（土地资源管理专业论文）呼和浩特市旗县区征地补偿标准研究.pdf

内蒙古师范大学硕士学位论文 中文摘要 征地制度是农村土地制度的重要组成部分，十七届三中全会对农 用地流转提出新的要求之后，征地制度的改革受到社会各界更广泛的 关注。征地补偿标准作为征地制度的核心内容，成为农村土地制度改 革的焦点问题。在这种背景条件下，笔者对目前呼和浩特市旗县区执 行的征地补偿标准进行了深入的研究，认为呼和浩特市征地补偿标准 低，与当地的经济发展不相适应，不能保证失地农民原有的生活水平 不降低的需要。呼和浩特市应建立一个科学、合理、有效的征地补偿 标准体系，以促进呼和浩特市农用地市场持续、健康、稳定的发展。 在理论研究方面，本文借鉴国内外关于农用地价值研究的成果， 确定农用地，介值应由农用地的自然经济价值和农用地的外部性价值 组成。其中在论述农用地自然经济价值时，认为要建立合理的征地补 偿标准，需要科学地消除工农业“剪刀差 对农用地价格的影响；农 用地外部性价值包括农用地的社会保障价值和生态价值。由于农用地 生态价值是对整体社会成员而言的，因此利用农用地生态价值来主要 区分公益性和非公益性征地补偿标准的不同。 在实证方面，论文主要进行了两部分的研究。一是征地补偿价格 的计算：本文从呼和浩特市旗县区的实际出发，以农用地价值为基础， 计算呼和浩特市旗县区征地补偿价格。呼和浩特市旗县区征地补偿价 格包括农用地自然经济价格、农用地社会保障价格和农用地生态价 格。农用地自然经济价格和农用地社会保障价格之和为公益性征地的 补偿价格，农用地自然经济价格、农用地社会保障价格和农用地生态 价格三者之和为非公益事业征地补偿价格。其中农用地自然经济价格 的确定运用了收益还原法和指标体系测算法，并在收益还原法中进行 了工农业劳动力折算系数为5 ：1 的“剪刀差修正；指标体系测算 法共选择了3 个因素1 1 因子，运用层次分析法确定其权重；二是对 呼和浩特市旗县区征地统一年产值和征地区片综合地价成果进行分 析，采用价格推算法将呼和浩特市旗县区征地区片等别和价格进行了 平衡，有效地解决了呼和浩特市旗县区征地补偿标准的区域衔接的问 题。 通过以上研究，得出呼和浩特市旗县区公益性征地补偿标准与非 内蒙古师范大学硕士学位论文 公益性征地补偿标准，且两个标准地域排序相同，排序从大到小依次 为：市区、托克托县、土默特左旗、和林格尔县、清水河县、武川县。 根据呼和浩特市旗县区公益性征地补偿标准，运用面积加权平均法， 将呼和浩特市征地区片划分为十二个等别，高等别主要分布在市区， 旗县中最高等别为等别，分布在托克托县，最低等别分布在武川县 和清水河县。总结以上研究，形成呼和浩特市征地补偿标准体系。 关键词：呼和浩特市，征地补偿标准体系，平衡 a b s t r a c t t h er e q u i s i t i o nl a n ds y s t e mi so n eo ft h ei m p o r t a n tc o m p o n e n t so f l a n d s y s t e mi nt h ec o u n t r y s i d e t h er e q u i s i t i o nl a n ds y s t e mr e f o r m r e c e i v e sm o r e w i d e s p r e a da t t e n t i o nf r o mt h ec o m m u n i t ya f t e rt h e r e q u i r e m e n t sa b o u ta g r i c u l t u r a ll a n dt r a n s f e r r i n gb r o u g h tb yt h et h i r d p l e n u mo ft h e17 t hc o m m u n i s tp a r t yo fc h i n ac e n t r a lc o m m i t t e e n e s t a n d a r do ft h er e q u i s i t i o nl a n dc o m p e n s a t i o nb e i n ga st h ec o r ec o n t e n to f t h e r e q u i s i t i o nl a n ds y s t e mh a sb e c o m et h ef o c u so fr e f o r mo nt h e r e q u i s i t i o nl a n ds y s t e mi nr u r a la r e a a si ss h o w na b o v e ，t h ea u t h o rh a s c o n d u c t e dt h e d e e p r e s e a r c ha b o u ts t a n d a r do f r e q u i s i t i o n l a n d c o m p e n s a t i o nc a r d e di nc o u n t ya r e ao fh u h h o ta t p r e s e n t ，w i t ht h e c o n c l u s i o nt h a tt h er e q u i s i t i o nl a n