（土地资源管理专业论文）商品房销售中面积测量及套内面积计价方案探讨.pdf

摘要 本文基于商品房销售中产生面积纠纷的两大因素：房产面积测量和面积计价方式进 行分析探讨，提出了按套内面积计价解决方案，并就西安市实行套内面积销售的可行性 和实践方案进行了深入探讨。 论文首先在总结房屋面积量算纠纷产生原因的基础上，分析讨论了房产测量规范 中未作具体规定并经常产生纠纷的具体问题，并提出了解决房产面积测绘问题的方法； 然后分析了三种商品房面积销售计价方式的利弊，提出了套内面积计价解决面积纠纷的 思路，并进行了按套内面积计价的适宜性分析；最后重点介绍了西安市商品房销售市场 存在的问题，提出了在西安市实行按套内面积销售的方案，并通过调研分析其可行性， 同时进行方案设计和宣传策划。 实践证明：商品房按套内面积销售是当前和今后相当长时间内解决面积纠纷问题的 有效途径。它能减少双方的信息拥有成本，提高商品房销售管理效率，营造公平公正的 销售环境，是一种具有良好推广应用价值的商品房销售机制。 关键词：商品房销售 面积测量套内计价可行性对策探讨 a bs t r a c t t h i sd i s s e r t a t i o nc a m e so na na n a l y t i c a ld i s c u s s i o no nt h er e a le s t a t ea r e a s u r v e y ，a sw e l la st h ei s s u eo f p r i c em o d e ， w h i c ha r et h et w og r e a t e s tf a c t o r s o ft h ea r e ad i s p u t a t i o ni nc o m m o d i t ya p a r t m e n td i s t r i b u t i o n an e ws o l u t i o nh a s b e e np r o p o s e dt h a tt h eh o u s ep r o p e r t ya r e am e a s u r e st oa c c o u n ti n s i d et h ea r e a ， t h ef e a s i b i l i t ya n dt h ei m p l e m e n t a t i o nt h a ts o l di nx i a l la c c o r d i n gt oa c c o u n t i n s i d eh a sb e e nc a r r i e do nt h et h o r o u g hd i s c u s s i o n f i r s t l y ，t h ed i s s e r t a t i o ns u m m a r i z e st h er e a s o n so f a r e ad i s p u t a t i o n ，o n t h ef o u n d a t i o n ，a u t h o ra n a l y z es o m eq u e s t i o nt h a ta r eu s u a l l yb r i n gt os o m e p r o b l e m sb u td o e sn o tb e e nm a k ec o n c r e t ep r o v i s i o ni n ( ( t h es t a n d a r do fs u r v e y t ot h er e a le s t a t e ) ) ，a n dp u tf o r w a r dt oam e t h o dt os o l u t ei t ； t h e na u t h o ra n a l y z ei t sa d v a n t a g e sa n ds h o r t c o m i n gi nt h r e ek i n do f c o m m o d i t ya p a r t m e n t sa c c o r d i n gt oa c c o u n ti n s i d eb e i n gs u i t a b l e ；f i n a l l y ， i n t r o d u c e dw i t he m p h a s i st h ee x i s t e n c eq u e s t i o ni nx i a nc o m m o d i t ya p a r t m e n t m a r k e t ，a u t h o ra n a l y z e si t sf e a s i b i l i t yt h r o u g ht h ei n v e s t i g a t i o na n ds t u d y ， s i m u l t a n e o u s l yc a r r i e so nt h ep l a nd e s i g na n dt h ep r o p a g a n d ap l a n s