（土地资源管理专业论文）城市住宅区位特征及居民择居行为分析——以北京市为例.pdf

摘要 从区何的涵义出发，以区位论和住宅区位理论为理论基础，以北京市内住宅市场价格及居民 个人居住区位选择偏好的调查为实践基础，分析北京市住宅区位布局特征，揭示居民择居的影响 因素。 首先，绘制北京市商品住宅房价等值线图，分析住宅价格和住宅小区的空闻分布规律。 其次，居民的居住区位偏好与选择方法模型分析。认为居民对居住区位的选择以房价和家庭 收入水平为主要考虑因素：而在房价和收入约束确定的条件下，家庭成员活动地点的分布又是决 定一般居民家庭居住区位的较好因素。基于此，提出区位主体为追求最大效用从而以全家人所光 顾的活动地点为核心来调节其家庭居住区位的“营巢”思维。得出：除了房价、收入水平外，交 通、环境、居民和家庭的社会特征也是主要的居住区位影响因索之一，并进一步分析了区位因素 对区位选择的作用机制。 再次，城市居民的择居行为结果充分地体现于城市住宅的总体区位特征之中。各住宅类型受 区位选择因素影响不同，有自己的区位布局特点；而受诸多区位因素影响，居住群体呈现居住空 间分异现象。对各住宅类型的区位特征分析可以为城市规划与城市住宅开发提供借鉴。 最后，文章进一步探讨了北京市内居民的未来住宅区位指向，进而提出相应的开发对策。 关键词：房价，住宅区位，区位选择，居民家庭 a b s t r a c t s t a r t i n gf r o mt h eb a s i cm e a n i n go fr e s i d e n t i a ll o c a t i o n ，t h et h e s i su s e dl o c a t i o nt h e o r ya n d t h et h e o r yo fr e s i d e n t i a ls p a c e sa sb a s e sf o rt h et h e o r yp r i n c i p l e ，a n du s e dt h es u r v e yf o ri n t e r n a l r e s i d e n t i a lm a r k e tp r i c e so ft h eb e i j i n gc i t y , a sw e l la st h eh o u s e h o l dp r e f e r e n c e sf o rt h ei n d i v i d u a l r e s i d e n t i a la r e aa sb a s e sf o rt h ep r a c t i c e i ta n a l y z e dt h el a y o u tg e o g r a p h i cc h a r a c t e r i s t i c so fc i t y r e s i d e n t i a la n dr e v e a l e dt h ef a c t o r so ft h ea l t e r n a t i v ea c c o m m o d a t i o nc o n s i d e r a t i o n s f i r s t ，d r a wt h ep r i c ei s o n e p h so fc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a la n da n a l y z et h es p a t i a ld i s t r i b u t i o n r e g u l a rp a t t e r no fr e s i d e n t i a lm a r k e tp r i c e sa n dh o u s i n ga r e a si nb e i j i n g s e c o n d l y , i tb u i l d sm o d e lb ye m p i r i c a la n a l y z i n go ft h ep r e f e r e n c e sa n dc h o i c e so ft h e r e s i d e n t i a ll o c a t i o nf o rd i f f e r e n th o u s e h o l d s t h ec n n c l u s i o ns h o w st h a tt h er e s i d e n t i a lp r i c ea n d h o u s e h o l dr e c e i v ea r em a j o rf a c t o r s ，b u tt h el o c a t i o nd i s t r i b u t i o no ft h eh o u s e h o l d sa c t i v i t ys i t e s i sb e t t e rf a c t o rt od e t e r m i n er e s i d e n t i a ll o c a t i o nf o rg e n e r a lf a m i l ya sw e l l + i tp u tf o r w a r d st h e