（土地资源管理专业论文）农户住房消费影响因素分析——以武汉市江夏区为例.pdf

华中农业人学2 0 0 8 届硕上学位论文：农户住房消费影响斟素分析 摘要 农户的住房消费包括自行建房、租赁、购买几种情况。本文的研究对象指农户 在农村宅基地上自行建房的住房消费行为。 本文通过对5 9 1 户农户进行入户访谈式的问卷调查，按制度因素、家庭特征因 素、家庭财富因素、心理因素、交通因素五个方面对农户住房消费的影响因素进行 调查，分析武汉市江夏区农户住房消费的变化特征，并揭示其存在的问题。结合统 计软件，运用统计模型，定量分析影响农户住房消费的因素。分析结果表明： 1 农户住房消费的变化特征：通过对江夏区农户住房情况的了解，分析了农户住 房在建房时间、人均住房面积、房屋结构、房屋层次等各个方面的住房变化特征。 江夏区农户目前住房主要集中在8 0 年代末9 0 年代初期建成，建房数量占调查农户 总量的7 2 7 6 ；人均住房面积以5 0 平方米以上和2 0 2 9 平方米两种类型居多，各占 2 9 2 7 和2 5 0 4 ；在房屋结构上，目前江夏区砖混结构的房屋最为普遍，占调查农 户总数的6 0 5 7 ；其次是砖木结构的房屋，占3 0 2 9 ；比重最小的是土木结构房屋， 只占9 1 4 ：在房屋层次方面，农户的住房楼层以2 层为主，占5 6 8 5 ；其次是l 层平房，占4 0 1 0 ；3 层及以上的楼房很少，占3 0 5 。 2 在实地调查及特征分析的基础上，发现江夏区农户建房存在一些问题。建房无 序性突出、一户多宅现象严重、超标准建房、法制观念淡薄等问题最突出。 3 农户住房面积影响因素分析。在理论分析的基础上，选取了1 1 个因素进行初 步模拟分析，最终排除共线性及不显著因素，保留了农户对宅基地权属认知、农村 税费改革、农户家庭人口规模、建房当年人均纯收入等共四个因素。其中农户对宅 基地权属的认知与农户住房面积呈负相关的显著影响，即农户认为宅基地归集体所 有时，农户的住房面积越大。其他三个因素与农户人均住房面积起正向的影响作用。 4 农户未来住房消费意愿的影响因素分析。在理论分析的基础上，选取了1 3 个 因素进行初步模拟分析，最终排除共线性及不显著因素，保留了家庭人口总量、户 主受教育程度、家庭性别比例、2 0 0 7 年家庭纯收入、目前人均住房面积、目前居住 房屋的使用年限及攀比。其中，户主受教育程度、人均住房面积、两个因素与因变 量呈负相关关系。 关键词：农户住房消费影响因素武汉市江夏区 a b s t r a c t a b s t r a c t f a r m e r s h o u s i n gc o n s u m p t i o n , i n c l u d es e v e r a ls i t u a t i o n so fb u i l d i n gh o u s eb y b u i l d i n g , l e a s i n g , p u r c h a s i n g , i nt h i sp a p e r , t h eo b j e c to fs t u d y i st h ec o n s u m i n gb e h a v i o r o ff a r m e r s b u i l d i n gh o u s i n gi nt h er u r a lr e s i d e n c eb a s e b a s e do n5 9 1i n t e r v i e w s 而t 1 1f a r m e r st o h o m es u r v e y , i n v e s t i g a t e dt h ei m p a c to f f a c t o r si nf i v ea s p e c t so nh o u s i n gc o n s u m p t i o n , s u c ha 3i n s t i t u t i o n a lf a c t o rf a m i l y c h a r a c t e r i s t i c s ，h o u s e h o l dw e a l t hf a c t o r s ，p s y c h o l o g i c a lf a c t o r s ，h a f f i c f a c t o r s a n d a n a l y s i st h ef a r m e r s h o u s i n gc o n s u m p t i c h a r a c t e r i s t i c s c h a n g e so fw u h a nc i t y , j i a n g x i ad i s t r i c t , m e a n w h i l e , r e v e a l e dt h ee x i s t e n tp r o b l e m s w i t hs t a t i s t i c a ls o f t w a r e , a n d s t a t i s t i c a lm o d e l s ，q u