t h ep r a c t i c e p r o v e dt h a t ：t h ec o m m o d i t ya p a r t m e n td i s t r i b u t i o n w i t h a c c o u n ti n s i d ei sa ne f f e c t i v em e t h o dt os o l u t ea r e ad i s p u t a t i o ni naq u i t el o n g t i m e i tc a nr e d u c et h eb i l a t e r a li n f o r m a t i o nc o s t ， e n h a n c e st h em a n a g e m e n t e f f i c i e n c yi nc o m m o d i t ya p a r t m e n ts o l i n g ，b u i l d saf a i re n v i r o n m e n t s o ，i ti s ag o o ds a l em e c h a n i s mw o r t hw h i l et ob eg o o de x p a n s i o na p p l i c a t i o n k e yw o r d ：d i s t r i b u t i o no fc o m m o d i t ya p a r t m e n t a r e as u r v e y c o u n t si n s i d e f e a s i b i l i t yd i s c u s s i o n u 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究 工作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出 重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本论文中不包含任 何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名： 铂柙年 意见的 紧急通知，要求全省各市( 州) 建设行政主管部门、房管局( 处) 对四川省城市房地产 交易管理办法( 草案) ( 以下简称办法) 提出相关意见，并于2 0 0 7 年3 月3 1 日前上 报省建设厅。据悉，办法是结合四川房地产交易市场的实际情况制定的，预计明年 2 月份开始施行。根据办法，销售新建商品房应当按套内建筑面积计价。房地产开 发企业销售商品房，应当在合同中明确套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。以及公 共配套房屋及设施的产权归属，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、 设计。目前建设管理部门在房地产销售市场提倡新建商品房应按套内建筑面积计价销 售，办法实施后，将强制执行销售新建商品房必须按套内建筑面积计价销售。 4 3 2 套内面积计价的实践可行性 根据“套内建筑面积”，购房者用常规的方法就可以测算出来，十分方便明晰。应 该说，按套内面积售房给出了一个产权结构边界清楚的房子，比较适合没有房屋相关 专业知识的老百姓。2 0 0 1 年5 月，重庆南方集团开发的“上格林 小区主动实行“按 套内建筑面积计价”，结果大受购房者欢迎。虽然该楼盘当时交通还不方便、社区配套 还不完善，但依然创下了1 5 天销售出2 2 3 套住房的销售记录，购房者的认同无疑是开 发商最大的信心。因此说按套内建筑面积来计价销售商品房是避免商品房面积缺斤短 两的重要途径，能有效地规范房地产交易行为，减少交易中的面积纠纷。随着广东省， 海南省，重庆市，北京等各大省市纷纷施行“按套内面积售房的规定所取得的绩效 表明：商品房按套内建筑面积销售势在必行。 3 2 长安大学硕士学位论文 4 4 推行套内面积计价售房的可行性分析 4 4 1 房地产市场发展及民意需求 公摊面积一直是开发商的灰色地带，以往按建筑面积卖房，容易让一些不良的开 发商在公摊面积上进行暗箱操作，使套内面积减少，公摊面积变大。出台按套内面积 售房政策，买房人买的就是自己家门内的面积，开发商不能再在公摊面积上做手脚， 这样，买房人对购房面积心里有谱，不再吃亏，从而避免开发商利用公摊面积进行价 格欺诈。业内知名人士潘石屹称，现在是一个竞争的时代，有信誉有实力的开发商不 会在公摊面积上做手脚，开发商会“断腕保盘 ，宁可自己“出血”也不想失去客户。 相反，有远见的开发商恰恰会把公摊部分做得更好，把它当作一个卖点来吸引购房者。 北京最先按套内面积售房的锋尚国际公寓总经理张在东曾主动给一期业主退“可 摊可不摊”的公摊面积款5 0 0 万元。他在接受记者采访时说，北京房地产目前面临的 形势总结起来有两条：一条是入住危机，即开发商信誉危机；另一条是北京目前的3 0 0 0 多家房地产公司将来会有9 9 被淘汰，开发商的竞争最终将是“诚信”和“口碑”之 争。