（土地资源管理专业论文）西安市区城市土地集约利用潜力评价.pdf

摘要 随着我国城市化和工业化进程的加快，土地资源的供给与社会需求之间的矛盾日益 尖锐，土地集约利用已经成为国民经济进一步发展的关键。目前我国城市土地利用方式 正处于由粗放外延向集约内涵转变的过渡齐，如何提高城市土地的利用效率，促进土地 资源利用向集约化和可持续化发展，成为土地管理学的一个研究热点。 本文在汲取国内外先进的相关理论和研究方法的基础上，多方面收集资料，采用综 合层次法，建立综合指标体系，对西安市区城市土地集约利用现状和潜力进行了科学评 价，量化城市土地集约利用水平，分析评价了所研究区域内城市土地集约利用现状特征、 潜力水平和挖潜方向，并提出了进一步提高西安城市土地集约利用度的合理解决措施。 本文首先对西安城区城市土地集约利用现状进行了分析和评价，得出目前西安城 区土地集约利用状况：土地利用结构不合理；城市土地集约利用水平逐年提高；集约利 用水平不均匀，区域差异明显，并分析了导致目前状况的原因。在此基础上，进一步对 西安市区城市土地集约利用潜力进行深入评价，得出以下主要结论：西安市区城市土 地集约利用潜力综合评价值为3 2 0 9 1 ，属于五级中的第1 i 级，属于相对粗放的利用，有 较大潜力可挖；西安市区城市土地集约利用潜力区域差异明显，其中潜力最大为临潼 区，潜力值3 9 7 6 1 ，碑林区潜力最小，为2 7 8 8 5 ；西安市区城市土地集约利用潜力除 了人均耕地这项指标为，其余各评价因子均有潜力可挖。最后通过潜力评价结果，对 西安城区土地集约利用政策提出了合理建议。 本文组织结构： 第一章绪论论述了城市土地集约利用的概念和内涵，国内外的相关研究以及本文 写作的背景、意义和技术路线。 第二章城市土地集约研究利用理论论述了城市土地集约利用的理论基础和相关 的经济与管理理论。并阐述了城市土地集约利用其潜力评价的各种方法、遵循原则和实 际作用。 第三章研究区域概况介绍了本文研究对象西安市的地理、人口、经济等概况和 土地利用现状以及区位优势。 第四章西安市区城市土地集约利用评价建立模型和指标体系，通过综合指数来 评价和分析西安市区土地集约利用现状。 第五章西安市区城市土地集约利用潜力评价构建潜力评价指标体系，计算权 i 重，将潜力分为五级，根据计算结果确定西安市区土地的发展潜力处于2 级水平，具有 较大发展潜力。 第六章西安市区城市土地集约利用政策措施建议提出了增强西安市区城市土地 集约利用水平的一些可行性建议措施。 关键词：城市土地集约利用潜力评价西安城区 a b s t r a c t i o n w i t ht h ea c c e l e r a t i o no fu r b a n i z a t i o na n di n d u s t r i a l i z a t i o n ，t h es u p p l i e sa n dt h ed e m a n d s o ft h el a n dr e s o u r c ea r et a k i n go na nu n b a l a n c e dc o n d i t i o n ，a n dt h ep r o b l e mo nh o wt ou s et h e l a n dr e s o u r c ei n t e n s i v e l yh a sb e c o m eo n eo ft h ek e yf a c t o r si ne c o n o m y s o c i a ld e v e l o p m e n t a n dt h ef o c u so fe v e r ya n t i n o m i e s n o wt h ef a s h i o nu r b a n l a n du s eo fo u rc o u n t r yi so nt h e p e r i o do fi n t e r i mf r o me x t e n s i v et oi n t e n s i v e ，a n dt h el e v e lo fl a n di n t e n s i v eu s eo fm o s tc i t i e s i ss t i l ll o w i tb e c o m e sar e s e a r c hh o t s p o to fl a n ds u b j e c t ，e s p e c i a l l yi nt h el a n du s e s t u d y , h o w t od i s t r i b u t ef e l i c i t o u s l yt h el i m i tl a n dr e s o u r c ei ne a c hi n d u s t r ya n de a c hd e p a r t m e n t ，a n d a d v a n c et h el a n dr e s o u r c em o r ei n t e n s i v ea n ds u s t a i n a b l e o nt h eb a s eo ft h ea d v a n c e dt h e o r i e s ，r e s e a r c hm e t h o d sf