房屋租赁合同违约金.doc

房屋租赁合同违约金 需要强调的是违约金的高低是应当事人的申请由法院或仲裁机构被动进行审查的以下是房屋租赁合同违约金供参考阅读 一、房屋租赁合同常见的违约情形： 1、在房屋租赁关系上要求解除租赁合同的一方应该提前1个月通知对方否则就属于违约(合同另有约定除外)对方当事人有权要求其支付违约金 2、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)则按约定的违约金比例支付 3、约定的违约金过高或过低可以请求变更约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高可要求降低 4、房屋租赁合同中对违约金没有约定应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费 5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付 6、双方按照租赁合同的约定处理赔偿约定的金额如果协商不成可到法院提起诉讼解决 二、约定房屋租赁违约金应注意： 1、违约金应体现补偿为主、惩罚为辅的原则 现行立法承认违约金具有补偿性和惩罚性多重属性以补偿性为主、惩罚性为辅这样既维护了守约人的利益也兼顾了违约人的利益体现了公平原则;违约金的功能在于使守约方因对方违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现;有关违约条款主要是用来调整当事人之间的利益分配力求做到公平主要目的绝非在于惩罚违约方因此违约金责任作为一种财产责任其本质意义首先在于对守约方的补偿其次才表现为对违约方的惩罚和制裁 2、约定房屋租赁违约金的形式 违约金的形式包括约定具体的违约金数额和违约赔偿损失的计算方式两种房屋租赁合同中双方约定确定违约金数额的按约定计算;双方未约定明确违约金数额的按照违约赔偿损失计算 三、房屋租赁协议违约金应该付多少 (1)违约金由双方协商确定没有数额的限制一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的 (2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时如果约定的违约金“低于”实际发生的损失守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失违约方可以起诉到法院请求减少违约金 (3)“不超过20%”应是指不超过主合同标的额的20%但这只能适用于定金约定约定的定金高于主合同标的额20%的部分法院不会支持 四、违约金过高或过低的处理办法 根据合同法第114条的规定约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少 需要强调的是违约金的高低是应当事人的申请由法院或仲裁机构被动进行审查的如果当事人没有在一审法庭辩论终结前提出对违约金的调整申请则审理机构不主动干预我们认为为保险以及公平起见建议在约定违约金比例时通过设定上限等方式防止违约责任过重 合同违约金标准 违约金是当事人通过约定而预先确定的在违约后生效的独立于履行行为之外的给付也就是当事人事先约定的在一方违约时应向对方支付的一定数额的金钱 合同法第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少当事人就迟延履行约定违约金的违约方支付违约金后还应当履行债务” 合同法第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金在适用违约金责任时应当注意以下规范： 1、违约金的适用应当以当事人双方通过事先约定为前提 从原则上讲违约金必须是当事人事先约定的这是合同法第114条关于违约金含义的规定所决定的同时合同法在废除原有的有关法定违约金制度的规定的同时并没有规定新的法定违约金制度所以明确违约金应由当事人事先约定是尊重当事人合同自由原则的体现 2、合同约定违约金过高或者过低的处理规范 根据合同法的有关规定对于当事人在合同中约定的违约金或者违约金计算方法所计算出的违约金过高或者过低的在具体司法实践中如何处理还有不同的做法我们认为应当按以下原则处理： 1、当事人没有提出合同中约定的违约金计算标准过高或者过低的人民法院应当根据合同约定的标准计算违约金人民法院在当事人未提出要求调减或者调增违约金的情况下不得主动对约定违约金标准进行调整因为合同关系是当事人之间的利益关系即使违约金数额过高或者过低而当事人自愿接受的因为不涉及社会公共利益、国家利益和他人的利益所以没有必要对此进行主动干预 2、当事人提出合同中约定的违约金或者其计算标准过高或者过低的人民法院可以建议双方当事人进行协商后对违约金进行调整当事人之间不能达成新的协议的人民法院可以参照同类型案件违约金的中等标准予以核定以适当体现法官的自由裁量权无法确定上述中等标准的可以按照非违约方当事人因违约行为所造成的损失为参照一般可以以不超过非违约方损失的1XX0%为过高与否的调整标准;以低于损失额80%作为是否过低的认定标准当然还应当结合具体案件进行确定 3、如果合同约定的违约金是概括的违约金即合同约定在一方当事人部分不履行、不完全履行与完全不履行合同时的违约金数额是同一数额而一方当事人出现部分不履行或者不完全履行的违约行为时违约方提出约定违约金过高时人民法院可以按照合同法关于人民法院调整违约金数额的规定对违约金进行调整此时调整违约金的依据是合同法关于法院调整违约金权力的规定而不是基于合同已经部分履行的比例来计算扣减违约金此时对违约金的调整方法与标准仍然是根据违约方的违约行为给非违约方所造成的