只有那些讲诚信、有口碑的房地产企业才能最终进入不被市场淘汰的1 北京永邦律师事务所李学华律师认为：北京预售商品房按套内面积计价，使得消 费者不需要专业知识就可测量面积，可以在一定程度上避免在公摊面积上产生纠纷。 另外，在房地产买卖关系中，消费者处于相对弱势，双方承受诉讼的能力是不对等的。 因此，实行套内面积销售有效地保护了弱势群体。 2 0 0 2 年3 月，深圳市房地产管理局在“深圳房地产信息网做了为期一个月网上 调查，向广大市民询问深圳实行“套内建筑面积 计价售房的可行性，在4 0 5 8 名投票 者中，3 6 5 6 人赞成实行套内建筑面积计价售房，占9 0 1 ，认为无所谓者有1 3 0 人， 认为不可行者有2 7 2 人。 从以上调查和数据中就可以看出，无论是消费者还是开发商都呼吁套内面积计价 方式出台，这样套内面积计价便有了扎实的社会基础。 4 4 2 国家的相关政策支持 针对老规范已经遏制了房地产健康发展的事实，国家有关部门颁布了新的房 产测量规范，同时，为保护购房者的合法权益，解决商品房销售环节的突出问题，建 设部从1 9 9 9 年初开始陆续采取了一系列整顿和规范房地产市场行为的举措。2 0 0 0 年 4 月4 日，建设部为规范商品房销售行为，解决商品房销售中存在的问题，根据城 第四章实现套内面积销售的可行性分析 市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例制定并发布了商品房销售管理 办法( 建设部令第8 8 号，以下简称办法) 。该办法对于目前房地产市场的健 康发展起到指导性作用。同时，推出商品房售价按套内建筑面积x 每平方米单价进行 计算。这一决策可以说是顺应民情而定的。据2 0 0 3 年北京晚报楼宇周刊第十四期 调查报告显示：8 0 的消费者认为房屋按建筑面积出售不合理，绝大部分消费者均认 为一些楼盘的公摊面积中存在水分；6 9 的消费者认为房屋应按套内建筑面积出售， 认为这样能减少公摊中的“猫腻”，能有效解决面积纠纷，是一种非常合理的售房计价 方式。 4 4 3 实践效果显著性 2 0 0 1 年广州市开始试行“按套内面积计价 以来，据该市消协统计，同年房地产 投诉由2 0 0 0 年的4 9 7 宗减少到3 2 1 宗，下降5 4 8 ；虚假广告投诉由3 2 宗减少到1 9 宗，面积计量方面的纠纷由1 8 宗减少至3 宗；销售欺诈纠纷由5 7 宗减少至2 3 宗；重 庆市推行按套内建筑面积计价销售方式以来一年内全市尚未出现一例因面积误差而引 起的购房投诉。顺德市自2 0 0 0 年4 月实行套内面积售房以来的8 个月，未收到有关面 积计算方面的销售纠纷的投诉。因此说，实践证明套内面积计价是一种科学的计价方 式，值得推广。 4 4 4 技术和经济可行性 对套内面积已经确定的房屋而言，在开发商目标利润一定的情况下，以建筑面积 计价和以套内建筑面积计价只是计价方式的不同，对房屋总价款不会存在影响。购房 者在交易过程中能够直观感受和自行量算的是房屋套内建筑面积，对国家关于共用面 积的分摊和计算规则了解一般不够充分，故对哪些部位应纳入公摊，怎样计算公摊面 积不甚明确。在按建筑面积计价时，购房者往往担心公摊面积发生变化而影响到房屋 总价款和有效使用面积，因此在对房屋总价不能充分明确的情况下往往不敢贸然购房， 从而形成交易障碍，降低交易成功率。而套内面积计价则从技术上避免了这一矛盾， 因为商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，同样建筑面积的商 品房，套内建筑面积和分摊的共用建筑面积比例不同，购房者所得套内建筑面积是不 同的。分摊的共用建筑面积所占比例越大，即分摊系数越高，购房者所得套内建筑面 积越少。套内建筑面积计价销售商品房，从根本上避免了产生这一矛盾的根源，因为 分摊的共有建筑面积不参与商品房计价，对开发商在商品房面积上的“短斤缺两”是 长安大学硕士学位论文 釜底抽薪，商品房面积量算增加了透明度和直观的可比性。 另一方面，开发企业按规定分摊或因正常原因改变分摊面积，往往因此得不到购 房者认同，难以追收购房人应当补交的房价款，以至影响到房屋交付和办理产权转移 登记。而套内面积计价，消费者明明白白消费，不存在因分摊面积造成的误差成本， 这样，既节约了经济成本，也节约了人力物力等方面的投入，从而节约了开发商的操 作资本，同时又能带来买卖双方相互信任，形成诚信市场，随之促进行业和市场的健 康发展。所以，推行按套内建筑面积销售商品房是非常必要的【4 0 1 。 4 5 本章小结 本章通过分析目前商品房销售中普遍存在的面积纠纷问题，提出按套内建筑面积 销售商品房来解决纠纷，分析了此方法的益处及其仍然存在的几点问题，论证按套内 建筑面积销售商品房的可行性。最后列举目前试行此方法的几个成功实例，进一步说 明商品房套内建筑面积计价销售，是我国商品房营销形式的发展趋势，是可行的。 其实无论采用何种计价方式，都应该由市场来决定，由消费者选择。随着我国经 济建设的持续增长，人民生活水平不断提高，逐步走向富裕安康的生活。