r o mh o m ea n da b r o a d ，t h i s p a p e re v a l u a t e st h ea c t u a ls t a t u sa n dt h ep o t e n t i a lo fu r b a n l a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fx i a n c i t yb yt h ew a yo fc o l l i g a t i o ne v a l u a t i n g ，s e t t i n gu pt h ec o u i g a t i o ni n d e x e ss y s t e ma n d f i g u r i n gt h el e v e lo fi n t e n s i v el a n du t i l i z a t i o nb ym a t h e m a t i c sm e t h o d s ，a n da n a l y z i n gt h e c h a r a c t e r s ，p o t e n t i a ll e v e la n dt h ed e v e l o p i n gd i r e c t i o no fi n t e n s i v eu s e ，a l s op u t sf o r w a r d s o m es u g g e s t i o n s t h e p a p e r f i r s ta n a l y z e sa n de v a l u a t e st h ea c t u a ls t a t u so fu r b a n - l a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o n o fx i a nc i t yb yt h ew a yo f m a t h e m a t i c s ，b r i n g i n gf o r w a r dt h em a i nc h a r a c t e r s ：t h el a n du s e c o n f i g u r a t i o nw i t h o u tr e a s o n ，t h el e v e lo fi n t e n s i v eu s ea d v a n c e dy e a ra f t e ry e a r , t h ed e g r e e a s y m m e t r i ca n dt h ed i s t r i c td i v e r s i t yo b v i o u s t h e ni ta n a l y z e st h er e a s o n sr e s u l t i n gi nt h e s t a t u s a f t e rt h a t , t h ep a p e r p u t sf o r w a r da l le v a l u a t i o ni n d e x e ss y s t e m ，a d o p t st h ec o l l i g a t i o n e v a l u a t i n gm e t h o dt oc a l c u l a t et h eu r b a n l a n di n t e n s i v el e v e lo fx i a nc i t y ，b r i n g sf o r w a r d t h ed e v e l o p i n gd i r e c t i o na n dg a i n st h ef o l l o wr e s u l t s ：( 1 ) t h es y n t h e t i cv a l u eo ft h e u r b a n l a n di n t e n s i v eu s ep o t e n t i a lo fx i a l lc i t yi s3 2 0 91 ，s i t u a t i n gt h es e c o n di nf i f t h ；( 2 ) t h e d i s t r i c td i v e r s i t yo ft h eu r b a n - l a n di n t e n s i v eu s ep o t e n t i a lo fx i a nc i t yi so b v i o u s ；( 3 ) e x c e p t t h ep l o w - l a n di n d e x ，a n yo t h e ra l lh a v e b i g g i s hp o t e n t i a lt oe m p o l d e ri nt h ea l li n d e x e sw h i c h r e f l e c t st h eu r b a n l a n di n t e n s i v eu s ep o t e n t i a lo fx i a nc i t y a c c o r d i n gt ot h ed e m o n s t r a t i o n s t u d y , l