（土地资源管理专业论文）武汉市住宅用地集约利用评价研究.pdf

摘要 目前我国正在进入城市化快速发展阶段，随着大量的农村人口转化为城市人1 3 ，大 量城市土地成为居住用地。但由于规划管制失效、土地产权不清等原因，使得耕地流失 严重、土地利用效率低下、功能布局紊乱。城市土地供给的稀缺性凸显了提高城市土地 利用效率、优化配制和合理利用土地资源的重要性。住宅用地在城市用地中往往占据1 3 2 3 的比例，因此提高住宅用地集约利用程度的研究，具有重要的现实意义。 论文在陈述了选题依据、背景和研究思路、方法之后，比较系统和全面的介绍了城 市住宅用地集约利用的有关概念和理论。在武汉市住宅用地情况进行定性分析的基础 上，迸一步选取典型住宅片区进行定量分析，进而发现武汉市住宅集约利用存在的问题 和原因，并对它提出了相应的改进措施。论文的核心部分，也是最主要的创新部分是从 所在城镇住宅用地集约利用基础条件、住宅用地集约利用微观影响指标、住宅用地集约 利用趋势三个方面选择了十一个评价因子，构成了住宅用地集约利用评价指标体系，并 用层次分析法对指标体系中各指标进行了权重赋值。 关键词：住宅用地；集约利用；指标体系；评价 a b s t r a c t a tp r e s e n t ，o u rc o t m t r yi se n t e r i n gt h eu r b a n i z a t i o nf a s td e v e l o p m e n tp h a s e w i t h t r a n s f o n n i n gt h em a s s i v er u r a lp o p u l a t i o na st h eu r b a np o p u l a t i o na n dm a n yc i t i e sl a n d s b e c o m i n gt h eh o u s i n gu s e s b u tb e c a u s et h ep l a nc o n t r o le x p i r e s ，t h el a n dp r o p e r t yr i g h tn o t d e a ra n ds oo nc a u s et h eh o u s i n gu g e st h es u b u r bs e r i o u s l y , t h ec u l t i v a t e dl a n dt od r a i n s e r i o u s l y , t h el a n du t i l i z a t i o ne f f i c i e n c yl o w , f u n c t i o nl a y o u td i s o r d e r t h el i m i t e dc i t yl a n d s u p p l i e sc a u s et h a tm o r ea n dm o r ed e p a r t m e n t sr e a l i z et h ei m p o r t a n c eo fe n h a n c i n gt h el a n d u t i l i z a t i o ne f f i c i e n c ya n dt h eo p t i m i z e dc o n f i g u r a t i o na n dr e a s o n a b l eu s eo fl a n dr e s o u r c e t h i sa r t i c l et a k e se n h a n c i n gt h eh o u s i n gu s e si n t e n s i v ed e g r e eo fu t i l i z a t i o na st h eu l t i m a t e o b j e c t i v e ，t op r o m o t et h ec i t ys u s m i n a b l ed e v e l o p m e n th a v i n gt h ei m p o r t a n tp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c e a tf i r 啦t h i sa r t i c l eb r i e f l yi n t r o d u c e st h eb a s i sa n db a c k g r o u n do fp a p e rs e l e c t e dt o p i c a n dt h er e s e a r c hm e n t a l i t ya n dm e t h o d ，a f t e r w a r d sq u i t es y s t e m a t i c a l l ya n dc o m p r e h e n s i v e l y i n d u c e st h er e l a t e dc o n c e p ta n dt h e o r yo f t h em u n i c i p a lh o u s i n gu s e si n t e n s i v et ou s e ，a tl a s t ， t ot h ew u h a nh o u s i n gt om a k et h ec o m p r e h e n s i v eq u o t aa