dc o m p e n s a t i o ns t a n d a r do fh u h h o ti s l o w , n o ta d a p t e dt ot h el o c a le c o n o m yd e v e l o p m e n ta n dc a nn o tg u a r a n t e e o fd on o tb er e d u c t e dt h eo r i g i n a l l i v i n gn e e do fl o s e sf a r m e r sa n da s c i e n c e ，r e a s o n a b l ea n dt h ee f f e c t i v er e q u i s i t i o nl a n dc o m p e n s a t i o n s y s t e ms h o u l db ee s t a b l i s h e di nh u h h o ti no r d e rt op r o m o t ec o n t i n u a l ， h e a l t h ya n dt h es t a b l ed e v e l o p m e n to ft h ea g r i c u l t u r a ll a n dm a r k e ti n h u h h o t i nt h ef u n d a m e n t a lt h e o r yr e s e a r c h a s p e c t ，t h ea c h i e v e m e n to f r e s e a r c ha b o u ta g r i c u l t u r a ll a n dv a l u ea th o m ea n da b r o a di st a k e na st h e r e f e r e n c et oe s t a b l i s ht h ea g r i c u l t u r a ll a n dv a l u es h o u l db ec o m p o s e do f n a t u r a la n de c o n o m yv a l u ea n dt h ee x t e r i o rv a l u eo fa g r i c u l t u r a l l a n d a n dw h e n e l a b o r a t i n gt h en a t u r a la n de c o n o m yv a l u eo fa g r i c u l t u r a ll a n d ， t h er e a s o n a b l es t a n d a r do nt h er e q u i s i t i o nl a n dc o m p e n s a t i o ni sn e e d e d e s t a b l i s ht oe l i m i n a t et h ei n f l u e n c eo f t h e d i f f e r e n c ei np r i c eo f a g r i c u l t u r a la n di n d u s t r i a l t oa g r i c u l t u r a ll a n dp r i c es c i e n t i f i c a l l y a n d t h ee x t e r i o rv a l u eo fa g r i c u l t u r a ll a n di n c l u d e ss o c i a ls e c u r i t yv a l u eo f a g r i c u l t u r a ll a n da n de c o l o g i c a lv a l u eo fa g r i c u l t u r a ll a n d t h ee c o l o g i c a l v a l u eo fa g r i c u l t u r a ll a n ds h o u l db eu s e dt od i f f e r e n t i a t ec o m m o n w e a l 内蒙古师范大学硕士学位论文 w e l f a r ea n dt h en o n - c o m m o n w e a lw e l f a r es t a n d a r do fr e q u i s i t i o nl a n d c o m p e n s a t i o n ，a st h ee c o l o g i c a lv a l u eo fa g r i c u l t u r a ll a n di sm a i n l yt oi h e o v e r a l lm e m b e r s i nt h ed e m o n s t r a t i o na s p e c t ，t w om a i np a r t sh a v eb e e nc o n d u c t e d o no n eh a n d ，t h er e q u i s i t i o nl a n dc o m p e n s a t i