房屋建设正 在由生存型向舒适型转化，我国的房地产业正处于旺盛的发展时期，各种产权关系并 存，实行按套内建筑面积计价，应该是一次变革。多产权房屋实行按套内建筑面积计 价或按套计价，共有建筑面积分摊计算将会更加理性化，和楼层、朝向一样只是影响 房屋价格走向的一个重要因素。但我们还应该清楚地认识到：实行按套内建筑面积计 价，应加强对共有产权的管理，加强对房产测绘工作的管理，尽快出台相关的政策， 健全各项法律、法规制度，解决房产测绘中的技术问题。正确引导消费，规范商品房 销售行为，建立高效率的运行体制，保护房屋权利人的合法权益。 第五章西安市实施套内面积销售调查及方案设计 第五章西安市实施套内面积销售调查及方案设计 5 1 西安市房产销售现状及存在的问题 当前，西安市房地产市场也不同程度地存在着秩序混乱的状况，影响了整个房地 产行业的健康发展。有的开发商大做虚假广告，把自己的楼盘吹得天花乱坠，欺骗广 大消费者；有的开发商发布虚假销售进度，哄抬房价；商品房面积“缺斤短两”、中介 市场混乱、物业管理服务质量差等问题也时有发生，严重损害了购房者权益，在社会 上造成了不良影响。 同时面积纠纷，是近年来西安商品房买卖纠纷中的一个主要内容，也是买房消费 者投诉的一个重点。面积缩水，公摊面积不明确，面积测量结果不公开等，是多年来 困扰买房人的几大心病。有的房产商利用消费者对相关知识的欠缺而钻误差空子，在 套内面积上大做文章或利用分摊的共有共用建筑面积上的误差找机会。笔者对于目前 西安房产销售中存在的问题进行了问卷调查，共发放5 0 0 份问卷，涉及碑林区、未央 区、雁塔区、莲湖区、高新开发区等地，共回收4 8 0 份，从回收问卷的分析中可明确 看出，目前我市房产销售市场纠纷云起，且面积纠纷最多，市民也希望探索新的计价 方式以解决纠纷。问卷如下： 西安市商品房售中的问题调查 随着我国住房制度改革的深入，商品房作为一种特殊消费品已经走入了我们的生 活。与多数消费品不同，商品房作为一种不动产的，价格巨大而又不可缺少的商品备 受各界关注，目前，全国各地商品房销售市场不同程度地出现一些问题，影响了房产 市场的健康发展。笔者设计本问卷，旨在了解我市房产销售市场存在的集中问题，从 而探索解决问题的办法。请在所选项目处打，谢谢1 1 您目前的住房情况? a 已购商品房b 租房 2 您购商品房作何用途? a 自住型b 投资型 3 您在购房时最关注什么问题? a 面积b 价格c 环境 4 您在购房中遇到过纠纷吗? 长安大学硕士学位论文 a 遇到b 没有 5 您遇到的纠纷最多是什么? a 面积b 价格c 产权证 6 面积纠纷最多表现在什么方面? a 公摊b 套内面积 7 您认为我市目前采用的按建筑面积计价销售利弊如何? a 弊大于利b 利大于弊 8 您对目前的销售计价方式满意吗? a 满意b 不满意 9 您认为有必要在我市实行商品房销售计价方式改革吗? a 有必要b 没必要 统计及分析图如下： 调查问卷数字统计 序号答案a答口木u 答口7 kv l3 2 01 6 0 22 8 51 9 5 33 0 29 58 3 4 4 6 5 1 5 53 5 01 0 03 0 64 0 0 3 0 74 0 08 0 83 5 5 1 2 5 94 0 77 3 3 7 筇e 章m 女市虫旖套自面积销售* 古方案鞋 52 西安市实行套内面积售房的可行性调查 基于当前西安市房产销售市场面积纠纷高居不下的状况，结合我国北京、重庆、 深圳等地采取按套内面积计价售房的成功经验，笔者试图探索在西安市实行按套内面 积售房的可行性，在此过程中笔者发放了问卷，同时展开走访调研。 5 21 问题提出 针对目前西安市房屋销售市场存在的实际问题，结合在西安市房屋销售市场的问 卷调查结果分析可以明确看到西安市目前房屋销售市场问题很多，纠纷云起，主 要集中在面积纠纷上，消费者也呼吁能有种新的计价方式能让自己明白消费。因此， 结合我国其它城市的做法，笔者提出在我市实行按套内面积计价销售的方式，并依据 的大量实地调研，探索其可行性。 5 22 调查设计 本次问卷调查的题目涉及人们所关心的房屋销售中方方面面的问题重点涉及面 积纠纷、公摊面舣、建筑面积、套内面秘、计价方式等焦点问题，旨在了解市民对当 前西安市售房方式的态度及对新的套内面积售房的理解及接受情况。本次问卷调查采 取随机抽样法，在西安市雁塔区、碑林区、莲湖区、未央区等区共发放问卷5 0 0 份， 收回4 5 2 份，回收率为9 04 ，问卷如下： 西安市实行“套内面积”售房的可行性调查 随着我国住房制度改革的深入，商品房作为一种特殊消费品已经走入了我们的生 活。与多数消费品不同，商品房的购买价格通常是单价与销售面积的乘积。然而，在 长安大学硕上学位论文 购房时，单价通常一目了然，但销售面积计算却存在一定出入，从而引发面积纠纷， 也是困扰开发商及购房者的一大难题，笔者提出在我市实行按套内面积售房的可行性 方案，为配合研究，特设计本问卷调查。