a s t l yi tm a k e ss o m ec o u n t e r m e a s u r es u g g e s t i o n so fu r b a n - l a n di n t e n s i v eu s e k e yw o r d s ：u r b a n - l a n d ；i n t e n s i v eu s e ；p o t e n t i a l ；x i a nc i t y 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行 研究工作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论 文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成 果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：弓岔咯勃口舳f 月夕日 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归 属学校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请 专利等权利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的 学术论文或成果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名： 磁磐 别瞄锄弘苷 1 ，c 声 年6 月7 日 o 。7 年6 月c 日 长安大学硕- 上学位论文 第一章绪论 1 1 城市土地集约利用的基本概念及其内涵 1 ，1 。1 土地集约利用的基本概念 土地利用是人们根据土地资源的特性和功能，围绕一定的目的，实现对土地资源 的开发、利用、保护和改造，其本质体现为人地关系的发展变化。土地集约利用是相 对土地的粗放利用而言的。所谓的土地集约利用在西方古典政治经济学中是指在单位土 地面积使用高比率的变量投入( 如劳力、资本) ：也就是说在一定面积的土地上，加大 对土地的资金、劳动、技术、生产资料等投入以使单位土地有更多经济产出：反之，若 在大面积土地上投入少量的劳动、资金的经营行为便称之为土地的粗放利用。土地集约 利用的程度可以用集约度这个指标来度量。土地集约度是指每单位土地面积上所拖如的 劳动和资本的密集程度。 ta + k + z 用公式表示为：= 广 卜经营集约度 a 工资费用 k 一资本消耗 z 经营资本所需支付的利息 卜用地面积 土地集约利用按照生产要素的构成不同，可分为资金集约型、劳动集约型、技术集 约型。资金集约型是指资本集中在同一地块上，而不是分散在毗连的土地上。而所谓的 劳动集约型，指的就是东亚地区农业上通常用的精耕细作的经营方式。技术集约型是指 在一定的土地上加大科技投入，使用先进的技术和管理方法，以求在土地上获得高额产 量和收入的一种农业经营方式。 1 1 2 城市土地集约利用和潜力评价 ( 1 ) 城市土地集约利用的概念和内涵 城市土地集约化利用就是通过一系列的手段组织协调人地关系及人与资源环境的 关系，以市场为导向，寻求和选择土地资源的最佳开发利用目标和途径，最大限度地 第一章绪论 发挥土地资源的优势和结构功能，以期达到最佳的生态、经济和社会效益。 美国著名的土地经济学家伊利在其所著的土地经济学原理中指出：“对现在已 经利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约【1 j 毕宝德在其主编的土地经济学中认为：“所谓集约度，就是指单位土地面积上 所投入资本和劳动的数量；所投入资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。 人们在谈到土地集约经营时，往往是指耕地，言及非农用地的很少。非农用地的效益可 分为两类：用于住宅建设的是所建房屋的面积，用于工业、商业和交通运输业的在于所 获经营利润。前类是实物性的，后一类是价值性的。但两者集约经营的共同点是力争获 得单位面积上的最大收益。”【2 】 丘金峰主编的房地产法辞典在解释城市集约利用程度时指出：“城市土地利用 的集约程度指单位面积城市土地的投资与使用状况。衡量城市土地利用的集约程度的指 标有：资金集约度，即单位面积城市土地的土地投资额，表现为土地上的土地投资额 占土地面积之比；技术集约度即土地上建筑物或设施在施工中落成后所应用的先进技 术程度。这往往是通过资金来反映的。”【3 】 杨重光认为：“城市土地集约利用包括三个方面的内容：城市单位面积的产出率 不断提高；通过土地利用规划和城市总体规划科学和合理地利用城市土地，建立合理 和经济的空间布局，并使城市的经济，社会和环境得到协调发展；通过旧城改造和房 地产开发，结合调整产业结构和用地机构，提高城市土地的整体利用水平，最大限度的 利用现有土地。”【4 】 肖梦认为：“城市土地集约化使用，可以多维地利用城市土地的立体空间，并使城 市土地一地多用。城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和地下进 行各种建设，一地多用则是在同一块土地上根据需要安排不同用途的多种建设项目。