o np r i c ec o m p u t a t i o n ，t h a ti s r e q u i s i t i o nl a n dc o m p e n s a t i o np r i c ei nc o u n t ya r e ao fh u h h o ti sc o m p u t e d o nt h eb a s i so fa g r i c u l t u r a ll a n dv a l u e t h er e s u l ti n d i c a t e st h a tt h e r e q u i s i t i o nl a n dc o m p e n s a t i o np r i c ei nc o u n t ya r e ao fh u h h o ti n c l u d e s n a t u r a la n de c o n o m yp r i c e ，s o c i a ls e c u r i t yp r i c ea n de c o l o g i c a lp r i c eo f a g r i c u l t u r a l la n d t h ec o m p e n s a t i o np r i c eo fc o m m o n w e a lr e q u i s i t i o n l a n di sc o m p o s e do fn a t u r a la n de c o n o m yp r i c ea n ds o c i a ls e c u r i t yp r i c e o fa g r i c u l t u r a ll a n d a n dt h ec o m p e n s a t i o np r i c eo fn o n - c o m m o n w e a l w e l f a r er e q u i s i t i o nl a n di sc o m p o s e do fn a t u r a la n de c o n o m y p r i c e ，s o c i a l s e c u r i t yp r i c ea n de c o l o g i c a lp r i c eo fa g r i c u l t u r a ll a n d t h ei n c o m e r e d u c i n gp r o c e s sa n dt h ei n d i c a t o rs y s t e ma r ea d o p t e dt oe s t a b l i s ht h e n a t u r a la n de c o n o m yp r i c eo ft h e a g r i c u l t u r a l l a n da n df o r f i c i f o r m d i f f e r e n c er e v i s i o no ft h ei n d u s t r ya n da g r i c u l t u r el a b o rf o r c ec o n v e r s i o n c o e f f i c i e n to f5 ：1i nt h ei n c o m er e d u c i n gp r o c e s sh a sb e e ni m p l e m e n t e d i nt h ei n d i c a t o rs y s t e mm e t h o d ，3f a c t o r sa n dl le l e m e n t sh a v eb e e n s e l e c t e da n dt h ea n a l y t i ch i e r a r c h y p r o c e s si su s e d t oe s t a b l i s ht h ew e i g h t o nt h eo t h e rh a n d ，a n n u a lr e q u i s i t i o nl a n du n i f i c a t i o np r o d u c t i o nv a l u e a n dc o m p r e h e n s i v er e q u i s i t i o nl a n da r e ap r i c ee s t a b l i s h e db yt h ec o u n t y a r e ao fh u h h o th a v eb e e ns t u d i e d ，a d o p t i n gp r i c er e c k o nm e t h o dt om a k e t h er e q u i s i t i o nl a n da r e ai nt h ec o u n t i e so fh u h h o tb a l a n c e di no r d e rt o s o l v et h ep r o b l e m so fl a c k i n go ft h ej o i n i n gb e c a u s et h ed i f f e r e n c e si n r e q u i s i t