（土地资源管理专业论文）城镇住房保障水平研究——以北京市为例.pdf

摘要 摘要 我溺城镇茳房露疫改摹至今艺毒2 0 多年黪灏史，隹房囊瑟泰场纯爨翻懑裙步 确立，在住房市场上个人消费己成为主体，但黼之而来的中低收入阶层的往房 购买力问题也日益凸现。人们已普遍意识到住房保障的必要性和紧迫性，但对 住房保鼯水平的研究依然较少。 本文逶过理论帮窦黢籀结合秘方法，羲城镇往房保障承警徽了一些秘究和探 讨。一、总结了与研究住房保障水平有关的理论。包括社会保障理论、经济发 展理论、房地产发展理论和供需理论等。二、界定了住房保障水平的确定原则。 龟摇逶发蒙赠、住房绦漳与往房豢场证藤挎谖联雯孽、霆嚣裁纛窝嚣建毒l 壹簇刘。 三、描述了住房保障水平的倒u 型发展趋势和阶段性发展模式。以入均g d p 为标 准，划分了住房保障起步阶段、往房保障高速发展阶段、住房保障增速减缓阶 段、住房保障水平豳辫除段。四、矜概了住房保障水平影响蹦素，荠进霉糖关 程分辑。五、探讨了从需求藕供给角度溺算往穗缳障求平豹步骤，对各步鼗中 的相关问题进行了探讨。如保障性住房面积标准的确定、保障家庭的筛选标准、 家庭收入水平划分、家庭支付能力、还款额确定、保障性住房单位面积支出测 雾等。穴、鞋l 衷凳铡遘孬了实诞臻究，莠慰l t 寒往赛绦簿窳平魏发震撬毽了 政策建议。 本文具有一定的理沧意义和实践意义。本文描述的住房保障水平发展趟辫和 测算步艨，对把握住房保障总体水平，建立长远住房保障体系，裁定阶段锻接 施鞋及测算菜一具体瓣期静住房豫障东平等都爨有一定豹参考意义。 关键词；住房保障水平，住房保障删阶段，影响因素，动态分析，测算 a b s t r a c t a b s t r a c t t h er e f o r mo ft h eu r b a nh o u s i n gs y s t e mh a sr e m a i n d ef o rm o l lt h a nt w e n t y ) , c a r s ，b u tt h er e s e a r c h o nt h el e v e lo f h o u s es e c u r i t yi sl i m i t e d t h i sp a p e r j u s tt r i e st o d os o m er e s e a r c ho nt h el e v e lo f h o u s es e c u r i t y f i r s t , t h i sp a p e rs u m m m i z 燃i l l a t c dt h e o r i e s , i n c l u d i n gs o c i e t ys e c u r i t y , e c o n o m i c sd e v e l o p m e n t , r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tt h e o r ya n dt h et h e o r yo fd e m a n d a n d s u p p l y s e c o n d ，t h i sp a p g rd e f i n e dt h ep r i n c i p l eo f t h el e v e lo f h o u s es e c u r i t y , i n c l u d i n g m o d e r a t ep r i n c i p l e , c o o r d i n a t i o no fh o u s es e c u r i t ya n dr e a le s t a t em a r k e t , c h a n g i n g 、析也t i m ea n dc h a n g i n gi nd i f f e r e n ta r e a s t 1 l i r d t h i sp a p e rd i s c r i b e st h el o n g - t i m et r e n da n dp h a s em o d e l i n e o o r d i n gt o t h ed e v e l o p m e n to f e c o n o m i c s , r e a le s t a t em a r k e t , s o c i e t ye s t a t e ，s o c i e t ys e c u r i t ya n d c o n s c i o u s n e s so fs e c u r i t y , i tc a nb ec o n f e r e dt h a tt h el e v e lo fh o u s i n gs y s t e ms h o w s t h es h a p eo f a d v e r s e “u ”t h i sp a p e rm a k e so f f f o u rp h a s e so f h o u s es e c u r i t y ：s t a r t i n g , s p e e d u pr i s i n g , s p e e d - d o w nr i s i n ga n df a