a n t i t a t i v e l ya n a l y z e dt h ef a c t o r sw h i c hi m p a c t0 1 1f a l t n e r s h o u s i n g c o n s u m p t i o n t h er e s u l t ss h o wt h a t 1 f a r m e r sh o u s i n gc o n s u m p t i o nc h a r a c t e r i s t i c so ft h ec h a n g e s ：w i t ht h es u r v e yo f j i a n g x i ad i s t r i c tf a r m e r s h o u s i n gs i t u a t i o n , w eh a v ea n a l y s i st h el e n g t ho fb u i l d i n g h o u s i n g , p e rc a p i t ah o u s i n ga r e a , h o u s i n gs t r u c t u r e ，h o u s i n gl e v e l s ，a n dv a r i o u so t h e r a s p e ：c t so fh o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c s j i a n g x i ad i s t r i c tf a r m e r s h o u s e sm a i n l yb u i l ti nt h el a t e 19 8 0 st oe a r l y19 9 0 s ，t h en u m b e ro ft h i sk i n dh o u s eb u i l d i n g si s7 2 7 6p e r c e n to ft h e e n t i r es u r v e yo b j e c t ；t h e r ea r et w ot y p e st h a tp e rc a p i t ah o u s i n ga r e aa r et h em o s t , m o l e t h a n5 0s q u a r em e t e r sa n d2 0t o2 9s q u a r em e t e r s ，w h i c hi s2 9 2 7 a n d2 5 0 4 i nt h e h o u s i n gs t r u c t u r e , m a s o n r ys t r u c t u r eo ft h eh o u s i n gi sm o s tc o m l n o ni nj i a n g x i ad i s t r i c t , w h i c hi s6 0 5 7p e r c e n to fi n v e s t i g a t e df a r m e r s ，f o l l o w e db yt h eb r i c k - w o o dh o u s i n g , w h i c hi s3 0 2 9p e r c e n t , t h es m a l l e s tp r o p o r t i o no fh o u s i n gi sam u d - w o o ds t r u c t u r e , o n l y a c c o u n t i n gf o r9 1 4p e r c e n t ；t w of l o o rs t r u c t u r ei st h em a i ns t r e a mo ff a r m e r s h o u s i n g , a c c o u n t i n gf o r5 6 8 5p e r c 脚t , f o l l o w e db yo n ef l o o rs t r u c t u r e , a c c o u n t i n gf o r4 0 10 p e r c e n t ；t h r e e - s t o r e yb u i l d i n ga n da b o v eo n l ya c c o u n t i n gf o r3 0 5p e r c e n t 2 o nt h eb a s i so ff i e l ds u r v e ya n da n a l y s i so ft h ec h a r a c t e r i s t i c s ，w ef o u n dt h a tt h e r e a r es o m ep r o b l e m so ff a r m e r s h o u s i n gi nj i a n g x i ad i s t r i c t b u i l d i n gd i s o r d e r , m o r et h a n o n er e s i d e n c e ，a