n dt h e q u a l i t a t i v ea n a l y s i s p o i n t i n g o u tt h ew u h a nh o u s i n gi n t e n s i v en s ee x i s t e n c eq u e s t i o na n di e a s o na n dp r o p o s i n gt h e c o r r e s p o n d i n gm e a s u r et oi t si m p r o v e m e n t f r o mt h eh o u s i n gl a n di n t e n s i v eu s i n gl i m i t e d f a c t o r , t h eh o u s i n gu s e si n t e n s i v eu s i n gi n f l u e n c e df a c t o r , t h ei n t e n s i v eu s eo ft h eh o u s i n g u s e s ，t h i sa r t i c l ec o r ea n da l s om o s tm a i ni n n o v a t i o np a r tc h o o s e s11a p p r a i s a lf a c t o r s ，a n d c o n s t i t u t e st h eh o u s i n gu s e si n t e n s i v et ou s ea p p r a i s a lt a r g e ts y s t e m , a n dv a r i o u st a r g e t sh a s c a r r i e do nt h ew e i g h te v a l u a t i o nw i l ht h el e v e la n a l y t i cm e t h o dt ot h et a r g e ts y s t e mi n f i n a l l y , s e l e c tt h ee v e r g r e e ng a r d e ni nt h i sf o u n d a t i o nt oc f l l t yo nt h ea p p r a i s a la st h e t y p es p o tp l o t , a n dc a r r i e so nt h ea n a l y s i st ot h ea p p r a i s a lr e s u kt oe x a m i n et h ea p p r a i s a l t a r g e ts y s t e mt h es c i e n t i f i cn a t u r e k e yw o r d ：t h eh o u s i n gu s e s ；i n t e n s i v eu s e ；t a r g e ts y s t e m ；a p p r a i s a l l i 湖北大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 论文作者签名：了，一 日期：山7 年月jf 日 学位论文使用授权说明 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学 位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以允许 采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存学位论文；在不以赢利为 目的的前提下，学校可以公开学位论文的部分或全部内容。( 保密论文 在解密后遵守此规定) 作者签名：了一v 指导教师签名：陇乙 1 日期：唧z 叫 日期：砷罗r 第一章绪论 一、研究背景 第一章绪论 我国人口数量庞大、土地资源有限，城市中住宅用地总量增加将极其有限，这与广 大城市居民改善居住条件、提高住房面积的要求矛盾。我国现有人口1 3 亿，而且每年 以1 4 0 0 万人的速度增长，同时可耕地面积为1 3 8 亿公顷，人均占有面积不足世界水平 的三分之一，巨大的用地增量与我国日益严竣的土地形势存在不可调和的矛盾。因此， 从我国目前土地利用情况来看：1 、我国城市住宅用地的发展必须是资源限定下的发展， 虽然到2 0 0 5 年城镇居民人均住房面积为2 6 酊，但远低于发达国家人均1 0 0m 2 以上的水 平，在未来相当长的时间内，我国大城市无论是人均建设用地、人均居住面积都不得不 继续保持在一个较低的水平。2 、土地稀缺的现实应该反映到我国城市居住空间建设的 模式上。 目前我国城市在居住空间结构发展方面并不尽如人意，城市边缘大规模的住宅建设 致使城市形成“摊大饼”式的圈层扩展。这进一步加剧了城市空间结构的恶化，带来居 住、交通、就业等问题；另一方面城市边缘的大规模住宅建设用地强度偏低，人均用地 水平超标，使大量的耕地在转变成城市用地的过程中被浪费。与此同时，在大城市内部， 多年以来城市土地无偿划拨造成城市空间结构的缺陷，导致大城市住宅用地的严重不 足。 因此，无论从城市发展和城市土地合理配置的角度，还是保护土地资源促进土地可 持续利用的角度，城市住宅用地集约利用研究都显得非常重要。如何集约化利用有限的 城市土地资源，是亟待解决的问题之一。 