这 就是提高城市土地利用的集约化利用。”【5 】 以上观点，均在不同的范围对城市土地集约利用进行了界定。将集约利用理解为土 地投入强度的观点随抓住了问题的本质，但忽略了城市土地集约利用的前提和必要条 件。大量的事实表明，如果城市布局和用地结构不合理，在城市建设中即使投入再多， 容积率和使用强度再高，不仅不能达到最佳的利用效果，甚至会出现负效应 6 】。另一类 把城市的布局、用地结构纳入土地集约利用范畴的观点，其可取之处是充分考虑了影响 土地集约利用多方面的因素，但同时也扩充了土地集约利用的内涵，将土地合理利用与 集约利用的目标混为一谈。综合考虑各方面观点，我认为城市土地集约利用就是加大对 2 长安大学硕一 ：学位论文 现有城市存量土地在入力、财力、物力上的投入，提高土地的经营管理水平，在现有的 经济技术水平许可条件下，尽可能地提高土地的使用强度和效率，以获得单位土地面积 更多的产品产量或土地负荷力的经营方式，是在特定时段中、特定区域内的一个动态的、 相对的概念， ( 2 ) 城市土地集约利用潜力评价的概念和内涵 城市土地集约利用潜力评价就是按城市土地集约利用的内涵，结合城市规划的实 施和城市发展的要求，建立土地集约利用潜力评价指标体系，评价当前城市土地的使 用效率和使用潜力，得出土地集约利用的潜力状况，并提出进一步提高城市土地使用 效率的途径和措施。对一个城市土地集约利用潜力的评价从宏观的土地集约利用潜力来 分析，土地利用的投入产出价值不仅能局限在经济指标上，而对于城市土地来讲，其集 约利用潜力更具有与众不同的特点和意义( 如图1 1 ) 。 土 地 集 约 利 用 动 态 化 城 市 土 地 集 约 利 用 区域内部 区域之间 土地利用类型集约 综合效益最大化 土地利用优化配置 城市内部土地集约利用优先原则 区域、区际类型集约 经济效益最大化 生态效益最大化 社会效益最大化 土地利用结构优化 图i i 城市土地集约利用潜力内涵示意图 具体而言，包括以下几方面：狭义的，即与农用土地集约利用含义一致，通过对 城市内部各个地块单位土地面积上多投放活劳动和物化劳动，来提高土地利用率和产出 率，提高土地的经济功能和负荷能力，力争获得单位土地面积上的最大收益。这是土地 集约利用的基本含义。对城市而言，由于人口、产业等高度聚集，土地性质必然发生 分化，个别土地的集约利用程度直接影响到其他土地的利用方向和能否集约。如果城市 布局不合理，在城市建设中，即使投入再多，容积率和使用强度再高，也达不到最佳的 利用效果，甚至会出现负效应。【7 】因此，城市土地集约利用第二个层面的涵义，即城市 整体化必须在合理布局、优化用地结构的前提下，通过增加存量土地投入，改善经营管 第一章绪论 理等途径，不断提高土地的使用效率。城市具有多种社会、经济功能，土地集约利用 不能简单地局限于经济投入和产出效益提高，还应综合体现社会、环境效益，在追求经 济效益的同时，实现经济、社会、环境效益的统一。城市土地利用是一个动态的过程， 土地的集约利用应充分考虑城市现代化过程功能的扩展，考虑土地集约利用的动态发展 趋势。土地集约利用管理是城市土地管理的核心内容之一。作为国土资源大调查的一 项重要内容，开展城市土地集约利用潜力评价的目的，是要通过研究影响城市土地利用 的因素，制订相关的评判准则，评价城市土地的利用效率和效益，找出当前城市土地利 用的潜力，寻求城市土地最有效利用的途径，从而为政府制定集约利用政策，建立全面、 科学、合理的用地管理与决策体系提供理论依据及相关技术支持。土地集约利用潜力评 价因城市而异，合理的评价应该根据评价城市的特点、基础和城市发展目标和当前所处 的发展阶段来开展。 1 2 国内外对土地集约利用的研究 1 2 1 对土地集约利用的直接研究 集约经营是粗放经营的对称，其概念最先来自农业。集约经营是指在农业生产中对 农业土地投入一定的劳动、资本和技术。在土地经济研究领域，人们一致认为：土地利 用集约度指单位面积土地上劳力、资金、技术、物质等投入的密集程度。【8 】常见的土地 集约度指标有：单位面积土地施肥量、单位面积土地用电量、单位面积土地农机拥有量、 机播面积占农田比例、有效灌溉面积占耕地比例等。不过这里的土地利用集约度显然还 是针对农业土地集约利用而言的。 对土地集约利用规律研究早在德国经济学家杜能的农业区位论中就有提及。杜 能通过对城市周围农业土地利用类型的空间分布研究，提出同心圆布局原理，并认为： 农业土地利用的合理集约度按土地区位地租高低即距离市场远近配置。【9 】 西方较系统的城市土地利用理论研究始于2 0 世纪2 0 年代以来兴起的生态学派。现 有的城市土地利用理论研究大多集中或来源于西方资本主义社会，城市土地开发主要是 通过市场机制来进行的，个人和企业是其中的重要角色。国外研究主要集中在城市土地 利用扩展的空间过程、动力机制和增长控制等3 个方面，先后提出并形成了历史形态学 派、区位经济学派、社会行为学派及政治经济学派等不同的研究方法与理论派系【1 0 1 。他 们各自从不同的角度揭示了影响城市。 土地利用的经济的、社会的、政治的等人文驱动力及其作用机理，极大地扩展和 4 长安大学硕一l - 学位论文 深化了我们对城市土地利用的空间结构模式及其发展规律的认识和理解【l 。历史形态学 派通过大量的具体案例研究，归纳出城市土地利用的空间扩展可能呈轴向增长、同心圆 式增长、扇形扩展及多核增长等多种形态，并普遍认为“圆形城市”是城市形态和增长模 式的理想类型。