c o m m e t c ea n ds 毂v i 啪b el o c a t e da tt h ec e n t e ro ft h ec i t y , w h i l eo t h e r sw i t hw e a k c a p a c i t yt op a yw i l lb el o c a t e da tt l a ce d g er e g i o n so ft l a oc i t y t l a e r c f o r e , t h ep r o p e rl a n d o l d e ro ft h ec i t yc o u l db ef o r m e d i - i o w e v c r , w h e nt h ep r i c eo fl a n dd o e m ts h o wn l e r a r i t yo f l a n do rs h o w si ti m p r o p e r l y , i tc o u l d n tl o l a yar o l ea san a t u r a lp r o g r a m m e ro f t h e c i t ya n d 托g u l a l et h el a n df r a m e w o r ka u t o m a t i e a u y m p a p e rp o i n t so u tt h es p a t i a ld i s t r i b u t i o nd i s e i p l i n oo fl a n dp f i a n dt h e d i s t r i b u t i o no f e x c e p t i o n a ll a n dp r i c ei nw u h a nb a s e do nt h er e s e a r c ho nt h ef a c t o l sw h i e l a e f l e e tt h ed i s t r i b u t i o no f u r b a nl a n dp r i c e s ow e 啪n l a k t ：u s eo f i tt om 觚a g et h eu r b a n l a n dp r i c ea n di ta l s ob r i n g so u tp r o o f f o rt h eu r b a nl a n dm a r k e tt od e v e l o pw e l l f i r s t l y , t h ep a p e ra n a l y z e st h ec o r r e l a t i v ef a c t o r sw h i e l ae f f e c tt h os p a t i a ld i s t r i b u t i o n o fl a n dp r i c ei nw u h a as u c h 鸹e c o n o m i e s ，l o o l i e y , 蛔伍c ，i m b l i e 辩f v i ，t h ed i s t r i b u t i o n o fp o p u l a t i o n , t e r r a i n t h ec h a l i c t 盱o fh y d r o l o g y , t h el e v e lo fu r b a n i z a t i o na n ds o k l s e d0 1 1t h es i t u a t i o no fl a n dl l 毗l r k e ti nw u h a n s e c o n d l y , t h ep a p e ra l s oa n a l y z e st h e s p a t i a ld i s l r i b u t i o nd i s c i p l i n eo ft h ep r i c eo fc o m m e r c el a n c l , r e s i d e n c el a n da n di n d u s t r y l a n db a s e do nt h ec a s eo fl a n dp r i c eo fw u l a a ai n2 0 0 3a n d2 0 0 4 i ta n a l y z e st h o f l u c t u a t i o nr a n g eo fl a n dr , r i c ci nw u h a nt h r o u g ht h ew a yr e s e a r e l a0 1 1f o a mo fl