l l i n g ， f o t l t , t h i sp a p e ra n a l i z et h ee f f e c t i n gf a e t e r so ft h el e v e l 醒h o u s i n gs y s t e m , i n c l u d i n ga f f o r d a b i l i t yo f c i t i z e n sa n dg o v e r n m e n t ，m a r k e t ，s o c i e t ya n dp o l i c i e s f i v e , t h i sp a p e rd i s c u s s e st h ec a c u l a t i n go ft h el e v e lo fh o u s i n gs y s t e m f r o m t h ev i e wo fd e m a n da n ds u p p l ya n dr e s e a r c h e so ns e v e r a lp r o b l e m s ，s u c ha sh o wt o a s s u r i n gt h ea r e a , t h ef a m i l yi n c o m e ，t h ea f f o r d a b i l i t ya n d s oo i l s i x ，t h i sp a p e rt a k e sb e i j i n ga st h ee x a m p l e d os o m er e s e a r c ho ni t sp h a s e m o d e l ，e f f e c t i n gf a c t o r sa n dt h ec a e u l a t i n go f t h el e v e lo fh o u s i n gs y s t e mf r o mt h e v i e wo f d e m a n da n ds u p p l y f i n a l l y , s o m es u g g e s t i o n sa l eb m u g h tf o r w a r d t h i sp a p e rh a sb o t ha c a d e m i ca n dp r a c t i c a lg ；n s e i th e l p st oc o n t r o lt h et o t a l t r e n da n dc a l c u l a t et h ec o n e r e a tl e v e lo fh o u s i n gs y s t e m i ta l s om a k es e n s et om a k e s t a g g e r e d 藕豫毫嗣越翳 k e yw o r d s ：t h el e v e lo fh o u s i l l gs y s t e m ，f o u rp h a s e s ，e f f e c t i n gf a c t o r s ，d y n a m i c a n a l y s i s , c a l c u l a t i n g 学位论文版权使用授权书 本人突全了察霹济大学关于牧囊、傈存、篌爰攀键论文魏撬定，露蓉囊下备磺 内容：按照学校要求掇交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论 文的印刷本和电子舨，静采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文； 学校蠢戡提鬟嚣录检索趿爱提供本学位论文全文竣蠹部分弱灏楚黢务；学校蠢 权按有关规定向国家脊关部门或者机构送交论文的复印件和电予版；在不以赢 剥为秘的的翦提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容爆予学术活动。 经指导教师间意，本学位论文属于保密，在年解密后逡用 本授毅整。 指导教师签名：学位论文作者签粥： 年月骞年胃 爨 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均己在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 躲糊绛 潲年弓月 第1 章引言 第1 章引言 住房是人们生存和发展的基本物质条件，“安居乐业”是个古老的话题。 古代诗人杜甫曾提出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的设想，现今 的住房问题更是关系着老百姓的切身利益。 住房保障制度是社会为“弱势”群体提供满足其基本生活所需住房的制度 安排，是政府寻求解决中低收入居民住房问题，满足基本居住需要的一种努力； 同时兼有调控住房市场、调节收入分配的作用。政府既要关注住房的总体供应 量，又要确保各个社会阶层都能在合理的价格水平下得到适当的住房及居住环 境。即不但要注重住房的数量和质量，而且要注重住房的公平分配，保障中低 收入阶层的住房水平。 1 1 论文研究背景 住宅是一种特殊复杂的商品，是现代社会中居民个人和家庭正常生活的必 需品，而且空间固定，生产成本高昂，使用寿命很长。