b o v e - s t a n d a r dh o u s i n g , h a v eaw e a kl e g a lc o n c e p ta n do t h e ri s s u e sa r et h e m o s tp r o m i n e n t 3 i m p a c ta n a l y s i so ff a c t o r so ff a r m e r s h o u s i n ga r e a lo nt h eb a s i so ft h et h e o r y a n a l y s i s ，w es e l e c t e dllf a c t o r st op r e l i m i n a r ys i m u l a t e da n a l y s i s ，a n dw ef i n a l l yr u l eo u t t h ep o s s i b i l i t yo fl i n e a ra n dn o n - s i g n i f i c a n tf a c t o r s ，r e t a i nt h ef a r m e r s a w a r e n e s so f 华中农业人学2 0 0 8 届顾十学位论文：农户住房消费影响因素分析 r e l e v a n tl a w s ，t h ef a r m e r s a w a r e n e s so f 衄lr c s i d , 即c cb a s co w n e r s h i p ，f a m i l yp o p u l a t i o n s i z ea n dp s y c h o l o g i c a lf a c t o r si nc o m p e t i t i o n , at o t a lo ff o u rf a c t o r s a w a r e n e s so fr u r a l r e s i d e n c 七b a s eo w n e r s h i pw a sn e g a t i v e l yr e l a t e ds i g n i f i c a n ti m p a c t i n gw h i c hm o a n st h a t w h e nf a r m e r sc o n s i d e r e dt h eh o u s i n gf o u n d a t i o ni sb e l o n gt oc o l l e c t i v i t y , t h ef a r m e r s h o u s i n ga r e ai sb i g g e r t h eo t h e rm 阳ef a c t o r sa n df a r m e r sh o u s i n ga “勉w e l ep o s i t i v e l y r e l a t e d 4 a n a l y s i so ff a 姗w i l li m p a c to i lf a r m e r s f u t u r oh o u s i n gc o n s u m p t i o n o nt h e b a s i so ft h et h e o r ya n a l y s i s ，w es e l e c t e d13f a c t o r st op r e l i m i n a r ys i m u l a t e da n a l y s i s ，a n d w ef i n a l l yr u l eo u tt h ep o s s i b i l i t yo fl i n e a ra n dn o n - s i g n i f i c a n tf a c t o r s ，r e t a i n e dt h ef a c t o r s o ft o t a lp o p u l a t i o n , t h eh e a do ft h eh o u s e h o l d sl e v do fe d u c a t i o n , f a m i l yg e n d e r , f a m i l y i n c o m , i n2 0 0 7 ，t h ep e rc a p i t ah o m i n ga r e a , l i f eo ft h ec u r r e n t l yl i v i n gh o m i n g , p s y c h o l o g i c a lc h a r a c t e ro fc o m p e t i t i o n t h eh e a do ft h eh o u s e h o l d sl c v do fe d u c a t i o n a n dl i f eo f t h ec u r r e n t l yl i v i n gh o u s i n gf a c t o r sw e l cn e g a t i v e l yr e l