（土地资源管理专业论文）莲花镇“两型社会”示范镇建设融资渠道研究.pdf

中文摘要 城乡统筹发展与新农村建设是城市化发展的新阶段，是城市化的 扩展和外延，是随着生产力的发展而促进城乡居民生产方式、生活方 式和居住方式协调发展的过程。近年来，长沙市以“两型社会建设为 契机，加速推进城乡统筹发展和新农村建设。随着新农村建设的全面 铺开，基础设施建设的资金缺口问题日益显现，仅靠政府财政支持已 难以满足各项基础设施建设的资金需求，亟需开拓新农村建设融资渠 道。本文以长沙市“两型社会 示范镇莲花镇为研究对象，探索以 土地融资为主、政府资金投入为辅的资金筹措路子，力图为破解新农 村建设中“基础设施资金瓶颈提供参考。本文共分为以下八个部分： 第一部分绪论。阐述本文选题背景和意义，国内外研究动态以及 本研究的研究思路和技术路线。 第二部分相关理论基础。阐述了土地融资的理论基础，包括土地 产权理论、地租理论、土地金融和规模经济原理等。 第三部分项目建设融资条件分析。从区位条件、自然条件、社会 经济条件和土地利用条件四个方面对莲花镇进行了深入细致地研究， 分析了其基础设施及公共服务设施建设项目( 以下简称建设项目) 融 资的资源禀赋条件。 第四部分莲花镇“两型社会建设目标及资金估算。结合相关规划， 建立了莲花镇“两型社会”示范镇建设目标；围绕建设目标，进行了近 期建设项目安排；按照项目建设相关标准，对近期建设项目所需资金 量进行了估算。 第五部分项目建设融资现状分析。对莲花镇近五年己建主要建设 项目的融资情况进行了剖析，找出了项目建设融资存在的主要问题。 第六部分项目建设融资途径研究。从莲花镇资源禀赋条件出发， 分城镇项目建设融资和农村项目建设融资两条主线，构建了以土地融 资为主，政府资金投入为辅的项目建设融资体系；对每种融资途径的 具体运作进行了设计，对每种融资途径的融资额度进行了计算和量 化。 第七部分项目建设融资资金供需分析。对各种融资途径的融资额 度进行了汇总，分析了项目建设存在的资金缺口，为政府决策提供参 考。 第八部分项目建设融资的保障措施。分城镇项目建设融资和农村 项目建设融资两条主线，探索了莲花镇建设项目融资的保障措施。 关键词：两型社会；土地融资；莲花镇 i i a b s t r a c t u r b a na n dr u r a ld e v e l o p m e n ta n dn e wc o u n t r y s i d ec o n s t r u c t i o na r e t h en e w s t a g e o fu r b a n i z a t i o n ，t h e e x p a n s i o n a n de x t e n s i o no f u r b a n i z a t i o n ，t h ep r o c e s so fp r o m o t i n gt h ec o o r d i n a t e dd e v e l o p m e n to f u r b a na n dr u r a lr e s i d e n t s m o d eo fp r o d u c t i o n ，l i f e s t y l ea n dm o d eo fl i v i n g a l o n gw i t ht h ed e v e l o p m e n to fp r o d u c t i v i t y i nr e c e n ty e a r s ，c h a n g s h a c i t yh a st a k e nt h ei d e ao f t w o - o r i e n t e ds o c i e t y ”a st h et u r n i n gp o i n tt o a c c e l e r a t et h eu r b a na n dr u r a ld e v e l o p m e n ta n dn e wr u r a lc o n s t r u c t i o n w i t l lt h en e wr u r a lc o n s t r u c t i o ni nf u l ls w i n g ，t h ep r o b l e ml a c k i n go f f i n a n c i a ls u p p o r tf o rt h ei n f r a s t r u c t u r ec o n s t r u c t i o ni sb e c o m i n gw o r s e o n l y t h e g o v e r n m e n t a l f i n a n c i a l s u p p o r t i sn o ta b l et om e e tt h e r e q u i r e m e n to fi n f r a s t r u c t u r ef u n d i n g ，i tn e e d sa ni m m e d i a t en e wc h a n n e l t oo f f e rf i n a n c i a l s u p p o r t 1 1 1 i sp a p e rt a k e