住宅具有两重性，主要 表现在以下几方面：住宅具有商品和社会保障品的双重属性、住宅具有消费品 和资产的双重角色、住房问题具有个人问题和社会问题的双重含义。城市住房 问题的解决需要政府及社会成员的共同努力，尤其对政府而言，在制定住房政 策、住房制度改革的方案以及分阶段启动住宅市场的具体措施时，都要综合考 虑住宅的上述特性对社会各类成员心理观念和行为的影响，以及对社会各类成 员步入住宅市场的各种不同途径、能力和可能性的影响。 市场机制虽然可以较好地适应复杂的住房需求结构，满足多样化的居民家 庭住房需求，并在满足居民住房需求过程中得到发展；但市场机制无法解决中 低收入和最低收入居民家庭因支付能力较低而无法解决住房的问题，政府的干 预是必不可少的。在任何一个社会。都会存在住房支付能力的问题，对于中低 收入阶层，特别是贫困阶层来说，在居住方面主要表现为消费能力不足。对于 他们来说，没有政府的帮助，是不可能解决居住问题或改善居住条件的。也就 是说，城市中低收入阶层是住房问题的主体，也是政府住房政策的目标主体。 第1 章引言 困魏，簸决疰房矮瑷瓣公平霹蘧，麓莰褥建我嚣城镇往房搽骧锈疫已成为羧麝 在住房领域中的核心内容。 l 。l 。l牡会背景 霞赛闽题产生豹麓本原因楚城市纯帮工整纯熬热速发麓。由于工韭嚣翱入 口在城市高度集中，产生了对城市士地和住房供应的巨大需求，推动土地价格 和住房价格上涨，超越了中低收入和最低收入居民家庭的住房支付能力。欧洲 基本上怒在二次整雾火羧压夔重建器始实施冀镶房镶薄政繁稳，美国楚焱3 0 年代经济危机时期开始住房保障机构建设和政策制订的，这贱国家的住房保障 基本上怒在工业化接j 艋完成，或已经完成时期开始的。台湾地区也是在人均国 民收入达到l 万美元以上秀始进行收入线的划定_ 糨对低收入家庭的住房保簿。 蘸籍经济豹抉速增长，我国城乡居民收入露了较大豹爨商。寝入豹增长带 动了居民消费结构的变化。在解决温饱问题之后，中国居民的消费结构将：i 熹e 一 步向高级化方向发展，其中城镇往虏将成为城镇居民消费的热点。但是，也必 须看到囊秀个翊题：一是痔 ； 收入邃穰毫；二蘧藩蔑浚入麓距扩大。摇熬赛 银行的研究报告，一般国家的房价收入在l ：3 1 ：6 之间比较合适，但在我国 这一数据大大超过了这个范围。另外，居民收入麓距在不断扩大，并形成了高、 中、低举露阶层的牧入与滇费群体。扶基尼系数羲，我国该系数已放1 9 8 0 譬的 0 3 3 迅速扩大，1 9 9 4 突破警戒牾彝患0 4 ，2 0 0 7 i g 已达n o 4 8 。获收入增逮来看， 不同收入增速呈阶梯式格局，即收入越高的群体收入增长越快，中等以上收入 群体的收入增长均快予全国平均水平。这意味着社会财富越来越向高收入阶层 集孛。痨徐支耱笼力豹不是鞋及羧入差距懿不繇扩大要求我黼欢寤必绥热强住 房保障力度。 我豳正处在社会擞义初级阶段，处于人口城市化高速发臌和工业起飞时期。 大量入翻涌自城枣，健房嚣求巨大，住房保障嚣求也巨大。憨与之形成鲜明对 眈的是政府财力的有缀，1 9 9 0 年以来，我国财政收入占g d p 的眈重一壹维持在 较低水平。在各项社会事业均急需投入资金大力发展的情况下，住房保障水平 的上升非常有限。 1 1 。2政策背景 作为关系民生的大问题，我国政府已经越来越重视住房保障问题。房改至 2 第1 章引言 今，露场税髑云经嚣始对疰痨矮城送行全瑟渗透，虿鞋谖往携酝萋效率悉经麸 制度上得以保证。我国城镇住房制度改革的目标，是建立适成社会主义市场经 济体制要求的城镇住房新体制，不断满足城镇居民日益增长的住房需要。 1 9 9 4 年，莺务院关于深化城镇住房毒l 凌改革静决定掇凄，建立潋巾低 收入家纛为对象、舆有社会保障憾质的经济适溺住房供应体系和以高收入窳庭 为对象的商品房供威体系：建立往房公积金制度，发展住房余融和住房保险， 建立政策性和商业髋辩存的住房信贷体系。决定首次把建立分层次的往房 侯痘髂系，建立紊场帮保障稳结念懿住房薮髂潮撵秀住痔毒l 浚改革豹重簧瓣栝。 1 9 9 5 年，国务院决定实施国家安居工程，推动了经济适用住房的起步和发展。 1 9 9 8 年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 提出，建立毒睡完善羰经济逶用住黪隽主黪住房供疲体系。最低收入家庭穰攘枣 政府戡单位提供的廉租住房；中低收入家庭购鬟经济适用住房；其他收入勰的 家庭购买、租赁市场价商品住房。1 9 9 9 年和2 0 0 1 年，国务院颁布并修订了住 房公积众管理条例，强化了住房公积金管理，把住房公积众制度纳入法镬化 辘遘。这些筑定，稠步完善了璇镶住痔筷应体系，形残了霞痨傈漳俸系懿基本 框架。 2 0 0 3 年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知对住房供应 俸系帮爨簿髂系擞7 避一步完善。挺窭完善佳痨供应政策，镶整往房供应终擒， 逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；黉求合理确定经济适用住房和廉 租住房供应对象，并做好其住房供应保障工作。同年1 2 月，建设部等5 部门修订 印发了城镇最低收入家庭廉租镁房管理办法。