i o nl a n dc o m p e n s a t i o ns t a n d a r db e t w e e nt h ea r e a s t h r o u g h t h es t u d i e sm e n t i o n e d a b o v e ，a v e r a g e s t a n d a r do f c o m m o n w e a lr e q u i s i t i o nl a n d c o m p e n s a t i o n a n dn o n - c o m m o n w e a l r e q u i s i t i o nl a n dc o m p e n s a t i o nh a v eb e e ng o ta n dt h o s es o r t t h es a m e o r d e r , w i t ht h ed e c r e a s eo r d e ro ft h ec a n t o n a la r e a ，t u o k e t u oc o u n t y , t u m d z u o q i ，h o r i n g e rc o u n t y , q i n g s h u i h ec o u n t ya n dw u c h u a nc o u n t y 内蒙古师范大学硕士学位论文 a c c o r d i n gt ot h ea v e r a g es t a n d a r do fc o m m o n w e a lr e q u i s i t i o nl a n d c o m p e n s a t i o ni nt h ec o u n t ya r e ao fh u h h o ta n dt a k i n gt h em e t h o do f a v e r a g ew e i g h tt oa c r e a g ea sr e f e r e n c e ，r e q u i s i t i o nl a n da r e ai nt h ew h o l e c i t yh a sb e e np l o t t e do u t12g r a d e s ，w i t hh i g hg r a d ed i s t r i b u t i n gi nt h e c a n t o n a la r e aa n dt h eh i g h e s tg r a d eo fg r a d ei nt h ec o u n t i e so fh u h h o t a p p e a r i n gi nt u o k e t u oc o u n t ya n dt h eh i g h e s tg r a d eo fg r a d ei nt h e c o u n t i e so fh u h h o ta p p e a r i n gi nh e l i n g e rc o u n t ya n dw u c h u a nc o u n t y a sc o n c l u d e da b o v e ，r e q u i s i t i o nl a n dc o m p e n s a t i o ns t a n d a r ds y s t e mh a s b e e nf o r m e di nh u h h o t k e yw o r d s ：h u h h o t ，s y s t e mo fr e q u i s i t i o nl a n d c o m p e n s a t i o n s t a n d a r d ，b a l a n c e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研 究工作及取得的研究成果，尽我所知，除了文中特别加以标注和 致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成 果，也不包含本人为获得内蒙古师范大学或其它教育机构的学位 或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示感谢。 签名：随趁益日期：咖夕年- 月1 日 关于论文使用授权的说明 本学位论文作者完全了解内蒙古师范大学有关保留、使用学 位论文的规定i 1 l 内蒙古师范大学有权保留并向国家有关部门或机 构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以将学 位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影 印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文，并且本人电子 文档的内容和纸质论文的内容相一致。 保密的学位论文在解密后也遵守此规定。 