请在所选项目处打，谢谢1 1 您在购房中遇到过纠纷吗?a 遇到b 没有 2 您遇到的纠纷最多是什么?a 面积b 价格c 产权证 3 面积纠纷最多表现在什么方面? a 公摊b 套内面积 4 您知道哪些属于公摊面积吗? a 了解b 不了解 5 您在房屋交接的时接到过开发商要求“补差价 通知单吗? a 有b 没有 6 您接到的差价是否是公摊面积的差价呢?a 是 b 否 7 您了解面积纠纷产生的根本原因吗?a 了解b 不了解 8 您认为按套内面积计价和按建筑面计价哪种更明了? a 套内面积b 建筑面积 9 您认为按套内面积销售能解决销售中的面积纠纷? a 能b 不能 1 0 您认为实行按套内面积销售利弊如何? a 利大于弊b 弊大于利 1 1 您所了解到的此种售房产生的面积纠纷如何? a 多b 少 1 2 您认为在西安实行哪种销售方式最受市民欢迎? a 按建筑面积b 按套内面积c 按套销售 1 3 您愿意接受套内面积售房吗? a 愿意b 不愿意 3 9 第五章西安市实施套内面积销售调查厦方案设计 52 3 调查结果统计瘦分析 备选答案 题目序号 abc 14 0 25 0 2 3 1 01 0 53 7 34 2 03 2 42 1 02 4 2 53 5 21 0 0 64 1 53 7 72 5 22 0 0 83 5 89 4 94 3 1 2 1 1 04 0 25 0 l l5 93 4 3 1 23 04 0 l2 l 1 34 2 52 7 5 0 0 4 0 0 3 0 0 2 0 0 1 0 0 0 移 、j 61 3 、p 备选答案 备选答案 口各选答案 近年来，随着我市房地产市场的大力开发，有关商品房销售的各种纠纷不断出现。 其中房屋预售合同的公摊面积和公摊实测面积之间差异引起的矛盾尤为突出，有的甚 至上升为群体性争议或集体诉讼。住房公摊面积的计算，在我国相关法规中均有规定 新启用的商品房买卖合同中也有相应的条款说明。但是由于普通的消费者对专业 长安大学硕士学位论文 性太强的规范不能透彻理解，房屋销售制度、措施也不够完善，致使上述矛盾层出不 穷。从上图可以很直观地看到，目前，我市面积纠纷相当严重，通过大量调查及结果 分析，原有的按建筑面积销售已不能解决现有的矛盾，因此，采取套内面积计价销售 在西安势在必行。 5 2 4 市场紧逼科学计价方式出台 从今年来自中国消费者协会、陕西省消费者协会的统计就可以说明这个问题。今 年消费者协会统计全国各地消费者协会受理的商品房的投诉1 7 万件，陕西省消费者 协会上半年受理的商品房投诉近2 0 0 件，在消费者投诉的问题中，其中一个比较集中 的方面就是商品房的面积的计量问题，主要的反映一个是缺斤短两，另外一个是缩水 现象，消费者不能做到明明白白购房。钊对这些问题，国家建设部门以及各个地方都 对这个方而的问题进行研究和探讨。重庆市在这方而迈出了坚实的一步，走在了全国 的最前列。而且重庆市人大2 0 0 2 年6 月7 日通过的条例，第一次以地方性法规的形式 对商品房的销售以套内面积计价作了规定：按照套内建筑面积计价来销售商品房。各 地执行的比较旱的还有广东、海南北京等。由此可见，关于商品房的而积的计价计量 问题，早已引起有关部门的关注。相信通过各方面的努力，会使商品房的面积计量走 向更加科学化、合理化，同时更加有利于保护广大消费者的权益。 通过调研，西安市商品房销售市场存在问题诸多，主要集中在面积纠纷上，因此， 原有的销售方式已严重阻碍了房产市场的健康发展，亟待一种新的销售方式出炉6 2 1 。 由于目前房地产界因面积问题而引发的开发商与消费者的争执、投诉比较普遍，为了 做到让消费者明白购房，同时也让开发商从这种无谓的纠纷中解脱出来，解决面积纠 纷这块“坚冰 ，西安市2 0 0 3 年曾在湖滨花园项目二期在销售方面将作重大调整，采 用按套内建筑面积售房的计价方式。但由于各种政策的滞后以及配套设施的不完善， 加之宣传力度不够，这种试点没有进行彻底。因此，到目前西安市依然采取原有的计 价方式，这也是造成时下西安市商品房销售中争分不断的根本原因。所以，西安市场 呼吁科学的计价方式。 4 1 第五章 西安市实施套内面积销售调查及方案设计 5 3 西安市实施套内面积销售的方案设计 5 3 1 立法程序 ( 1 ) 制订管理文件，指导规范操作。尽快下发关于在西安市实行按套内建筑面 积销售商品房的通知； ( 2 ) 从2 0 0 8 年1 月1 日起，凡是新批准预售和确权的商品房，均实行按套( 单元) 内建筑面积计算房价，其公用建筑面积的建设费用可计入销售单价内。每个单元应分 摊的公建面积不予计算和记载； ( 3 ) 房价按套内建筑面积计算，它包括套内使用面积、墙体面积、阳台面积之和 乘以单价。如单元配备了杂物间( 或车库) 的，则还包括杂物间( 或车库) 的使用面 积乘以单价。建筑面积按照国家标准房产测量规范进行计算； ( 4 ) 明确商品房项目的总公用建筑面积属全体业主共同所有，任何单位和个人不 得占用。并且在商品房购销合同和该项目的宗地图上记载清楚该项目的总公建面积； ( 5 ) 对于2 0 0 8 年1 月1 日前批准的销( 预) 售商品房项目，可按原计价方法继续 销( 预) 售，也可按新的计价办法销( 预) 售，同时每户应分摊的公摊面积必须清楚 记载在商品房购销合同和单元平面图内； ( 6 ) 商品房的面积数据均须以测绘办测绘审核的图件计算的面积为准，并在申报 商品房测量时向测绘办提供经规划部门批准的各层平面图； ( 7 ) 改革现行的房屋权籍管理模式，是在全市推行按套内建筑面积计价销售商品 房的前提，按套内建筑面积计价销售商品房，能否在全市范围内全面推行，要看与之 配套的基础性工作是否准备好，是否夯实。