2 0 0 4 年5 月，建设部等4 部门 印发了经济适爝往魔管理办法。这些燕定，明确了建立戳瞽逶商品往痨为 主的住房供应体系，究善了经济适用住房和廉租住房保障政鬣。 我围实行住房制度改革以来，为了改善居民的居住条件，特别是解决中低 牧入家藏翡詹住淘纛，政癀已采数了一系裂黢繁，翔实燕安鼹王程、建羧缀济 适用腐、推广住房公积金制度等。经济适用住魔和廉租住房怒当前我国城镇住 房保障体系的重要内容。在解决中低收入家庭伐房困难的问题上发挥了一定的 作用。慑与此同对，在其实藏过裁中也出现了缀多阕题，集中反映在经济逶震 房的建设和管理上。这些闯题主簧表现为经济瀵厢房豹面积过大、户型结构设 计不合理，导致总价过高，普通酉姓无力购买；经济适用房的销售对象界定不 合理，邋购人群范围过大，加之对届民购买资格的审查流于形式，导致购买者 第l 章引言 多为孛簿编裹毅入豢系褰毅入熬入嚣，受益对象发生严重编纛；经济逶霜赛豹 供需矛膊极为突出等等。现实中的种种迫切问题强烈地要求我们对现行的城镇 住房保障体系进行全方位的重新思考。 2 0 0 7 年，国家瓣往房保障缓淀了更多数关淀。继国务院发毒解决城露低 收入家庭住房困难酌若干意见黼，建设部等部门联合发布了经济适用往房 管理办法、廉租住房保障办法。1 1 月，为了适应国家对住房保障的政策 调整，j e 京也出台了北京市经济适用住房管理办法、j e 京市廉租房臀理 办法、京枣经济逵焉往房熬买资揍串谤、窜孩及配售繁瑾务法耪憩 京市城市廉租住房申请、审核及配租管理办法。前段时间，温家宝总理猩新 加坡之行中，更是旗帜鲜明地提出“经济适用房太多数是面向中产阶级的”， “经济遮蘑房户均瑟辍9 0 乎方张楚魄较适当豹”簿纲镶性鼹惑，标志着我瓣往 房保障体系的建设将进入快速发展阶段，住房保障水平也将懿于快速上升阶段。 1 2 论文骚究髫的及意义 为保障基本生存需求，我国实行了住房公积盒、经济适用房、廉租房镣住 房保障政策，取得了一定的成效，佩依然存在不少的矛盾和问题，如保障规模 翘题、褰房綮与低浚入数目题、豫簿形式淘瑟、绦障范固赛定溺蘧、房溅l l 攥霪、 相关社会问题等。对于上述问题，国内的专家学者给出了不少建议和意见，在 拓宽保障房源及建房资金来源、采用多种补贴形式等多个问题上做了众多研究， 但对予谯房保障水乎的研究较少。本文将就这一阗题徼一些探讨。住房保障水 平的磷究可瑷为致瓣提供宏疆上豹把控，统筹蜜褥保障豹稚遴速度，两譬一定 程度上也能指导微观上的操作。 本文的研究目的怒：通过综述国内外住房保障理论研究的成果运用倒u 型 霰说 奄建城镇往痔缳簿零孚戆发袋趋势鞋及除羧发震模式，慧绪部分鏊家秘缝 区住房保障水平的发展经验，同时结合适度保障理论和住房保障水平影响阑索， 研究如何确定城镇往房保障水平。以北京为例构建其动态发展框架模型，并进 行住房僳漳水平的实涯研究。最蘑藏礤究过程巾遇到的有关阏题绘出政策建议。 现在对住房豫跨的研究基本上都停留在通过偌鉴国外豹成功经验，研究现 有模式的不足，而较少对住房保降长远发展及保障水平进行研究。而本文的理 论意义就在于此。本文将运用倒u 型理论、适度保障理论等对住房保障体祭动 4 第1 章引言 态发震趋势热激论述，对往房镶簿窳乎翻缢谤舞。弱对，本文氇兵有缀矮瓣实 践意义。 首先，对政府制定长远住房保障制度体系具有借鉴意义。任何一个制度的 建立应该考瘩其长麓性，住房缳瓣割度也是热_ 琏：。逶过对谯痰保障理论豹裰关 研究，明确住房傈障水平的发展趋势，对住痨保障水平在熬体上进行把援，明 确各时期政府的保障负担，从而做好统筹安排。 其次，对政府把握住房保障总体水平，制定对应措旄具有参考意义。在社 会发袋懿苓霹跨段，霉要住房绦簿豹天葬蔑模举一徉，翔柒戳横辘表示瓣褥， 纵轴表示水平，那么袭示住房保障水平的描述不是平行于横轴的直线，也不是 一条一赢向上或者一赢向下的曲线，而是呈倒u 型的曲线。这是由社会经济发 震援德褥塞来懿。襞赛保障东平发震不弱除段瓣分接，对敢滤各除段豹缳跨重 点具有一定的启示。 第三，某一具体时期的保障水平可以根据舆体情况计算得到，并且可以从 供需两方面综合考虑张确定合适骢保障水平。社会保障性住房在一定时期内盼 鬟应鬣瘟该控豢j 在会理豹疆度内，供应量不麓不能有效解决城市嚣难嚣髂瑶住 问题，无法满足需求；供应量较商，会导致城市政府财政支付困难，供给上无 法满足，另一方面，对区域商品住宅市场也会产生一定的影响。因此，合理的 住房缳簿窳乎应是鲶予筷震平，鹰熬窳孚，这襻右骞裂于经济懿持续发展。 往魔保障水平的测定可以为束来住房保障的发展方向提供依据。如果往房保 障水平过低，未来政府可以加大力度解决住房问题，进一步增加对住房保障的 投入，提离住房保障水平。如果珑蠢住房保障水平过高，未来政府则需要控制 住痔缣辕方面静授入，严搭限定臻房保漳受益对象和标准，避免政府羹| 袭爱担 过重和保障支出的浪费。 从供求两个角度对住房保障水平进行研究，也可以在一定程度上警示房地产 泰场徐辏是否畜遘瑟嫌疑。翅栗使房藻痒曩求鬃远远裹手供给量，郅么裁嚣要 对房地产市场的整体健康度进行熏新审视。 第四，住房保障水平影响因素的分析，对把握住房保障水平的发展趋势以 及阶段拣露标有重要意义。焉且，当耀关因素发生变化的时候，相应的住房保 障永警识应陵之发生变纯，懿适巍经济茬会豹发展。同对，t 魏可瑷通过控豢9 主 要的相荚因素来达到调控住房保障水平的目的。 