签名：忙易磊导师签名：芥苓j a i 、 日期：印解月日 1 绪论 1 绪论 1 1 选题背景和目的 1 1 1 征地补偿制度发展的需要 我国最早提出土地征收的文件是铁路留用办法和中央人民政府政务院 关于铁路留用土地办法的几点解释，提出于1 9 5 0 年6 月2 4 日；1 9 5 0 年1 1 月， 政务院通过城市郊区土地改革条例，明确了国家为市政建设或其他需要征收 私人所有的农业土地时，有偿使用的概念；1 9 5 3 年1 1 月的关于国家建设征收 土地办法文件，明确了补偿的程序和范围；至1 9 6 2 年农村人民公社工作条 例修工f 草案文件，再一次指出“不许无代价的调用劳动力、生产资料和其他物 资 。在当时特定的历史时期，这些征地制度在保证国家获得必需的非农产业建 设用地、降低建设成本以及集聚国内有限的资源发展重点产业，尽快恢复城市工 业化等方面，起到了积极作用。 十一届三中全会后，我国开始了经济体制改革，社会主义市场经济体制逐步 确立，国有土地使用制度改革成为体制改革的一部分。国务院于1 9 8 2 年2 月颁 布国家建设征收土地条例，对城镇建房用地和国家建设用地中的征收标准、 补偿条件和补偿额度等补偿问题作了具体规定。1 9 8 6 年6 月2 5 日通过中华人 民共和国土地管理法，其中第二十七条规定了由谁来支付土地补偿费用问题。 2 0 0 1 年国土资源部发布的征收土地公告办法，对征收土地的具体补偿程序作 了较为完善的规定。随着“三个代表 思想的不断深入，保护失地农民切身利益 成为制定征地制度的核心，国务院于2 0 0 4 年1 0 月发布了国务院关于深化改革 严格土地管理的决定，明确了要完善征地补偿办法，妥善安置被征地农民，健 全征地程序，加强对征地实施过程监管等问题。随后国土资源部又颁布了关于 完善征地补偿安置制度的指导意见，提出了如何建立征地补偿标准的意见，以 达到保障被征地农民长远生计的目的。2 0 0 5 年国土资源部发布了关于开展制 订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知，提出了制定征地补偿 标准的具体措施。2 0 0 8 年国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区 片综合地价公布实施工作的通知，要求各地更新征地统一年产值标准和征地区 片综合地价，目的是保持征地补偿标准的现势性。同年召开的十七届三中全会对 农用土地流转做了进一步研究，并通过了中共中央关于推进农村改革发展若干 重大问题的决定，对征地制度提出了新的要求。 内蒙古师范大学硕士学位论文 1 1 2 社会、经济发展的需要 随着我国市场经济的不断深入，虽然征地制度在不断的完善，但是由于其根 源于计划经济j 在建设社会主义和谐社会，保护农业、农村、农民( “三农 问 题) 的合法权益，促进城乡统筹发展的重要时期，征地制度的弊端表现的越来越 明显，主要包括征地适用范围过宽、征地补偿标准不合理、征地补偿标准体系不 科学、被征地农民的安置办法不完善和征地相关立法较为薄弱等。这不仅与科学 发展观相矛盾，而且对建设社会主义新农村也存在障碍。建立一个以市场经济为 基础，以科学发展观为指导思想，以城乡统筹发展为基本目标的征地补偿制度势 在必行。由于此项任务的系统性和复杂性以及征地补偿的区域性等特点，需要在 理论上充分准备，在实际中做更多研究。 因此本文是以呼和浩特市旗县区为研究区域，希望通过对该区域征地补偿标 准的研究，建立符合本地区特性的征地补偿标准体系，为其他地区的征地补偿标 准的确定提供参考，为完善征地补偿制度提供依据。 1 2 国内外研究进展 1 2 1 国内研究进展 1 2 1 1 农用地产权研究 阿尔钦认为：“产权是一个社会所强制实施的选择一种经济物品使用的权力 。农用地产权是计算农用地征地补偿价格的基础，农用地征地补偿价格是农用 地产权的一种经济表现形式。对农用地征收而言，理清农民对农用地所具有的权 利，征收中哪些权利受损，对于确定合理的农用地征地补偿标准体系具有指导意 义啦! 。我国学者对农用地产权的研究主要分为三个方面：农用地所有权研究。 对所有权的研究，大多数学者认为农用地所有权产权不明确，主要表现在：农村 土地的归属划分不清；农民集体土地所有权主体多元化；集体土地所有权主体缺 位等lh 1 。农用地使用权研究。李明秋对中国农地产权结构的界定，即在家庭 联产承包责任制下中国目前的农地产权结构是由农地所有权、农地承包权和农地 使用权等基本权利构成，其中农地承包权不仅足一项经济权利，更是一项社会保 障权或成员权啼1 。我国现有的征地补偿制度仅是对失地农民使用权的部分补偿。 农用地发展权研究。沈守愚，孙弘等认为农地发展权应该归国家所有l 订1 ， 农用地转变用途的土地增值收益归国家所有。黄祖辉、汪晖、刘鹏凌、杜业明等 认为由非公共利益的征地行为产生的农地发展权应归农民所有m k 阳孔n 引，因此转 变用途的土地增值收益归农民集体所有。周诚认为农地发展权应该由国家、农民 2 1 绪论 及农村集体经济组织共同分享。征地中的“土地增值( 实质上是农地发展权收 益) 既不能完全“归公”也不能完全“归私”其增值应该在国家、地方政府、农 民和农村集体经济组织等单位之间合理分配1 。季禾禾认为将农地发展权的决策 权交给国家，地方政府作为国家的代理入具体行使征地权，农民参与发展权分享 e 1 2 o 1 2 1 2 农用地价值分析 随着城市化和工业化进程的不断加快，建设用地占用农用地面积的增多，学 者们对农用地价值构成展开了研究。刘慧芳认为土地补偿费对应农地的质量价 格，安置补助费对应农地对农民的社会保障价值，耕地开垦费对应农地的社会稳 定功能价值，所以农地转用价格包括农地质量价格和农地社会价格n 朝。