n e s t l i n gi d e a t h em a i nf a m i l ym e m b e r so fh o u s e h o l dw h op u r s u et h el a r g e s tu t i l i t y o fl i v i n g r e g u l a t et h e i rf a m i l yr e s i d e n t i a ll o c a t i o nb ya c t i v i t ys i t e so fa l lt h em e m b e r si nr e s i d e n t i a la r e a s f u r t h e r m o r e ，f r o mt h es t u d yo ot h ef a c t o r sw h i c hi n f l u e n c et h er e s i d e n t i a l l n c a t i o n ，i td r a w st h a t t h e r ea r es u c hr e s i d e n t i a lf a c t o r sa sr e s i d e n t i a lp r i c e s ，t h et r a d i t i o n a lt r a n s p o r tc o n v e n i e n c ea n dt h e p r e f e r e n c et ot h ee n v i r o n m e n t ，a n da l s ot h ei n f l u e n c eo ft h er e s i d e n t sa n dt h e i rf a m i l y ss o c i a l c h a r a c t e r i s d c s t h i sp a r ta l s oa n a l y z e sm e c h a n i s mo fe v e r yl o c a t i o nf a c t o rt h a te f f e c tr e s i d e n t i a l l o c a t i o ns t e pb ys t e p t h i r d l y , t h ec h o i c e so ft h er e s i d e n t i a ll o c a t i o nf o rd i f f e r e n th o u s e h o l d se m b o d yi nt h ec i t y e n t i r ed i s t r i b u t i o n e a c hr e s i d e n t i a lt y p eh a si t sn w nd i s t r i b u t i o nc h a r a c t e r i s t i c ，b e c a u s eo f l o c a t i o nf a c t o r se f f e c t d i f f e r e n tl i v i n gg r o u pa l s ov a r yi nr e s i d e n t i a la l g a ，b e c a u s eo fd i f f e r e n c e r e c e i v e se t c f i n a l l y , i te x p l o r e st h er e s i d e n t i a ll o c a t i o nn fb e i j i n gc i t yf o rt h e r e s i d e n t si nt h ef u t u r e f u r t h e r m o r e ，i tp r o p o s e st h ec n r r e s p n n d i n gc o u n t e r m e a s u r e st od e v e l o pr e a le s t a t e k e y w o r d s ：r e s i d e n t i a lp r i c e ，r e s i d e n t i a ll o c a t i o n ，l o c a t i o ns e l e c d o n ，h o u s e h o l d l l 图2 - 1 图2 - 2 图3 l 图3 - 2 餮3 - 3 图3 - 4 銎3 - 5 ： 图4 - 1 凰4 2 图4 - 3 图4 - 4 图5 - i 图5 - 2 圈争3 表3 表4 一 表 表4 区位因子的分类一 图表目录 ：生2 区位g a 予一一一 一8 北京市屠随住宅用地及住宅交易价格历年指数交化图一1 2 北京市商晶房预售均价区县对比一一一一一1 2 j t 窳市商赫住宅徐袼等僮线图 北京市十一区住宅项目比例图 1 3 l 寨泰城嚣与透懿嚣霞宅小区与主子道路空闼关暴强一强 调奄样点的各区分布状况 屡民购房考虑周边环境因素塑 城市居住睡位选择方法模型流程图 - - - 2 1 假定条件下的城市居民选撵的活动模式图 2 8 2 7 j 京市公蔼；等僵线胬一3 5 北京市公寓分布扇形图 载客枣部分经济逶瘸痨颈豢均俊嚣矮建比辫 3 7 3 8 北京新房全列表中各环路内开发的住宅小匿数量及比例一1 9 房价与到城市中心距离的棚关性分析 不鞠收入的欲购房籀对区域的选择 2 2 2 3 居民光顾的活动地( 相关分析) 一 i i i 一2 5 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过兹磅究残聚，毽不包食必获褥中国农进大学或其它教啻规椽豹学健或狂褰 而使用进的材料。