a t e d k e y w o r d s ：f a r m e r s ，h o u s i n gc o n s u m p t i o n , i m p a c tf a c t o r s ，j i a n g x i ad i s t r i c tw u h a n 1 1 1 图表目录 图表目录 图1 1 研究技术路线图7 图3 1 农户住房消费影响因素作用机理图1 5 图4 _ l 武汉市江夏区范围界定图2 4 图4 - 2 江夏区2 0 0 6 年末土地利用结构图2 4 图5 2 农户对土地管理法等相关法律政策了解情况3 l 表3 11 9 8 0 年以来全国农村户数与家庭户规模1 8 表3 - 21 9 8 0 年以来全国农村人口、新建房屋面积与人均住房面积1 9 表4 1 样本构成2 5 表4 _ 3 农户家庭性别构成2 6 表4 42 0 0 7 年农户受教育情况2 6 表4 5 农户职业构成2 7 表5 1 农户人均建房面积。2 8 表5 2 农户建房时间2 8 表5 3 农户房屋结构2 9 表5 - 4 农户房屋建筑层次3 0 表6 1 变量的度量方法及其作用方向3 5 表6 - 2 变量均值和方差( 2 0 0 7 年) 。3 6 表每3 农户目前住房面积的影响因素检验结果3 7 表6 _ 4 变量的度量方法及其作用方向。4 0 表6 _ 6 农户未来建房意愿的影响因素检验结果4 3 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 如需保密，解密时间年 月日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料，指导教师对此进行了审定。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意。 研究生签名：砑一，j 斗 时间：蒯年莎月6 。日 学位论文使用授权书 本人完全了解“华中农业大学关于保存，使用学位论文的规定”，即学生必须按 照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印刷版和电 子版，并提供目录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇 编学位论文。本人同意华中农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论 文的全部或部分内容。 注：保密学位论文在解密后适用于本授权书。 学位论文储张劢珊釉纷砌钢研 签名日期：( 弘嘭年乡月 f 铂签名日期：砂子年月fo 日 注：请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之间 华中农业人学2 0 0 8 届硕上学位论文：农户住房消费影响因素分析 1 绪论 1 1 研究背景和意义 1 1 1 研究背景 1 1 1 1 建设社会主义新农村的时代背景 自改革开放以来，国家经济一直保持着高速发展，城市建设日新月异，但不应 回避的是城乡差别却在不断加大，农业、农村和农民问题越来越受到人们的关注。 2 0 0 5 年1 0 月，党的十六届五中全会做出了建设社会主义新农村的重大战略决策。农 村居民点是农村生产和生活活动的承载体，是农村土地利用的重要组成部分。农村居 民点的发展，影响着区域经济发展的规模、方向以及基本分布模式( 姜广辉、张凤 荣，2 0 0 7 ) 。随着建设社会主义新农村战略的正式提出各地纷纷展开迁村并点、建新 村等活动。国家在2 0 0 6 年的一号文件关于推进社会主义新农村建设的若干意见 里，将村庄规划正式纳入各级政府的工作范畴，提出要安排资金支持编制村庄规划 和开展村庄治理试点，加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地，充分立足 现有基础进行房屋和设施改造，向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住 宅设计图样，引导和帮助农民切实解决住宅与畜禽圈舍混杂问题。 1 1 1 2 农村居民点集约利用的需要 目前农村居民点普遍存在以下两种情况： ( 1 ) 农村居民点占地面积过大。2 0 0 6 年，我国农村居民点用地高达1 6 4 万平方 公里，接近于河南省的总面积，村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4 6 倍，人 均用地1 8 5 m 2 ，远远超过国家标准( 1 5 0 m 2 ) 1 。2 0 0 3 年人均宅基地面积1 8 1 3 9 m 2 ， 2 0 0 4 年人均宅基地面积1 8 4 4 0m 2 ，2 0 0 5 年人均宅基地面积1 8 8 2 1 m 2 ，2 0 0 6 年人均 宅基地面积1 9 0 6 6m 2 ，逐年成递增趋势z 。 ( 2 ) 村庄缺乏统一规划。