鲍海君， 吴次芳认为征地补偿除包括对被征用土地本身的补偿和被征用农民的生活安置 补偿，还应该对残余地的分割、相邻土地损害和其它一切附带损失的补偿n 钔。另 外，随着农用地价值问题讨论的推进，农用地经济价值和社会价值之外价值也引 起学者们的注意。张全景等研究的征地补偿费包括土地所有权补偿、农民生存权 补偿、农地生态损失补偿、地上物补偿和残余地补偿n 司。强真，朱道林等借鉴国 外农地理论提出通过农作物和土壤吸收c 0 2 的环境效益模型来估测农地生态补偿 价格。还有一些学者认为农地价值不仅应包含生产性收益，也应该包含非生产性 收益n 6 1 。 1 2 1 3 农用地价格计算方法的研究 黄贤金开展了农地的估价技术路线初步研究，并以南京为例测算了耕地资源 价值量n7 1 ；单胜道对不同的土地评估法及其在农地评估中的应用作了初步的探 讨，之后又针对成本逼近法、市场比较法分别进行了详细的阐述，并把理论应用 于实践中n 町1 9 1 ；朱仁友部分解决了收益还原法在农用地估价中应用的一些问题； 钱建平等将灰色系统理论应用于收益还原法中，论证了利用灰色系统建模来预测 农用地预期纯收益的可行性；黄海等对农用地估价中的评分估价法进行了研究， 提出采用回归分析法确定影响因素因子体系及其权重，并建立分值与价格之间的 回归数学模型，同时采用模糊综合评判方法计算待估宗地的综合作用分值，最终 得到其评估价格。王世忠在“基于统一年产值标准的征地补偿测算方法研究”中 提出了以统一年产值标准为基础，建立统一年产值标准因素修正体系测算征地补 偿价格的方法1 。 3 内蒙古师范大学硕士学位论文 1 2 2 国外研究与实践 1 2 2 1 国外征地实践 征地制度诞生于1 9 世纪的西方资本主义国家，征地补偿方面的研究的热点 是以何种方式进行补偿。f is c h e l 和s h a p i r o 认为以市场价值对征用土地加以补 偿可以提高经济效率，而以低于社会成本取得土地将会影响土地的优化配置晗。 k a h n e m a n 等人在研究中发现，即使以市场价值加以补偿，由于存在着价值不对 称的现象，被征地者仍会感到不公平蚴。在征地补偿实际操作中存在以下三种做 法： 1 ) 完全补偿。学者们认为，征地是对土地所有者财产权的侵犯，保障财产权 的核心内容为损失补偿。因此主张征地补偿应包括一切附带损失，即不限于征 用客体，包括与该客体直接或间接关联的以及延伸的一切经济和非经济上的利益 补偿1 。完全补偿以日本最具有代表性。日本的征地补偿细分为五种：征用损 失赔偿；通损赔偿；少数残存者赔偿；离职者赔偿；事业损失赔偿乜阳。 2 ) 不完全补偿。因为人的社会性，土地财产所有权负有社会义务，因此权 利人应该在公益事业需要方面作一些个人牺牲，所以主张补偿只限于被征用财产 的价值，对于其他损失，个人应有牺牲的义务，不给予补偿。例如在英国，征 用土地价格以官方公布的征用决定为准，即征地补偿标准等于征用的土地价格。 3 ) 相当补偿。相当补偿费额介于完全补偿与不完全补偿之间，以能弥补土 地权利人的实际损失为原则，即在征地补偿中除了对被征用客体直接关联的经济 损失进行赔偿外，还适当的增加间接性附带损失补偿，如通损赔偿嘲。 1 2 2 2 农用地价格评估方法 根据农用地价值的不同，国外在研究农用地价格评估时一般分为两个方面进 行：一方面是农地产权所有者可以排他地实现收益内部化的私人物品和服务，如 各种农畜产品，既为农用地的市场价值；另一方面是农地产权所有者不能排他地 实现收益内部化的准公共物品、纯公共物品，如调节气候涵养水源、维持生物多 样性。既为非市场价值】。 农用地市场价值评估一般是以农地产出或农地市场供求为基础的评估方法。 以农地产出分析为基础的农用地市场价值评估方法，主要为土壤生产潜力法和收 益还原法。以农地市场供求分析为基础的价值评估方法的学者们认为，只有将影 响价格机制的诸多因素纳入农地市场供求分析框架中，才有可能准确地评估出农 地的价值。为此a l s t o n 综合考虑土地税和资本收益税的影响，较成功地说明了 4 1 绪论 耕地价格变化规律汹】。f e a t h e r s t o n e 、b a k e r 运用多年市场交易数据研究了不同 经济预期对土地价格的影响，进而把土地市场价格和均衡价格( 价值) 之间存在 较大差异的原因归结为价格泡沫和人们对价格的过度反应啪1 。 非市场物品或服务“并不是指它完全缺少市场，而是指可能存在的任何直接 或间接市场中的严重的不完善乜钉。一般将农地非市场价值评估方法归纳为两 大类：揭示性偏好价值评估方法和陈述性偏好价。揭示性偏好价值评估方法主要 包括成本分析法、特征价值法和旅行成本法；陈述性偏好价主要包括条件价值法、 联合分析法、选择模拟法，其中以条件价值法最为典型。 1 2 2 3 农用地转用价格模型 农用地转用价格模型包括依据土地收益确定的农地转用价格模型和依据对 土地价格影响因素的量比分析确定的农地转用价格模型。依据土地收益确定的农 地转用价格模型主要包括三个模型：土地利用模型、土地价格动态模型和征地地 价模型。其中征地地价模型以荷兰征地价格计算模式最为典型。荷兰用于建筑的 土地主要由市政府提供，政府土地的来源包括政府征用的农业用地或征用某一种 城市用地用于另一种用地。