房屋租赁合同的优先承租权.docx

房屋租赁合同的优先承租权优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。这里讲的优先，主要是指在顺序上的优先，同等条件，主要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中，已经明确规定了租赁关系中的优先承租权。例如，深圳经济特区房屋租赁条例(XX)第四十二条：“租赁期限届满，在同等条件下，承租人有优先承租权”。上海市房屋租赁条例第四十四条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”但是，在全国人大及其常委会制定的法律中，还没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此，“优先租赁权”不是法律的强制性规范。在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例：案例一：原告誉恒公司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1XX元;合同期满时，在同等条件下誉恒公司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒公司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1XX元。被告在未告知原告的情况下，以每月1XX元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知，向被告提出自己也愿以每月1XX元续租房屋。被告认为已与第三人签订了协议，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的“优先租赁权”，确认被告与第三人的合同无效。案例二：XX年X月，原告海鸿公司与被告清水河公司签订了房地产租赁合同，约定原告承租被告的肉菜市场，租赁期限至XX年X月X日止，并且在合同中约定了承租人有优先承租权。之后，原告发现被告与梁某又签订了一份肉菜市场承包合同，约定于XX年X月X日起将上述肉菜市场给梁某承包，原告认为，被告与梁某签订的肉菜市场承包合同侵犯了自己的合法权益。因此诉至人民法院，要求确认肉菜市场承包合同无效。这两个案件，都涉及三方当事人，两个房屋租赁合同，争议焦点是房屋租赁合同约定的“优先租赁权”的效力如何，有没有排除第三人的法律效力?对于房屋租赁合同中约定的“优先租赁权”条款的效力问题，存在三种意见。第一种意见认为，该约定无效。理由是我国现行法律并没有关于承租人的“优先租赁权”的规定，该约定不应受法律的保护。第二种意见认为，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，理应合法有效，因此对约定人和第三人均应产生拘束力。第三种意见认为，约定合法有效，但效力仅限于当事人之间，对善意第三人不产生拘束力。在上述两案中，原告和被告在租赁合同中约定了承租人有优先承租权，但被告未经原告同意，又擅自与第三人签订租赁协议，被告无疑侵犯了原告的优先承租权利。那么，被告与第三人的租赁合同是否就因此无效呢?根据合同法第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”以及上述的合同法律原理，原告仅以具有租赁优先权为由，请求确认被告与第三人的合同无效，是没有法律依据的。此时，原告不能主张合同无效，不能对抗善意第三人，只能基于违约，要求被告承担违约责任。在司法实践中，法院也会从侧重考虑保护善意第三人，维护流转秩序和保护交易安全的角度作出判决。经过上面的分析，结论是：房屋租赁双方的“优先租赁权”条款，仅对合同双方当事人有效，承租人享有的“优先租赁权”并不能对抗第三人，不能因此宣告另一份合同无效。出租人侵犯