与我同工佟的同志对本磷究所做的任俺煎献均已在论文中作了明 确的说明并表示了谢意。 研究生签名瞄帛时间：刮年月够日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文兹复窜终嚣磁盘，完谗谂文被套耀秘偻瓣，可以暴麓影印、缀零藏扫攘等复 制手段保存、汇编学位论文。同爨中国农业大举可以用不同方式在不同媒体上发表、 传播学位论文的全部或部分内容。 ( 爨密静学位论文在蔡密螽斑遵守梵渗波) 磋究生签名： 导师签名 刹锦 对闽：刃弼年多月汐目 时间：2 膨红循蜘 第一章绪论 1 1 选题背景及研究意义 在住宅市场经济体制下，住宅消费者可以根据自己的支付能力、工作地点、个人偏好等，从 住宅市场上自由地购买或租赁适合自己需求的住房。随着我国住房商品市场的逐步健全和人民生 活水平的提高，城市住户的住宅需求行为必将发生根本的改变。在这里，居住区位是其在选择住 房时所考虑的最重要的因素之。居住区位不同住户在居住选址，即居住区位选择趋向上的差异， 将进而带动城市居住区位的分异i ”j 。 城市届住区位的选择不仅为研究者们所关注，也是城市规划者、城市政策制定者、城市住宅 开发者们关注的问题，因为它影响到城市基础设施的利用和家庭现金预算的确定。居住是“城市 的第一活动”，人们只有有了稳定舒适的住所之后才可能安心地工作。城市居住用地作为这一活 动的物质载体，是整个城市用地的重要组成部分，是一个重要的城市因子。由于城市化的快速增 长和一些城市中心的扩张，城市居民面临的问题是：家庭成员活动空间范围的扩大和没有相应提 高的到达城市活动地点的有效城市交通系统的矛盾。这样，更多的城市居民承受着从居住地到活 动地更高的通勤费用和时间。对于生活在北京这样大都市的居民来说，如何解决出现的复杂城市 环境问题是面临的挑战。很明显，为了参加对个人很重要的一些活动，需要一个最佳到达这些活 动地点的居住区位。可见，对于居住区位的选择已经是城市居民反复考虑的问题，这也有助于他 们对居住区位的不断调整。因此，在城市化迅速发展、城市人口剧增、用地紧张而城市急剧扩张 的今天，城市内部住宅区位研究有其客观必要性。 居民参加必要的城市活动的总体影响已经蕴含了：居民的资金、时间和心理费用等相结合的 支付能力。人们经常不惜花费很多时间和金钱来尽力使家庭成员参加各种活动，如购物、上学、 娱乐、工作及其他社会经济活动。这样，很多家庭的一家之长就要考虑孩子上学、妻子购物、丈 夫上班和确保这些家庭成员按时回家。这不仅要考虑到家庭的现金和时间预算，还要考虑到：如 果能选择一个相对好的居住区位，则今后家庭成员可能扩展的活动项目涉及的交通也不成问题。 这样就能够很贴切的解释：城市中的居民怎样面对城市空问相互作用的多重性问题而做出居 住区位的选择，这样就使得我们总结城市居民的择居行为成为可能。 1 ，1 ，1 国外研究进展分析 居住区位是住宅需求的重要内容。国外有关住宅区位的最早的理论，恐怕当属伯吉斯 ( e w b u r g e s s ) 在2 0 世纪2 0 年代初期提出的同心圆的城市地域结构理论了，在该理论中， 他用归纳方法总结和说明了住宅区位模型。霍伊特( h h o y t ) 的扇形模型也是住宅区位研究的经 典理论，他研究了美国大量城市的住房租金状况，进一步发展了伯吉斯的同心圆学说。上述两理 论仅从不同层次的收入者的居住区位选择来看具有一致性，即高收入者多居住在新建的城市外围 住宅区，低收入者大多住在离城市中一t l , 较近的老住宅区。这两种理论主要属于实证性理论，产生 于实际调查和归纳总结，缺乏从经济角度的分析。从印年代开始，阿伦索( w a l o n s o ) 和埃文 斯( w e v a n s ) 等学者从城市内土地利蹦和交通系统的关系来研究住宅区位问题，并建立了交换理论 】 中国农业尺学硕士学位论殳 第一章绪论 ( t r a d eo f ft h e o r y ) 。该理论的理念是，在选择住宅区位时，交通费和住宅租州费必须同时考虑， 只有两者的和昂小点才是最佳区位。根据微观经济学的消费行为理论，在效j 甘函数的无差别曲线 与预算制约线的相接触点达到了最佳化口“。 行为主义者则认为_ l _ | j 经济学方法来研究居住区位较为机械化和简单化，主张从人的主观能动 性和人类行为的角度进行研究。其中包括家庭生命周期理论，这一理论从家庭的发展阶段的角度 出发，认为处于不同发展阶段的家庭由于居住需求的不同会选择不同的居住区位。第一阶段：刚 离开父母单身或婚后没有小孩的年轻型家庭，以相对于工作单位和生活服务设施的可达性为主要 考虑因子，选择便利的市中心；第二阶段：年轻型后期或孩子读大学前的中年型早期的家庭，对 居住面积和环境的要求提高，但家庭收入有限，选择房价较低的城市外围地带居住；第三阶段： 孩子读大学或工作以后的中年型家庭以及老年型家庭，家庭收入达到顶点，对居住面积的要求降 低，选择郊区的高级住宅区或回迁到城市中间带居住【“。