a n dp r i e o a n dt h ec a u o f e x c e p t i o n a ll a n dp r i c e f i l i a l l y , i tg i v e ss o m es u g g e s t i o no nh o wt ob r i n g t ot h el a n dp r i c et oar e a s o n a b l el e v e lt h m u g ht h ee x i s t e dp r o b l e m si nt h el a n dm a r k e to f w u h a n 1 1 圮p a p e ra n a l y z e st h os p a t i a ld i s t r i b u t i o nd i s c i p l i n eo fu r b a nl a n dp r i c ea n d d i s e u s 螂t h op h e n o m e n ao ft h od i s t r i b u t i o no fe x e x p t i o n a ll a n d p r i c et h r o u g ht h e q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i ww a y , w h i c hi ss i g n i f i e a t i v ct ot h om a n a g e m e n to ft h eu r b a n l a n dp r i c e k e yw o r d ：u r b a nl a n dp r i c e ；s p a t i is m a e t u 坞o f c i t yl a n dp r i c ed i s c i p l i n e ；u n u s u a ll a n d p r i c e ；s u g g e s t i o n 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学经论文 是磷保密 吞 如需保密，解密时闻年胃日 独创性声麓 奉人声明所呈蹙的论曳是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成幕罨我所秘，狳了文中转爰蕊荻标注和致 囊 静逮方羚，论文串不惫合其德 人已经发表成撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构 蠹学位羲证书瑟使蕉篷薛糖精，稽导数瘁对诧述纛了审定毒袭一鹾王雅羲蘸恚 对本研究所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明，并袭示了谢意 研究生签名：憋照 黠阍：撕丢聋月7 8 搿 学位论文使用授权书 本人竞垒t 解。华串农燕大学荚子缳存、使臻学位论文嚣巍定”，鼙掌爱必 须按照学校簧求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存摁交论文的印 捌舨秘毫子叛，莠簧供蓦录徐索秘溪燕藤务，胃荻采薅彩窜缩印或蠡搔等炭朝 手段保存，戴编学位论文本人同意华中农业大学可以用不同方武农不同蒴i 体上 发袭、传接学位论文魏全部凌部分凑客。 注：保密学位论文谯解密后遣用于本授权书 学位论文作者签名：陆照 导师签名：仆翰叫 签名甚期：知口濞6 月陪茸 签名葺期：俨f 年厂月矿日 注：请将本袭赢接装订在学位论文的扉页和目录乏问 华中农业大学2 0 0 6 届硕士研究生学位论文。武汉市城市土地交易价格空问分异研究 1 前言 1 1 研究的背景、目的和意义 1 1 1 研究的背景 在城市土地使用制度改革以前，我国城市土地一直处于无偿、无限期、无流动 的使用状态，因而不存在城市地租、地价的问题，或者说，不存在理论上的地租、 地价到了8 0 年代后期，我国城市土地使用制度进行了改革，变无偿、无限期、无 流动的使用为有偿、有限期、可流动的土地使用制度，但由于土地出让仍以协议出 让为主，土地资源浪费严重，也造成了大量的国有土地资产流失，影响了城市建设 费用的落实和国民财富的核算。尤其是随着近几年我国人口的不断增长和耕地资源 的逐年减少，土地的稀缺性日益凸显出来。在这种情况下，过去计划经济体制下对 城市土地资源性管理为资产性管理的任务也越来越迫切。这就需要将土地的价格显 现出来，以价格机制为核心对城市土地进行管理。 价格机制是市场机制的核心，也是配置资源不可或缺的手段。土地价格可以反 映土地市场供求状况以及城市活动及其变化的强弱，而城市土地的价格问题是城市 经济学和城市地理学的基本理论问题，也是城市规划和城市管理中的重要理论问题。 