首先，当前农村住宅建设中，住宅选址随意，村民主 要选择距离承包地近，交通方便的地方建房，自然村数量较大；其次，房屋建设大 小样式迥异，新建房屋款式新颖，以二三层居多，老旧房屋穿插其中，村容无整洁 可言；第三，居民点普遍存在建新不拆旧的现象，建了新房后，老房屋多闲置而未 拆除。村庄缺乏统一规划，致使农村住宅建设处于无序状态，村庄日益外延，空心村比 比皆是( 高乐胜、丁晓芳，2 0 0 7 ) 。 数据来源：h t t p ：n e w s s o u f u n c o m 2 0 0 6 - 0 2 1 8 6 4 0 9 4 0 h u n 2 数据来源：2 0 0 3 2 0 0 6 年中国统计年鉴 1 l 绪论 1 1 1 3 城镇建设和居民点扩张占用耕地的现状 随着城镇化进程的加快，城市用地规模日益扩展，农村地域转变为城市地域、 农业用地转化为非农业用地的现象凸现出来，耕地被占用的现象更为严重。据国土 资源部公布的2 0 0 6 年土地利用变更调查结果报告，2 0 0 6 年全国建设占用耕地2 5 8 5 万公顷。全国耕地面积比上年度末净减少3 0 6 8 万公顷，现为1 2 1 8 0 万公顷。在 1 9 7 8 2 0 0 3 年间，共有4 0 7 1 5 万公顷的耕地转化为建设用地，耕地年均减少2 9 3 8 万 公顷，而且耕地减少的趋势还在加快，短期内可能无法逆转( 陈江龙，2 0 0 3 ) 。在建 设用地占用耕地中，城镇建设占用耕地的比重为2 0 0 2 ，农村居民点占用耕地的比 重为2 2 2 5 ( 田光进等，2 0 0 3 ) 。田光进等认为：农村居民点用地扩展主要来自耕地 资源，占9 3 1 4 ；来自林地的占3 ，草地占2 7 1 ，水体占0 7 4 ，未利用地占o 4 1 。 并且全国农村居民点扩展占用耕地面积高于城镇扩展占用的耕地面积，因此，农村 居民点占用耕地问题必须引起重视。菜斯特布朗1 9 9 4 年根据耕地减少、生产率下 降、膳食结构改善、环境资源破坏等情况，提出了一个严峻的问题：2 l 世纪谁来养 活中国? 从此人们也开始全面地、系统地考察经济发展与耕地保护的关系( 曲福田， 1 9 9 9 ) ，思考如何协调耕地和建设用地的比例关系，实现土地资源部门间合理配置和 保护耕地的目标( 王万茂，1 9 9 7 ) 。 1 1 2 研究意义 农村居民点数量多，规模小，分布广，其扩张占用耕地现象严重。因此，本研 究具有十分重要的意义。具体而言，表现在以下几个方面： ( 1 ) 为合理调控农村居民点用地提供依据。随着我国城市化水平的提高，我国 农民“离土不离乡 的情结，导致我国农村居民点用地不减反增。通过本文的分析， 了解农民建房的影响因素，制定结合农村实际的村镇规划，引导农民建房，调控农 村居民点规模与分布，进而达到农村居民点土地集约利用、农村公共卫生环境良好， 村容整洁的目的。 ( 2 ) 丰富农村居民点研究的内容。目前关于我国农村居民点的研究，主要集中 在宏观层面，受到资料的限制，从微观层面农户角度的研究角度一直未得到学者的 关注。本文以农户为研究的切入点，研究农户建房的影响因素，从微观方面丰富了 农村居民点的研究内容。 1 2 国内外相关研究 1 2 1 关于农村居民点的研究 随着社会经济的发展，农村越来越受到国内外学者的关注，而农村居民点方面 的研究也越来越成为热点问题。 2 华中农业大学2 0 0 8 届硕士学位论文：农户住房消费影响冈素分析 在村庄建设方面。美国由于地广人稀，非常重视小城镇的规划。美国的小城镇 规划，一是尽可能满足人的生活需要，其新村一般布局紧凑，并将人们的居住、工 作、购物、娱乐集中在一起，同时注意尊重当地的生活传统；二是最大限度地绿化 和美化环境，同时非常重视垃圾处理和污水处理，努力创造一个良好的生活环境( 王 宝刚，2 0 0 3 ) 。德国通过村庄更新和农村地区的土地整理，以及完善的法律体系、严 谨的规划方法和公民的积极参与，使村庄更新和规划得以实施( 常江等，2 0 0 6 ) 。英 国为了缩小城乡差别，从2 0 世纪5 0 年代开始实施大规模的中心村建设，加强基础 设施和公共设施的建设，促进乡村人口的集中，以便发挥规模效益，提高乡村的生 活质量。2 0 世纪7 0 年代以后，英国改变了过去单一的中心村建设的做法，提出因地 制宜进行村镇规划( 王宝刚，2 0 0 3 ) 。韩国的村庄规划做得比较成功。为了实现农村 的现代化，1 9 7 1 年韩国发起了“新村运动一，将全国的乡村分为三类( 基础村、自助 村、自立村) ，并根据不同类型的特点提出相应的发展内容。经过3 0 多年的发展， 韩国实现了经济起飞，城乡差距大为缩小。 在农村居民点用地方面。国外学者c a r m e n 和e l e n a ( 2 0 0 4 ) 研究了在城镇化进程 中，农村居民点的用地变化情况，分析了农村人口非农化、城镇人口的迁移等对村 庄土地利用的影响，将村庄细分为远离城镇的村庄和靠近城镇的村庄，并分析了农 村人口非农化、农业产业结构的调整、居民生活方式的改变、农村功能的变化对农 村居民点用地的影响。美国学者v e s t e r b y 和k r u p a ( 2 0 0 2 ) 利用1 9 8 0 - 1 9 9 7 年的农村居 民点的数据，对比城镇建设用地，分析了美国农村居民点用地持续增长的特点：并 发现在此期间内，美国农村居民点增长3 1 ，呈持续增长的趋势。