房屋租赁合同20个常见问题.doc

房屋租赁合同20个常见问题 房屋租赁在生活中尤为常见很多人在签订房屋租赁合同的时候由于对合同一知半解常常会在合同履行过程中产生纠纷 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释(以下简称解释)于XX年9月1日起实施生效房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据根据解释的精神整理出以下问题类型以供在解决此类纠纷时有所参考 1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式? 合同法第215条规定“租赁期限六个月以上的应当采用书面形式当事人未采用书面形式的视为不定期租赁” 因此房屋租赁期限不满半年的可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同 【提示】 口头房屋租赁合同风险较大 当事人房屋租赁合同采取口头形式的发生争议时要有其他证据证明 法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式 租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同视为不定期房屋租赁合同 2.什么是定期房屋租赁合同? 定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同 定期房屋租赁合同包括以下形式： (1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的; (2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的 3.什么是不定期房屋租赁合同? 不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同 不定期房屋租赁合同包括以下形式： (1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上当事人未采用书面形式的视为不定期租赁 【提示】当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的不论是否有证据证明一律视为不定期租赁合同 (2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确不能达成补充协议的并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的视为不定期租赁 【提示】当事人未明确约定租赁期限的视为不定期租赁合同 (3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满承租人继续使用租赁物出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效但租赁期限为不定期 【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同 承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同; 出租人也可以随时解除不定期租赁合同但应当在合理期限之前通知承租人给予承租人合理搬出出租房屋的期限 4.房屋租赁合同最长期限是多少年? 合同法第214条规定“租赁期限不得超过二十年超过二十年的超过部分无效租赁期间届满当事人可以续订租赁合同但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年” 因此房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年 【提示】 房屋租赁合同期限最长20年是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年 房屋租赁期间届满当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年 房屋租赁期限超过20年并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效也就是租赁期限按20年计算 5.房屋出租人有些义务? (1)交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益 (2)出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途 (3)出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务但当事人另有约定的除外 A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修： B.出租人未履行出租房屋维修义务的承租人可以自行维修维修费用由出租人负担; C.因维修出租房屋影响承租人使用的应当相应减少租金或者延长租期 【提示】 房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件： 以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件; 以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件; 租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的; 当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务 (4)、出租房屋权利瑕疵担保义务. 出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务 因第三人主张权利的承租人应当及时通知出租人 因第三人主张权利致使承租人不能对出租房屋使用、收益的承租人可以要求减少租金或者不支付租金 【提示】 出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵且为承租人不知情的权利瑕疵 出租房屋交付后才存在的权利瑕疵以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务 【提示】 出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务承租人可采取以下补救办法： 根据合同法出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的承租人享有减付、不付租金的权利;根据解释第八条规定因下列情形之一导致租赁房屋无法使用承租人请求解除合同的人民法院应予支持： 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的; 租赁房屋权属有争议的; 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的 (4)、出租方对出租房屋的安全担保义务; (5)、法律规定的其他义务 出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格承租人仍然可以随时解除合同 【提示】 违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权该解除权不因任何事由受到影响 6.承租人对出租房屋的使用有些义务? 承租人有正当使用出租房屋的义务即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋 (1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋; (2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确可以协议补充;不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定; (3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的应当按照出租房屋的性质使用 【提示1】 承租人使用出租房屋租的方法标准有两个： 约定使用方法(首要标准)： A.房屋租赁合同约定的使用方法; B.双方补充协议约定的使用方法; C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法 出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的才能按照出租房屋的性质确定使用方法 【提示2】 承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋出租人有权解除合同和要求赔偿损失 合同法第219条规定承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失的出租人可以解除合同并要求赔偿损失 因此承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋致使出租房屋受到损失的出租人可以解除合同并要求赔偿损失 解释第7条规定承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状出租人请求解除合同并要求赔偿损失的人民法院依照合同法第219条的规定处理 【提示3】 承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋致使出租房屋受到损耗的承租人不承担损害赔偿责任 (4)、承租人对出租房屋承担保管义务 承租人应当妥善保管出租房屋因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的应当承担损害赔偿责任 【提示】 承租人已尽妥善保管义务承租人不承担损害赔偿责任 (5)、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意 合同法第224条第二款规定“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失” 解释第15条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时转租期限超过承租人剩余租赁期限的人民法院应当认定超过部分的约定无效但出租人与承租人另有约定的除外” 【提示】 房屋转租存在两个房屋租赁合同： A.原租赁合同：继续有效 B.次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责 【提示】 合同法第224条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同 解释第16条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的人民法院不予支持 因租赁合同产生的纠纷案件人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼” 【提示】 出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议视为出租人同意转租 (6)、房屋承租人有何支付租金的义务 承租人应当按照约定的期限支付租金 对支付期限没有约定或者约定不明确可以补充协议;无法达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯 按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的按照法定期限支付： a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付; b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付 【提示1】 承租人延付租金出租人有以下补救办法： (1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的出租人可以解除合同 (2)民法通则第136条规定“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的”出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年 出租人以延付租金为由解除租赁必须给出租人合理期限也就是说出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同 出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年 【提示2】 因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同次承租人有以下救济权利： 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的出租人可以解除房屋租赁合同 解释第十七条规定“因承租人拖欠租金出租人请求解除合同时次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的人民法院应予支持但转租合同无效的除外 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额可以折抵租金或者向承租人追偿” 因此出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制 7.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有些? (1)租赁期间届满承租人应当返还租赁物返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态 (2)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除： A.出租人有权请求次承租人腾房; B.负有腾房义务的次承租人逾期腾房的出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费 8.未经整体验收合格的城镇房屋当事人订立的房屋租赁合同是否无效? 建筑法第61条第二款规定建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用;未经验收或者验收不合格的不得交付使用 消防法第10条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程除本法第十一条另有规定的外建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内将消防设计文件报公安机关消防机构备案公安机关消防机构应当进行抽查 消防法第11条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核公安机关消防机构依法对审核的结果负责 出租未经整体验收合格的城镇房屋违反建筑法第61条、消防法第10条的强制性规定但是不论是合同法还是解释均未将此种情形