目前地价问题已成为社会各界关注的一个敏感问题，地价的形成和地价水平的高低， 特别是土地交易价格的高低，不仅政府关心它，开发商关心它，而且城市百姓甚至 农民也关心它的确，地价在市场经济中有着非常重要的作用，合理的地价可以调 节土地资源的分配，调节土地收益的分配，调节土地市场的运行，它是经济发展水 平的指示仪，也是经济变化方向的信号灯，因此有必要对城市土地交易价格进行研 究。 1 1 2 研究的目的和意义 本文的研究目的是依据地租地价的相关理论以及武汉市2 0 0 3 年和2 0 0 4 年土地 交易信息状况，分析武汉市城市土地交易价格空间分异规律及影响因素，并以各宗 地基准地价修正价格作为参考，分析武汉市2 0 0 4 年交易价格是否出现异常，若地 价出现异常，分析出现异常地价的原因，并提出相应的对策 1 i 2 1 促进土地资源的合理利用，显化国有土地资产 土地是城市的一笔财富，由于过去土地交易主要以协议出让为主，出让价格较 为低下，这使得城市土地利用效率低下，闲置浪费严重，不仅阻碍了城市建设的发 展，也对政府宏观调控、优化城市土地资源的配置起到了抑制作用。在现实经济生 华中农业大学2 0 0 6 届硕士研究生学位论文t 武汉市城市土地交易价格空间分异研究 活中，地价有力地促进了土地资源的合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有 企整改麓。转麓是在簸枣“懑= 遴三”瓣过鬟孛，魏餐络爱浃鑫冀应有翁价蕴， 使土地资产得以显化 1 1 2 2 诿节遮程月方式 土地价格愿土地市场的基础信息，它一方面为政府制定地价管理政策、进行地 徐调蔽、季季学鬈置鳃提供簌据，哭蠢j l 重遮徐避蟹深入磅究，才能够壤臻瑟瑟建 市场跳动的脉搏，充分了解地价的现状及其变化特征j 研究地价调控的机制，把握 “主她露场变动瓣痰律，右毙必玻褒进镎宏鼹缀济决策掇馔参考。吴一方覆为广大戆 士地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息 1 1 2 3 零l 导城廖地缀营自燕臻熬方舞发展 城市地价怒土地市场的经济杠杆，其杠耔作用在城市土地管理、城市经营中起 羞提当重要黪作用，甏促进城市戆蟪资产管理、调控土遗拳场、优锯遗芟源配 置、实现土地涤本良好运作同时地价作为一种经济杠杆，国家宏观调控的第三只。 手，在我国当靛这静誉反映地资源的辑缺，不反映供应凝熬，土地徐揍异化戆馕 况下，国家应凭借其垄断地位，充分发挥地价的杠杆作用，引导城市土地经营向高。 效、持续健康的方向发展 1 1 2 4 优亿城市土地资源的配鬣 城市土地价格是分配稀缺的城市土地资源、促进城市她优化配鬓的有效桎抒， 通过价格机制采弓i 导城市主遗盼供给与需求，能够达剃优化土地资源鬣置的胬的 我国自改革开放以来，不少城市的党政机关等 经营性单位自动搬出城市中心的繁。 牮遣& ，并把淀些遗段出让给商业服务单位，这是土地遥过价格杠杆优化城市土地 资源配羼的有力证明。 1 1 2 5 协调地收益分配与平衡供求之阔的矛盾 土地价格的协调平衡功能袭现在两个方面；一是协调城市士地经济关系中有关 各方戆绢益关系，鼯邋过趣租、鲍徐等标准在士地所宥者、经蕾者、使用者之阔， 在国家、企事业单位和个人之l 鼯合理分配土地收益。篡是平衡城市土地总供给与总 器求之翘豹矛瓣，鸯予缄索主旗需求随着寄 格士升丽减少，藏潜主遗价格下酶褥增 加，在供给变动弹性很小的情况下，通过市场竞争和价格机制的作用，可以禚一定 程度主实瑷辕零主笼静供求平衡。 1 2 国内终研究动态 1 2 1 豳内研究动态 在城市土地使用制度改革以前，我园城市士地盥处于无偿、无限期、光流动 2 华中农业大学2 0 0 6 届硕士研究生学位论文：武汉市城市土地交易价格空问分异研究 的使用状况，因而不存在城市地租、地价的问题，或者说，不存在理论上的地租和 地价。2 0 世纪8 0 年代中期，学术界为了解决土地有偿使用问题，提出了“土地使用 费”即实际意义上的地租。因为使用费的多少无法从经典理论或市场上得出，学者 们借助于生产函数导出“地租”，从而得出地价的数目随着经济的发展，2 0 世纪 8 0 年代以后，人们对城市地价的研究更多的集中在社会主义地租、地价的性质和是， 否存在绝对地租的问题上。2 0 世纪9 0 年代以来，城市地租的理论得到了广泛的关注， 周诚先生的关于城市土地使用制度改革的几个问题和陈征先生的社会主义城 市绝对地租和 社会主义城市级差地租等文章都对我国的城市地租地价进行了 较深入的分析。