该模式认为政府征用土地的价格应该受到三个方面的 限制，其中之一是不能低于现土地用途的价格( 可以视为土地成本价格) ，即等 于农地地租决定的现用途价格与由农地地租决定的转变用途的补偿费之和啪1 。依 据对土地价格影响因素的量化分析确定的农地转用价格模型主要包括土地城市 需求模型和包含购买者的附加期望的城市边缘农用地价模型。包含购买者的附加 期望的城市边缘农用地价模型主要通过将附加的期望收入，列入到一个城市边缘 的农用地标的价格模型中，进行拓展地价的经验性研究。 1 3 研究涉及的相关理论 1 3 1 地租地价理论 英国古典经济学创始人威廉配弟最早提出了地租理论。他在赋税论中 明确指出了地租的实质是剩余劳动的产物和剩余价值的形态。后经亚当斯密、 马尔萨斯等古典经济学家的不断努力，至李嘉图，古典地租理论体系初步确立。 古典地租理论体系着重于分析了地租的概念、来源、实质和特点。 马克思主义地租理论是在批判继承和改造资产阶级早期地租理论的基础上 创立起来的汹1 。马克思深入的分析了科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的 利润理论和生产价格理论，认为资本主义私有制是资本主义地租的前提，是土地 所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其原因是土地所有权和使用权的分离。 5 内蒙古师范大学硕士学位论文 马克思主义地租理论认为地租的本质是剩余价值的分配形式之一，包括绝对 地租、级差地租和垄断地租。级差地租是指租用较好的土地所获得的归土地所有 者的超额利润，分为级差地租i 和级差地租i i 2 9 o 级差地租i 指土地肥沃程度和 区位差异，使等量投资在单位面积上产生的超额利润；级差地租i i 指在同一地块 上连续追加投资而产生的超额利润例。 马克思和恩格斯认为，地价理论以地租理论为基础。在市场经济基础条件下， 土地由于具有使用价值( 效用) 、资源有限性( 相对稀缺性) 及人类对土地需求( 现实 购买力) 等特点，而使其具有商品属性，因此土地存在价格。地价是地租的表现 形式，是地租的资本化，即地价= 地租土地资本化率。地租与地价理论的相互关 系表现在：地租理论对土地价格起着定性化的指导作用，而地价理论是使土地估 价更接近模型化和定量化的基础“钔。 1 3 2 区位理论 区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还 强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之问的相互联系和相互作用在 空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空 间地域上有机结合的具体表现啪1 。根据区位的限定，区位理论是关于人类活动所 占有场所的理论。它是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其它事 物和要素间的相互联系和空间分布规律的理论。 在西方，区位论的研究已经有一个半世纪以上的历史，从研究时间来看主要 分为两个阶段：第一阶段是区位论研究的前1 0 0 年，这段时间区位理论研究主要 集中在区位理论在经济学内应用；第二阶段是区位论研究的后6 0 年，这一阶段 是区位理论向地理学扩张的阶段。从研究的侧重点分，主要包括农业区位论、工 业区位论比引。 德国经济学家冯杜能是农业区位论的创始人。杜能的农业区位论所要达到 的主要目的是t 如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增 加利润。为此，他根据区位经济分析和区位地租理论，提出了著名的“杜能圈” 【3 i 】 o 德国经济学家阿尔申尔德韦伯是工业区位论的奠基人。其理论的核心就是 通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本 最低点，作为配置工业企业的理想区位。 进入2 0 世纪，随着资本主义经济的高速发展，加速了经济活动集聚的进程， 6 1 绪论 城市在整个社会经济中逐步占据了主导地位，它成为工业、交通的集中点，商业 贸易和服务业的集聚点洲。在这种背景下，产生了中心地理论。它是德国地理学 家克里斯塔勒通过对德国南部城市和中心聚落的大量调研究后提出的。他的最大 目的是探索“决定城市的数量、规模和分布规律是否存在，如果存在，那么又是 一个怎样的规律 这一课题妇。他提出了中心地三原则和中心地系统的空间模型。 1 3 3 土地生产力理论 农用土地生产力是由土壤本身的肥力属性和发挥肥力作用的外界条件相互 作用的结果，是自然力和人工生产力藕合而成的。它受制于自然和社会两大因 素，作为制度、政策、科技等社会经济因素对农用土地生产力影响的动态变化是 显而易见的。关于农用土地生产力估算的系统模型，根据最适因子律和最低因子 限制律，可以从五个层次来计量农用土地生产力，即光生产潜力、光温生产潜力、 光温水生产潜力、农用土地自然生产潜力和农用土地综合生产潜力嘲。在农用土 地估价中，根据可比原则来计算标准作物产量从而求取农用土地的纯收益。 1 3 4 经济可持续发展理论 可持续发展理论是人类进入工业化后期，在经济持续快速增长，并面临着日 益严重的资源、环境和人口等重大问题，以及这些问题对经济增长的制约和人类 生存的危害，反思经济发展模式和经济增长方式，逐步建立起来的一种崭新的经 济发展理论。