s t h em o d e lt o w no f ”t w o - o r i e n t e ds o c i e t y o fc h a n g s h ac i 妙t h el o t u st o w na st h e r e s e a r c ho b j e c tt oe x p l o r et h ew a yo fc o l l e c t i n gf u n d st h a ti sb a s e do nl a n d f i n a n c i n gs u p p l e m e n t e db yg o v e r n m e n t a lc a p i t a li n v e s t m e n ta n dt os e e ka b e t t e rw a yt op r o v i d et h er e f e r e n c eo fb r e a k i n gt h e i n f r a s t r u c t u r e f u n d s b o t t l e n e c kw h e nb u i l d i n gan e wc o u n t r y s i d e 1 1 1 i sa r t i c l ei sd i v i d e di n t o t h ef o l l o w i n ge i g h tp a r t s ： t h ef i r s tp a r ti st h ei n t r o d u c t i o n 。i ti st oi n t r o d u c et h eb a c k g r o u n d i n f o r m a t i o na n dt h es i g n i f i c a n c eo fm yr e s e a r c ha n dt h er e l e v a n tr e s e a r c h t r e n d sa th o m ea n da b r o a da n dt h er e s e a r c hi d e a sa n dt e c h n o l o g yr o a d m a p o ft h es t u d y n es e c o n dp a r ti st h ed i s c u s s i o no ft h er e l a t e dt h e o r i e s i td e s c r i b e s t h et h e o r e t i c a lf o u n d a t i o no ft h ef i n a n c i n go fl a n d ，w h i c hi n c l u d e st h e t h e o r yo fl a n dp r o p e r t yr i g j a t s ，r e n t ，l a n df i n a n c ea n de c o n o m i e so ts c a l e ， 一 p r i n c i p l e sa n ds oo n t h et h i r dp a r ti st h ea n a l y s i so ft h ef i n a n c i n gc o n d i t i o n so fc e r t a i n p r o je c tc o n s t r u c t i o n i tm a i n l yd e t a i l sw i t hl o t u st o w nf r o mt h e g e o g r a p h i cc o n d i t i o n s ，n a t u r a lc o n d i t i o n s ，s o c i o e c o n o m i cc o n d i t i o n sa n d l a n du s ec o n d i t i o n sa n d a n a l y s i s t h er e s o u r c ee n d o w m e n t so fi t s i n f r a s t r u c t u r ec o n s t r u c t i o np r o je c t s ( h e r e i n a f t e rr e f e r r e dt oa sc o n s t r u c t i o n p r o j e c t s ) f i n a n c i n gc o n d i t i o n s t h ef o u r t hp a r ti st h eg o a l sa n df i n a n c i a le s t i m a t e so f b u i l d i n gt h e t w o - o r i e n t e d s o c i e t y i nl o t u st o w n c o m b i n e dw i t ht h er e l e v a n t p l a n n i n g ，i t e s t a b l i s h e dt h em o d e l t o w n - b u i l d i n