在定量分析上，周诚先生( 土地价值续论) 、王克忠先生( 房地 产经济学纵横) 、袁绪亚先生( 土地出让价格运行盲区与对策研究) 、王克忠和王 光希先生( 中国地价) 等诸多学者都在相关文章中阐述了自己的观点，一时间， 对土地的价格构成了二元论( 周诚，杨继瑞，李玉英，刘维新，谭术魁等) 、三元论 ( 周诚，单胜道和吴次芳等) 、供求论( 严星，林增杰，车江洪等) 、产权论( 刘违 心，杨钢桥等) 。在2 0 世纪9 0 年代后期及2 l 世纪学者们对城市土地价格的研究开始有 了新的扩展。 在地价的空间分布上，国内研究主要是对地价影响因子的空间叠加分析，空间 分布规律分析和空间分布的数量特征分析等。廖赤眉、霍宏应用s u r f e r - g r a p h e r 软 件系统对南宁市房地产价格的分布规律做了初步探讨( 1 9 9 4 ) 。王茂春通过对城市 地价的空间分布规律的研究，利用地价平台、地价陡坡等新概念，探索了城市地价 和地价时间序列上的演化规律及其动因。初步构筑了城市地价四维空问理论的框架 ( 1 9 9 7 ) 。杜德斌、徐建刚采用g i s 技术和多元线性回归分析方法，以土地批租地块 为样本，分析上海市地价与城市区位因子的线性关系( 1 9 9 7 ) 。毛泓通过系统的研 究城市地价问题，建立了城市位差地价模型并将其应用于研究龙岗市的地价分布规 律( 1 9 9 8 ) 。陈浮等利用统计学分析城市地价的空间分布图式，指出城市地价空间 分布的时序变化、各向异性及不同类型的空间分布图式关系，并进一步分析城市地 价空间分布图式形成机制与影响因素( 1 9 9 9 ) 徐燕、王晓梅通过对地价资料的聚 类分析，结合北京市住宅出让地价的实际分布状况，得出住宅出让地价的等级空间 分类( 2 0 0 0 ) 彭补拙立足于地价理论，在江苏省城市地价空间分异的基础上，主 要对地价评估特点和方法提出了一些自己的看法( 2 0 0 0 ) 郑芷青通过收集整理， 统计分析有关广州市区商品住宅销售价格的信息资料，探讨了广州市商品住宅价格 时空分布规律及影响因素( 2 0 0 1 ) 陆大道在“中心地理论”基础之上提出。点一 轴系统”理论，并分析空间聚集和空间扩散导致“点轴系统”空间结构形成机理 ( 2 0 0 2 ) 张莉对城市地价空间结构的基本模型和演化规律进行了阐述，并分析了 影响城市地价变动的因素、城市地价空间结构的基本模式( 2 0 0 2 ) 。陆跃进、周生 路通过对大量地价样点数据的分析，揭示出南京城区土地出让价格的时空变化规律， 3 华中农业大学2 0 0 6 届硕士研究生学位论文t 武汉市城市土地交易价格空同分异研究 并对规律形成原因进行了探讨，从而为政府制定合理而有效的地价政策提供建议和 参考( 2 0 0 3 ) 蒋芳通过对北京市土地出让市场现状及北京市备用途地价空间的分 析，应用地价等值线和向量图，得出城市地价的影响因素和作用机制( 2 0 0 4 ) 杜 小娅、陆跃进根据南京市19 9 8 年的出让资料，在_ a c c e s s 中建立地价样点数据库，并 同m a p l n f o 件建立链接，在m a p l n f o 中得出住宅地价和商业地价等值线图，分析南京 市区地价变化同主要区位因子的关系，在统计软件s p s s 中得出相关模型，进而得 出地价的空间分布规律( 2 0 0 4 ) 李雪铭、张馨等运用统计分析软件对大连市住宅 小区房价进行因子分析和聚类分析，运用地理信息系统技术，绘制大连市住宅小区 价格分布图，从而揭示住宅小区价格的空问分布规律，分析其形成的内在机制。郑 艳东借助g i s 空间分析软件，通过对不同用途土地价格时空变异的动态分析，得出 石家庄市不同用途城市地价的时间变化趋势和空间分布特征( 2 0 0 5 ) 。 1 2 2 国外研究动态 在资本主义国家，土地买卖是十分活跃的经济活动，进行土地买卖必须有交易 土地的市场，必须有可供交易的土地价格同时，那里的土地是不动产的重要组成 部分，包括城市土地在内的一切土地要计算资产资本主义社会高昂的地价和地产 税在一定程度上起着经济杠杆的作用，调节城市土地的使用方向一些地价高的地 块只能用于经济效益高的方向，一些经济效益较低，占地较大的部门只能利用地价 低的地块政府从地产税中取得一定的补偿，作为进一步改善城市基础设施的经费， 使得城市的发展、地价的上涨和城市的建设三者之间，保持一定的相互制约关系 而地租地价问题一直都是西方经济学研究的重要内容。