罗伯森( r o b s o n ，1 9 7 5 ) 提出了迁居行 为的“压力说”，认为居民的迁居行为是内外压力共同作用的结果。内部压力是由于居民家庭收 入增加和社会地位提高等变化所产生的对住宅的新的需求与期望。外部压力是指由于住房本身变 化、居住环境变化及邻里社区关系变化等所引起的居住变动压力。内外压力共同作用，形成一定 的迁居压力水平，当这个水平达到一定门槛值时，居民就会采取各种应对措施，其中之一就是进 行迁居f 1 】。布朗与摩尔( y e a t e s & g a r n e r , 1 9 8 1 ) 则提出了住房选择的三阶段模式。第一阶段是对 理想住房和理想居住区的评价。不同居民评价标准不同，如选择机会少的居民更看重得到住宅的 机会，选择机会多的居民则注重社区的环境氛围等；第二阶段是收集住房信息，寻找适宜的空房， 这一阶段居民的认知空间和活动空间的偏向性对其住宅可能空间的选择有重要影响，使其往往选 择比较熟悉的、靠近现居住地的特定地区；第三阶段是新住宅的选择阶段，不同社会属性的居民 具有各自不相同的住宅偏好和选择标准p j 。 近几年来，国外有关居住区位的研究主要是从社会学角度出发，研究关于居民社会属性或家 庭结构的不同对居住区位的影响。从社会心理角度的研究到严密经济方法的整理，研究者们已经 探索出了在城市空间内，居民如何选择他们的居住区位的更好的方法。p a u l w a d d e l l 在2 0 0 0 年运 用动态行为方法模拟了房地产行业的需求和供给之间的相互作用。研究表明从可达性来讲，消费 者在住宅选择中比较重视的因素是住宅与工作地和购物场所的可达性：从消费者来讲，家庭的收 入和有无孩子是影响其择居行为的重要因素；从时间角度进行动态分析，住宅价格也是一个影响 因素，人们根据需求与供给的市场均衡调节自己的行为以获得最大的效用i i 。 更多关于居住区位的研究是利用社会经济标准来解释和确定居民住宅的选址。例如大多数 研究者们以经济平衡理论来解释观察到的城市居住区位特征。在这个理论中，居民的居住区位是 其收入、空间偏好、l u _ - e 作地的交通费用及其居住空间价格所体现出来的。这个结论假设每个人 都工作在只有一个中心的城市里，并且居住在它的周围；也假定了每个人在任何地方、任何时间 内，想买多大空间就能买多大的空间；同时假定每个居住区位都有便捷的交通，都是通过竟买获 得的。 当研究受工作地的影响时，在发达国家却得出f 面的结论：g u e s ta n dc l u e t t ( 1 9 7 6 ) 建议了在 某郊区内，居住地与工作地有明显的相互关系【4 】。b r o u g h t o na n dt a n n e rf 1 9 8 3 ) 的通行费用模型表 明了居住选择离j ：作地越近越好p j 。q u i g k y ( 1 9 8 5 ) 通过一个更严谨的家庭选择模型提出了工作 地是更敏感的因素_ j 。d e s a l v o ( 1 9 8 5 ) 发现住宅销售数量和区位是与通勤时间成反比的m 。 2 然而，一些研究揭露了把l 作地作为居住区位的决定因素的局限性。c o o k e ( 1 9 7 8 ) a n d s t e i n n e s ( 1 9 8 2 ) 都得了t r 作罡r 随人”的结论，结论都反对基】二到达工作地的传统居住区位平衡 模型【8 】。 已经有结论：在儿乎所有的城市中，除了c b d 外还有其他的城市中心，大多数选择模型假 定家里两个人上班在不同的区位，当提到工作地到城市中心的距离时，w h i t e ( 1 9 7 7 ) 预测到在确定 的限制性因素条件下，男女主人都是工人的家庭将会选择在离女方工作地较近的地方，m a d d e n ( 1 9 8 0 ) f 结论：当决定住宅区位时，两人工作的家庭和一人工作的家庭没有区别。c u r r a n ( 1 9 8 2 ) 发现：在通常条件一f ，一个家庭中上班人的数量和他们的工作地点影响着居住区位的选择1 。 城市中各中心的居住区位选择研究揭示了经济平衡模型和其假设条件的局限性。o l a t u b a r a ，c 0 ，( 1 9 9 4 ) 等的研究显示，一些特定的社会种族群体居住在城市的特定部分，而富人和穷人也混 杂一起居住在城市的各个部分，这有悖平衡模型的二分法；也提到了经济系统的竞争模型，商用 和住宅用相互竞争土地，最高出价者竞得土地，证据表明公共和传统机构对土地市场有更强的影 响力【1 0 j 。但是没有研究者们做出实际行动提出可行的方法去研究观察到的居住区位特征。 1 1 2 国内研究进展分析 在2 0 世纪8 0 年代末，江应澄教授以美国居住区为实例，提出根据房价、地租及实质性条件， 城市住区可分为高、中、低三等，进而对每一住宅类别在一个城市中如何分布作了详尽的阐述【l “。 继而，我国很多学者也开始专门对城市居住地进行研究。并借鉴地理学的经典理论“区位论”， 逐步将“居住”与“区位”结台，针对“居住区位”( r e s i d e n t i a ll o c a t i o n ) 进行了许多相关研 究，方面使关于城市居住用地的研究更理性化、科学化；另一方面也使区位论研究开始深入到 人们的生活领域，从而指导实践。 