住房保障审4 度威是一个长期的制度，这种制度的靠4 定应该长远考虑，多# 在 第l 章引言 这令莹璇主确定瑷除羧豹傈障嚣搽。毽由于我粼一些裁度( 麴狡入确定) 豹不 健全，给相关问题的解决带来了潮难。住房保障制度不是一个孤立的制度，它 必须与其他社会制度相联系。如粜冒冒失失地提出一个制度体系，势必会造成 与其德铡度的不容帮域蠹其缝毒发无法配合该铡凄的实整。濒娃，经凭一令铡 度体系的建立必须考虑箕长期性，井以长期目标建立分阶段鞠标。从制发豹长 期性来瓣，研究住房保障水平是非常必要的。 1 3 论文研究肉磐及框架 本文将综述国内外住房保障理论研究的成聚，如社会保障理论、经济发展 理论、菸缝产发震毽论、供震理论答，蒡霹零文夸涉及弱载一些程关禳念送行 界定。在总结住房保障水平确定原则和借鉴部分国家和地区往房保障水平旋展 的经验的基础上，构建城镇住房保障水平的总体发展趋势和阶段发展模式。同 时结合遮度保障理论秘住房保障栽模影响嚣素分辑，研究跌供霉焦度确定城镶 住房缣障水平，并以能京为铡进幸予实证研究，掇出了政策建议。最后，辩本文 的主要内容进行了总结，并指出了本文有待改进的地方。本义的内容框架如图 1 1 所永。 嘴h 往嘉霎鬟铲h 麓h 拣市实证研究h 总结冁望 引5r 相关理论广 动态分析与测算r “矫”孔r 心醐0 2 2 l 挂会绦簿理论 z 。t ! r ! = 7 _ _ ，p ”# x 口# 一 目经济发展璎论 ilj一 2 型o t t 2 m 镕谢 目房地产发展理论 ：镕l m 二= i o 艘* ， f # # # “3 一* ，b 一 辫= 。 蝽誊g 尘= 2 i 然幽 目供需理论 麓堡塞里壁誉 总体发震趋势和 阶段性发展模式 膨醐雨酾 s = # ，* 南- _ ； 簸露承是度嚣箕 从供给角度测算 需求水平与供给 水平靛汔较 图1 1 论文研究框架嘲 6 阶段发展模式 影响因素相必性分析 簸嚣求角嶷溯冀 从供给角度测算 需求水平与供给 水平的魄较 拜豢荔1 第2 章城镇住房保障水平相关理论 第2 章城镇住房保障水平相关理论 2 1 相关概念的界定 住房保障关乎民生，各国政府对此非常重视。理论界对有关住房保障的方 方面面也有诸多观点。为了便于研究，本文首先将对相关概念进行界定。 2 1 1 住房保障 总体上来说，住房保障是社会保障的重要组成部分。它是指一个国家或地 区政府和社会为满足中低收入家庭的基本居住需要而采取的特殊政策，包括供 应、补贴、协调机制等要素的总称。政府为责任主体，以解决国民住房困难和 改善住房条件为目的，是具有经济福利性的国民居住保障系统，可以称之为住 房保障制度。依据保障对象范围的不同，可对住房保障有两种理解：一种是小 概念，为大多数人所认同，即住房保障主要包括低收入家庭和最低收入家庭， 一般不包括中低收入家庭；另一种是大概念，只要体现了政府一定优惠扶持政 策的都属于政府住房保障范围，这种理解包括了含中低收入者家庭、低收入家 庭、最低收入家庭在内的更多的住房群体。 中国正处于城市化进程和房地产市场发展的加速期，由于特殊的现状，需 要保障的家庭比例相对较多，所以本文所指的是大概念的住房保障。并且，本 文只研究城镇的住房保障水平，不包括农村。 2 1 2 住房保障形式 住房保障的形式包括经济适用房、廉租房、限价房、i e l 住房成套改造、公 有住房租金减免、住房贷款利息抵税等。保障型住房指的是接受政府供给补贴 或需求补贴，供难以依靠自身力量解决居住问题的中低收入居民居住的住房。 它既包括政府通过直接建设提供给中低收入居民的廉租房或经济适用房，又包 括政府通过发放住房补贴等形式间接为中低收入居民提供的住房。可以说通过 住房保障各种形式进行保障的住房都可以称之为保障性住房。 在我国现阶段，经济适用房和廉租房是住房保障的重点，其他保障形式所 7 第2 章城镇住房保障水平相关理论 占比重相对较小。而且，由于数据统计的不完整性，本文将着重从经济适用房 和廉租房角度入手，探讨我国城镇住房保障的水平。下面对经济适用房和廉租 房进行界定。 1 、经济适用房 根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定和城镇经济适用住房 建设管理办法，经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解 决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅通过土地划拨供应、免 除有关税费、规定开发商的利润上限等方法，其成本略低于普通商品房，具有 经济性和适用性的特点。 从以上的定义可知，经济适用房具有商品交换和社会保障双重性质。经济 适用房在满足中低收入居民住房时，并不是无偿地分配。经济适用房是商品， 入住者要支付代表建造维修管理成本的等量货币。经济适用房又与普通商品房 不同，它在建造和销售过程中得到政府的各种优惠条件和税费减免，从而具备 了社会保障性质。 本文认为，经济适用房可以看作是一种准社会保障住房。半政府、半市场 的经营手段，社会保障性和商品性兼备的内部属性，无论定性为社会保障住房 还是商品房都是不准确的。准社会保障住房不但可以准确描述现行经济适用住 房的特殊性质不完全的保障性及不完全的商品性，而且可以清楚表明经济 适用住房的发展方向社会保障住房而不是商品房。 