（土地资源管理专业论文）基于VB的城镇土地估价信息系统的研制与开发.pdf

摘要 随着土地有偿使用制度的深入，土地资源管理向土地资产管理方式的转变，使 得地产评估成为了土地管理中必不可少的工作。在信息化建设的大潮中，实现土地 管理信息化，土地估价信息化成为了必然趋势。目前还有许多中小城镇估价机构仍 然采用传统的手工处理方式，成为了信息化建设的一个障碍，本次研究旨在建立一 个适合大多数城镇的估价信息系统，来解决城镇估价工作中的技术落后问题。 系统的开发遵循了软件开发理论，采用综合分析、系统分析和实证分析方法。 本文结果： 采用了v b 6 0 、a c c e s s 2 0 0 0 、和m a p o b j e c t s 三者集成开发模式，建立了一个简 单的、低成本的、互通性强的，使用方便的适用于大多数中小城镇土地估价工作的 f 古价信息系统。 系统实现了6 种基本宗地估价方法的自动测算。每种方法根据实际的情况都有 自己的几种变形公式，系统根据实际估价工作中收集资料的种类，计算公式的利用 率对计算公式进行了选择，满足了估价的基本要求。 根据估价方法与该方法在地价测算中所需资料的对应关系，兼顾关系数据库设 计规范化原则，设计了系统的属性数据库，该属性数据库是由一系列表组成的，如 项目基本情况表、成本法评估案例表等。 构建了通用性强的数据库。地价影响因素项和程度的差异是影响系统通用性的 主要原因，系统在这两个方面予以解决。一是基准地价系数修正法中，提供了影响 因素修正系数表的查询，使估价人员可以根据待估宗地的实际情况进行数据录入； 二是市场比较法中，可比案例与待估宗地进行区域因素和个别因素修正中，修正因 素项不是很多，但每个待估宗地中修正的因素项不同，所以系统中提供了一个计算 界面，估价人员可以根据实际填入这些数据，在估价人员按下“计算”按扭后，系 统进行计算并把结果返填到计算主界面相应的输入框中。 系统采用了m a p o b j e c t s 控件进行图形数据的管理，控件可以接受不同数据源 的图层，避免了图形因数据格式和坐标的转换带来的图形变形，失真，暂时缓解一 下g i s 之间的系统互通性问题。 关键词：城镇土地；估价；信息系统 a b s t r a c t s t u d ya n de s t a b l i s h m e n to f l a n d - - v a l u a t i o ni n f o r m a t i o ns y s t e m d u a ny u n f e n g ( l a n dr e s o u r c r e m a n a g e m e n o d i r e c t e db ya s s o c i a t e d p r o f x i aj i a n g u o w i t l lt h ed e v e l o p m e n to ft h es y s t e mu s i n gl a n dw i t hp a i d t h et r a n s i t i o nt h a tm a n a g i n gl a n da s a s s e t sm s l e a do fr e s o u r c e t h el a n da p p r a i s a lh a sb e c o m ea l le s s e n t i a lp a r to fl a n dm a n a g e m e n t i n i l l f o r m a t i n nc o n s t r u c t i o n i ti st h et e n d e n c yt 0b ei n f o r m a t i o n a lo f l a n dm a n a g e m e n ta n da p p r a i s a l a t p r e s e n t , m a n ya p p r a i s a lo r g a n i z a t i o n si nt o w ns t i l la d o p tt h et r a d i t i o n a lc 瑚血t r e a t m e n tw a yi nt h e i r w o r k , w h i c hh a v i n gb e c o m ea l lo b s t a c l eo ni n f o r m a t i o nc o n s t r u c t i o n t i l i sa r t i c l ea i m st os e tu pa a p p r a i s a li n f o r m a t i o ns y s t e mw h i c hs u i t a b l ef o rm o s tt o w n s , i no r d e rt os o l v et h eb a c k w a r dp r o b l e m i n t e c h n i q u e b e c a u s e o f l a c k i n g f u n d s f o l l o w i n gt h es o f t w a r ed e v e l o p m e n tt h e o r y , a n a l y s i z e dc o m p r e h e n s i v