go b je c t i v e s o f ”t w o - o r i e n t e ds o c i e t y o fl o t u st o w n s u r r o u n d i n gt h eg o a l ，i tc a r d e do u t t h es h o r t t e r mc o n s t r u c t i o np r o je c t s i na c c o r d a n c ew i t ht h es t a n d a r d so f r e l a t e dp r o j e c t s ，i tc a r d e do u tt h ee s t i m a t ea m o u n to ft h ef u n d sr e q u i r e d f o rs h o r t - t e r mc o n s t r u c t i o n sp r o j e c t s t h ef i f t hp a r ti st h ea n a l y s i so ft h ep r e s e n ts i t u a t i o no ft h ep r o je c t f i n a n c i n g i ta n a l y s e st h ef i n a n c i n go ft h em a j o rc o n s t r u c t i o np r o j e c t so f l o t u st o w nt h a th a v eb e e nb u i l ti nt h ep a s tf i v ey e a r sa n di d e n t i f i e st h e m a j o rp r o b l e m st h a te x i s t e di nt h ec o n s t r u c t i o nf i n a n c i n g t h es i x t hp a r ti st h ea n a l y s i so ft h ef i n a n c i n gc h a n n e l so f p r o j e c t s f r o mt h ec o n d i t i o n so fl o t u st o w n sr e s o u r c ee n d o w m e n t s ，i tb u i l tt h e f i n a n c i n gs y s t e mo ft h ep r o j e c tw h i c hi sb a s e do nl a n df i n a n c i n ga n d s u p p l e m e n t e db yg o v e r n m e n t a lc a p i t a li n v e s t m e n tw i t ht w om a i nl i n e s ， w h i c ha r et h ef i n a n c i n go fu r b a np r o j e c t sa n dt h e f i n a n c i n go fr u r a l p r o j e c t s ，d e s i g n e d t h es p e c i f i c o p e r a t i o no fe a c hf i n a n c i n gc h a n n e l s ， c a l c u l a t e da n dq u a n t i f i e dt h ef i n a n c ea m o u n to fe a c h f i n a n c i n gc h a n n e l s t h e s e v e n t hp a r ti st h ea n a l y s i so f t h ec a p i t a ls u p p l ya n dt h ed e m a n d o ft h ep r o je c tf i n a n c i n g i ts u m m a r i z e st h ef i n a n c ea m o u n to fv a r i o u s f i n a n c i n gc h a n n e l s ，a n a l y s e st h ef u n d i n gg a pe x i s t i n gi nt h ep r o j e c t c o n s t r u c t i o ns oa st op r o v i d er e f e r e n c ef o rt h eg o v e r n m e n tt om a k e d e c i s i o n s i v t h ee i g h t hp a r ti st h es a f e g u a r d so fp r o je c tf i n a n c i n g i te x p l o r e dt h e s a f e g u a r d so fp r o j e c tf i n a n c i n go fl o t u st o w n sc o n s t r u c t i o nw i t ht w o m a i nl i n e s ，w h i c ha r et h ef i n a n c i n go fu r b a np r o je c t sa n dt h ef i n a n c i n go f r u r a lp r o j e c t s 。 