利用因素或社会区域分析，城市地理研究者们，如j l b e r r y 和 j w s i n m o n s 证实：根据社会经济阶层而划分的城市社区呈轴向或扇形变化；根据家庭 结构而划分的城市社区呈同心圆式变化；某些种族群体的空间分布呈区域性分隔或多核 模式【1 2 】【1 3 】。 经济区位理论深入地分析了各种经济变量的动态变化对城市土地开发的影响，并模 拟了农业土地转化为城市用地或城市土地再开发的最佳时机和强度。认为系统性留置城 内土地而不予开发如蛙跃式发展，蔓延式发展等，可能是城市土地利用市场高效的内在 要求【1 4 】”。也就是说，土地投机可能对城市发展具有重要的积极贡献。 d c a p o z z a 和r w h e l s l e y 发现城市增长对土地价格具有重要影响【1 5 】。社会行为学 派认为政府和土地开发商的作用比消费者的空间一可通达性偏好更为重要1 6 】。 将区位与土地利用合理集约度研究结合在一起。最直接研究土地合理集约度的经典 理论是土地报酬递减理论。该理论认为在一定科技条件和若干要素投入量保持不变的情 况下，土地收益随某一投入量不断增加将出现由递增到递减的现象。著名剑桥学派的创 始人英国经济学家马歇尔还认为：报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对土地 的利用，显然土地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合 理集约度。【1 7 】 近几年来，城市土地集约利用专题研究不多，相关的成果有：从理论和实践上认识 到土地配置不仅是对土地资源的配置，更重要的是对土地资产的配置，将城市土地资源 潜力的挖潜与城市级差地租显化、土地使用制度改革结合起来，将城市土地增量扩张的 发展模式转移到城市土地存量盘活模式上，将土地资源的配置与土地利用产出效益结合 起来，等等。但这些研究更多的是从城市土地资源集约利用的必要性、集约利用方式和 手段等方面定性研究城市土地利用潜力的挖潜，对究竟怎样才是最集约利用城市土地， 即城市土地集约利用合理度的系统性理论研究及定量评价几乎空白。【1 8 】 1 2 2 与土地集约利用相关的指标研究 ( 1 ) 人地关系指标 城市人地关系的研究与城市土地集约利用直接相关。土地和人口的依存关系密切， 第一章绪论 城市建设的诸多指标都直接与城市人口数量相关，寻求合理的城市人地比例实际上是在 保护耕地和确定城市土地利用合理集约度之间寻求一种平衡。我国目前使用的城市规划 用地标准是1 9 9 0 年颁布的城市用地分类与规划建设用地标准，此标准由中国城市规 划设计院牵头，根据我国2 2 2 个城市用地统计资料，结合我国土地稀缺的实际制定的。 1 9 1 但究竟各个城市的人口与土地的关系怎样为宜，城市人均用地指标、人口密度、城市 人口规模、城市用地规模以及城市用地增长弹性系数( 城市用地增长率城市人口增 长率) 怎样为合理，农业用地与非农用地如何协调等等，一直是研究者关注和研究的问 题。 ( 2 ) 建筑规划控制指标 城市土地利用是城市规划的核心内容，建筑规划控制指标中与城市地块集约利用 直接相关的主要有建筑层数、建筑密度和建筑容积率等。 建筑层数、建筑密度指标研究。对建筑层数和高度的研究可以说一直贯穿着城市 建设的始终。由于工业化和城市化的迅猛发展，城市土地日益紧张，地价飙升，摩天大 楼曾作为城市经济及科技实力的标志一度在过去的西方和亚洲的现在蓬勃兴起。然而这 个概念目前已经被西方国家所抛弃。因为高层建筑会影响城市原有的环境尺度和文脉、 影响光线、阳光、阴影和空气流动、景观视觉通廊、人回归自然的感觉，还会带来密集 人口和局部的交通拥挤与空气污染，等等。因此有学者从减少土地耗费、增加城市公共 空间、构造城市空间美感、节约材料、能源等方面研究建筑高度和密度； 2 0 】从综合建筑 造价( 单位面积建筑造价与土地造价之和) 最小化的经济角度分析最佳建设楼层数；【2 u 对上海中心城区高楼密集，城市土地利用政策只考虑经济效益而忽视人居环境的舒适性 的高强度土地利用提出质疑；张开济认为不要在小城市建设发展高层住宅，象北京这样 的大城市建设高层住宅也是没有必要的； 2 2 1 吴晟则认为北京住宅应提高密度，改善环境， 以高层为主综合运用低、多层大进深住宅的路子；【2 3 】前苏联学者则通过大量的经济成本 分析研究了建筑层数的合理性问题，认为高层住宅与五层住宅相比，就用地的经济性而 言，九层住宅最经济。 土地容积率指标研究。容积率是城市建筑规划设计的一个重要综合指标，也可以 说是反映土地利用集约程度的一个重要指标。目前对此有诸多研究。有通过综合建筑造 价最小化的经济分析研究考察容积率，如研究地价变化对土地容积率的影响、研究建安 成本随建筑容积率增高的变化影响、研究综合建筑造价随容积率变化的影响等；有从纯 建筑技术角度如建筑迸深、建筑层高、建筑层数等来研究地块建筑容积率；有从要素影 6 长安大学硕上学位论文 响角度定性研究容积率；宋启林则提出容积率研究不能就单个地块面积逐一确定，应适 应不同规划阶段、分层次确定总平均容积率进行宏观调控的理念【2 4 1 ；梁鹤年认为城市是 人口聚集点，密度越高，活力越强，用地越少，基础建设越划算，因此，城镇土地容积 率应定在经济、社会和技术条件所允许的最高限度：建筑以中层高度相连式为主等等。 