中国的具体国情和实际情况显示了一个城市中住宅分布基本是由市中心向外环住宅级别由 高到低的趋势。近年来由于生产力水平的提高，这种趋势趋于不明显。在市区范围内：一方面， 住宅区沿主要交通干线呈放射扇面拓展；另一方面，住宅区沿环路呈同心圆扩展。住宅沿环路发 展与北京的交通网络发展有关，环路的建设和开通，改善了环线两侧附近的住宅环境，住宅的发 展伴随着环线建陵而逐渐向外发展【l “。 随着我国住房制度的改革，城市居民个人消费成为我国房地产市场的消费主体，居民对住宅 区位选择行为由过去的被动接受转变为主动选择。影响城市居民住宅区位选择的因子中，房价的 高低、住宅区位的交通通达性、环境条件是决定城市居民住宅区位选择的客观条件，居民自身的 社会、经济、文化等特征，以及对不同住宅区位和环境的偏好也左右着住宅区位选择过程和结果 【1 4 1 。房价的高低是决定城市居民住宅区位选择的客观条件，一旦居民确定了自己愿意支付的房价 时，实际上其住宅区位空间也就大致确定了。杜德斌分析影响居住选址的杜会经济因素有：居民 的收入水平，家庭结构，还有居民的社会文化背景l i “。董听从成本和收益的角度来分析影响住宅 区位的备因素是如何作用于房地产开发商的，即从开发商角度分析，并总结了不同类型住宅的区 位主导因素【1 “。提高住宅区高文化层次居住者的比例，已经成为许多房地产商营销的重要战略。 程海燕、旋建刚从房地产企业的角度对住宅区位的影响因素、选择原则进行了研究，将区位因素 分为硬区位因素和软区位因素，并认为住宅用房应考虑的因素有：周围环境、交通通讯、社会文 3 化环境、购物出行的方便捌度 l l 地租 i t 。我国城郊住宅的发展，与发达国家出现的住宅郊区化和 城市空心化有所区别。冈为在我国现阶段，城镇住宅与乡村住宅之间还存在一定的体制界限， 加之人多地少的基本国情决定了我国独立住宅和别墅不应该是住宅发展的重点。所以t 城郊住宅 的定位虑该是城市居氏改善居住条件与居住质量的需要作为主要选择【”l 。但是，很多居民也会被 郊区住宅的低廉价格所吸引。 1 1 3 总结研究进展 国外有关居住区位的经典理论和近期研究都对我国城市家庭住宅区位的选择行为，进而对城 市内部住宅区位特征的研究具有重要的借鉴意义。特别是近期的相关研究表现出两个明显特征： 一是采用数学方法建立模型，对居民的择居行为进行模拟：二是在居住区位影响因素的研究中， 除了传统的交通可达性外，更重视居民和家庭的社会特征的影响，而且已较为深入细致地分析了 这些社会特征是如何对居住区位产生影响的。这些成果标志着关于住宅区位理论的定量化研究逐 渐走向成熟，也对我国的研究具有参考价值，可以从方法论上完善我国城市住宅区位特征的研究。 我国在借鉴国外有关理论的基础上，结合我国实际对居住区位也进行了许多方面的研究t 已 有不少文献研究了我国城市中居住区位的空间分布特征。对于住宅区位的影响因素，除传统的价 格、交通等经济因素外，己认识到居民社会属性等社会因素的影响和作用。对居住格局的研究， 已在一定程度上揭示了在我国特殊的城市发展背景下形成的居住空间，而且对居民择居行为和居 住空间分异也进行了初步的探讨和研究。但这些研究大多偏重于理论研究和对宏观统计数据的描 述性分析，研究的还不够深入，缺乏对其中的微观机理居民对居住区位的偏好和选择的实证分 析，这主要是受数据可得性的制约。提出的思想和观点还不够成熟、不够系统，对居住区位选择 的机制揭示不够，这些都有待于进一步深入研究。 1 ，2 数据收集与研究方法 以北京居民购房指南图( 2 0 0 3 - 2 0 0 5 年) 的住宅房地产项目为基础图件，宏观分析北京市 商品住宅价格的空间分布规律，住宅小区地理分布、区位规律；采用了详细问卷调查的方式，对 调查数据进行统计分析。同时，还以一些现有的统计资料和对被调蠢者进行访谈的方式作为补充， 并建立城市居民的择居行为模型。具体如下： 1 ) 北京市住宅价格、住宅小区分布规律研究。本研究以北京居民购房指南图( 2 0 0 3 2 0 0 5 年) 的住宅房地产项目图层与北京市电子地图的叠加图作为基础图件，利用m a p g i s 软件将住宅 项目样点上图，同时附带价格属性；利用s u r f e r 软件绘制价格等值线图。分析北京市商品住宅 市场价格空间分布规律；分析住宅房地产项目的区位特征变化。横向方面，从北京市城市布局特 点( 几大扇面、环路、地理方位等角度) 探讨规律；纵向方面，从时问序列上分析发展速度、变 化情况。 2 ) 居民居住区位选择行为的研究。本研究提出了一个居民居住区位选择行为模型，为了尽 量使结果准确而有代表性，本文的研究区域主要选取北京市六环以内住宅市场比较活跃的地区进 行分层抽样调查，包括城八区( 东城区、西城区、祟文区、宣武区、海淀区、丰台区、朝阳区和 石景山区) 和对北京市比承担重要居住承接功能的郊区：通州区、昌平区、大兴区的一部分住宅 4 中国农业人学埘士学位论文 笫一荦绪论 项目，展开了对2 6 4 户居的系统调查。家庭户主提供了包括他们平常光顾的活动地点的相关社 会经济信息，例如i ：作地、孩子的学校、购物地点等等。关于城市活动系统信息包括了光顾活动 地的频率、交通费用平时间，咀及影响他们选择活动地点的因素。