k e yw o r d s ：t w o o r i e n t e ds o c i e t y ；l a n df i n a n c i n g ；l o t u st o w n v 湖南师范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人 完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 差炜加步年多月2 - 日 湖南师范大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属湖南师范大学。 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南师范大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密吼 ( 请在以上相应方框内打“ ) 作者签名： 导师签名： 呈炜 魄 日期：2 力知年多月7 , - 日 日期：驯口年石月日 莲花镇“两型社会”示范镇建设融资渠道研究 1 绪论 1 1 选题背景及意义 1 1 1 选题背景 l 、城乡统筹与新农村建设 2 0 0 5 年，中共中央第十六届五中全会提出了“建设社会主义新农 村的农村工作目标，将“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、 管理民主作为新农村建设的主要内容。2 0 0 8 年中共中央关于推进 农村改革发展若干重大问题的决定进一步提出要加快推进社会主义 新农村建设，大力推动城乡统筹发展。 城乡统筹发展与新农村建设是城市化发展的新阶段，是城市化的 扩展和外延，是随着生产力的发展促进城乡居民生产方式、生活方式 和居住方式协调发展的过程。城乡统筹发展就是通过体制改革和政策 调整，促进城镇、农村在政策、市场、规划、产业、生态环境保护和 社会事业发展上的全面协调，消除长期以来形成的城乡二元发展模 式，实现城乡政策平等、市场共享、产业发展互补，国民待遇一致， 促使城乡经济社会全面、协调、可持续发展【l 】。长沙市积极落实中央 文件精神，并结合长沙市实际提出了“百村示范、千村整治”的新农村 建设目俐2 1 。通过全面建设示范点，以点代面，逐步推进新农村建设。 从2 0 0 6 年起，按照“改水、改电、改厕、整修乡村公路、整治村容村 貌、整治生态环境、人畜分离 的要求，对全市1 0 0 0 个行政村进行整 治；争取用3 年时间，建设1 0 0 个左右“农民富、村庄美、风尚好、班 子强”的社会主义新农村示范村。截止2 0 0 8 年底，长沙市已实现辖区 内建制镇规划全覆盖，完成村规划2 1 6 个；建立农村低保和新型合作 医疗制度，完成一村一所卫生室建设；解决1 3 4 2 万农村人口饮水安 全问题；完成农村电网改造投资3 9 亿元；新建、改造农村公路7 9 8 6 公里，实现乡乡通油( 水泥) 路；新建沼气池1 5 万个。长沙市农村 硕士学位论文 面貌焕然一新，农民享受到了更多的发展成果。 近年来，莲花镇以长沙市大河西先导区“两型社会建设为契机， 以新农村建设“百村示范村一龙洞村为示范，积极推进镇域新农村建 设，取得了一定成效。一是完成了东塘村、军营村、云友村、华宝村 等村庄规划编制；二是加大了“三改三整一分离”的工作力度，完成了 莲花镇中心小学改水工程，双枫中学改厨任务，整修乡村公路2 2 公 里；三是制定莲花镇沼气池建设工作实施方案，加强了龙洞、云盖、 军营三个村的沼气池建设，完成沼气池1 3 5 个，生态环境得到了一定 程度的改善；四是在农村积极推广大型农机具( 1 7 台) 作业，农业生 产能力不断提高。随着莲花镇新农村建设的全面铺开，建设项目的资 金缺口问题日益显现，仅靠政府财政支持已难以满足建设项目的资金 需求，亟需开拓新农村建设融资渠道。 2 、长株潭“两型社会”建设 2 0 0 7 年1 2 月，长株潭城市群获批全国资源节约和环境友好型综 合配套改革试验区；2 0 0 8 年6 月，长沙市率先成立大河西先导区，并 将其作为“两型社会”综合配套改革试点突破区。为加快和协调区域发 展，长沙大河西先导区编制了长沙大河西先导区产业发展规划， 提出了“四区、三带，的产业发展总体框架。在产业发展规划指导下， 通过推进产业建设、生态建设、基础设施建设，未来大河西先导区将 建设成“两型社会 综合配套改革的示范区、“两型产业 的集聚区、城 乡统筹的样板区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极。莲花镇作 为岳麓山人文生态旅游带的重要组成部分，被纳入大河西先导区城乡 统筹样板区的范畴。 为加快城乡统筹发展，长沙市小城镇建设协调领导小组决定将岳 麓区莲花镇作为“两型社会 建设示范镇，通过示范引导，率先走出一 条有别于传统模式的城乡统筹发展道路。