经济适用房具有经济性和适用性。经济性要求经济适用房的价格适当，居 民承受得起，具有可支付性；适用性要求经济适用房的设计建造标准符合居民 需要，不仅要面积适当、功能适用，还要交通便利、公用配套设施齐全，同时 要与市场价商品住宅有所区别，讲求实用。经济适用住房是适应广大中低收入 家庭购买力而建造的相对低成本的住宅，国家在建设资金上给予支持，各级地 方政府也要划拨土地和负责经济适用住宅以外的城市基础设旌配套建设的资 金，负责建设的企业只能收取3 的利润，销售价格要由政府部门核定，销售 对象限定为中低收入家庭。从本质上讲双限房、安居房、重大工程配套房等 多种形式的保障性住房都属于经济适用房的范畴，只是称呼不同而已。因此， 本文所称的经济适用房包括了以上保障性住房。 2 、廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活 第2 章城镇住房保障水平相关理论 傈簿搽攘显往房嚣鼹瓣“双霆”骞瘫疆粪挂会辍瘴囊震斡健耱。基蓑，骧疆住 房制度通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付 能力，改善最低收入家庭居住条件。 廉辍往房与经济逶用住房都癸毒社会保障瞧矮，它们鞠鬣蛰充又相互酝剐： ( 1 ) 傈障对象的不嗣。廉租住房哭保障最低收入家庭，丽经济适用住房傺障的 对象是中低收入家庭。( 2 ) 政府支持程度的不同。政府对廉租住房的支持包括 建设方獗无偿提供基础设施配套，实行税费减免，并以划拨方式提供土地便甩 投弱谯惠竣策窝霹稳愈不是熬羚麴，一觳不裁| | 芟酉残本，享受了更多兹敢瘸静 贴。而政府对经济邋用住房的支持主要体现在：提供部分基础设施配套、震行 税费减免和以划拨方式提供土地权，但要求住房的出售应收网投资并包含一定 鲍剥澜。( 3 ) 保障方式懿不同。廉疆佳痔采建低馥出租的方式，两经滂逶弱住 房列采取低价出售的方式。 2 1 3 住房保障水平 嚣秀经滚适震爨秘纛褪痔蹩我霆疰痔镰跨体系豹主要部分，瑟臻零文瑟捂 的住房保障水平主要考虑经济适用房和廉租房的保障水平。 “往房保障水平”概念是依据穆怀中教授鲋社会保障水平的定义转化过来 懿，在旗趣孚博士戆论文中略有掇及。住房缳障瘩平反跌鲍怒一个国家秘缝区 对于嚣琵住房保障赣度的高低。它又是一个量与质穗统一豹概念。祆量上讲， 住房保障水平有“高”、“低”z 分，具体测缀方法通常用往房保障折现总支 出占国内生产总值的西分比来衡爨。从质上讲，健房保障水平有“适度”秘“不 逶度”乏分，吴蕊溅定标准是售耱豫障费矮慧支壅要与国家繁产力发震承平骧 及各方丽承受能力棚适应。 住腐保障水平不仅表达出保障面的广度，邂能体现出保障的深度、程度， 从广义上来谖，可数扶镞囊层面帮宏囊层面嚣个角度葵现。 “往房保障求乎”在微观层颟上可以包括以下三个方面：( 1 ) 享受谯房保 障待遇的人口总量，遮是住房保障的规模条件。住房保障规模越大，住房保障 资金需求量越大。( 2 ) 住房保障桥准，包括收入保障线标准、人均住房保障面 积标壤等。茳房绦簿标准越嘉，佼痨绦漳资金甏求蕉蘧丈。( 3 ) 住房绦簿方式， 目前主骤包括廉租往房制度、经济适用住房制度等。住房保障方式的多样化可 以使住房保障更为合理和有效。 9 第2 章城镇住房保障水平相关理论 “住房保障水平”在宏观层面上则主要指从政府支出角度衡量住房保障支 出与国民经济发展程度的关系。从政府住房保障供给角度，从保障支出上去判 定住房保障是否需要加大力度或者进行支出控制。国际上普遍采用社会保障支 出总额占国内生产总值的比重作为宏观层面上的社会保障水平测定的主要指 标。 基于以上对住房保障水平的认识，为了使住房保障水平的概念更为清晰， 本文认为可将住房保障水平分为住房保障绝对水平和住房保障相对水平，分别 采用绝对指标和相对指标表示。绝对指标包括保障户数规模、保障面积规模、 保障资金规模等，也就是通常所说的保障规模。相对指标是指住房保障支出总 额占g d p 比重。 图2 1 住房保障水平分类图 住房保障绝对水平即住房保障规模是一个绝对量的概念，它可以从微观上 直观反映某一时期某一地区的住房保障力度。从是否新建的角度可以分为存量 规模和增量规模，从不同的表现方式来看可以分为受益人群规模、保障性住房 面积规模和保障性住房资金规模。绝对指标适用于具体实施过程中对保障量的 指导。 而相对指标更适用于宏观调控。采用相对指标的主要原因是：第一，国内 生产总值能够较准确地反映一国或地区经济实力的总体状况，且比较容易获得。 住房保障支出总额占国内生产总值的比重，集中反映了一国或地区的经济资源 用于提高居民住房保障待遇水平的度。第二，这个指标采用比例形式，消除了 量纲不同可能带来的不可比性，有利于不同国家和地区在不同时期之间进行横 向和纵向比较。 供需理论是经典经济理论之一，本文将从需求和供给两方面分析住房保障 1 0 第2 章城镇住房保障水平相关理论 水平。为了分析研究的需要，本文又将住房保障水平分为需求角度的住房保障 水平和供给角度的住房保障水平。通过不同的方法分别计算出需求和供给导向 下的保障水平，进行比较分析，找出两者的差距，寻找原因，一定程度上指导 住房保障的发展。需求角度的住房保障水平是指住房保障资金需求额占国内生 产总值的比重；供给角度的住房保障水平是指住房保障资金支出额占国内生产 总值的比重。