如果在现行房屋权籍管理模式不变，在相 关配套的规范性规章出台前，硬性推行按套内建筑面积销售商品房，至少会产生这样 两种后果，一是房屋权籍管理秩序混乱，由此派生的矛盾和纠纷增多；二是形式上按 套内建筑面积销售商品房，实际上仍按建筑面积计价，登记发证，与初衷相悖。按套 内建筑面积销售商品房，有可能流于形式； ( 8 ) 建立商品房预售面积预测绘管理制度，规范房产测绘行为，预售商品房销售 面积必须进行预测绘并建立预售项目楼盘座次表的管理制度，把预售商品房预测绘作 为办理商品房预售许可证的前置条件，有效地减少了面积误差的可能性，进一步完善 了现有的商品房预售许可登记审批制度； ( 9 ) 借助g i s 平台，将全市的商品房每套套内面积在测绘部门认证后备案后，在 4 2 长安大学硕士学位论文 网上进行公布，便于市民查询核实。 5 3 2 宣传策划 为了更好实施这项工作，我们应具体做两大方面宣传组织工作： ( 1 ) 召开了各房地产开发企业负责人会议，讲清按套内面积计算房价的目的意义 和具体做法，听取意见，并表示按规定要求执行。 ( 2 ) 对广大消费者作宣传。我们通过省台电台、市电视台和各大报纸、网络等大 力宣传，让广大市民知晓，特别让市民清楚知道，按套内面积计算房价，公共分摊面 积的价格计入套内单价，商品房单价相应提高，但总房价不变。消费者购买商品房时 应检查交楼的套内面积是否足够和公共配套设施是否完善。 第一、对广大消费者进行房产知识教育宣传，特别是对于套内面积应作为重点内 容，可以采取在各大社区定期举办讲座的形式进行； 第二、利用节假日在人群密集的场所进行宣传，可以采取展板，现场问答的形式 进行； 第三、在电视台黄金时间进行宣传； 第四、利用网络论坛进行宣传，同时利用g i s 平台，建立全市的房产信息库，便 于市民查询。 5 3 3 合同及文件设计 首先，计价方式与价款都改过去的按建筑面积计价为按套内建筑面积计价； 其次，面积确认及面积差异处理也相应地由过去的按建筑面积确认变为按套内建 筑面积确认； 第三、面积误差的处理也是如此套内建筑面积误差在3 以内的，开发商对买房 人多退少补；套内建筑面积误差超过3 的，买房人可以退房，或按合同约定的处理 办法处理； 第四、全市要建立统一的房地产登记册和登记信息系统，并制定房地产登记技术 规范。房地产登记册和登记信息系统建立后，各项房地产信息将更加透明公开，房地 产登记册记载的内容可以公开查阅、抄录和复制，申请登记文件可以供有关当事人查 阅、抄录和复制； 第五、以套内建筑面积发证，商品房按照套内面积销售了，房地产登记也要引入 了套内面积概念。按套内面积销售的商品房，可以用套内建筑面积进行房屋所有权登 4 3 第五章西安市实施套内面积销售调查及方案设计 记，分摊的共用建筑面积作为共有面积进行登记； 第六、按照套内建筑面积卖房的同时，西安市商品房的测绘也可以实行市场化， 开发商可以委托有资质的测绘机构测绘。买房人查询面积实测技术报告书，开发商不 能拒绝。一旦测绘数据误差较大，房屋面积与事实不符合，如果是由于测绘技术引起 的，测绘单位承担法律责任，买房人可以起诉测绘单位。 5 4 推行按套内建筑面积计价销售的相关措施 ( 1 ) 现行的商品房销售管理办法和标准售房合同也有必要作相应的修订，尤 其是关于产权登记部分和误差计算的公式的内容，否则又会产生政策配套的问题。房 产测量规范仍基本可行，但其中关于套内面积的规定，尤其是测量方式方法的规定， 可进一步深入和细化，加强其操作的技术性要求；对于共有面积及分摊的规定，可更 侧重于业主权益比例关系的测算，对于是按面积还是按价值测算权益比例 ( 2 ) 由于不计公摊面积，使商品房单价上升。原来的统计口径要相应调整，如商 品房单价、销售面积等。另外，要做好大量的宣传解释工作，使新旧两种计价售房方 式磨合期尽量缩短。 ( 3 ) 尝试在销售合同中是否可以不再填写建筑面积或共有分摊面积。如需填写面 积，一方面开发企业在面积预测方面要力求做到精确；另一方面在商品房销售办法 中应相应涉及面积差异的处理方法 ( 4 ) 为防止出现新的可能损害房地产市场健康发展的行为，在推行按套内建筑面 积计价销售商品房时，应更为严格地加强对建筑设计的管理，避免片面追求套内面积 而压缩分摊部分现象的出现，以切实保障购房者的权益。 ( 5 ) 建筑规则、设计、工程预决算、资料统计、物业管理、价格评估、税费征收 等工作采用的都是建筑面积指标，这些指标之间的协调问题，改变面积计算凡是对这 些指标可能造成影响，以及对物业管理收费标准等问题也要相应调整。 ( 6 ) 进一步明确共有部位的权利归属。虽然实行新的销售方式，共有面积不作为 计价依据，但它仍然是产权产籍管理的一项内容。因此务必要在理论体系上进一步明 确共有部位的权利归属，这涉及两方面内容。一是明确界定计入分摊面积的共有部位， 要以简单、明确的方式予以表述和操作；二是对于未计入分摊的共有部位其权利归属 应加以明确。