综合物业管理方案.doc

综合物业管理方案 鉴于综合体物业类型管理要求高物业设施含量高日常运营管理要求高因此我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系 一、城市综合体物业管理特点 1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓 综合体物业包含大量智能化设备例如楼宇自动化系统智能化中央空调系统技术含量高需要较高的专业水平维护由于城市综合体通常是收益性物业因此城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算 根据物业管理规定需要考虑根据物业不同性质收费不同其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些 2.商业综合体物业基本的管理职能为： 办公室（含前台、财务、采购、仓库） 客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）； 工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）； 公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）； 环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳） 基本机构配置为办公室、物业部、管理部可以根据具体情况进行调整 3.物业管理收费特点 由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 城市综合体物业管理收费标准 二、城市综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 城市综合体物业管理组织架构 工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等） 由于综合体物业设施多物业管理人员素质要求高需要注重知识共享和培训 三、综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入开盘区的物业管理服务物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等根据项目开发各阶段的工作重点的不同物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作充分发挥开发商自有物业的资源优势确保产品更具人性化优势与恒久的品质项目规划设计阶段 参与人员 前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理主要工作内容 1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议如在综合体项目中前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议 综合体前期物业管理服务介入方案：参与项目的规划如在本项目中前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议 成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口 3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作通过上述工作管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护 4.参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议 5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求 6.参与写字楼和公寓户型讨论会前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商以便开发商选择最优化的户型设计方案 7.参与综合体建筑外立面的讨论从管理维护和安全管理的角度提出有关建议 8.物业管理市场调查及目标客户群分析物业管理作为房地产开发的后续服务必须切实掌握目标客户群的需求制定出有针对性的管理服务措施 施工图设计阶段的物业服务介入 .参与人员 前期介入小组以管理公司总经理、管理处经理为主 二.在管理的角度主要关注以下内容根据实际情况提出合理化建议 1.土建 1）对屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等