建设“两型社会 示范镇，必 “四区”指黄金都市农业与农产品精加工区、高新技术开发区、科教文化产业区、高星综 合功能区；“三带”指金洲配套产业带、岳麓山人文生态旅游带、湘江西岸创新创意产业带。 2 莲花镇“两型社会”示范镇建设融资渠道研究 须配套完善相关建设项目，需要大量资金投入。由于受传统融资体制 影响，长期以来，莲花镇建设项目资金主要来源于政府财政拨款，资 金筹措渠道少，建设和发展资金严重不足，建设资金短缺已成为制约 莲花镇发展的“瓶颈。为保障莲花镇项目建设、破解资金难题，开展 莲花镇“两型社会 示范镇建设融资渠道研究。 1 1 2 选题意义 l 、能够推进莲花镇“两型社会 示范镇建设 自2 0 0 9 年2 月莲花镇“两型社会 示范镇建设启动以来，莲花镇 确立了“政府主导、群众主体、公司化运作、土地融资”的建设模式， 并成立了领导机构，搭建了以长沙莲花建设投资开发有限公司( 以 下简称莲建投公司) 为主体的投融资平台，部分建设项目在上级政府 贴息贷款的支持下已经开工建设，但城镇和新农村建设的全面铺开仍 存在着巨大的资金缺口。如何摆脱传统融资体制的束缚和破解项目建 设资金短缺的“瓶颈成为莲花镇“两型社会”示范镇建设成败的关键。 本研究从莲花镇资源禀赋条件出发，从定量的角度构建了以土地融资 为主的资金筹措路子，能够缓解莲花镇“两型社会 示范镇建设的资金 困难，进而推进莲花镇“两型社会示范镇建设。 2 、能够为先导区乡( 镇) 建设起到示范和带动作用 长沙大河西先导区规划面积1 2 0 0 平方公里，涉及3 个区( 县) 、 3 1 个乡( 镇、街道) 。这些乡( 镇) 大部分位于长沙市郊区，乡( 镇) 建设与莲花镇存在一定的共性，且同样存在项目建设融资难的问题， 开展本研究能为先导区乡( 镇) 建设起到示范和带动作用。 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国外土地金融 2 0 0 9 年5 月，长沙市岳麓区人民政府下发关于同意成立长沙莲花建设投资开发有限公 司的批复，同意成立长沙莲花建设投资开发有限公司；公司性质为镇人民政府全额投资的 国有独资有限公司；经营范围为：承担莲花镇域范围内基础设施建设及公用配套设施建设开 发投( 融) 资、房地产开发、城镇基础设施建设。 3 硕十学位论文 德国、美国和日本的土地金融发展较早，其组织体系健全，运行 机制顺畅，对本研究有一定的借鉴作用。 1 、德国土地金融概况 德国专业的土地抵押信用机构是民间的土地信用合作社及其联 合成立的联合银行( 或联合社) 。 其运行机制是：农民或地主可联合起来组织成一个合作社，并将 土地作为抵押品交给合作社，合作社用这些土地作担保发行土地债 券，其总额不得超过所收到的抵押土地的总值。借款人与合作社通过 订立借款契约，规定借款利率、期限、每年本息的偿还办法等。一旦 借款人完成抵押手续取得借款后，其社员资格就得以确认。社员要求 借款，一般数额为抵押土地价格的1 2 或2 3 ，借款期限为1 0 6 0 年； 其资金偿还通过社员向合作社缴纳年金( 包括利息、摊还的本金、合 作社征收的营业费用和公积金) 的形式进行。合作社将年金中利息部 分转付给债券购买人，应摊还的本金部分则收存起来作为偿债基金， 平时用以放贷生息，积累到一定数额则从市面上购回部分债券。市场 上流通的债券是分期发行、分期购回、不断循环的。 合作社本身并不经营银行业务，但为便于出售债券和融通资金， 多个土地抵押信用合作社通常联合起来组成联合银行( 或联合社) 。 银行( 或联合社) 资金来源于各个合作社缴纳的股金、接受的存款以 及营业盈余的公积金。银行( 或联合社) 主要任务是代各土地抵押信 用合作社经营债券的推销、付息及购回，并且在债券未售出之前垫支 资金给社员，同时还进行各合作社之间的资金融通，从而使得债券流 通范围更加扩大，融资能力增加，大大促进了土地金融业的发展1 4 巧l 。 2 、美国土地金融概况 美国专业土地金融机构的上层组织是“联邦土地银行，基层组织 为“土地银行合作社 。 依据联邦农地押款法的规定，凡1 0 个以上的自有耕地的农 莲花镇“两掣社会”示范镇建没融资渠道研究 民或欲购买耕地者就可合作组建这样一个合作社。土地银行合作社社 员向联邦土地银行申请贷款时，要向合作社提交申请书并附交土地所 有权借以作为借款的抵押品，经合作社的理事会审核、同意后交该区 联邦土地银行审核、认可。贷款人须用借款的5 缴入合作社作股金， 合作社还要扣除借款的1 作为手续费。贷款额不能超过抵押土地价 格的6 5 ，借贷期限短则3 4 年，长的可达4 0 年。美国的土地金融 系统其资金来源有三个方面，即股金、公积金及发行土地债券，如果 股金与公积金不足，依据联邦农地押款法的规定，每个联邦土地 银行可以发行的债券额最多不超过银行所有股金和公积金的2 0 倍， 债券的抵押品是银行所得的抵押土地、股金、公积金以及下属土地银 行合作社的财产 6 - 7 1 。 3 、e l 本土地金融概况 日本专业的土地金融机构是国有土地银行口日本长期性金融机构 创始于1 9 世纪末，主要有日本劝业银行、农工银行等。其中劝业银 行规模较大，贷放长期性巨额资金，以供农业建设所需；地方性小规 模的农田建设工程，以及购买农具、牲畜、肥料等所需资金，则由农 工银行供给。