口5 】他们均是在某个侧面研究了地块最佳容积率问题，缺少综合各方面因素定量分析区域 土地的利用合理强度。 1 2 3 与土地集约利用潜力评价相关的研究 世界上最早使用的土地集约利用潜力评价系统，是美国农业部土壤保持局在本世纪 3 0 年代提出来的，目的是为了控制土壤侵蚀。这个系统很有影响，许多国家在潜力评价中 引进并据本国情况和评价目的做出某些修订和变通。 2 4 1 并且迄今为止的土地潜力评价大 多是针对农业生产而进行的，即农业土地潜力评价。城市土地集约利用潜力的研究是一个 复杂的系统工程。有关这方面的研究分散于诸如城市经济学、城市地理学、城市规划、 土地经济学等不同的学科和领域中，因此很少能查到有关综合城市土地集约利用潜力的 专题资料，国内外在城市土地集约利用潜力评价信息系统开发方面的研究更是不多见。就 城市建设管理或城市规划领域的信息系统建设而言，一些发达国家研究较多，技术也较成 熟。我国在这方面起步较晚，但发展较快，广州、上海等大城市在8 0 年代后期就开始了这 方面的研究与实验。 1 9 9 9 年新一轮国土资源大纲要提出城市土地集约利用潜力评价是我国国土资源 大调查土地资源检测与调查工程中的城市土地价格调查与集约利用潜力评价工 程项目的子项目。国土资源部组织福州、天津、长春、济南、南京、包头和义乌等七个 城市进行试点。陶志红探讨了我国土地城市集约利用研究的三个基本问题：我国城市土 地集约利用的概念和内涵，城市土地集约利用与相关概念的区别与联系，以及当前我国 城市土地集约利用的研究意义，认为其是开展城市土地集约利用评价的理论基础。她初 次建立了我国城市土地集约利用多层次的评价体系，并提出了较为系统的评价方法，对 福州市进行了案例分析。【2 6 】 何芳对城市土地集约利用的理论基础、利用内涵、影响因素、时空分布规律、动力 机制和利用模型等方面进行了深入的探讨和总结，并构建评价指标体系，首次利用模糊 数学方法对东营市进行了分析和归纳，界定了城市土地集约利用的内涵，并提出了便于 在实际工作中实行的指标体系。f 2 7 1 章其祥建立了城市土地集约利用潜力评价信息系统， 7 第一章绪论 对南京市进行了案例分析。【2 8 1 郑新奇在城市土地优化配置与集约利用潜力评价的理论构 建，多种评价方法、评价模型的有机组合等方面具有新意，并进行了济南市城市土地集 约利用潜力评价。【2 9 j 总的来说，当前城市土地集约利用研究的特点及存在问题主要表现在以下几点： ( 1 ) 城市土地集约利用概念性提出多，专门性系统性综合研究少； ( 2 ) 农业土地评价理论与实践研究强，城市土地评价理论实践研究尚不系统完整； ( 3 ) 城市土地集约利用相关的单项指标研究多，综合多因素影响评价研究少； ( 4 ) 城市土地集约利用相关的定性研究多，定量研究少； ( 5 ) 城市土地集约利用的形态影响研究多，经济环境社会的影响研究少； ( 6 ) 单学科的孤立研究多，多学科的综合协同研究少； ( 7 ) 城市土地集约利用的系统性理论研究和定量化评价研究尚为空白点。 1 3 论文写作的背景与意义 当前我国经济正处于由粗放型向集约型转变的时期，实行行政划拨与有偿转让的双 重土地分配制度，土地资产管理制度尚未完善，城市土地利用在新旧体制过渡中存在诸 多问题，如城市规模过大、土地闲置严重、城市结构不合理等。这些都在很大程度上造 成了土地资源和建设资金的浪费，因此，研究如何转变土地利用方式，实现城市土地集 约利用，具有重要的意义。 1 3 1 我国城市土地利用存在的主要问题 ( 1 ) 城市扩张规模过大，城市土地闲置浪费严重 根据原国家土地管理局组织专家利用卫星资料对北京等3 1 个特大城市的规模扩张 进行分析研究，结果表明：与城市人口数量的不断增长相比，我国城市用地规模的扩大是较 快的。城市用地增长率与城市人口增长率之比称为城市用地增长弹性系数。2 0 世纪8 0 年代有关专家研究认为，当时我国城市人均用地约6 0f f l 2 , 城市用地增长率可以略高于城市 人口增长率，系数取1 1 2 较适宜。进入9 0 年代，我国城市人均用地已超过1 0 0m 2 ，该系数 理应适当减小，但实际情况是此系数已达1 3 6 ，3 1 个特大城市建设用地规模增长弹性系数 更达2 2 9 。1 9 9 5 年我国设市城市人均城市建设用地比1 9 8 1 年增加了3 5 。 3 0 1 这种规模 扩张超过城市化水平的情况，势必造成城市用地的部分闲置与利用效率不高，原国家土比 1 9 8 1 年增加了3 5 这种规模扩张超过城市化水平的情况，势必造成城市用地的部分闲置 3 长安大学硕上学位论文 与利用效率不高，原国家土地管理局对1 9 9 1 年1 月1 日 - 1 9 9 7 年月1 5 曰的各类非农建 设用地清查发现，经批准可以使用而实际没有使用的闲置土地达1 1 6 5 x 1 0 4 k m 2 , 东部沿海 地区闲置土地9 7 7 x 1 0 4 k m 2 开发区闲置土地4 0 7 x 1 0 4 k m 2 , 经营性房地产用地的1 5 处于 闲置，共2 1 2 x 1 0 4 k m 2 。另有大量违法占用的土地闲置，全国城市土地的3 5 处于闲 置状态【3 。