XX商品房预售制度.doc

XX商品房预售制度 具体来说习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房开发商出售期房称为预售购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同这个制度即为商品房预售制度下面是小编整理的XX商品房预售制度欢迎大家阅读 历史定义 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人由承购人预先支付定金或房款的行为商品房预售最早出现于香港 1994年中国大陆出台的城市房地产管理法在总结各地经验基础上建立了预售许可制度并对预售条件、监管作出了原则性规定目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上部分城市甚至达90%以上 商品房预售许可制度的确立是与我国房地产市场发展进程紧密联系的长期以来我国城镇住房总量不足商品房供不应求加快建设、增加住房供应是客观需要商品房预售制加速了整个建设资金周转提高了资金使用效率降低了资金使用成本 特征 我国是社会主义市场经济作为我国最为重要的市场房地产市场中的一项重要制度我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售具有五个明显的特征： 第一预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋而不是政府批准的一些社会福利性房屋或社会保障性、社会救济性质的房屋也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋因此此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征 第二预售的商品房是处于特定状态的房屋即必须是已经开工建设正处于正常的施工建设状态但尚未竣工的商品房不是尚未开工的商品房项目也不是已经竣工交付使用的商品房现房更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目 第三预售的商品房必须是客观存在并正处于正常的施工建设状态即作为商品房在竣工交付前却并非现实存在因此作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售是预售的最显著的特征 第四商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商必须是具备商品房预售条件的开发企业即具有法定性和特定性商品房开发企业而购房人则是社会不特定的主体任何要购买预售商品房的公民都可以成为商品房预售的买方 第五商品房预售必须依照有关法律规定具备必须的条件尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示即具备法定公开性 条件 商品房预售为了保护买房人的利益国家规定了严格的商品房预售条件以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度 第一预售商品房的建设用地应当是已经交付完全部土地出让金取得土地使用权证书的土地因为房屋依附于土地商品房项目的合法开工建设和合法预售必须以对该土地的合法使用权为前提 第二必须持有建设工程规划许可证因为我国早已公布并实施了城市规划法对城市建设工程实行许可证制度管理这种许可证制度是一种强制性规范不是任意性或选择性的 第三按提供预售商品房计算投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付时间关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定有两个意义：一是建设项目已经实际动工二是开发商必