劝业银行资金主要来源有股金、出售劝业债券的收入及 吸收普通存款，发行的劝业债券总额可高达股金总额的l o 倍，放贷 最多的项目是地方政府的农田水利工程、道路兴建，以及造林、渔业 和养蚕等，一般要求在5 1 0 年内偿还。日本政府对农工银行给予大力 支持，曾由国库拔款，分配给各县银行，供认购农工银行股票之用， 并发行农工债券。随后，日本政府调整了劝业银行与农工银行的关系， 农工银行被并入劝业银行。到2 0 世纪5 0 年代初，日本经济再度繁荣， 为促进农、林、渔业发展，日本政府创立农、林、渔业金融公库，实 际上是国有土地银行，所需资金由日本政府从各方借拨而来，其放款 主要是供农、林、渔业的永久性建设之用，偿还期限一般是l o 2 5 年 1 3 1 。 硕十学位论文 4 、对本研究的启示 综上所述，德国、美国和日本等发达国家的土地金融存在以下特 占 ，、 一是成立专门的土地金融机构。上述国家都成立了专门的土地金 融机构，为农、林、牧、渔各业提供了长期信贷。 二是资金来源主要是发行土地债券。土地金融机构的资金大部分 依赖发行土地债券筹集。 三是政策支持。土地金融具有较强的政策性，需要政府的支持甚 至直接参与，以上国家政府都对土地金融制度的建立和发展给予了政 策支持和优惠。 四是立法保护。以上各国都建立了严格而完善的法律来管理和保 护土地金融业务的有效实行。如德国的德意志联邦银行法，美国 的联邦农地押款法对土地金融机构设立、资金来源、资金运作及 管理均做出了规定。 由此可知，在探索莲花镇“两型社会示范镇建设的土地融资途径 时，应吸取发达国家经验，加强政府政策支持、健全组织机构和寻求 法律支持等。 1 2 2 我国土地金融 1 、土地金融概况 我国的土地金融制度建设较滞后，不仅滞后于发达国家，同时滞 后于我国经济水平和农业发展水平。总体上看，可将其分为三个阶段 【3 】【8 】 o 第一阶段，清末至解放前探索阶段。1 9 11 年晚清天津建立第一个 土地金融机构即殖产银行，其业务主要对农业、工业等进行长期、中 期与短期贷款。1 9 1 4 年，仿效日本先例，颁布劝业银行条例，成立劝 业银行，发行劝业债券；1 9 1 5 年，颁布农工银行条例，规定该行放款 以定期抵押与分期抵押放款为主，在农村放贷可收取田契为抵押品。 莲花镇“两型社会”示范镇建设融资渠道研究 解放前，1 9 3 4 年国民政府为发展农业专门成立了中国农民银行，1 9 4 1 年在该行设立了土地金融处，经办土地金融业务。 第二阶段，解放后至改革开放前停滞阶段。解放后，我国逐步实 行城乡土地公有化，以土地私有制为基础的土地金融随之消亡，但新 的土地金融制度没有建立，我国金融业务处于停滞不前的状态。 第三阶段，改革开放后新的探索阶段。改革开放后，我国农村普 遍实行以农户为单位的土地承包经营制，城市国有土地逐步实行有偿 使用制，土地所有权与使用权相分离，土地使用权的出让、转让、租 赁等活动逐渐发展起来。随后全国各地进行了相关试点，我国土地金 融制度建设进入新的探索阶段。如：1 9 8 8 年，经国务院批准，在贵州 省湄潭县进行了农村土地制度建设试点，并成立了我国第一家农地金 融改革试点机构一湄潭县土地金融公司1 9 ；1 9 9 5 年，在江苏溧阳 南渡镇联盟村出现了“土地银行 i l o 】；2 0 0 1 年，在浙江绍兴县柯桥镇出 现了“农民土地信托中心”1 1 1 1 ；2 0 0 5 年，国家开发银行重庆分行在江 津牌坊村试点以农村土地承包经营权作抵押进行贷款等。 2 、土地金融与农村经济发展研究动态 我国农村经济正在快速发展，经济的运行和发展，资金需求量迅 速增加，发展土地金融，利用土地巨大的经济价值开辟新的资金融通 领域、扩大资金融通能力，是推进现代农业和城乡一体化发展，促进 农业基础设施建设和社会事业建设的有效途径。为此，我国有关专家 和学者对土地金融及相关问题进行了研究。 土地融资的相关概念方面，邓大才【1 2 1 认为，土地的融资功能就是 把土地或者土地所能够得到的收益构造和转变成为资本市场上可销 售和可流通的金融产品的过程。土地融资意味着创造了一种能够带来 与土地同样的经济性利益的金融资产，其实质就是为农业生产融资， 为土地投入和农业经济的发展融通资金，以达到尽快改良土地、配置 土地、提高土地利用效益、发展农村经济的目的；同时将固定在土地 上的资金( 凝结在土地中的长期投入) 重新流动起来，进入流通领域， 硕十学位论文 以扩充社会资本金的来源。罗剑朝1 1 3 1 认为，农地金融是农业土地经营 者以其拥有的土地产权向金融机构融资的行为关系的总和，它是市场 经济条件下农村土地制度以及农村金融体系的重要组成部分。田立1 1 4 1 等认为，农地金融是指以土地为抵押，旨在解决农业发展所需要的长 期资金的一种融资形式。 土地融资的实施条件方面，邓大才【1 2 】认为，土地融资功能的发挥 必须具备四个条件：一是土地所有权与经营权两权分离，二是农民拥 有土地财产权，三是土地控制权与经营权分离，四是要有发达的资本 市场。 土地融资的主要形式与基本模式方面，高彦彬【1 5 】认为，农地金融 按照演变顺序和层次可分为农地货币化、农地资本化和农地证券化； 农地资本化具体包括：农地租赁、农地信托和农地股份合作制三种形 式。