这一现象的存在，一方面是由于我国原有城市用地行政划拨形式的存在，许多 行政事业单位因土地的无偿性而对土地的集约利用意识不强，从而使许多土地征而未用 或征而不用，土地的浪费现象严重；另一方面，由于城市房地产市场的发展，使一部分开发 商在将土地买来以后，由于对市场增值前景的期望增大，从而将土地储备起来待价而沽以 获得较多的超值利润。 ( 2 ) 城市用地结构不合理，工业用地比例过大，道路交通用地、绿化用地比例过低。 我国城市用地中工业用地比例虽然从1 9 8 1 年的2 7 降到1 9 9 8 年的2 2 ，但与国外 同一城市化水平下的工业用地比例相比，其比例仍大1 倍还多。1 9 7 2 年日本全国城市建 设用地中工业用地占1 0 3 4 ，1 9 8 1 年为1 0 5 2 ，与此同时，1 9 7 1 年东京中心区的交通用 地占2 3 5 9 ，纽约曼哈顿为3 7 6 ，纽约地区为3 0 ，伦敦中心区为2 6 2 1 ，中心加外围为 2 0 6 3 ，而我国城市交通道路用地占城市建设用地的比例1 9 9 1 年为1 2 左右，1 9 9 8 年也 只有1 3 9 1 ”与国际著名城市相比，我国的城市绿化水平也较差，1 9 9 8 年芝加哥城市绿化 用地占城市总用地的2 9 ，伦敦的比例为1 9 4 ，巴黎为1 2 ，而我国仅为8 3 ，远远低于 国际水平【3 2 】。 ( 3 ) 城市外延开发，忽视内涵挖潜改造 由于城郊地价低廉，城区再开发成本和改造成本较高，导致城市普遍采用不断向外 “摊大饼”式的外延开发模式，不仅占用了郊区大片农田菜地，同时也给城市的交通、生 态环境等方面带来巨大的负面影响。北京市建国初期建成区面积只有1 0 9 k m 2 ，当时既无 道路立交，也无地铁，城市交通堵塞状况并不象现在突出。进入9 0 年代，北京外延发 展使建成区比原来扩大了4 倍，城市规划确定的分散组团式布局由于大量农田、绿地被 蚕食挤占，维护城市的绿色屏障已逐渐消失，致使生态环境日趋恶化；此外，由于每天 都有大量人流、车流由三环、四环以外的住处拥入市中心区，造成交通堵塞，平均车速 下降，居民上下班的通勤时间越来越长，生产生活效率下降，这实际上是城市外延扩展 留下的后遗症【3 3 1 。 ( 4 ) 国有企业用地效益低下 国有企业用地中有相当一部分是通过征用农村集体所有土地取得的。在征用土地 9 第一章绪论 时，一般都会保留建设预留用地，因此许多国有企业实际占地都大于生产所需用地，这 本身就已造成了城市土地效率地下。随着城市经济发展和城市规模不断扩张，原来处在 城市边缘地带的许多国有企业现已占据了市内区位条件较好的黄金地段，由于经营不 善，许多企业并未发挥区位优势，土地铲除效益依旧低下。对大多数国企而言，国有土 地实行无偿或低偿使用，使土地资产没有得到显现，同时导致了国有资产的流失。 ( 5 ) 区域城市规划与城市土地管理亟待加强 由于没有统一的、整体的规划即区域城市发展规划，各城市各自为政，自成体系， 产业结构趋同，基础设施重复建设，既浪费土地，又不利于城市和区域经济、社会的发 展。不少城市在规划上缺乏内涵挖潜、集约用地的知道思想，把建设用地需求寄托于扩 大城市用地规模，而对城市土地管理，控制城市用地规划，统筹安排各项建设用地，保 护郊区优质农田工作等视之为限制城市发展，不重视或者没有把它放在应有的位置。 综上所述，我国当前城市土地利用重数量轻效率，重开发轻管理，重外延轻挖潜的 趋向，背离了土地利用的基本国策，浪费了宝贵的土地资源。走集约化利用的道路，正 是克服上述弊端的重要途径。 1 3 2 城市土地集约利用研究的意义 新一轮土地利用总体规划修编工作明确把“节约与集约利用土地”作为重大研究问 题，要求：根据建立资源节约型社会和推进土地利用方式根本转变的要求，围绕保障社 会经济平稳运行和可持续发展的目标，按照“内涵挖潜与外延扩大相结合、以内涵挖潜 为主，合理提高土地集约利用水平”的原则，研究和解决如何通过土地利用规划引导和 控制土地的节约与集约用地，并从规模、结构、时序等方面，研究提出调控各业、各类 用地的目标及政策建议。这将把城市土地集约利用研究推向一个高潮。 ( 1 ) 搞好土地集约利用，是当前我国国情的客观要求 土地是人类赖以生存和发展的物质基础和生产资料，为人类提供生活资料以及合适 的生产和生活空间。我国的基本国情是人口多，人均土地少，人均耕地资源更少，且耕 地后备资源缺乏。我国的这一国情决定了我国的城市化发展道路不能走外延式、粗放式 的发展道路，不能盲目扩大城市的用地规模，而应该对城市用地精打细算，努力提高城 市土地使用效率，走集约化、内涵式的发展道路。 ( 2 ) 搞好土地集约利用，是促进可持续发展观的有效手段 可持续发展的要求是既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危 i o 长安大学硕l ：学位论文 害。现代人的过分攫取将会造成对后代人的损害，因此，对土地的开发和利用，要立足 现在，兼顾未来，城市土地集约利用保护了土地资源特别是耕地资源，提高城市土地使 用率，是促进可持续发展的有效手段。 ( 3 ) 搞好土地集约利用，可以提高城市建设的经济效益和社会效益 城市土地集约利用可以减少基础设施投入，提高城市用地布局和人口的积聚程度， 由此产生的规模效益，是社会提供完善的基础设施和公共服务设施的前提。