1 9 8 7 年b a r b i e r 等人发表了一系列有关经济、环境可持续发展的 文章引起了国际社会的注意。同年，布伦特兰夫人( m sg r oh a r l e mb r u n d t l a n d ) 在世界环境与发展委员会的我们共同的未来中正式提出了可持续发展的概念， 标志着可持续发展理论的产生嘲1 。目前，得到国内外众多学者支持的可持续发展 概念为“可持续发展是以满足当代人的需要，又不对后代人满足其需求的能力 构成危害的发展”。这一概念体现了可持续发展内涵的三个基本价值原则：代际 公平性原则、持续性原则和共同性原则1 。我国学术界一般认为，所谓可持续发 展可分为生态的可持续性发展、经济的可持续性发展和社会的可持续性发展三个 方面，其中主要是社会的可持续性发展。而社会的持续发展实际上就是人的发展 和为了人的发展m 3 。即可持续发展就是以人为核心的发展。就像中国2 1 世纪 议程中所指出的：“可持续发展以人为本位瞄7 1 。”这也就要求人必须具有可持续 发展的意识、思想和能力。 1 4 农村集体土地市场价值分析 十七届三中全会后，农村土地流转将成为农用地制度改革的重点。征地作为 7 内蒙古师范大学硕士学位论文 农村土地流转的一个重要组成部分，其价格构成也将成为理论界的研究热点。征 地价格研究的核心；在于建立科学的征地补偿标准体系，而征地补偿标准体系建 立是否合理，取决于对农村集体土地价值构成的认识是否科学，因此本部分将对 农村集体农用地价值构成进行详细研究。 、 呼和浩特市目前执行的征地补偿标准是不分公益和非公益事业，一律按农用 地原有用途予以补偿。但是由于工农业产品“剪刀差”和农用地外部性的存在， 导致了农用地价格扭曲的结果。因此，要建立科学的补偿标准必须正确认识农用 地市场价值。 1 4 1 市场失灵导致农用地价格扭曲 市场失灵( m a r k e tf a i 1t i r e ) 就是市场机制对某种情况下的经济现象不能直 接发挥调节作用。市场机制充分发挥包括四个条件，即市场上大量的生产者和消 费者的存在；产品质量的均一性；市场信息是畅通无阻，生产者与消费者掌握着、 准确的、完整的信息，双方不存在相互的欺骗。这些条件只要有一项得不到满足， 市场体系就不能充分发挥其作用，出现“市场失灵”现象汹1 。因此，关于我国农 用地配置的市场失灵的原因可以从以下三方面进行解释： 第一，政府对征地市场的垄断。政府的垄断、法制建设滞后以及农用地所有 权制度的缺陷等，导致在征地过程中人为压低农用地自然经济价值，造成人为扩 大诺斯外部性的结果，从而使耕地大面积流失嘲。 第二，工农业产品“剪刀差 的存在。工农业产品不等价交换，导致土地估 价市场产生估价信息的不完全、不确切，从而间接影响农用地价格啪1 。 第三，农用地典型的外部性特征：现行的市场机制只关注经济效益。忽略了 农用地的社会和生态效益。而农用地的社会、生态效益是通过工农业“剪刀差 的形式表现出来的，由于市场本身内在的不完备，导致农用地“外部性的量化 与“外部性”内在化不能依赖现行的市场机制表现。 分析以上三种原因，其中缘于政府垄断不经济，是造成价格扭曲的主要原因。 第二和第三种原因所造成的价格扭曲是能够随着第一种原因的改善而得以改进 m 1 。但是由于制度改革是一个复杂而长期的过程，因此本次研究将利用经济学方 法来弥补目前征地补偿价格扭曲的缺陷。 1 4 1 1 工农业产品价格“剪刀差”与农用地价格扭曲 1 ) “剪刀差”的概念一般认为“剪刀差”概念首先产生于2 0 世纪2 0 年代 的前苏联，柳思维等认为其含义是工业品和农产品之i 日j 的不等价交换0 l 。马洪等 8 1 绪论 认为“剪刀差 是一种动态价格形式，即其以一定时间点为基期，当工业品上升 速度高于农产品价格上升速度时，工业品价格越来越高，而农产品价格相对越来 越低，在统计图里呈现出张开的剪刀状“。具体地说，“剪刀差”指的是在工农 业产品交换过程中，工业品的价格高于价值而农产品的价格低于价值的不等价交 换。把不等价交换的变化趋势画成图表，呈现出剪刀状张开，故称“剪刀差 4 2 1 。 2 ) “剪刀差”对农用地价格的影响 收益还原法是以土地收益为理论依据的。这一理论认为，土地价格是土地收 益，即地租的资本化；土地收益的多少决定了土地价格的高低汹1 。马克思更为清 晰地阐述了土地收益价格理论的实质：土地价格无非是出租土地的资本化的收 入。从历史上来看，土地估价始于农用地，收益还原法是农用地估价中最主要的 方法。作为该方法中最重要的参数，客观纯收益以及客观总费用的确定就显得尤 为关键h 引。由于工农业“剪刀差的存在，工农产品比价不合理，使对农用地的 总收益估算偏低，总费用估算偏高，高低之差导致了农业纯收益偏低，甚至出现 零收益和负收益的状况，影响了评估结果的准确性。因此，在对农用地进行评估 时，不应对实际纯收益进行资本化，而应在相对完善的市场体系假设下对实际纯 收益进行工农业“剪刀差”修正后来确定纯收益，这样才能使土地价格比较准确 的反映其自然生产的能力。 1 4 1 2 农用地外部性与农用地价格扭曲 1 ) 农用地外部性概况 一般认为，外部性理论最早由英国经济学家、剑桥学派的奠基者西奇威克提 出。阿尔弗雷德马歇尔最先提出外部性的概念，经过一个世纪的争论，1 9 8 8 年鲍默尔