唐双英【1 6 】认为，现行条件下我国农地金融制度的组织体系设置的 可行和最优解是农业发展银行和农村信用社共同承担农地金融业务。 李博金【1 7 】等通过对利用宅基地为新农村建设融资的可行性分析，指出 宅基地可能存在的四种融资开发方式：宅基地入股或出租；宅基 地置换；宅基地复耕或还林；宅基地竞价择位使用。 土地融资存在的问题及建议方面，黄宇辉u s 认为，在我国现行法 律法规和农村现状条件下，农地证券化的发展存在各种限制和障碍， 为此应该按照物权理论对现行农地承包经营制度进行规范，进一步完 善农村土地法律制度，完善农村金融市场。龙荣 4 1 认为，建立土地融 资制度是我国经济金融发展的必然趋势；国家必须从资金、税收等方 面对农村金融机构给予直接或间接支持；农业政策性金融机构的运行 要得到相关法律的保障。孟坤等【l9 1 认为，进行农地融资需解决以下几 个方面的问题：进一步加强农村社会保障体系；改革农村金融 制度；建立科学的农地估价体系；加大农村金融服务和产品创新。 冯玉华【2 0 l 等认为，推行土地金融，除有健全的业务机构外，还需成立 监督或管理机构，并通过立法的形式加以规范。张琼【2 1 】等认为，农地 承包经营权设立抵押面临如下障碍：一是制度方面的制约，二是政策 莲花镇“两型社会”示范镇建设融资渠道研究 性专业服务中介没有形成，三是综合型人才资源匮乏；并提出设立农 地承包经营权抵押的政策建议和农地承包经营权设立抵押的程序。李 双保【2 2 l 认为，要逐步确立以农发行为主导，农村信用合作社和中国农 业银行为两翼，国家开发银行和其他商业银行等金融机构为有效补充 的稳定的活跃的农村金融新体系。张宏东【2 3 l 提出从建立和完善农地抵 押配套制度和建立农地抵押法律制度两个方面进行农地抵押制度的 创新。 3 、土地金融的现有模式及案例 我国土地金融在进行制度建设和理论研究的同时，也进行了相关 实践，形成了土地融资的新模式。综合来看，有以下两种模式： ( 1 ) 申请抵押贷款一江津模式” 申请抵押贷款是以农户或者企业( 包括土地合作社、土地股份 经营公司等) 所拥有的土地承包权或长期使用权为抵押向金融机构申 请贷款的一种融资方式。其典型案例是2 0 0 5 年国家开发银行重庆分 行在江津牌坊村试点农村土地承包经营权抵押贷款，也称“江津模式”。 重庆江津是全国柑橘生产最佳区域，其传统产品是红桔。2 0 0 1 年， 世界三大水果销售商之一 d e i m o n t e ”的在华代理商澳门恒河果业集团 期望利用江津的资源优势，培育优良的反季节性柑橘品种。该集团向 江津市李市镇牌坊村的农户提供果苗，并签订了4 万亩、3 0 年的订单。 但恒河集团很快发现，当地农业生产“专业合作社的管理模式，由于 没有资金作为纽带，对社员约束性不高，致使经营效果差，难以满足 需要的产量和质量；当地政府也意识到，必须解决资金难题，走规模 化生产之路。经过实地考查，国家开发银行重庆分行与当地政府最终 形成改组合作社，以农户的经营承包权为基础进行公司化运作的思 路。其具体做法如下：首先以专业合作社农民的土地经营权、地上附 着物折资和农民现金作为入股的形式，聘请具备相应资质的评估机构 对其进行评估，并出具评估报告；通过验资、工商注册登记，依法成 立重庆仁伟果业有限责任公司( 简称仁伟公司) 。第二步，由江津市 硕士学位论文 政府建立的担保公司向国开行担保，同时仁伟公司以其股权为抵押向 担保方提供担保，获得国开行贷款。获得贷款后，仁伟公司聘请专业 管理队对果园实施统一的生产管理，此举使生产销售实现集约经营， 水果产量和质量大为提高。以土地使用权入股向银行申请抵押贷款， 有效地解决了资金问题；同时使农民通过农村土地使用权的入股享受 分红，并在一定程度上减少了农村土地对进城务工农民的束缚，促进 了农民的增收，推动了农村城镇化的进程【2 4 2 5 1 。 ( 2 ) 农村土地股份合作_ 南海模式 土地股份合作制是指以集体所有制为基础，利用股份制多层产权 结构的特点，将土地分解为价值权、经营权和使用权，在此“三权分离 基础上，形成农民拥有土地资产的股权，集体经济组织掌握土地经营 权、租佃农户或其他经济组织享有土地使用权的权力制衡关系，从而 实现土地股份制与土地经营租佃制相结合的双层产权制度。其典型案 例是2 0 世纪9 0 年代初在广东省南海市推行的以土地为中心的股份合 作制，也称“南海模式 。 南海市推行农村土地股份合作的主要思路是：在原有社区经济合 作组织( 经济联合社、经济合作社) 的基础上，将原属集体的资产( 包 括资源性、经营性、非经营性资产) ，通过清产核算，评估折价，把 实物形态变为价值形态，把承包权转换为股权，以股份的形式量化为 组织内部农民共同占有；利用股份制的形式，实行集体资产所有权、 承包经营权和使用权“三权分离，把分散在千家万户的土地集中起来。 面对大量外地和本地企业家在当地投资设厂的机遇，南海市地方政府 在通过国家征地参与工业化的同时，也认可集体经济组织通过实行在 土地所有权性质不变的前提下，将集体土地进行统一规划，然后统一 以土地或厂房出租给企业使用，从而让集体经济组织和农民也分享了 农地非农化过程中的土地级差收益及增值的好处。