凡是表现为政府对经济适用房和廉租房投入的，都列入支出范畴。 不是直接以资金形式投入的折算成资金计入。 2 2 社会保障理论 2 2 1 关于社会保障必要性方面的理论 住房保障是社会保障的重要组成部分。住房保障的必要性归根到底体现在 社会保障必要性上。社会需要一种稳定的机制来缓解、排除各种阻力和干扰， 以保证经济正常运行。社会保障机制就是市场经济的一种稳定机制，作为社会 的“减震器”和“安全网”应运而生。关于社会保障方面的理论研究有很多。 当代西方社会保障经济理论始于福利经济学。代表人物是英国经济学家庇 古，他是新古典经济学派的主要代表之一，也是福利经济学理论的开山鼻祖。 他1 9 1 2 年出版了财富和福利，1 9 2 0 年又把该书扩展为福利经济学。他 把福利经济学的对象规定为对增进世界或一个国家经济福利的研究。庇古认为， 福利是对享受或满足的心理反映，福利有社会福利或经济福利之分，社会福利 中能够用货币衡量的部分才是经济福利。根据货币收入边际效用递减规律，穷 人一英镑收入的效用大于富人一英镑收入的效用。他认为收入转移的途径就是 由政府向富人征税，补贴给穷人，然后采取建立各种社会服务设施、免费教育、 失业保险、医疗保险、房屋供给等形式。福利经济学理论几经演变并广为流传， 为社会保障制度的建立奠定了理论基础。 现代西方经济学的创始人约翰梅纳德凯思斯在1 9 3 6 年发表的就业、 利息和货币通论中提出了一套拯救资本主义经济危机的理论和政策主张。他 认为：政府应当积极干预经济，推行扩张性的财政政策。在扩大政府支出，实 行赤字财政方面，除了减税鼓励投资以外，政府还要兴办公共工程，扩大社会 福利开支，扩大总需求和达到充分就业。凯恩斯提出的政府干预经济、扩大社 第2 章城镇住房保障水平相关理论 会福利开支等理论为处于经济危机下的西方资本主义国家建立社会保障制度提 供了强有力的理论依据。 英国伦敦经济学院教授w c 贝弗利奇是现代社会保障的先驱者，他的 社会保险和有关福利问题研究报告被称为贝弗利奇计划。贝弗利奇在报告 中建议社会保障计划应包括社会保险、社会救济和自愿保险三种社会保障方法。 它确立了战后英国福利体系重建的四项基本原则，即普遍性原则、满足最低需 求原则、充分就业原则和统一的原则。贝弗利奇设计的一整套全面广泛的社会 福利制度，对英国及其他国家建立福利国家起到了积极作用。 公共经济学不是一个学派，而是一个新兴的经济学科，它主要研究公共收 支活动。公共经济学将社会保障作为收入再分配问题来处理，之所以要建立社 会保障制度是因为市场机制的缺陷。斯蒂格里茨认为即使市场经济达到帕累托 最优，也不能形成公平的收入分配格局。公共经济学认为政府应该通过举办公 共医疗保健系统、医疗社会保险、工伤社会保险、残废保险、幸存者照顾计划 以及社会救济等来构建一个灾害社会保险系统，保险每一个公民的基本生活。 这些理论都支持了社会保障的必要性，而住房作为生存的基本物质需求， 住房保障的必要性更是不言而喻了。 2 2 2 关于社会保障水平方面的理论 1 、关于社会保障水平的定义 杨翠迎、何文炯认为，社会保障水平是指社会成员享受社会保障经济待遇 的高低程度，常用人均社会保障支出或社会保障支出与g d p 的比值来反映。刘 钧认为，社会保障水平是一定的社会保障制度对于发生年老、疾病、失业、贫 困等原因而造成经济困难的社会成员提供保障的能力。社会保障水平是指社会 保障费用支出占国内生产总值的比重。 穆怀中是研究社会保障水平的学者中比较有代表性的一位。他认为社会保 障水平是一个质与量相统一的概念，从量上讲，社会保障水平有“高”、“低” 之分；从质上讲，社会保障水平有“适度”、“不适度”之分。“量”是指社 会保障支出占国内生产总值的比重。“质”是指社会保障水平是否与国家经济 发展水平相适应，社会保障的结构水平和社会保障区域水平是否合理。 笔者认为穆怀中先生的定义更为完整贴切。本文所定义的住房保障绝对水 平也就是穆怀中先生所说的“量”，住房保障相对水平也就是穆怀中先生所说 第2 章城镇住房保障水平相关理论 的“质”。 2 、关于社会保障水平的影响因素 穆怀中在社会保障水平初探一文中提到，适度社会保障水平的确立和 研究离不开现实的国情和条件。决定社会保障水平的条件，一是社会保障需求 条件，二是社会保障供给条件。社会保障水平的“适度”，就是保持社会保障 的“需求”与“供给”在适度水平上的平衡发展。 社会保障需求条件，是决定社会保障经费支出水平的因素，既包括现今需 求状况，又包括未来需求趋势。社会保障水平的确立，要立足于社会保障的当 今需求，更要着眼于社会保障的未来需求。当未来社会保障需求大于当今需求 时，当今适度的社会保障水平就会变成未来不适度的社会保障水平。社会保障 需求条件，从总体上看主要包括以下几个方面： ( 1 ) 享受社会保障待遇的人口总量，包括退休人口数、失业人口数、贫困人 口数等。这是社会保障的规模条件。社会保障规模越大，社会保障资金需求量 越大。 ( 2 ) 社会保障项目，包括社会保障、社会福利、社会救助、社会优抚等。社 会保障项目越多，社会保障资金需求量越大。 ( 3 ) 社会保障程度，包括贫困线标准、退休金标准等。社会保障程度越高， 社会保障资金需求量越大。 社会保障供给条件，是决定社会保障资金筹集水平的因素。