e l y , s y s t e m a t i c a l l ya n d w i t hr e a le x a m p l e ，t h ea r t i c l ed e v e l o pt h es y s t e ma n dd r a wt h ec o n c l u s i o n sa sf o l l o w s a d o p tt h r e ei n t e g r a t e dd e v e l o p m e n tm o d ea sv b 6 0 ，a c c e s s ，a n dm a p o b j e c t s ，s e tu pa l o w - c o s t ，b e t t e rg e n e r a lc h a r a c t e ra p p r a i s a li n f o r m a t i o ns y s t e ms u i t a b l ef o rt h el a n da p p r a i s i n gw o r k i nt o v e i l n es y s t e mc o u l dc a l c u l a t ea u t o m a t i c a l l yw i t hs i xb a s i cm e t h o d si n8 nl a n d b e c a u s ee a c h m e t h o dh a so n e so w ns e v e r a lk i n d so ff o r m u l a eo u to fs h a p ea c c o r d i n gt 0t h er e a ls i t u a t i o n i tc o u l d s a t i s f yt h eb a s i cd e m a n di no u rw o r k w i t ht h em a t e r i a l sc o l l e c t e di na p p r a i s ew o r k ，t h es y s t e m c h o o s et h ef o r m u l ab yc a l c u l a t i n gu t i l i z a t i o nr o t eo f t h ef o r m u i m a c c o r d i n gt ot h ec o r r e s p o n d i n gr e l a t i o no fa p p r a i s i n gm e t h o da n dn e c e s s a r ym a t e r i a l si nt h e c a l c u l a t i o n , c o n s i d e r a t i n g t ot h es t a n d a r d i z e dp r i n c i p l eo f d e s i g no f c o n c e r n e d 如饥t h ea u t h o rh a s d e s i g n e dt h es y s t e m a t i cd a t a b a s e ，w h i c hw a sm a d eu po fm a n yt a b l e s s u c ha sp r o j e c tb a s i c i n f o r m a t i o nt a b l e ，c o s tf o r mt a b l e ，r e s e tp r i c et a b l e ，e t c b u i l d i n gad a t a b a s eh a ss t r o n ge o m m o na b i l i 坝mi n f l u e n c ef a c t o ro f l a n dp r i e ea n dd i f f e r e n c e o f d e g r e ei st h em a i nr e a s o nt oi n f l u e n c es y s t e m a t i cc o m m o na b i l i t y , w h i c hw a ss o l v e di nt h es y s t e m f i r s t l y , t h em e t h o do fb a s i cp r i c eo fl a n dc o e f f i c i e n tr e v i s eo f f e r e di n q u i r y , p r o v i d i n gt h ew o r k e r st o r e c o r dd a t ai nr e a ls i t u a t i o n s e c o n d , i nt h em o t h e do fc o r p o r a t i o ni nm a r k e t , r e v i s i n go fr e g i o n a l f a c t o ra n ds p e c i f i cf a c t o rb e h 啪ne s t i m a t i n gc a s ea n dc o n s t a n tt 曲l s e r e v i s i n gf a c t o r sa r ef e w , a n d e a c hf a c t o rt ob er e v i s e dw h i l ee s t i m a t i n gac a s eo f g r o u n do f e a c ho n ei sd i f f e r e n t , t h es y s t e mo f f e r o n ec a l c u l a t ei n t e r f a c e 。