如小区内设备用房、管理用房、医疗、文教、老人活动中心、居委会、 小区会所等各种配套设施，它们的产权主体到底是谁，如何取得以及收益如何分配等 长安大学硕上学位论文 必须出台明确规定。明确销售合同填写要求。 ( 7 ) 考虑市场的认同过程，提倡新的销售方式，允许短时期内多种销售方式并存 ( 8 ) 加强对实施套内建筑面积计价售房方式的跟踪管理，及时发现问题，解决问 题。 5 5 本章小结 本章通过对西安市房屋销售现状及存在的问题进行分析，针对西安市目前房产销 售市场普遍存在的面积纠纷问题，提出按套内建筑面积销售商品房来解决纠纷，并通 过大量调研，论证了在西安市按套内建筑面积销售商品房的可行性。同时对西安市实 行按套内面积销售房屋进行了相关规划和宣传策划，对西安市商品房销售转换一种新 方式作了一些有益的探索。 4 5 总结与展望 总结与展望 商品房面积“缩水 己成为房产纠纷中一大投诉热点，而造成这种结果的两大重 要因素则是商品房面积测量和面积销售计价方式。那么，面对房屋面积，谁能给购房 者一个公正的测量数据呢? 随着房产测绘市场化的发展，由于体制的不完善、备案制 度的欠缺以及监管机构尚未健全，使房产测绘市场出现了混乱和无序的状况，很难规 范测绘成果，让人们陷入了两难境地。同时，面积纷争得另一方面体现在公摊。目前， 全国各地由于公摊引发的纠纷投诉与日俱增，原有的按建筑面积销售计价已经阻碍了 房产销售市场的发展。 本文基于商品房销售中产生面积纠纷的两大因素：房产面积测量和面积计价方式 进行分析探讨，提出按套内面积计价解决方案。并就西安市实行套内面销售的可行性 进行了深入探讨。现把本文所做的主要工作及有关结论总结如下： ( 1 ) 就目前普遍存在的房屋面积量算纠纷问题，本文在总结房屋面积量算纠纷产 生原因的基础上，分析讨论了房产测量规范中未作具体规定并经常产生纠纷的具 体问题，并提出了解决商品房面积测量问题的办法； ( 2 ) 分析了三种商品房面积销售计价方式的利弊，提出了套内面积计价解决面积 纠纷的思路，并分析了按套内面积计价的可行性； ( 3 ) 重点介绍了西安市商品房销售市场存在的问题，提出了西安市实行按套内面 积销售的方案，并通过调研分析其可行性，同时进行方案设计和宣传策划。 本文在上述几个方面仅作了一些初步性的研究工作。由于种种原因，关于房屋面 积量算问题和套内面积计价问题以及西安市房产销售中的相关问题还有许多地方有待 进一步研究，是今后自己进一步研究的方向，现简述如下： ( 1 ) 房屋面积量算中的纠纷问题，反映出我国的房地产测量市场还不健全，如何 规范房地产测量市场，保证测绘成果的公正性，是一个值得研究的问题； ( 2 ) 房屋面积量算中的纠纷问题，从很多方面反映出房产测绘市场测管不分的问 题，如何能真正落实这一问题值得深究； ( 3 ) 实行按套内面积计价，但价高于以往的按建筑面积计价销售，如何进行合理 的成本预算也有待研究； ( 4 ) 在西安市实行按套内面积销售的相关法律程序、配套制度等的进一步细化和 完善； 长安大学硕士学位论文 ( 5 ) 实行按套内面积销售后的物业管理怎样合理配套仍需研究。 4 7 参考文献 参考文献 1 g b t 1 7 9 8 6 1 - 2 0 0 0 ，房产测量规范 s 北京：中国物价出版社，2 0 0 0 2 2 g b 5 0 0 9 6 1 9 9 9 ，住宅设计规范 s 北京：建设部，1 9 9 9 1 3 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 s 建设部 1 9 9 5 5 1 7 4 城市房屋权属登记管理办法 s 国务院1 9 9 7 5 商品房销售管理办法 s 北京，建设部2 0 0 1 - 3 - 1 4 6 中华人民共和国测绘法 s 北京2 0 0 2 - 8 - 2 9 7 房产测绘管理办法 s 北京建设部2 0 0 0 - 1 0 2 6 8 关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知 s 北京：建设部， 2 0 0 2 - 3 - 1 9 9 中华人民共和国测绘成果管理条例 s 北京2 0 0 6 - 5 - 1 7 1 0 刘佳胜，李加林深圳市房地产纠纷案例汇编 m 北京：中国大地出版社，1 9 9 8 1 1 黎司明，义先群商品房销售面积计量纠纷及案例 m 北京：中国计量出版社， 1 9 9 8 1 2 联邦德国测量师联合会不动产地籍 m 1 9 9 8 年出版，下萨克森州州测量联合 会改编，1 9 8 8 1 3 吕水江房产测量规范与房地产测绘技术 m 北京：中国标准出版社，2 0 0 1 1 4 李和气，房地产测绘 m 北京：中国物价出版社，2 0 0 0 ：2 0 2 5 1 5 李海英房地产测量技术问题的研究 d 西安：长安大学2 0 0 5 1 6 郭贵海房产测量及房产信息系统的实现 d 武汉：武汉大学，2 0 0 4 1 7 谢红房屋套内面积测量仪的设计 d 武汉：武汉理工大学，2 0 0 4 ，3 1 8 