因此，人们 越来越重视对城市用地的增长加以控制，其目的主要是为了降低基础设施运行费用，提 高城市的社会和经济功能。我国是发展中国家，经济发展和城市建设都需要大量的投资， 城市建设应当尽量集中布局，集约利用土地，以减少道路、管线等基础设施投资和运行 费用，为城市居民提供更完善的基础设施和社会服务，提高城市建设经济效益和社会效 j l 厶 盈o ( 4 ) 城市土地集约利用，有助于保护耕地 城市化发展必然要占用一定量的耕地，城市土地集约利用是相对于城市土地粗放利 用而言的。城市土地粗放利用是通过多使用土地或多使用劳动力、资金投入等途径来达 到社会经济目标，而城市土地集约利用是要用更少的土地更多两的变量投入来完成社会 经济目标，这样，就使建设减少了侵占耕地的数量，从而有助于耕地的保护。 ( 5 ) 城市土地集约利用研究，有助于加强土地管理 城市土地集约利用研究有助于土地管理部门充分了解我国城市土地利用存在的问 题，科学地制定土地利用的指导方针和对策，正确引导城市土地使用方向；城市土地集 约利用研究还有助于土地管理部门了解存量土地的利用潜力，加强增量土地供给和存量 土地供给的衔接，使土地供应计划的制定依据更为充分，以确保各城市土地供给的科 学性、合理性和公平性；城市土地集约利用的研究还有助于土地管理部i - j n 定和完善城 市土地利用的有关法律、法规，推动我国土地管理法制建设的进程。 总之，在目前全国上下对城市用地集约利用呼声越来越高的情况下，对城市土地集 约利用进行研究，为城市用地利用管理与决策提供理论依据和技术支持显得十分迫切和 必要。 第一章绪论 1 4 研究目的与研究路线 1 4 1 研究目的 本文在总结前人研究的基础上，借鉴相关领域的思路，通过评价西安市城区土地集 约利用现状、分析其城市土地集约利用潜力，探索城市土地集约利用合理目标与保障措 施，以改善城市土地利用结构、发挥城市综合效益、挖掘城市用地潜力为目标，建立刚 性和弹性指标兼有的城市土地集约利用指标体系，以期实现城市工、商、住等各类用地 结构的升级和优化，实现土地资源的优化配制和充分利用。其研究目的主戛体现在以下 几点： ( 1 ) 挖掘城市土地集约利用内涵，在前人总结的土地集约利用评价方法基础之上， 尝试建立城市土地集约利用评价指标体系。 ( 2 ) 探索以内涵挖潜为主的城市发展方式，综合评价城市土地集约利用水平和潜 力，预测城市土地集约利用程度和方向，以期城市土地集约利用研究成果可以直观反映 城市各个时期、各个单元土地集约利用水平的相对高低，为编制土地利用总体规划，平 衡各类用地指标，确定城市规模提供科学依据和参考，指导那些粗放利用或者过度利用 的都市土地朝着合理集约利用的方向转变；为土地供应计划的制定和盘活存量土地年度 计划的实施提供翔实资料；并为城市土地储备供应决策提供参考依据；可以充分挖掘城 市土地利用潜力，提高土地利用效率和利用水平，指导我们针对性地开展城市土地整理。 1 4 2 技术路线 本研究以西安市区为研究区域，运用多目标规划、层次分析发、分类结构模型等数 学方法，对城市土地集约利用研究在指标体系化、评价结果量化等方面进行了探讨。其 技术路线如图1 2 ： 1 2 长安大学硕十学位论文 图1 2 西安市区城市土地集约利用研究技术路线图 1 3 第二章城市十地集约利用研究理论体系 2 1 理论基础 2 1 1 区位理论 第二章城市土地集约利用研究理论体系 区位理论是关于人类社会经济活动的空间分布及其空间中相互关系的学说，旨在探 求人类社会经济活动的空间法则和法律。城市土地利用状况具有空间差异性，区位不同的 地块具有较大供求差异和收益差异，因此旨在探求人类社会经济活动的空间法则和规律 的区位理论是指导城市土地集约利用潜力评价的一个重要理论依据。城市土地区位是自 然地理位置、经济地理位置、交通地理位置在空间地域上的有机结合，是由土地本身和投 入其中的土地资本的数量和结构决定的，它以土地本身的自然条件为基础，但往往更受经 济地理位置和交通地理位置的影响，并与一定地域空间上生产和生活的方便性呈正相关。 【3 4 1 2 1 2 地价理论 地价理论在反映土地价值时要明确土地用途，故要求集约利用潜力评价也必须与土 地用途结合起来。土地利用变更时，土地的价格也就随之而改变。这一原理要求进行集约 利用潜力评价时必须明确用途，土地的利用类型不同时，土地的适宜性、生产潜力和土地 价值表现出不同的等级，土地的每种等级，同土地的每个价值一样，都是针对一定的用途要 求而言的。因此，土地本身和土地用途对土地集约利用潜力评价而言是同等重要的。 2 1 3 最低因子限制律 最低因子限制律是德国学者李比希( l i e b i g ) 发现的，该定律可表述为：一个地区初始 生产力的获得，只有当所有的实质性因子都恰好处于容忍范围之内时，才是可能的，而初始 生产力的水平总是由一个这样的“本质因子”所决定，即无论其他因子对区域初始生产力 的形成有多大的促进作用，该因子在限制因子排序中总是处于最低的地位，并独立地发挥 作用，也就是通常所说的限制性因子或者瓶颈资源。【3 5 】这对城市土地集约利用潜力评价 和地区发展战略的制定都有重要的指导意义。在城市土地集约利用潜力评价中，由于城市 历史、性质、规划等的限制，在评价时必须以利用最低因子限制律为依据来进行处理。 1 4 长安人学硕十学位论文 2 1 4 土地报酬规律 土地报酬规律( 又称土地报酬递增递减规律) 是优化土地利用投