a p p r a i s e rm a yi n s e r td a t aa c t u a l l y , p u s h ”c a l c u l a t e ”b u t t o n , s y s t e mw i l l t a l c u i a t ea n df i l lr e s u l tt ot h em a i ni n t e r f a c eo f i n p u tf y a n l e t h es y s t e mh a sa d o p t e dm ot oc a r r yo u tt h em a n a g e m e n to ff i g u r ed a t a t h ec o n t r o l l i n gp a r t c a l le c c e p t ep i c t u r el a y e rf r o md i f f e r e n td a t a , a v o i d i n gt h ec h a n g eo fs h a p e ，d i s t o r t e dc a u s e db y d i f f e r e n tp i c t u r ef i g u r ec o n v e r s i o n a l l e v i a t ep r o b l e m sa b o u ts y s t e me x c h a n g e so fg 1 sd u et ot h e d i f f e f e n c eo f d a t a f o r m k e yw o r d s ：u r b a nl a n da p p r a i s a l i n f o r m a t i o ns y s t e m i i 论文独创性声明 弋7 8 3 8 0 8 本人郑重声明：所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行研究工作所取得 的成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，学位论文中不包含其 他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得四川农业大学或其它 教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：靼云扩髯 关于论文使用授权的声明 w 西年g 月巧日 本人完全了解i 四) l l 农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅， 可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同意四川农业大学可 以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 研究生签名 导师签名 弘刍峰 夏堂阁 砌玎年6 月玎日 如d 年只嗒b l 绪论 1 1 研究背景 我国传统的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用，禁 止土地使用者转让土地的制度，但随着旧土地使用制度弊端的不断暴露，8 0 年末， 土地使用制度进行了“无偿”到“有偿”使用制度的改革，开征了城镇土地使用税， 并出台了土地使用权有偿出让、转让，可以设定抵押等相关的法规，随着我国土地 使用制度改革的深化，人们对土地的价值有了新的认识，认为土地价值可以分为土 地物质价值和土地资本价值，前者是一种潜在的资源价值，后者是有人类劳动投入 形成的土地资产价值，即真实价值。国家不仅要查清土地资源的数量，而且要查清 土地资产的数量一地产价值量，从而使地产评估工作成为我国土地使用制度深化改 革的客观要求n ，。 最初的土地估价主要以课税为目的，以防止土她税收的流失。经过十几年的发 展，土地估价的目的范围不断扩大，有土地的出让、转让、租赁、抵押、典当、土 地的分割、合并、纠纷、涉案、企业改制、上市、破产清算等经济活动中涉及到的 土地估价。 在土地的估价中大多依靠手工处理，而估价的方法多，数据量大，变化快，人 工计算工作量大m ，即使在工作中应用了o f f i c e 办公软件中的w o r d 、e x c e l 的帮助， 仍然存在估价周期长，效率低，结果不够精确等问题。随着土地使用制度的深化、 地产市场的发展完善，土地交易实例越来越多，工作量也越来越大。 自从1 9 6 7 年，日本首次提出“信息化”一词，信息化就以其独特的魅力风靡全 球，世界各国学者都开始对其内涵、体系进行研究，虽然研究的结论有着仁者见仁， 智者见智的意味，但基本的内涵主要包括两个方面：信息技术的开发应用和信息产 业的发展m 。