经过改制，南海市 在促进农业和农村经济发展方面取得了较大成效，但也存在着一些问 题亟待解决，如：集体土地非农化使用与国家现行征地制度的矛盾问 题，股权设置和股份配置严格限制在社区范围之内对人口和资本流动 莲花镇“两犁社会”示范镇建设融资渠道研究 的影响等【1 8 11 2 5 - 2 7 。 4 、对本研究的启示 当前我国城镇化快速推进，各项建设资金投入不足己成为制约城 乡统筹发展和新农村建设的突出问题，在政府财政投入能力有限的前 提下，利用土地巨大的经济价值开展土地融资已成为解决资金难题的 一种趋势；经过实践探索，全国各地已有土地融资的成功经验，并形 成了申请抵押贷款和农村土地股份合作的土地融资模式；但由于我国 农村土地金融发展滞后，农村土地融资存在着各种限制和障碍，包括 金融机制不健全、法制建设不完善、政策支持力度不够等方面的问题； 开展农村土地融资，需考虑到这些方面的问题。 1 3 研究思路与技术路线 本文从莲花镇资源禀赋条件出发，分城镇项目建设融资和农村项 目建设融资两个部分，探索以地融资为主、政府资金投入为辅的资金 筹措路子，并研究其实施保障措施。 ( 1 ) 土地融资。土地融资从用途上分为城镇项目建设融资和农 村项目建设融资；从资源禀赋条件上分为城镇土地融资与农村土地融 资。考虑土地资源在空间分布上的连续性和不重叠性，将城镇土地融 资分为城镇新增建设用地使用权融资与存量建设用地使用权融资；将 农村土地融资分为农用地承包经营权融资、集体建设用地使用权融资 和建设用地置换指标及其补充耕地指标融资。由城镇土地融得的资金 用于城镇项目建设；由农村土地融得的资金用于农村项目建设。 ( 2 ) 政府资金投入。政府资金投入的主要来源包括土地开发整 理项目资金、森林生态效益补偿资金、小型农田水利工程设施建设补 助专项资金、农业综合开发资金、农村饮水安全项目资金、农村环保 专项资金、农村公路建设及养护补助资金等。政府资金投入量依据现 有资金投入水平，结合莲花镇“两型社会”示范镇的政策优势进行预测。 其技术路线图如下： 硕十学位论文 图1 1 莲花镇“两型社会”示范镇建设融资渠道研究技术路线图 f i gl - lt h et e c h n o l o g yr o a d m a po ft h es t u d yo ff i n a n c i n gc h a n n e l so ft h em o d e lt o w no f ”t w o - o r i e n t e ds o c i e t y ”_ t h el o t u st o w n sc o n s t r u c t i o n 1 2 莲花镇“两剐社会”示范镇建设融资渠道研究 2 相关理论基础 2 1 土地产权理论 2 1 1 土地产权及其体系构成 土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有 权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等 多项权利。由于社会经济与政治制度的差异和法律体系的不同，每个 国家都有不同的土地产权体系及其构成，但一般都包括以下各项基本 权能。 土地产权 土地所有权 地上权 永佃权 地役权 土地发展权 土地使用权( 广义) 土地抵押权 土地使用权( 狭义) 土地租赁权 图2 1土地产权体系构成 f i g2 - 1t h ec o n s t i t u t i o no fl a n do w n e r s h i ps y s t e m 物权 债权 j 2 1 2 土地的部分权能介绍 ( 1 ) 土地所有权。土地所有权是土地所有者在法律规定的范围 内自由使用和处理其土地的权利。土地所有权具有完全性、排他性、 恒久性、归一性和社会性。完全性是指土地所有权是对土地的全面的 支配权，是土地产权权利束中充分的一项物权，由土地占有权、使用 权、收益权及处分权等权能组成；排他性是指土地所有权有排斥其他 人对土地的权利；恒久性是指土地所有权的存在没有一定的存续期 限，它是无限期地由土地所有者保有的；归一性是指土地所有者可以 、，j 权 权 物 物 自 他 、，j 权 权 物 物 益 缸 用 射 硕十学位论文 在自己的土地上为别人设定使用权、地役权、抵押权、租赁权等其他 权利，但仍拥有最终的统一支配权；社会性是因为土地的稀缺，国家 必须对土地利用作出宏观规划与管理，对土地所有者的权利适当加以 限制。 ( 2 ) 土地使用权。土地使用权是依法对一定的土地加以利用并 取得收益的权利。土地使用权有广义和狭义之分。狭义的土地使用权 是指依法对土地的实际利用权，包括在土地所有权之内，与土地占有 权、收益权和处分权是并列关系；广义的土地使用权是指独立于土地 所有权权能之外，含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权 和不完全处分权的集合。 ( 3 ) 土地租赁权。土地租赁权是指土地“承租人有占有租赁物而 为使用收益之权能”。设定土地租赁权是指土地所有权人或土地使用权 人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权转让给他 人。它与广义的土地使用权最要本的区别是土地租赁权人不拥有对土 地的处分权。