二、研究的目的和意义 ( 一) 研究的目的 对于如何解决目前城市土地利用中存在的问题，保护和调整城区土地资源，促进城 区土地资源的合理配置，提高土地利用的综合效益，理论界和政府相关机构部门都作了 许多有益探索，但研究的焦点大多集中于某一方面，缺乏系统性和连续性。 湖北大学硕士学位论文 本文的研究立足于武汉市城市住宅土地利用现状，通过对武汉市城市住宅用地集约 化利用所存在的问题进行系统分析，以提高城市土地使用效益为目标，以住宅用地集约 化利用为着眼点，积极探索住宅用地集约化的评价体系，引导城市走集约化的土地利用 之路，为节省宝贵的土地资源，实现城市社会经济持续发展提供政策建议。 ( 二) 研究的意义 城市住宅用地集约利用是指在合理布局、优化用地结构的前提下，通过增加对存量 土地的投入、充分发挥土地潜力等途径，提高建成区土地的使用效率，促进城市土地利 用结构优化和功能不断提升。本文对城市住宅用地集约利用研究的意义体现在以下几个 方面： 1 、城市住宅用地集约利用的评价结果，可以直观地反映城市住宅用地集约利用水 平的相对高低，当集约利用水平低时，说明土地利用程度低、效益不高，在制定该城市 的住宅用地政策时就需要更多地考虑从内部挖潜。所以它的意义之一就是为武汉市制定 城市总体规划、平衡城市内部各用地指标提供参考。 2 、集约利用评价可以为住宅用地供应计划的制定以及盘活存量土地的年度计划实 施提供参考，在住宅用地供应计划制定时就需要考虑到所在区域的土地集约利用潜力状 况，有针对性地确定供地数量及其空间分布。 ( 三) 研究的内容 住宅包含了商品房住宅、廉租房、经济适用房、集资建房等多种形式，但商品房住 宅占住宅总量的9 0 以上，因此本文的研究是针对武汉市商品房住宅用地的集约利用情 况而进行的，文中所指的住宅也主要是针对商品房住宅。 三、国内外研究综述 ( 一) 国外研究动态 l 、城市土地集约利用 国外研究有关城市土地利用的理论有许多，如在城市地理和土地经济领域产生了城 市土地利用的地域结构理论、地租理论、区位理论、土地报酬递减理论、门槛理论及空 间均衡理论等，在城市规划领域产生了田园城市理论、有机疏散理论、区划理论、混合 2 第一章绪论 功能区理论，等等。这些研究城市土地合理利用的理论都有一个共同点就是加强土地的 集约利用。 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。该理论认为在一定科 技条件和若干要素投入量保持不变的情况下，土地收益随某一要素投入量不断增加将出 现递增到递减的现象。1 7 世纪中叶的威廉配第最早发现“土地报酬递减律”规律，1 8 世纪法国重农学派后期代表人物杜尔阁对其内涵进行详细表述，1 8 1 5 年英国威斯特在其 资本用于土地一书中，首次正式提出“土地报酬递减规律”。著名英国经济学家马 歇尔认为报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用，显然土地报酬递 减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度。 土地集约经营最早来自于对农业土地利用的研究，是李嘉图( 1 8 0 9 ) 在地租理论中 首先提出来的。所谓农业土地集约经营，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的 生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产 量和收入的一种农业经营方式，即通常讲的精耕细作的经营方式。德国经济学家杜能 ( 1 8 2 6 ) 出版的孤立国同农业和国民经济的关系一书对土地集约利用规律就有提及， 他认为农业土地利用的合理集约度按土地区位地租高低即距离市场远近配置，将区位与 土地利用合理集约度研究结合在一起。阿伦索( 1 9 1 3 ) 较早对土地集约利用与地租关系 进行阐述，他将同一城市内农业用地、商业用地和住宅用地的竞标地租函数和曲线相互 重叠在一起，得到在自由竞争市场下整个城市的市场价值均高于地租水平。在市场架子 均高于地租水平而由市场价值所确定的同时，土地利用结构和利用的集约程度与地租被 同时确定下来。 在以后对土地集约度的探索中，托曼( 1 9 9 2 ) 从经济学角度，恰林基( 1 9 9 5 ) 从环境角 度分别探索不同背景下城市土地资源集约利用的标准及其评价方法。其中比较典型和全 面的为皮尔思( 1 9 9 0 ) 城市发展阶段的环境对策模型，它主要根据城市发展的不同阶段( 起 飞、膨胀、顶峰、下降、低谷) 所出现的资源环境问题( 土地的过量及粗放使用、水资源 的过量消耗、交通堵塞等) ，采取相对适宜策略，如加强土地规划控制等。荷兰专家则 在规划设计中进行了细致的成本效益分析、土地利用潜力分析等，以便更大程度上保证 土地整理的最佳和后续效益。 2 、城市居住用地空间分布 十九世纪末，由于工业发展所带来的居住环境恶化，使得居住问题成为矛盾的焦点， 以居住空问为核心的城市规划研究蓬勃兴起。1 8 9 8 年霍华德提出田园城市模式，他认为 3 湖北大学硕士学位论文 城乡结合部的居住区能够很好改善人们的生活环境。并于1 9 0 3 年在伦敦建立了第一所 田园城市莱奇华斯。1 9 2 2 年柯布西埃在其发表的明日的城市以及1 9 3 3 年发表的阳 光城中指出利用现代化的工业技术，建设高层住宅节省平面占地而换取大片的绿化用 地。