文章并就导致农 村居民点用地持续增长的原因进行了分析，认为美国长期的高收入、低利率、低通 货膨胀率使得人们的建房需求扩大，进而导致农村居民点的扩大。h a i n e s ( 2 0 0 2 ) 对农 村居民点用地发展的管理措施进行了研究，提出了最低规模、购买发展权、转移发 展权和划定保护区等四个方面的措施，并就每个措施的优缺点进行分析，最后，认 为划定保护区是管理农村居民点用地扩张的最理想的措施。 国内关于农村居民点方面的研究主要集中在以下几个方面： ( 1 ) 农村居民点及农民建房现状分析。由于目前农村建设普遍缺乏统一的规 划，仍然存在着以下几个突出问题：一是分布散，布局乱。建房选址随意性大，新 旧房掺杂建设，满眼新屋不见新村( 胡贤辉等，2 0 0 6 ) 。二是农村居民点粗放利用普 遍。一户多宅，小家大院的形式比比皆是( 葛雄灿等，2 0 0 1 ) 。三是农村居民点占用 耕地现象严重。一方面，旧房屋不拆除，导致大量土地闲置，另一方面，村民占用 耕地建房现象严重( 汤腊梅等，1 9 9 7 ) 。 ( 2 ) 农村居民点用地扩展驱动力分析。姜广辉等( 2 0 0 7 ) 以北京山区农村居民 点为例，对北京山区农村居民点变动的驱动力进行了分析。驱动力选取了内部性驱 i 绪论 动力及外部性驱动力两大类指标。其中内部性驱动力指标包括：高程、坡度、距离 道路的距离、距离城镇的距离、距离水系的距离等。外部性驱动力指标包括：地均 国内生产总值、地均第一产业值、地均第二产业值、地均第三产业值、人口密度、 耕地总资源量、有效灌溉面积、农民人均纯收入、粮食总产量、乡镇企业总收入、 财政支出、集市贸易成交额、旅游收入等，分析得出农村居民点总体变化的驱动因 子影响贡献率从大到小分别为高程、人口密度、农民人均纯收入、和距离城镇的距 离。郎义华等( 2 0 0 7 ) 在分析重庆市九龙坡区农村居民点用地的演变特征后，分析 了农村居民点时空演变的驱动力。驱动力选取了人口、社会经济、农民生活、政府 政策四个方面十个因子，得出人口是影响重庆市九龙坡区农村居民点用地变化最基 本的驱动力。李晓刚等( 2 0 0 6 ) 利用定量研究方法对青岛市农村居民点用地数量变 化及主要驱动因子进行了分析，指出经济发展和农业科技进步是导致青岛市农村居 民点用地变化的主要驱动因素。 ( 3 ) 农村宅基地流转。随着城市化进程的加快，许多农村集体建设用地，尤其 是城市近郊的农村集体建设用地，其中包括农民宅基地市场隐性流转量逐年增大， 已成为不争的事实( 李晓，2 0 0 5 ) 。尤其是目前的小产权房的流转，更成为农村宅基 地隐性流转的焦点问题。金晓月( 2 0 0 6 ) 在分析了现有农村宅基地与房屋流转模式 及缺陷后，提出了三种农村宅基地及房屋流转模式：一是集体垄断宅基地一级市场。 实行宅基地有偿使用；二是开展宅基地整理，实行宅基地收购储备制度；三是适度放 开宅基地二级市场。陈建明( 2 0 0 6 ) 认为，允许农村宅基地使用权进入市场，必须 严格分配好其经济价值。农村宅基地使用权经济价值包括：集体土地所有者收益、 宅基地使用者收益、地方政府基础设施投入收益、政府税收收益等四个部分。姚丽 等( 2 0 0 7 ) 以北京郊区为例，总结了北京郊区宅基地流转的主要型式及原因，对比 分析了北京郊区宅基地流转的区域差异，发现其中存在的问题，最后提出了规范管 理北京郊区宅基里流转的建议。 ( 4 ) 农村居民点整理。在农村居民点整理方面，主要集中在整理潜力和整理模 式两个方面首先在整理潜力方面，主要是潜力的测算。孙钰霞( 2 0 0 3 ) 在分析重 庆市合川市农村居民点整理潜力时，建立了一套完整的指标体系，并建立了相应的 多因素综合评价模型对农村居民点整理潜力进行了定量评价。周滔( 2 0 0 4 ) 从内生 潜力指标和外生潜力指标两个方面建立指标体系，对农村居民点整理潜力进行了评 价。刘咏莲( 2 0 0 4 ) 认为农村居民点整理是一项综合性工程，它不仅要考虑到各地 区农村居民点整理的理论潜力，还受到地区社会经济发展水平、农业开发投资能力 以及自然条件的影响，因此结合社会经济发展水平、农业劳动力禀赋对全省不同地 区农村居民点整理潜力进行综合性评价。其次在农村居民点整理模式上，研究成果 主要包括：村庄内部用地改造挖潜控制型的整理模式( 叶艳妹等，1 9 9 8 ) 、迁村腾地 4 华中农业大学2 0 0 8 届硕七学位论文：农户住房消费影响因素分析 型的整理模式( 高建华等，2 0 0 3 ；廖赤眉等，2 0 0 4 ) 、缩并自然村、建设中心村的整 理模式( 赵哲远等，1 9 9 8 ；廖赤眉等，2 0 0 4 ：高燕等，2 0 0 4 ) 、公寓化或社区化的整 理模式( 叶艳妹等，1 9 9 8 ) 、重建家园型的整理模式( 廖赤眉等，2 0 0 4 ) 。 1 2 2 关于住房消费方面的研究 学术界对国外住房消费的研究主要集中在以下三个方面： ( 1 ) 在住房供给模式方面。