但研究的对象一直都集 中在农用地上，直到2 0 世纪6 0 年代，以阿朗索( w i i l i a m a l o n s o ) 、密尔斯( e d w i n s m i l l s ) 等为代表的经济学家将边际分析应用予传统的地租理论中，对城市地租地 价的问题进行了系统分析，并且引入了区位平衡价格( e q u i b r i mp r i c e ) 的概念，从 而有效的解决了城市地租的测算方法，建立了地租模型，其中有关土地区位平衡 ( l o c a t i o n al e g u b r i m ) 的理论得到了广泛应用在西方，相关研究都是针对房地 产的价格来展开的，对房地产价格的研究推进了房地产估价理论的进展，1 9 6 3 年， 在威斯康星召开了关于房地产估价问题的学术讨论会，专家们赞成广泛运用模拟模 型和多重相关分析法评估地价到7 0 年代中期，资产收益率成为学者们普遍关注的 问题到8 0 年代，许多研究者认为城市土地价格与证券价格有着相同的波动趋势， 如果土地价格一味高速增长会引起泡沫经济( a s a k o ，e t a l ，1 9 8 9 ；t a k a t o s h ii t o ， t o k u o 1 w a i s o k o ，1 9 9 5 ) 。而一旦土地价格下降对社会经济产生正反两方面的影响， 负面的影响是使金融业受到重创，正面的影响使可以减轻租金负担和企业的生产成 本( i n o u fa k i y o s h i ，2 0 0 1 ) 不管怎样，土地价格的波动会使经济运行不稳定， 4 华中农业大学2 0 0 6 届硕士研究生学位论文：武汉市城市土地交易价格空问分异研究 从而影响消费者和投资者的信心。 同时在对城市地价的变动研究分析上，1 9 8 7 年的日本学者y u k i on o g u c h i 在 ( h o u s i n gm a r k e t si nt h eu n i t e ds t a t e sa n dj a p a n ) 一文中通过对日本4 7 个区域 的地价影响因素的分析，得出过分预期心里引起大量投机需求导致的地价巨涨；美 国学者k a r le c a s e 也在( t h em a r k e tf o rs i n g l ef a m i l yh o m e si nb o s t o n ) 一文中 阐述了此观点。1 9 8 9 年，e d w i ns m i l l s 和b r u c ew h a m i i t o n 在( u r b a ne c o n o m i c s ) 一书中，对美国城市地价的变动与租金和利率的变动趋势进行了分析，揭示了其内 在的联系。1 9 9 4 ，d e n n i sr c a p o z z a 和c o r d o na s i c k 在( t h er i s ks t r u c t u r eo f l a n dm a r k e t s ) 一书从城市区内、外地价关系的角度把城市地价分为可达性价值、 转换成本、不确定价值、净预期增长价值和纯农地租金价格五部分。在地价管理上， 德国、日本、美国等发达国家都有专门的地价管理机构和评估机构，从事对地价的 研究、管理、咨询、监测等业务可见，国外在对城市地价的定性、定量分析和影 响城市地价的因素分析及对城市地价的管理政策上都有较高的水平，是我们借鉴和 参考的主要内容。 在空间分异研究方面，西方主要着重研究居住空间的分异现象由于居住空间 分异是市场经济发展到一定阶段的产物，早在2 0 世纪西方国家就出现了这一问题的 严重性。到2 0 世纪6 0 年代末及7 0 年代末，美，英等国许多城市曾相继爆发过大 规模的城市骚乱，其原因是当地的少数民族缺乏必要的为他们的社会服务和经济出 路，矛盾逐渐演变成暴力因此西方国家学者根据城市空间结构以及发展的不同阶 段，提出了一下几种常见的居住空间分异理论：一是同心圆理论，即1 9 2 5 年由芝 加哥大学的吉伯斯( b u r g e s s ) 根据芝加哥市土地使用模式总结而成同心圆式用地 模式。二是扇形理论，即1 9 9 9 年霍依特( h h o y t ) 研究了美国大量城市住房租金 状况，他在美国城市结构以及居住社区发展报告中，提出了城市地域结构的扇形学 说，进一步发展了吉伯斯的同心圆学说。三是多核心学说，这一学说是1 9 4 5 年由 美国地理学家哈里斯( c d h a r r i s ) 和乌尔曼( e l u l l m a m ) 提出的，他们认为市 中心只有一个，但在现实的城市里却常存在着两个以上的市中心四是三地带学说， 这是1 9 4 7 年狄肯森( r e d i c k i n s o n ) 通过对欧洲诸城市的考察，把历史发展与伯 吉斯的同心圆理论结合起来，认为城市结构分三个地带：中央地带、中间地带和边 缘地带。 1 3 研究的思路和方法 城市土地交易价格是我国土地价格的重要组成部分，市场交易价格是否合理不 仅关系到政府、开发商，也关系到老百姓的利益。