住宅楼出租合同书的主要法律特征.docVIP

住宅楼出租合同书的主要法律特征 房屋租赁合同是租赁合同的一种具有租赁合同的一般特征应适用合同法有关租赁合同的一般规定房屋出租合同合同与一般租赁合同不同之处主要在于合同标的物是属于不动产的房屋由此也带来某些法律规则上的特殊性如房屋的承租人有优先购买权同住人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等 住宅楼出租合同书的法律特征有三个第一房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同第二房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同第三房屋租赁合同具有临时性 签订住宅楼出租合同书时应该要注意以下几个问题 1、出租房的主体资格即签约对方是否为房产权人(如不是房产权人则至少应拥有房产权人的相应授权)实践中曾有人与不是产权人签约造成了很多不必要的麻烦; 2、租房时房屋的状况及房屋的装潢及随房物品(如随房提供的电话之类用品)应填写仔细以防退租时发生纠纷; 3、应对租房者是否有权转租明确约定; 4、应明确约定房屋修缮责任(一般均应由出租方负责); 5、应约定出租方在收纳每月房租时须出具相应的收款凭证(也可以转账至约定的账号); 6、要看清转租给你的人和房东的租赁期,他和你签定的合同租赁期不可以超过他自己和房东的租赁期; 7、要看房屋是否设定了抵押权等用益物权;如有的话抵押权人是否允许出租万一抵押权实现如何承担责任等;在房屋正式交割前交易双方应当签订一个租赁合同这对双方都有好处签订合同看起来当时有些麻烦但是事前有一个文字的东西双方都按约定来做对双方都有一个约束能够使以后少出现不必要的矛盾出现矛盾时也有据可查避免出现大的麻烦 订立房屋租赁合同注意事项： 根据我国城市房地产管理法第53条的规定订立房屋租赁合同应注意三个方面的问题; 1、基于防止合同纠纷、保护当事人利益的角度考虑出租人和承租人应当签订书面租赁合同但根据我国合同法的基本精神如果当事人没有签订书面租赁合同又确实发生了房屋租赁的事实比如自然人之间的一些短期房屋租赁行为在发生合同纠纷时只要有证据可以证明人民法院就个能以没有书面合同为由而拒绝受理该合同纠纷 2、房屋租赁合同特别是较长期限的具有商业行为的房屋租赁合同除了合同的一般条款之外一般而言应具有这样一些条款： (1)应约定房屋租赁的期限具体包括房屋交付期限租金交付期限以及租赁的起始时间 (2)应约定房屋租赁的用途未经出租人同意承租人不得擅自改变房屋用途特别是不得利用所租房屋进行违法犯罪活动 (3)应约定房屋租赁的价格一般而言房地产税、土地使用费等应由房屋所有权人缴纳承租人代为交纳的应在租金中扣除对于租赁双方共用同一个水表、电表、煤气表的双方应在合同中明确约定分摊费用的方法或比例 (4)应约定房屋租赁期间的修缮责任就一般情况而言房屋的外部结构部分及附属设备的维修由出租人负责房屋的内部装修由承租人负责但若有约定也可以由出租人负责 由于以上这些条款都是在房屋租赁中容易发生纠纷的事项因而应当写明 3、尽管房屋租赁行为是一种民事法律行为但为了加强国家对房屋租赁行为的管理我国城市房地产管理法第53条的规定房屋租赁合同签汀后应当向房地产管理部门登记备案 房屋租赁合同范本 甲方(出租方)： 身份证号码： 乙方(承租方)： 身份证号码： 现经甲乙双方充分了解、协商一致达成如下租房合同： 一、房屋的坐落、面积、装修及设施、设备： 二、租赁期限：即年月日至年月日 三、租金及交纳时间：每月元乙方应每月付一次先付后住第一次乙方应于甲方将房屋交付同时将房租付给甲方;第二次及以后付租金乙方应提前一个月付清 四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金元到期结算多余归还 五、租赁期间的其他约定事项： 1、甲乙双方应提供有效的房产证、身份证等证件 2、甲方提供完好的房屋、设施、设备乙方应注意爱护不得破坏房屋装修、结构及设施、设备否则应按价赔偿如使用中有非人为损坏应由甲方修理 3、水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付入住日抄见：水度电度煤气度所有费用乙方应按时付清 4、房屋只限乙方使用乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途租下本房后乙方应立即办好租赁登记、暂住人口登记等手续若发生非法事件乙方自负后果在租赁期限内甲方确需提前收回房屋时应当事先商得乙方同意给乙方造成损失的应当予以赔偿 5、合同一经签订双方都不得提前解除租赁期内如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的本合同自然终止双方互不承担违约责任 6、甲乙双方约定乙方如需开具房租发 票因此产生的税费由乙方支付 7、此合同未尽事宜双方可协商解决并作出补充条款补充条款与本合同有同等效力双方如果出现纠纷先友好协商协商不成的由人民法院裁定 8、本合同经签字(盖章)生效 9、其他约定事项： 六、违约责任： 甲乙双方中任一