与国外许多发达国家相比，我国的信息化建设较晚，但信息化的思想 已渗透到了各部门、各行业，如国土资源信息化、地质调查信息化、档案信息化、 企业信息化、教育信息化、金融信息化、税收信息化、医疗信息化等。在信息化建 设中，作为其标志的信息系统工程的建立也覆盖了社会的各个领域。它不仅被看作 是一种工具，更被看作是一种基础设施；它不仅是简单的实现业务流程的信息化、 现代化、自动化，而且也会带来一定的效益，这也是各投资者愿意投资的原因所在。 可见，建立信息系统是2 l 世纪信息时代的要求，也是各部门、各行业实现信息化、 现代化的必然要求。 城镇土地估价信息系统的建立是信息时代的要求，是转变传统工作方式的要 求。城镇土地估价信息系统是信息系统工程在土地估价行业中的具体表现形式。系 统的应用并不是整个业务流程的再造而是利用计算机技术和信息技术，实现估价工 作整个业务流程的自动化，用以改变传统的手工处理方式，缩短估价周期，提高工 作效率，提高估价精度等。社会经济的发展，土地交易案例的不断增多，估价机构 的独立都对系统的建立提出了要求，并且把是否拥有估价信息系统看作是评价估价 机构实力的指标之一。人们对估价信息系统由一种工具向基础设篪认识思想的转 变，促使了估价信息系统软件的大量开发，所以城镇土地估价信息系统软件产品的 开发研制既符合信息化的大环境背景，又符合市场的需求，不论给估价机构还是软 件开发者都会带来一定的经济收益。 1 _ 2 文献综述 1 2 1 国外估价信息系统的相关状况 新加坡存在的市场价格、协商价格和征地补偿价格三种价格中，后两者均要以 市场价格为参考1 4 ，。日本、韩国都实行了地价公示制度，每年公示的标准宗地地价 都是该宗地在当年1 月1 号的市场价格，其他宗地的地价均以标准地价为依据，对 标准地价进行各种修正后得出w ；由于国外土地市场比较完善，交易案例多，容易 收集，所以市场比较法成为了土地估价的主要方法* ，。 从以上的分析我们可以了解，国外的估价信息系统的建立主要侧重于市场地价 信息的收集，并对所收集的地价信息进行统计分析，为其它地块的估价提供基准地 价。如在德国被称为“自动化交易案例收集系统”其实就是一个土地估价信息系统。 该系统的数据来源主要是经公证的房地产买卖交易案例，系统的核心是对不动产交 易案例的管理和分析，具有强大的数理统计功能，系统的主要产品是基准地价，土 地市场报告以及推导出的不动产还原利率、房地产价格指数等。随着g i s 和网络技 术的发展，系统也增加了数字基准地价图和网络基准地价有偿查询等功能n ，。在英 国，由地产估价局建立的房地产估价系统的数据也是来源于地产估价局每年汇总的 2 0 0 多万起地产交易信息“，。 空间信息技术g i s 、g p s 出现和发展提供了新的收集、组织管理、分析、传输 土地信息的技术m w ，在发达国家，由于土地估价系统对g i s 和g p s 等信息技术， 2 人工智能化计算机技术的应用程度高，致使估价周期变短，估价效率提高，从而也 导致了估价人员的失业问题，据纽约时报报道，不动产评估行业已开始进入低线一”。 1 2 2 国内估价信息系统的相关研究 1 2 2 1 系统软件的选择 早期的定级估价信息系统是在d o s 操作系统下建立的，大都采用f o x b a s e 、 f o r t r a n 或c 语言进行开发，结合a u t o c a d 图形辅助设计工具建立；这种模式 的代表有何建农等1 9 9 7 年设计的应用于福州市和长乐市十多个城镇的土地定级估 价工作中的城镇土地定级计算机辅助系统，该系统是结合a u t o c a d 的图形功能、 d b m s 的数据管理功能，以及c 语言的编程能力从底层来开发系统软件的，系统同 时具有图形和属性数据管理功能一1 3 。还有用于湖南省益阳市样点地价测算中的由 f o x b a s e 与f o r t r a n 混合编程的地价测算软件，该软件只具有属性数据的计算、 管理功能一1 4 。在d o s 操作系统下建立的信息系统，不管有没有图形数据管理功能， 其共同的缺点就是界面都不够友好，操作较为复杂。 到了w i n d o v r 8 操作系统特别是w i n d o w s 高版本的操作系统下，随着可视化面 向对象编程语言的发展，加之地理信息技术的引进，系统的开发主要采用专门的数 据库管理软件、g i s 图形处理、管理软件和高级编程语言三者集合的开发形式。而 且v b 、v f 、和v c + + 等高级编程语言是信息系统开发的常用语言，实际开发中v b 因其简单易用而被经常采用t 1 51 7 1 ，g i s 软件中组件式g i s 的应用已成为了发展潮流 “”。另外，专家系统，神经网络技术也应用到了信息系统的建立一1 9m ，。 1 2 2 2 系统功能设计 城镇土地估价信息系统从功能的角度可分为土地基准地价评估系统，基准地价 评估和宗地地价评估的估价系统，还有单独的宗地地价评估系统，而把定级、基准 地价评估和宗地地价评估三者功能集一体的系统处于实际应用中的少，设计阶段的 多。从服务的对象来看，系统又可分为管理部门的估价系统和专门估价机构的估价 系统。但不管怎么划分，任一个城镇土地估价信息系统的总体功能可以简单归结为 输入、计算和输出三部分，但由于估价工作要求的多样化，所以三个总体功能必须 细化为几个功能模块来共同实现，系统中各模块之间是相互独立的，均可独立完成 各自的功能，但它们之间也可以通过菜单的跳转在对数据库和方法库的操作中实现 关联。