因此，本文在研究城市土地价格 理论的基础上，采用定量与定性相结合的研究方法，分析了武汉市土地出让市场现 华中农业大学2 0 0 6 届磺士研究生掌舷论文。武汉市城市她交易价格黧向分异研究 状以及影响武汉市土地交易价格空间分异的相关隧索；其次，邋过对武汉市点地交 荔徐餮空麓分毒癯箨及菇常建徐窭瑗馕嚣熬溪述，分爨窭瑗舅鬻逵蛰舞残爨，并结 合目前存猩的问题，提蹴了实现土地价格合理他的措施 本文采用了定性与寇量相结合的研究方法，分析了城市土地交易价格空问分布 薤锥，势瓣交易缝馀空瓣分布舅鬻瑗象进行了搽谬，毙在一是鞭度上对城搴缝徐夔 规范管理超搿现实指导纛义。 1 4 可能创新之处 由于城市地租遣价壤论和区位理论，城市她价格空简分辩规律是一定的，本 文在分析武汉市土地交易价格分异规律的基础上，借鉴地价泡沫的研究方法，对武 汉市城市土地交易价格廉构度进行分柝，借此割柝武汉市交易价格中的异常她价出 现戆残嚣。 1 5 研究的内容 全文荚努为五令部努：筹一郝分辩论文魏磅究鹜囊、嚣黪秘意义获及鬻内终繇 究动态进彳予丁阿述；第：部分主要介绍城市土地价格的理论基虢l l ，包括城市蛾租地 价理论，城市区位理论、城市地价空问结构理论；第三部分在介绍武汉市城市土地 逡谴泰场瑗狄豹基韬上，分橱了武汉枣主蘧交彝徐格空勰分异翡彩薅嚣素：缀济， 政策、交通、基础设施、人口的分布、地形，水文特征、城市化水平、城市规划以 及其他因素；第四部分以武汉市2 0 0 3 霉和2 0 0 4 每士地交易数据为基本样点分析 建交易徐貉祭凌势毒麓德，著分舞了簸汉泰交荔惫徐熬空藏努耀棼攀凌象；露嚣郝 分针对出现弊常地价出现的成因，提出实现城市土她价格合理化的措施 参考文献 1 陈浮。誉满春，周寅康，周峰城市地价空问分布图溅的地统计学分析u 】南京大学学报 ( 自然科学) ，1 9 9 9 ，3 5 ( 6 ) l7 1 9 - 7 2 3 2 。陈僚城露褒裁j i | 遮徐空怒势毒藏律懿磅究疆上海城枣燕翅，2 0 0 5 ，3 ：5 哼 3 社德斌，徐建剐影晦上海市地价空弼分布的区位因子分析 j 媲壤擘报，1 9 9 7 ，5 2 ( 5 ) ： 4 0 3 4 1 l t桂小娅，赋跃进。南京帮医地价空离努农及其影响匿索分析玎鹫童资源遥摩，2 0 0 4 ，6 0 ( 2 ) l5 1 - 5 5 5 姜巍，嵩m 东居住空阐分异乌簧术齐市在发展中面临的严峻i ；可蹶咖干旱区资源与 华中农业大掌2 0 0 6 届硬士研究嶷学位论文；武我市城市土地交翕价格空阉分异研究 环境，2 0 0 3 ，1 7 ( 4 ) 4 3 - 4 7 ， & 蒋努。瑟家毒毪捷象海努泰器零获其澎袋辍裁磷究国】。【壤士学经论文】。l 寰：孛蓬度蹙 大学，2 0 0 4 8 。 9 1 0 1 l 。 1 2 1 3 1 5 1 鑫。 1 7 1 8 1 9 李嚣铭，张馨。张眷花，申娜太涟商品住宅价格空间分异规律研究j 】地域研究与开发， 漩，2 3 ( ：3 5 - 3 9 陆跃进，用生路南索城区主地蹈谴价格对空交辩研究 噩。壤，2 0 0 3 ，3 5 ( 3 ) ：2 1 6 - 2 2 1 毛泓城市地价模趔研究 d ：【博士学位论文】武汉：华中农北大学，1 9 9 8 彭 拙区域城市地价空问差异研究d ：【硕士学位论文】南索：南京大学，2 0 0 0 宋辩飞充龛发挥穗徐程释调整佟羯蕊】孛嚣缝济导摄，2 0 0 5 年l l 秀l l 嚣 王筏春论城市地价空间演化规律殿其动因j 热带地理，1 9 9 7 ，1 7 ( 4 ) ：3 4 7 - 3 5 3 徐燕- 王晓梅1 9 9 4 - 1 9 9 9 年北索市住宅出让地价时空分布研究【j 】中国土地科学，2 0 0 0 ， 1 4 ( 4 h4 2 - 4 6 炱小苏国土资源蒯郄长：发挥地价调控作用掇避土地节约、煞约衬用嗍人民隧，2 0 0 6 年1 月2 3 日 曾教昌著。地资源与瓷产【蚂她家；中国大地缴舨社，2 0 0 3 ，1 0 聚麓墟豢发震串瓣恁傍空瓣籍稳戮究一辇圭连纛港市区爻鲷嘲；【颈士学霰豫文1 南京： 南京师范大学，2 0 0 2 年 郑艳东城市地价动态监测与地价时空分布规律研究一以石浆庄市为例 d 】【硕士学位 论文】。嚣家杰：海裴帮蓬大学，2 0 0 5 郑溅脊广髑市商菇住宅价格分稚特征研究 n 热带地理，2 0 0 1 。2 1 ( 1 ) t2 2 - 2 6 c o l l w e l l ，p e t e rf t h es t r u c t u r eo fu r b a nl a n dp r i c e s ，j o u r n a lo fu r b a n e c o n o e l c s 1 9 9 7 ( 4 1 ) ：3 2 1 - 3 3 6 7 华中农韭太学2 0 0 6 耩壤圭研究生学彀论文t 武援市城市撼交荔贽格空闻分弊研究 2 城市主地价格基础理论 2 1 城市地租与她价理论 所谓地租地价理论，就是关于土蛾价值及其市场表现形式的理论。