1 9 3 3 年斯泰因提出了人车分流的居住区交通体系，营造了怡人的社区空间。 二十世纪2 0 年代后，大量社会学的方法被引入城市地理学中形成了很多学派，其 中城市生态学派影响最大。该学派中1 9 2 5 年伯吉斯首创的土地同心圆模型，1 9 3 6 年霍 伊特( i h o y 0 的扇形模型，以及1 9 4 5 哈里斯和乌尔曼的多核心模型，合称“三大经 典城市空间结构模型”，都对城市居住社区空间分异作了重点描述，反映了现代西方城 市居住社区空间地域演迸的一般规律。在三大经典模式之后，由于不断的修正和补充， 又出现了多种新的城市空间结构模式，如1 9 4 7 年迪肯森的砚地带理沦、1 9 5 5 年埃里克 森的折衷理论和1 9 6 5 年曼的同心圆扇形理论等。 从2 0 世纪7 0 年代以来，国外居住空间理论与实践发展开始进入了多元化探索的时 期。这一时期涌现出了多种新的理论，包括一系列的社区建筑运动及“可持续社区”规 划理论和“新城市主义”的理论探索等等。“新城市主义”是指2 0 世纪9 0 年代初基于 对住宅郊区化蔓延的深刻反思，“新城市主义”重视以人为本的思想，强调理性分析与 设计，提倡建立功能复合型的适宜步行的社区环境，强调回归小尺度、亲近行人的街坊 空间，注重人与人之间的交流等等。 ( - - ) 国内研究动态 2 0 世纪9 0 年代初，我国实行土地有偿使用制度，开征土地使用税，城市土地使用 权可以出租、转让，中国的土地市场开始形成，推动了住宅业的快速发展，但也出现了 一系列的问题，如居住空间迅速向郊区扩展，大量的农田被侵占，土地利用效率低下等。 众多学者对城市土地在多个方面展开了广泛的研究。 在城市土地集约利用内涵方面，马克伟( 1 9 9 1 ) 在主编的土地大辞典中对“土 地集约经营”词条的解释是：“土地集约经营是粗放经营的对称。是指在科学技术进步 的基础上，在单位面积土地上集中投放物化劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产 量和负荷能力的经营方式。”毕宝德( 1 9 9 8 ) 认为所谓集约度，就是指单位土地面积上 所投资本和劳动的数量。所投入资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。肖梦 ( 2 0 0 1 ) 认为城市土地集约化使用就是城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的 地面、上空和地下进行各种建设。一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同 4 第一章绪论 用途的多种建设项且。杨重光( 2 0 0 3 ) 认为，城市土地集约利用包括三个方面的内容： 城市单位面积的产出率不断提高；通过土地利用规划和城市总体规划科学和合理利 用城市土地，建立合理和经济的空间布局，并且使城市的经济、社会和环境得到协调发 展；通过旧城改造和房地产开发，结合调整产业结构，调整用地结构，提高城市土地 的整体利用水平，最大限度地利用现有土地。徐国忠( 2 0 0 3 ) 认为城市土地集约利用的 内涵是：对现有城市存量土地加大人力、物力、财力的投入，提高土地的经营管理水平， 在现有的经济技术水平许可的条件下，尽可能提高城市土地的使用强度和效率，以获得 单位面积更多的产品产量或土地负荷能力的经营方式。 在住宅用地郊区化方面，卢为民( 2 0 0 2 ) 以上海市为案例地区，从住宅郊区化的空间 扩展方向与距离、郊区化入口的数量、郊区化入口的结构以及郊区化人口迁移的过程四 个方面分析了住宅郊区化对住宅开发的影响。王启仿但0 0 2 ) 把大城市房地产郊区化现象 的动力机制归结为四方面，分别为经济因素、自然环境因素、技术因素、土地制度和住 房制度因素，并指出房地产郊区化现象中存在诸多问题，如配套基础设施与公用设施建 设滞后、房地产开发用地与农业用地矛盾突出、房地产项目布局分散、盲目发展等，最 后提出一系列房产郊区化现象的调控政策。何振善( 2 0 0 3 ) 分析了北京城市郊区化的发 展模式以及房地产项目的开发对城市郊区化的作用。张春花，李雪铭，张馨( 2 0 0 5 ) 通 过对比1 9 8 3 ，1 9 9 3 ，2 0 0 2 年大连城市居住空间的分布，分析了城市居住空间扩散的演 化；从定量和定性二个方面探讨了城市居住郊区化的基本特点和规律；揭示了大连居住 郊区化对城市建设的效应及居住郊区化的动力机制。马清裕，张文尝( 2 0 0 6 ) 分析了北 京市居住郊区化的相关因素，并根据住宅郊区化所带来的诸如土地、能源严重浪费，环 境污染和居住区功能单一等一系列问题，提出了相应的措施。 在居住用地空间分布方面，单连龙，高自友( 1 9 9 9 ) 以传统的运输规划为基础，将 城市居住土地使用合理地引入到城市交通运输问题中，构造了具有弹性需求的城市交通 运输规划与土地使用的组合模型，使得城市居住用地分布更加合理。申金山，关柯，李 峰( 1 9 9 9 ) 根据居住用地评价的特点，探讨了居住用地的评价指标体系，建立了居住用 地适宜性评价的三级模糊综合评价的数学模型，为居住用地的合理布局和优化配置土地 资源提供基本依据。刘长歧、甘国辉、李晓r 1 ( 2 0 0 3 ) 等以北京市中心区和近郊区为研究 区域，分析了人口分布现状和变化特征及居住用地的空间分布变化，并由此提出，北京 市的人口郊区化与居住用地的空间扩展过程是一种互动的效应关系。