模型采用相关性分析和简单的 统计技术，如用在数据分析中的频率和比率统计等。具体是从北京交通地图上奄得居住地点到 c b d 等城市中心的交通距离。 本研究的主要数据来源有：通过填写调查问卷得到的居住地到： 作地、孩子的学校、购物 超市等活动地的距离等相关数据；北京交通地图上查得的居住地到城市中心的交通距离等数 据：北京市楼市图及搜房网的商品住宅价格数据。中国经济额闯库和北京统计年鉴关于北京 历年房价、房价指数数据。 1 3 论文拟解决的关键问题 本文以北京市这样的大都市为实证区域，采用分层抽样调查得来的问卷数据，对不同收入阶 层居民的居住区位偏好进彳亍深入的实证研究。并结台北京市住宅区位现状特征，提出一个以全家 人行为为基准的观点，即全家人根据他们所光顾的活动地来调节其居住区位，从而建立城市居民 的择居行为模型，用数学统计方法将居民择居所考虑的因素进行量化分析，并提出居民择居行为 的研究方法：“营巢”思维。其实证研究结论对于政府和企业行为均有明显的指导意义。政府可 以利用规划和开发管理手段来调整住房开发的空间分布，使之与需求更加协调；而了解不同居民 群体对居住区位的偏好的差异，能够帮助开发企业合理地调整其目标客户群体和定价策略，使投 资决策更加理性化 1 9 1 。 1 4 论文结构 论文主体结构分以下几部分： 1 ) 对城市住宅剧地整体的概括描述，总结国内外对城市住宅区位的相关研究进展，找出本研 究的突破点； 阐述区位与住宅区位理论，结合住宅的特性来说明研究住宅区位的重要性； 3 ) 以商品住宅价格为基础，利用m a p g i s 将住宅小区样点上图，并绘制房价等值线图。结合 房价等值线图，从北京城市布局：沿高速路的几大扇面、环线分布、行政区域分布、区域方位等 角度分析各住宅类型的价格分布规律、北京市住宅小区区位特征； 4 ) 建立居民居住区位选择行为相关分析模型。应用区位理论和消费者行为理论对居住区位 模型进行了研究，并从居住需求层次角度出发，研究了居民的择居行为偏好，进一步分析各区位 因素对居住区位选择的作用机制。 5 ) 基于“营巢”思维的北京市住宅区位特征分析。由于对各因素的重视程度不同使得各个居 民家庭晟终选择不同的住宅类型，分析各住宅类型区位因素条件状况、价格分布特点；分析城市 居民的“营巢”行为使得居住群体呈现出居住空问分异现象。从而总结城市住宅开发的发展方向。 5 第二章区位与住宅区位 居住是城市的主要活动之一，居住区规划是城市规划的主要内容。近儿年，中外学者对居住 区位进彳亍了大鼙的研究，弗借鉴地理学的经典理论“区位论”，逐步将“居住”和“区位”结合， 针对t t 居住区位( r e s i d e n t i a ll o c a t i o n ) 进行了许多相关研究，使区位论研究开始深入到人们的 生活领域。谈住宅区位，不能不提及住宅不同于其它商品的特殊属性，因为正是住宅不同于一般 商品的特殊属性决定了住宅与区位的密切联系，也说明了研究住宅区位的必要性和重要性。 2 1 区位论 有关传统区位理论的研究可以追溯到十九世纪的德国。“区位”一词源于德语的“s t a n d o r | 【”， 意为“站立之地”，英文译为“l o c a t i o n ”，中文则译为“区位”。1 9 3 7 年，区位论的首创者德 国农业经济学家杜能的著作孤立国对于农业及国民经济之芙系首次译成中文t 并开始运用“区 位”一词，“区位”确切的汉语意思为“分布的地区或地点”。进一步来讲，人类进行活动，需要 选择场所，那么人类行为场所选择的地点，即为区位。某事物占据的场所也称区位。占有某一位 置，或已经确定了区位的事物就称为“区位主体”，这样，区位也即区位主体占据的场所础j 。概 括来说，区位即是指某一行为主体为了其活动所选择的和占据的场所或空间，包括周围的自然和 人文环境条件以及与周边事物的相对关系。区位是由自然、经济与社会各要素之间相互作用而形 成的一个综合实体的概念，是自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互 作用在空间位置上的反映。也是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机 结合的具体表现。 既然“区位”一词来源于西方微观经济学领域，而微观经济学的研究对象是个体的经济行为， 是一个“一点世晃”，这就使得对于区位概念的理解一直局限于微观的尺度。区位的尺度大体上 可分为三个层次：一是宏观层次，即国家或大的区域内的区位，如跨国公司的布局首先要考虑的 是选择在哪个国家；其次为中观层次，即以国家或大区域为背景的某个城市或地区的区位也就 是区位选择在哪个城市或哪个地区的问题；再次是微观层次，即具体的位置选择，也即人类行为 活动具体落实的场所。区位的尺度不同，影响因素也不同，因此有必要从不同的空间尺度来研究 区位问题 2 1 】。 区位论是关于人类活动的空间分布及其在空间中相互作用关系的学说。它于1 9 世纪2 0 - - 3 0 年代开始出现的，以杜能提出的“农业区位论”为标志。自1 9 世纪初至2 0 世纪4 0 年代先后形 成四个代表性的区位论，即杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心地理论和 廖什的市场区位理论。