这是一个在 经济学说史上一壹莓在争滚豆流派绣羹懿论趣，本文奎要锋对城枣魏翟圭蠡徐理沦送 行简单的介绍 2 1 1 城市地租理论 地穰理论是经济学中一个重要的硬究领域，髑时，她租不仅仅具有经济上鹣意 义，而鼠也是一个政治、法律、伦理邀德和自然环境的多面体长期以来，它已经 发展成为一令援其巍大嚣繁杂瓣体系，成为缝产鼗发震鹃最重簧、簸基本麓理论， 是所有基础理论中的基础它不仅揭示了地价的实质，还揭示了与地价相关的制度。 函j l ：，有必要对其进行分析，这对研究城市地价垒问分异现象有重要的帮助 勇裁避翟理论主要起源予西穷缝穰理论秘马克思缝毽理论。蘸方缝程疆论溅派 颇多，主要有；一是李嘉圈体系的地租理论，代表人物有魁奈、威廉配弟、杜阔 尔、詹辩新安德森、骂尔萨胬、大羹李豢图，绝的爨献是溺述了级差魄租，但 f 司时也否定了绝对地租的存在；二是边际主义的螅辍理论，代袭人物有杰文瘊，嚣 尔拉、岛歇尔、威克斯蒂德等，他们主要分析讨论反映土地稀缺价值致富的经济租 金，瑟没舂卺捺缝力港耗豹章 接线主戆资本鹣报醮豹转移狡入；三蹩薪拉法逢餐疆 论，他主要阐述的是士地的短缺不仅取决于要生产的农产品的数量，还取决于收入 在稍润冀工资乏问懿分配雨马克思的施租瑗论是在批判和继承李嘉图地税理论的 基艘上发展起来戆，他万菠包括级差越翟理论，还惫据绝j i | 蟪稷理谂。这骜都对虢 市地租理论的形成和发展做出了慝大的贡献 进入勰鬣纪6 0 年代虢来，淤阿麓索( w i i l i a ma l o n s o ) 、密尔斯( 鞠w i ns m i l l s ) 等为代表的经济学家将边鼯分析应用予传统的地租理论学，特嬲是鼹朗索瓣她程攘 型，首次引进了区位平衡价格的概念，成功地解决了城市地租的计算问题城市地 翟溪论熬荧麸窍： 1 城市地椒理论将城市经济袅产过程视为多种变量不断交化的过程，邋过对边 际产品价格和生产要索价格的比较面对地租的本质禽义进行了阐述； 2 对区位瑗论熬霪援纛嚣链擎餐穰念熬弓l 入，将城市嚣盈 錾为建翟鼹题瓣一个 核心进行了研究，得出城市地租模型，从而更进一步对柑邻区伎的地价关系进行丁 分析，其有实际应用价值； 3 裁古典蔓义城枣地獠理论勰决了城枣媲疆溅舞鲍瑕论方法，建嶷了考关缝爨 模测，是城市地价测箅方法一收益还原法、成本遐近法、剩余法、市场比较法等 0 华中农业大学2 0 0 6 届硕士研究生学位论文t 武汉市城市土地交易价格空问分异研究 的基础。但是，作为一种规范理论，新古典主义学派的研究是理想状态下的空间经 济行为，关于理想状态的各种假设在现实世界中并不存在 笔者认为，一方面在市场竞争条件下，由竞标地租理论可以说明土地总是向着 最佳用途使用靠拢的，这也是使土地资源能得到合理利用的一个重要原则；另一方 面，城市土地的使用分布在很大程度上是根据不同地租的承受能力而进行竞争的结 果。在完全竞争的市场经济中，城市土地必然按照最高，最好也就是最有利的用途 进行分配。， 2 1 2 城市地价理论 人们通常认为，地价是地租的资本化，也就是通过地租还原而得到的，这是古 典经济学普遍认同的观点，所以说地价理论是建立在地租理论的分析之上的。同时， 地价理论也是在市场价格理论的基础上发展起来的，如当代西方经济学在分析地价 形成时所采用的市场价格理论一样 马克思以劳动价值为基础，认为土地价格是地租的资本化。其公式为：土地价 格= 地租，土地还原利率。城市地价理论与西方经济学中的土地收益理论有相似之处， 该理论认为土地价格是土地收益即地租的资本化。只是这里的地租是指经济地租， 即土地总成本的余额。其公式为：土地价格= 土地纯收益土地还原利率 另一个重要的关于土地价格的形成理论是土地供求理论。价格是需求和供给双 方的均衡。土地本身不是商品，但人们购买的不是土地本身，而是土地使用权以及 由此带来的收益。土地的使用权作为一种商品，它的价格最终也由土地的供给和需 求决定 图1 土地供应无弹性下的供求关系图 f i f e ll a n ds u p p l ya n dd e m a n di ni n f l e x i b l e p p t 1 3 n 弋- 夕 势， 。 