综合已开发系统模块设计来讲，系统一般都包含以下几个基本模块：数据管 理模块、估价模块、结果输出模块和系统维护模块。数据管理模块主要完成数据的 存储、编辑、查询统计等操作；定级估价模块则可以选择不同的定级、估价方法， 完成土地定级估价工作的整个流程还可以改变参数进行重新定级估价；结果输出模 块包括原始数据或查询统计数据的输出，土地估价报告、估价技术报告的自动输出 还有图形结果的输出；系统维护模块的功能主要是完成对不同使用者的使用权限的 限制，系统功能的恢复等操作。不过由于系统服务对象的不同，在具有相同系统功 能的模块设计中也会存在细微的差别。如在基准地价评估中，为管理部门设计的基 准地价评估系统模块，一定要有一个基准地价更新模块，以便基准地价的及时更新， 但对于专门中介服务估价机构设计的系统来说，则是不必要的。 1 2 3 数据库的设计 1 2 3 1 基础数据库构成 数据库的设计是城镇土地估价系统建立中的一个重要组成部分，由于不同设计 者对数据资料的划分标准不同，致使系统中基础数据库的构成存在着多种多样的形 式。综合起来大致可以分为两类：一类是按数据的性质分类，把数据分为空间数据 和属性数据，或延伸为空间数据，空间属性数据和非空间属性数据三类，基础数据 库也由相应的数据库构成。董廷旭n ”在绵阳市城市规划区土地定级估价工作中，设 计的基准地价评估信息系统中的数据库就分为了空间数据库和属性数据库两类。刘 长岐“”基于m a p e n g i n e 的城镇地价评估信息系统数据库中，空间数据和空间属性数 据在m a p e n g i n e 中分别以x d b 和 m d b 文件混合存储，对于非空间属性数据系统 以关系数据库的形式分类存放；董廷旭m 1 、王同合“设计的城镇地价评估信息系统 中的基础数据库也是由这三种数据库组成。另一类则主要按数据的内容和用途进行 划分，因此基础数据库的构成很繁杂。仅以宗地地价评估信息系统基础数据库为例， 有的分为基准地价数据库、修正体系数据库和参数数据库f 2 3 ，；有的分为估价模板数 据库、估价参数数据库、估价项目特征数据库、地定级结果数据库、房地产交易 案例数据库、估价知识数据库u m ；也有的分为了基本数据库、案例库和文档库l 2 4 1 ； 还有的分为了宗地信息数据库、宗地修正系数数据库和宗地地价数据库，这个系统 的主要功能是基准地价系数法的实现一2 5 。系统功能的差异，数据管理方式的不同， 导致了系统数据库的构成存在多种多样的形式。而图形数据的多种存储格式则是多 源数据的主要来源，也是造成系统之间互通性差的主要根源。 4 1 2 3 2 数据库访问 早期开发的城镇土地估价信息系统侧重于属性数据的计算，所以开发的系统一 般由两部分组成，一部分是具有属性数据管理、属性数据计算和计算结果输出功能 的普通系统，另一部分是图形设计软件系统主要是a u t o c a d 软件( 系统中可以没 有这个部分) ，两者之间可以通过接口程序实现图形信息的交换，在a u t o c a d 中提 供了基于d x f 、d x b 、l s p m2 9 1 的图形信息交换格式。这种模式下，属性数据和图 形数据分别由数据库管理软件和a u t o c a d 两个软件管理，图形数据以文件的形式 存储，属性数据则存储在数据库中。在需对两种数据进行处理或参照时，最简单的 方法就是在操作系统中运行两类不同软件，通过对任务的切换获取两类界面，进而 完成所需的工作一3 0 。 随着g i s 的广泛应用，有少数定级估价信息系统的建设只单独的利用了g i s 软件进行开发，利用g i s 开发面向图形的用户界面，并将其作为空间数据和属性数 据的管理软件，在对数据库进行的查询、编辑等操作时，只需用系统提供的工具完 成，不存在与其它软件接口的问题。但多数系统是采用编程语言、图形管理软件 g i s 和数据库管理软件集合开发的，系统中图形、属性数据还是分开管理的但高级 编程语言的使用解决了数据访问难的问题。目前常采用的几种高级编程语言都提供 了与各种数据库之间的接口程序，用户在不了解各数据库内部结构的情况下，只需 通过编写通用接口程序便可轻松的实现对各种数据库的访问。对数据库的访问主要 存在两种方式，一是开放数据互联，这是因为大多高级编程语言都支持o d b c 方式 来存取数据，另一种方式是数据访问对象，即利用d a o 或a d o 数据引擎技术访问 1 3 1 一3 2 ，各种方式各自的特点和限制( 见表1 ) 。“。 表1 数据库主要访问方式的比较 访问方式 特点及限制 o d b c ( o p e n d a t a b a s ec o n n e c t i v i t y ) d a o ( d a t aa c c e s so b j e c t ) a d o ( a c t i v e xd a t a o b j e c t ) 属于底层接口、编程复杂、可用于所有关系数据库、访问 速度慢 只对* m d b 文件格式数据库有优势 可访问各种数据库，是数据库访问技术的主流 1 2 3 3 图属互查 建立的信息系统中除了具有对数据库的访问功能外还要具有数据库内部的属性 数据库和空间数据库之间的互查功能即选择图形，查询对应属性数据，给定某一属 性，可以查询对应的空间图形。