这些理论主要是有着类似的研究方法：假设研究区域是与外界隔绝的“孤 立国”，区域内部不存在自然条件的差异，主要的研究角度聚集在纯经济关系，然后运用大量的 实际材料，运用严格的几何推导和逻辑推理，归纳和演绎出理论模型。这些理论因当时科学水平 所限，考虑的冈子较少，寻求单项的区域决策，模型表现为静止、局部均衡的状况。一般将这些 理论称之为占典区位理论。2 0 世纪5 0 年代以来，随着社会经济的发展，社会经济结构、产业结 构、生态环境发生了极大变化，客观上要求调整区域的产业结构、土地利用结构、城镇及交通网 6 中国农业大学硕士学位论文 第二二章区位5 ，住宅区位 体系，合理利有限的资源和空间，促进社会经济的可持续发展。这些都推动了区位论由纯理论 推导和单项区位决策向多闪子决策发展，逐步建立起现代区位理论空间结构论平区位分析的 理论与方法体系。 因此说，现代区位论也是研究经济行为的空间选择及空间内经济活动的组合理论。简单地说， 就是研究经济活动最优的空间理论，“最优”实际就包含有选择和组合的涵义。可以说所有的经 济行为或多或少地都受到空间的制约，选择空间的过程本身就是一种经济行为；不仅如此，空间 内部合理组合的经济行为也反映了对空间的影响。在这里谈的空间实际与区位是同一概念。西方 有的学者把区位经济学称为空间( 或区域) 经济学。正如区位论定义所言，区位论也有两层内涵， 一层是经济行为的空问选抒；另一层是空间内经济活动的有机组合。前者可称为布局区位论，后 者可称为经营区位论。这两种区位理论在研究程序、方法等方面存在着定的差异。布局区位论 是区位主体已知，根据区侥主体本身固有的特征出发，来分析适合该区位主体的可能空间，然后 从中优选最佳区位；经营区位论正好相反，大的区位空间已知，依据该空间的地理特性、经济和 社会状况等因素，来研究区位主体的最佳组合方式和空间形态。也就是说，对于任何一个区位主 体而言，选择什么样的区位空间属于布局区位论；对任意一个区位空间应该采用怎样的区位主体 组合和选择就属于经营区位论。当然，这两种区位理论并非是截然分割毫无联系的，事实上有时 两者仅仅是研究问题的出发点的差异，至于在研究内容上雷同之处也较多。 2 2 区位因子 区位因子或区位因素是指影响区位主体分布的原因。韦伯称之为区位因子( s t a n d e r tf a c t o r s ) ， 哈特向与格林哈特称之为区位因素( 1 0 c a t i o nf a c t o r s ) ，艾萨德称之为区位力量( 1 0 c a t i o nf o r c e s ) 。 最早提出区位因子的韦伯，将区位因子定义为经济活动在某特定地点进行时所得到的利益即费用 的节约。从区位理论的角度看，即特定产品在那里比别的场所用较少的费用生产的可能性。相对 于区位条件是由于场所不同而生产条件不同，区位因子则是对于生产者而言，由于场所不同表现 出其生产费用或利益的差异。医位因子不仅包含有用货币可度量的价值标准，也包禽有不能用货 币所测算的非经济因子。格林哈特在其工厂区位一书中的纯粹个人因子( p u r e l yp e r s o n a lf a c t o r s ) 即为这种非经济因子。区位因子的分类可以归纳为图2 1 。 图2 - 1 区位园子的分类 f i g 2 - 1c l a s s i f i c a t i o no f l o c a t i o nf a c l o r s 考虑经济因子中的成本网子是区位理论研究的传统思维，也是最基本的研究方法。在韦伯工 业区位论中，将成本归纳为二种，即运费、劳动力成本和集聚、分散所带来的成本变化，考虑三 者后的最低成本点就是最佳区位点，如下图2 - 2 所示。韦伯之后的区位理论学者对成本从各个方 面进行了研究，使其更加趋r 理论化和系统化，如其后的胡佛和艾萨德等，都将成本因子作为一 7 f 子 因 因 费 费 运 运 非 rjl 子 子 因 因 本 入 成收 子 因因济 济经 经非 厂0 l 子 因 使区 望查些茎些鲨垒圣竺! ! ! 詈烹詈篁兰暑詈竺竺! 耋鲨当些 个区位理论的重要研究内容。成本因子又可分为运费冈子和非运费网子，运费因子是以运输为主 随距离的变化而有规律变化的因子，这些成本在各个场所以系统的且可预测的方式变化，i 稠此一 直作为叉：位理论成本研究的基础；而非运费网子，包括请如劳动力、动力、水、税金和资本的利 息等与投入相关的各种因子咀及能够产生集聚和分散经济的各种因子，这些因子一般相对比较固 定，不表现出随距离而规律性的变化，其中的集聚和分散因子州只与经济恬动的规模等有关。 图2 - 2 工业区位因子【4 7 l f i g 2 - 2i n d u s t 出l l o c a i o nf a d o i s 同重视经济因子中的成本因子的作用不同，以廖什为代表的利润极大化区位理论从需求因子 出发，重视经济因子中的收入因子。廖什在经济空间秩序一书中谈到，正确的区位是纯利润 最大的地点，即影响区位的因子不仅包括成本因子也包括收入因子，更确切地说是二者的差。 收入与市场大小有密切关系。成本最大节约的区位不一定是获得最大利益的区位，因为利益 同时与收入也有关。只有收入和成本的差最大的区位才是最大利益的区位。因此，决不能忽视经 济因子中收入因子。