英国住房主要有四种类型：租赁私人业主的住房、 自有住房、住房协会住房和地方政府住房美国的住房可分为三类：公寓大楼、活 动房屋和别墅式住房。新加坡通过建立住房公积金和政府购买商品房后低价卖给低 收入者两种变法，实现了其。居者有其屋一工程( 周家高，1 9 9 4 ) ( 2 ) 在住房制度方面。美国鼓励私人拥有住宅的政策。美国住房问题基本上是 通过市场调节来解决的，政府并不直接生产和管理住宅，主要是利用经济杠杆间接地 而又有效地对住宅产业进行指导和管理。政府采取一系列优惠措施鼓励个人买房， 对购买住房实行贴息贷款和贷款保证，采取减税政策等。瑞典实行的是福利住房制度， 在住房方面政府干预市场价格，长期追求一种社会住房政策；住房是瑞典福利体制中 的一部分( 刘春华，2 0 0 1 ) 。 ( 3 ) 在住房金融方面。住房抵押贷款是美国传统的、占主导地位的住房信贷方 式。住房抵押贷款是指购房者在借款时必须以所购住宅作为抵押品，在还清金融机构 贷款本利之前，金融机构对抵押品享有处置权。美国拥有的住宅抵押市场是世界上最 大的住宅金融市场( 陈铭恩等，1 9 9 9 ：翟国胜，2 0 0 5 ) 。住房消费融资体系是德国住 房金融政策的最大特色。德国为了解决居民的住房问题，采取了政府与市场相结合的 办法，并在长期的实践中，形成了构架在自愿参加、互利互助、国家鼓励基础上的封闭 式住房储蓄融资体系。该体系具有专款专用、以存定贷、利率固定、政府鼓励等特 点( 许超，2 0 0 5 ；陈铭恩等，1 9 9 9 ) 。英国的住房金融政策主要为“优惠政策一，即 租赁户在购买所租住的公共住房时，在房价、抵押贷款方面享受政府给与的多项优 惠政策。英国政府还实行产权分享政策，又称为半租半买政策，即由于低收入者购 房能力有限，无法一次性付清房款，公房购买人可申请先购买一套住房的部分产权， 其余部分仍然用于出租，等收入增加后再买下整套住房( 许超，2 0 0 5 ) 。新加坡解决 国民住房问题的核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低价出租转变为居 民分期付款购买。新加坡是世界上以政府为主组织建房、成功解决公民住房问题的 典范( 白雪等，2 0 0 3 ) 学术界对中国住房的研究主要以城镇为载体进行的。边燕杰和约翰罗根( 1 9 9 7 ) 认为单位制对住房消费的影响是深远的，中国住房消费具有社会再分配的特征，大 5 1 绪论 多数居民在新体制下没有能力与机会进入住房市场。辜胜阻和李正友( 1 9 9 8 ) 认为 我国住房双轨制导致了住房消费的非均衡状态，要想启动住房市场，就要改革双轨 制。李斌( 2 0 0 2 ) 认为，自1 9 7 9 年改革开放以来，中国住房消费出现了严重的分割， 即群体间的住房差异条件上升，空间上的群体隔离加强。要改变这种状况，就要改 变住房制度的封闭性，实现住房制度的公正性另外，李斌还用社会排斥理论说明 了弱势群体是如何被排斥在国家“住房福利一分配体系之外的。易成栋根据2 0 0 0 年人口普查数据，分析了城镇家庭住房消费的省级差异，认为制度变迁的地区差异 与住房消费成正相关，人均可支配收入与住房消费呈不显著相关关系，地区可支配 收入与住房支出呈不显著相关关系，居住支出与地区可支配收入呈显著相关关系， 购建房费用与地区可支配收入呈显著相关关系，国有经济比重与住房消费负相关， 地区产业结构，就业结构与购建房费用正相关，地区城市化水平与住房消费正相关 ( 易成栋，2 0 0 7 ) 。王晓东从住房需求、购买力、市场供给、配套服务、房改力度五 个大方面分析了对住房消费的影响( 王晓东，1 9 9 8 ) 。黄瑞也从城市人口结构与发展、 居民收入与消费、住房成本、居民住房消费承受能力等方面定量分析了住房消费可 的影响因素( 黄瑞，2 0 0 0 ) 。 目前，关于农村住房消费的研究在我国尚属起步阶段，于静波( 1 9 9 6 ) 分析了 影响农村住房消费的主要因素，并对农村住房消费在空间、时间上的差异进行了比 较，并认为1 9 9 1 后农村以建房为核心的传统消费倾向，逐步向交通工具、家庭电器 等耐用品转换；农民生活消费从维持性向温饱型消费模式转换，住房开支的弹性系 数最大。 1 3 研究内容、方法与技术路线 1 3 1 研究内容 本文研究内容主要包括两个部分： ( 1 ) 农户住房消费变化过程及特征分析。论文以武汉市江夏区为研究区域，一 方面，利用统计资料，分析江夏区近期住宅变化特征：另一方面，通过问卷调查， 分析江夏区农户建房现状及近期建房特征。 ( 2 ) 武汉市江夏区农户建房影响因素实证分析。影响农户建房的因素很多，主 要包括两个大方面：一是宏观因素，主要包括政策制度因素、经济因素、区位因素、 交通因素等；二是微观因素，主要包括农户家庭构成因素、农户心理活动因素等。 通过建立模型，分析各影响因素对农户建房的影响方式和影响程度。 6 华中农业人学2 0 0 8 届硕上学位论文：农户住房消费影响因素分析 1 3 2 研究方法 ( 1 ) 问卷调查法。本文以武汉市江夏区为调查基地，采取随机抽样入户调查的 办法，对江夏区农户建房行为进行调查，试图从微观主体的角度来分析影响农户建 房的因素。 ( 2 ) 回归分析法。