g i s 软件的出现实现了这种功能。根据不同的软件 互查方式不同，如在组件式软件m a p x 中是通过数据的绑定实现的；在国产的m a p e n g i n eg i s 软件中，图形数据和属性数据之间是种混合式的存储方式，两者之间 通过o i d 唯一码建立关联。而且在属性数据库和图形数据库之间通过建立关联字段 实现图属互查也是最常用的一种方式。 而在a u t o c a d 中提供的访问x b a s e 系列数据库的l i s p b a s e 接口和访问多种 数据库的l i s p o d b c 接1 ：3 ，通过对数据库的访问，可以将绘制图形的属性数据自动 填入图形中1 。早期的开发语言( 主要是f o x b a s e 语言) 对图形的显示功能很弱， 并不能对图形进行一定移动、放大、缩小等操作，不具有真实意义上的图属互查功 能。 1 2 4 模型库的建立 模型库的设计是城镇土地估价系统的另一个重要组成部分，它提供了各种估价 方法，用以满足不同估价所需的不同方法以及同估价采取不同估价方法实现的需 要。目前的估价信息系统基本上是根据估价人员的业务要求进行设计开发的，系统 开发中采用的方法多是以城镇土地估价规程，为基础，结合系统的功能确定的。 在宗地估价系统中，一般都包含有市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法和基 准地价修正法五种；如果系统有城镇土地定级和基准地价评估两个功能，则方法库 中就包括了定级和基准地价评估过程中所需的各种方法。不过也有少数、新的定级 或估价方法包含在方法库中，但这种系统多数是以某一种新方法的实现作为其功能 的。如刘传平、吴信才”运用m a p g i s 二次开发平台，介绍了宗地地价评估的一种 方法系数修正法的实现。系数修正法充分考虑了评估区域周边环境对其的影响， 而对市场交易资料并没有什么要求。而且在算法中充分考虑了同一点对土地的不同 地方会有不同的影响，在计算上相对来说比较复杂，而且需要一些周边环境对评估 区域的影响度、状况等方面的资料，但评估出的宗地地价比较准确。毛政元m ，提出 了一种用于城市基准地价测算的修正路线价法并介绍了在地理信息系统支持下以 模型化的手段实现这一方法的过程。 1 2 5 界面的设计 系统用户界面设计的指导思想是以用户为中心，让用户直接通过用户界面操作数 6 据层，而相应的数据类型操作则在界面的背后进行，使用户能够使用点菜单的方式逐 个选择运行系统所提供的功能，并在不了解系统结构的情况下也能运用自如。到目前 为止，在各种用户界面中，菜单形式是最容易操作的，特别是w m d o w s 设计风格已成 为了发展的主流m ，。下拉式和表格式菜单是采用的主要形式，向导式或点菜单式的菜 单结构成为了首选。现今由于多媒体技术迅速崛起与高速发展，越来越多的应用软件 都大量使用了多媒体技术，计算机多媒体技术能够图、文、声并茂，生动形象地表达 信息，使一些原本用数字或文字表示的信息能用可视化、数字化的形式来表达，所以 在系统界面的设计中有的也利用了多媒体技术，使得界面中每一屏的信息显示时可以 把相关数字、图形、图像同屏显示，多方位生动自然的展示信息，必要时还配上解说 和音乐w 。 1 2 6 目前国内系统开发建设中存在的问题 城镇土地估价信息系统是在信息化建设的大趋势下，伴随着全国范围内基准 地价评估工作的开展而建立起来的，在我国由于估价工作开展的比较晚，所以信息 系统建设中采用的计算机技术、信息技术是与国际先进技术同步的。信息系统的建 立并不是整个估价工作业务流程的再造，而只是工作思想和工作方式的转变，是整 个业务流程的自动化、数字化的实现。随着定级估价工作在全国范围内展开，各地 都纷纷建立了自己的系统，出现了不少项目软件，而且，社会经济的发展，土地交 易案例的不断增多，估价机构的独立都对系统的建立提出了要求，并且把是否拥有 估价信息系统看作是评价估价机构实力的指标之一。人们对估价信息系统由一种工 具向基础设施认识思想的转变，促使了估价信息系统商业软件的开发，但无论是项 目软件还是产品软件都存在以下的问题： ( 1 ) 互通性差 多源数据的存在是系统互通性差的主要原因，而不同种类软件的使用则是造成 多源数据的重要原因之一。在现在广泛应用于信息系统建设的g i s 软件中，虽然已 提供了多源数据集成功能，已形成了数据格式转换模式、数据互操作模式和直接数 据访问模式，但几种模式各具特色，各有不足，在数据转换过程中均存在着不同程 度的、不可避免的误差，对此许多专家学者已开始投入研究但要达到软件之间的完 全互通还需一段时间和进一步的努力w 。 ( 2 ) 功能专一 7 估价信息系统大多都是伴随着具体的估价工作研制开发的，即项目软件为主要 的存在形式，其本身具有量身定制的特点，适用的范围较小，不能被广泛的使用， 不能达到资源共享的目的，同时也不能够满足估价项目多源性特征的需求。而产品 软件也存在类似的特点，究其原因主要在于开发商利益的驱使和市场竞争的不完 全。 ( 3 ) 各系统之间只存在形式上的差异 从文献资料对己开发系统的报告中可以发现大多开发的系统具有功能平行的特 点，系统的差异主要体现在不同软件的使用上，不同估价影响因素的考虑上，没有 体现出系统功能的实质上的区别。就商业软件来讲，他应该和其他的商品一样要根 据满足对象的不同要求来设计。