从本质上说， 社会保障供给条件，主要决定于国民经济总体发展水平。具体而言，社会保障 供给条件主要包括以下几个方面： ( 1 ) 国内生产总值( g d p ) 。国内生产总值是当今世界测定国民经济运行状况 和国家经济实力的主要措施，也是决定社会保障供给水平的最重要条件，其他 决定社会保障供给水平的条件都是在这一重要条件基础上的具体展开。 ( 2 ) 居民收入和居民储蓄。当社会保障总体水平确定后，个人在总体水平中 承担多大比例，就要由社会成员的经济承受能力来决定。测定社会成员个人对 社会保障资金的供给能力，主要指标是居民收入总额和居民储蓄状况，具体指 标是城乡居民收入总额占g d p 的比重和人均储蓄存款余额。 ( 3 ) 财政收入。国家用于社会保障资金供给部分，主要来自于国家财政收入， 国家财政收入状况是决定国家用于社会保障资产供给水平的必要条件。社会保 障供给不能脱离国家财政收入这个基本条件，应该在保证国民经济正常运行的 第2 章城镇住房保障水平相关理论 基础上，探索国家财政用于社会保障资金部分的比例和供给原则。 ( 4 ) 国有固定资产。国有固定资产是社会成员创造的物质财富的积累，它既 是社会用于生产和扩大再生产的条件，也是社会用于保障公民基本生活安全的 条件。通过对国有资产的合理组合，可以在保证社会的生产和扩大再生产的前 提下，把国有资产的部分资金转化为社会保障资金，用于社会保障供给。 ( 5 ) 社会保障基金增值。社会保障资金的筹集和支出应该具有差额，保证社 会保障资金的供给大于支出。这是社会保障资金正常运转的必要条件。社会保 障资金暂时不用的部分，可以采取适当的方式运营增值。投资、储蓄、购买国 债和证券等，都是社会保障资金保值增值的有效方式。 ( 6 ) 社团和民间捐献。各种类型的捐献也是社会保障资金供给中的一项条件。 社会中的各种慈善机构、基金会、企事业单位对社会保障事业的捐款和捐物， 也是社会保障资金供给中的一部分。 穆怀中把社会保障水平的影响因素分为三类：一是“动力变量”，是指从 根本上推动和支撑着社会保障水平存在和发展的变量，也可以称为主要供给变 量，这种变量以。经济增长”或“人均g d p 水平”测度。二是“基本变量”， 即社会保障水平的基本需求变量，也是社会保障的基本目标变量，这种变量主 要用“老年人口比重”和“失业率”等来测度。三是“效应变量”，即社会保 障水平对宏观经济运行因素的影响，这类变量主要以“国内储蓄”、“国内投 资、“私人消费”来测度。穆怀中先生对社会保障水平影响因素的分类对本 文后面所进行的住房保障水平影响因素的研究具有重要启示作用。 3 、关于社会保障水平的总体发展趋势 从定性舶角度，借鉴国外社会保障制度发展的历程，可以总结出与经济发展 水平相适应的社会保障制度的发展轨迹：在生产力相对落后、工业化水平低下 的初级阶段，社会保障制度的核心是社会救助，主要是保障全体社会成员基本 的生存需要；在工业化程度比较高、经济较快发展的阶段，社会保障制度的核心 是社会保险，主要是保障全体社会成员基本的生活需要；工业化之后的发达阶段， 社会保障制度的核心是社会福利，主要是提高全体社会成员的福利水平。 我国众多学者认为社会保障水平呈曲线型发展。我国理论界在分析发达国 家社会保障模式和保障水平发展过程的基础上，提出了倒u 型曲线假说，其基本 内容是社会保障水平( 社会保障支出占g d p 的比重) 发展轨迹呈现为倒u 型曲线。 社会保障水平先是上升较快，达到一定高度或超过适度水平上限后，开始放慢 1 4 第2 章城镇住房保障水平相关理论 增长速度，持续一段时间后，将会逐渐回落并接近其适度水平。 关于社会保障水平总体发展趋势的研究，我国学者穆怀中是比较有代表性 的一位。他在社会保障水平发展曲线研究一文中阐述了自己的观点。他认 为国外社会保障模式和保障水平发展状况表明，从社会保障制度建立至今，社 会保障水平一直呈线性上升趋势。但是，国外社会保障支出比重持续上升所带 来的危害说明，社会保障水平不应该无限上升。同时，当今西方发达国家中产 阶层不断扩大，贫富阶层相对缩小等事实也说明，社会保障水平达到一定的限 度后就会稳定发展，甚至到一定时期还会逐渐下降。因此，他在分析西方发达 国家社会保障模式和保障水平发展过程的基础上，提出两个假设：假设1 ，社会 保障水平有个“度”的界限；假设2 ，社会保障水平的发展轨迹不是无限的直线 上升，而是一个适度性发展的倒置曲线。 从理论上说，在人均国民生产总值很低仅能维持人们生存的历史时期，只 存在家庭的自我生存，不可能存在现代意义的社会保障，可以把它称为“前社 会保障时期”。当经济发展到较高水平，人均国民生产总值超过人们生存基本需 求的水平线并有了相当程度的发展后，现代意义的社会保障才形成并逐渐发展 起来，可以称它为“社会保障形成期”。当国民经济发展到很高水平，人均国民 生产总值远远超过人们生存基本需求水平线时，两极分化严重，社会保障水平 也会迅速上升，并达到较高限度，可以把它称为“社会保障水平迅速上升时期”。 当国民经济发展到中产阶层占绝对多数，贫困人口逐渐减少时，社会保障支出 水平将会下降，可以把它称为“社会保障水平回落时期”。这样，从上升到回落， 也就形成了一个社会保障水平的曲线发展轨迹。 通过对多个国家的实证分析，穆怀中认为，在人均g d p 4 0 0 0 1 0 0 0 0 美