、 s on 图2 土地供应有弹性下的供求关系图 f i g 2l a n ds u p p l ya n dd e m a n di nf l e x i b l e s u p p l i e s s u p p l i e s 如图1 ，横轴n 为土地供给数量，p 为土地价格，s 为土地的供给曲线，d 为土 9 华中农业大学2 0 0 6 届硕士研究生学位论文t 武汉市城市土地交易价格空同分异研究 地需求曲线此时s 是垂直于横轴的一条直线，说明土地供给缺乏弹性，无论人们 对土地的需求是增加( d l 向右偏移为1 3 2 ) 还是减少( d 2 向左偏移为d r ) ，土地供给 总是一定的，唯一的变化就是土地价格的上涨或下降，形成新的均衡价格p 2 或p 1 在实际的市场交易中这种无弹性的土地供给曲线是较少存在的，也是不太理性的， 不利于国家控制过高或过低的土地价格虽然土地总量是一定的，但它忽略了土地 用途的转换，通过用途管制可以限制或增加某类土地的供应虽然在短期内由于土 地用途转换的困难性和滞后性，土地供给无弹性；但在长期内s 曲线不应是垂直于 横轴的竖线，应是由下到上由左到右逐渐上升的一条曲线 正如图2 所示，d 和s 都是斜率在不断变化的曲线，说明d 和s 有弹性， 二者可相互作用形成新的均衡价格。在一般状况下，d l 和s l 相交形成均衡价格p 1 假定在需求d l 保持不变的情况下，政府增加土地供应量，如取消用途管制等，s l 向右移动至s 2 ，与d i 形成均衡价格p 2 s 如果政府同时采取刺激需求的政策，如降 低银行贷款利率，则d i 也向右偏移至d 2 ，则d 2 、s 2 重新又形成新的均衡价格p 3 在这里值得指出的是供给曲线虽然有弹性，可以向左或向右偏移，但受土地总量的 控制，供给量的增长不会超过一个限度的，最终会无限趋近于一个常数，可能是土 地数量的总额，也可能是某类用途土地的限额，还可能是城市发展的边界，即为图 中的s o 2 2 城市区位理论 城市地价是城市土地实行有偿出让、转让、出租和抵押等形式的前提和依据， 从本质看，城市土地价格是土地区位条件优劣差异的结果，因此产生不同的级差收 益，所以，区位的优劣差异是衡量地租、地价高低的标尺 区位理论的根本宗旨在于揭示人类社会经济活动的空间法则，发端于级差地租 的研究，以后逐渐发展为一种有关空间经济活动的一般性理论，其两个重要规律是 距离衰减法则和空问相互作用原理德国经济学家杜能( j h v o nt h u n e n ) 最早( 1 8 2 6 年) 从区位地租出发得出农业品类围绕市场呈现环带分布的理想化模式，但由于杜 能提出的农业区位论是以各个地区的自然条件无差别为前提的，是不考虑农业区位 自然条件的差别的，这与现代农业区位理论正好相反，它强调的是要充分合理地利 用有利的自然条件，合理确定农业区位 随着工业化的进程，韦伯( a w e b e r ) ( 1 9 0 9 年) 建立了工业区位论，提出了工 业用地区位指向性原则，此后的学者也对工业区位理论进行了不断的补充和发展， 除了考虑韦伯原有的因素外，还考虑了其余一些值得重视的因素，如不同地区之甸 工资水平差别形成的原因以及对工厂和工业的整体成本的比较和分析 克里斯特勒( w o h r i s t a u e r ) ( 1 9 3 3 年) 通过对区域城镇体系各级中心地分布格 华中农业大学2 0 0 6 届硕士研究生学位论文：武汉市城市土地交易价格空问分异研究 局的研究，提出了城市区位论，它为揭示城镇与区域空间在经济上的依存关系、解 释与构建城镇结构提供了最基本、最系统的理论基础，具有重大的意义廖什 ( a l o s c h ) ( 1 9 3 9 年) 通过将生产区位与市场结合起来，提出了市场区位论，他认 为同等级的中心地之间也存在着互补性，因而它们之间的交通问题同样重要，而并 不是只有不同等级中心地之间的交通问题才是重要的，这也是廖什理论较之克氏理 论的重大创新之处。 阿朗索( w a i o n s o ) ( 1 9 6 4 年) 提出了投标租金模型( t h eb i d - r e n tm o d e l ) ，建立 了厂商投买价曲线模型理论( 竟租理论) ，从区位边际均衡和区位边际收益的角度推 出了市场经济条件下城市土地租金曲线和同心圆土地利用模式。这种租金模型的前 提条件是土地市场只有一个土地供应者，且对不同使用者没有歧视的行为，但这种 情况只有出现在土地属于国有的国家中，而对土地属于私有财产的国家和城市中， 许多学者认为该模型存在很大的局限性，甚至有的学者认为在土地私有的国家根本 不适用，当然在经济发展的不同时期，投标租金模型也有很大的局限性 著名的地产评估专家n o r t h a m 曾说过：“决定地块优劣的因素第一是区位，第二 是区位，第三还是区位”当然这是针对城市土地而言，城市土地利用实质是对土地 区位的利用，城市中土地区位更容易受经济地理和交通地理位置的影响。城市土地 区位的优劣与一定地域空间上生产和生活的方便呈正相关，同时又由土地本身和投 入其中的土地资本的数量和结构所决定，土地区位内在的自然特性以