系统可根据城市不同的等级以及同级城市中突出的 不同产业进行产品设计，如大城市中土地用途主要是商业、住宅、商务办公而且市 场交易案例多所以估价中主要采用市场比较法，系统的功能也应该和国外的一样， 集中于案例的收集，各种修正参数、因素的推导确定；而对于中小城市来说，则还 主要是各种估价方法的自动实现。 ( 4 ) 开发人员对专业知识了解不够深入 目前，系统的开发人员主要有两种，一种是计算机专业人员，一种是非计算机 专业人员，由于非计算机人员对计算机技术、信息技术的不太了解，开发出的系统 性能差，不能正常运行，所以，系统的开发建设一般是委托给软件开发公司，或直 接购买市场上已经存在的专业软件，这些软件开发人员又主要是计算机专业的，他 们对专业知识的学习不够深入，开发出的系统不能够尽善尽美，在实际使用中往往 出现这样那样的问题，不能很好的满足实际估价工作的需要。而且由于使用人员对 系统开发技术的核心部分，不是完全了解，在系统出现问题时很难对其进行维护、 修改、加上功能的特制性，在需求的扩张中对其进行完善和升级也不是件容易的事。 随着社会经济的发展，土地估价的经济性、社会性、专业性将进一步得到体现， 估价行业作为一个新型的服务行业逐步的发展壮大起来，估价机构从管理部门独立出 来以后，将成为了独立核算，自主经营，自负盈亏的企业制实体。估价项目的接收数 量和对待估项目的估价质量将直接关系着机构的生存和发展，为了尽量减少估价的成 本，不增加估价软件的投资成本，所以估价机构对综合性、互通性强的估价系统软件 将有更大需求趋势。随着城镇土地市场的进一步完善，土地使用制度的深化，土地交 易信息的增多，土地定级工作将有弱化的趋势，而相反宗地地价的评估将有强化的趋 8 势。基于这种考虑，城镇土地估价信息系统的功能应主要集中在宗地地价的评估上， 而且发展的模式应该由各种方法的自动实现向市场交易信息的收集以及对其进行统 计分析转变。同时，智能技术的应用，将会进一步提高工作的效率和工作质量。今后 的研究热点，应该集中在软件之间的互通性和兼容性、功能的针对性、使用的方便性 等方面。 1 3 研究目的、内容、方法及技术路线 1 3 1 研究目的 目前信息化思想己渗透人心，系统工程作为其个重要的表现方面也已在各行各 业建立了起来，当然也出现了种类比较多的估价软件，但是现在还有大多数中小城镇 仍然采用传统的估价方式，仍以手工处理为主，估价技术设备落后，成为了信息化建 设的障碍，解决这个问题的方法之一就是建立适合大多数中小城镇估价工作的信息系 统。该系统应该具有使用简便，成本低、互通性强这几个主要的特点，其目的就是要 让大多数中小城镇都能实现现代化的工作方式。在系统的建设中即要尽可能的避免和 解决目前土地估价信息系统建设中存在的问题又要坚持系统将来的发展方向。建立中 小城镇土地估价信息系统的总体目标是将小城镇土地估价资料经过预处理后，输入计 算机，建立土地估价数据库，系统运行中自动从数据库中提取所需数据，并在软件的 支持下建立估价模型，估价人员在界面的指导下完成宗地地价的评估，估价结束后， 系统可以对原始数据进行查询、打印。 1 3 2 研究内容 ( 1 ) 将实际估价业务流程转化为计算机的流程，确定系统在估价工作中各阶段 功能。 ( 2 ) 确定系统中须提供的估价模型。 ( 3 ) 建立通用性强的数据库结构，以使系统能够适用于更广泛的地区。 ( 4 ) 设计系统的界面。 ( 5 ) 试用系统。找出实际应用中存在的问题，对系统进行调试，改进。 1 3 3 研究方法 ( 1 ) 综合分析法 由于影响宗地地价的因素很多，区域不同影响因素也不同，要想让一个系统服 9 务于多个不同的地区，通用性好，系统在设计中就要对各地区影响因素的个性特征 和不同地区影响因素的共性特征进行综合分析，在综合分析影响土地价格因素的基 础上，建立土地估价的数据库和方法库，从而使本研究的信息系统尽可能达到智能 化、自动化。 ( 2 ) 系统分析法 本研究将城镇土地估价作为一个整体，运用现代系统分析法，系统分析土地等 级和价格的关系及其影响因素，力求研究结果能与土地资源管理、土地资产管理达 到有机结合。 ( 3 ) 实证分析法 要评价一个系统可行性与稳定性，不能仅看它的设计思想，更重要的是看它在 实际中的应用情况，所以，系统建成后，将使用相关县市土地估价数据进行试用， 通过实际应用来验证系统的操作是否方便、各接口是否可行，估价的结果与实际的 结果是否吻合，坚持设计一试用修改一再试用一再修改的路线，不断的进行系统 的调试，以求达到预期的建设目标。 1 3 4 技术路线 图1 研究路线 2 系统设计 2 1 系统需求分析 系统是为估价人员服务的，根据实际估价中估价人员对系统的要求，对系统功 能和性能两个方面进行需求分析。 2 1 1 系统功能分析 ( 1 ) 计算机业务流程分析 任一估价信息系统建立都是以实现估价业务自动化为目的的。但是无论多么高 级的信息系统也不可能按照实际的业务流程完成估价任务，所以就出现了实际估价 的业务流程和计算机估价业务流程的差异，两者相比可知，后者涉及到的只是实际 估价业务的几个步骤，而不是全部，如对估价数据资料的自动收集自动储存则无能 为力，所以分析两个业务流程之间的差异，明确计算机业务流程要完成的工作环节， 分析在各环节中系统要实现的具体功能也是系统开发的关键。