李伦亮( 2 0 0 6 ) 认 为加强对城市居住分异特征及机制的研究、编制合理的居住用地规划、关注城市贫困地 5 湖北大学硕士学位论文 区、加强城市规划的引导与控制作用，对城市形成合理的居住分异格局具有重要的意义。 四、本文的研究方法与创新点 ( 一) 本文研究方法 i 、以分析和归纳的方法，对武汉市城市住宅用地集约利用问题进行剖析。 2 、采用定性与定量研究相结合的方法，建立科学的城市住宅用地集约利用评价指 标体系。 ( 二) 本文的创新点 1 、本文运用定量分析方法，建构了一套城市住宅用地集约利用评价指标体系，可 以作为评价住宅土地利用程度的依据。 2 、通过对武汉市住宅用地集约利用程度进行分析，为武汉市制定城市规划、平衡 用地指标提供参考。 6 第二章住宅用地集约利用的理论基础 第二章住宅用地集约利用的理论基础 一、集约利用含义的辨析 目前我国经济理论学界对土地集约利用的认识，归纳起来有如下观点： l 、集约化是相对于粗放化而言，它是指在土地上合理增加物质与劳动投入，以提 高土地收益的一种经营方式。土地集约化利用应是一种动态的发展过程，它的目的是通 过增加物质和技术方面的投入，不断的提高土地的生产率和利用率。 2 、集约化是有效利用各类生产要素的一种手段。土地集约化利用是指提高单位土 地面积的利用价值。它是在其它要素投入不变的条件下，通过实现土地利用结构的优化 组合达到提高土地生产率的目的。 3 、土地集约利用是针对城市土地利用存在的粗放化、土地利用结构不合理等问题， 是从平面和立体的角度去发挥城市土地的集聚效应和组合效应，通过科学制订城市规 划，建立土地集约化利用的评价方法和指标体系去引导和控制城市用地。 上述关于集约化的各种不同的理解，反映了人们对集约化认识的不同角度和不同深 度，同时也反映了集约化的广泛性和复杂性。 本人认为，土地集约化利用应是一种动态的发展过程，其集约化的水平、表现方式、 存在状态受到诸多因素的影响。在不同的经济技术社会发展水平下、不同的土地制度下、 不同的土地利用方式下土地集约化利用所处的阶段或者说是状态必然是不同的。它必然 随着所投入物质和技术条件的不断改进而发展，从而达到更高的动态平衡状态。城市商 品房住宅土地利用集约化应是在一定范围内通过用地结构与空间结构的高度有序化合 理组织，以土地为载体的各类建筑和城市设施相互之间以及与外部环境之间，无论从使 用功能上、效益上、后续发展或形象景观上，都达到结构严谨、组织有序、相容性好、 功能互补并能自我修复的状态，最终带来城市的高质量发展和土地利用的可持续发展。 二、住宅用地集约利用的相关理论 ( 一) 城市地租理论 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场 所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。在相当长的时期内，由于没有实行社会 7 湖北大学硕士学位论文 主义市场经济体制，人们一直把地租看成是土地私有制的产物而加以否定，实行城市土 地无偿无限期使用制度。改革开放以来，特别是随着社会主义市场经济理论和体制的确 立，为了使土地所有权在经济上得到实现，城市地租被广泛应用于生活和生产中。城市 地租和农业地租一样也有级差地租、绝对地租和垄断地租之分。 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心 的远近，交通是否方便，入口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。作为城市地 租，它和农业地租一样要受级差地租规律的调节。但是它主要以地理位置为主，由它决 定着级差地租量的多少。原因在于城市土地地理位置好坏直接关系到占用该地块的经营 者的收益高低，同时也取决于该区位所能带来的集聚效益的大小。城市土地位置优劣不 同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市 场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，又必然使这种超额利润转化为城 市级差地租i 。城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行 连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力。在市场经济条件 下，由于土地所有权和经营权垄断及其分离，这种级差生产力也必然转化为级差超额利 润，进而转化为城市级差地租i i 。 在社会主义市场经济条件下，仍然存在绝对地租，这个结论自然也适用于城市土地， 即城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用 城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就 是城市绝对地租。 城市地租除了级差地租和绝对地租这两种基本形式之外，还存在着一种个别的、特 殊的地租形式，即城市垄断地租。所谓城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀 有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。马克思称 垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价 格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。