朱志勇关于房产测量规范商品房共有建筑面积分摊方法的探讨 j 内蒙古科 技与经济，2 0 0 1 ，5 1 9 石小民房屋面积测量及其共有建筑面积分摊计算的研究 j 焦作大学学报， 2 0 0 3 ，4 2 0 金田山多功能房屋共有建筑面积分摊计算分析 j 煤炭技术，2 0 0 4 v2 3 ( 2 ) ： 2 5 - - 2 6 2 1 刁培娴关于房产面积计算有关问题的探讨 j 甘肃科技，2 0 0 4 ，v 2 0 ( 5 ) ：1 1 6 2 2 张鑫，李若林，张宏，蒋文明房产共有建筑面积分摊计算模型 j 南京师范大 长安大学硕士学位论文 学学报( 工程技术版) ，2 0 0 4 v 0 1 4 ， n o 2 3 陈伟清新老房产测量规范的比较分析 j 地矿测绘，2 0 0 1 v 1 7 ( 4 ) ：3 0 2 4 张杰谈商品房屋销售面积的计算 j 企业标准化， 2 0 0 0 ，3 ：2 9 2 5 熊清源，苟永学，赵雪灵建筑面积计算的新规范与旧规则的比较 j 山西建筑， 2 0 0 6 ，v 3 2 ( 1 ) 2 6 苏昱商品房按套内面积销售的必要性 j 开放潮，2 0 0 6 ，3 2 7 高丽卿，部永军浅议商品房计价方式 j 内蒙古煤炭经济，2 0 0 4 4 ：1 5 一1 6 2 8 郭书杰对房产测绘市场化的几点思考 j 房地产行政管理，2 0 0 4 1 l ：2 2 2 3 2 9 何琼，黄自富对如何解决房产测绘纠纷的探讨 j 浙江测绘， 2 0 0 5 ，3 3 0 廖娟房产测绘的科学性思考 j 决策管理2 0 0 5 n o 1 3 ：4 0 4 1 3 1 刘玉录以“套”出售住宅研究理由、障碍及对策 j 中国房地产，2 0 0 2 ， 8 ：7 0 - 7 1 3 2 杨清万，张永元，杨国良深圳市城市化进程中的房产测绘技术问题探讨 j 河 南测绘，2 0 0 4 ，2 ， 3 3 庄耘关于行业垄断造成房产测绘质量低下问题的思考 j 河南测绘2 0 0 6 ，2 3 4 伍世代，翁清光浅议商品房按套内面积销售的必要性 j ，经济与社会发展， 2 0 0 6 6 ：3 0 - - 3 1 3 5 彭声扬浅议房地产市场的政府干预 j 理论与现代化，1 9 9 8 7 ：2 0 2 1 差 3 6 宫景华，李景春对当前商品房建筑面积测算中几个问题的思考 j 大庆社会科 学，2 0 0 0 ，5 3 7 关公宁按套内面积售房能给购房者带来什么住宅论坛 j 2 0 0 5 7 ：6 1 3 8 王德华，马南关于商品房销售面积计算中几个问题的探讨 j 华北科技学院学 报2 0 0 2 ，v 4 ( 3 ) ：3 3 3 4 3 9 亦文解读套内面计算的学问 j 大众理财2 0 0 4 ，8 ：3 4 3 5 4 0 冯庭武，何元初论“按套内面积售房的可行性 j 甘肃科技，2 0 0 2 8 ：5 4 4 1 如何解决商品房面积“短斤缺两”的问题 j 湖南房地产， 2 0 0 3 2 4 2 李鑫，张廷国商品房销售中面积测量与计算应注意的几个问题 j 计量技术 4 3 赖绍维商品房销售面积计算中存在的问题与解决之道 j 中国房地信息， 2 0 0 1 3 4 4 梁书文商品房销售面积误差纠纷的处理 j 法律适用，月刊2 0 0 6 ，卜2 4 9 参考文献 4 5 侯绪成房产面积测绘方法及精度分析 j 东北测绘，季刊，2 0 0 2 ，v 2 5 ( 3 ) 4 6 郭贵海房产面积测量方法 j 地矿测绘，2 0 0 6 ，2 2 ( 3 ) ：1 6 1 7 4 7 杨平，裴亚波，伦小伟基于g i s 技术的房产测绘系统设计与实现 j 测绘通 报，2 0 0 5 ，5 4 8 陈伟清建立房地产测绘信息管理系统的探讨 j 湖南城建高等专科学校学 报，1 9 9 9 ，v 8 ( 3 ) 4 9 朱彦荣套内计价带来啥 n 人民日报2 0 0 3 - 1 0 - 1 3 5 0 陈华三按套内建筑面积售房不影响公用面积 n 北京娱乐信报2 0 0 2 - 8 - 1 5 5 1 余美英按套内面积售房写进合同 n 北京青年报， 2 0 0 4 1 1 9 5 2 孙浩南京有望按套内面积卖方 n 中国产经新闻报，2 0 0 6 - 2 - 1 3 ( a 1 4 ) 5 3 刘扬房产证将按套内面积发 n 北京日报，2 0 0 4 5 - 1 1 5 4 许智博西部房地产的“危与“机” n 西部时报，2 0 0 5 6 2 4 ( 6 ) 5 5 p o r t e rp m e c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e m f r e ep r e s s ，n e wy o r k ，1 9 9 5 5 6 l a r r yp e n g l i s h ，i m p r o v i n gd a t aw a r e h o u s ea n db u s i n e s si n f o r m a t i o n q u a li t y ，j o h nw i l e ya n ds o n si n c ，1 9 9 8 5 7 b o m