数据管理阶段，实现 数据的录入、储存、编辑、查询、打印等功能：估价阶段，提供估价方法选择，自 动从数据库中提取估价所需数据，对不合适的参数、系数也可以进行人工修改并储 存到数据库中，自动测算待估宗地地价，并且可以重复估价功能：估价完成后，可 以实现对数据库记录，估价项目情况等的查询，打印，报表、土地估价报告、估价 技术报告的输出功能。 ( 2 ) 算法分析 在待估宗地地价测算中，系统可以有两种形式的划分，一种是按土地估价目的 进行，另一种是按估价方法进行。不同估价目的下的地价评估，可以采用多种估价 方法，同一估价方法也可以服务于不同的估价目的，但在方法的收录中为了避免重 复，相同的方法只存储一遍，使用时通过调用所需方法即可，所以系统估价模块中 储存的方法是宗地估价的六种方法。按后者划分，系统也是六种估价方法的自动实 现。两者划分相比，本次系统开发中估价模块是根据估价方法进行划分的，而不是 根据估价目的划分的，这主要是考虑到采用后者方式划分模块时，在对某一目的， 多种估价方法的估价工作中，对估价模块的调用次数比较频繁，加大了系统运行的 时间，影响了系统的工作效率，而且对模块之间连接的稳定性也提出了较高的要求， 这对于非计算机专业的开发人员来说是比较难达到的。 不同估价方法适用的范围不同、计算的难点不同，所以有必要对各种方法进行 分析，以明确系统在实现各估价方法中应具有的功能以及对系统功能设计的要求。 收益还原法适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。其 难点：一是挣收益的确定，二是还原利率的确定。净收益等于总收益与扣除项目经 营费用的差，由于获得收益的形式不同，有土地出租、房地出租、企业经营等形式， 各形式下总收益和经营费用的项目构成是不同的，所以系统在运行中也要考虑到这 个问题。对于还原利率来说它主要有土地还原利率、房屋还原利率和房地产还原利 率三种形式，它大小的确定也有三种方法。系统除了从数据库中自动提取这个计算 参数还要保证它与获的收益对象的一致性，如以房地出租情况下，净收益是房地产 整体获的收益，所以调用的还原利率应是房地产还原利率。 成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地 成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。其难点就是土地在开 发过程中所投入的土地取得费，开发费以及开发商从土地开发中应获得的合理的利 润等项目的具体确定。这是对系统数据库结构设计的一个要求。 市场比较法主要适用于士地市场比较发达，并且有大量与待估宗地有替代性和 相关性的交易案例的地区。这种方法的难点在于可比实例的选取和区域影响因素、 个别影响因素的确定。从实际估价工作来看，可比实例的选取主观性较大，主要由 估价人员的估价经验来确定，所以系统在运行过程中应具有显示交易案例以提供估 价人员查询并选取可比实例的功能，丽对于影响因素的确定，则要求系统兼顾地域 性和通用性的特点，也是对系统设计的一个要求。 剩余法适用于现有房地产中地价的单独评估，待开发的土地或有再开发潜力的 房地产的估价。实际估价工作中的难点在于开发利润计算基数和开发利润率的确 定，在系统实现中只需确定估价模型建立时开发利润计算的基数，对于开发利润率 的确定则由估价人员根据经验和市场同类房地产的开发利润主观确定，这个不是系 统要解决的问题。 基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准 地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。不同地区影响地价的区域因素、个 别因素都存在差异，分析中小城镇的主要影响因素，是建立一个大众化系统的要求 也就是本系统要完成的任务。 路线价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统 完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。路线价法的实质是基准 地价系数修正法，所以采用这种方法的系统需求与基准地价系数修正法是类似的， 除了与基准地价系数修正法的共同需求外，还有它自身的需求，比如说，在路线 法中深度系数修正是个主要的修正，根据临街的状况，宗地分为临街地、路角地、 袋地和其他类型，不同类型地的系数修正是不同的，所以系统应在这个方面有所体 现。 ( 3 ) 数据管理分析 按照数据的性质，数据库管理软件的分工，把数据分为属性数据和图形数据或 空间数据是比较合理的，所以本次开发的估价系统中的数据也应该坚持这个分类标 准。 在实际的估价业务中，属性数据包括有估价过程中所需的各种参数、系数、各 地税收数据、建筑成本分类数据等，通常在所有估价资料数据中占有很高的比例， 因此管理好属性数据是系统的一个关键。目前数据库软件很多，但总的看来，关系 型数据库软件是管理数据的首选，在估价业务中收集到的资料数据有的本身是关系 型的但有的确是层次型的，怎样把层次型数据转换成关系型数据，符合软件的管理 模式也是系统在开发中应考虑的关键问题。 另外，地区不同，地价的影响因素、因子也存在差异，根据这一差异，软件开 发商可以稍微改动一下，就可以建立适合特定地区估价需要的系统，获低成本，高 收益，这也是开发出的系统功能平行的主要原因之一，在本次系统开发中设想通过 建立一个大众化结构的数据库，使得估