在此所说的市场主要是指区位主体可能r _ 有的市场地域大小，市场地域大小 与商品的市场价格、地域人口数量和居民收入有关。因此，人口密集和收入水平高的地域是区位 选择的最佳候选地，特别是现代区位选择主要表现为接近消费地。区位数量与人口数和经济收入 一般成正比，各大城市成为主要的区位候选地的原因之一是人口分布密度大收入高。 尽管在区位决策过程中，经济因子中的成本以及收入因子都在起着重要的作用，但有时与经 济因子毫无关系或者说关系不大的一些非经济因子也在起作用。比如决策者的行为、区位政策、 自然条件的作用和军事上的考虑等。在这些因子作用下进行的区位选择一般追求的不是成本最 低，也不是利润最大，而是某种程度上的满足。 能够得到最大利润的区位是总收入超过总费用金额最大的地点。但是对于区位决策者来说， 最大利润区位也许没有他喜欢的娱乐设施和交际场所，如高尔夫球场或夜总会等。在这种情况下， 区位决策者有可能选择接近最佳区位且又能够满足自己行为的空间。因此，区位决策者在决定各 种经济活动的区位时，还受到一些非经济因素的作用，如决策者个人的偏好，决策者的出生地， 以及区位决策的模仿等。 政府可通过改善区位条件、增加区位补助金和区位限制条件等手段吸引、诱导或改变个人或 企业的区位投资。区位政策从区位理论的角度来看，可达到降低生产费用，包括固定费用和区位 8 中国农业夫学硕士j 学位论文第二章区位与住宅区位 费用，同时也可扩大收入空间的效果，最终使利益空间界限发生变化。 有些区位选抒完全是自然条件作用的结果。如受自然条件限制较大的农业区位布局，不论生 产技术发展水平多么高，其区位经营也不能完全脱离白然条作的作j e f = | 。 就区位因子而言，对区位主体的区位给予大的影响冈子是主要因子，相对影响比较小的为次 要因子。就f 业付而肓，米勒将劳动力、资本、原料、能源、运输、市场作为主要因子，而将 用水、研究开发、经营、税制、自然条件以及其它要素归结为次要区位因子。 事实上，在选择住宅区位时，交通费和住宅价格必须同时考虑的因素，只有两者的和最小点 才是最佳区位。开发商在建造住宅和居民选择住宅时，医位因子越来越受到关注。 2 3 住宅区位论 住宅不同于其它商品的特殊属性，即住宅的特性，有住宅的固定性、住宅的耐久性和高价值 性、住宅的社会属性等方面。住宅作为不动产的一种用途类型，其区位一旦确立是很难更改的。 首先，是住宅的固定性。住宅的固定性源于土地的周定性，一经建造就同土地连为林，就是 我们常说的“房地不可分”。即使由于某些原因段时间后该位置的交通或者环境等发生了变化， 住宅坐落的地理位置也不会发生变化。也就是说住宅的建造总是与一定的用地位置紧密地联系到 起，同区位联系在一起，即居住区位。空间固定性是住房的重要特征，这使得住房的价值和带 给人们的效用不仅取决于建筑本身，同时还取决于其所处的空间位置。同时，不同类型居民对不 同居住区位的偏好，也造成了居住区位在空间上的分异。 其次，是住宅的耐久性和高价值性。住宅的耐久性是指住宅在最终被毁弃之前，可以具有很 长的使用年限；高价值性是指住宅从土地购置、开发，至地上结构建筑，投资额十分可观。因而， 在正常的社会经济条件下，住宅在达到其使用年限前，很少会被拆除，而该住宅所占用的土地也 就很少会被改作它用。所以，区位对于住宅来说是至关重要的，旦确立，便很难更改： 再次，是住宅的社会属性。住宅的社会属性来源于它的使用价值。( 1 ) 住宅是维持人们生活或 生命活动的基本条件之，就好像人们生活的大本营，是人们工作、上学、购物、娱乐等活动的 出发点和归宿。因此住宅坐落位置的通达性就显得十分重要了；( 2 ) 住宅是人们生命中停留时间 最长的地方，就像床垫，1 1 告中说的人生命中的1 3 的时间是在睡眠中度过盼。那么说大部分人 生命的1 2 以上的时间是在住宅中度过的毫不为过。因此，住宅周围的自然环境和社会人文环 境的区位因子在人们选择住宅时越来越受到关注。 在住宅市场经济体制下，住宅商品同其他商品一样，是价值与使用价值的统一。但是，住宅 是一种特殊的商品，是一种不动产。同其它不动产一样，住宅商品的显著特征是其空间位置的固 定性。住宅的这一属性决定了其商品价值和使用价值不仅取决于住宅建筑本身，同时还取决于其 所在的空间位置，即居住区位。上海居民中过去曾有“。j 要浦西一张床，不要浦东一套房”观念， 就足以说明在上海居民的住宅需求行为中，居住区位比住宅本身具有更重要的意义。 居住区位的主体是居住者。居住区位是居民对其居住场所的选择，其区位主体是居住者。而 且，居民是追求效用最大和最满意的“满意人”，而不是追求成本最低的“经济人”。因此，居民 的社会属性特征及其行为偏好必然会影响他们对居住区位的选择。现实的居住区位就是人们根据 自己的特定需求所做出的自己认为满意的选择。这也就是我们前文提到的布局区位论的内涵所 9 中罔农业人学硕【学位论义 第_ _ 二章区位 丰宅区位 曼! 罡! 詈烹1 1 | 1 1 1 1 皇詈皇! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 詈! 竺竺竺竺竺竺! 竺竺竺竺竺! ! ! ! 詈! 詈! ! 暑鼍皇皇! ! 詈兰 在。而开发商如何选择一个房地产开发的空间能够吸引相应的居住群体则是经营区位论的内涵所 在了。 本研究