因而，具有 这种购买欲望和支付能力的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。这种垄断地租 在城市某些特别繁华的中心地段、特别著名的旅游景点也在一定程度上存在着。 ( 二) 区位理论 关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法。狭义的区位概念是指特定地块( 宗地) 的地理和经济空问位置及其与相邻地块的相互关系。广义的区位概念是指人类一切活 8 第二章住宅用地集约利用的理论基础 动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及 相互关系。 随着工业化和城市化的迅速发展以及房地产业的兴起，城市土地区位显得越来越重 要，其中工商业、特别是商业用地表现出特别强烈的区位效益。因此，研究决定或形成 城市土地区位的主要因素显得十分重要。具体而言，主要有以下五个方面。 l 、自然条件和环境。大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山 等自然条件以及资源状况( 主要指矿产资源和旅游资源等) 。由于这些都是自然形成的， 因此可以称为自然区位因素，它是形成和决定土地区位的最基本的因素。 2 、交通和通讯。第一是城市内部的交通和通讯；第二是城市对外部城市、地区以 及国家的交通和通讯。这是关系产品生产所需要的原材料、燃料、采购、运输和产品运 往市场销售的距离、时间、运费、成本、利润的重要问题；也是及时准确获得经济信息、 进行经营决策、开展经营活动的关键问题。因此，它是形成和决定城市土地区位的重要 因素。 3 、基础设施。这里主要是指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基 础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃 圾的排放处置能力等。这些因素一方面直接影响社会生产和生活质量的优劣和水平的高 低；另一方面又影响到投资者、生产者以及消费者的决策。因此，它是形成和决定区位 的又一重要因素。 4 、人口和经济集聚。首先是人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口；其 次是经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度， 尤其是规模较大的商业、银行、公司企业的总部、办事处、管理处等的集中程度。这种 大规模集中带来专业化和分工协作的好处；相关产业部门迅速发展的好处；各种专门人 才汇集和熟练劳动力供应充裕的好处；筹资融资的方便、收集信息的好处；面对面谈判 易成交的好处等。最后是居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。这既是关系市场 容量的重要问题，又是关系迅速获取各种经济信息、准确决策的关键，更是关系联系、 谈判捕捉市场机会做成生意的主导因素。因此，人口和经济集聚的区位因素是决定城市 土地区位的关键性因素。 5 、社会文化。一是居民消费水平、结构和习惯；二是居民文化道德水平、劳动力 素质；三是文化教育和科学研究机构发展状况。 上述五方面区位因素中，第二、三、四、五是经济区位因素，是长期社会经济发展 9 湖北大学硕士学位论文 的结果。这些因素可以归结为：运输距离( 原材料、燃料采购、产品销售) 、运输时 间、运输成本；市场容量及其发展潜力；信息资源利用；先进管理经验和科学技 术的吸纳采用；谈判交易的方便。最终可归结为成本、交易费用和利润。城市土地区 位正是这些因素综合起作用的结果。 ( 三) 边际报酬递减规律 边际报酬递增递减规律是指在其他生产要素固定不变，增加某一生产要素的单位投 入量时，纯收益随之增加，但达到一定数量后，如继续追如这一生产要素的单位投入量， 其纯收益就不再随追加投入的增加而增加，反而有可能减少。 通常生产需要投入所有生产要素，为了分析某种生产要素对生产的影响及贡献，我 们假定只有一种要素可以变动，如劳动力，其他要素( 包括土地) 均为既定。土地报酬可 以理解为土地的产量，体现了土地的生产力。为了考察劳动与土地等要素组合对土地报 酬的影响，我们需要考虑平均报酬及边际报酬的变动趋势和规律。各种类型的报酬定义 如下： 总报酬，即总产量，可以记t p ；平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，可 以记为a p ：以劳动( l ) 为例，边际报酬可以记为：m p = a t p a l ，它是生产函数关 于劳动l 的一阶偏导数。边际报酬体现了土地的边际生产力。 根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为三个阶段：在平均报酬上升 为下降之前为第一阶段，平均报酬处于递增状态，继续劳动投入将使劳动土地 资本等生产要素组合的生产效率得到迸一步提高：平均报酬等于边际报酬之后到边际报 酬等于零之前为第二个阶段，这个阶段生产的组织是合理的；边际报酬为零，总报酬达到 最大之后为第三个阶段，投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负数，而且平均报酬继续 递减，总报酬也趋于下降具体情况见图2 1 。 