本文采用回归分析法，来研究各因素对农户建房的影响。 1 3 3 技术路线 文献阅读 士 i 国内外研究进展 j 农户住房消费行为影响因素的理论分析 7。卜 制家 家心 交 度庭庭理通 因特财因因 素征富素素 江夏区农户住房现状及变化特征分析 江夏区农户住房消费影响因素实证分析 、 农户目前住房面积影 农户未来住房 响因素分析意愿分析 上 结论及建议 图1 - 1 研究技术路线图 f i g , l - i t h er o u t eo ft h er e s e a r c h 7 1 绪论 1 4 本文可能的创新点 ( 1 ) 以往有关农村居民点的研究主要集中宏观方面，本文从微观角度入手，以 农户为切入点，来研究农村居民点的问题。从研究视角上有创新。 ( 2 ) 关于住房消费方面，国内的研究主要集中在城镇，本文以农村为研究对象， 来分析住房消费问题，从研究对象上来看具有新意。 ( 3 ) 本文不仅对目前农户住房消费问题进行分析，而且对农户未来住房意愿进 行研究，从研究内容上来看具有新意。 本章参考文献 2 3 4 5 6 7 8 ： 姜广辉，张风荣，陈军伟等基于b g i s 血回归模型的北京山区农村居民点变化的驱动力分 析【j 】农业工程学报，2 0 0 7 ，2 3 ( 5 ) ：8 1 8 7 高乐胜，丁晓芳当前农村住宅建设亟待解决的几个问题叨城乡建设，2 0 0 7 ，( 4 ) ：2 0 陈江龙，曲福田，王启仿经济发达地区土地利用结构变化预测以江苏省江阴市为例 【刀长江流域资源与环境，2 0 0 3 ，( 4 ) 1 7 - 2 2 曲福田可持续发展战略下的江苏省耕地保护问题田中国人口资源与环境，1 9 9 9 ，( 3 ) 3 5 - 4 0 王万茂土地资源部门间分配与耕地保护阴中国土地科学，1 9 9 7 ，( 2 ) 3 7 3 9 田光进，庄大方，刘明亮近1 0 年中国耕地资源时空变化特征【j 】地球科学进展，2 0 0 3 1 8 ( 1 ) ：3 0 - 3 6 王宝刚国外小城镇建设经验探讨r j 规划师，2 0 0 3 ( 1 1 ) ：9 6 - - 9 9 常江，朱冬冬，冯姗姗德国村庄更新及其对我国新农村建设的借鉴意义 j 建筑学报， 2 0 0 6 ( 1 1 ) ：7 l - 7 3 汤腊梅，龚国新其农村住宅现状忧思与发展对策 j 城乡建设，1 9 9 7 ( 2 ) ：1 6 - 1 7 葛雄灿，张三庆农村居民点用地调查与思考 j 经济地理，2 0 0 2 ，2 2 ( 1 2 ) ：1 0 0 - 1 0 4 胡贤辉，张霞农户建房热的冷思考 j 农村经济，2 0 0 6 ，( 7 ) ：9 9 1 0 0 金晓月农村宅基地流转模式构建探析r j 农村经济，2 0 0 6 ，( 7 ) ：3 2 3 4 陈建明宅基地使用权流转收益的四个流向r j 中国土地，2 0 0 6 ，( 3 ) 2 8 3 2 姚丽，魏西云，章波北京市郊区宅基地流转问题研究r j 中国土地，2 0 0 7 ( 2 ) ：3 6 - 3 9 廖赤眉，李澜，严志强等农村居民点土地整理模式及其在广西的应用 j 广西师范学院 学报( 哲学社会科学版) ，2 0 0 4 ( 1 ) ：7 l l 刘筱非，杨庆嫒，廖和平等西南丘陵山区农村居民点整理潜力测算方法探讨一以重庆市渝 北区为例r j 西南农业大学学报( 社会科学版) ，2 0 0 4 ( 4 ) ：l l 1 4 8 吼 m n 屹 b m ：2 华中农业大学2 0 0 8 届硕士学位论文：农户住房消费影响凼素分析 1 7 刘咏莲，曲福田，姜海江苏省农村居民点整理潜力的评价分级 j 南京农业大学学报( 社 会科学版) ，2 0 0 4 ( 4 ) ：l 弘2 3 1 8 孙钰霞农村居民点整理潜力分析一以重庆合川市为例l j 西南师范大学资源环境科学学 报，2 0 0 3 6 - 8 1 9 叶艳妹，吴次芳我国农村居民点用地整理潜力运作模式与政策选择 j 农村经济问题， 1 9 9 8 ( 1 0 ) ：5 4 5 7 2 0 周滔。杨庆媛，周俐俐农村居民点整理综合潜力的定量评价一以重庆市渝北区为例 j 西 南科技大学学报( 哲学社会科学版) ，2 0 0 4 ( 2 ) ：5 0 - 一3 4 2 1 郎义华，邱道持，魏巍，姜廷宪，周琳，谭力农村居民点用地演变及驱动力分析一以重 庆市九龙坡区为例c j 西南示范大学学报( 自然科学版) ，2 0 0 7 ，( 6 ) 1 4 6 1 5 0 2 2 周家高国外住房拥有状况及观念c j 住宅科技，1 9 9 4 ，( 2 ) 4 1 - 4 2 2 3 刘春华国外住房制度比较研究及启示c j 中国林业企业，2 0 0 1 ，( 2 ) ：4 l _ 4 2 2 4 陈铭恩，雷海章，孔鹏美国、德国、新加坡住房金融的经验与启示c j 经济纵横，1 9 9 9 ， ( 1 0 ) ：5 9 - 6 l 2 5 许超国外住房金融政策的借鉴c j 商业现代化( 学术版) ，2 0 0 5 ，( 4 ) ：铝，1 4 7 2 6 翟国胜三种国外住房消费金融模式评析 j 上海房地，2 0 0 5 ，