口 图2 4 总报酬、平均报酬、边际报酬曲线 1 0 第二章住宅用地集约利用的理论基础 城市土地的利用也同样符合土地报酬递减规律。例如城市的建筑容积率、建筑密度， 在理论上有一个最合理的建筑密度和建筑容积率，如果超出一定范围，由于交通的拥挤、 环境恶化、建筑成本的增高等，又带来开发商利润的减少。 ( 四) 可持续发展理论 “可持续发展”从字面上理解是指促进发展并保证其的可持续性，它包括可持续性 和发展两个概念。所谓可持续性，可理解为，在对人类有意义的时间和空间尺度上，支 配这一生存空间的生物、物理、化学定律规定的限度内，环境资源对人类福利需求的可 承受能力或可承载能力。所谓发展，可理解为人类社会物质财富的增长和人群生活条件 的提高。在著名的布伦特兰报告我们共同的未来( o u r c o m m o n f u t u r e ) 中，可 持续发展被定义为：可持续发展是既能满足当代人的需要，又不对后代人满足需要的能 力构成危害的发展。从这一定义中我们可以看出，可持续发展就是要在人与自然和人与 人的关系不断优化的前提下，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机协调，从而使 社会的发展获得可持续性。 土地是地表自然综合体，既是生态环境各要素相互作用的联结纽带，又是人类生活、 生产的空间载体，是人类社会赖以生存发展的最基本的自然资源。近年来，伴随着社会 生产力的发展，尤其是工业化、城镇化的兴起，人口的增加和人类活动范围的扩大，使 得对土地不断增长的社会需求与土地资源的有限性、土地利用的不可逆转性之间的矛盾 日益显著，区域性人地矛盾不断加剧，严重制约了社会经济的高速发展。因此，土地资 源的可持续利用是可持续发展的核心内容之一，是区域发展的立足之本。 由于不同发展水平国家面临的土地问题不同，土地可持续利用的内涵也不尽相同。 根据我国土地资源和社会经济环境发展的特点，土地可持续利用就是使土地资源得到科 学合理的利用、开发、整治和保护，实现土地资源的永续利用与社会、经济、资源环境 的协调发展，不断满足社会经济长期发展的需要，达到最佳的社会、资源环境和经济效 益，实现三种效益的协调统一。土地可持续利用的目标体现在如下四个方面： 1 、资源持续利用，是指土地资源系统必须在数量上不减少，在质量上不退化，只 有这样才能保证土地资源被公平地给予下一代。 2 、环境良好，即环境效益，环境的好坏不仅影响到人们生活质量的高低，而且还 制约着资源持续利用的实现。 3 、经济可行，是指土地资源的利用必须获得经济效益，能够促进社会经济增长， l l 湖北大学硕士学位论文 否则这种利用方式肯定不能被接受而继续存在下去。 4 、社会可接受，即社会效益，土地资源的持续利用应能促进人民生活质量和社会 文明程度的提高，满足人们的需求。 1 2 第三章住宅用地集约利用评价 第三章住宅用地集约利用评价体系构建 一、住宅用地集约利用评价目标 评价是对已经完成的、正在进行的或将被提出的活动或过程的价值、优缺点、品质 作一判断。城市住宅用地集约利用是土地合理利用的最高境界，也是一个无止尽的不断 变化的动态过程。因而，不断提高城市住宅用地集约利用度，提高城市土地利用效率， 改善城市土地生态环境，是土地资源合理配置的永远目标。城市住宅用地集约利用评价 是帮助和促进实现这一目标的重要手段。为此，城市住宅用地集约利用的评价目标主要 表现在以下几个方面： i 、通过城市住宅用地集约利用综合评价，调查城市住宅用地集约利用状况及其存 在的问题。 2 、通过城市住宅用地集约利用综合评价，把握城市住宅用地集约利用的影响因素、 城市住宅用地集约利用的演替规律，为最终合理利用土地和配置城市土地提供参考依 据。 3 、通过城市住宅用地集约利用综合评价，分析城市住宅用地集约利用状态及其集 约利用潜力，判断城市住宅用地是处于集约状态、粗放状态还是过度状态，为城市住宅 用地集约利用模式选择提供决策依据，为城市发展规划提供依据。 二、住宅用地集约利用评价原则 ( 一) 科学性原则 城市住宅用地集约利用综合评价指标体系应建立在充分认识、系统研究城市土地开 发利用现状的科学基础上，立足于城市土地集约利用的理论框架，科学表达出城市土地 集约利用的内涵、本质、规律、模式和机制的本质性要素。 ( 二) 系统性原则 城市住宅用地集约利用是一个复杂的自然社会经济复合系统，指标体系的 建立应全面反映城市土地集约利用影响要素的主要方面和内在联系。 ( 三) 层次性原则 城市住宅土地利用本身是一种及其复杂、多变量、多因素、多层次的等级体系，包 1 3 湖北大学硕士学位论文 括宏微观层次、不同效益层次等，应根据系统的结构分解出若干系统、系统再分解出若 干子系统，根据系统层次建立指标体系，使其结构清晰，层次分明，便于操作。 ( 四) 动态评价与静态评价相结合的原则 静态分析主要从同类型、同级别城市某一时期用地状态横向对比入手，评价城市土 地利用的状态及其与先进地区的差距或可取之处；动态分析主要从城市土地利用时间序 列动态发展角度，分析土地利用演进与人口演进、经济发展、环境质量变化、郊区资源 等方面的协调程度，为土地利用决策或改进提供依据。 ( 五) 全面性与代表性原则 指标的选取应注重全面性，涵盖土地利用结构及其变化、土地利用综合效益、城市 与郊区土地使用协调程度等方面内容。同时也应注重代表性即典型性，因为指标的繁杂 并不一定能增强评价结果的可信度，重要的是要看指标对评价目标的贡献度及其与相关 指标的联动程度。 ( 六) 可比、可量、可行原则 城市住宅用地集约利用的影响因素有很多，但有些因素没有统计数据，有些因素难 以量化，为了保证评价有效的进行，应本着可比、可量、可行原则确定评价指标体系。 另外，评价方法的选择至关重要。通过选择适当的数学方法可以对城市住宅用地集约利 用进行合理评价，使指标数据转化为可供决策参考的评价结果，为土地集约利用提供依 据。 ( - t z ) 动态导向性和弹性原则 这是一条非常重要的原则。评价指标及其权重和度量是城市土地集约利用目标的具 体体现，由于不同发展阶段，不同的区域条件，城市住宅用地集约利用目标、方式不同。 因而所需考虑的指标项目、指标度量及其各指标的相对重要性都有可能发生变动。此外， 某些测不准因素和不可测因素，在区域某一特定发展阶段，指标的权重和度量不应当取 某一固定值，而可能是某一合理的空间。因此，城市土地集约利用综合评价指标体系的 设置及其评价过程，都应该遵循弹性原则，应能够随客观实际的变化及人们认识水平的 提高而在相对稳定的基础上进行阶段性调整。 三、住宅用地集约利用评价指标体系 城市住宅用地集约利用程度在不同的空间层次上，参照的背景是不一样的，其成果 的应用对象与技术方法也不尽相同。城市住宅土地利用一般包括两个空间层次，即单个 1 4 第三章住宅用地集约利用评价 住宅小区的土地利用以及城市土地利用，因此，在不同的地域范围评价城市住宅用地集 约利用潜力时，应针对空间尺度的差异，既单个住宅小区的土地利用以及城市土地利用 个两不同的空间层次，选择相应的评价方法和设计相应的评价指标。总体评价的基本思 路和总体体系的设计如下。 首先从城市综合功能及城市土地利用效益整体性出发，以市场化、现代化、可持续 发展为目标设计相应的评价指标，这些指标虽然不直接反映住宅土地利用的程度，但是 是影响住宅土地集约利用程度的主要因素，它们是所在城镇住宅用地集约利用基础条 件。所在城镇住宅用地集约利用基础条件主要包括地价水平、人均产值、人均居住面积、 固定资产投入产出表四个方面。 第二，从住宅用地集约利用的本意出发，旨在反映住宅小区土地集约化程度，即根 据住宅小区土地利用强度和土地合理利用程度设计相应的评价指标。土地利用强度包含 容积率、绿化率和建筑密度，土地合理利用程度包含空置率、户均面积和房屋价格。 第三，从住宅用地集约利用动态发展趋势出发设计相应的指标体系。反映土地集约 利用动态发展趋势的指标一般包括城市人口与用地弹性系数、固定资产投入与用地弹性 系数、基础设施投入与用地弹性系数等方面。但考虑到数据获得的可行性，本次武汉市 住宅用地集约利用评价只选择城市人口与用地弹性系数指标作为土地集约利用发展趋 势的评价指标。具体评价指标体系，详见表3 1 。 表3 1 住宅用地集约利用评价指标表 评价目标影响因素评价因子评价指标 地价水平( c 1 ) 元平方米 住 所在城镇住宅人均产值( c 9万元人 宅 用地集约利用 人均居住面积( c 3 ) 平方米人 用 基础条件( b 1 ) 固定资产投入产出比 比值 地 ( c 4 ) 集 容积率( c 5 ) 约 绿化率( c 6 ) 利 住宅用地集约 建筑密度( c 7 ) 用 利用微观影响 程指标( b 2 ) 空置率( c 8 )数据比值 度 户均面积( c 9 )平方米 ( a )房屋价格( c l o )元平方米 住宅用地集约人口与用地增长弹性 数据比值 利用趋势( b 3 ) 系数( c 1 1 ) 湖北大学硕士学位论文 四、运用层次分析法确定权重 ( 一) 构造层次结构模型 前面分析了住宅用地集约利用影响的各项因素和指标，得到了综合评价指标体系， 也就是住宅用地集约利用评价模型。见表3 一l 。 ( 二) 构造判断矩阵计算权重 1 、判断标度 重要程度用要素间重要性的数量尺度一判断标度表示。本文所用卜- 9 级判断标度 如表3 2 所示： 表3 21 9 级标度表 标度定义 1 对上一级而言，a l 和a 同样重要 3 对上一级而言，a i 比a j 稍微重要 5 对上一级而言，a i 比a j 重要 7 对上一级而言，a j 比a 重要得多 9 对上一级而言，a 。比a j 绝对重要 2 ，4 ，6 ，8其重要程度介于上述两相邻判断标度之闻 2 、构造判断矩阵 判断矩阵是垮层次结构模型中同一层次的要素相对于上层的某个因素，根据重要程 度相互闻进行成对比较而形成的矩阵。例如以a 为目标的有n 个要素的判断矩阵，形式 如图3 1 ： a 44 a j 4q l口1 2 口1 j 订 幺啦l 口2 2 口2 j 口 ；j； j； 4q lq 2 qd ：；j!j 以以1 2 口 图3 一l 判断矩阵的形式 1 6 第三章住宅用地集约利用评价 通常情况下n 9 则首先进行指标聚类，使得所比较的指标间的差别落在 1 - 9 标度范围内。判断矩阵a 中的元素粕表示对于评价目标a 而言，要素a i 对于a j 的 相对重重要性。即： w f 嘞2 虿 w i 是针对评价对象给出的每个因素a i 相对应于a 的分值，通常是采用问卷调查或 聘请专家确定住宅用地集约利用评价指标体系中各指标的重要度，本文采用的是专家访 谈方式得到原始数据，专家由7 名房地产资深策划师组成。通过对原始数据进行计算， 将通过一致性检验指标体系内各指标权重进行平均，最后得到用于评价的住宅用地集约 利用指标体系。 根据调查得到的原始数据，针对住宅用地集约利用评价指标体系，综合分析后得出 其第二层判断矩阵如表3 - - 3 。 表3 3 第二层判断矩阵 住宅用地集约利用 程度a b lb 2b 3 所在城镇住宅用